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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nîmes, JCP, 21 juillet 2026, n° 25/01140

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2015, Madame [K] [O] (ci-après dénommée Madame [O]) a donné à bail à Madame [R] [G] (ci-après dénommée Madame [G]) un local d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel fixé à la somme de 850 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 28,90 euros.
A compter de l’année 2019, Madame [G] se plaint de désordres affectant le logement.
Le 30 novembre 2024, Madame [O] a donné congé à Madame [G] avec reprise des lieux le 30 novembre 2024. Il est établi que Madame [G] a déménagé entre le 29 et le 30 juin 2024.
Le 21 juin 2024, Madame [G] a reçu un courrier de Maître [M], commissaire de justice, l’informant que l’état des lieux de sortie se déroulerait le 1er juillet 2024 à 14h30.
Par actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Madame [G] a fait assigner Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’indemnisation.
À l’audience du 16 juin 2026, Madame [G], représentée par son conseil, reprenant ses dernières écritures, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
A titre principal :
Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 11 900 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 1 191 euros en réparation du préjudice matériel relatif au changement des meubles dégradés en raison des termites ;Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral ;A titre reconventionnel :
Débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes ;En tout état de cause :
Condamner Madame [O] aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 14 mai 2024 ;Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses demandes indemnitaires, Madame [G] au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 affirme qu’il appartient au bailleur de prouver la décence du logement. A ce titre, elle fait valoir que dès le début de l’année 2022, elle a demandé amiablement à Madame [O] de résoudre le problème d’infiltration d’eau, demande restée sans réponse. Elle ajoute avoir fait état au propriétaire en courrier recommandé des nombreux problèmes rencontrés dans le logement, infiltration d’eau, présence de termites, dégradations. Elle met en avant que l’enquête réalisée par l’Agence Régionale de Santé a confirmé les désordres rendant le logement indécent. Elle conclut que Madame [O] a manqué à son obligation de délivrance à l’origine de son préjudice de jouissance.
En réponse aux moyens soulevés par Madame [O], Madame [G] relève que les travaux se sont limités à la peinture de l’étage supérieur et au remplacement partiel des menuiseries en mars 2016, par ailleurs, elle indique avoir financé l’isolation des combles. Elle fait en outre valoir que les radiateurs étaient bloqués ne lui permettant pas de régler la température dans les pièces ni de chauffer. De même que l’installation électrique présentaient des anomalies. Elle soutient qu’il pleuvait dans la chambre depuis septembre 2021 et qu’aucune réparation ni vérification n’a été effectuée par la propriétaire, de telle sorte qu’elle était légitime à s’opposer à la peinture de la chambre où l’eau continuait de s’infiltrer. Elle affirme que l’infestation de termites relève de l’entretien structurel du bien, obligation qui incombe au propriétaire.





