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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Service des Criées, 16 juin 2026, n° 26/00019

Saisie immobilière - Ordonne la vente forcéeBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°296 au service de publicité foncière de [Localité 7], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 8] (Val d’Oise) cadastré sections BI numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], consistant en un appartement et une aire de stationnement formant les lots 34 et 94 de la copropriété, appartenant à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y].

Par exploit du 22 janvier 2026 délivré à personne et à tiers présent à domicile, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, les parties saisies n'ayant pas comparu et n'étant pas représentées.

Le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant a formulé ses observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de crédit immobilier, dans le cadre d’une note en délibéré devant être transmise dans un délai d’un mois. 

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a communiqué sa note en délibéré par le biais du RPVA le 08 avril 2026 et par lettre recommandée avec avis de réception aux débiteurs saisis.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l'article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.


L'article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (Civ. 1ère, n°21-16.044) et en application de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne issue des arrêts des 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d'un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu'il incombait au juge d'examiner d'office l'existence d'un tel abus.

Selon la Cour de justice de l'Union européenne, la circonstance que cette clause n'a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco Bilbao Viscaya Argentaria C-602/13).

Par un arrêt du 29 mai 2024 (Civ. 1ère, n°23-12.904), la Cour de cassation a eu l'occasion d'appliquer cette jurisprudence à une clause d'un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit après une mise en demeure de régler demeurée infructueuse pendant quinze jours.

En l'espèce, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 03 octobre 2012 contenant deux prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] :
- Un prêt PAS LIBERTE n°3128820 de 164 645 euros d’une durée de remboursement de 396 mois, au taux hors assurance de 4,05% l’an.
- Un prêt A TAUX ZERO PLUS n°3128821 de 82 840 euros d’une durée de remboursement de 312 mois, au taux hors assurance de 0,00% l’an,

L’article 11 « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME », du contrat de prêt consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y]  stipule : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception », notamment dans le cas d’un « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ».

Par courriers datés du 04 mars 2024 et signifiés le 12 mars 2024 par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a signifié à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] une mise en demeure leur impartissant un délai de 30 jours pour régulariser le paiement de la somme de 1 862,78 euros correspondant au montant des échéances impayées du prêt n°3128821 d’un montant initial de 82 240 euros, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

Au cas présent, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée et ne précisant pas le délai à l’emprunteur pour régulariser sa situation d’impayés, crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur en l’exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l'issue du délai imparti par le bailleur de façon discrétionnaire.


Il importe peu que le prêteur ait attendu que six échéances du prêt demeurent impayées avant de mettre en demeure les emprunteurs de régulariser leur situation.

Il n’importe pas davantage que le créancier poursuivant ait adressé une mise en demeure visant la clause de déchéance du terme aux emprunteurs, leur impartissant un délai de 30 jours, soit un délai plus long que celui prévu au contrat de prêt, pour régulariser leur situation d’impayés. En effet, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. 

Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

Dès lors, la clause intitulée « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de l’emprunteur et inscrite dans les contrats de prêt n°3128821 consenti à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] est abusive et sera donc réputée non écrite.

Sur la résolution unilatérale du contrat de prêt

Aux termes de l’article 1226 du code civil, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. »

L’article L313-51 du code de la consommation dispose : « Lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.
En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret. »

L’article L312-39 du code de la consommation précise : « En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.
En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret. »

Le créancier poursuivant soutient que le non-paiement de six échéances du prêt caractérise le manquement grave et répété des emprunteurs à leur obligation contractuelle. Il expose que la mise en demeure précisait bien qu’à défaut de régularisation de leur situation d’impayés, il se prévaudrait de la résiliation dudit contrat. 

En l’espèce, la mise en demeure du 04 mars 2024, indique expressément qu’à défaut de règlement dans le délai imparti, conformément aux articles L313-51 et L312-39 du code de la consommation ainsi qu’aux conditions générales des prêts susvisés, les prêts seront déchus du terme et deviendront intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’autres formalités. 


Ainsi, elle ne vise pas l’article 1226 du code civil et ne mentionne pas qu’à défaut de régularisation, le prêteur sera en droit de résoudre le contrat ou de se prévaloir de la résiliation du contrat. 

La déchéance du terme résulte donc bien de l’application de la clause résolutoire d’exigibilité immédiate du contrat de prêt et non de la résolution unilatérale par le créancier qui de surcroit, n’a pas été notifiée aux débiteurs. Or, le créancier poursuivant ne peut de façon arbitraire modifier le fondement de la déchéance du terme. 

Dès lors, il convient de constater que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés des débiteurs à leurs obligations contractuelles ne sont pas réunies.

Sur la créance et l’orientation de la procédure

Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.
La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues.

L'article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Il s’ensuit que le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l'exécution tire toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d'une créance exigible au titre du capital restant dû. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s'ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer aux débiteurs, selon décompte arrêté au 25 août 2025, la somme totale de 57 338,82 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, les intérêts et les accessoires.

