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Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Nanterre, Référés, 4 août 2026, n° 2026R00634

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Exposé du litige

RG n° : 2026R00634 Page 1 sur 9

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE

ORDONNANCE DE REFERE

prononcée par mise à disposition au greffe

le 4 août 2026

RG n° : 2026R00634

DEMANDEUR

SNC ALTA [Etablissement 1] [Adresse 1] comparant par Me Nelida DOS SANTOS [Adresse 2]

DEFENDEUR

SAS ACTIVE [Adresse 3] comparant par SCP HYEST & ASSOCIES - Me Sébastien BOUTES [Adresse 4]

Débats à l'audience publique du 16 juillet 2026, devant Mme Catherine DREVILLON, président du tribunal, assisté de M. Rayane AIT LAHCEN, greffier.

Décision contradictoire et en premier ressort.

Rappel des faits

La SNC ALTA [Etablissement 1] est propriétaire du centre commercial [Etablissement 1] à [Localité 1].

La SAS ACTIVE exploite dans ce centre commercial un fonds de commerce sous l'enseigne « Adidas Originals », acquis en 2017, et pour lequel elle a signé un nouveau bail commercial le 22 février 2024 avec ALTA [Etablissement 1]. Cette dernière a également consenti à ACTIVE, par deux actes du 10 mars 2020, deux baux qualifiés de civils dans l'acte, portant sur des locaux à usage de réserve, sous les numéros 403 et 410, à l'étage inférieur du même centre. Ces baux couvraient la période du 15 juin 2021 au 8 janvier 2024, à cette échéance, ils n'ont pas été renouvelés, mais ACTIVE est restée dans les lieux, et ALTA [Etablissement 1] n'a pas demandé son départ.

ACTIVE a cessé depuis 2022, de payer régulièrement les loyers de ces deux réserves, et par commandements visant la clause résolutoire, du 31 juillet 2025, ALTA [Etablissement 1] lui a demandé de régler, au titre des arriérés de loyers les sommes de 49 039,27 € pour le local 403

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et 17 365,20 € pour le local 410. ACTIVE n'a pas réglé, et continue d'occuper les deux locaux, sans s'acquitter des loyers courants.

La procédure

C'est dans ces circonstances que ALTA [Etablissement 1] a assigné ACTIVE par acte signifié en étude le 21 mai 2026, et nous saisit d'une demande tendant à obtenir l'expulsion du locataire du fait de la mise en jeu de la clause résolutoire, le paiement des sommes réclamées, majorées d'une indemnité d'occupation.

Par conclusions déposées à notre audience du 16 juillet 2026, ALTA [Etablissement 1] maintien ses demandes initiales, et nous demande de :
 * Débouter la société ACTIVE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
 * Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l'expulsion de la société ACTIVE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage de réserve pourtant le n° RES 403 d'une surface de 27 m2 environ, situé au Niveau 0 du Centre Commercial [Etablissement 1] sis [Adresse 3],
 * Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l'expulsion de la société ACTIVE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage de réserve portant le n° RES 410 d'une surface de 21 m2 environ, situé au Niveau 0 du Centre Commercial [Etablissement 1] sis [Adresse 3],
 * Dire que la société ALTA [Etablissement 1] pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira de désigner, aux frais, risques et périls de la société ACTIVE,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1] une provision d'un montant de 59.906,25 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 403, arrêté au 19 mai 2026,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1] une provision d'un montant de 25.653,93 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 410, arrêté au 19 mai 2026,
A titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où, par impossible, des délais de paiement étaient accordés à la société ACTIVE, il est expressément demandé à la présente juridiction de dire qu'à défaut de respect de l'échéancier accordé, l'intégralité des sommes dues sera automatiquement exigible, sans autre formalité,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail civil portant sur le local à usage de réserve n° RES 403, soit à compter du 8 août 2025, établie sur la base du dernier loyer facturé augmenté de 20%, outre charges et accessoires,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail civil

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portant sur le local à usage de réserve n° RES 410, soit à compter du 8 août 2025, établie sur la base du dernier loyer facturé augmenté de 20%, outre charges et accessoires,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1] la somme de 3.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamner la société ACTIVE en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance des commandements en date des 31 juillet 2025, de la présente assignation et de la signification de l'ordonnance à intervenir.

Par conclusions du 16 juillet 2026 ACTIVE réplique et nous demande :

In limine litis :
 * Juger le Tribunal des activités économiques de Nanterre matériellement incompétent pour connaître du litige, celui-ci relevant du statut des baux commerciaux et de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire,
 * Renvoyer l'affaire devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, en application de la clause attributive de compétence territoriale stipulée dans l'avenant du 12 octobre 2022,
 * Subsidiairement, renvoyer l'affaire devant le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, juridiction du lieu de situation de l'immeuble,

A titre principal,
 * Juger que la qualification des conventions, leur poursuite après le 8 janvier 2024, le régime applicable aux clauses résolutoires, la date alléguée de résiliation, l'existence et l'exigibilité des charges, la répartition des travaux et le montant de la dette soulèvent des contestations sérieuses,
 * Juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l'acquisition des clauses résolutoires, d'expulsion, de déplacement des biens, de provision et d'indemnités d'occupation,
 * Débouter en conséquence la société ALTA [Etablissement 1] de l'ensemble de ses demandes formées en référé,

