Cour d'appel de Toulouse, 1ere Chambre Section 1, 15 juillet 2026, n° 24/01760

15/07/2026



ARRÊT N° 26/281



N° RG 24/01760

N° Portalis DBVI-V-B7I-QHS6

NA - SC



Décision déférée du 02 Mai 2024

TJ de TOULOUSE - 21/05396

S. GAUMET

















































REOUVERTURE DES DEBATS 



RENVOI AUDIENCE DE PLAIDOIRIES DU 22.02.2027





































































Grosse délivrée le 15/07/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTE



S.C.I. VILLA FARNESE

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean COURRECH de la SCP SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEES



Madame [O] [Z], notaire

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE





LA COMMUNE DE [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Carole CAYSSIALS de la SCP ARCHE AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 22 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par N. ASSELAIN, conseillère, pour la présidente empêchée et par M. POZZOBON, greffière



EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE





La commune de [Localité 3] était propriétaire de plusieurs parcelles cadastrées B[Cadastre 1], B[Cadastre 2], B[Cadastre 3], B[Cadastre 4] et B[Cadastre 5], B[Cadastre 6], B[Cadastre 7] et B [Cadastre 8], accueillant notamment le stade municipal [Etablissement 1]. 



Dans la perspective de travaux d'aménagement routier tendant au contournement de la commune, par acte de vente sous forme administrative en date du 20 septembre 2016, la commune de [Localité 3] a cédé au conseil départemental de la Haute-Garonne, au prix d'un euro, les parcelles B[Cadastre 1], B[Cadastre 2], B[Cadastre 3], B[Cadastre 4] et B[Cadastre 5], les parcelles B[Cadastre 2] et B[Cadastre 5] se situant sur l'emprise de l'ancien stade. 



Par une délibération n°2018-106 du 14 décembre 2018, le conseil municipal de la commune de [Localité 3] a approuvé la cession des parcelles B [Cadastre 8] et B [Cadastre 6], situées sur l'emprise de l'ancien stade, et de la parcelle B[Cadastre 7], au prix de 400.000 euros, à la société "GLB Groupe [H] [Q]". La vente a été formalisée par acte notarié établi en l'étude de Me [O] [Z] le 25 novembre 2019, au profit de la société civile immobilière (SCI) Villa Farnese, représentée à l'acte par M. [H] [Q]. 



Par arrêté du 2 août 2019, la commune de [Localité 3] a accordé un permis de construire à la société à responsabilité limitée (SARL) LBI, également gérée par M.[H] [Q], pour édifier un ensemble de 49 maisons mitoyennes comprenant 23 logements locatifs et 26 logements sociaux. 



Par une délibération n°2020-84 du 17 septembre 2020, considérant que la délibération n°2018-106 du 14 décembre 2018 et l'acte notarié du 25 novembre 2019 étaient entachés d'irrégularités, le nouveau conseil municipal de la commune de [Localité 3] a abrogé la délibération n°2018-106 et autorisé le maire à saisir le juge du contrat afin de remettre en cause la validité de l'acte de vente de ces parcelles. 



Par arrêté du 16 octobre 2020 portant retrait et refus d'un permis de construire, la commune de [Localité 3] a procédé au retrait de l'arrêté du 2 août 2019 accordant un permis de construire à la SARL LBI sous le n° PC 031066 19 W00015 ainsi que de l'arrêté du 26 décembre 2019 autorisant le transfert dudit permis de construire à la SCI Villa Farnese. 



Le 12 novembre 2020, la SARL LBI et la SCI Villa Farnese ont saisi le tribunal administratif d'un recours, sollicitant l'annulation de l'arrêté du 16 octobre 2020. Par jugement du 15 juillet 2022, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté la requête des sociétés LBI et Villa Farnese, ce qui a été confirmé par un arrêt de la cour administrative d'appel de Toulouse le 17 mai 2023.



Par actes des 25 et 29 novembre 2021, la commune de [Localité 3] a fait assigner la SCI Villa Farnese et Me [O] [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir l'annulation de la vente et l'indemnisation de son préjudice.



