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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarascon, LOYERS COMMERCIAUX, 23 juillet 2026, n° 25/00005

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique en date du 4 janvier 1975, Monsieur [Q] [R] et Madame [G] [B] épouse [R] ont consenti à Monsieur [C] [E] et Madame [H] [X] un bail commercial portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Localité 2] à l’angle de la [Adresse 3] n°[Adresse 4] et de la [Adresse 5] sans numéro figurant au cadastre section A lieudit [Adresse 6] n°[Cadastre 1] ainsi qu’un appartement situé au premier étage de ce même immeuble pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1975 moyennant un loyer annuel de 18 000 francs. 
Cette parcelle est désormais cadastrée sous le numéro [Cadastre 2]. 
La copie de l’acte authentique comporte également un renvoi a un « entrepôt dans la … [P] [J] N°» avec un ajout sur la copie du numéro 3. 
Suivant lettre en date du 12 janvier 1984, Monsieur et Madame [E] ont informé le bailleur qu’ils étaient d’accord pour renouveler le bail pour une nouvelle période de neuf années ce qui a été accepté par les époux [R] suivant lettre du même jour. 
Suivant acte authentique en date du 6 octobre 1984, Monsieur [Q] [R] et Madame [G] [B] épouse [R] ont consenti une donation-partage à leurs enfants, Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R]. 
La parcelle désormais cadastrée n°[Cadastre 2] a fait l’objet d’une donation par tiers indivis en nue-propriété à chacun des enfants. 
Une parcelle décrite comme une « maison d’habitation située [Localité 3] [Localité 4], [Adresse 5] [sans numéro] élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, cadastrée S°A, n°[Cadastre 3] » été donnée en nue-propriété à Monsieur [V] [R]. 
Suivant acte authentique en date du 29 juin 1993, il a été donné à bail à loyer à titre commercial en renouvellement du bail initial à Monsieur et Madame [E] le local au rez-de-chaussée et l’appartement à l’étage (parcelle désormais cadastrée n°[Cadastre 2]) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1993 moyennant un loyer annuel de 32617,51 francs. 
Suivant acte authentique du 5 octobre 1994, les époux [E] ont vendu à Monsieur [D] [K] et Madame [A] [W], son épouse, leur fonds de commerce en ce compris le droit au bail. 
Monsieur [Q] [R] est décédé le 26 mars 1998. 
Suivant acte authentique en date du 21 juin 2002, Madame [G] [B] épouse [R], Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R], d’une part, et les époux [K] d’autre part, sont convenus pour un renouvellement du bail portant sur les locaux situés à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 5] sans numéro (parcelle désormais cadastrée n°[Cadastre 2]) pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2002 moyennant un loyer annuel de 5640,46 €.
Suivant avenant en date du 11 juillet 2011, Madame [G] [B] épouse [R], Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R], d’une part, et la SAS DISTRIBUTION CASINO France venant aux droits des époux [K] sont convenus de renouveler le bail portant sur les locaux situés à l’angle de la [Adresse 3] n°[Adresse 4] et de la [Adresse 5] sans numéro pour une durée de trois, six, neuf années à la seule volonté des preneurs à compter du 1er janvier 2011 moyennant un loyer annuel de 7585 €. 
Madame [G] [B] épouse [R] est décédée le 4 février 2012.
Suivant acte sous seing privé suivant le 1er mars 2017, la SAS DISTRIBUTION CASINO France a cédé son fonds de commerce en ce compris le droit au bail à la SAS GOURAT DISTRI, laquelle a changé de dénomination sociale à compter du 16 juin 2017 pour la dénomination C’BROC DISTRI. 
Suivant acte authentique en date du 16 janvier 2018, Madame [G] [B] épouse [R], Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R] ont vendu à la SCI dénommée BROC ET FILLE les locaux situés à l’angle de la [Adresse 3] n°[Adresse 4] et de la [Adresse 5] sans numéro figurant au cadastre sous la section CH numéro [Cadastre 2] faisant l’objet du bail.
Par exploit en date du 30 octobre 2023, Monsieur [V] [R] a délivré à la SAS C’BROC DISTRI un congé pour le 30 juin 2024 avec offre de renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2024 moyennant un loyer de 1400 € HT par mois.
La SAS C’BROC DISTRI a indiqué, par courrier non daté, qu’elle acceptait le renouvellement mais pas le nouveau montant du loyer. 
Suivant mémoire préalable notifié à la SAS C’BROC par lettre recommandé dont l’accusé de réception ne comporte pas de date, Monsieur [V] [R] a demandé de : 
fixer le montant du loyer du bail renouvelé compter du 1er janvier 2023 portant sur un local usage d’entrepôt situé au rez-de-chaussée du [Adresse 8] [Localité 3] [Localité 4] parcelle cadastrée section CH n°[Cadastre 4] la somme de 1400 € HT par mois actuellement non soumis la TVA avec indexation annuelle et remboursement par le preneur des taxes foncières relatives aux locaux loués, à savoir la moitié (correspondant au rez-de-chaussée) des taxes foncières relatives à la parcelle section CH n°[Cadastre 4] ; déclarer que les autres clauses et conditions du bail demeurent inchangées ; condamner la société C’BROC DISTRI à lui verser la somme de 1400 € HT par mois ; désigner, à titre subsidiaire, un expert pour donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er janvier 2023 ; condamner en tout état de cause, la société C’BROC DISTRI, outre aux dépens, à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par exploit du 26 mai 2025, Monsieur [V] [R] a assigné la SAS C’BROC DISTRI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de céans en poursuivant ses demandes issues de son mémoire préalable. 
Aux termes de son dernier mémoire, Monsieur [V] [R] a maintenu ses demandes. 
Aux termes de son mémoire notifié le 17 juin 2025, la SAS C’BROC DISTRI a demandé de rejeter les demandes de Monsieur [V] [R], de fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 4100 €, à titre subsidiaire d’ordonner une expertise pour donner un avis sur la valeur locative et en tout état de cause de condamner Monsieur [V] [R], outre aux dépens, à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dire et juger à défaut de règlement spontané des condamnations à venir, que le montant des sommes retenues par l’huissier en cas d’exécution forcée en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2021 devrait être supporté par Monsieur [V] [R]. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025. 
Par jugement du 20 novembre 2025, le juge des loyers commerciaux a : 
 ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 décembre 2025 à 14 h00 salle D ; invité Monsieur [V] [R] à fournir l’original de l’acte authentique de bail en date du 4 janvier 1975 ainsi que de l’acte authentique de donation partage du 6 octobre 1984 et à donner tous éléments permettant d’établir que le numéro [Adresse 9] aux [Localité 2] correspond à la parcelle cadastrée « S°A n°[Cadastre 3] » visée dans l’acte de donation partage ; invité les parties à présenter leurs observations sur le fait que l’entrepôt visé dans le bail initial n’est mentionné dans aucun des actes de renouvellement du bail ; Réservé les demandes des parties. Par mémoire récapitulatif, Monsieur [V] [R] a maintenu ses demandes et indiqué qu’il était dans l’impossibilité de fournir les actes sollicités dès lors que le notaire n’avait pas répondu à sa demande. Il a précisé avoir obtenu la confirmation que la parcelle située au numéro [Adresse 9] cadastrée section A n°[Cadastre 3] correspondait à l’actuelle parcelle CH n°[Cadastre 4]. Enfin, il a indiqué qu’il n’était pas contesté par les parties que l’entrepôt faisait partie de l’assiette du bail. 
La SAS C’BROC DISTRI n’a notifié aucun mémoire complémentaire sur ces éléments. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2026 et mise en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de fixation du loyer 

