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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Service des Criées, 9 juin 2026, n° 26/00010

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 octobre 2025 publié le 18 novembre 2025 volume 2025 S n°286 au service de publicité foncière de [Localité 5], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] cadastrée section AH N°[Cadastre 1] et formant le lot 50 du lotissement dénommé « DOMAINE DES [Localité 6] SITES – TROISIEME TRANCHE », appartenant à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H].

Par exploit du 16 janvier 2026 délivré à étude s’agissant de M. [Q] [N] [L] et à personne s’agissant de Mme [H], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner ces derniers devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.
Notifié le 12/06/2026

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 19 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2026, lors de laquelle l’avocat du créancier poursuivant et les débiteurs saisis comparant en personne, ont été entendus en leurs observations. 

La décision a été mise en délibéré au 09 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l'article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L'article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

Il résulte de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, et de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) que, en présence d'une ou de plusieurs clauses contractuelles dont le caractère éventuellement abusif n'a pas été examiné lors d'un précédent contrôle juridictionnel du contrat litigieux clôturé par une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée, le juge national, régulièrement saisi par le consommateur par voie d'opposition incidente, est tenu d'apprécier, sur demande des parties ou d'office dès lors qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, le caractère éventuellement abusif de celles-ci, sans que l'exigence de la concentration des moyens déduite de l'article R.311-5 du code des procédures civiles d'exécution susvisé puisse y faire obstacle. 

Il est de droit (Cass.1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n° 21-16.044) que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d'un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008.

Par ailleurs, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l'espèce, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 17 janvier 2014 contenant un prêt PAS LIBERTE consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] d’un montant de 240.000 euros d’une durée de remboursement de 360 mois, au taux hors assurance de 3,85% l’an.



L’article 12 – CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME, du contrat de prêt consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] stipule : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, par notification faite à l‘emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception », notamment dans le cas d’un « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toute sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ».

Par courriers datés du 28 septembre 2023, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a signifié le 04 octobre 2023 à domicile à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] une mise en demeure leur impartissant un délai de 30 jours pour régulariser le paiement de la somme de 9.002,30 euros correspondant au montant des échéances impayées du prêt d’un montant initial de 240 000 euros, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

Au cas présent, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée et ne laissant aucun délai à l’emprunteur pour régulariser sa situation d’impayés, crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur en l’exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l'issue du délai imparti par le bailleur de façon discrétionnaire.

Il importe peu que le prêteur ait attendu qu’au moins six échéances du prêt demeurent successivement impayées avant de mettre en demeure les emprunteurs de régulariser leur situation. 

Il n’importe pas davantage que le créancier poursuivant ait adressé une mise en demeure visant la clause de déchéance du terme aux emprunteurs, leur impartissant un délai de 30 jours, soit un délai plus long que celui prévu au contrat de prêt, pour régulariser leur situation d’impayés. En effet, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties.

Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

Dès lors, la clause intitulée « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt consenti à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] est abusive et sera donc réputée non écrite.

Sur la résolution unilatérale du contrat de prêt

Aux termes de l’article 1226 du code civil, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. »

En l’espèce, la mise en demeure du 28 septembre 2023, indique expressément qu’à défaut de règlement dans le délai imparti, conformément aux articles L313-51 et L312-39 du code de la consommation ainsi qu’aux conditions générales des prêts susvisés, le prêt sera déchu du terme et deviendra intégralement exigible, sans qu’il soit besoin d’autres formalités. 

Ainsi, elle ne vise pas l’article 1226 du code civil et ne mentionne pas qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. 

La déchéance du terme résulte donc bien de l’application de la clause résolutoire d’exigibilité immédiate du contrat de prêt et non de la résolution unilatérale par le créancier qui n’a de surcroit pas été notifiée au débiteur. Le créancier ne peut de façon arbitraire modifier le fondement de la déchéance du terme. 

Dès lors, il convient de constater que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés des débiteurs à leurs obligations contractuelles ne sont pas réunies.