En revanche, le créancier poursuivant fournit un second décompte correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie, soit un total de 8.333,72 euros. Au vu du montant des échéances impayées sollicitées, il apparaît que le début des impayés date de septembre 2023 (1 862,78 euros au total au titre des échéances impayées au 05 février 2024 / 308,14 euros, montant d’une échéance).


Le CREDIT FONCIER DE FRANCE justifie de la délivrance d’un commandement aux fins de saisie-vente en date du 03 septembre 2025 ayant valablement interrompu la prescription des échéances impayées jusqu’au 03 septembre 2023.

Dès lors, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 8.333,72 euros correspondant au montant des échéances impayées selon décompte arrêté au 25 novembre 2025. 

En l’absence de réaction des parties saisies suite au commandement de payer aux fins de saisie-vente du 03 septembre 2025 et l’absence de règlement intervenu depuis le commandement de payer aux fins de saisie immobilière, la procédure de saisie immobilière reste justifiée pour permettre le recouvrement de la créance bien que nettement inférieure au montant initialement visé au commandement.

Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, les débiteurs saisis ne comparaissant pas à l'audience et ne la sollicitant pas.

Dès lors, il convient d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix. 

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.
 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare abusive la clause « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de tout ou partie des échéances par l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt n°3128821 consenti à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

Dispositif

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du prêt n°3128821 à taux 0% liant le CREDIT FONCIER DE FRANCE d’une part et Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] d’autre part ;

Dit que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés du débiteur à ses obligations contractuelles ne sont pas réunies ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées arrêtées au 25 novembre 2025 pour un montant de 8.333,72 euros ; 

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 8.333,72 euros arrêtée au 25 novembre 2025 ;



Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°296 au service de publicité foncière de [Localité 7] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 13 octobre 2026 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP [R] – SIA – [W], commissaire de justice à LOUVRES, aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°296 au service de publicité foncière de [Localité 7] ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 16 Juin 2026


N° RG 26/00019 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O5HZ
78A

Jugement rendu le 16 juin 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,


CREANCIER POURSUIVANT
 
CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 1]) [Adresse 2], immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE


PARTIES SAISIES

Monsieur [U] [Y]
né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 2] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant 

Madame [V] [H] épouse [Y]
née le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante


CREANCIERS INSCRITS

La S.A. CREDIT LOGEMENT, société anonyme au capital de 1 259 850 270 € inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° B 302 493 275, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

représenté par Me Pascal PIBAULT, avocat au Barreau du VAL D’OISE 

Notifié le 19/06/2026



Le syndicat des copropriétaires de la résidence city zen 1 sise [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société CLAUDON LLOMBART GESTION IMMOBILIERE - CABINET CLGI, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°524 253 176, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Céline NETO, avocat au barreau du VAL D’OISE



EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°296 au service de publicité foncière de [Localité 7], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 8] (Val d’Oise) cadastré sections BI numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], consistant en un appartement et une aire de stationnement formant les lots 34 et 94 de la copropriété, appartenant à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y].

Par exploit du 22 janvier 2026 délivré à personne et à tiers présent à domicile, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, les parties saisies n'ayant pas comparu et n'étant pas représentées.

Le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant a formulé ses observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme du contrat de crédit immobilier, dans le cadre d’une note en délibéré devant être transmise dans un délai d’un mois. 

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a communiqué sa note en délibéré par le biais du RPVA le 08 avril 2026 et par lettre recommandée avec avis de réception aux débiteurs saisis.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l'article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.


L'article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (Civ. 1ère, n°21-16.044) et en application de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne issue des arrêts des 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d'un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu'il incombait au juge d'examiner d'office l'existence d'un tel abus.

Selon la Cour de justice de l'Union européenne, la circonstance que cette clause n'a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco Bilbao Viscaya Argentaria C-602/13).

Par un arrêt du 29 mai 2024 (Civ. 1ère, n°23-12.904), la Cour de cassation a eu l'occasion d'appliquer cette jurisprudence à une clause d'un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit après une mise en demeure de régler demeurée infructueuse pendant quinze jours.

En l'espèce, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 03 octobre 2012 contenant deux prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] :
- Un prêt PAS LIBERTE n°3128820 de 164 645 euros d’une durée de remboursement de 396 mois, au taux hors assurance de 4,05% l’an.
- Un prêt A TAUX ZERO PLUS n°3128821 de 82 840 euros d’une durée de remboursement de 312 mois, au taux hors assurance de 0,00% l’an,

L’article 11 « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME », du contrat de prêt consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y]  stipule : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception », notamment dans le cas d’un « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ».

Par courriers datés du 04 mars 2024 et signifiés le 12 mars 2024 par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a signifié à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] une mise en demeure leur impartissant un délai de 30 jours pour régulariser le paiement de la somme de 1 862,78 euros correspondant au montant des échéances impayées du prêt n°3128821 d’un montant initial de 82 240 euros, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

Au cas présent, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée et ne précisant pas le délai à l’emprunteur pour régulariser sa situation d’impayés, crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur en l’exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l'issue du délai imparti par le bailleur de façon discrétionnaire.


