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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 16 avril 2026, n° 25/05797

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2019, Madame [Z] [G] a donné à bail à l’Association AURORE pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement dont elle est propriétaire situé au [Adresse 3], à [Localité 2], sous loué par l’association AURORE dans le cadre du dispositif d’intermédiation « Louez solidaire et sans risque » financé par le Département de [Localité 1] dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire. 

L’Association AURORE a donné à bail ce logement à Madame [A] [L] suivant contrat de location conclu le 14 octobre 2020 prenant effet le 1er septembre 2020. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2024, réceptionnée le 23 avril 2024, Madame [Z] [G] a donné congé à l’Association AURORE à effet au 31 janvier 2025.

Par courrier en date du 25 avril 2024, l’Association AURORE a accusé réception du congé et s’est engagée à faire le nécessaire pour libérer les lieux pour la date du 28 janvier 2025.

Les lieux n’ont pas été libérés. 

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, Madame [Z] [G] a fait assigner l’Association AURORE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé, ordonner l’expulsion de l’Association AURORE, la condamner au paiement d’indemnités d’occupation ainsi qu’à des dommages et intérêts, et aux fins d’expertise judiciaire. 

Initialement appelée à l’audience du 17 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être retenue et plaidée à l'audience du 12 février 2026.

A l’audience, Madame [Z] [G], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle demande de :
- Valider le congé,
- Ordonner l’expulsion sans délai de l’Association AURORE et de tous occupants de son chef,
- Condamner l’Association AURORE à lui payer une indemnité d’occupation de 81,62 euros par jour de retard jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,
- Condamner l’Association AURORE à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Ordonner une expertise judiciaire,
- Condamner l’Association AURORE à la prise en charge intégrale des frais d’expertise,
- Débouter l’Association AURORE de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner l’Association AURORE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. 
Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05797 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAW


L’Association AURORE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions n°2 visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience par lesquelles elle demande de :
- Lui accorder un délai d’un an pour quitter le logement,
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel à échoir à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et ordonner la restitution des sommes trop versées, et subsidiairement de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à complète libération et ordonner la restitution des sommes trop versées,
- Débouter Madame [Z] [G] de l’intégralité de ses demandes.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 12 février 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. 

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et la résiliation du bail

Le contrat de bail conclu entre Madame [Z] [G] et l’Association AURORE est soumis aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil régissant le bail de droit commun et est dès lors exclu du régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Il ressort de l’article 10 du bail que celui-ci a été conclu le 29 janvier 2019 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, sauf congé donné délivré par l’une ou l’autre des parties, six mois au moins avant le terme du bail par lettre recommandée avec avis de réception, sans que le congé n’ait à être motivé. 

En l’espèce, le bail s’est renouvelé tacitement le 29 janvier 2022 pour une nouvelle durée de trois ans, soit jusqu’au 29 janvier 2025. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2024 distribuée le 23 avril 2024, soit plus de six mois avant le terme du bail, Madame [Z] [G] a donné congé à l’Association AURORE à effet au 31 janvier 2025, date d’expiration du bail. 

Le congé a en conséquence été régulièrement délivré plus de six mois avant le terme du bail et dans les formes prévues par celui-ci. 

L’Association AURORE ne conteste pas ce congé ni sa date d’effet.

Il y a lieu en conséquence de constater la validité du congé et la résiliation du bail au 31 janvier 2025.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’Association AURORE expose qu’elle n’a pas pu restituer le logement compte tenu de ce que l’occupante du logement est dans une situation précaire, qu’elle est toujours en attente d’une proposition de relogement par la ville de [Localité 1], qu’elle s’est trouvée confrontée à une situation de blocage avec la ville de [Localité 1], qui ne l’a enjoint à dénoncer la convention d’occupation conclu avec l’occupante que le 19 décembre 2025, ce qui constitue un cas de force majeure.

Madame [Z] [G] s’oppose à l’octroi de délai. Elle considère notamment que l’Association AURORE a amplement disposé du temps nécessaire pour organiser le relogement de l’occupante et qu’elle ne l’a pas suffisamment accompagnée dans ses démarches. Elle soutient en outre que la même famille occupe le logement depuis plus de 16 ans, en contrariété avec le dispositif du fonds de solidarité pour le logement de [Localité 1] qui prévoit une présence temporaire de 18 mois. Elle fait valoir en outre que le bien a été loué en parfait état et qu’il est désormais détérioré. Elle considère que l’Association AURORE n’est pas fondée à demander un délai, ce alors que le congé est effectif depuis plus d’un an et qu’elle a fait preuve d’une inertie fautive dans la gestion de la situation de l’occupante. 

