Cour d'appel de Dijon, 2 e chambre civile, 9 juillet 2026, n° 23/00447

S.A.S. [Z]



C/



S.C.I. HOTEL [Etablissement 1]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2 e chambre civile



ARRÊT DU 09 JUILLET 2026



N° RG 23/00447 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GFCB



Décision déférée à la Cour : jugement du 13 février 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Chaumont - RG : 21/00013











APPELANTE :



S.A.S. [Z], immatriculée au RCS de Chaumont sous le n° [Numéro identifiant 1], représentée par son président en exercice, M. [W] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Yannick LE BIGOT de la SAS LE BIGOT, avocat au barreau de HAUTE-MARNE







INTIMÉE :



S.C.I. HOTEL [Etablissement 1], immatriculée au RCS de Chaumont sous le n° 441 573 805, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Edouard CHARLOT-JACQUARD de la SELARL CHARLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTE-MARNE









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 21 mai 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Stéphanie CHANDET, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 09 Juillet 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,





SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Suivant acte notarié en date des 18 et 21 décembre 2017, la société à responsabilité limitée Hôtel [Etablissement 1] a cédé à la société par action simplifiée [Z] ci-après dénommée la SAS [Z], un fonds de commerce de bar-vente à emporter-jeux-restaurant-traiteur connu sous le nom de « [Etablissement 1] » situé et exploité à [Localité 3] [Adresse 3]. Le fonds comportait notamment, au titre de ses éléments incorporels, le droit au bail des locaux dans lesquels il était exploité, la société civile immobilière Hôtel [Etablissement 1], ci-après dénommée la SCI Hôtel [Etablissement 1], bailleur, étant présent à l'acte. Il était précisé que le bail avait été donné, par acte authentique du 25 février 2011, pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 25 février 2011, moyennant un loyer annuel initial de 18 000 euros, le loyer annuel étant, à la date de la cession, de 9 000 euros hors taxes, payable en 12 échéances mensuelles, le 1er de chaque mois. 

Le 11 septembre 2020, la SAS [Z] a fait l'objet d'une inspection de la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations de Haute-Marne, ci-après dénommée DDCSPP de Haute-Marne, au titre de la sécurité sanitaire de l'alimentation.

Par courrier du 28 septembre 2020, la DDCSPP de Haute-Marne a adressé un avertissement à la SAS [Z], accompagné de son rapport d'inspection en date du 14 septembre 2020. 

Par courrier du 13 octobre 2020, la SAS [Z], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI Hôtel [Etablissement 1] de se positionner quant à la prise en charge de travaux. 

Faute d'accord amiable, la SAS [Z] a cessé de régler son loyer à compter de décembre 2020 et a, par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2020, fait assigner la SCI Hôtel [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de Chaumont aux fins de la condamner à lui payer la somme de 16 981,20 euros TTC au titre des travaux prescrits par la DDCSPP de Haute-Marne et de l'autoriser à faire effectuer les travaux outre une demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

Le 9 juin 2021, la SCI Hôtel [Etablissement 1] a fait délivrer à la SAS [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail et portant sur la somme totale en principal de 9 320,50 euros au titre des loyers et fonciers arrêtés au 25 mai 2021 inclus, correspondant à 900 euros de loyer mensuel outre1393 euros en 2018, 1268.50 en 2019 et 1311.50 en 2020 au titre de la taxe foncière.

Saisi à la demande de la SCI Hôtel [Etablissement 1], le juge de la mise en état a condamné la SAS [Z] à payer par provision à son bailleur la somme de 9000 euros TTC au titre des loyers impayés, loyer de septembre 2021 inclus, débouté la SAS [Z] de ses demandes et condamné cette dernière à verser à son bailleur la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 



Par jugement contradictoire en date du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Chaumont a :


débouté la SAS [Z] de l'ensemble de ses demandes ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la SCI Hôtel [Etablissement 1] et la SAS [Z], et ce, à compter du 10 juillet 2021 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signi'cation du jugement, l'expulsion de la SAS [Z] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail situés à [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

condamné en deniers ou quittance la SAS [Z] à payer à la SCI Hôtel [Etablissement 1] la somme de 11.958,50 euros au titre des loyers et charges restant dus, loyer de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.350,50 euros à compter du 9 juin 2021, et du jugement pour le surplus ;

condamné la SAS [Z] à payer à la SCI Hôtel [Etablissement 1] la somme 900 euros hors taxes par mois à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamné la SAS [Z] à payer à la SCI Hôtel [Etablissement 1] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SCI Hôtel [Etablissement 1] du surplus de ses demandes ;

condamné la SAS [Z] aux dépens.




