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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dijon, PPP JCP, 3 août 2026, n° 25/00257

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat de bail en date du 29 juin 1998, ayant pris effet le 1er juillet 1998, consenti par l'OPH ORVITIS, Madame [V] [O] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par lettre du 9 février 2024, Madame [V] [O] a notifié à l'OPH ORVITIS son intention de quitter le logement dans le délai d'un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 18 mars 2024. 

Par ordonnance rendue le 6 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a condamné Madame [V] [O] à payer à l'OPH ORVITIS la somme principale de 530,43 € ainsi que les dépens. Cette ordonnance a été signifiée à Madame [V] [O], en personne, le 9 juillet 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2025, parvenue au greffe le 17 juillet 2025, Madame [V] [O] a formé opposition à cette ordonnance.

Les parties ont été convoquées par le greffe du juge des contentieux de la protection par lettres recommandées avec avis de réception.

Après plusieurs renvois à la demande de l'une des parties, l'affaire a été appelée en dernier lieu et retenue à l'audience du 8 juin 2026. 

A cette audience, les parties s'en sont rapportées à leurs écritures. 

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [V] [O] sollicite du tribunal de céans de voir :

- Dire et juger que Madame [V] [O] est recevable et fondée en ses demandes,

A titre principal :

- Dire et juger que l'OPH ORVITIS n'apporte pas la preuve de l'obligation dont ils demandent le paiement,

En conséquence,

- Débouter l'OPH ORVITIS de leur demande de condamnation de Madame [V] [O] à leur verser la somme de 1080,68 € au titre des frais de remise en état du logement,

- Condamner l'OPH ORVITIS à restituer à Madame [V] [O] le dépôt de garantie d'un montant de 252,30 €

A titre subsidiaire :

- Réduire les sommes mises à la charge de Madame [V] [O] au titre des frais de remise en état du logement,

- Accorder à Madame [V] [O] des délais de paiement sur une durée de deux années pour le paiement des sommes mises à sa charge,

En tout état de cause :

- Condamner l'OPH ORVITIS à payer à Madame [V] [O] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, l'OPH ORVITIS sollicite du tribunal, aux termes de ses dernières conclusions, de voir :

- Déclarer irrecevable et non fondée l'opposition à l'injonction de payer formée par Madame [V] [O].

- Condamner Madame [V] [O] au paiement de la somme de 1080,68 euros au titre du solde de tout compte.

- Condamner Madame [V] [O] aux entiers dépens de l'instance dont les frais de signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

- Condamner Madame [V] [O] au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

- Autoriser Madame [V] [O] à s'acquitter de cette somme, en 24 mensualités.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Les articles 1101, 1103 et 1104 du Code civil rappellent que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du Code civil ajoute enfin que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la recevabilité de l'opposition

En application de l’article 1416 du Code de procédure civile, l'opposition doit être formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. 

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée, le 9 juillet 2025, à la personne de Madame [V] [O] et cette dernière a formé opposition, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2025, parvenue au greffe le 17 juillet 2025.

Par conséquent, l’opposition formée le 15 juillet 2025 est recevable en la forme et a mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer.

Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 15 de la même loi précise que pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

L'article 3-2 de la même loi ajoute qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Il est constant que la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés, le fait de quitter matériellement les lieux ne constituant pas une restitution des lieux, dès lors que le propriétaire n'est pas en mesure de reprendre possession de son bien, peu importe que le départ du locataire ait lieu avant le terme du délai de préavis. 

En l'espèce, le bailleur n'a pas rendu impossible la restitution des clefs, initialement fixée au 12 mars 2024, dans la mesure où elle a été reportée au 18 mars 2024, en raison de l'absence de pièce d'identité de la personne représentant Madame [V] [O]. Ce délai n'apparaissant, au demeurant pas, tardif. 


Dès lors, Madame [V] [O] est redevable du paiement du loyer jusqu'au 18 mars 2024. 

En l’occurrence, l'état de solde de tout compte du 31 mars 2024 produit par le bailleur ainsi que les extraits de relevé de compte en date du 2 octobre 2024 produit par la locataire et en date du 28 avril 2026 produit par le bailleur font apparaître, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 232,48 euros, au paiement de laquelle sera condamnée Madame [V] [O], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l'article 1231-7 du Code civil. 