En réponse à la demande reconventionnelle de Madame [O] aux fins de condamnation de Madame [G] au paiement de la somme de 42 189,60 euros en réparation des manquements du locataire à ses obligations d’entretien et de réparations locatives, Madame [G] indique que l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis contradictoirement lors de la remise des clés par un tiers mandaté ou à défaut, par un commissaire de justice. De plus, elle explique que l’état des lieux est établi sur un support unique daté et signé et doit être remis à chaque partie au moment de la signature, de telle sorte que l’absence de remise effective de l’état des lieux au locataire fragilise l’opposabilité du document, et plus largement, la démonstration de dégradations imputables au locataire. En cela, elle fait remarquer que le 1er juillet 2024 un état des lieux de sortie est dressé par commissaire de justice à la demande de la bailleresse, mais qu’il n’est pas communiqué à la locataire et ne lui sera opposé que postérieurement dans le cadre du litige.
Par ailleurs, elle ajoute que le locataire n’est tenu qu’aux menues réparations et à l’entretien courant. Elle ajoute que ce n’est que le 8 décembre 2025 que la bailleresse a fait établir un devis estimatif alors que le logement a été occupé pendant près de neuf ans dans un contexte de dégradations résultant principalement de la vétusté, de vices de constructions, d’une absence d’entretien et de travaux de gros œuvres incombant au bailleur. Elle reconnaît les perforations non rebouchées à son départ des cloisons et au sol dans la chambre transformée en dressing, de même que les travaux de peinture et les traces dans les sanitaires du rez-de-chaussée. Elle conteste le reste des dégradations.
À l’audience et dans ses conclusions, Madame [O], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter Madame [G] de ses demandes :A titre reconventionnel :
Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 42 189,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;Condamner Madame [G] aux dépens ;Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer aux demandes de Madame [G], Madame [O] fait valoir au visa des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains que dès l’entrée dans les lieux de Madame [G], le logement a fait l’objet de rénovations successives et régulières par le bailleur. Elle ajoute que toutes les menuiseries ont été remplacées par du double vitrage et que les combles ont été isolées et la climatisation installée en 2019. S’agissant des problèmes de toiture, elle argue du fait que locataire et propriétaire doivent faire une déclaration de sinistre auprès de leur assureur et qu’en l’état, le suivi des déclarations de sinistre n’a pas été correctement effectué par les assureurs des parties. Elle ajoute que la locataire a fait engager des travaux d’isolation des combles et qu’à cette occasion les bouches d’aération de la cuisine et de la salle de bain ont été obstruées par la présence d’isolant pulsé. Elle affirme que l’installation de la fibre optique a participé à affecter l’aération naturelle. Elle conteste le rapport du cabinet URBANIS intervenu à la demande de la CAF du Gard considérant qu’il n’a pas procédé à des tests, ni à des essais de fonctionnement, se contentant de simples examens visuels. Elle affirme avoir fait le nécessaire s’agissant du traitement des termites dont la prolifération est du fait de la locataire.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, Madame [O], au visa des articles 1724, 1754 du code civil, article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire a une obligation d’entretien du logement. A ce titre, elle soutient qu’un certain nombre de défauts d’entretien ont été signalés à la locataire pendant l’exécution du bail et que le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait état de l’abandon de l’entretien extérieur de la villa. Elle ajoute que de nombreux travaux seront nécessaires aux fins de rendre le logement à nouveau habitable.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS
Sur les demandes de dommages et intérêts tenant au caractère indécent du logement :
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le logement décent s'entend du logement exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage de résidence.
Le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice. Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit justifier avoir adressé une mise en demeure à son bailleur de réaliser les travaux de mise aux normes du logement, sauf à démontrer que le logement était indécent ab initio.
Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit qu'un logement décent :
Ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, s'agissant notamment de la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement,Doit assurer le clos et le couvert,Doit assurer une protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,Doit comporter des réseaux et branchement d'électricité, conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement,Doit comporter des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux d’entrée en date du 1er décembre 2025 permet de constater que le logement pris à bail par Madame [G] auprès de Madame [O] revêtait un bon état général à cette date, étant simplement précisé que les menuiseries du logement et volets étaient en cours de remplacement. A l’origine, il est donc établi que Madame [G] a loué un logement décent.
Pour autant, Madame [G] dénonce le caractère indécent du logement. A ce titre, il résulte des divers échanges de courriers produits par Madame [G] et Madame [O], que la locataire y dénonce de manière constante des désordres affectant le logement
En outre, il est établi que suite à une tempête le 14 septembre 2021, Madame [G] a déposé une déclaration de sinistre le 21 septembre 2021 auprès de son assureur, faisant état d’infiltrations d’eau. De même que Madame [O] a déclaré le dégât des eaux à son assureur. Toutefois, suite à ces déclarations, aucune expertise n’a été diligentée par l’assureur du propriétaire. A ce titre, Madame [O] ne justifie d’aucune démarche auprès de son assureur aux fins de s’enquérir de l’état d’avancement du dossier, se contentant d’affirmer que le suivi des déclarations de sinistre n’a pas été correctement diligenté par leurs assureurs respectifs et ce alors même que Madame [G] produit un courrier de son assurance en date du 04 mai 2022 lui réaffirmant qu’il appartient à l’assureur du propriétaire de procéder aux diligences attendues.
Encore, le 16 août 2022, Madame [G] justifie d’un devis pour le contrôle des termites dont les photographies jointes font état d’un envahissement certain de l’habitation. Au demeurant la bailleresse ne justifie d’aucune suite, si ce n’est une attestation antérieure de Monsieur [E] [N], en date du 17 novembre 2020, qui indique n’avoir relevé de présence de foyer de termites, ni d’autres insectes à larve xylophages outre des traces de passages très anciens, et affirmant qu’il n’y a aucun danger de prolifération quelconque et d’un courrier en date du 11 novembre 2020, à l’attention de la locataire, où elle l’invite à jeter ses cadres et encombrants. 
Ainsi, il apparaît qu’aucune démarche concrète n’a été initiée alors même que dans un courrier en date du 26 novembre 2022, la propriétaire indiquait que son fils était venu traiter les menuiseries dégradées par les termites et que l’entreprise ECOBAT avait établi un devis pour le remplacement de la porte par une nouvelle porte en PVC. 
Il résulte de l’analyse des pièces produites par la bailleresse que le 08 août 2023 elle était destinataire d’un courrier de la commune de [Localité 3] l’informant d’un cas de termites dans le quartier et recommandant l’inspection du domicile. La bailleresse a également reçu un courrier du 29 août 2023 de la société d’assurance MAIF assureur de Madame [S], propriétaire de la maison voisine à celle occupée par Madame [G], s’inquiétant de l’absence de traitement.
Enfin, Madame [G] a également alerté par courrier du 16 novembre 2022 le maire de sa commune pour dénoncer l’état de son habitation et rappeler les infiltrations d’eau suite aux inondations du 14 septembre 2021, la présence de moisissure et de termites.

