notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne, JCP, 20 juillet 2026, n° 25/01683

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2013, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I],née [Y], ont donné à bail à Madame [T] [K] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 3] (85) moyennant un loyer mensuel de 585 €, révisable annuellement.

Le 10 juin 2025, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], ont fait délivrer à Madame [T] [K] un commandement de payer un arriéré de loyers d’un montant de 2 786,86 € et de justifier d’une assurance locative rappelant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commmissaire de justice en date du 6 octobre 2025, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], ont assigné Madame [T] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne, aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire, vu les articles 1134 et 1741 du code civil et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- que soit prononcée la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au dit contrat pour non paiement des loyers et défaut d’assurance du logement
- que soit ordonnée l’expulsion de Madame [T] [K] ainsi que de tous les biens et occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
- l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse
- la condamnation de Madame [T] [K] à leur payer les sommes suivantes :
- 3 967,58 € au titre des loyers et charges impayés au 12 septembre 2025 outre intérêts au taux légal 
-une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges outre revalorisation légale à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,
- 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2025 et le coût de l’assignation.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 2 juin 2026.
 
Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , font valoir que la maison dont Madame [K] a pris possession était en parfaite état s’agissant d’une construction récente construite en 2004, qu’ils sont des professionnels de l’immobilier tout comme Madame [K] qui a été leur salariée quelques mois, que pendant le cours du bail soit 13 ans, la locataire ne les a jamais alertés de l’existence de désordres, qu’au demeurant, Madame [T] [K] qui prétend que le logement est insalubre n’en justifie pas, que l’argumentation selon laquelle la locataire subirait une situation d’insalubrité révèle simplement sa mauvaise foi en tentant de justifier les impayés en créant artificiellement une faute du bailleur. A l’inverse, ils s’inquiètent d’ores et déjà de l’état du logement à l’intérieur dans la mesure où le voisinage peut se plaindre de l’état dégradé des extérieurs. 


Ils demandent au tribunal, avec exécution provisoire, de:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire 
- condamner Madame [T] [K] à leur payer:
- la somme de 5 447,91 € au titre des arriérés de loyers avec intérêts de retard à compter du commandement de payer du 10 juin 2025
- une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et indexation inclue, soit la somme de 591,08 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux
- ordonner l’expulsion des lieux de Madame [T] [K] ainsi que celle de tout occpant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique 
- débouter Madame [T] [K] de sa demande de voir constater un quelconque défaut d’entretien des bailleurs et la débouter de sa demande de compensation à ce titre
- débouter Madame [T] [K] de sa demande de dommages et intérêts 
- condamner Madame [T] [K] à leur payer la somme de 1 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner Madame [T] [K] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer

En défense et à titre principal, Madame [T] [K] demande , vu les articles 1219, 1231-1 et suivants, 1719 et 1720 du code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et vu le décret n°2002 d-120 du 30 janvier 2002, de
- débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes
- condamner les époux [I] à réaliser les travaux nécessaires afin que le logement soit mis en conformité aux normes du logement décent, notamment d’étanchéité de la maison dans les 8 jours de la décision à venir sous astreinte de 100 € par jour de retard
- ordonner la suspension du paiement des loyers , échus et à échoir, y compris l’arriéré jusqu’à parfaite réalisation des travaux
- condamner in solidum les époux [I] à lui verser la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance subi du fait de l’insalubrité et de l’indécence du logement
- à titre subsidiaire,vu l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989,
- lui accorder les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter des loyers
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés
- dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise
- juger en tout état de cause sur le fondement de l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation, du jugement prononçant les mesures imposées ou de toute décision de clôture de la procédure de surendettement, que Madame [K] pourra s’acquitter de sa dette par mensualités de 20 € chacune, en sus du loyer et des charges courantes
- dire que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par la débitrice , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué


- dire que pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et charges par priorité sur les intérêts et dépens
- rappeler que l’article L714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par le jugement à venir en l’attente
- en tout état de cause,
- débouter les époux [I] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles
- condamner ceux-ci à lui verser la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991
- écarter l’exécution provisoire.

