Cour d'appel de Toulouse, 2ème chambre, 28 juillet 2026, n° 25/02696

28/07/2026



ARRÊT N°2026/229



N° RG 25/02696 - N° Portalis DBVI-V-B7J-REJ2

IMM CG



Décision déférée du 13 Juin 2025

 Président du TJ d'[Localité 1] 

( 25/00083)

Madame MALLET

















[B] [V]

[Q] [V]





C/



[I] [G] [E]























CONFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



- Me Gilles MAGRINI 



- Me Emmanuel GIL 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS



Monsieur [B] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [Q] [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIME



Monsieur [I] [G] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère, chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



 



ARRET : 



- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure 



Selon convention du 18 mai 2024, M. [I] [E] a consenti à la SCI [J] représentée par [B] [V] et [Q] [V] un bail commercial pour un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 900€ mensuels hors charges, outre la quote-part de taxe foncière afférente au bien loué et un dépôt de garantie pour la somme de 1 700€.



A partir du mois de décembre 2024, les loyers n'ont plus été réglés.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2024, [I] [E] a mis en demeure les consorts [V] d'avoir à régulariser leur dette locative, en vain. 



Par acte du 6 février 2025, [I] [E] a fait délivrer aux consorts [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une dette locative provisoirement arrêtée à la somme de 5 409,27€ à parfaire, en vain.



Par exploit du 9 avril 2025, [I] [E] a fait assigner [B] [V] et [Q] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion des locaux et les voir condamner à titre provisionnel à la somme de 7 049 euros ainsi qu'à une indemnité d'occupation s'élevant à la somme de 900 euros à compter du mois de mai 2025 jusqu'à complète libération des lieux. 



Les consorts [V] n'ont pas constitué avocat. 



Par ordonnance du 13 juin 2025, rectifiée par ordonnance du 18 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi a : 

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mars 2025,

- Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre M. [I]

[E] et Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à compter du 7 mars 2025,

- Ordonné l'expulsion de Mme [Q] [V] et M. [B] [V] et de tout occupant de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble édifié [Adresse 4]

[Localité 4], occupés sans droit, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

- Ordonné à défaut de libération des lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, aux frais, risques et périls de la requise, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues 

- Condamné Mme [Q] [V] et [B] [V] à payer par provision a M. [I] [E] la somme de sept mille quarante-neuf euros (7 049€) à valoir sur les arrérages de loyers, des charges et reliquat du dépôt de garantie, sommes arrêtées au mois d'avril 2025, à parfaire et assortie de droit d'intérêts à taux légaux a compter' de la présente décision 

- Condamné par provision Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer à M. [I] [E] chaque mois à compter du mois de mai 2025 une indemnité d'occupation journalière 'xée provisoirement aux montants actuels des loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux de sortie,

- Condamné in solidum Mme [Q] [V] et M. [B] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer

- Condamné Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer à M. [I] [E] la somme de1 000 (mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Rejeté toutes autres demandes

- Rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire 





Par déclaration du 6 août 2025, [Q] [V] et [B] [V] ont relevé appel de l'ordonnance en ce qu'elle a  statué ainsi qu'il suit : 



- Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mars 2025, 



- Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre M. [I] [E] et Madame [Q] [V] et M. [B] [V] à compter du 7 mars 2025, 



- Ordonnons l'expulsion de Mme [Q] [V] et M. [B] [V] de tout occupant de leur chef des locaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble édifié [Adresse 3], occupés sans droit, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, 



- Ordonnons, à défaut de libération des lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, aux frais, risques et périls des requis, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, 



- Condamnons Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer par provision à M. [I] [E] la somme de 7 049 euros à valoir sur les arrérages de loyers, des charges et reliquat du dépôt de garantie, sommes arrêtées au mois d'avril 2025, à parfaire et assortie de droit d'intérêts à taux légaux à compter de la présente décision,

 

- Condamnons par provision Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer à M. [I] [E] chaque mois à compter du mois de mai 2025, une indemnité d'occupation journalière fixée provisoirement aux montants actuels des loyers et charges, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux de sortie, 



- Condamnons in solidum Mme [Q] [V] et M. [B] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, 



- Condamnons Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer à M. [I] [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article du Code de procédure civile. 





Par avis du 28 août 2025, l'affaire a fait l'objet d'une fixation à bref délai. 



La clôture est intervenue le 23 février 2026 et l'affaire initialement appelée à l'audience de plaidoirie du 16 mars 2026 a été renvoyée au 30 mars 2026 à 09h30. 