Il importe peu que le prêteur ait attendu que six échéances du prêt demeurent impayées avant de mettre en demeure les emprunteurs de régulariser leur situation.

Il n’importe pas davantage que le créancier poursuivant ait adressé une mise en demeure visant la clause de déchéance du terme aux emprunteurs, leur impartissant un délai de 30 jours, soit un délai plus long que celui prévu au contrat de prêt, pour régulariser leur situation d’impayés. En effet, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. 

Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

Dès lors, la clause intitulée « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de l’emprunteur et inscrite dans les contrats de prêt n°3128821 consenti à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] est abusive et sera donc réputée non écrite.

Sur la résolution unilatérale du contrat de prêt

Aux termes de l’article 1226 du code civil, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. »

L’article L313-51 du code de la consommation dispose : « Lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.
En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret. »

L’article L312-39 du code de la consommation précise : « En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.
En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret. »

Le créancier poursuivant soutient que le non-paiement de six échéances du prêt caractérise le manquement grave et répété des emprunteurs à leur obligation contractuelle. Il expose que la mise en demeure précisait bien qu’à défaut de régularisation de leur situation d’impayés, il se prévaudrait de la résiliation dudit contrat. 

En l’espèce, la mise en demeure du 04 mars 2024, indique expressément qu’à défaut de règlement dans le délai imparti, conformément aux articles L313-51 et L312-39 du code de la consommation ainsi qu’aux conditions générales des prêts susvisés, les prêts seront déchus du terme et deviendront intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’autres formalités. 


Ainsi, elle ne vise pas l’article 1226 du code civil et ne mentionne pas qu’à défaut de régularisation, le prêteur sera en droit de résoudre le contrat ou de se prévaloir de la résiliation du contrat. 

La déchéance du terme résulte donc bien de l’application de la clause résolutoire d’exigibilité immédiate du contrat de prêt et non de la résolution unilatérale par le créancier qui de surcroit, n’a pas été notifiée aux débiteurs. Or, le créancier poursuivant ne peut de façon arbitraire modifier le fondement de la déchéance du terme. 

Dès lors, il convient de constater que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés des débiteurs à leurs obligations contractuelles ne sont pas réunies.

Sur la créance et l’orientation de la procédure

Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.
La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues.

L'article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Il s’ensuit que le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l'exécution tire toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d'une créance exigible au titre du capital restant dû. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s'ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer aux débiteurs, selon décompte arrêté au 25 août 2025, la somme totale de 57 338,82 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, les intérêts et les accessoires.

En revanche, le créancier poursuivant fournit un second décompte correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie, soit un total de 8.333,72 euros. Au vu du montant des échéances impayées sollicitées, il apparaît que le début des impayés date de septembre 2023 (1 862,78 euros au total au titre des échéances impayées au 05 février 2024 / 308,14 euros, montant d’une échéance).


Le CREDIT FONCIER DE FRANCE justifie de la délivrance d’un commandement aux fins de saisie-vente en date du 03 septembre 2025 ayant valablement interrompu la prescription des échéances impayées jusqu’au 03 septembre 2023.

Dès lors, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 8.333,72 euros correspondant au montant des échéances impayées selon décompte arrêté au 25 novembre 2025. 

En l’absence de réaction des parties saisies suite au commandement de payer aux fins de saisie-vente du 03 septembre 2025 et l’absence de règlement intervenu depuis le commandement de payer aux fins de saisie immobilière, la procédure de saisie immobilière reste justifiée pour permettre le recouvrement de la créance bien que nettement inférieure au montant initialement visé au commandement.

Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, les débiteurs saisis ne comparaissant pas à l'audience et ne la sollicitant pas.

Dès lors, il convient d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix. 

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.
 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare abusive la clause « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de tout ou partie des échéances par l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt n°3128821 consenti à Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du prêt n°3128821 à taux 0% liant le CREDIT FONCIER DE FRANCE d’une part et Mme [V] [Y] née [H] et M. [U] [Y] d’autre part ;

Dit que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés du débiteur à ses obligations contractuelles ne sont pas réunies ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées arrêtées au 25 novembre 2025 pour un montant de 8.333,72 euros ; 

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 8.333,72 euros arrêtée au 25 novembre 2025 ;



Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°296 au service de publicité foncière de [Localité 7] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 13 octobre 2026 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP [R] – SIA – [W], commissaire de justice à LOUVRES, aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 07 octobre 2025 publié le 25 novembre 2025 volume 2025 S n°296 au service de publicité foncière de [Localité 7] ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code de procedure civile L311-2, code des procedures civiles d'execution R322-26, code des procedures civiles d'execution L142-1, code de la consommation L313-51, code des procedures civiles d'execution R121-1, code civil 1226, code des procedures civiles d'execution R322-31, code des procedures civiles d'execution R322-37). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:52:17.883Z.