En l’espèce, il ressort du courrier adressé par l’Association AURORE le 25 avril 2024 que celle-ci s’était engagée à faire le nécessaire afin que les lieux puissent être restitués à la date du 28 janvier 2025, notamment en informant les services de la ville de [Localité 1] de la situation afin de solliciter une restitution anticipée. Or il résulte du courrier électronique adressé par l’Association AURORE à Madame [Z] [G] le 27 janvier 2025 qu’à cette date, aucune démarche n’avait été effectuée, la défenderesse indiquant « nous avons en effet bien noté votre demande de restitution ainsi que la date de libération qui était prévue. Cependant, nous n’avons à ce jour, pas eu de solution de relogement pour la famille qui est occupante de l’appartement dans le cadre du dispositif. Nous n’avons donc pas la possibilité de le libérer comme il était prévu […] nous allons avoir prochainement un échange avec la Ville de [Localité 1] pour aborder les questions de relogement des familles ». Dès lors, il apparaît que contrairement aux engagements pris dans le courrier du 25 avril 2024, la défenderesse n’a effectué aucune démarche avant la fin du mois de janvier 2025, date à laquelle elle devait restituer les lieux. 

Il sera observé en outre que l’Association AURORE a déjà bénéficié d’un délai de fait de plus d’un an pour libérer les lieux, ce alors que Madame [Z] [G] a manifesté à plusieurs reprises sa volonté de récupérer son bien à la date prévue par le congé. 

L’Association AURORE sera en conséquence déboutée de sa demande de délai supplémentaire pour libérer les lieux. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à l’Association AURORE ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [Z] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la clause pénale valant indemnité d’occupation

En l’espèce, Madame [Z] [G] demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 81,62 euros par jour en application de la clause pénale prévue par l’article 14 du contrat de bail qui stipule que si à l’expiration de la location, le locataire ne libère pas l’immeuble loué, il devra verser au bailleur une indemnité égale à 81,62 euros (indemnité égale au double du montant du loyer journalier) par jour de retard et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. 

L’Association AURORE demande sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, à titre principal que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer contractuel à échoir, à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux, et en conséquence que Madame [Z] [G] soit condamnée à lui restituer les sommes trop versées. Subsidiairement, elle demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à de plus justes proportions, à compter du 31 janvier 2025 et que le trop versé lui soit restitué.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la clause pénale qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’Association AURORE soutient que la modération de la clause pénale s’opère exclusivement au regard de la proportion entre la pénalité stipulée et le préjudice réellement subi par le créancier, et non en considération de la solvabilité du débiteur. 

Madame [Z] [G] fait valoir que le prix moyen du loyer dans le [Localité 3] et de 35 euros, soit un prix moyen de 2660 euros pour 76m2, supérieur au montant actuellement versé par l’Association AURORE, de sorte que son préjudice est établi à ce titre et qu’il n’y a pas lieu à réduire en conséquence le montant de l’indemnité d’occupation sollicité. 

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que la clause pénale est manifestement excessive compte tenu de l’objectif du contrat d’intermédiation locative. Pour autant fixer son montant à celui du seul loyer contractuel lui ferait perdre son caractère comminatoire. L’association AURORE sera en conséquence déboutée de sa demande de fixation de la clause pénale au montant du loyer contractuel.

Il convient en conséquence de la réduire à la somme de 70 euros par jour.

L’Association AURORE a en conséquence été redevable de la somme de 27 510 euros à titre de clause pénale valant indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 31 janvier 2025 et le 28 février 2026 (393 jours x 70 euros).

Les parties s’accordent sur le fait que l’Association AURORE règle spontanément la somme journalière de 81,62 euros depuis le 31 janvier 2025 et jusqu’au jour de l’audience, terme de février 2026 à échoir inclus. L’association AURORE a donc réglé la somme de 32 076,66 euros pour la période comprise entre le 31 janvier 2025 et le 28 février 2026 (393 jours x 81,62 euros).

Madame [Z] [G] sera en conséquence condamnée à lui restituer la somme de 4 566,66 euros (32 076,66 – 27 510).