Madame [T] [K] expose que le logement loué présente depuis de nombreuses années un état d’insalubrité auquel le bailleur avait promis de remédier, que dans diverses pièces de la maison, l’humidité remonte par le sol et cause des moisissures, du salpêtre et des revêtements muraux pourris, que ces désordres sont dus au fait que le joint d’étanchéité de la maison a été mal fait ainsi que l’a reconnu Monsieur [I] et qu’elle a traité tous les ans avec un produit anti-moisissures les murs de la maison.
Madame [T] [K] soutient que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance d’un logement conforme et décent prévue aux articles 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet1989 et qu’elle était en droit de suspendre le paiement des loyers de sorte que la clause résolutoire du bail visée au commandement de payer ne peut avoir joué.
Pour le même motif de l’absence par le bailleur de délivrance d’un logement décent, elle conclut au débouté des époux [I] de leur demande de paiement des loyers.
Elle sollicite la réalisation de travaux d’étanchéité du logement et l’allocation de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts n’ayant pu jouir normalement du bien depuis le début du bail notamment en raison des moisissures.

Le diagnostic social et financier établi par les services du ministère de la Transition Energétique dans le cadre de cette procédure a été adressé au tribunal le 30 janvier 2026.

Les prétentions et moyens des demandeurs sont plus amplement développés dans leurs conclusions écrites, déposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer. 

Le jugement a ét émis en délibéré au 20 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS 

Sur la résiliation du bail 

En application de l’article 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour non-paiement du loyer ou des charges prend effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation est notifiée au préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins six semaines avant l’audience. Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé.
En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2 786,86 € et de justifier d’une assurance locative rappelant la clause résolutoire stipulée au bail a été délivré le 10 juin 2025 à Madame [T] [K] . Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX par voie électronique le 17 juin 2025.

Madame [T] [K] a justifié de la souscription d’une assurance selon attestation de la compagnie AXA en date du 24 juin 2025 couvrant la période allant du 1er mai 2025 au 30 avril 2026. En revanche, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
L’assignation en expulsion a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Madame [T] [K] se prévaut d’une exception d’inexécution; elle soutient qu’elle est fondée à ne pas régler le loyer à défaut pour les bailleurs d’avoir eux-mêmes respecté leur obligation de lui délivrer un logement décent de sorte que la clause résolutoire n’a pu jouer et que la résolution du bail n’est pas acquise. 
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé , et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Selon l’article 7 de cette loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L’article 1219 dispose que : “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.
Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent. 
Le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécesssaires sauf à démontrer une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.
Il appartient à celui qui se prévaut d’une exception d’inexécution d’en rapporter la preuve.

Madame [T] [K] soutient que plusieurs pièces de la maison ( notamment cuisine/séjour, salle de bains, chambres), l’humidité remonte par le sol et est à l’origine de désordres.

Madame [T] [K] ne verse aucune pièce à l’appui de ses dires à l’exception de photographies montrant selon celle-ci des moisissures, du salpêtre , des revêtements muraux pourris. Ces photographies ne permettent pas d’identifier les lieux dans lequelles elles ont été prises et n’ont aucune valeur probante.

Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier établi par les services du ministère de la Transition Energétique dans le cadre de cette procédure que Madame [T] [K] a expliqué ne pas avoir pu régler les loyers en raison d’une perte de revenus suite à un accident du travail; elle n’a émis aucune observations sur l’état de logement.



Les bailleurs produisent la déclaration d’achèvement de la maison en date du 31 décembre 2005 et des factures concernant la réalisation de travaux de carrelage en 2012, le changement du chauffe-eau électrique en 2023 et le remplacement d’un caisson de ventilation en 2021.
Force est de constater que Madame [T] [K] est entrée dans le logement à compter du mois de septembre 2013 et qu’elle ne s’est jamais plainte de désordres affectant les lieux.
L’existence des désordres allégués par Madame [T] [K] qui rendraient le logement inhabitable, n’est nullement établie de sorte que celle-ci ne peut exciper de l’exception d’inexécution pour s’exonérer de paiement des loyers.

Il convient donc de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 11 août 2025.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Madame [T] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant et que dans ces conditions, des délais de paiement ne peuvent lui être accordés.
Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à Madame [T] [K] de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Passé ce délai, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], pourront faire procéder à son expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Madame [T] [K] sera condamné à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec la revalorisation légale, soit la somme actuelle de 591,08 € et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 expose les obligations principales du locataire, la première étant l’obligation de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.


En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, il convient de constater que Madame [T] [K] n’a pas réglé l’ensemble des sommes auxquelles elle était tenue et qu’elle reste devoir la somme de 5 447,91€ au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026.
Il convient de la condamner à payer cette somme à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur la somme de 2 786,86 € et à compter du jugement pour le surplus .

Sur la demande reconventionnelle.

Madame [T] [K], qui ne rapporte pas la preuve de l’insalubrité et de l’indécence du logement, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

Madame [T] [K] a déposé un dossier de surendettement le 23 mars 2026; aucune décison de recevabilité de la demande n’est versée au dossier.
 Les dispositions de l’article24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne sont applicables que lorsque la procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire. En l’espèce, faute de production de la décision de recevabilité de la commission de surendettement, Madame [T] [K] ne justifie pas de l’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte à son bénéfice de sorte que les demandes de Madame [K] fondées sur cet article seront rejetées.