Le 7 avril 2023, la SAS [Z] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI Hôtel [Etablissement 1] du surplus de ses demandes. 

Dans ses premières et ultimes conclusions en date du 3 octobre 2023, la SCI Hôtel [Etablissement 1] a formé appel incident de la décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes pour le surplus.

La clôture est intervenue le 5 mai 2026.



EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par ses premières et ultimes écritures remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023, la SAS [Z], au visa des articles 1102, 1103, 1104 et suivants du code civil et L.145-41 du code de commerce, demande à la cour de :




déclarer recevable en la forme l'appel




au fond




réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chaumont, le 13 février 2023 ; 




Statuant à nouveau :




condamner la SCI Hôtel [Etablissement 1] à lui payer la somme de 16 981,20 € TTC (soit 14 151 € HT), au titre des travaux prescrits par la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des populations de Haute-Marne (DDCSPP), qui ont été effectués dans les locaux loués sis :1 [Adresse 3] ;

débouter la SCI Hôtel [Etablissement 1] de l'ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions ;

condamner la SCI Hôtel [Etablissement 1] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner la SCI Hôtel [Etablissement 1] aux entiers dépens ; 








Dans ses premières et ultimes conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, la SCI Hôtel [Etablissement 1], au visa des articles 606, 1719 et suivants du code civil et L 145-41 du code de commerce, demande à la cour de :


débouter purement et simplement la SAS [Z] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;


en conséquence :


confirmer le jugement en ce qu'il a :

débouté la SAS [Z] de l'ensemble de ses demandes ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre la SCI Hôtel [Etablissement 1] et la SAS [Z], et ce, à compter du 10 juillet 2021 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signi'cation du jugement, l'expulsion de la SAS [Z] et de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail situés à [Localité 3], [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ; 

condamné en deniers ou quittance la SAS [Z] à payer à la SCI Hôtel [Etablissement 1] la somme de 11.958,50 € au titre des loyers et charges restant dus, loyer de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.350,50 € à compter du 9 juin 2021, et du jugement pour le surplus ;

condamné la SAS [Z] à lui payer la somme de 900 € hors taxes par mois à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

condamné la SAS [Z] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SAS [Z] aux dépens ; 

infirmer le jugement pour le surplus et notamment ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes ;


Y ajoutant :


condamner la SAS [Z] à lui payer une indemnité équivalente aux loyers et charges, et ce pendant le temps nécessaire à la relocation en vertu de l'article 1760 du code civil ;

débouter la SAS [Z] de sa demande de condamnation de la SCI Hôtel [Etablissement 1] au règlement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner la SAS [Z] à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.






En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions.





MOTIFS DE LA DECISION




Sur la demande au titre des travaux prescrits par la DDCSPP de Haute-Marne 


La SAS [Z] soutient que les travaux de mise aux normes relèvent des obligations de son bailleur aux motifs notamment que :


si, compte tenu de la date de souscription du bail, les parties étaient en droit de prévoir que les travaux prescrits par l'administration seraient à la charge du locataire, cela n'est qu'à la condition que cette clause soit rédigée de façon claire, précise et sans ambiguïté, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

en l'absence de clause contraire, les travaux de mises aux normes sont à la charge du bailleur car ce dernier est tenu de délivrer des locaux en conformité avec la destination pour laquelle ils ont été mis à disposition du locataire ; 

c'est au bailleur de prendre en charge des travaux de mise aux normes car ils ont la nature de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et ne peuvent être à la charge du locataire ; 

la charge de la preuve de l'existence d'une telle clause doit être supportée par le bailleur, le tribunal ayant inversé la charge de la preuve ; 

c'est à tort que le tribunal a estimé que les travaux prescrits ne l'avaient pas été sous peine d'interdiction d'exploiter dès lors que ce n'est qu'en raison de la fourniture d'un devis des travaux à effectuer qu'un délai lui a été accordé et que la fermeture envisagée a été différée ; il ne saurait dès lors lui être reproché d'avoir fait réaliser des devis avant la réception du rapport définitif ; 

dans ce contexte, à défaut de réalisation des travaux préconisés par la DDCSPP de Haute-Marne, le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme des locaux ; 