Sur la créance

Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.
La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues.

L'article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Il s’ensuit que le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l'exécution tire toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d'une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s'ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer aux débiteurs, selon décompte arrêté au 15 septembre 2025 et visé au commandement de saisie immobilière, la somme totale de 250.957,02 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, les intérêts et les accessoires.

En revanche, le créancier poursuivant fournit un second décompte arrêté au 02 octobre 2025 correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie, soit un total de 41.372,73 euros. La somme de 9 002,30 euros relative aux échéances impayées au 05 septembre 2023 correspond à environ six échéances qui permet de dater le début du défaut de règlement à avril 2023. Le créancier poursuivant justifie d’un commandement de payer aux fins de saisie vente en date du 26 juin 2024, interruptif de prescription, de sorte que les échéances impayées réclamées à compter d’avril 2023 ne sont pas prescrites.

Dès lors, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 41.372,73 euros correspondant au montant des échéances impayées selon décompte arrêté au 02 octobre 2025. 

Sur la vente amiable

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier, ce à quoi le créancier poursuivant ne s’oppose pas.

Ils produisent un mandat exclusif de vente consenti à l’agence du Vexin ORPI de [Localité 7] signé le 22 novembre 2025 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 275.000 euros et les honoraires de l’agent immobilier ORPI à 6% TTC du prix de vente, soit un prix net vendeur 258.500 euros. 

Ils font état de quatre visites et précisent que le bien a été estimé à 315.000 euros en novembre 2025.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs saisis de vendre le bien.

Il est proposé un prix plancher de 230.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [Q] [N] [L] et Mme [H] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 230.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le juge de l'exécution taxe les frais de poursuite en matière de vente amiable.

Selon l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution « les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente. »
Les frais visés à la charge de l'acquéreur sont circonscrits à ceux de la procédure immobilière d'ores et déjà exposés.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour à hauteur de 2 142,23 euros. 
Au vu des justificatifs et des articles du code de commerce, l’état de frais de poursuites qui sera à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution sera taxé à hauteur de 1.834,92 euros après taxation des montants suivants :
-taxation du procès-verbal de description à hauteur de 274,84 euros au lieu de 536,17 euros correspondant à une heure de présence du commissaire de justice sur place en application de l’article A444-128 n°14 du code de commerce,



-taxation de l’émolument sur la rédaction du cahier des conditions de vente à hauteur de 8,74 euros au lieu de 54,72 euros en application de l’article A444-193 n°13 du code de commerce (0,46 euros X 19 pages), les pièces jointes annexées n’étant pas comptabilisées.

Les dépens de la présente procédure excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare abusive la clause « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de tout ou partie des échéances par l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt consenti à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

Dispositif

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du prêt liant le CREDIT FONCIER DE FRANCE d’une part et M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] d’autre part est irrégulière ;

Dit que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés des débiteurs à leurs obligations contractuelles ne sont pas réunies ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées arrêtées au 02 octobre 2025 pour un montant de 41.372,73 euros ; 

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 41.372,73 euros arrêtée au 02 octobre 2025 ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] cadastrée section AH N°[Cadastre 1] et formant le lot 50 du lotissement dénommé « DOMAINE DES [Localité 6] SITES – [Localité 8] [Adresse 3] », appartenant à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] ;

Fixe à 230.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 1.834,92 euros et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;






Fixe au mardi 08 septembre 2026 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 octobre 2025 publié le 18 novembre 2025 volume 2025 S n°286 au service de publicité foncière de [Localité 5].

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 09 Juin 2026


N° RG 26/00010 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O4J7
78A

Jugement rendu le 9 juin 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT
 
CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 1], immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE


PARTIES SAISIES

Monsieur [T] [B] [Q] [N] [L]
né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparant

Madame [Z] [K] [H]
née le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 4] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante




EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 octobre 2025 publié le 18 novembre 2025 volume 2025 S n°286 au service de publicité foncière de [Localité 5], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] cadastrée section AH N°[Cadastre 1] et formant le lot 50 du lotissement dénommé « DOMAINE DES [Localité 6] SITES – TROISIEME TRANCHE », appartenant à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H].