L’Association AURORE sera par ailleurs condamnée à payer à Madame [Z] [G] la somme de 70 euros par jour au titre de la clause pénale valant indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [Z] [G] invoque à l’appui de sa demande la violation grave et persistante de l’Association AURORE de ses obligations contractuelles, en ce qu’elle n’a pas libéré les lieux à la suite du congé donné depuis près de deux ans et qu’elle a destiné le logement à la même personne pendant plus de 17 ans alors que la durée d’hébergement ne pouvait excéder 18 mois au terme du dispositif du fonds de solidarité du département de [Localité 1]. 

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la faute invoquée tirée de la résistance abusive à libérer les lieux est déjà indemnisée par la clause pénale valant indemnité d’occupation qui a pour fonction de réparer le préjudice de privation de jouissance du propriétaire du bien. En outre, Madame [Z] [G] ne justifie pas d’un préjudice résultant du dépassement de la durée d’occupation du bien au regard du dispositif du fonds de solidarité. Elle ne justifie en tout état de cause aucunement du quantum réclamé à hauteur de 6 000 euros. 

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande d’expertise judiciaire

Il ressort des dispositions des articles 10, 143 et 144 du code de procédure civile que le juge peut soit d'office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d'instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

Aux termes de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Madame [Z] [G] prétend que le bien donné à bail a été dégradé, notamment en ce que le parquet a été recouvert de linoléum à bas prix et que les meubles de cuisine ont été remplacés par des meubles bas de gamme. Elle soutient que le bien doit être remis en état par l’Association AURORE avant de lui être restitué et qu’elle a intérêt à solliciter une expertise afin de voir constater et évaluer les dégradations du bien.

L’Association AURORE soutient quant à elle que cette demande est prématurée dans la mesure où le bien n’a pas encore été restitué et qu’il est contractuellement prévu la restitution du logement en bon état d’entretien et de réparations au moment de la remise des clés et après départ des occupants. Elle indique que la remise en état du bien sera effectuée sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une expertise. Elle considère en tout état de cause que Madame [Z] [G] ne rapporte aucun élément de preuve des désordres qu’elle allègue. 

En l’espèce, Madame [Z] [G] produit au soutien de ses prétentions :
-un courrier du 3 septembre 2020 adressé au directeur de l’intermédiation locative sollicitant une visite de l’appartement et la prise de photographies, 

- un courrier électronique adressé à la direction « Louez solidaire » sollicitant un compte rendu de visite et des photographies,

- des photographies couleurs non datées et non localisées laissant apparaître un logement certes non rangé mais qui ne démontrent pour autant aucunement l’existence des désordres allégués.

Ces documents, qui émanent uniquement de la demanderesse, et qui ne sont corroborés par aucun élément objectif tel qu’un constat d'huissier ou des attestations de tiers, ne peuvent suffire à établir la réalité des désordres allégués. 

Dès lors, en l'absence de preuve de la réalité de désordres affectant le logement, Madame [Z] [G] sera déboutée de sa demande d'expertise.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’Association AURORE, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de Madame [Z] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

VALIDE le congé donné par Madame [Z] [G] à l’Association AURORE le 19 avril 2024 à effet au 31 janvier 2025 ;

CONSTATE en conséquence, la résiliation au 31 janvier 2025 du bail conclu le 29 janvier 2019 entre Madame [Z] [G] d’une part et l’Association AURORE d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ;

ORDONNE en conséquence à l’Association AURORE de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE l’Association AURORE de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE le montant de la clause pénale valant indemnité d’occupation due depuis le 31 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux à la somme journalière de 70 euros ;

DÉBOUTE l’Association AURORE de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel ; 

CONDAMNE Madame [Z] [G] à payer à l’Association AURORE la somme de 4 566,66 euros (quatre mille cinq cent soixante-six euros et soixante-six centimes) au titre de la restitution de l’indu de la clause pénale payée pour la période du 31 janvier 2025 au 28 février 2026 ;

CONDAMNE l’Association AURORE à payer à Madame [Z] [G] une clause pénale valant indemnité d’occupation d’un montant journalier de 70 euros à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Madame [Z] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [Z] [G] de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE l’Association AURORE aux dépens ;

CONDAMNE l’Association AURORE à verser à Madame [Z] [G] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 16 avril 2026.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Alexia DROUX 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me François BRUSCHI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 25/05797 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAW

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 16 avril 2026


DEMANDERESSE
Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me François BRUSCHI, avocat au barreau de MARSEILLE,


DÉFENDERESSE
Association AURORE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 février 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier


Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05797 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2019, Madame [Z] [G] a donné à bail à l’Association AURORE pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement dont elle est propriétaire situé au [Adresse 3], à [Localité 2], sous loué par l’association AURORE dans le cadre du dispositif d’intermédiation « Louez solidaire et sans risque » financé par le Département de [Localité 1] dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire. 