En réponse aux moyens adverses, elle fait valoir que :


conformément aux clauses du bail elle n'est tenue qu'aux réparations locatives et que les autres sont à la charge du bailleur qui ne saurait répondre uniquement des grosses réparations de l'article 606 du code civil ; 

les travaux ne sont pas la conséquence d'un défaut d'entretien en ce qu'ils concernent le remplacement du tableau électrique, la démolition de l'escalier en béton armé, la démolition de la cloison en brique du local, la réalisation d'un plafond suspendu, la réalisation d'un carrelage et l'habillage d'un mur, lesquels ne sont pas des travaux d'entretien ; 

les travaux commandés par l'administration n'ont pas de lien avec l'exploitation ; 

elle conteste tout changement de distribution des lieux sans autorisation ; le fonds de commerce concerne un restaurant lequel a naturellement un four ; cela est confirmé par un salarié ;

les travaux ont apporté une plus-value au bien par sa mise en conformité à laquelle le bailleur n'objectait pas fondamentalement mais refuse d'assumer le moindre coût ; 




La SCI Hôtel [Etablissement 1] considère, à titre principal, que :


eu égard aux clauses du contrat de bail elle n'est tenue, en sa qualité de bailleur, qu'aux grosses réparations énoncées à l'article 606 du code civil, le bail excluant expressément la prise en charge des travaux prescrits par l'administration ;

la SAS [Z] tente de lui imposer des travaux largement surévalués par rapport aux préconisations de la DDSCPP de Haute-Marne et qui constitueraient également, pour partie, des travaux d'embellissement ; le preneur a d'ailleurs fait réaliser un devis avant même le rapport définitif de l'administration et sans même consulter son bailleur ; 

il n'y avait pas d'urgence particulière, les résultats de l'inspection étant d'inciter la SAS [Z] à mettre en place des actions correctives visant à se mettre en conformité sans menace particulière de fermeture administrative ni délai préconisé pour la mise en conformité ; l'administration met principalement en exergue des problèmes d'hygiène et quelques désordres affectants les locaux ;




Subsidiairement, elle soutient que les travaux prescrits par l'administration sont la conséquence d'un défaut d'entretien voire de dégradations imputables au locataire, le bailleur n'étant pas tenu de supporter les travaux imposés par l'administration lorsqu'ils sont devenus nécessaires en raison de l'utilisation faite des lieux par le locataire.

Ainsi, elle fait valoir que les trous présents sur la porte donnant accès à la plonge ont été causés par les coups de pieds donnés pour l'ouvrir et que les travaux de réfection à ce titre ne peuvent être mis à sa charge. 

Pour le surplus, elle souligne que les travaux préconisés concernent un local dans lequel se trouve un four traditionnel (trou dans le mur, mur non lisse et sol noirci). Or, elle fait valoir que, conformément à l'article 5 du bail, le locataire ne pouvait modifier la distribution des lieux sans son accord. De ce chef, elle souligne que le bail commercial prévoyait notamment la location d'une cuisine et d'un garage avec remise et réserve et que les constatations de la DDSCPP de Haute-Marne démontrent que la distribution des lieux a été modifiée pour adjoindre à la cuisine un local abritant un four traditionnel. Elle considère que les conséquences de la modification des lieux ne peuvent être supportées par le bailleur, la mise en conformité d'une cuisine et d'une réserve ou remise n'étant pas la même.



Conformément à l'article 1134 ancien du code civil repris aux articles 1103 et 1104, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le contrat de bail repris dans l'acte de cession de fonds de commerce des 18 et 21 décembre 2017 ayant été souscrit le 25 février 2011, ce dernier est soumis aux dispositions applicables antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. 

Il convient dès lors de se référer au droit commun du louage. 

A ce titre, les articles 1719 et 1720 du code civil disposent notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Il découle de l'article 1754 du même code, que le bailleur supporte en principe la charge de tous les travaux de réparation et d'entretien, sauf ceux tenant aux réparations locatives et de menu entretien dont le locataire est tenu à défaut de clause contraire. 