Il résulte du signalement fait à l’[Localité 4] par Madame [G] qu’une enquête habitat a été diligentée et un rapport rendu le 08 septembre 2023. Il ressort de ce document qu’est constatée la présence de termites à chacun des étages de l’habitation, un phénomène d’humidité, des moisissures dues à des infiltrations, des termites dans tous les bois, portes et volets du logement. Il est noté que le premier étage ne dispose pas de chauffage du fait d’un vase d’expansion hors service.
Dans le même temps, l’[Localité 4] dans un courrier en date du 25 août 2023 faisait un rappel des obligations à l’attention du propriétaire.
Le 13 novembre 2023, la Caisse d’Allocations Familiales informait le propriétaire qu’elle allait procéder à un diagnostic décence. La société URBANIS 22 diligentée pour y procéder, dans son rapport en date du 22 décembre 2023, relève divers désordres notamment la présence de termites avec une dégradation des surfaces visibles, des traces d’infiltrations au plafond, des traces d’humidité et de moisissures, l’absence de coupure générale conforme ou encore l’absence de système de régulation, empêchant un fonctionnement normal du système de chauffage.
La Caisse d’Allocations Familiales à l’aune du rapport a conclu à l’indécence du logement et sollicité du propriétaire dans un courrier en date du 3 janvier 2024 qu’il fasse des travaux de mise en conformité, lui signifiant que dans l’attente, en cas de départ du locataire, aucune remise en location ne serait autorisée.
Il est incontestable que Madame [O] a eu connaissance des désordres affectant le logement et de son indécence tant par les rapports établis dès le 25 août 2023 par l’[Localité 4] et le 13 novembre 2023 par la CAF, que par le courrier de la CAF en date du 3 janvier 2024.
Encore, dans un procès-verbal de constat en date du 14 mai 2024 dressé par Maître [X] [C], commissaire de justice, sont constatés des traces d’infiltration dans le salon depuis la toiture ainsi que des traces de moisissures, un cloquage de l’enduit, de même que dans les chambres de l’étage, outre la présence de résidus de déjection projetés par des insectes xylophages autour de la fenêtre du bureau et du salon.
Compte tenu de l’ensemble des éléments produits, il est établi que la présence d’humidité, de moisissures et de termites a effectivement affecté le logement donné à bail, dont l’origine est manifestement due à une infiltration pour l’un et de manière générale à un manque de diligence du propriétaire. Par ailleurs, il est incontestable que la bailleresse n’a initié aucune démarche effective aux fins de remédier aux désordres dénoncés par la locataire et constatés à diverses reprises par plusieurs intervenants extérieurs.
Dès lors, il se déduit de ces constatations que la locataire démontre le manquement de la bailleresse à son obligation d’entretenir le logement et le caractère indécent du logement donné à bail.
Sur le préjudice de jouissance :
En l’espèce, l’indécence du logement a nécessairement causé un préjudice de jouissance à la locataire qui n’a pas pu user d’un logement décent et dû supporter les désordres conséquents que représentent les infiltrations d’eau, les moisissures ou encore l’infestation par les termites.
Le préjudice étant caractérisé, il sera indemnisé sur la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024, date du départ de la locataire, par l’allocation de la somme de 425 euros sur 27 mois, soit la somme totale de 11 475 euros.
Par conséquent, Madame [O] sera condamnée à verser la somme de 11 475 euros à Madame [G] en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur le préjudice matériel :
En l’espèce, Madame [G] sollicite une indemnisation à hauteur de 1 191 euros, si elle communique un ticket de caisse de 319,98 euros ainsi que trois factures pour un montant total de 619,49 euros, elle ne rapporte pas la preuve que ces achats mobiliers sont en lien direct et certain avec l’indécence du logement et notamment l’infestation par les termites.
Par conséquent, Madame [G] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice matériel.
Sur le préjudice moral :
Madame [G] sollicite le règlement d’une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral. A ce titre, elle ne produit aucun élément permettant de le caractériser, l’attestation du Docteur [H] indiquant que « Son état de santé nécessite qu’elle quitte son logement actuel » n’est pas de nature à caractériser le lien de causalité entre l’indécence du logement et un éventuel préjudice moral distinct du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé.
Par ailleurs, Madame [G] ne communique aucun justificatif appuyant ses dires selon lesquels l’inaction de la propriétaire a conduit à ce qu’elle consulte un psychiatre qui aurait attesté du fait que l’état du logement est en lien direct avec la souffrance psychique qu’elle ressent.
Par conséquent, Madame [G] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral.
Sur les dégradations et les réparations locatives :
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.
En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.
Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.
En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’état des lieux d’entrée du 1er décembre 2025, que le bien loué était, à cette date, en bon état général, étant simplement précisé que les menuiseries du logement étaient en cours de remplacement. Il est à relever que l’état des lieux est pour le moins laconique et peu précis quant à la composition des pièces.
Le 30 novembre 2024, Madame [O] a donné congé à Madame [G] avec reprise des lieux le 30 novembre 2024. Il est établi que Madame [G] a déménagé entre le 29 et le 30 juin 2024.
Le 21 juin 2024, Madame [G] a reçu un courrier de Maître [M] l’informant que l’état des lieux de sortie se déroulerait le 1er juillet 2024 à 14h30.
Il ressort de l’état des lieux de sortie que Madame [G] était dument représentée par ses enfants, Monsieur [T] [P] et Madame [I] [P].
Madame [O] produit un devis de remise en état des lieux dont le coût total s’élève à 42 189,60 euros. Il résulte de l’analyse dudit devis des réparations tant à l’extérieur qu’à l’intérieur du bien immobilier.
Pour la chambre 2 au premier étage, il est fait état de travaux de reprise des carrelages en granit abimés et perforés suite à la fixation de cloisons pour un dressing pour un montant total hors taxe de 3500,00 euros. Il n’est pas contesté par Madame [G] qu’elle a effectivement réalisé des trous dans le carrelage pour créer un espace de rangement. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate effectivement la présence d’un dressing mural réalisé au moyen de plaques de placo plâtre. Il ne fait pas état précisément de l’état du carrelage, ni de la superficie endommagée, de telle sorte, qu’il convient de condamner Madame [G] au paiement de la somme de 1 000,00 euros.
Pour la salle de bain au premier étage, il est fait état de travaux de reprise partielle des faïences et carrelages endommagés côté baignoire et seuil de porte pour un montant total hors taxe de 2 750,00 euros. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble est en bon état sans qu’il ne soit fait mention de l’absence ou la présence de bondes. Par ailleurs, le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate que l’ensemble est en état d’usage, il relève des tâches de tartre sur le pourtour inférieur de la baignoire ainsi qu’une trace d’infiltration d’eau visible en plafond au niveau de la grille de VMC. En outre, il mentionne que les bondes de la baignoire et du lavabo sont manquantes. Il convient de noter que s’agissant des traces constatées dans la salle de bain et tenant de l’indécence du logement, ces éléments ne peuvent être reprochés à Madame [G]. Il convient dès lors de condamner Madame [G] au paiement de la somme de 300,00 euros.
Pour le local à usage de débarras, ce dernier n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée de telle sorte qu’aucune indemnisation ne peut être réclamée de ce chef.
Pour la reprise tant au rez de chaussée qu’à l’étage des revêtements muraux abîmés, le devis fait état d’un coût de 7 425,00 euros hors taxe. La vétusté ne peut être reprochée à Madame [G], locataire entre le 1er décembre 2015 et le 1er juillet 2024 ; en outre, l’état d’indécence caractérisée du logement ne permet pas de considérer qu’il y a eu des dégradations volontaires ou un défaut d’entretien de Madame [G]. Il n’y a donc pas lieu à condamner Madame [G] à verser une somme à ce titre.
Pour la reprise des fixations et câblage des prises arrachées, le devis fait état d’un coût à hauteur de 325,00 euros hors taxe. L’ensemble des prises et interrupteurs dans l’état des lieux d’entrée sont mentionnés comme en bon état général. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate dans le local à usage de bureau que le cache prise de l’alimentation du téléphone et le bloc interrupteur de l’alimentation de l’éclairage sont descellés ; toutefois, cette pièce n’est pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée. Le procès-verbal constate dans le hall d’entrée un cache interrupteur électrique manquant, dans la chambre 3 des caches prises descellés de leur emplacement. Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [G] au paiement de la somme de 200,00 euros.