L’Association AURORE a donné à bail ce logement à Madame [A] [L] suivant contrat de location conclu le 14 octobre 2020 prenant effet le 1er septembre 2020. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2024, réceptionnée le 23 avril 2024, Madame [Z] [G] a donné congé à l’Association AURORE à effet au 31 janvier 2025.

Par courrier en date du 25 avril 2024, l’Association AURORE a accusé réception du congé et s’est engagée à faire le nécessaire pour libérer les lieux pour la date du 28 janvier 2025.

Les lieux n’ont pas été libérés. 

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, Madame [Z] [G] a fait assigner l’Association AURORE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé, ordonner l’expulsion de l’Association AURORE, la condamner au paiement d’indemnités d’occupation ainsi qu’à des dommages et intérêts, et aux fins d’expertise judiciaire. 

Initialement appelée à l’audience du 17 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être retenue et plaidée à l'audience du 12 février 2026.

A l’audience, Madame [Z] [G], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle demande de :
- Valider le congé,
- Ordonner l’expulsion sans délai de l’Association AURORE et de tous occupants de son chef,
- Condamner l’Association AURORE à lui payer une indemnité d’occupation de 81,62 euros par jour de retard jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,
- Condamner l’Association AURORE à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Ordonner une expertise judiciaire,
- Condamner l’Association AURORE à la prise en charge intégrale des frais d’expertise,
- Débouter l’Association AURORE de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner l’Association AURORE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. 
Décision du 16 avril 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05797 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAEAW


L’Association AURORE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions n°2 visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience par lesquelles elle demande de :
- Lui accorder un délai d’un an pour quitter le logement,
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel à échoir à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et ordonner la restitution des sommes trop versées, et subsidiairement de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à complète libération et ordonner la restitution des sommes trop versées,
- Débouter Madame [Z] [G] de l’intégralité de ses demandes.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties auxquelles elles ont déclaré se référer à l’audience du 12 février 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire. 

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et la résiliation du bail

Le contrat de bail conclu entre Madame [Z] [G] et l’Association AURORE est soumis aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil régissant le bail de droit commun et est dès lors exclu du régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1737 du code civil dispose que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Il ressort de l’article 10 du bail que celui-ci a été conclu le 29 janvier 2019 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, sauf congé donné délivré par l’une ou l’autre des parties, six mois au moins avant le terme du bail par lettre recommandée avec avis de réception, sans que le congé n’ait à être motivé. 

En l’espèce, le bail s’est renouvelé tacitement le 29 janvier 2022 pour une nouvelle durée de trois ans, soit jusqu’au 29 janvier 2025. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2024 distribuée le 23 avril 2024, soit plus de six mois avant le terme du bail, Madame [Z] [G] a donné congé à l’Association AURORE à effet au 31 janvier 2025, date d’expiration du bail. 

Le congé a en conséquence été régulièrement délivré plus de six mois avant le terme du bail et dans les formes prévues par celui-ci. 

L’Association AURORE ne conteste pas ce congé ni sa date d’effet.

Il y a lieu en conséquence de constater la validité du congé et la résiliation du bail au 31 janvier 2025.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’Association AURORE expose qu’elle n’a pas pu restituer le logement compte tenu de ce que l’occupante du logement est dans une situation précaire, qu’elle est toujours en attente d’une proposition de relogement par la ville de [Localité 1], qu’elle s’est trouvée confrontée à une situation de blocage avec la ville de [Localité 1], qui ne l’a enjoint à dénoncer la convention d’occupation conclu avec l’occupante que le 19 décembre 2025, ce qui constitue un cas de force majeure.

Madame [Z] [G] s’oppose à l’octroi de délai. Elle considère notamment que l’Association AURORE a amplement disposé du temps nécessaire pour organiser le relogement de l’occupante et qu’elle ne l’a pas suffisamment accompagnée dans ses démarches. Elle soutient en outre que la même famille occupe le logement depuis plus de 16 ans, en contrariété avec le dispositif du fonds de solidarité pour le logement de [Localité 1] qui prévoit une présence temporaire de 18 mois. Elle fait valoir en outre que le bien a été loué en parfait état et qu’il est désormais détérioré. Elle considère que l’Association AURORE n’est pas fondée à demander un délai, ce alors que le congé est effectif depuis plus d’un an et qu’elle a fait preuve d’une inertie fautive dans la gestion de la situation de l’occupante. 

