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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 2 juillet 2026, n° 26/01785

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2021 à effet au même jour, Partenord Habitat, désormais Office public de l’Habitat du Nord, a donné à bail à Mme [L] [J] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 426,22 euros, outre une provision sur charges de 168,16 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, Office public habitat du Norda fait signifier à Mme [L] [J] un commandement de payer la somme principale de 1.886,80 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 9 février 2026, Office public habitat du Norda fait assigner Mme [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre l'Office Public de l'Habitat du Nord et Mme [L] [J] conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du Code civil et l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
- En conséquence, ordonner à Mme [L] [J] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire,
- A défaut, autoriser l'Office Public de l'Habitat du Nord à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [J], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,
- Condamner Mme [L] [J] à payer, en deniers ou quittances valables, l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 6.924,07 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 4 février 2026, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du Code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
- Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil, 
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l'APL, soit 785,42 euros à la date du 4 février 2026, en application des articles 1240 et 1760 du Code civil,
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 4,40 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance, 
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 51,48 euros au titre des assurances impayées à la date du 4 février 2026,
- Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet,
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 500 euros en application des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Mme [L] [J] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d'assignation.


L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026.

A cette audience, Office public habitat du Nordcomparaît, représentée par son conseil. 

Office public habitat du Nords’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, à la somme de 7.759,61 euros à la date du 23 mars 2026.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs. 

Mme [L] [J] comparaît représentée par son conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise être en arrêt maladie et percevoir deux fois 549 euros tous les quinze jours. Elle indique qu'elle a déposé un dossier de surendettement le 10 mars 2026 qui ne porte que sur la dette de loyer. Enfin, elle sollicite l’aide juridictionnelle provisoire. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogée au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Office public habitat du Nord justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 15 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 
Par ailleurs, Office public habitat du Nordjustifie avoir notifié au préfet du Nord le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). 
En l’espèce, le bail conclu le 22 novembre 2021 à effet au même jour contient une clause 4/5 intitulée « résiliation » aux termes de laquelle faute de paiement d’un terme de loyer ou des charges, et deux mois après un commandement resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit par la bailleresse.
Le bail a été renouvelé par tacite reconduction pour la dernière fois le 22 novembre 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précité. 

En conséquence, la clause résolutoire devrait être acquise à l’issue d’un délai de six semaines. 

Néanmoins, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme en principal de 1.886,80 euros le 15 juillet 2025 dans un délai de deux mois laissant à la locataire un délai plus long que le délai légal pour faire obstacle aux effets du commandement. Par ailleurs, le contrat de bail prévoit également un délai de deux mois. 

Il conviendra donc de prendre en compte ce délai de deux mois. 


Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 15 septembre 2025. 

Sur les demandes en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par Office public habitat du Nordfait ressortir une dette d’un montant de 8.089,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 non comprise. 
Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 55,88 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 273,52 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7.759,61 euros.

Mme [L] [J], n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Il convient par conséquent de condamner Mme [L] [J] à payer à Office public habitat du Nordla somme de 7.759,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 mars 2026 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.886,80 euros, à compter du 9 février 2026, date de l'assignation, pour la somme de 5.037,27 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [L] [J] propose de verser la somme de 80 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

Office public habitat du Nord donne son accord à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

Compte tenu de l'accord des parties, Mme [L] [J] sera autorisée à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités dont 35 mensualités de 80 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [L] [J] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Office public habitat du Nordpourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [L] [J] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux. 
Sur les autres demandes en paiement de Office public habitat du Nord
Office public habitat du Nord sera déboutée de ses demandes au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [L] [J].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par Office public habitat du Nordau titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’Office public de l’Habitat du Nord recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2021 entre l’Office public de l’Habitat du Nord et Mme [L] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], résidence "[Etablissement 1]"[Adresse 5] [Localité 3] sont acquises à la date du 15 septembre 2025 ;


CONDAMNE Mme [L] [J] à payer à l’Office public de l’Habitat du Nord la somme de 7.759,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 mars 2026 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.886,80 euros, à compter du 9 février 2026, date de l'assignation, pour la somme de 5.037,27 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

AUTORISE Mme [L] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités dont 35 mensualités de 80 euros chacune, outre une 36ème et dernière égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu'à défaut pour Mme [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’Habitat du Nord puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne en tant que de besoin Mme [L] [J] à payer à l’Office public de l’Habitat du Nord à compter du mois de mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle à Mme [L] [J] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
[Adresse 7]
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 4] ;

REJETTE les demandes en paiement de l’Office public de l’Habitat du Nord relatives aux frais d’assurance ;

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat du Nord de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


ACCORDE à Mme [L] [J] l'aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Mme [L] [J] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 2 juillet 2026.


