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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 5, 30 juillet 2026, n° 23/05196

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (I): organisation et administration
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
M. [T] [Z] est copropriétaire au sein de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 4]. 
L’immeuble est soumis aux statues de la copropriété. 
Le 4 juillet 2023, le syndic en exercice a convoqué une assemblée générale.
Contestant deux résolutions, par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2023, M. [T] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER (ci-après le SDC HELIOS), devant la présente juridiction afin de solliciter l’annulation des résolutions n°7 et 15 concernant d’une part, la désignation des membres du conseil syndical et d’autre part, la qualification du réseau de chauffage.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2025. 
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026. 
Prétentions et moyens
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique du 13 juin 2025, M. [T] [Z] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de : 
Rejeter toute conclusion contraire ; Annuler la résolution n°7 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ; Annuler la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ; Le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner le SDC HELIOS à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique du 11 mars 2025, le SDC HELIOS demande au tribunal de :
Débouter M. [T] [Z] de l’intégralité de ses demandes ; Condamner M. [T] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIVATION
Sur la demande d’annulation de la résolution n°7
Le tribunal observe que cette demande n’est pas motivée en droit. 
L’article 12 du code de procédure civile impose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé.
M. [Z] a voté contre cette résolution intitulée « Désignation des membres du conseil syndical » et est recevable à la contester. 
Il est précisé que l'assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndical :
- candidature de Mme [K] ;
- candidature de Mme [X] ;
- candidature de M. [U] ;
- candidature de M. [G] ; 
- candidature de Mme [Y] ;
- candidature de Mme [L] ; 
- candidature de M. [P] ; 
- candidature de M. [A]. 
Cette résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.
Sur l’absence de mention de son vote contreL'article 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à l'espèce, énonce :
'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal.
(...)'
L'article 14 dispose pour sa part : 'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :
-présent physiquement ou représenté ;
-participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;
- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.
Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.'
L'article 17-1 précise que 'L'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.'
En l’espèce, il est constant que le vote « contre » de M. [Z] n’a pas été mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2023. 
Toutefois, cette irrégularité formelle n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que le résultat du vote n’en est pas affecté puisque l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, totalisant 6958/10 000ème, soit 38 copropriétaires sur 62, a voté pour. 
Ce moyen sera donc rejeté. 
Sur l’élection de candidats au conseil syndical non mentionnés sur la convocationL’article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
En l’espèce, il est constant qu’il existe une divergence entre les six nominations inscrites sur la convocation et l’élection de huit candidats au conseil syndical lors de l’assemblée générale, certains élus n’étant par ailleurs pas inscrits sur la convocation. 
Toutefois, si la candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée, en amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation, elle peut également être proposée durant l'assemblée générale.
Il n’est pas indiqué que le règlement de copropriété est imposé des règles spécifiques pour encadrer les candidatures des membres du conseil syndical.
Dès lors, ce moyen sera rejeté. 
Sur l’irrégularité de la vente en blocAucune disposition législative ou réglementaire n'interdit d'élire les membres du conseil syndical en bloc dès lors que le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir. 
Ce moyen sera donc rejeté. 
Aucun moyen ne prospérant, la demande d’annulation de la résolution n°7 sera donc rejetée.