En application de l’article L145-33 du code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage”.


L’article L145-34 ajoute que “ A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ”

Il sera rappelé que le local pour lequel le demandeur a donné congé avec offre de renouvellement du bail ne figure pas dans les différents actes de renouvellements dudit bail. Si le contrat de bail initial comporte une mention ajoutée en marge de l’acte authentique qui précise que les lieux loués portent également sur un « entrepôt dans la … [P] [J] N°», le numéro « 3 » de la rue est ajoutée manuellement sur la copie. 
En outre, l’acte de donation partage du 6 octobre 1984, mentionne que le demandeur s’est vu attribuer en nue-propriété une parcelle décrite comme une « maison d’habitation située [Adresse 10] [Adresse 11], [Adresse 5] [espace sans numéro] élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, cadastrée S°A, n°[Cadastre 3] ». Il n’est pas fait état d’un entrepôt ni d’un numéro de rue. 
Toutefois, le demandeur a produit dans le cadre de la réouverture des débats un certificat du maire de la commune attestant que la parcelle cadastrée section CH numéro [Cadastre 4], anciennement cadastrée section A numéro [Cadastre 3] selon relevé du service de la publicité foncière, était bien située au [Adresse 12] [Adresse 9]. 
Le demandeur confirme que l’entrepôt visé dans le bail initial n’est mentionné dans aucun des actes de renouvellement du bail mais indique qu’il faisait partie de son assiette. Cet élément n’est pas contesté par la locataire de sorte que ce point doit être considéré comme acquis aux débats. 
Il résulte des différents actes de renouvellement de bail que le contrat de bail a été renouvelé pour la dernière fois suivant avenant en date du 11 juillet 2011, pour une durée de trois, six, neuf années à la seule volonté des preneurs à compter du 1er janvier 2011. 
Il n’est pas davantage contesté que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2020 à l’issue du terme de 9 ans. 
Ainsi, par l’effet de la tacite reconduction la durée du bail a excédé douze ans jusqu’à l’offre de renouvellement suivant acte du 30 octobre 2023, visant un congé pour le 30 juin 2023. 

Il convient dès lors de constater que peu important l’évolution des facteurs locaux de commercialité, le loyer de renouvellement devra être fixé à la valeur locative des locaux en application des dispositions susvisées.

Alors que le renouvellement du contrat de bail a été offert et accepté à la date du 1er juillet 2024 ce qui aurait dû correspondre à la date du loyer renouvelé, les parties s’accordent dans leur mémoire pour fixer le montant du loyer renouvelé à la date du 1er janvier 2023. C’est donc cette date qui sera retenue pour le renouvellement du loyer. 

En application de l’article R145-30 du code de commerce, « lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.

Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

A l’appui de sa demande de fixation du loyer renouvelé, le demandeur présente un courrier de l’agence SOMECO IMMOBILIER qui indique que les loyers de murs commerciaux au centre-ville de la commune sont en moyenne pour 25m2 de 1000 € par mois. 

Cet élément ne saurait être suffisant pour déterminer le montant du loyer ce d’autant plus que la défenderesse fournit quant à elle un rapport d’expertise amiable en date du 4 avril 2024 établi par [S] [L], expert immobilier, qui conclut à une valeur locative annuelle de 4100 € à la date du 31 décembre 2019 et à 49 900 € à la date de rédaction du rapport, le tout hors taxes et hors charges. 

Il y a lieu d’observer que ce rapport n’a pas été conduit au contradictoire du bailleur. 

Ce rapport d'expertise, non judiciaire et non contradictoire, peut être pris en compte comme élément de preuve. S’il ne saurait à lui seul, au regard des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et de l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l’homme, fonder une décision de condamnation, il peut être pris en compte par le juge s'il est étayé par d'autres éléments de preuve.

Or, force est de constater que la locataire n’étaye sa demande de fixation du loyer que sur ce rapport amiable. 

Ainsi, les pièces fournies par les parties sont insuffisantes pour fixer le loyer. 

Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux s’estime insuffisamment informé. Les divergences entre les parties portent notamment sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise. 

En conséquence et compte tenu de la technicité du litige, il est nécessaire d’ordonner une expertise pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des lieux loués.

Il appartiendra à l’expert de déterminer la valeur locative à la date retenue par les parties soit le 1er janvier 2023 au terme d’une analyse argumentée y compris quant à la méthode d’évaluation choisie.

Le bailleur étant à l’origine de la demande en augmentation du loyer, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à sa charge.

Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de réserver les dépens et de sursoir à statuer sur les autres demandes.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant avant dire droit, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE avant dire droit une mesure d’expertise sur le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2023 et commet pour y procéder, 
Madame [N] [F]
[Adresse 13]
[Localité 5]
expert près la Cour d’appel d’[Localité 6], 

avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, notamment le bail initial et tous actes subséquents, s’être fait communiquer tous documents utiles, notamment les décisions judiciaires, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée de : 
- donner son avis sur l’ensemble des éléments définis à l’article L145-33 du code de commerce,
- apprécier les éléments déterminant la valeur locative des lieux loués et notamment : 
* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;
* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;
* les facteurs locaux de commercialité et notamment : 
° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;
° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; 
° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;
° l’évolution du secteur ;
- préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail en cause selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ;
-fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert désigné pourra s’adjoindre tous sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert, 

DIT que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge du contrôle des expertises qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance 

DIT que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

INVITE l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation ;

DIT que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile

DIT que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal de grande instance de TARASCON dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie ;

DIT que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ; 

DIT que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

FIXE à 3000 € la somme que Monsieur [V] [R] devra verser entre les mains du régisseur du tribunal de judiciaire de Tarascon avant le 23 septembre 2026 terme de rigueur, à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

INVITE les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE ; 

SURSOIT à statuer sur les autres demandes présentées ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire ; 

DIT qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le Greffe avisera les avocats des parties, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Texte intégral
Expéditions à : 
- service expertise
Grosse et expéditions à Me [Localité 1] et Me [E]
Délivrées le : 23/07/2026
Minute N° : 
DOSSIER N° : N° RG 25/00005 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DPD2
AFFAIRE : [R] / S.A.S. C’BROC DISTRI


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 23 JUILLET 2026

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX


DEMANDEUR

M. [V] [M] [T] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON, substitué par Me DOBLADO, avocat au barreau de TARASCON


DEFENDERESSE

S.A.S. C’BROC DISTRI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Corinne GROS, avocat au barreau de TARASCON


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Madame CHERON, Présidente assistée de Madame MAYALI, Greffière ,

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 21 Mai 2026.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :
















EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique en date du 4 janvier 1975, Monsieur [Q] [R] et Madame [G] [B] épouse [R] ont consenti à Monsieur [C] [E] et Madame [H] [X] un bail commercial portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Localité 2] à l’angle de la [Adresse 3] n°[Adresse 4] et de la [Adresse 5] sans numéro figurant au cadastre section A lieudit [Adresse 6] n°[Cadastre 1] ainsi qu’un appartement situé au premier étage de ce même immeuble pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1975 moyennant un loyer annuel de 18 000 francs. 
Cette parcelle est désormais cadastrée sous le numéro [Cadastre 2]. 
La copie de l’acte authentique comporte également un renvoi a un « entrepôt dans la … [P] [J] N°» avec un ajout sur la copie du numéro 3. 
Suivant lettre en date du 12 janvier 1984, Monsieur et Madame [E] ont informé le bailleur qu’ils étaient d’accord pour renouveler le bail pour une nouvelle période de neuf années ce qui a été accepté par les époux [R] suivant lettre du même jour. 
Suivant acte authentique en date du 6 octobre 1984, Monsieur [Q] [R] et Madame [G] [B] épouse [R] ont consenti une donation-partage à leurs enfants, Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R]. 
La parcelle désormais cadastrée n°[Cadastre 2] a fait l’objet d’une donation par tiers indivis en nue-propriété à chacun des enfants. 
Une parcelle décrite comme une « maison d’habitation située [Localité 3] [Localité 4], [Adresse 5] [sans numéro] élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, cadastrée S°A, n°[Cadastre 3] » été donnée en nue-propriété à Monsieur [V] [R]. 
Suivant acte authentique en date du 29 juin 1993, il a été donné à bail à loyer à titre commercial en renouvellement du bail initial à Monsieur et Madame [E] le local au rez-de-chaussée et l’appartement à l’étage (parcelle désormais cadastrée n°[Cadastre 2]) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1993 moyennant un loyer annuel de 32617,51 francs. 
Suivant acte authentique du 5 octobre 1994, les époux [E] ont vendu à Monsieur [D] [K] et Madame [A] [W], son épouse, leur fonds de commerce en ce compris le droit au bail. 
Monsieur [Q] [R] est décédé le 26 mars 1998. 
Suivant acte authentique en date du 21 juin 2002, Madame [G] [B] épouse [R], Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R], d’une part, et les époux [K] d’autre part, sont convenus pour un renouvellement du bail portant sur les locaux situés à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 5] sans numéro (parcelle désormais cadastrée n°[Cadastre 2]) pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2002 moyennant un loyer annuel de 5640,46 €.
Suivant avenant en date du 11 juillet 2011, Madame [G] [B] épouse [R], Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R], d’une part, et la SAS DISTRIBUTION CASINO France venant aux droits des époux [K] sont convenus de renouveler le bail portant sur les locaux situés à l’angle de la [Adresse 3] n°[Adresse 4] et de la [Adresse 5] sans numéro pour une durée de trois, six, neuf années à la seule volonté des preneurs à compter du 1er janvier 2011 moyennant un loyer annuel de 7585 €. 
Madame [G] [B] épouse [R] est décédée le 4 février 2012.
Suivant acte sous seing privé suivant le 1er mars 2017, la SAS DISTRIBUTION CASINO France a cédé son fonds de commerce en ce compris le droit au bail à la SAS GOURAT DISTRI, laquelle a changé de dénomination sociale à compter du 16 juin 2017 pour la dénomination C’BROC DISTRI. 
Suivant acte authentique en date du 16 janvier 2018, Madame [G] [B] épouse [R], Madame [O] [R], Madame [Y] [R] et Monsieur [V] [R] ont vendu à la SCI dénommée BROC ET FILLE les locaux situés à l’angle de la [Adresse 3] n°[Adresse 4] et de la [Adresse 5] sans numéro figurant au cadastre sous la section CH numéro [Cadastre 2] faisant l’objet du bail.