Par exploit du 16 janvier 2026 délivré à étude s’agissant de M. [Q] [N] [L] et à personne s’agissant de Mme [H], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner ces derniers devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.
Notifié le 12/06/2026

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 19 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2026, lors de laquelle l’avocat du créancier poursuivant et les débiteurs saisis comparant en personne, ont été entendus en leurs observations. 

La décision a été mise en délibéré au 09 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l'article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L'article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

Il résulte de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, et de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) que, en présence d'une ou de plusieurs clauses contractuelles dont le caractère éventuellement abusif n'a pas été examiné lors d'un précédent contrôle juridictionnel du contrat litigieux clôturé par une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée, le juge national, régulièrement saisi par le consommateur par voie d'opposition incidente, est tenu d'apprécier, sur demande des parties ou d'office dès lors qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, le caractère éventuellement abusif de celles-ci, sans que l'exigence de la concentration des moyens déduite de l'article R.311-5 du code des procédures civiles d'exécution susvisé puisse y faire obstacle. 

Il est de droit (Cass.1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n° 21-16.044) que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d'un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008.

Par ailleurs, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l'espèce, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 17 janvier 2014 contenant un prêt PAS LIBERTE consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] d’un montant de 240.000 euros d’une durée de remboursement de 360 mois, au taux hors assurance de 3,85% l’an.



L’article 12 – CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME, du contrat de prêt consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] stipule : « A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, par notification faite à l‘emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception », notamment dans le cas d’un « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toute sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ».

Par courriers datés du 28 septembre 2023, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a signifié le 04 octobre 2023 à domicile à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] une mise en demeure leur impartissant un délai de 30 jours pour régulariser le paiement de la somme de 9.002,30 euros correspondant au montant des échéances impayées du prêt d’un montant initial de 240 000 euros, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

Au cas présent, la stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée et ne laissant aucun délai à l’emprunteur pour régulariser sa situation d’impayés, crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur en l’exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l'issue du délai imparti par le bailleur de façon discrétionnaire.

Il importe peu que le prêteur ait attendu qu’au moins six échéances du prêt demeurent successivement impayées avant de mettre en demeure les emprunteurs de régulariser leur situation. 

Il n’importe pas davantage que le créancier poursuivant ait adressé une mise en demeure visant la clause de déchéance du terme aux emprunteurs, leur impartissant un délai de 30 jours, soit un délai plus long que celui prévu au contrat de prêt, pour régulariser leur situation d’impayés. En effet, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties.

Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

Dès lors, la clause intitulée « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt consenti à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] est abusive et sera donc réputée non écrite.

Sur la résolution unilatérale du contrat de prêt

Aux termes de l’article 1226 du code civil, « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. »

En l’espèce, la mise en demeure du 28 septembre 2023, indique expressément qu’à défaut de règlement dans le délai imparti, conformément aux articles L313-51 et L312-39 du code de la consommation ainsi qu’aux conditions générales des prêts susvisés, le prêt sera déchu du terme et deviendra intégralement exigible, sans qu’il soit besoin d’autres formalités. 

Ainsi, elle ne vise pas l’article 1226 du code civil et ne mentionne pas qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. 

La déchéance du terme résulte donc bien de l’application de la clause résolutoire d’exigibilité immédiate du contrat de prêt et non de la résolution unilatérale par le créancier qui n’a de surcroit pas été notifiée au débiteur. Le créancier ne peut de façon arbitraire modifier le fondement de la déchéance du terme. 

Dès lors, il convient de constater que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés des débiteurs à leurs obligations contractuelles ne sont pas réunies.

Sur la créance

Aux termes de l'article L 311-2 du code de procédure civile d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.
La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues.