Sur la demande d’annulation de la résolution n°15
Cette résolution s’intitule « suite à donner à la demande de Monsieur [U] sur la requalification du réseau de chauffage en partie commune » et mentionne « il s’agit pour M. [U] de faire reconnaître que tous les tuyaux qui sont encastrés font partie intégrante des parties communes conformément au règlement de copropriété et de n’en faire aucune interprétation. »
Un courrier de M. [U] accompagnait cette résolution et indiquait qu’elle avait pour but de trancher le débat sur le caractère commun ou privatif du réseau de chauffage dans le cadre de dégâts des eaux affectant à la verticale du 4ème au rez-de-chaussée imputables à une fuite sur le réseau de chauffage et des travaux qui devaient être réalisés pour la sauvegarde de l’immeuble. 
Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25. 
Trois moyens de nullité sont soulevés par M. [Z] : 
L’absence de vote à l’unanimité ;L’abus de droit ;Le non-respect de l’article 13 du décret du 17 mars 1976. 
Sur l’absence de vote à l’unanimitéL’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
Son article 3 dispose notamment que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputé parties communes (...) le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. »
En l’espèce, il appartient au préalable de se prononcer sur la qualification de parties communes ou privatives du réseau de chauffage. 
Il ressort du règlement de copropriété que :
L’article 3 – Définition des parties communes prévoit dans son second paragraphe – Parties communes spéciales à chaque bâtiment – que « constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires des locaux composant chacun des bâtiments, celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble de ces copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. Elles comprennent notamment pour chaque bâtiment, sans que cette énonciation soit limitative : Les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité des bâtiments.Les piliers et poteaux de soutien, les éléments horizontaux de charpente, etc.Les planchers, à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives.[…] les canalisations, gaines, conduits, prises d’air et réseaux de toute nature avec leurs accessoires (têtes et souches de cheminée, etc…) y compris les parties y afférer qui traversent les locaux privatifs, encore qu’elles puissent ne desservir qu’un seul local privatif (à l’exclusion des se (sic) branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif et sis à l’intérieur de celui-ci).[…] les installations de chauffage central et d’eau chaude depuis les branchements sur les canalisations principales du groupe d’immeubles jusqu’à et non compris les radiateurs et canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif le desservant exclusivement, ainsi qu’à l’exclusion des éléments se rattachant à l’installation d’eau chaude se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et affecté à son usage exclusif. »L’article 4 – Définition des parties privatives indique que « les parties privatives sont constituées par les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après, sont compris dans la composition d’un lot et comme tels, sont affectés à son usage exclusif et particulier. Elles comprennent notamment : […] les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif.[…] les installations de chauffage et d’eau chaude se trouvant à l’intérieur de chaque local privé et destinés à son usage exclusif. »Ainsi, le règlement de copropriété, en parfaite application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, stipule que les canalisations intérieures affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont parties privatives. Le critère de distinction principal entre parties privatives et parties communes est celui de son usage et son affectation, soit à un copropriétaire déterminé, soit à l'ensemble ou une partie de la copropriété.
Contrairement à ce que soutient le demandeur, lorsque la canalisation est encastrée dans le plancher, comme c’est le cas en l’espèce au regard des rapports d’investigation réalisés par la société 23S et la société SARETEC, lequel plancher est une partie commune, peut être qualifiée de commune la portion de canalisation de chauffage centrale, encastrée dans le plancher issue de la conduite principale pour desservir le lot partie privative. (Civ. 3è, 1er juillet 2003, n° 01-03430) 
Au regard des éléments qui sont versées au débat, des dispositions du règlement de copropriété, de la configuration du réseau de chauffage et de l’origine du sinistre, le tribunal considère que les canalisations incorporées dans le plancher en béton sont des parties communes. A l’inverse, celles qui ne sont pas incorporées dans le plancher en béton et qui sont à l’intérieur du local privatif et affectées à son usage exclusif sont des parties privatives.



La résolution ne portant que sur la qualification des tuyaux encastrés n’avait donc pas à être adoptée à l’unanimité dans la mesure où elle n’impose pas à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Ce moyen sera donc rejeté. 

Sur l’abus de droitUne décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l’espèce, il n’est ni démontré que cette décision serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ni qu’elle a favorisé les intérêts personnes copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. 
Ce moyen sera donc rejeté.
Sur le non-respect de l’article 13 du décret du 17 mars 1976L’article 13 du décret du 17 mars 1976 indique que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
En l’espèce, M. [Z] fait valoir qu’il a été rajouté dans le procès-verbal de l’assemblée générale la phrase suivante « il s’agit pour Mr [U] de faire reconnaître que tous les tuyaux qui sont encastrés font partie intégrante des parties communes conformément au règlement de copropriété et de n’en faire aucune autre interprétation » alors que le projet de convocation mentionnait « suite à donner à la demande de Monsieur [U] sur la requalification du réseau de chauffage en partie commune ». 
Néanmoins, comme l’indique la convocation, le courrier de M. [U] était annexé en pièce jointe, et il ressort de ce dernier que le point mis à l’ordre du jour est la « qualification du réseau de chauffage comme partie commune ». En outre, si le contenu de la résolution mentionne effectivement tous les tuyaux encastrés, son intitulé fait explicitement référence au réseau de chauffage, de sorte qu’il faut entendre par là tous les tuyaux encastrés relatifs au réseau de chauffage. 


Il n’apparaît donc pas une dénaturation de la résolution qui serait ainsi non conforme à la disposition réglementaire susvisée. 
Ce moyen sera donc rejeté. 
Sur la demande de dispense à toute participation à la dépense commune des frais de procédure
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, M. [Z] ne voit pas ses prétentions déclarées fondées et sera donc débouté de sa demande de dispense. 
Sur les demandes accessoires 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
M. [Z], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires conserve la totalité des frais qu’il a exposés pour sa défense dans le cadre de cette audience. 
M. [Z] sera donc condamné à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire 
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°7 ; 
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°15 ; 
REJETTE la demande de dispense de M. [T] [Z] à toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
CONDAMNE M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE M. [T] [Z] aux entiers dépens. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 30 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 23/05196 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SOCY
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 5


JUGEMENT DU 30 Juillet 2026


PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier 

DEBATS 

 à l'audience publique du 12 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [T] [Z]
né le 15 Septembre 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Agnès VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 177