Par exploit en date du 30 octobre 2023, Monsieur [V] [R] a délivré à la SAS C’BROC DISTRI un congé pour le 30 juin 2024 avec offre de renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2024 moyennant un loyer de 1400 € HT par mois.
La SAS C’BROC DISTRI a indiqué, par courrier non daté, qu’elle acceptait le renouvellement mais pas le nouveau montant du loyer. 
Suivant mémoire préalable notifié à la SAS C’BROC par lettre recommandé dont l’accusé de réception ne comporte pas de date, Monsieur [V] [R] a demandé de : 
fixer le montant du loyer du bail renouvelé compter du 1er janvier 2023 portant sur un local usage d’entrepôt situé au rez-de-chaussée du [Adresse 8] [Localité 3] [Localité 4] parcelle cadastrée section CH n°[Cadastre 4] la somme de 1400 € HT par mois actuellement non soumis la TVA avec indexation annuelle et remboursement par le preneur des taxes foncières relatives aux locaux loués, à savoir la moitié (correspondant au rez-de-chaussée) des taxes foncières relatives à la parcelle section CH n°[Cadastre 4] ; déclarer que les autres clauses et conditions du bail demeurent inchangées ; condamner la société C’BROC DISTRI à lui verser la somme de 1400 € HT par mois ; désigner, à titre subsidiaire, un expert pour donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er janvier 2023 ; condamner en tout état de cause, la société C’BROC DISTRI, outre aux dépens, à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par exploit du 26 mai 2025, Monsieur [V] [R] a assigné la SAS C’BROC DISTRI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de céans en poursuivant ses demandes issues de son mémoire préalable. 
Aux termes de son dernier mémoire, Monsieur [V] [R] a maintenu ses demandes. 
Aux termes de son mémoire notifié le 17 juin 2025, la SAS C’BROC DISTRI a demandé de rejeter les demandes de Monsieur [V] [R], de fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 4100 €, à titre subsidiaire d’ordonner une expertise pour donner un avis sur la valeur locative et en tout état de cause de condamner Monsieur [V] [R], outre aux dépens, à lui verser la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dire et juger à défaut de règlement spontané des condamnations à venir, que le montant des sommes retenues par l’huissier en cas d’exécution forcée en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2021 devrait être supporté par Monsieur [V] [R]. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025. 
Par jugement du 20 novembre 2025, le juge des loyers commerciaux a : 
 ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 décembre 2025 à 14 h00 salle D ; invité Monsieur [V] [R] à fournir l’original de l’acte authentique de bail en date du 4 janvier 1975 ainsi que de l’acte authentique de donation partage du 6 octobre 1984 et à donner tous éléments permettant d’établir que le numéro [Adresse 9] aux [Localité 2] correspond à la parcelle cadastrée « S°A n°[Cadastre 3] » visée dans l’acte de donation partage ; invité les parties à présenter leurs observations sur le fait que l’entrepôt visé dans le bail initial n’est mentionné dans aucun des actes de renouvellement du bail ; Réservé les demandes des parties. Par mémoire récapitulatif, Monsieur [V] [R] a maintenu ses demandes et indiqué qu’il était dans l’impossibilité de fournir les actes sollicités dès lors que le notaire n’avait pas répondu à sa demande. Il a précisé avoir obtenu la confirmation que la parcelle située au numéro [Adresse 9] cadastrée section A n°[Cadastre 3] correspondait à l’actuelle parcelle CH n°[Cadastre 4]. Enfin, il a indiqué qu’il n’était pas contesté par les parties que l’entrepôt faisait partie de l’assiette du bail. 
La SAS C’BROC DISTRI n’a notifié aucun mémoire complémentaire sur ces éléments. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2026 et mise en délibéré au 23 juillet 2026. 
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de fixation du loyer 