Exposé des prétentions et des moyens 



Vu les conclusions d'appelant en réponse notifiées par RPVA le 18 février 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [B] [V] et [Q] [V] demandant, au visa de l'article 542 du code de procédure civile de : 



- Infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Albi du 13 juin 2025 rectifiée par l'ordonnance du 18 juillet 2025 sur les chefs suivants : 

- Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mars 2025, 

- Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre [I] [E] et [Q] [V] et M. [B] [V] à compter du 7 mars 2025, 

- Ordonnons l'expulsion de Mme [Q] [V] et M. [B] [V] de tout occupant de leur chef des locaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble édifié [Adresse 3], occupés sans droit, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, 

- Ordonnons, à défaut de libération des lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets, mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, aux frais, risques et périls des requis, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, 

 - Condamnons Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer par provision à M. [I] [E] la somme de 7 049 euros à valoir sur les arrérages de loyers, des charges et reliquat du dépôt de garantie, sommes arrêtées au mois d'avril 2025, à parfaire et assortie de droit d'intérêts à taux légaux à compter de la présente décision, 

 - Condamnons par provision Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer à M. [I] [E] chaque mois à compter du mois de mai 2025, une indemnité d'occupation journalière fixée provisoirement aux montants actuels des loyers et charges, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux de sortie, Condamnons in solidum Madame [Q] [V] et M. [B] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, 

 - Condamnons Mme [Q] [V] et M. [B] [V] à payer à M. [I] [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article du Code de procédure civile. 



Statuant à nouveau ; 



- Rejeter les prétentions de Monsieur [I] [E] ; 

- Ordonner la résolution du bail commercial du 18 mai 2025 ; 

- Condamner Monsieur [I] [E] à payer aux consorts [V] la somme de 10 000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle ; 

- Condamner Monsieur [I] [E] à payer aux consorts [V] la somme de 1 000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle ; 

- Condamner à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la première instance et de l'instance d'appel.





Vu les conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 février 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [I] [E] demandant, au visa des articles L101 et suivants du code civil ; L145-41 et suivants du code de commerce ; 834 et 835 du code de procédure civile ; 1104, 1217, 1219, 1717, 1730, 1741 et 1240 du code civil de : 



- Débouter Monsieur [B] [V] et Madame [Q] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 



- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 13 juin 2025 complétée par ordonnance rectificative du 18 juillet 2025 ; 



- Constater la résiliation du bail consenti par Monsieur [I] [E] à Madame [Q] [V] et Monsieur [B] [V] par acquisition de la clause résolutoire ; 



- Relever la reprise effective des lieux par le bailleur en date du 03 septembre 2025 ;

 

- Condamner solidairement Madame [Q] [V] et Monsieur [B] [V] d'avoir à régler à Monsieur [I] [E] la somme cumulée de 11 822,78 € à titre des loyers impayés, indemnité d'occupation, et charges, jusqu'à la reprise effective des lieux, hors travaux de remise en état ; 



- Condamner Madame [Q] [V] et Monsieur [B] [V] d'avoir à régler à Monsieur [I] [E] la somme complémentaire de 3 000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Motifs



La cour relève à titre liminaire que bien que le bail commercial ait été conclu avec la société [J], les consorts [V] qui ont fait radier cette société du RCS, ne contestent pas venir à ses droits en qualité de preneurs.



L'action de [I] [E] tend au constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, en raison du défaut de paiement des loyers.

Les consorts [V] s'opposent à cette demande en faisant valoir que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, et soutiennent que le bailleur n'a pas exécuté ses propres obligations puisqu'il ne leur a pas délivré un local conforme à sa destination, ce qui les prive de la possibilité d'exploiter les lieux loués.



En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



L'article 1728 du code civil, impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.



Selon l'article L. 145-41 du code de commerce ' toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'



Enfin, l'article 1219 du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance n o 2016-131 du 10 février 2016 prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que

celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est

suffisamment grave.



En application de ces textes, le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié).



Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.



Mais le preneur ne peut se fonder sur une inexécution partielle des obligations du bailleur pour se dispenser d'exécuter les siennes. L'exception d'inexécution ne peut donc être invoquée que si les manquements du bailleur ont pour effet de rendre les lieux loués impropres à l'usage auquel ils sont destinés. 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923.



Enfin, même si les conditions d'application de la clause résolutoire paraissent remplies, le juge saisi doit, dès lors que le preneur le fait valoir dans ses écritures, rechercher si la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi par le bailleur.( 3 Civ., 20 mai 2021, n 20-15 471).



Il résulte des éléments débattus que les preneurs ont pris les lieux dans lesquels était précédemment exploitée une activité de bar restaurant afin d'y exploiter une activité de restauration. Ils ont entrepris des travaux d'aménagement qui n'étaient pas achevés à la date ou le bailleur a entendu se prévaloir de la clause résolutoire et n'ont donc jamais exploité les lieux loués.



Les preneurs ne contestent pas ne pas avoir payé les causes du commandement dans le délai qui leur était imparti. Ils ne contestent pas non plus ne pas avoir réglé les loyers depuis décembre 2024.

Le dépôt de garantie prévu au bail n'a pas non plus été réglé puisque les preneurs ont fait opposition au chèque remis au bailleur à cette fin.





Le bail qui lie les parties prévoit au paragraphe 'état des lieux' que 'les preneurs prennent possession des locaux dans leur état au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger, aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée.