DEFENDERESSE

Syndicat Des Copropriétaires DE LA [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS ADL IMMOBILIER, RCS [Localité 2] 301 169 116, prise en la personne de son Président, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 231









EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
M. [T] [Z] est copropriétaire au sein de la Résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 4]. 
L’immeuble est soumis aux statues de la copropriété. 
Le 4 juillet 2023, le syndic en exercice a convoqué une assemblée générale.
Contestant deux résolutions, par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2023, M. [T] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER (ci-après le SDC HELIOS), devant la présente juridiction afin de solliciter l’annulation des résolutions n°7 et 15 concernant d’une part, la désignation des membres du conseil syndical et d’autre part, la qualification du réseau de chauffage.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2025. 
L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026. 
Prétentions et moyens
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique du 13 juin 2025, M. [T] [Z] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de : 
Rejeter toute conclusion contraire ; Annuler la résolution n°7 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ; Annuler la résolution n°15 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 ; Le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner le SDC HELIOS à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique du 11 mars 2025, le SDC HELIOS demande au tribunal de :
Débouter M. [T] [Z] de l’intégralité de ses demandes ; Condamner M. [T] [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Sur la demande d’annulation de la résolution n°7
Le tribunal observe que cette demande n’est pas motivée en droit. 
L’article 12 du code de procédure civile impose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé.
M. [Z] a voté contre cette résolution intitulée « Désignation des membres du conseil syndical » et est recevable à la contester. 
Il est précisé que l'assemblée générale désigne en qualité de membres du conseil syndical :
- candidature de Mme [K] ;
- candidature de Mme [X] ;
- candidature de M. [U] ;
- candidature de M. [G] ; 
- candidature de Mme [Y] ;
- candidature de Mme [L] ; 
- candidature de M. [P] ; 
- candidature de M. [A]. 
Cette résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.
Sur l’absence de mention de son vote contreL'article 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à l'espèce, énonce :
'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal.
(...)'
L'article 14 dispose pour sa part : 'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :
-présent physiquement ou représenté ;
-participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;
- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.
Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.'
L'article 17-1 précise que 'L'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.'
En l’espèce, il est constant que le vote « contre » de M. [Z] n’a pas été mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2023. 
Toutefois, cette irrégularité formelle n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que le résultat du vote n’en est pas affecté puisque l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, totalisant 6958/10 000ème, soit 38 copropriétaires sur 62, a voté pour. 
Ce moyen sera donc rejeté. 
Sur l’élection de candidats au conseil syndical non mentionnés sur la convocationL’article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
En l’espèce, il est constant qu’il existe une divergence entre les six nominations inscrites sur la convocation et l’élection de huit candidats au conseil syndical lors de l’assemblée générale, certains élus n’étant par ailleurs pas inscrits sur la convocation. 
Toutefois, si la candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée, en amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation, elle peut également être proposée durant l'assemblée générale.
Il n’est pas indiqué que le règlement de copropriété est imposé des règles spécifiques pour encadrer les candidatures des membres du conseil syndical.
Dès lors, ce moyen sera rejeté. 
Sur l’irrégularité de la vente en blocAucune disposition législative ou réglementaire n'interdit d'élire les membres du conseil syndical en bloc dès lors que le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir. 
Ce moyen sera donc rejeté. 
Aucun moyen ne prospérant, la demande d’annulation de la résolution n°7 sera donc rejetée.