Pour le remplacement de l’alarme, le dysfonctionnement du store électrique de la terrasse, du système de vidéoprotection et les nombreux désordres électriques. A ce titre, il est à relever que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucunement le store électrique de la terrasse ou encore le système de vidéo protection. L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de l’alarme. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien sur ces points.
Pour les extérieurs, le devis fait état de reprise de joints de dilatation et du carrelage, des enduits en façade côté bureau suite à une infiltration d’eau, de réfection des marches sur la rosace extérieure donnant sur la montée d’escaliers vers la terrasse, des pavés autobloquants, des carreaux en grés abimés, pour un coût total hors taxe de 12 283,00 euros. Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le jardin, le balcon et la terrasse sont décrits dans un état « satisfaisant ». L’état des lieux de sortie indique que la terrasse extérieure présente un carrelage souillé de traces de terre séchées anciennes, que divers carrelages sont descellés de l’escalier donnant accès à l’étage, que des pavés autobloquants sont désolidarisés et disjoints et constate la présence de végétaux ayant pris racine en pied de façade, non éliminés et dont les branchages sont incrustés dans l’enduit de façade. 
Toutefois, il résulte du courrier recommandé de Madame [G] en date du 22 octobre 2022 qu’elle indiquait que l’escalier de l’entrée extérieure continuait à se dégrader et que les carreaux se cassaient un par un, devenant de plus en plus dangereux. Le changement des carreaux relevant non pas des menues réparations du locataire mais du propriétaire, qui informé n’a pas réagi. De même s’agissant des pavés autobloquants désolidarisés, rien ne permet d’établir qu’ils sont le fait du locataire et non pas de l’usure naturelle et de l’érosion du sol. Par ailleurs, il doit être tenu compte de la location du bien pendant neuf années et de l’état d’usure naturelle des lieux. Il n’y a donc pas lieu à condamner Madame [G] à verser une somme à ce titre.
S’agissant du portail d’entrée, l’état des lieux d’entrée, le décrit comme en bon état ; or, aucune mention n’en est faite dans l’état des lieux de sortie. En outre, Madame [G] dans son courrier recommandé en date du 22 octobre 2022 signalait que le portail devait être changé lors de sa prise des lieux, qu’il continuait à tomber en morceaux et que des racines soulevaient les pavés rendant son ouverture de plus en plus difficile. Là encore, Madame [O], en sa qualité de bailleur était tenue du remplacement du portail et ne justifie d’aucune intervention en ce sens. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien.
S’agissant du garage et de la cave, le devis fait état d’un coût à hauteur de 970,00 euros hors taxe pour la mise au propre du cheminement du câble de fibre et de remise en état du conduit d’arrivée d’air de la chaudière. La cave et le garage sont décrits dans l’état des lieux d’entrée comme dans un état « satisfaisant », toutefois, aucun élément ne porte sur l’état de la cave dans l’état des lieux de sortie. Concernant le garage l’état des lieux constate que le sol est jonché de terre et végétaux desséchés, s’agissant des photographies annexées rien ne permet de constater le câble de cheminement de la fibre. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien. 
S’agissant des gouttières, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les gouttières sont décrites comme étant en bon état. Toutefois, aucun élément sur l’état des gouttières n’est mentionné dans l’état des lieux de sortie. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien. 
Par conséquent, il y a eu lieu de condamner Madame [G] au titre des dégradations et réparations locatives à verser à Madame [O] la somme de 1 500,00 euros.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Madame [O], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Elle sera condamnée à payer à Madame [G], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros. 
Perdante et condamnée aux dépens, Madame [O] sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre Madame [G].
La présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe, 
CONDAMNE Madame [K] [O] à verser à Madame [R] [G] la somme de 11 475 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE Madame [R] [G] de sa demande d’indemnisation pour préjudice matériel ;
DEBOUTE Madame [R] [G] de sa demande d’indemnisation pour préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [R] [G] à verser à Madame [K] [O] la somme de 1500,00 euros au titre des dégradations et réparations locatives ;
CONDAMNE Madame [K] [O] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [K] [O] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [K] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]



N° RG 25/01140 - 

N° Portalis DBX2-W-B7J-LE7G


[R] [G] épouse [P]

C/

[K] [O]









AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026 


 


DEMANDERESSE

Mme [R] [G]
née le 28 Octobre 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] 

représentée par Maître Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant substituée par Maître HUGON Marie-Louise, avocate au barreau de NIMES