Toutefois, à l'exception de l'obligation de délivrance qui, selon l'article 1719 précité, découle de la nature même du contrat et ne peut ainsi être totalement annihilée par la volonté des parties, toutes les autres obligations présentent un caractère supplétif et peuvent donc être écartées par des clauses contraires et transférer au preneur la charge de réaliser lui-même ou de supporter le coût de toutes les catégories de travaux, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 précité. 

Il est cependant de jurisprudence constante que certains travaux constituent une catégorie particulière qui doit être visée spécifiquement dans le bail. 

Ainsi, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur (3ème civ 26 novembre 2013 n° 12-25769), les clauses de transfert étant d'interprétation stricte.

En l'espèce, la SAS [Z] fonde sa demande sur la nécessité de procéder à des travaux de mise en conformité prescrits par la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des populations de Haute-Marne (DDCSPP). 

Il ressort en effet des pièces versées que cette dernière a procédé à une inspection le 11 septembre 2020 au sein de l'établissement tenu par la SAS [Z].

Par courrier du 28 septembre 2020, la DDCSPP de Haute-Marne a ainsi fait état de plusieurs non-conformités représentant des manquements aux bonnes pratiques d'hygiène et aux exigences réglementaires applicables, retenant en particulier :

- entretien insuffisant des locaux et équipements ; 


état du sol, murs et porte abîmés et difficiles d'entretien ; 

entreposage de denrées dans des conditions favorisant les contaminations croisées ;

absence de lave-main ;

absence d'analyses bactériologiques sur les fabrications ;


Néanmoins, compte tenu de la mise en 'uvre d'actions correctives suite au contrôle, la DDCSPP de Haute-Marne a émis un avertissement et a sollicité la mise en place d'actions correctives nécessaires à une mise en conformité au titre de la réglementation.

Concernant les locaux, elle a ainsi sollicité de remédier aux non-conformités détaillées dans le rapport d'inspection (sol et mur du local four traditionnel, porte de la plonge).

Le rapport d'inspection précise quant à lui dans sa partie évaluation globale : dans le local du four traditionnel : présence de grand trou dans le mur, mur en pierres apparentes non lisses, sol en béton lisse noirci et présence de trous sur la surface de la porte de la plonge. 

Dans son courrier du 21 juin 2021, répondant à une demande de précision de la SAS [Z], la DDCSPP de Haute-Marne précise que la présence de trous dans les murs et les portes laissant entre autres apparaître les matériaux isolants constituent une non-conformité au chapitre I paragraphe 1 de l'annexe II du règlement CE n°852/2004 qui précise que les locaux doivent être maintenus en bon état d'entretien. 

Il est également indiqué que, concernant les surfaces non lisses, elles constituent une non-conformité au paragraphe 2 par la présence d'anfractuosités permettant l'encrassement. 

S'agissant enfin du sol en béton lisse noirci il est précisé qu'il rend difficile le contrôle visuel de l'état de propreté du sol qui peut de ce fait favoriser l'encrassement et constitue alors une non-conformité au paragraphe 2b. 

Le courrier conclut « ces trois non-conformités rendent les opérations de nettoyage et la désinfection difficilement efficaces de par la présence d'anfractuosités permettant l'encrassement. Ce dernier constitue alors des niches microbiennes pouvant être à l'origine de contaminations croisées (non-conformité au paragraphe 2 chapitre 1 de l'annexe II). Par ailleurs ces trous peuvent permettre l'accès aux organismes nuisibles dans les locaux. Ils constituent alors une non-conformité au point 2c du chapitre I de cette annexe ».

Le contrat de bail du 25 février 2011, applicable en l'espèce eu égard aux conditions de cession du fonds de commerce des 18 et 21 décembre 2017 et dont il est constant qu'il a fait l'objet d'une tacite prolongation, comporte les clauses suivantes : 

« CONCERNANT LE PRENEUR

Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles suivantes que LE PRENEUR s'oblige à bien et 'dèlement exécuter à peine de tous dépens et dommages-intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble au BAILLEUR, savoir :

article 1- etat des lieux

Le PRENEUR prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement et tel qu'il a pu le constater par la visite qu'il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du BAILLBUR aucune réparation, ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.

article 2- entretien-réparation

LE PRENEUR devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres. 

[']

Il entretiendra également les robinets d'eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement fera son affaire personnelle de l'entretien, de Ia remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires relativement à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve.

Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. 

A l'expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations, d'entretien et de fonctionnement.

Le PRENEUR fera son affaire personnelle de façon que LE BAILLEUR ne soit jarnais inquiété ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux loués.

Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité tout en restant garant vis-à-vis du BAILLEUR de toute action en dommages-intérêts de la part des autres locataires ou des voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité.

Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d'en être personnellement responsable, LE BAILLEUR, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détérioration qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au BAILLEUR.

[']

Il ressort de ces éléments qu'aucune clause expresse du bail n'opère un transfert de prise en charge au preneur des travaux prescrits par l'autorité administrative.

Dès lors, les travaux de mise en conformité avec les prescriptions de la DDCSPP de Haute-Marne relèvent des obligations de la SCI Hôtel [Etablissement 1]. 

Toutefois, il est de principe qu'un preneur ne peut se prévaloir de la nature des travaux, y compris au titre de l'obligation de délivrance conforme, pour imputer au bailleur la nécessité d'y procéder dès lors que ces derniers ont été rendus nécessaires par son fait. 

Il en va ainsi notamment de travaux relevant d'une injonction administrative lorsqu'ils sont en partie causés par un défaut d'entretien du preneur ( Civ 3ème 13 septembre 2018 n°17-23.195).

Le bailleur, pour se décharger, doit donc démontrer que les travaux trouvent leur cause déterminante dans la faute ou l'activité de son locataire non conforme aux conditions contractuelles.

En l'espèce, il ressort de ce qui précède que, concernant les locaux en eux-mêmes, les prescriptions de la DDSCPP de Haute-Marne concernent le sol et le mur du local four traditionnel ainsi que la porte de la plonge.

S'agissant de cette dernière, conformément aux articles 1730 et 1731 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aucun état des lieux n'étant produit, le preneur est donc présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. En l'absence de tout élément contraire, le preneur est donc réputé avoir reçu les portes sans trou.

Le bailleur ne saurait en conséquence être tenu responsable des travaux de mise aux normes de ce chef, ces derniers étant la conséquence de l'action du preneur.

Concernant les travaux de la salle abritant le four traditionnel ( trou dans le mur, mur non lisse, sol noirci) le contrat de bail, dans sa partie désignation, comporte notamment les mentions suivantes :

« sur la commune de [Localité 3] ( Haute-Marne) [Adresse 3]

Un ensemble immobilier à usage de COMMERCE et d'HABITATION comprenant :





au rez-de-chaussé : grande salle de café, sanitaire au bout, salle de restaurant, cuisine, garage ( avec remise et réserve) ;

['] »

Le contrat de cession précise quant à lui dans sa partie objet de la location :

« * au rez de chaussé : grande salle de bar d'environ 45 m2, grande salle de restaurant d'environ 36m2, cuisine, sanitaire, coffre, plonge et chaufferie, réserve et garage ; * au sous sol une cave voutée »

Ni le contrat de bail ni l'acte de cession ne font référence à la présence d'une salle attenante à la cuisine comportant un four traditionnel.

Il résulte du procès-verbal de constat rédigé à la demande de la SAS [Z] par Me [D] [U], commissaire de justice, que le four traditionnel se situe dans un « local situé à l'arrière de la cuisine et donnant accès au local de plonge ».

Il ressort de ces éléments que le local utilisé par la SAS [Z] pour réaliser ses cuissons au four traditionnel n'est pas visé dans le bail comme ayant une destination de cuisine mais bien de remise ou réserve.

La SAS [Z] conteste tout changement de distribution des lieux indiquant les avoirs pris en l'état lors de son installation.

Elle verse une attestation en date du 16 février 2021, au nom de M. [F] [S], se déclarant employé de cuisine, indiquant « Je certifie qu'il n'y a eu aucune modification de la cuisine et emplacement matériel entre la SARL « [Etablissement 1] » et la SAS [Z]. Je suis dans l'établissement depuis sept ans ».

Cette pièce n'est toutefois accompagnée d'aucun justificatif d'identité de son auteur en contradiction avec l'article 202 du code de procédure civile.

Elle émanerait en tout état de cause d'une personne présentant des liens de subordination avec l'une des parties.

Ses termes sont en outre généraux et imprécis, ne visant pas spécifiquement l'existence d'un four traditionnel antérieurement à la cession et surtout sa localisation.