En application de l’article L145-33 du code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage”.


L’article L145-34 ajoute que “ A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ”

Il sera rappelé que le local pour lequel le demandeur a donné congé avec offre de renouvellement du bail ne figure pas dans les différents actes de renouvellements dudit bail. Si le contrat de bail initial comporte une mention ajoutée en marge de l’acte authentique qui précise que les lieux loués portent également sur un « entrepôt dans la … [P] [J] N°», le numéro « 3 » de la rue est ajoutée manuellement sur la copie. 
En outre, l’acte de donation partage du 6 octobre 1984, mentionne que le demandeur s’est vu attribuer en nue-propriété une parcelle décrite comme une « maison d’habitation située [Adresse 10] [Adresse 11], [Adresse 5] [espace sans numéro] élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, cadastrée S°A, n°[Cadastre 3] ». Il n’est pas fait état d’un entrepôt ni d’un numéro de rue. 
Toutefois, le demandeur a produit dans le cadre de la réouverture des débats un certificat du maire de la commune attestant que la parcelle cadastrée section CH numéro [Cadastre 4], anciennement cadastrée section A numéro [Cadastre 3] selon relevé du service de la publicité foncière, était bien située au [Adresse 12] [Adresse 9]. 
Le demandeur confirme que l’entrepôt visé dans le bail initial n’est mentionné dans aucun des actes de renouvellement du bail mais indique qu’il faisait partie de son assiette. Cet élément n’est pas contesté par la locataire de sorte que ce point doit être considéré comme acquis aux débats. 
Il résulte des différents actes de renouvellement de bail que le contrat de bail a été renouvelé pour la dernière fois suivant avenant en date du 11 juillet 2011, pour une durée de trois, six, neuf années à la seule volonté des preneurs à compter du 1er janvier 2011. 
Il n’est pas davantage contesté que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2020 à l’issue du terme de 9 ans. 
Ainsi, par l’effet de la tacite reconduction la durée du bail a excédé douze ans jusqu’à l’offre de renouvellement suivant acte du 30 octobre 2023, visant un congé pour le 30 juin 2023. 

Il convient dès lors de constater que peu important l’évolution des facteurs locaux de commercialité, le loyer de renouvellement devra être fixé à la valeur locative des locaux en application des dispositions susvisées.