LE CADRE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/01785 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2PQW

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 02 Juillet 2026





OFFICE PUBLIC HABITAT DU NORD


C/

[L] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


OFFICE PUBLIC HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE 


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [J], demeurant [Adresse 2]
assistée de Me GUIONNET, avocat au barreau de LILLE






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mars 2026 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier



















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2021 à effet au même jour, Partenord Habitat, désormais Office public de l’Habitat du Nord, a donné à bail à Mme [L] [J] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 426,22 euros, outre une provision sur charges de 168,16 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, Office public habitat du Norda fait signifier à Mme [L] [J] un commandement de payer la somme principale de 1.886,80 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 9 février 2026, Office public habitat du Norda fait assigner Mme [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre l'Office Public de l'Habitat du Nord et Mme [L] [J] conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du Code civil et l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
- En conséquence, ordonner à Mme [L] [J] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire,
- A défaut, autoriser l'Office Public de l'Habitat du Nord à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [J], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,
- Condamner Mme [L] [J] à payer, en deniers ou quittances valables, l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 6.924,07 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 4 février 2026, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du Code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
- Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil, 
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l'APL, soit 785,42 euros à la date du 4 février 2026, en application des articles 1240 et 1760 du Code civil,
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 4,40 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance, 
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 51,48 euros au titre des assurances impayées à la date du 4 février 2026,
- Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet,
- Condamner Mme [L] [J] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Nord la somme de 500 euros en application des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner Mme [L] [J] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d'assignation.


L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2026.

A cette audience, Office public habitat du Nordcomparaît, représentée par son conseil. 

Office public habitat du Nords’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, à la somme de 7.759,61 euros à la date du 23 mars 2026.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs. 

Mme [L] [J] comparaît représentée par son conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise être en arrêt maladie et percevoir deux fois 549 euros tous les quinze jours. Elle indique qu'elle a déposé un dossier de surendettement le 10 mars 2026 qui ne porte que sur la dette de loyer. Enfin, elle sollicite l’aide juridictionnelle provisoire. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026, prorogée au 2 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Office public habitat du Nord justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 15 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 
Par ailleurs, Office public habitat du Nordjustifie avoir notifié au préfet du Nord le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). 
En l’espèce, le bail conclu le 22 novembre 2021 à effet au même jour contient une clause 4/5 intitulée « résiliation » aux termes de laquelle faute de paiement d’un terme de loyer ou des charges, et deux mois après un commandement resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit par la bailleresse.
Le bail a été renouvelé par tacite reconduction pour la dernière fois le 22 novembre 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précité. 

En conséquence, la clause résolutoire devrait être acquise à l’issue d’un délai de six semaines. 

Néanmoins, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme en principal de 1.886,80 euros le 15 juillet 2025 dans un délai de deux mois laissant à la locataire un délai plus long que le délai légal pour faire obstacle aux effets du commandement. Par ailleurs, le contrat de bail prévoit également un délai de deux mois. 

Il conviendra donc de prendre en compte ce délai de deux mois. 


Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 15 septembre 2025. 

Sur les demandes en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par Office public habitat du Nordfait ressortir une dette d’un montant de 8.089,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 non comprise. 
Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 55,88 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 273,52 euros, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7.759,61 euros.

Mme [L] [J], n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. 

Il convient par conséquent de condamner Mme [L] [J] à payer à Office public habitat du Nordla somme de 7.759,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 mars 2026 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.886,80 euros, à compter du 9 février 2026, date de l'assignation, pour la somme de 5.037,27 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [L] [J] propose de verser la somme de 80 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

Office public habitat du Nord donne son accord à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

Compte tenu de l'accord des parties, Mme [L] [J] sera autorisée à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités dont 35 mensualités de 80 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [L] [J] pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.
Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Office public habitat du Nordpourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [L] [J] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux. 
Sur les autres demandes en paiement de Office public habitat du Nord
Office public habitat du Nord sera déboutée de ses demandes au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [L] [J].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par Office public habitat du Nordau titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’Office public de l’Habitat du Nord recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2021 entre l’Office public de l’Habitat du Nord et Mme [L] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], résidence "[Etablissement 1]"[Adresse 5] [Localité 3] sont acquises à la date du 15 septembre 2025 ;


CONDAMNE Mme [L] [J] à payer à l’Office public de l’Habitat du Nord la somme de 7.759,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 mars 2026 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.886,80 euros, à compter du 9 février 2026, date de l'assignation, pour la somme de 5.037,27 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

AUTORISE Mme [L] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités dont 35 mensualités de 80 euros chacune, outre une 36ème et dernière égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu'à défaut pour Mme [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’Habitat du Nord puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne en tant que de besoin Mme [L] [J] à payer à l’Office public de l’Habitat du Nord à compter du mois de mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle à Mme [L] [J] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
[Adresse 7]
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 4] ;

REJETTE les demandes en paiement de l’Office public de l’Habitat du Nord relatives aux frais d’assurance ;

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat du Nord de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


ACCORDE à Mme [L] [J] l'aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Mme [L] [J] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 2 juillet 2026.


LE CADRE GREFFIER LE JUGE






EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1741, code civil 1230, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:16:32.041Z.