Par jugement du 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 

- prononcé l'annulation de la vente immobilière du 25 novembre 2019 entre la commune de [Localité 3] et la SCI Villa Farnese portant sur les parcelles situées sur la Commune de [Localité 3], cadastrées: 

* B[Cadastre 6] lieudit [Localité 4] d'une superficie dé 00ha 61a 10ca,

* B[Cadastre 7] lieudit [Localité 4] d'une superficie de 00ha 08a 90ca, 

* B[Cadastre 8] lieudit [Localité 4] d'une superficie de 00ha 25a 24ca;



- condamné la SCI Villa Farnese à restituer à la commune de [Localité 3] les parcelles situées sur la commune de [Localité 3], cadastrées : 

* B[Cadastre 6] lieudit [Localité 4] d'une superficie de 00ha 61a 10ca,

* B[Cadastre 7] lieudit [Localité 4] d'une superficie de 00ha 08a 90ca,

* B[Cadastre 8] lieudit [Localité 4] d'une superficie de 00ha 25a 24ca;

- condamné la commune de [Localité 3] à restituer à la SCI Villa Farnese la somme de 400.000 euros en remboursement du prix de vente,

- ordonné la publication du jugement par la partie la plus diligente auprès des services de la publicité foncière,

- condamné Me [O] [Z] à supporter les frais de la publication du jugement,

- débouté la commune de [Localité 3] de ses demandes de dommages et intérêts,

- condamné Me [O] [Z] à payer à la SCI Villa Farnese la somme de 582 euros au titre des impôts fonciers pour les années 2020 et 2021,

- débouté la SCI Villa Farnese de ses autres demandes de dommages et intérêts,

- condamné Me [O] [Z] aux dépens,

- condamné Me [O] [Z] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Me [O] [Z] à payer à la SCI Villa Farnese la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Le tribunal a fait droit à la demande d'annulation de la vente, à laquelle la société Villa Farnese ne s'opposait pas expressément, en retenant que la vente a été conclue avec la SCI Villa Farnese, alors que le maire n'était habilité, suivant la délibération du conseil municipal, à contracter qu'avec la société GLB, personne morale distincte.



Sur les demandes de dommages et intérêts formées d'une part par la société Villa Farnese à l'encontre de la commune et du notaire, et d'autre part par la commune à l'encontre du notaire, le tribunal a en premier lieu débouté la société Villa Farnese de ses demandes à l'encontre de la commune, en considérant qu'une faute de service du maire de nature à engager la responsabilité de la commune ne pouvait être appréciée par la juridiction judiciaire et relevait de la compétence du juge administratif. 



Le tribunal a en revanche retenu la faute du notaire, pour ne pas avoir vérifié la compétence du signataire de l'acte et l'identité des parties, la délibération n'ayant autorisé que la cession à la société GLB, et non à la SCI Villa Farnese, pour ne pas avoir vérifié que les parcelles vendues, constituant un ancien stade, avaient fait l'objet d'une décision de déclassement du domaine public, et pour avoir prévu la constitution d'une servitude de passage grevant un bien qui n'appartenait plus à la commune.



Le tribunal a rejeté la demande de la commune, alors dirigée exclusivement contre le notaire, tenant à un préjudice de jouissance et une perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur: le tribunal a relevé que la commune n'avait pas été privée de recettes, et ne pouvait vendre des parcelles inaliénables, à défaut de déclassement.



Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Villa Farnese tenant aux frais inutilement exposés, en retenant que ce préjudice est en lien non pas avec l'annulation de la vente, mais avec le retrait du permis de construire, lequel est imputable à la fraude commise par la société Villa Farnese. Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Villa Farnese tenant au coût du financement, en l'absence de production du contrat de prêt et des tableaux d'amortissement.