Alors que le renouvellement du contrat de bail a été offert et accepté à la date du 1er juillet 2024 ce qui aurait dû correspondre à la date du loyer renouvelé, les parties s’accordent dans leur mémoire pour fixer le montant du loyer renouvelé à la date du 1er janvier 2023. C’est donc cette date qui sera retenue pour le renouvellement du loyer. 

En application de l’article R145-30 du code de commerce, « lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.

Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

A l’appui de sa demande de fixation du loyer renouvelé, le demandeur présente un courrier de l’agence SOMECO IMMOBILIER qui indique que les loyers de murs commerciaux au centre-ville de la commune sont en moyenne pour 25m2 de 1000 € par mois. 

Cet élément ne saurait être suffisant pour déterminer le montant du loyer ce d’autant plus que la défenderesse fournit quant à elle un rapport d’expertise amiable en date du 4 avril 2024 établi par [S] [L], expert immobilier, qui conclut à une valeur locative annuelle de 4100 € à la date du 31 décembre 2019 et à 49 900 € à la date de rédaction du rapport, le tout hors taxes et hors charges. 

Il y a lieu d’observer que ce rapport n’a pas été conduit au contradictoire du bailleur. 

Ce rapport d'expertise, non judiciaire et non contradictoire, peut être pris en compte comme élément de preuve. S’il ne saurait à lui seul, au regard des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et de l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l’homme, fonder une décision de condamnation, il peut être pris en compte par le juge s'il est étayé par d'autres éléments de preuve.

Or, force est de constater que la locataire n’étaye sa demande de fixation du loyer que sur ce rapport amiable. 

Ainsi, les pièces fournies par les parties sont insuffisantes pour fixer le loyer. 

Dans ces conditions, le juge des loyers commerciaux s’estime insuffisamment informé. Les divergences entre les parties portent notamment sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise. 

En conséquence et compte tenu de la technicité du litige, il est nécessaire d’ordonner une expertise pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des lieux loués.

Il appartiendra à l’expert de déterminer la valeur locative à la date retenue par les parties soit le 1er janvier 2023 au terme d’une analyse argumentée y compris quant à la méthode d’évaluation choisie.

Le bailleur étant à l’origine de la demande en augmentation du loyer, la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à sa charge.

Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de réserver les dépens et de sursoir à statuer sur les autres demandes.


PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant avant dire droit, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE avant dire droit une mesure d’expertise sur le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2023 et commet pour y procéder, 
Madame [N] [F]
[Adresse 13]
[Localité 5]
expert près la Cour d’appel d’[Localité 6], 

avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, notamment le bail initial et tous actes subséquents, s’être fait communiquer tous documents utiles, notamment les décisions judiciaires, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée de : 
- donner son avis sur l’ensemble des éléments définis à l’article L145-33 du code de commerce,
- apprécier les éléments déterminant la valeur locative des lieux loués et notamment : 
* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;
* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;
* les facteurs locaux de commercialité et notamment : 
° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;
° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; 
° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;
° l’évolution du secteur ;
- préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail en cause selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ;
-fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert désigné pourra s’adjoindre tous sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties et le juge du contrôle de l’expertise à seule fin de fixer, si nécessaire, le montant d’un complément de provision sur honoraires de l’expert, 

DIT que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge du contrôle des expertises qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance 

DIT que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

INVITE l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation ;

DIT que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile

DIT que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal de grande instance de TARASCON dans les six mois de l’avis de consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie ;

DIT que l'expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ; 

DIT que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

FIXE à 3000 € la somme que Monsieur [V] [R] devra verser entre les mains du régisseur du tribunal de judiciaire de Tarascon avant le 23 septembre 2026 terme de rigueur, à titre de consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

INVITE les parties à conduire les opérations d’expertise par voie dématérialisée via la plate-forme OPALEXE ; 

SURSOIT à statuer sur les autres demandes présentées ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire ; 

DIT qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le Greffe avisera les avocats des parties, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-31, code de commerce R145-30, code de commerce R145-2, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-33, code de commerce R145-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-23T20:19:40.232Z.