Sur la demande en paiement des travaux de remise en état

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations et pertes survenues dans le local pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. 

Le locataire doit également veiller à ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, faute duquel, ce dernier pourra exiger du preneur, à son départ des lieux, la remise en état. 

Il est constant cependant que l’obligation de restituer les lieux en bon état doit être appréciée en fonction de la durée de la location, de l’état initial des lieux et des dégradations résultant d’un usage normal du local.

 En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, par les parties le 30 juin 1998 que certaines parties et équipements du logement étaient décrits comme « vétuste, à réparer, à nettoyer, encrassé, dégradé » tandis que d'autres étaient « en état normal », enfin l'état de certains éléments n'est pas précisé, de sorte que la présomption résultant de l'article 1731 du Code civil s'applique à ces derniers. 

Ainsi, l'état de la douille de l'entrée, de la faïence de la cuisine n'est pas précisé. Le bailleur n'apporte pas la preuve de la pose par ses soins d'un détecteur de fumée, dont la présence dans un logement locatif est devenu obligatoire au cours du bail, de sorte qu'il sera débouté de sa demande à ce titre. La douille du couloir (dégagement), le meuble sous évier, le robinet de gaz présent dans la cuisine, le vidage de l'évier de la cuisine, la douille du séjour, la fenêtre de la chambre 1, le lavabo et la baignoire de la salle de bain, la cuvette des WC sont indiqués comme étant en « état normal », de même que le détartrage de cette dernière. Les murs de la cuisine sont décrits comme étant « encrassé sur 2 pans », les murs de la chambre 2 sont décrits comme étant « vétuste ». 

Il ressort de l'état de lieux de sortie établi le 18 mars 2024 que les douilles de l'entrée, du dégagement, de la cuisine, du séjour sont « dégradé » en ce qu'un « lustre est présent à la place de douilles plastiques ». Des rangs de faïences sont « manquant » dans la cuisine, le meuble sous évier de la cuisine est « dégradé, présent mais à repositionner », le robinet de gaz est « manquant », la bonde et le vidage de l'évier sont « manquant », la fenêtre de la chambre 1 est « dégradé, trace de scotchs », le lavabo est « dégradé, non propre », la cuvette des WC est « dégradé, entartré ». Les murs de la cuisine sont « dégradé, repeint non dans les règles de l'art, manque trappe de visite », les murs de la chambre 2 sont « dégradé, sinistre coté fenêtre, traces de rebouchages sur le mur ». 

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de mettre à la charge de Madame [V] [O] les travaux d'entretien suivants résultant de l'entretien courant du logement et des éléments d'équipement du logement présents lors de l'entrée dans les lieux : la reprise de faïence suite à un remplacement d'appareil, le remplacement du système de vidage et bonde de l'évier de la cuisine, la poste d'un bouchon obturateur du robinet de gaz, le nettoyage et lessivage de la fenêtre de la chambre 1 et le détartrage du lavabo de la salle de bain ainsi que de la cuvette des WC. 

En l'absence d'accord écrit du bailleur pour la pose de lustres dans plusieurs pièces du logement, le preneur doit supporter la charge de la remise en état du logement dans son état originel.

Il convient de rappeler que le logement a été occupé pendant plus de 25 ans par Madame [V] [O], qui ne saurait être tenue pour responsable de la dégradation des murs du logement ou de son mobilier au titre d'un usage normal et n'a pas à supporter les frais de réfection à neuf du logement, en l'absence de déduction préalable par le bailleur d'un coefficient de vétusté, conformément à l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. 

Dès lors, le bailleur sera débouté de ses demandes au titre de la réfection des murs de la cuisine et de la chambre, dont le mauvais état a été constaté à l'entrée dans les lieux de la locataire et au regard de la longue durée d'occupation du logement.


Enfin, la demande au titre du « remplacement du meuble sous évier » qualifié de « dégradé » sera réduite, au regard de la dégradation qu'il a subi du fait de la durée d'occupation du logement, celui-ci étant par ailleurs dans un autre emplacement qu'à celui d'origine et ce, du fait de la locataire. 