Il déclare bien connaître les lieux pour les avoir visités'.



Il est également prévu au paragraphe ' réparation' que 'le bailleur ne sera tenu d'effectuer que les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil (réfection en leur entier des couvertures des poutres et des gros murs). Toutes les autres réparations seront à la charge du preneur et ceci qu'elle qu'en soit la cause et même dans le cas ou elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou encore par cas fortuit ou de force majeure.' 



Enfin, l'état des lieux établi contradictoirement fait état de ' peinture à reprendre' sur certains éléments et, s'agissant de l'installation électrique de plusieurs prises dépourvues de couvercle étanche', les autres éléments sont décrits comme en bon état. 



Les preneurs qui soutiennent que le local qu'ils ont pris à bail est inutilisable versent aux débats des photographies, un constat daté du 12 décembre 2024 dressé par Me [L], commissaire de justice, ainsi qu'un rapport de vérification établi par l'Apave.



Le constat du commissaire de justice souligne que le système électrique est d'une vétusté extrême', que le compteur du bar ne comporte pas de disjoncteur et que celui de la cuisine ne comporte ni disjoncteur, ni coupe-arrêt. Les photographies montrent un local sale et encombré, partiellement en travaux et le locataire a précisé avoir notamment arraché les moquettes.



Le rédacteur du rapport de l'Apave a relevé un certain nombre de non-conformité, après avoir mentionné au paragraphe ' changements importants depuis la précédente vérification' que ' il a été constaté des travaux en cours. Je ne peux m'engager sur les modifications à venir. Il est recommandé de missionner à nouveau l'Apave.'



La cour observe qu'alors que les locataires ont la jouissance des lieux loués depuis le 18 mai 2024, le constat du commissaire de justice n'a été dressé que le 12 décembre 2024, soit près de 7 mois plus tard, alors que les locataires avaient entrepris des travaux de réaménagements, non achevés à la date du constat.

Le rapport de l'Apave a été dressé près de 9 mois après l'entrée dans les lieux et alors que les locataires avaient entrepris des travaux portant notamment sur l'installation électrique. Il fait état de plusieurs non-conformités mais non d'une vétusté extrême comme le fait le commissaire de justice qui s'il est missionné pour décrire ne l'est pas pour porter une appréciation sur la conformité de l'installation électrique. 



Le constat et les photographies versées aux débats établissent l'état des locaux à la fin de l'année 2024 et au début de l'année 2025, après que les consorts [V] ont entrepris divers travaux d'aménagement qu'ils n'ont pas menés à leur terme, mais non l'état des locaux à leur date d'entrée dans les lieux et rien ne permet de retenir, alors que le rapport de l'Apave souligne l'existence de travaux en cours sur l'installation électrique, que celle-ci n'était pas conforme à la date d'entrée dans les lieux des preneurs.



Ces derniers qui ont accepté de prendre les locaux en l'état, après avoir précisé qu'ils les connaissaient pour les avoir visités, ont également accepté de supporter les travaux d'aménagement. Certes, cette stipulation contractuelle ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrer des locaux conformes à leur usage mais en l'état rien ne démontre que tel n'a pas été le cas puisque l'état des lieux ne mentionne outre des peintures à reprendre que quelques prises électriques dépourvues de protection et que l'état actuel des locaux apparaît comme la seule conséquence des travaux entrepris par les preneurs mais toujours à l'état de chantier.



Les preneurs ne justifient d'ailleurs pas avoir sollicité du bailleur la réalisation de travaux de mise en conformité antérieurement à la présente instance devant la cour. C'est vainement qu'ils invoquent un Sms que le bailleur leur a adressé le 2 décembre 2024, manifestement en réponse à une demande qui lui était adressée mais qui n'est pas produite. En effet, par ce message, le bailleur se borne à rappeler aux consorts [V] qu'ils ont accepté de supporter les travaux d'aménagement et à préciser qu'il n'est pas responsable du retard pris dans les travaux entrepris.



Les consorts [V] n'établissent donc pas que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi. Ils ne démontrent pas non plus l'existence de manquements du bailleur ayant pour effet de rendre les lieux loués impropres à l'usage auquel ils sont destinés.



L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions. 

[B] et [Q] [V] sollicitent également la résolution du bail aux torts du bailleur au 18 mai 2025. Mais d'une part le bail est résilié par le jeu de la clause résolutoire à compter du 7 mars 2025 et d'autre part, les consorts [V] ne démontrent aucune faute imputable au bailleur. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.



Partie perdante, [B] et [Q] [V] supporteront les dépens d'appel.



Ils devront indemniser [I] [E] des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits. 

La procédure initiée par le bailleur n'est pas abusive. [B] et [Q] [V] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.





Par ces motifs



Confirme l'ordonnance déférée,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à référé sur les plus amples demandes de [B] et [Q] [V],



Condamne [B] et [Q] [V] à payer à [M] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier La présidente

















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