DEFENDERESSE

Mme [K] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Sylvie LAROCHE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Corinne PEREZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Octobre 2025
Date des Débats : 16 juin 2026
Date du Délibéré : 21 juillet 2026

DÉCISION : 

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 21 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2015, Madame [K] [O] (ci-après dénommée Madame [O]) a donné à bail à Madame [R] [G] (ci-après dénommée Madame [G]) un local d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel fixé à la somme de 850 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 28,90 euros.
A compter de l’année 2019, Madame [G] se plaint de désordres affectant le logement.
Le 30 novembre 2024, Madame [O] a donné congé à Madame [G] avec reprise des lieux le 30 novembre 2024. Il est établi que Madame [G] a déménagé entre le 29 et le 30 juin 2024.
Le 21 juin 2024, Madame [G] a reçu un courrier de Maître [M], commissaire de justice, l’informant que l’état des lieux de sortie se déroulerait le 1er juillet 2024 à 14h30.
Par actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Madame [G] a fait assigner Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’indemnisation.
À l’audience du 16 juin 2026, Madame [G], représentée par son conseil, reprenant ses dernières écritures, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
A titre principal :
Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 11 900 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 1 191 euros en réparation du préjudice matériel relatif au changement des meubles dégradés en raison des termites ;Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral ;A titre reconventionnel :
Débouter Madame [O] de l’intégralité de ses demandes ;En tout état de cause :
Condamner Madame [O] aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier en date du 14 mai 2024 ;Condamner Madame [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses demandes indemnitaires, Madame [G] au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 affirme qu’il appartient au bailleur de prouver la décence du logement. A ce titre, elle fait valoir que dès le début de l’année 2022, elle a demandé amiablement à Madame [O] de résoudre le problème d’infiltration d’eau, demande restée sans réponse. Elle ajoute avoir fait état au propriétaire en courrier recommandé des nombreux problèmes rencontrés dans le logement, infiltration d’eau, présence de termites, dégradations. Elle met en avant que l’enquête réalisée par l’Agence Régionale de Santé a confirmé les désordres rendant le logement indécent. Elle conclut que Madame [O] a manqué à son obligation de délivrance à l’origine de son préjudice de jouissance.
En réponse aux moyens soulevés par Madame [O], Madame [G] relève que les travaux se sont limités à la peinture de l’étage supérieur et au remplacement partiel des menuiseries en mars 2016, par ailleurs, elle indique avoir financé l’isolation des combles. Elle fait en outre valoir que les radiateurs étaient bloqués ne lui permettant pas de régler la température dans les pièces ni de chauffer. De même que l’installation électrique présentaient des anomalies. Elle soutient qu’il pleuvait dans la chambre depuis septembre 2021 et qu’aucune réparation ni vérification n’a été effectuée par la propriétaire, de telle sorte qu’elle était légitime à s’opposer à la peinture de la chambre où l’eau continuait de s’infiltrer. Elle affirme que l’infestation de termites relève de l’entretien structurel du bien, obligation qui incombe au propriétaire.





