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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, CH1 Contentieux Général, 13 août 2026, n° 25/00281

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :


Monsieur [S] [M] a loué un local commercial à Madame [V] [Y].

Le contrat de location mixte portait sur un local commercial et une partie habitation situé à [Localité 2] (DROME), au [Adresse 3] à l’angle de l’[Adresse 4] n°[Adresse 5] et de la [Adresse 6]. Ce bien comporte entre autres une pièce à usage de bar de 53 m² ainsi qu’une cour attenante au bar de 132,34m², pour un loyer annuel de 4.080 euros. Le bail du local commercial a été signé le 04 septembre 2013. 


Le 05 septembre 2022 à la demande de Monsieur [S] [M] un état des lieux contradictoire de sortie a été fait avec la présence de Maître [F] [J], huissier de justice, et de Madame [V] [Y], préalablement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception. Des dégradations ont été constatées.

Un devis a été fait par la société BOREAL pour les réparations, d’un montant de 26.934,58 euros, auquel un abattement pour vétusté a été appliqué soit la somme de 6.733,65 euros, laissant à la charge de Madame [V] [Y] la somme 21.976, 26 euros à payer selon le bailleur.

Monsieur [S] [M] a adressé un courrier de mise en demeure le 30 novembre 2022 à Madame [V] [Y] l’informant de la retenue complète du dépôt de garantie d’un montant de 680 euros et lui signifier qu’elle doit la somme de 21.976,26 euros.

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025, Monsieur [S] [M] a assigné Madame [V] [Y] devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa de l’article 1134 du Code civil, demandant de :
- CONDAMNER Mme [V] [Y] à payer à Monsieur [M] [S] une somme de 22.459, 66 € dont 1.568,36 € au titre de la chaudière, 61,41 € au titre du loyer, 628,35 € au titre de la taxe foncière 2022, 20.200,94 € au titre des réparations locatives vétusté déduite pour 6.733,65 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30/11/2022 ; 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- CONDAMNER Mme [V] [Y] aux dépens ;
- CONDAMNER Mme [V] [Y] à payer à Monsieur [M] [S] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 11 février 2026, Madame [V] [Y] demande de :
-Débouter Monsieur [S] [M] de l’ensemble des ses demandes, fins et conclusions dans lesquelles il sera déclaré irrecevable et en tous cas mal fondé.
- Débouter Monsieur [S] [M] à, payer à Madame [V] [Y] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 24 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la réparation de la chaudière :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose quant à lui que : “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”.


Le bail commercial prévoit au titre des réparations locatives que : “Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives ou de menu entretien énumérées par l’article 1754 du Code civil. Un état récapitulatif des réparations locatives est annexé aux présentes (Annexe 8). Le bailleur s’oblige de son côté à exécuter tous autres travaux et réparations, notamment les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, ainsi que les réparations de gros entretien visées par l’article 605 du même Code [...]. Le preneur supportera en outre toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien ou des dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. A l’expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement”.

L’annexe 8 invoquée n’est pas produite, mais les parties n’en contestent pas les termes, et notamment le fait que Madame [N] [Y] devait entretenir la chaudière.

Au soutien de sa demande, Monsieur [S] [M] produit une facture du 04 juillet 2016, qui ne fait pas état des défauts d’entretien qu’il allègue et qui seraient imputables à la défenderesse. Il y est uniquement précisé “Recherche de panne sur une chaudière INSTALLER y compris le déplacement. Fourniture et remplacement de corps de chauffe sur une chaudière [Localité 3] INSTALLER”. 

Le remplacement du corps de chauffe n’entre pas dans la liste des réparations et entretien incombant au preneur.

Monsieur [S] [M] sera donc débouté des demandes de ce chef.


Sur la taxe foncière :

Le bail commercial prévoit dans son point 4.9. que le preneur supportera notamment la taxe foncière.