Par déclaration du 23 mai 2024, la SCI Villa Farnese a interjeté appel du jugement déféré en ce qu'il a : 

- condamné Me [O] [Z] à payer à la SCI Villa Farnese la somme de 582 euros au titre des impôts fonciers pour les années 2020 et 2021,

- débouté la SCI Villa Farnese de ses autres demandes de dommages et intérêts. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2025, la SCI Villa Farnese, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1128, 1162, 1178 et 1240 du code civil, de :

- réformer partiellement le jugement entrepris, 

- condamner in solidum la commune et Me [Z] au paiement d'une indemnité de 85.611,60 + 34.567,61 + 26.400 = 146.579,21 euros (cent quarante-six mille cinq cent soixante-dix-neuf euros vingt-et un centime) au titre des frais exposés inutilement,

- condamner in solidum la commune et Me [Z] au paiement d'une indemnité de 52.258 euros (cinquante-deux mille deux cent cinquante-huit euros) au titre de l'immobilisation des fonds propres; 

Y ajoutant, 

- les condamner au remboursement de l'impôt foncier : 

* de 2022 pour un montant de 488 euros,

* de 2023 pour un montant de 535 euros,

* de 2024 pour un montant de 553 euros,

* de 2025 pour un montant de 587 euros; 

- débouter la commune de [Localité 3] de ses demandes indemnitaires,

- condamner in solidum la commune et Me [Z] au paiement d'une somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



La société Villa Farnese soutient que le préjudice qu'elle subit du fait des frais qu'elle a inutilement exposés résulte bien de l'annulation de la vente, et non du retrait du permis de construire, dès lors qu'elle aurait pu obtenir une régularisation du permis de construire en modifiant son projet si elle était demeurée propriétaire du bien. Elle expose que la commune a commis une faute en vendant un immeuble qu'elle n'avait pas déclassé, et que le notaire a commis une faute en ne demandant pas la justification du déclassement. La société Villa Farnese fait valoir d'autre part qu'elle subit un préjudice du fait de l'immobilisation de fonds propres, arrêté à 52.258 euros à la date du 31 juillet 2024, et que ce préjudice résulte des fautes de la commune et de Me [Z]. Elle conclut enfin à l'irrecevabilité de la demande nouvelle de la société Villa Farnese à son encontre.





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 mai 2025, la commune de [Localité 3], intimée et formant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1128, 1162, 1178, 1240 et 1598 du code civil, de : 

A titre principal,

- confirmer le jugement du 2 mai 2024 en ce qu'il a débouté la SCI Villa Farnese de ses demande indemnitaires telles que dirigées contre la commune de [Localité 3],

- réformer partiellement le jugement du 2 mai 2024 en ce qu'il a débouté la commune de [Localité 3] de ses demandes indemnitaires; 

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement la SCI Villa Farnese et Me [O] [Z] à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 38.600 euros en indemnisation des préjudices subis; 

A titre subsidiaire, 

- condamner Me [O] [Z] à relever et garantir la commune de [Localité 3] de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées en appel au bénéfice de la SCI Villa Farnese; 

En tout état de cause,

- condamner solidairement la SCI Villa Farnese et Me [O] [Z] à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la prise en charge des entiers dépens.



La commune de [Localité 3] soutient que I'opération immobilière que la société Villa Farnese souhaitait mener présentait, dans son ensemble, un caractère frauduleux, reconnu par les juridictions administratives, de sorte que la société Villa Farnese n'est pas fondée à invoquer un quelconque préjudice. Elle indique qu'il est très peu probable que Ia SCI ait pu 'régulariser' sa situation par le dépôt d'un permis modificatif. Elle fait valoir que les frais invoqués, exposés en vue de l'obtention du permis de construire, ou pour son exécution, sont dépourvus de lien direct avec la nullité de la vente, et soutient qu'en tout état de cause la réalité du préjudice invoqué par la société Villa Farnese n'est pas établie. Elle invoque un préjudice subi par la commune consistant en la perte de chance de vendre à un prix supérieur, et en un préjudice de jouissance en lien avec l'immobilisation des parcelles, et indique qu'il appartient au notaire de réparer les conséquences dommageables des manquements à ses obligations.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 novembre 2024, Mme [O] [Z], notaire, intimée, demande à la cour, de : 