En réponse à la demande reconventionnelle de Madame [O] aux fins de condamnation de Madame [G] au paiement de la somme de 42 189,60 euros en réparation des manquements du locataire à ses obligations d’entretien et de réparations locatives, Madame [G] indique que l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis contradictoirement lors de la remise des clés par un tiers mandaté ou à défaut, par un commissaire de justice. De plus, elle explique que l’état des lieux est établi sur un support unique daté et signé et doit être remis à chaque partie au moment de la signature, de telle sorte que l’absence de remise effective de l’état des lieux au locataire fragilise l’opposabilité du document, et plus largement, la démonstration de dégradations imputables au locataire. En cela, elle fait remarquer que le 1er juillet 2024 un état des lieux de sortie est dressé par commissaire de justice à la demande de la bailleresse, mais qu’il n’est pas communiqué à la locataire et ne lui sera opposé que postérieurement dans le cadre du litige.
Par ailleurs, elle ajoute que le locataire n’est tenu qu’aux menues réparations et à l’entretien courant. Elle ajoute que ce n’est que le 8 décembre 2025 que la bailleresse a fait établir un devis estimatif alors que le logement a été occupé pendant près de neuf ans dans un contexte de dégradations résultant principalement de la vétusté, de vices de constructions, d’une absence d’entretien et de travaux de gros œuvres incombant au bailleur. Elle reconnaît les perforations non rebouchées à son départ des cloisons et au sol dans la chambre transformée en dressing, de même que les travaux de peinture et les traces dans les sanitaires du rez-de-chaussée. Elle conteste le reste des dégradations.
À l’audience et dans ses conclusions, Madame [O], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
Débouter Madame [G] de ses demandes :A titre reconventionnel :
Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 42 189,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;Condamner Madame [G] aux dépens ;Condamner Madame [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer aux demandes de Madame [G], Madame [O] fait valoir au visa des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains que dès l’entrée dans les lieux de Madame [G], le logement a fait l’objet de rénovations successives et régulières par le bailleur. Elle ajoute que toutes les menuiseries ont été remplacées par du double vitrage et que les combles ont été isolées et la climatisation installée en 2019. S’agissant des problèmes de toiture, elle argue du fait que locataire et propriétaire doivent faire une déclaration de sinistre auprès de leur assureur et qu’en l’état, le suivi des déclarations de sinistre n’a pas été correctement effectué par les assureurs des parties. Elle ajoute que la locataire a fait engager des travaux d’isolation des combles et qu’à cette occasion les bouches d’aération de la cuisine et de la salle de bain ont été obstruées par la présence d’isolant pulsé. Elle affirme que l’installation de la fibre optique a participé à affecter l’aération naturelle. Elle conteste le rapport du cabinet URBANIS intervenu à la demande de la CAF du Gard considérant qu’il n’a pas procédé à des tests, ni à des essais de fonctionnement, se contentant de simples examens visuels. Elle affirme avoir fait le nécessaire s’agissant du traitement des termites dont la prolifération est du fait de la locataire.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, Madame [O], au visa des articles 1724, 1754 du code civil, article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire a une obligation d’entretien du logement. A ce titre, elle soutient qu’un certain nombre de défauts d’entretien ont été signalés à la locataire pendant l’exécution du bail et que le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait état de l’abandon de l’entretien extérieur de la villa. Elle ajoute que de nombreux travaux seront nécessaires aux fins de rendre le logement à nouveau habitable.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.
MOTIFS
Sur les demandes de dommages et intérêts tenant au caractère indécent du logement :
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le logement décent s'entend du logement exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage de résidence.
Le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice. Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit justifier avoir adressé une mise en demeure à son bailleur de réaliser les travaux de mise aux normes du logement, sauf à démontrer que le logement était indécent ab initio.
Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit qu'un logement décent :
Ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, s'agissant notamment de la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement,Doit assurer le clos et le couvert,Doit assurer une protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,Doit comporter des réseaux et branchement d'électricité, conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement,Doit comporter des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux d’entrée en date du 1er décembre 2025 permet de constater que le logement pris à bail par Madame [G] auprès de Madame [O] revêtait un bon état général à cette date, étant simplement précisé que les menuiseries du logement et volets étaient en cours de remplacement. A l’origine, il est donc établi que Madame [G] a loué un logement décent.
Pour autant, Madame [G] dénonce le caractère indécent du logement. A ce titre, il résulte des divers échanges de courriers produits par Madame [G] et Madame [O], que la locataire y dénonce de manière constante des désordres affectant le logement
En outre, il est établi que suite à une tempête le 14 septembre 2021, Madame [G] a déposé une déclaration de sinistre le 21 septembre 2021 auprès de son assureur, faisant état d’infiltrations d’eau. De même que Madame [O] a déclaré le dégât des eaux à son assureur. Toutefois, suite à ces déclarations, aucune expertise n’a été diligentée par l’assureur du propriétaire. A ce titre, Madame [O] ne justifie d’aucune démarche auprès de son assureur aux fins de s’enquérir de l’état d’avancement du dossier, se contentant d’affirmer que le suivi des déclarations de sinistre n’a pas été correctement diligenté par leurs assureurs respectifs et ce alors même que Madame [G] produit un courrier de son assurance en date du 04 mai 2022 lui réaffirmant qu’il appartient à l’assureur du propriétaire de procéder aux diligences attendues.
Encore, le 16 août 2022, Madame [G] justifie d’un devis pour le contrôle des termites dont les photographies jointes font état d’un envahissement certain de l’habitation. Au demeurant la bailleresse ne justifie d’aucune suite, si ce n’est une attestation antérieure de Monsieur [E] [N], en date du 17 novembre 2020, qui indique n’avoir relevé de présence de foyer de termites, ni d’autres insectes à larve xylophages outre des traces de passages très anciens, et affirmant qu’il n’y a aucun danger de prolifération quelconque et d’un courrier en date du 11 novembre 2020, à l’attention de la locataire, où elle l’invite à jeter ses cadres et encombrants. 
Ainsi, il apparaît qu’aucune démarche concrète n’a été initiée alors même que dans un courrier en date du 26 novembre 2022, la propriétaire indiquait que son fils était venu traiter les menuiseries dégradées par les termites et que l’entreprise ECOBAT avait établi un devis pour le remplacement de la porte par une nouvelle porte en PVC. 
Il résulte de l’analyse des pièces produites par la bailleresse que le 08 août 2023 elle était destinataire d’un courrier de la commune de [Localité 3] l’informant d’un cas de termites dans le quartier et recommandant l’inspection du domicile. La bailleresse a également reçu un courrier du 29 août 2023 de la société d’assurance MAIF assureur de Madame [S], propriétaire de la maison voisine à celle occupée par Madame [G], s’inquiétant de l’absence de traitement.
Enfin, Madame [G] a également alerté par courrier du 16 novembre 2022 le maire de sa commune pour dénoncer l’état de son habitation et rappeler les infiltrations d’eau suite aux inondations du 14 septembre 2021, la présence de moisissure et de termites.