L'article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Il s’ensuit que le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l'exécution tire toutes les conséquences de l'évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d'exécution dont il est saisi. Lorsqu'il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer aux débiteurs saisis la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d'une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s'ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer aux débiteurs, selon décompte arrêté au 15 septembre 2025 et visé au commandement de saisie immobilière, la somme totale de 250.957,02 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, les intérêts et les accessoires.

En revanche, le créancier poursuivant fournit un second décompte arrêté au 02 octobre 2025 correspondant au montant des échéances impayées et exigibles au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie, soit un total de 41.372,73 euros. La somme de 9 002,30 euros relative aux échéances impayées au 05 septembre 2023 correspond à environ six échéances qui permet de dater le début du défaut de règlement à avril 2023. Le créancier poursuivant justifie d’un commandement de payer aux fins de saisie vente en date du 26 juin 2024, interruptif de prescription, de sorte que les échéances impayées réclamées à compter d’avril 2023 ne sont pas prescrites.

Dès lors, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 41.372,73 euros correspondant au montant des échéances impayées selon décompte arrêté au 02 octobre 2025. 

Sur la vente amiable

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier, ce à quoi le créancier poursuivant ne s’oppose pas.

Ils produisent un mandat exclusif de vente consenti à l’agence du Vexin ORPI de [Localité 7] signé le 22 novembre 2025 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 275.000 euros et les honoraires de l’agent immobilier ORPI à 6% TTC du prix de vente, soit un prix net vendeur 258.500 euros. 

Ils font état de quatre visites et précisent que le bien a été estimé à 315.000 euros en novembre 2025.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs saisis de vendre le bien.

Il est proposé un prix plancher de 230.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [Q] [N] [L] et Mme [H] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 230.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le juge de l'exécution taxe les frais de poursuite en matière de vente amiable.

Selon l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution « les frais taxés sont versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente. »
Les frais visés à la charge de l'acquéreur sont circonscrits à ceux de la procédure immobilière d'ores et déjà exposés.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour à hauteur de 2 142,23 euros. 
Au vu des justificatifs et des articles du code de commerce, l’état de frais de poursuites qui sera à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution sera taxé à hauteur de 1.834,92 euros après taxation des montants suivants :
-taxation du procès-verbal de description à hauteur de 274,84 euros au lieu de 536,17 euros correspondant à une heure de présence du commissaire de justice sur place en application de l’article A444-128 n°14 du code de commerce,



-taxation de l’émolument sur la rédaction du cahier des conditions de vente à hauteur de 8,74 euros au lieu de 54,72 euros en application de l’article A444-193 n°13 du code de commerce (0,46 euros X 19 pages), les pièces jointes annexées n’étant pas comptabilisées.

Les dépens de la présente procédure excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare abusive la clause « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » visant le cas du défaut de paiement de tout ou partie des échéances par l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt consenti à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du prêt liant le CREDIT FONCIER DE FRANCE d’une part et M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] d’autre part est irrégulière ;

Dit que les conditions de la résolution unilatérale du contrat de prêt en raison des manquements graves et répétés des débiteurs à leurs obligations contractuelles ne sont pas réunies ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées arrêtées au 02 octobre 2025 pour un montant de 41.372,73 euros ; 

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 41.372,73 euros arrêtée au 02 octobre 2025 ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] cadastrée section AH N°[Cadastre 1] et formant le lot 50 du lotissement dénommé « DOMAINE DES [Localité 6] SITES – [Localité 8] [Adresse 3] », appartenant à M. [T] [B] [Q] [N] [L] et Mme [Z] [K] [H] ;

Fixe à 230.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 1.834,92 euros et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;






Fixe au mardi 08 septembre 2026 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 02 octobre 2025 publié le 18 novembre 2025 volume 2025 S n°286 au service de publicité foncière de [Localité 5].

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code de procedure civile L311-2, code des procedures civiles d'execution R322-24, code de la consommation L313-51, code des procedures civiles d'execution R121-1, code de la consommation L132-1, code des procedures civiles d'execution R311-5, code civil 1226, code des procedures civiles d'execution R322-21). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:54:47.583Z.