En l’espèce, il ressort du courrier adressé par l’Association AURORE le 25 avril 2024 que celle-ci s’était engagée à faire le nécessaire afin que les lieux puissent être restitués à la date du 28 janvier 2025, notamment en informant les services de la ville de [Localité 1] de la situation afin de solliciter une restitution anticipée. Or il résulte du courrier électronique adressé par l’Association AURORE à Madame [Z] [G] le 27 janvier 2025 qu’à cette date, aucune démarche n’avait été effectuée, la défenderesse indiquant « nous avons en effet bien noté votre demande de restitution ainsi que la date de libération qui était prévue. Cependant, nous n’avons à ce jour, pas eu de solution de relogement pour la famille qui est occupante de l’appartement dans le cadre du dispositif. Nous n’avons donc pas la possibilité de le libérer comme il était prévu […] nous allons avoir prochainement un échange avec la Ville de [Localité 1] pour aborder les questions de relogement des familles ». Dès lors, il apparaît que contrairement aux engagements pris dans le courrier du 25 avril 2024, la défenderesse n’a effectué aucune démarche avant la fin du mois de janvier 2025, date à laquelle elle devait restituer les lieux. 

Il sera observé en outre que l’Association AURORE a déjà bénéficié d’un délai de fait de plus d’un an pour libérer les lieux, ce alors que Madame [Z] [G] a manifesté à plusieurs reprises sa volonté de récupérer son bien à la date prévue par le congé. 

L’Association AURORE sera en conséquence déboutée de sa demande de délai supplémentaire pour libérer les lieux. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à l’Association AURORE ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [Z] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la clause pénale valant indemnité d’occupation

En l’espèce, Madame [Z] [G] demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 81,62 euros par jour en application de la clause pénale prévue par l’article 14 du contrat de bail qui stipule que si à l’expiration de la location, le locataire ne libère pas l’immeuble loué, il devra verser au bailleur une indemnité égale à 81,62 euros (indemnité égale au double du montant du loyer journalier) par jour de retard et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. 

L’Association AURORE demande sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, à titre principal que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer contractuel à échoir, à compter du 31 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux, et en conséquence que Madame [Z] [G] soit condamnée à lui restituer les sommes trop versées. Subsidiairement, elle demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à de plus justes proportions, à compter du 31 janvier 2025 et que le trop versé lui soit restitué.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la clause pénale qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’Association AURORE soutient que la modération de la clause pénale s’opère exclusivement au regard de la proportion entre la pénalité stipulée et le préjudice réellement subi par le créancier, et non en considération de la solvabilité du débiteur. 

Madame [Z] [G] fait valoir que le prix moyen du loyer dans le [Localité 3] et de 35 euros, soit un prix moyen de 2660 euros pour 76m2, supérieur au montant actuellement versé par l’Association AURORE, de sorte que son préjudice est établi à ce titre et qu’il n’y a pas lieu à réduire en conséquence le montant de l’indemnité d’occupation sollicité. 

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que la clause pénale est manifestement excessive compte tenu de l’objectif du contrat d’intermédiation locative. Pour autant fixer son montant à celui du seul loyer contractuel lui ferait perdre son caractère comminatoire. L’association AURORE sera en conséquence déboutée de sa demande de fixation de la clause pénale au montant du loyer contractuel.

Il convient en conséquence de la réduire à la somme de 70 euros par jour.

L’Association AURORE a en conséquence été redevable de la somme de 27 510 euros à titre de clause pénale valant indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 31 janvier 2025 et le 28 février 2026 (393 jours x 70 euros).

Les parties s’accordent sur le fait que l’Association AURORE règle spontanément la somme journalière de 81,62 euros depuis le 31 janvier 2025 et jusqu’au jour de l’audience, terme de février 2026 à échoir inclus. L’association AURORE a donc réglé la somme de 32 076,66 euros pour la période comprise entre le 31 janvier 2025 et le 28 février 2026 (393 jours x 81,62 euros).