Il résulte du signalement fait à l’[Localité 4] par Madame [G] qu’une enquête habitat a été diligentée et un rapport rendu le 08 septembre 2023. Il ressort de ce document qu’est constatée la présence de termites à chacun des étages de l’habitation, un phénomène d’humidité, des moisissures dues à des infiltrations, des termites dans tous les bois, portes et volets du logement. Il est noté que le premier étage ne dispose pas de chauffage du fait d’un vase d’expansion hors service.
Dans le même temps, l’[Localité 4] dans un courrier en date du 25 août 2023 faisait un rappel des obligations à l’attention du propriétaire.
Le 13 novembre 2023, la Caisse d’Allocations Familiales informait le propriétaire qu’elle allait procéder à un diagnostic décence. La société URBANIS 22 diligentée pour y procéder, dans son rapport en date du 22 décembre 2023, relève divers désordres notamment la présence de termites avec une dégradation des surfaces visibles, des traces d’infiltrations au plafond, des traces d’humidité et de moisissures, l’absence de coupure générale conforme ou encore l’absence de système de régulation, empêchant un fonctionnement normal du système de chauffage.
La Caisse d’Allocations Familiales à l’aune du rapport a conclu à l’indécence du logement et sollicité du propriétaire dans un courrier en date du 3 janvier 2024 qu’il fasse des travaux de mise en conformité, lui signifiant que dans l’attente, en cas de départ du locataire, aucune remise en location ne serait autorisée.
Il est incontestable que Madame [O] a eu connaissance des désordres affectant le logement et de son indécence tant par les rapports établis dès le 25 août 2023 par l’[Localité 4] et le 13 novembre 2023 par la CAF, que par le courrier de la CAF en date du 3 janvier 2024.
Encore, dans un procès-verbal de constat en date du 14 mai 2024 dressé par Maître [X] [C], commissaire de justice, sont constatés des traces d’infiltration dans le salon depuis la toiture ainsi que des traces de moisissures, un cloquage de l’enduit, de même que dans les chambres de l’étage, outre la présence de résidus de déjection projetés par des insectes xylophages autour de la fenêtre du bureau et du salon.
Compte tenu de l’ensemble des éléments produits, il est établi que la présence d’humidité, de moisissures et de termites a effectivement affecté le logement donné à bail, dont l’origine est manifestement due à une infiltration pour l’un et de manière générale à un manque de diligence du propriétaire. Par ailleurs, il est incontestable que la bailleresse n’a initié aucune démarche effective aux fins de remédier aux désordres dénoncés par la locataire et constatés à diverses reprises par plusieurs intervenants extérieurs.
Dès lors, il se déduit de ces constatations que la locataire démontre le manquement de la bailleresse à son obligation d’entretenir le logement et le caractère indécent du logement donné à bail.
Sur le préjudice de jouissance :
En l’espèce, l’indécence du logement a nécessairement causé un préjudice de jouissance à la locataire qui n’a pas pu user d’un logement décent et dû supporter les désordres conséquents que représentent les infiltrations d’eau, les moisissures ou encore l’infestation par les termites.
Le préjudice étant caractérisé, il sera indemnisé sur la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024, date du départ de la locataire, par l’allocation de la somme de 425 euros sur 27 mois, soit la somme totale de 11 475 euros.
Par conséquent, Madame [O] sera condamnée à verser la somme de 11 475 euros à Madame [G] en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur le préjudice matériel :
En l’espèce, Madame [G] sollicite une indemnisation à hauteur de 1 191 euros, si elle communique un ticket de caisse de 319,98 euros ainsi que trois factures pour un montant total de 619,49 euros, elle ne rapporte pas la preuve que ces achats mobiliers sont en lien direct et certain avec l’indécence du logement et notamment l’infestation par les termites.
Par conséquent, Madame [G] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice matériel.
Sur le préjudice moral :
Madame [G] sollicite le règlement d’une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral. A ce titre, elle ne produit aucun élément permettant de le caractériser, l’attestation du Docteur [H] indiquant que « Son état de santé nécessite qu’elle quitte son logement actuel » n’est pas de nature à caractériser le lien de causalité entre l’indécence du logement et un éventuel préjudice moral distinct du préjudice de jouissance d’ores et déjà indemnisé.
Par ailleurs, Madame [G] ne communique aucun justificatif appuyant ses dires selon lesquels l’inaction de la propriétaire a conduit à ce qu’elle consulte un psychiatre qui aurait attesté du fait que l’état du logement est en lien direct avec la souffrance psychique qu’elle ressent.
Par conséquent, Madame [G] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral.
Sur les dégradations et les réparations locatives :
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.
En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.
Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.
En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’état des lieux d’entrée du 1er décembre 2025, que le bien loué était, à cette date, en bon état général, étant simplement précisé que les menuiseries du logement étaient en cours de remplacement. Il est à relever que l’état des lieux est pour le moins laconique et peu précis quant à la composition des pièces.
Le 30 novembre 2024, Madame [O] a donné congé à Madame [G] avec reprise des lieux le 30 novembre 2024. Il est établi que Madame [G] a déménagé entre le 29 et le 30 juin 2024.
Le 21 juin 2024, Madame [G] a reçu un courrier de Maître [M] l’informant que l’état des lieux de sortie se déroulerait le 1er juillet 2024 à 14h30.
Il ressort de l’état des lieux de sortie que Madame [G] était dument représentée par ses enfants, Monsieur [T] [P] et Madame [I] [P].
Madame [O] produit un devis de remise en état des lieux dont le coût total s’élève à 42 189,60 euros. Il résulte de l’analyse dudit devis des réparations tant à l’extérieur qu’à l’intérieur du bien immobilier.
Pour la chambre 2 au premier étage, il est fait état de travaux de reprise des carrelages en granit abimés et perforés suite à la fixation de cloisons pour un dressing pour un montant total hors taxe de 3500,00 euros. Il n’est pas contesté par Madame [G] qu’elle a effectivement réalisé des trous dans le carrelage pour créer un espace de rangement. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate effectivement la présence d’un dressing mural réalisé au moyen de plaques de placo plâtre. Il ne fait pas état précisément de l’état du carrelage, ni de la superficie endommagée, de telle sorte, qu’il convient de condamner Madame [G] au paiement de la somme de 1 000,00 euros.
Pour la salle de bain au premier étage, il est fait état de travaux de reprise partielle des faïences et carrelages endommagés côté baignoire et seuil de porte pour un montant total hors taxe de 2 750,00 euros. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble est en bon état sans qu’il ne soit fait mention de l’absence ou la présence de bondes. Par ailleurs, le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate que l’ensemble est en état d’usage, il relève des tâches de tartre sur le pourtour inférieur de la baignoire ainsi qu’une trace d’infiltration d’eau visible en plafond au niveau de la grille de VMC. En outre, il mentionne que les bondes de la baignoire et du lavabo sont manquantes. Il convient de noter que s’agissant des traces constatées dans la salle de bain et tenant de l’indécence du logement, ces éléments ne peuvent être reprochés à Madame [G]. Il convient dès lors de condamner Madame [G] au paiement de la somme de 300,00 euros.
Pour le local à usage de débarras, ce dernier n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée de telle sorte qu’aucune indemnisation ne peut être réclamée de ce chef.
Pour la reprise tant au rez de chaussée qu’à l’étage des revêtements muraux abîmés, le devis fait état d’un coût de 7 425,00 euros hors taxe. La vétusté ne peut être reprochée à Madame [G], locataire entre le 1er décembre 2015 et le 1er juillet 2024 ; en outre, l’état d’indécence caractérisée du logement ne permet pas de considérer qu’il y a eu des dégradations volontaires ou un défaut d’entretien de Madame [G]. Il n’y a donc pas lieu à condamner Madame [G] à verser une somme à ce titre.
Pour la reprise des fixations et câblage des prises arrachées, le devis fait état d’un coût à hauteur de 325,00 euros hors taxe. L’ensemble des prises et interrupteurs dans l’état des lieux d’entrée sont mentionnés comme en bon état général. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate dans le local à usage de bureau que le cache prise de l’alimentation du téléphone et le bloc interrupteur de l’alimentation de l’éclairage sont descellés ; toutefois, cette pièce n’est pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée. Le procès-verbal constate dans le hall d’entrée un cache interrupteur électrique manquant, dans la chambre 3 des caches prises descellés de leur emplacement. Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [G] au paiement de la somme de 200,00 euros.