Ce seul élément ne saurait donc suffire à établir les faits allégués lesquels sont en contradiction avec la description des lieux et leur destination telles qu'elles ressortent de l'acte de cession qui résulte quant à lui de manière non contestable de la rencontre des volontés des parties. 

Il n'est en outre ni allégué, ni démontré que la SAS [Z] aurait été autorisée par son bailleur à modifier la distribution des lieux. 

Dès lors, les travaux de mise en conformité de ce chef, lesquels sont intrinsèquement liés aux conditions d'utilisation des lieux par le preneur en contradiction avec les mentions du bail, ne sauraient être mis à la charge de la SCI Hôtel [Etablissement 1].

Enfin, s'agissant du surplus des travaux tels que contenu dans les devis versés par la SAS [Z] laquelle soutient qu'ils ne sauraient, par leur nature, être la conséquence d'un défaut d'entretien, il n'est démontré ni qu'ils seraient nécessaires ni qu'ils seraient la conséquence d'une demande de mise en conformité de l'administration, ces derniers n'étant pas visés dans les courriers de la DDCSPP de Haute-Marne et aucune autre pièce n'étant versé en ce sens. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la SAS [Z].




Sur les demandes relatives à la résolution du bail 




La SAS [Z] reconnait avoir cessé de payer son loyer à compter de décembre 2020 soutenant que la résiliation de plein droit du bail suite à un commandement de payer visant la clause résolutoire ne produit d'effet que si le défaut de paiement de la somme réclamée est fautif et le bailleur en situation d'invoquer sa bonne foi dans la mise en jeu de cette clause.

Elle fait ainsi valoir n'avoir commis aucune faute dès lors que le litige est la conséquence de l'inspection de la DDSCPP de Haute-Marne dont elle a avisé son bailleur tout en proposant des solutions amiables et en précisant qu'à défaut elle entendait lui opposer une exception d'inexécution.

En conséquence, elle soutient qu'en délivrant son commandement de payer le 9 juin 2021, sans jamais avoir répondu à ses demandes concernant les travaux, la SCI Hôtel [Etablissement 1] a fait preuve de mauvaise foi, le commandement ayant pour but non le recouvrement des loyers mais d'éviter la prise en charge du coût des travaux. 

Elle précise qu'elle a financé les travaux elle-même ce qui a eu pour effet de la conduire à cesser son activité, seul le bailleur tirant désormais profit de ces derniers. 

La SCI Hôtel [Etablissement 1] expose quant à elle qu'à la suite du contrôle de la DDSCPP de Haute-Marne et du courrier de son preneur du 13 octobre 2020, les parties ont échangé sur les demandes de travaux mais que rapidement la SAS [Z] lui a délivré une assignation. Elle précise que parallèlement et alors qu'elle contestait les griefs qui lui étaient fait, son preneur a cessé de payer ses loyers. Elle estime dès lors que ces éléments justifiaient la délivrance de son commandement de payer et précise que faute de paiement des causes de ce dernier dans le délai elle a été contrainte de saisir le juge de la mise en état pour obtenir une provision.

Elle considère qu'elle est donc bienfondée à solliciter de la cour la confirmation de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire visée dans son commandement de payer et ses conséquences de droit.

Elle soutient enfin, en application de l'article 1760 du code civil, que son preneur, fautif, doit être condamné à lui payer une indemnité équivalente aux loyers et charges pendant le temps nécessaire à la relocation.



Selon l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1719 du même code dispose que le bailleur est quant à lui obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée en garantissant au preneur une jouissance paisible pendant la durée du bail.



En application de l'article L 145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Il appartient au bailleur qui demande la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail commercial de rapporter la preuve du principe de sa créance.



La résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause résolutoire suppose toutefois que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant ladite clause soit fautif et que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, sa volonté réelle ne devant pas être étrangère aux motifs visés au commandement, laquelle s'apprécie à la date de délivrance du commandement. 

Conformément à l'article 1219 du code civil, le preneur peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, il est constant que le contrat de bail comporte le paragraphe suivant : 

« clause résolutoire

A défaut par LE PRENEUR d'exécuter une seule des charges et condition du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par LE BAILLEUR de son intention d'user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet. ['] »

Il ressort des pièces versées en procédure que par acte extrajudiciaire du 9 juin 2021, la SCI Hôtel [Etablissement 1] a fait délivrer à la SAS [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 9 320,50 euros correspondant aux loyers de décembre 2020 à mai 2021 et aux taxes foncières 2018, 2019 et 2020.