Par conséquent, Madame [V] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 224,20 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 252,30 €.

Sur la demande de délais de paiement

Sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [V] [O] sollicite l'octroi de délais de paiement, précisant bénéficier de l'aide au retour à l'emploi et avoir deux enfants à charge, produisant son avis d'imposition. 

Compte-tenu de la situation personnelle et financière de Madame [V] [O], il convient de l'autoriser à régler sa dette en deux années conformément aux modalités précisées au dispositif. 

Il convient cependant de prévoir que toute mensualité d’apurement restée impayée à sa date d’exigibilité entraînera l’exigibilité de la totalité de la dette.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [O] sera condamnée aux dépens, comprenant le coût de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l'OPH ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE Madame [V] [O] recevable en son opposition qui met à néant l’ordonnance d’injonction de payer n°21-24-001596 ;

Et statuant de nouveau par jugement se substituant à l’ordonnance,

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à l'OPH ORVITIS, les sommes de :

- 232,48 € (DEUX CENT TRENTE DEUX EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif, 
- 224,20 € (DEUX CENT VINGT-QUATRE EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre des réparations locatives,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [V] [O] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 18 € outre une 24ème mensualité soldant la dette, à verser avant le 5 de chaque mois, la première fois dans le mois qui suit la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu l’ensemble de la dette deviendra exigible ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou pénalités en cas de retard cesseront d’être dues pendant la durée des délais accordés ;

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à l'OPH ORVITIS la somme de 200€ (DEUX CENTS EUROS) sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [V] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE Madame [V] [O] à supporter les dépens de l'instance, en ce compris la signification de l'ordonnance d'injonction de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.




La greffière, Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
Minute n° 
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


N° RG 25/00257 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I362 


ORVITIS

C/

Mme [V] [K] [O]



JUGEMENT DU 03 Août 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON



DEMANDEUR A L'INJONCTION DE PAYER
DEFENDEUR A L'OPPOSITION

E.P.I.C. ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Mme [Q] [E] munie d'un pouvoir, 


Opposition en date du 14 Juillet 2025 à l'ordonnance portant injonction de payer n° 21-24-1596 du 6 Juin 2025


DEFENDEUR A L'INJONCTION DE PAYER
DEMANDEUR A L'OPPOSITION


Mme [V] [K] [O], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me RIQUET-MICHEL Adrienne, Avocat au Barreau de DIJON



COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine 
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 08 Juin 2026 


JUGEMENT :

Contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 03 Août 2026

Copies délivrées aux parties
Copie exécutoire délivrée à :
le : 


EXPOSE DU LITIGE 

Par contrat de bail en date du 29 juin 1998, ayant pris effet le 1er juillet 1998, consenti par l'OPH ORVITIS, Madame [V] [O] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par lettre du 9 février 2024, Madame [V] [O] a notifié à l'OPH ORVITIS son intention de quitter le logement dans le délai d'un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 18 mars 2024. 

Par ordonnance rendue le 6 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a condamné Madame [V] [O] à payer à l'OPH ORVITIS la somme principale de 530,43 € ainsi que les dépens. Cette ordonnance a été signifiée à Madame [V] [O], en personne, le 9 juillet 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2025, parvenue au greffe le 17 juillet 2025, Madame [V] [O] a formé opposition à cette ordonnance.

Les parties ont été convoquées par le greffe du juge des contentieux de la protection par lettres recommandées avec avis de réception.

Après plusieurs renvois à la demande de l'une des parties, l'affaire a été appelée en dernier lieu et retenue à l'audience du 8 juin 2026. 

A cette audience, les parties s'en sont rapportées à leurs écritures. 