Sur la demande de délais de paiement.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou réechelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [K] été victime d’un accident du travail le 26 février 2024. Elle perçoit pour toutes ressources le revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 593,93 € et l’allocation de logement de 286 €.
La situation de Madame [T] [K] n’apparaît pas en l’état susceptible d’évoluer favorablement de sorte que l’octroi de délais de paiement ne permettra pas d’apurer la dette.
Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

 Il serait contraire à l’équité de laisser Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], supporter les frais non, compris dans les dépens qu’ils ont exposés. Ils leur sera alloué la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [T] [K] supportera les dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Rejette l’exception d’inexécution présentée par Madame [T] [K]. 

Constate au 11 août 2025 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], d’une part, et Madame [T] [K] d’autre part.

Ordonne à Madame [T] [K] de libérer les lieux de tous biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Dit qu’à défaut, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] pourront faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [T] [K] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges avec revalorisation soit la somme actuelle de 591,08 € et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective .

Condamne Madame [T] [K] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , la somme de 5 447,91€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur la somme de 2 786,86 € et à compter du jugement pour le surplus .

 Déboute Madame [T] [K] de l’intégralité de ses autres demandes.

Constate que Madame [T] [K] ne justifie pas de la décision de recevabilité de sa demande au fins de traitement de sa situation de surendettement.

Rejette les demandes de délais de grâce présentées par Madame [T] [K] .

Condamne Madame [T] [K] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [T] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

 Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 
Nathalie RENAUX Armelle LEVESQUE
Texte intégral
Nathalie RENAUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 20 JUILLET 2026




Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01683 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C55I

AFFAIRE : 
 [O] [V], [W] [I], [N] [A], [B] [Y] épouse [I] 
C/
 [T] [K] 


DEMANDEURS

Monsieur [O] [V], [W] [I]
né le 04 Juillet 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [N] [A], [B] [Y] épouse [I]
née le 04 Octobre 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Alice LE BLAY, avocat au barreau de NANTES, substituée par Maître François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON




DEFENDERESSE

Madame [T] [K], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194 2026 90 du 02/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représentée par Maître Frédéric MALLARD de la SARL BIDEAUD-LAPERSONNE-MALLARD, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE


Le 20 07 2026
copie exécutoire délivrée à :

Me CIRIER

copie délivrée à :
Me MALLARD+AFM
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 02 Juin 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Juillet 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :










EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2013, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I],née [Y], ont donné à bail à Madame [T] [K] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 3] (85) moyennant un loyer mensuel de 585 €, révisable annuellement.

Le 10 juin 2025, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], ont fait délivrer à Madame [T] [K] un commandement de payer un arriéré de loyers d’un montant de 2 786,86 € et de justifier d’une assurance locative rappelant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commmissaire de justice en date du 6 octobre 2025, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], ont assigné Madame [T] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne, aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire, vu les articles 1134 et 1741 du code civil et la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
- que soit prononcée la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au dit contrat pour non paiement des loyers et défaut d’assurance du logement
- que soit ordonnée l’expulsion de Madame [T] [K] ainsi que de tous les biens et occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
- l’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse
- la condamnation de Madame [T] [K] à leur payer les sommes suivantes :
- 3 967,58 € au titre des loyers et charges impayés au 12 septembre 2025 outre intérêts au taux légal 
-une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges outre revalorisation légale à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,
- 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2025 et le coût de l’assignation.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 2 juin 2026.
 
Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , font valoir que la maison dont Madame [K] a pris possession était en parfaite état s’agissant d’une construction récente construite en 2004, qu’ils sont des professionnels de l’immobilier tout comme Madame [K] qui a été leur salariée quelques mois, que pendant le cours du bail soit 13 ans, la locataire ne les a jamais alertés de l’existence de désordres, qu’au demeurant, Madame [T] [K] qui prétend que le logement est insalubre n’en justifie pas, que l’argumentation selon laquelle la locataire subirait une situation d’insalubrité révèle simplement sa mauvaise foi en tentant de justifier les impayés en créant artificiellement une faute du bailleur. A l’inverse, ils s’inquiètent d’ores et déjà de l’état du logement à l’intérieur dans la mesure où le voisinage peut se plaindre de l’état dégradé des extérieurs. 