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la commune de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires telles que dirigées à l'encontre de Me [O] [Z],

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité la condamnation de Me [O] [Z] à supporter les frais de publication du jugement et limité la réparation des préjudices de la SCI Villa Farnese au seul paiement de l'impôt foncier pour les années 2020 et 2021,

- débouter ce faisant la SCI Villa Farnese de ses demandes en appel au titre des "frais exposés inutilement",

- débouter la SCI Villa Farnese de sa demande en appel au titre du paiement intégral de l'impôt foncier portant sur l'année 2024,

- débouter la SCI Villa Farnese de sa demande en appel au titre de l'immobilisation du prix de vente, réputée abandonnée à raison de son absence dans le dispositif des conclusions de l'appelante,

- débouter la commune de [Localité 3] des demandes qu'elle pourrait former au titre d'un éventuel appel incident,

- condamner la SCI Villa Farnese au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel. 



Me [Z] soutient qu'en dehors des impôts fonciers, les demandes indemnitaires de la société Villa Farnese à son encontre doivent être rejetées, le client du notaire auteur d'une faute équipollente au dol devant être privé de tout droit à réparation. Elle soulève l'absence de lien de causalité entre la nullité de la vente et les frais que la société Villa Farnese indique avoir engagés en pure perte, en l'état du retrait du permis de construire délivré, imputable au comportement frauduleux de la société Villa Farnese, et alors que ce n'est pas tant la nullité de la vente que le changement de majorité au sein de la municipalité qui ont été à l'origine du contentieux. Elle soutient qu'aucun élément n'établit que la situation aurait pu être régularisée par l'obtention d'un nouveau permis de construire, et l'obtention du consentement du département à une servitude de passage de réseaux. Sur le préjudice, elle soutient que les frais exposés ne présentent pas le caractère d'un préjudice réparable, et que les factures antérieures à la saisine de Me [Z], ou postérieures à la connaissance de la décision de la nouvelle municipalité, doivent en tout état de cause rester à la charge de la société qui les a réglées. Elle indique également que la possibilité de percevoir une rémunération sur le placement du prix de vente ne pourrait consister qu'en une perte de chance qui n'est au cas d'espèce pas avérée. Me [Z] conclut enfin que les préjudices invoqués par la commune de [Localité 3] ne sont pas établis.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 22 juin 2026.







MOTIFS





Il apparaît que pour 'débouter' la société Villa Farnese de ses demandes à l'encontre de la commune de [Localité 3], le tribunal, au regard des observations développées en première instance par la commune dans les motifs de ses conclusions, retient que ces prétentions ne relèvent pas de la compétence du tribunal judiciaire, mais de celle de la juridiction administrative.



Devant la cour d'appel, ni la société Villa Farnese ni la commune de [Localité 3] ne concluent sur la compétence de la juridiction judiciaire pour connaître de l'action en responsabilité engagée par la société Villa Farnese à l'encontre la commune, à la suite de l'annulation de la vente immobilière.



Les règles de répartition des compétences entre juridictions administrative et judiciaire étant d'ordre public, il est nécessaire d'ordonner la réouverture des débats pour recueillir les observations des parties sur ce point.



Les parties seront également invitées à préciser la date à laquelle le prix de vente a été restitué.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Ordonne la réouverture des débats ;



Invite les parties à :

- présenter leur observations sur la compétence de la juridiction judiciaire pour connaître de l'action en responsabilité engagée par la société Villa Farnese à l'encontre de la commune de [Localité 3],

- préciser la date à laquelle le prix de vente a été restitué ;



Renvoie les parties à l'audience de plaidoiries du 22 février 2027, et reporte à cette date la clôture de l'instruction ;



Réserve l'ensemble des demandes, frais et dépens. 



 La greffière P/La présidente 



















La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse.

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