En l’absence de précision supplémentaire, il y a lieu de considérer que l’obligation de supporter la taxe foncière incombant à Madame [N] [Y] a cessé en même temps que le contrat de bail commercial, et qu’elle n’était donc tenue au paiement de la taxe foncière que pour la période pendant laquelle elle a occupé les lieux loués, soit jusqu’au 05 septembre 2022. Il n’est pas contesté que la taxe foncière correspondant à la période d’occupation des lieux ait été payée par la défenderesse, la demande ne portant que sur les derniers mois de l’année.

Monsieur [S] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.


Sur l’impayé de loyer :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”.

Madame [N] [Y] ne conteste pas avoir été débitrice pour le mois de septembre 2022 d’une somme de 61,41 euros au titre du loyer, mais affirme l’avoir payée.

Elle ne produit cependant aucune pièce pour en justifier et sera donc condamnée à verser cette somme à Monsieur [S] [M].


Sur les réparations locatives :

Les articles 1730 et 1731 du Code civil disposent que : “S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” ; “S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”.

Le bail commercial, conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, reprend cette présomption de réception des locaux en bon état de réparations locatives.

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé.

Monsieur [S] [M] produit un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 05 septembre 2022, qui relève des salissures et dégradations.

Madame [N] [Y] affirme quant à elle que les locaux lui ont été remis dégradés, mais ne produit qu’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 27 octobre 2021 qui, s’il montre l’existence de dégradations, est d’une part très proche temporellement de sa sortie des lieux, et d’autre part ne fait que reprendre ses déclarations quant à l’origine des dégradations constatées, de sorte qu’il ne démontre pas l’état des locaux lors de leur prise de possession par la défenderesse.

Madame [N] [Y] est donc tenue des réparations locatives.

Par comparaison avec le devis du 28 novembre 2022 (NB : Monsieur [S] [M] mentionne dans ses écritures un devis d’un montant total de 26.934,58 euros mais le devis versé au débat est d’un montant total TTC de 17.828,38 euros) :
- il est facturé le remplacement de carreaux cassés sous le bar qui ne figurent pas dans le constat d’état des lieux de sortie ; la somme de 1.715 euros ne sera donc pas prise en compte.
- pour la cuisine, le devis fait état du remplacement d’une vitre cassée, qui n’apparaît pas dans le procès-verbal de constat ; la somme de 120 euros ne sera donc pas prise en compte.
- pour le salon, le devis prévoit le remplacement d’une prise sous fenêtre, qui n’apparaît pas dans le procès-verbal de constat ; la somme de 25 euros ne sera donc pas prise en compte.

Au total, la somme retenue au titre du devis de la société BOREAL est de 12.996,98 euros HT, soit 15.596,37 euros TTC.

Monsieur [S] [M] a appliqué sur cette somme un coefficient de vétusté de 25%, non contesté en défense.

Madame [N] [Y] sera donc condamnée à lui verser la somme de 11.697,28 euros au titre des réparations locatives.

* * *

La mise en demeure du 30 novembre 2022 n’étant pas produite, les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation.

Il convient de soustraire des sommes dues la somme de 680 euros versée à titre de dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Madame [N] [Y] est condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d'Appel de Grenoble :

DEBOUTE Monsieur [S] [M] de ses demandes faites au titre de la chaudière et de la taxe foncière ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 61,41 euros au titre du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 07 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 11.697,28 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 07 janvier 2025 ;

DIT que la somme de 680 euros versée à titre de dépôt de garantie doit être soustraite des sommes dues par Madame [N] [Y] ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution. 
aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires, d'y tenir la main, 
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier
Texte intégral
N° RG 25/00281 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IMIY





















Copie exécutoire délivrée
le 13/08/2026

à :
- Me Géraldine MERLE, 
-Me Guillaume PROUST
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 13 AOUT 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [S] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Guillaume PROUST, avocat au barreau de la DRÔME



DÉFENDERESSE :

Madame [V] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Géraldine MERLE, avocat au barreau de la DRÔME





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Marjolaine CHEZEL, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Gaëlle SOUCHE


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 juin 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE :


Monsieur [S] [M] a loué un local commercial à Madame [V] [Y].