Ils demandent au tribunal, avec exécution provisoire, de:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire 
- condamner Madame [T] [K] à leur payer:
- la somme de 5 447,91 € au titre des arriérés de loyers avec intérêts de retard à compter du commandement de payer du 10 juin 2025
- une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et indexation inclue, soit la somme de 591,08 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux
- ordonner l’expulsion des lieux de Madame [T] [K] ainsi que celle de tout occpant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique 
- débouter Madame [T] [K] de sa demande de voir constater un quelconque défaut d’entretien des bailleurs et la débouter de sa demande de compensation à ce titre
- débouter Madame [T] [K] de sa demande de dommages et intérêts 
- condamner Madame [T] [K] à leur payer la somme de 1 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner Madame [T] [K] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer

En défense et à titre principal, Madame [T] [K] demande , vu les articles 1219, 1231-1 et suivants, 1719 et 1720 du code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et vu le décret n°2002 d-120 du 30 janvier 2002, de
- débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes
- condamner les époux [I] à réaliser les travaux nécessaires afin que le logement soit mis en conformité aux normes du logement décent, notamment d’étanchéité de la maison dans les 8 jours de la décision à venir sous astreinte de 100 € par jour de retard
- ordonner la suspension du paiement des loyers , échus et à échoir, y compris l’arriéré jusqu’à parfaite réalisation des travaux
- condamner in solidum les époux [I] à lui verser la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance subi du fait de l’insalubrité et de l’indécence du logement
- à titre subsidiaire,vu l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989,
- lui accorder les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter des loyers
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés
- dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise
- juger en tout état de cause sur le fondement de l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation, du jugement prononçant les mesures imposées ou de toute décision de clôture de la procédure de surendettement, que Madame [K] pourra s’acquitter de sa dette par mensualités de 20 € chacune, en sus du loyer et des charges courantes
- dire que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par la débitrice , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué


- dire que pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et charges par priorité sur les intérêts et dépens
- rappeler que l’article L714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par le jugement à venir en l’attente
- en tout état de cause,
- débouter les époux [I] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles
- condamner ceux-ci à lui verser la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991
- écarter l’exécution provisoire.

Madame [T] [K] expose que le logement loué présente depuis de nombreuses années un état d’insalubrité auquel le bailleur avait promis de remédier, que dans diverses pièces de la maison, l’humidité remonte par le sol et cause des moisissures, du salpêtre et des revêtements muraux pourris, que ces désordres sont dus au fait que le joint d’étanchéité de la maison a été mal fait ainsi que l’a reconnu Monsieur [I] et qu’elle a traité tous les ans avec un produit anti-moisissures les murs de la maison.
Madame [T] [K] soutient que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance d’un logement conforme et décent prévue aux articles 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet1989 et qu’elle était en droit de suspendre le paiement des loyers de sorte que la clause résolutoire du bail visée au commandement de payer ne peut avoir joué.
Pour le même motif de l’absence par le bailleur de délivrance d’un logement décent, elle conclut au débouté des époux [I] de leur demande de paiement des loyers.
Elle sollicite la réalisation de travaux d’étanchéité du logement et l’allocation de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts n’ayant pu jouir normalement du bien depuis le début du bail notamment en raison des moisissures.

Le diagnostic social et financier établi par les services du ministère de la Transition Energétique dans le cadre de cette procédure a été adressé au tribunal le 30 janvier 2026.

Les prétentions et moyens des demandeurs sont plus amplement développés dans leurs conclusions écrites, déposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer. 

Le jugement a ét émis en délibéré au 20 juillet 2026.

MOTIFS 

Sur la résiliation du bail 

En application de l’article 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour non-paiement du loyer ou des charges prend effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation est notifiée au préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins six semaines avant l’audience. Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé.
En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2 786,86 € et de justifier d’une assurance locative rappelant la clause résolutoire stipulée au bail a été délivré le 10 juin 2025 à Madame [T] [K] . Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX par voie électronique le 17 juin 2025.

Madame [T] [K] a justifié de la souscription d’une assurance selon attestation de la compagnie AXA en date du 24 juin 2025 couvrant la période allant du 1er mai 2025 au 30 avril 2026. En revanche, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
L’assignation en expulsion a été notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Madame [T] [K] se prévaut d’une exception d’inexécution; elle soutient qu’elle est fondée à ne pas régler le loyer à défaut pour les bailleurs d’avoir eux-mêmes respecté leur obligation de lui délivrer un logement décent de sorte que la clause résolutoire n’a pu jouer et que la résolution du bail n’est pas acquise. 
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé , et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Selon l’article 7 de cette loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L’article 1219 dispose que : “Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.
Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent. 
Le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécesssaires sauf à démontrer une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.
Il appartient à celui qui se prévaut d’une exception d’inexécution d’en rapporter la preuve.