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [V] [O] sollicite du tribunal de céans de voir :

- Dire et juger que Madame [V] [O] est recevable et fondée en ses demandes,

A titre principal :

- Dire et juger que l'OPH ORVITIS n'apporte pas la preuve de l'obligation dont ils demandent le paiement,

En conséquence,

- Débouter l'OPH ORVITIS de leur demande de condamnation de Madame [V] [O] à leur verser la somme de 1080,68 € au titre des frais de remise en état du logement,

- Condamner l'OPH ORVITIS à restituer à Madame [V] [O] le dépôt de garantie d'un montant de 252,30 €

A titre subsidiaire :

- Réduire les sommes mises à la charge de Madame [V] [O] au titre des frais de remise en état du logement,

- Accorder à Madame [V] [O] des délais de paiement sur une durée de deux années pour le paiement des sommes mises à sa charge,

En tout état de cause :

- Condamner l'OPH ORVITIS à payer à Madame [V] [O] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, l'OPH ORVITIS sollicite du tribunal, aux termes de ses dernières conclusions, de voir :

- Déclarer irrecevable et non fondée l'opposition à l'injonction de payer formée par Madame [V] [O].

- Condamner Madame [V] [O] au paiement de la somme de 1080,68 euros au titre du solde de tout compte.

- Condamner Madame [V] [O] aux entiers dépens de l'instance dont les frais de signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

- Condamner Madame [V] [O] au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

- Autoriser Madame [V] [O] à s'acquitter de cette somme, en 24 mensualités.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les articles 1101, 1103 et 1104 du Code civil rappellent que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du Code civil ajoute enfin que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la recevabilité de l'opposition

En application de l’article 1416 du Code de procédure civile, l'opposition doit être formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. 

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée, le 9 juillet 2025, à la personne de Madame [V] [O] et cette dernière a formé opposition, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2025, parvenue au greffe le 17 juillet 2025.

Par conséquent, l’opposition formée le 15 juillet 2025 est recevable en la forme et a mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer.

Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 15 de la même loi précise que pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

L'article 3-2 de la même loi ajoute qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Il est constant que la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés, le fait de quitter matériellement les lieux ne constituant pas une restitution des lieux, dès lors que le propriétaire n'est pas en mesure de reprendre possession de son bien, peu importe que le départ du locataire ait lieu avant le terme du délai de préavis. 

En l'espèce, le bailleur n'a pas rendu impossible la restitution des clefs, initialement fixée au 12 mars 2024, dans la mesure où elle a été reportée au 18 mars 2024, en raison de l'absence de pièce d'identité de la personne représentant Madame [V] [O]. Ce délai n'apparaissant, au demeurant pas, tardif. 


Dès lors, Madame [V] [O] est redevable du paiement du loyer jusqu'au 18 mars 2024. 

En l’occurrence, l'état de solde de tout compte du 31 mars 2024 produit par le bailleur ainsi que les extraits de relevé de compte en date du 2 octobre 2024 produit par la locataire et en date du 28 avril 2026 produit par le bailleur font apparaître, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 232,48 euros, au paiement de laquelle sera condamnée Madame [V] [O], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l'article 1231-7 du Code civil. 

Sur la demande en paiement des travaux de remise en état

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations et pertes survenues dans le local pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. 

Le locataire doit également veiller à ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, faute duquel, ce dernier pourra exiger du preneur, à son départ des lieux, la remise en état. 

Il est constant cependant que l’obligation de restituer les lieux en bon état doit être appréciée en fonction de la durée de la location, de l’état initial des lieux et des dégradations résultant d’un usage normal du local.

 En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, par les parties le 30 juin 1998 que certaines parties et équipements du logement étaient décrits comme « vétuste, à réparer, à nettoyer, encrassé, dégradé » tandis que d'autres étaient « en état normal », enfin l'état de certains éléments n'est pas précisé, de sorte que la présomption résultant de l'article 1731 du Code civil s'applique à ces derniers. 

Ainsi, l'état de la douille de l'entrée, de la faïence de la cuisine n'est pas précisé. Le bailleur n'apporte pas la preuve de la pose par ses soins d'un détecteur de fumée, dont la présence dans un logement locatif est devenu obligatoire au cours du bail, de sorte qu'il sera débouté de sa demande à ce titre. La douille du couloir (dégagement), le meuble sous évier, le robinet de gaz présent dans la cuisine, le vidage de l'évier de la cuisine, la douille du séjour, la fenêtre de la chambre 1, le lavabo et la baignoire de la salle de bain, la cuvette des WC sont indiqués comme étant en « état normal », de même que le détartrage de cette dernière. Les murs de la cuisine sont décrits comme étant « encrassé sur 2 pans », les murs de la chambre 2 sont décrits comme étant « vétuste ». 