Sur la demande d’annulation de la résolution n°15
Cette résolution s’intitule « suite à donner à la demande de Monsieur [U] sur la requalification du réseau de chauffage en partie commune » et mentionne « il s’agit pour M. [U] de faire reconnaître que tous les tuyaux qui sont encastrés font partie intégrante des parties communes conformément au règlement de copropriété et de n’en faire aucune interprétation. »
Un courrier de M. [U] accompagnait cette résolution et indiquait qu’elle avait pour but de trancher le débat sur le caractère commun ou privatif du réseau de chauffage dans le cadre de dégâts des eaux affectant à la verticale du 4ème au rez-de-chaussée imputables à une fuite sur le réseau de chauffage et des travaux qui devaient être réalisés pour la sauvegarde de l’immeuble. 
Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25. 
Trois moyens de nullité sont soulevés par M. [Z] : 
L’absence de vote à l’unanimité ;L’abus de droit ;Le non-respect de l’article 13 du décret du 17 mars 1976. 
Sur l’absence de vote à l’unanimitéL’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
Son article 3 dispose notamment que « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputé parties communes (...) le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. »
En l’espèce, il appartient au préalable de se prononcer sur la qualification de parties communes ou privatives du réseau de chauffage. 
Il ressort du règlement de copropriété que :
L’article 3 – Définition des parties communes prévoit dans son second paragraphe – Parties communes spéciales à chaque bâtiment – que « constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires des locaux composant chacun des bâtiments, celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble de ces copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. Elles comprennent notamment pour chaque bâtiment, sans que cette énonciation soit limitative : Les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité des bâtiments.Les piliers et poteaux de soutien, les éléments horizontaux de charpente, etc.Les planchers, à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives.[…] les canalisations, gaines, conduits, prises d’air et réseaux de toute nature avec leurs accessoires (têtes et souches de cheminée, etc…) y compris les parties y afférer qui traversent les locaux privatifs, encore qu’elles puissent ne desservir qu’un seul local privatif (à l’exclusion des se (sic) branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif et sis à l’intérieur de celui-ci).[…] les installations de chauffage central et d’eau chaude depuis les branchements sur les canalisations principales du groupe d’immeubles jusqu’à et non compris les radiateurs et canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif le desservant exclusivement, ainsi qu’à l’exclusion des éléments se rattachant à l’installation d’eau chaude se trouvant à l’intérieur de chaque local privatif et affecté à son usage exclusif. »L’article 4 – Définition des parties privatives indique que « les parties privatives sont constituées par les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après, sont compris dans la composition d’un lot et comme tels, sont affectés à son usage exclusif et particulier. Elles comprennent notamment : […] les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif.[…] les installations de chauffage et d’eau chaude se trouvant à l’intérieur de chaque local privé et destinés à son usage exclusif. »Ainsi, le règlement de copropriété, en parfaite application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, stipule que les canalisations intérieures affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire sont parties privatives. Le critère de distinction principal entre parties privatives et parties communes est celui de son usage et son affectation, soit à un copropriétaire déterminé, soit à l'ensemble ou une partie de la copropriété.
Contrairement à ce que soutient le demandeur, lorsque la canalisation est encastrée dans le plancher, comme c’est le cas en l’espèce au regard des rapports d’investigation réalisés par la société 23S et la société SARETEC, lequel plancher est une partie commune, peut être qualifiée de commune la portion de canalisation de chauffage centrale, encastrée dans le plancher issue de la conduite principale pour desservir le lot partie privative. (Civ. 3è, 1er juillet 2003, n° 01-03430) 
Au regard des éléments qui sont versées au débat, des dispositions du règlement de copropriété, de la configuration du réseau de chauffage et de l’origine du sinistre, le tribunal considère que les canalisations incorporées dans le plancher en béton sont des parties communes. A l’inverse, celles qui ne sont pas incorporées dans le plancher en béton et qui sont à l’intérieur du local privatif et affectées à son usage exclusif sont des parties privatives.



La résolution ne portant que sur la qualification des tuyaux encastrés n’avait donc pas à être adoptée à l’unanimité dans la mesure où elle n’impose pas à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Ce moyen sera donc rejeté. 

Sur l’abus de droitUne décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l’espèce, il n’est ni démontré que cette décision serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ni qu’elle a favorisé les intérêts personnes copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. 
Ce moyen sera donc rejeté.
Sur le non-respect de l’article 13 du décret du 17 mars 1976L’article 13 du décret du 17 mars 1976 indique que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
En l’espèce, M. [Z] fait valoir qu’il a été rajouté dans le procès-verbal de l’assemblée générale la phrase suivante « il s’agit pour Mr [U] de faire reconnaître que tous les tuyaux qui sont encastrés font partie intégrante des parties communes conformément au règlement de copropriété et de n’en faire aucune autre interprétation » alors que le projet de convocation mentionnait « suite à donner à la demande de Monsieur [U] sur la requalification du réseau de chauffage en partie commune ». 
Néanmoins, comme l’indique la convocation, le courrier de M. [U] était annexé en pièce jointe, et il ressort de ce dernier que le point mis à l’ordre du jour est la « qualification du réseau de chauffage comme partie commune ». En outre, si le contenu de la résolution mentionne effectivement tous les tuyaux encastrés, son intitulé fait explicitement référence au réseau de chauffage, de sorte qu’il faut entendre par là tous les tuyaux encastrés relatifs au réseau de chauffage. 


Il n’apparaît donc pas une dénaturation de la résolution qui serait ainsi non conforme à la disposition réglementaire susvisée. 
Ce moyen sera donc rejeté. 
Sur la demande de dispense à toute participation à la dépense commune des frais de procédure
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, M. [Z] ne voit pas ses prétentions déclarées fondées et sera donc débouté de sa demande de dispense. 
Sur les demandes accessoires 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
M. [Z], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires conserve la totalité des frais qu’il a exposés pour sa défense dans le cadre de cette audience. 
M. [Z] sera donc condamné à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire 
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°7 ; 
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°15 ; 
REJETTE la demande de dispense de M. [T] [Z] à toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
CONDAMNE M. [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ADL IMMOBILIER, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE M. [T] [Z] aux entiers dépens. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1366, code civil 1367, code de l'organisation judiciaire 213-7, code du tourisme L324-1-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T21:46:44.952Z.