Madame [T] [K] soutient que plusieurs pièces de la maison ( notamment cuisine/séjour, salle de bains, chambres), l’humidité remonte par le sol et est à l’origine de désordres.

Madame [T] [K] ne verse aucune pièce à l’appui de ses dires à l’exception de photographies montrant selon celle-ci des moisissures, du salpêtre , des revêtements muraux pourris. Ces photographies ne permettent pas d’identifier les lieux dans lequelles elles ont été prises et n’ont aucune valeur probante.

Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier établi par les services du ministère de la Transition Energétique dans le cadre de cette procédure que Madame [T] [K] a expliqué ne pas avoir pu régler les loyers en raison d’une perte de revenus suite à un accident du travail; elle n’a émis aucune observations sur l’état de logement.



Les bailleurs produisent la déclaration d’achèvement de la maison en date du 31 décembre 2005 et des factures concernant la réalisation de travaux de carrelage en 2012, le changement du chauffe-eau électrique en 2023 et le remplacement d’un caisson de ventilation en 2021.
Force est de constater que Madame [T] [K] est entrée dans le logement à compter du mois de septembre 2013 et qu’elle ne s’est jamais plainte de désordres affectant les lieux.
L’existence des désordres allégués par Madame [T] [K] qui rendraient le logement inhabitable, n’est nullement établie de sorte que celle-ci ne peut exciper de l’exception d’inexécution pour s’exonérer de paiement des loyers.

Il convient donc de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 11 août 2025.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Madame [T] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant et que dans ces conditions, des délais de paiement ne peuvent lui être accordés.
Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à Madame [T] [K] de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Passé ce délai, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], pourront faire procéder à son expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Madame [T] [K] sera condamné à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, avec la revalorisation légale, soit la somme actuelle de 591,08 € et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 expose les obligations principales du locataire, la première étant l’obligation de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.


En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, il convient de constater que Madame [T] [K] n’a pas réglé l’ensemble des sommes auxquelles elle était tenue et qu’elle reste devoir la somme de 5 447,91€ au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026.
Il convient de la condamner à payer cette somme à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur la somme de 2 786,86 € et à compter du jugement pour le surplus .

Sur la demande reconventionnelle.

Madame [T] [K], qui ne rapporte pas la preuve de l’insalubrité et de l’indécence du logement, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

Madame [T] [K] a déposé un dossier de surendettement le 23 mars 2026; aucune décison de recevabilité de la demande n’est versée au dossier.
 Les dispositions de l’article24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne sont applicables que lorsque la procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire. En l’espèce, faute de production de la décision de recevabilité de la commission de surendettement, Madame [T] [K] ne justifie pas de l’ouverture d’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte à son bénéfice de sorte que les demandes de Madame [K] fondées sur cet article seront rejetées.

Sur la demande de délais de paiement.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou réechelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Madame [K] été victime d’un accident du travail le 26 février 2024. Elle perçoit pour toutes ressources le revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 593,93 € et l’allocation de logement de 286 €.
La situation de Madame [T] [K] n’apparaît pas en l’état susceptible d’évoluer favorablement de sorte que l’octroi de délais de paiement ne permettra pas d’apurer la dette.
Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

 Il serait contraire à l’équité de laisser Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], supporter les frais non, compris dans les dépens qu’ils ont exposés. Ils leur sera alloué la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [T] [K] supportera les dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS 

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Rejette l’exception d’inexécution présentée par Madame [T] [K]. 

Constate au 11 août 2025 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y], d’une part, et Madame [T] [K] d’autre part.

Ordonne à Madame [T] [K] de libérer les lieux de tous biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Dit qu’à défaut, Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] pourront faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [T] [K] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges avec revalorisation soit la somme actuelle de 591,08 € et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective .

Condamne Madame [T] [K] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , la somme de 5 447,91€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 sur la somme de 2 786,86 € et à compter du jugement pour le surplus .

 Déboute Madame [T] [K] de l’intégralité de ses autres demandes.

Constate que Madame [T] [K] ne justifie pas de la décision de recevabilité de sa demande au fins de traitement de sa situation de surendettement.

Rejette les demandes de délais de grâce présentées par Madame [T] [K] .

Condamne Madame [T] [K] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [N] [I], née [Y] , la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [T] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

 Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 
Nathalie RENAUX Armelle LEVESQUE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L714-1, code civil 1720, code civil 1244-1, code de la consommation L741-1, code civil 1741, code de la consommation L733-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T21:46:02.229Z.