Le contrat de location mixte portait sur un local commercial et une partie habitation situé à [Localité 2] (DROME), au [Adresse 3] à l’angle de l’[Adresse 4] n°[Adresse 5] et de la [Adresse 6]. Ce bien comporte entre autres une pièce à usage de bar de 53 m² ainsi qu’une cour attenante au bar de 132,34m², pour un loyer annuel de 4.080 euros. Le bail du local commercial a été signé le 04 septembre 2013. 


Le 05 septembre 2022 à la demande de Monsieur [S] [M] un état des lieux contradictoire de sortie a été fait avec la présence de Maître [F] [J], huissier de justice, et de Madame [V] [Y], préalablement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception. Des dégradations ont été constatées.

Un devis a été fait par la société BOREAL pour les réparations, d’un montant de 26.934,58 euros, auquel un abattement pour vétusté a été appliqué soit la somme de 6.733,65 euros, laissant à la charge de Madame [V] [Y] la somme 21.976, 26 euros à payer selon le bailleur.

Monsieur [S] [M] a adressé un courrier de mise en demeure le 30 novembre 2022 à Madame [V] [Y] l’informant de la retenue complète du dépôt de garantie d’un montant de 680 euros et lui signifier qu’elle doit la somme de 21.976,26 euros.

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties.

Par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025, Monsieur [S] [M] a assigné Madame [V] [Y] devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa de l’article 1134 du Code civil, demandant de :
- CONDAMNER Mme [V] [Y] à payer à Monsieur [M] [S] une somme de 22.459, 66 € dont 1.568,36 € au titre de la chaudière, 61,41 € au titre du loyer, 628,35 € au titre de la taxe foncière 2022, 20.200,94 € au titre des réparations locatives vétusté déduite pour 6.733,65 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30/11/2022 ; 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- CONDAMNER Mme [V] [Y] aux dépens ;
- CONDAMNER Mme [V] [Y] à payer à Monsieur [M] [S] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 11 février 2026, Madame [V] [Y] demande de :
-Débouter Monsieur [S] [M] de l’ensemble des ses demandes, fins et conclusions dans lesquelles il sera déclaré irrecevable et en tous cas mal fondé.
- Débouter Monsieur [S] [M] à, payer à Madame [V] [Y] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la réparation de la chaudière :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose quant à lui que : “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”.


Le bail commercial prévoit au titre des réparations locatives que : “Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives ou de menu entretien énumérées par l’article 1754 du Code civil. Un état récapitulatif des réparations locatives est annexé aux présentes (Annexe 8). Le bailleur s’oblige de son côté à exécuter tous autres travaux et réparations, notamment les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, ainsi que les réparations de gros entretien visées par l’article 605 du même Code [...]. Le preneur supportera en outre toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien ou des dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. A l’expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement”.

L’annexe 8 invoquée n’est pas produite, mais les parties n’en contestent pas les termes, et notamment le fait que Madame [N] [Y] devait entretenir la chaudière.

Au soutien de sa demande, Monsieur [S] [M] produit une facture du 04 juillet 2016, qui ne fait pas état des défauts d’entretien qu’il allègue et qui seraient imputables à la défenderesse. Il y est uniquement précisé “Recherche de panne sur une chaudière INSTALLER y compris le déplacement. Fourniture et remplacement de corps de chauffe sur une chaudière [Localité 3] INSTALLER”. 

Le remplacement du corps de chauffe n’entre pas dans la liste des réparations et entretien incombant au preneur.

Monsieur [S] [M] sera donc débouté des demandes de ce chef.