Pour le remplacement de l’alarme, le dysfonctionnement du store électrique de la terrasse, du système de vidéoprotection et les nombreux désordres électriques. A ce titre, il est à relever que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucunement le store électrique de la terrasse ou encore le système de vidéo protection. L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de l’alarme. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien sur ces points.
Pour les extérieurs, le devis fait état de reprise de joints de dilatation et du carrelage, des enduits en façade côté bureau suite à une infiltration d’eau, de réfection des marches sur la rosace extérieure donnant sur la montée d’escaliers vers la terrasse, des pavés autobloquants, des carreaux en grés abimés, pour un coût total hors taxe de 12 283,00 euros. Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le jardin, le balcon et la terrasse sont décrits dans un état « satisfaisant ». L’état des lieux de sortie indique que la terrasse extérieure présente un carrelage souillé de traces de terre séchées anciennes, que divers carrelages sont descellés de l’escalier donnant accès à l’étage, que des pavés autobloquants sont désolidarisés et disjoints et constate la présence de végétaux ayant pris racine en pied de façade, non éliminés et dont les branchages sont incrustés dans l’enduit de façade. 
Toutefois, il résulte du courrier recommandé de Madame [G] en date du 22 octobre 2022 qu’elle indiquait que l’escalier de l’entrée extérieure continuait à se dégrader et que les carreaux se cassaient un par un, devenant de plus en plus dangereux. Le changement des carreaux relevant non pas des menues réparations du locataire mais du propriétaire, qui informé n’a pas réagi. De même s’agissant des pavés autobloquants désolidarisés, rien ne permet d’établir qu’ils sont le fait du locataire et non pas de l’usure naturelle et de l’érosion du sol. Par ailleurs, il doit être tenu compte de la location du bien pendant neuf années et de l’état d’usure naturelle des lieux. Il n’y a donc pas lieu à condamner Madame [G] à verser une somme à ce titre.
S’agissant du portail d’entrée, l’état des lieux d’entrée, le décrit comme en bon état ; or, aucune mention n’en est faite dans l’état des lieux de sortie. En outre, Madame [G] dans son courrier recommandé en date du 22 octobre 2022 signalait que le portail devait être changé lors de sa prise des lieux, qu’il continuait à tomber en morceaux et que des racines soulevaient les pavés rendant son ouverture de plus en plus difficile. Là encore, Madame [O], en sa qualité de bailleur était tenue du remplacement du portail et ne justifie d’aucune intervention en ce sens. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien.
S’agissant du garage et de la cave, le devis fait état d’un coût à hauteur de 970,00 euros hors taxe pour la mise au propre du cheminement du câble de fibre et de remise en état du conduit d’arrivée d’air de la chaudière. La cave et le garage sont décrits dans l’état des lieux d’entrée comme dans un état « satisfaisant », toutefois, aucun élément ne porte sur l’état de la cave dans l’état des lieux de sortie. Concernant le garage l’état des lieux constate que le sol est jonché de terre et végétaux desséchés, s’agissant des photographies annexées rien ne permet de constater le câble de cheminement de la fibre. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien. 
S’agissant des gouttières, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les gouttières sont décrites comme étant en bon état. Toutefois, aucun élément sur l’état des gouttières n’est mentionné dans l’état des lieux de sortie. Ainsi, il n’y a pas lieu de considérer que Madame [G] s’est rendue responsable de dégradations volontaires ou d’un défaut d’entretien. 
Par conséquent, il y a eu lieu de condamner Madame [G] au titre des dégradations et réparations locatives à verser à Madame [O] la somme de 1 500,00 euros.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Madame [O], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Elle sera condamnée à payer à Madame [G], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros. 
Perdante et condamnée aux dépens, Madame [O] sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre Madame [G].
La présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.




PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe, 
CONDAMNE Madame [K] [O] à verser à Madame [R] [G] la somme de 11 475 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE Madame [R] [G] de sa demande d’indemnisation pour préjudice matériel ;
DEBOUTE Madame [R] [G] de sa demande d’indemnisation pour préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [R] [G] à verser à Madame [K] [O] la somme de 1500,00 euros au titre des dégradations et réparations locatives ;
CONDAMNE Madame [K] [O] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [K] [O] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [K] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1720, code civil 1754, code civil 1724). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T05:18:56.221Z.