Madame [Z] [G] sera en conséquence condamnée à lui restituer la somme de 4 566,66 euros (32 076,66 – 27 510).

L’Association AURORE sera par ailleurs condamnée à payer à Madame [Z] [G] la somme de 70 euros par jour au titre de la clause pénale valant indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [Z] [G] invoque à l’appui de sa demande la violation grave et persistante de l’Association AURORE de ses obligations contractuelles, en ce qu’elle n’a pas libéré les lieux à la suite du congé donné depuis près de deux ans et qu’elle a destiné le logement à la même personne pendant plus de 17 ans alors que la durée d’hébergement ne pouvait excéder 18 mois au terme du dispositif du fonds de solidarité du département de [Localité 1]. 

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la faute invoquée tirée de la résistance abusive à libérer les lieux est déjà indemnisée par la clause pénale valant indemnité d’occupation qui a pour fonction de réparer le préjudice de privation de jouissance du propriétaire du bien. En outre, Madame [Z] [G] ne justifie pas d’un préjudice résultant du dépassement de la durée d’occupation du bien au regard du dispositif du fonds de solidarité. Elle ne justifie en tout état de cause aucunement du quantum réclamé à hauteur de 6 000 euros. 

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur la demande d’expertise judiciaire

Il ressort des dispositions des articles 10, 143 et 144 du code de procédure civile que le juge peut soit d'office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d'instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

Aux termes de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Madame [Z] [G] prétend que le bien donné à bail a été dégradé, notamment en ce que le parquet a été recouvert de linoléum à bas prix et que les meubles de cuisine ont été remplacés par des meubles bas de gamme. Elle soutient que le bien doit être remis en état par l’Association AURORE avant de lui être restitué et qu’elle a intérêt à solliciter une expertise afin de voir constater et évaluer les dégradations du bien.

L’Association AURORE soutient quant à elle que cette demande est prématurée dans la mesure où le bien n’a pas encore été restitué et qu’il est contractuellement prévu la restitution du logement en bon état d’entretien et de réparations au moment de la remise des clés et après départ des occupants. Elle indique que la remise en état du bien sera effectuée sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner une expertise. Elle considère en tout état de cause que Madame [Z] [G] ne rapporte aucun élément de preuve des désordres qu’elle allègue. 

En l’espèce, Madame [Z] [G] produit au soutien de ses prétentions :
-un courrier du 3 septembre 2020 adressé au directeur de l’intermédiation locative sollicitant une visite de l’appartement et la prise de photographies, 

- un courrier électronique adressé à la direction « Louez solidaire » sollicitant un compte rendu de visite et des photographies,

- des photographies couleurs non datées et non localisées laissant apparaître un logement certes non rangé mais qui ne démontrent pour autant aucunement l’existence des désordres allégués.

Ces documents, qui émanent uniquement de la demanderesse, et qui ne sont corroborés par aucun élément objectif tel qu’un constat d'huissier ou des attestations de tiers, ne peuvent suffire à établir la réalité des désordres allégués. 

Dès lors, en l'absence de preuve de la réalité de désordres affectant le logement, Madame [Z] [G] sera déboutée de sa demande d'expertise.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’Association AURORE, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de Madame [Z] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

VALIDE le congé donné par Madame [Z] [G] à l’Association AURORE le 19 avril 2024 à effet au 31 janvier 2025 ;

CONSTATE en conséquence, la résiliation au 31 janvier 2025 du bail conclu le 29 janvier 2019 entre Madame [Z] [G] d’une part et l’Association AURORE d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] ;

ORDONNE en conséquence à l’Association AURORE de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE l’Association AURORE de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE le montant de la clause pénale valant indemnité d’occupation due depuis le 31 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux à la somme journalière de 70 euros ;

DÉBOUTE l’Association AURORE de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel ; 

CONDAMNE Madame [Z] [G] à payer à l’Association AURORE la somme de 4 566,66 euros (quatre mille cinq cent soixante-six euros et soixante-six centimes) au titre de la restitution de l’indu de la clause pénale payée pour la période du 31 janvier 2025 au 28 février 2026 ;

CONDAMNE l’Association AURORE à payer à Madame [Z] [G] une clause pénale valant indemnité d’occupation d’un montant journalier de 70 euros à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE Madame [Z] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame [Z] [G] de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE l’Association AURORE aux dépens ;

CONDAMNE l’Association AURORE à verser à Madame [Z] [G] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 16 avril 2026.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:58:46.126Z.