Sur la taxe foncière :

Le bail commercial prévoit dans son point 4.9. que le preneur supportera notamment la taxe foncière.

En l’absence de précision supplémentaire, il y a lieu de considérer que l’obligation de supporter la taxe foncière incombant à Madame [N] [Y] a cessé en même temps que le contrat de bail commercial, et qu’elle n’était donc tenue au paiement de la taxe foncière que pour la période pendant laquelle elle a occupé les lieux loués, soit jusqu’au 05 septembre 2022. Il n’est pas contesté que la taxe foncière correspondant à la période d’occupation des lieux ait été payée par la défenderesse, la demande ne portant que sur les derniers mois de l’année.

Monsieur [S] [M] sera donc débouté de sa demande à ce titre.


Sur l’impayé de loyer :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”.

Madame [N] [Y] ne conteste pas avoir été débitrice pour le mois de septembre 2022 d’une somme de 61,41 euros au titre du loyer, mais affirme l’avoir payée.

Elle ne produit cependant aucune pièce pour en justifier et sera donc condamnée à verser cette somme à Monsieur [S] [M].


Sur les réparations locatives :

Les articles 1730 et 1731 du Code civil disposent que : “S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” ; “S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”.

Le bail commercial, conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, reprend cette présomption de réception des locaux en bon état de réparations locatives.

Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé.

Monsieur [S] [M] produit un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 05 septembre 2022, qui relève des salissures et dégradations.

Madame [N] [Y] affirme quant à elle que les locaux lui ont été remis dégradés, mais ne produit qu’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 27 octobre 2021 qui, s’il montre l’existence de dégradations, est d’une part très proche temporellement de sa sortie des lieux, et d’autre part ne fait que reprendre ses déclarations quant à l’origine des dégradations constatées, de sorte qu’il ne démontre pas l’état des locaux lors de leur prise de possession par la défenderesse.

Madame [N] [Y] est donc tenue des réparations locatives.

Par comparaison avec le devis du 28 novembre 2022 (NB : Monsieur [S] [M] mentionne dans ses écritures un devis d’un montant total de 26.934,58 euros mais le devis versé au débat est d’un montant total TTC de 17.828,38 euros) :
- il est facturé le remplacement de carreaux cassés sous le bar qui ne figurent pas dans le constat d’état des lieux de sortie ; la somme de 1.715 euros ne sera donc pas prise en compte.
- pour la cuisine, le devis fait état du remplacement d’une vitre cassée, qui n’apparaît pas dans le procès-verbal de constat ; la somme de 120 euros ne sera donc pas prise en compte.
- pour le salon, le devis prévoit le remplacement d’une prise sous fenêtre, qui n’apparaît pas dans le procès-verbal de constat ; la somme de 25 euros ne sera donc pas prise en compte.

Au total, la somme retenue au titre du devis de la société BOREAL est de 12.996,98 euros HT, soit 15.596,37 euros TTC.

Monsieur [S] [M] a appliqué sur cette somme un coefficient de vétusté de 25%, non contesté en défense.

Madame [N] [Y] sera donc condamnée à lui verser la somme de 11.697,28 euros au titre des réparations locatives.

* * *

La mise en demeure du 30 novembre 2022 n’étant pas produite, les condamnations prononcées porteront intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation.

Il convient de soustraire des sommes dues la somme de 680 euros versée à titre de dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Madame [N] [Y] est condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d'Appel de Grenoble :

DEBOUTE Monsieur [S] [M] de ses demandes faites au titre de la chaudière et de la taxe foncière ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 61,41 euros au titre du loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 07 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 11.697,28 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 07 janvier 2025 ;

DIT que la somme de 680 euros versée à titre de dépôt de garantie doit être soustraite des sommes dues par Madame [N] [Y] ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [S] [M] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

















































En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution. 
aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires, d'y tenir la main, 
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier

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Mise à jour de la source le 2026-08-13T21:45:50.756Z.