Il ressort de l'état de lieux de sortie établi le 18 mars 2024 que les douilles de l'entrée, du dégagement, de la cuisine, du séjour sont « dégradé » en ce qu'un « lustre est présent à la place de douilles plastiques ». Des rangs de faïences sont « manquant » dans la cuisine, le meuble sous évier de la cuisine est « dégradé, présent mais à repositionner », le robinet de gaz est « manquant », la bonde et le vidage de l'évier sont « manquant », la fenêtre de la chambre 1 est « dégradé, trace de scotchs », le lavabo est « dégradé, non propre », la cuvette des WC est « dégradé, entartré ». Les murs de la cuisine sont « dégradé, repeint non dans les règles de l'art, manque trappe de visite », les murs de la chambre 2 sont « dégradé, sinistre coté fenêtre, traces de rebouchages sur le mur ». 

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de mettre à la charge de Madame [V] [O] les travaux d'entretien suivants résultant de l'entretien courant du logement et des éléments d'équipement du logement présents lors de l'entrée dans les lieux : la reprise de faïence suite à un remplacement d'appareil, le remplacement du système de vidage et bonde de l'évier de la cuisine, la poste d'un bouchon obturateur du robinet de gaz, le nettoyage et lessivage de la fenêtre de la chambre 1 et le détartrage du lavabo de la salle de bain ainsi que de la cuvette des WC. 

En l'absence d'accord écrit du bailleur pour la pose de lustres dans plusieurs pièces du logement, le preneur doit supporter la charge de la remise en état du logement dans son état originel.

Il convient de rappeler que le logement a été occupé pendant plus de 25 ans par Madame [V] [O], qui ne saurait être tenue pour responsable de la dégradation des murs du logement ou de son mobilier au titre d'un usage normal et n'a pas à supporter les frais de réfection à neuf du logement, en l'absence de déduction préalable par le bailleur d'un coefficient de vétusté, conformément à l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. 

Dès lors, le bailleur sera débouté de ses demandes au titre de la réfection des murs de la cuisine et de la chambre, dont le mauvais état a été constaté à l'entrée dans les lieux de la locataire et au regard de la longue durée d'occupation du logement.


Enfin, la demande au titre du « remplacement du meuble sous évier » qualifié de « dégradé » sera réduite, au regard de la dégradation qu'il a subi du fait de la durée d'occupation du logement, celui-ci étant par ailleurs dans un autre emplacement qu'à celui d'origine et ce, du fait de la locataire. 

Par conséquent, Madame [V] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 224,20 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 252,30 €.

Sur la demande de délais de paiement

Sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [V] [O] sollicite l'octroi de délais de paiement, précisant bénéficier de l'aide au retour à l'emploi et avoir deux enfants à charge, produisant son avis d'imposition. 

Compte-tenu de la situation personnelle et financière de Madame [V] [O], il convient de l'autoriser à régler sa dette en deux années conformément aux modalités précisées au dispositif. 

Il convient cependant de prévoir que toute mensualité d’apurement restée impayée à sa date d’exigibilité entraînera l’exigibilité de la totalité de la dette.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [O] sera condamnée aux dépens, comprenant le coût de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l'OPH ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE Madame [V] [O] recevable en son opposition qui met à néant l’ordonnance d’injonction de payer n°21-24-001596 ;

Et statuant de nouveau par jugement se substituant à l’ordonnance,

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à l'OPH ORVITIS, les sommes de :

- 232,48 € (DEUX CENT TRENTE DEUX EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif, 
- 224,20 € (DEUX CENT VINGT-QUATRE EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre des réparations locatives,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [V] [O] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 18 € outre une 24ème mensualité soldant la dette, à verser avant le 5 de chaque mois, la première fois dans le mois qui suit la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu l’ensemble de la dette deviendra exigible ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou pénalités en cas de retard cesseront d’être dues pendant la durée des délais accordés ;

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à l'OPH ORVITIS la somme de 200€ (DEUX CENTS EUROS) sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [V] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE Madame [V] [O] à supporter les dépens de l'instance, en ce compris la signification de l'ordonnance d'injonction de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.




La greffière, Le juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-08-04T20:32:45.966Z.