Il n'est pas contesté que la SAS [Z] n'était pas à jour de ses paiements à la date de délivrance du commandement de payer et n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai d'un mois suivant ce dernier. 

S'agissant de l'exception d'inexécution soulevée par la SAS [Z] en ce que son bailleur aurait manqué à son devoir de faire réaliser les travaux prescrits par l'administration, il ressort de ce qui précède que la SCI Hôtel [Etablissement 1] n'était pas, eu égard aux actions du preneur, redevable des travaux litigieux.

En outre, il est de principe qu'en matière de bail commercial, le preneur ne peut échapper au paiement des loyers et charges qu'en prouvant que, au jour où il se prévaut d'une exception d'inexécution les locaux sont, à raison du manquement du bailleur à ses obligations, devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Cass, 3ème civ, 6 juillet 2023, n°22-15.923 et Cass, 3ème civ, 18 septembre 2025, n°23-24 ;005).

Or, comme il ressort du courrier de la DDCSPP de Haute-Marne du 28 septembre 2020, le contrôle administratif n'a donné lieu qu'à un avertissement et aucun autre élément versé en procédure ne vient corroborer les affirmations du preneur quant à une menace de fermeture, étant précisé que les actions correctives prises en compte telles que visées dans ce courrier ne sont pas en lien avec la fourniture des devis de travaux comme allégué par la SAS [Z]. Cette dernière était donc mal fondée à invoquer une exception d'inexécution et son défaut de paiement doit être qualifié de fautif. 

L'appelante soutient par ailleurs que son bailleur était de mauvaise foi. 

La preuve de celle-ci ne saurait toutefois résulter du seul silence de la SCI Hôtel [Etablissement 1] à la suite de la mise en demeure délivrée par la SAS [Z], lequel est d'ailleurs contesté.

Il est en revanche constant que le commandement de payer a bien été délivré par la SCI Hôtel [Etablissement 1] postérieurement à l'assignation délivrée par la SAS [Z] s'agissant des travaux litigieux.

Toutefois, il n'est également pas contesté que, concomitamment à son action en justice, la SAS [Z] a pris la décision unilatérale de cesser le règlement de ses loyers.

Or, le commandement de payer, outre la question des taxes foncières, porte essentiellement sur les loyers impayés de décembre 2020 à mai 2021. 

La seule chronologie des faits ne saurait donc suffire à rapporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI Hôtel [Etablissement 1], le commandement n'ayant en outre été délivré qu'après 6 mois de non-paiement.

Il résulte de ces éléments que La SAS [Z] échoue à rapporter la preuve qu'au jour de la délivrance de son commandement de payer, les intentions de la SCI Hôtel [Etablissement 1] étaient étrangères aux motifs visés dans ce dernier. La clause résolutoire est dès lors acquise. 

S'agissant de la demande de la SCI Hôtel [Etablissement 1] au titre de l'article 1760 du code civil, il résulte de ce texte qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. 

Cet article vise l'indemnisation du préjudice lié à la vacance des locaux. Or, il est de principe qu'il n'est applicable qu'à l'indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l'inoccupation prématurée des lieux loués ( Civ 3ème, 10 janvier 1990 n°88-17.588). Il appartient ainsi au bailleur de justifier notamment de l'existence d'un préjudice réel, d'une vacance imputable à la résiliation, de ses diligences pour relouer, du délai de vacance ou du temps objectivement nécessaire à la relocation, ce dernier s'appréciant in concreto.

En l'espèce, la SCI Hôtel [Etablissement 1] ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait de l'inoccupation des lieux, et, à supposer celui-ci avéré, ne produit en outre aucun élément permettant de la quantifier. 

Il convient en conséquence de confirmer en tous ses chefs de dispositif le jugement dont appel. 

PAR CES MOTIFS, 

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Chaumont du 13 février 2023 en tous ses chefs de dispositif soumis à la cour ;

Y ajoutant, 

Condamne la SAS [Z] aux dépens d'appel ; 

Condamne la SAS [Z] à verser à la SCI Hôtel [Etablissement 1] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Le greffier Le président