A titre subsidiaire :
 * Limiter toute éventuelle provision aux seuls loyers dont le principe et le montant seraient établis, après déduction des règlements, à l'exclusion des charges et travaux non justifiés, pénalités, intérêts contractuels et majoration de 20 %,
 * Accorder à la société ACTIVE un délai de vingt-quatre mois (24) pour apurer le solde ainsi retenu, en vingt-trois mensualités égales et une vingt-quatrième correspondant au solde, en sus du règlement ponctuel des loyers courants,
 * Suspendre pendant l'exécution de cet échéancier la réalisation et les effets des clauses résolutoires,
 * Juger qu'en cas de respect de l'échéancier et du paiement intégral des loyers courants, les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué,
 * Juger qu'à défaut de paiement d'une échéance quinze jours après mise en demeure demeurée infructueuse, le solde redeviendra exigible et la bailleresse pourra poursuivre l'exécution de la décision,

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En tout état de cause :
 * Débouter la société ALTA [Etablissement 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions et en particulier de sa demande d'indemnité d'occupation majorée de 20 %, à tout le moins DIRE qu'elle se heurte à une contestation sérieuse,
 * Débouter la société ALTA [Etablissement 1] de sa demande tendant à déplacer les marchandises dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société ACTIVE,
 * Débouter la société ALTA [Etablissement 1] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamner la société ALTA [Etablissement 1] à verser à la société ACTIVE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamner la société ALTA [Etablissement 1] aux entiers dépens, à l'exclusion des frais des commandements dont la validité et le bien-fondé sont contestés.

Motifs

SUR QUOI,

Sur la compétence

ACTIVE soulève, conformément aux articles 74 et 75 du code de procédure civile, avant toute autre demande une exception d'incompétence et précise la juridiction qui selon elle serait compétente, en conséquence, nous la dirons recevable.

ACTIVE fait valoir que :
 * Les baux sur lesquels se fonde ce différend sont des baux commerciaux, quelle que soit la qualification indiquée dans l'acte, celle-ci dépendant en effet de la destination effective des locaux. En l'espèce, le magasin exploité est de faible surface et il est nécessaire d'avoir ces deux réserves pour y entreposer les stocks à proximité du point de vente ; ces locaux sont donc nécessaires à l'exploitation normale du fonds, et les deux baux sont accessoires au bail principal et doivent être qualifiés de baux commerciaux, en application des dispositions de l'article L.145-1 1° du code de commerce.
 * Même si à l'origine les parties n'avaient pas entendu conclure un bail commercial, celui était d'une durée supérieure à 3 ans et ne peut être qualifié de bail dérogatoire, et à son échéance, ACTIVE étant restée dans les lieux, le nouveau bail qui en résulte est nécessairement un bail commercial.
 * Dès lors le litige relève du statut des baux commerciaux et ne peut être de la compétence d'une juridiction commerciale, mais du seul tribunal judiciaire, de Nanterre ou de Paris ainsi que mentionné à l'acte.

ALTA [Etablissement 1] réplique que :
 * Les baux sont des baux civils, et visent expressément les dispositions des articles 1713 et suivants du code civil.
 * Ils sont sans lien avec le bail commercial signé le 22 février 2024 qui ne les cite pas, et ACTIVE ne justifie pas en quoi ces réserves seraient nécessaires à l'exploitation du fonds, leur seule utilité ne suffit pas. Les baux devaient se terminer en janvier 2024, le preneur étant resté dans les lieux, ils se sont poursuivis sous le même régime civil.

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 * Ces deux baux civils ont été conclu par des sociétés commerciales, le défendeur a son siège dans les Hauts de Seine, le litige relève donc de ce tribunal et de son président en référé.

SUR CE,

ACTIVE soulève in limine litis une exception d'incompétence et désigne la juridiction qui selon elle serait compétence, nous la dirons donc recevable ;

Conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, «

le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. » ;

En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties ont qualifié les baux signés le 20 mars 2020, portant sur des locaux à usage de réserve, identifiés sous les numéros 403 et 410, de « baux civils » et ont visé les articles 1713 et suivants du code civil,

Cette qualification contractuelle sera retenue, ACTIVE ne démontrant pas que les baux sont des accessoires du bail commercial de la boutique, puisqu'elle justifie pas en quoi la privation de ces deux réserves serait « de nature à compromettre l'exploitation du fonds », dans la mesure où elle exploite le fonds depuis 2017, a passé les deux baux en cause en mars 2020, et a signé un nouveau bail commercial pour la boutique le 22 février 2024, sans y intégrer ni viser les deux réserves, dont le bail civil initial venait de se terminer le 8 janvier 2024, soit moins de deux moins plus tôt ;

En conséquence,

nous dirons que les deux baux passés entre les sociétés ALTA [Etablissement 1] et ACTIVE, toutes deux des sociétés commerciales, le 10 mars 2020, portant sur les locaux à usage de réserve, n° 403 et 410, sont des baux civils,

et nous déclarerons compétent, conformément aux dispositions de l'article L.721-3 du code de commerce.

Sur la résiliation des baux et la demande de paiement des arriérés de loyers

ALTA [Etablissement 1] fait valoir que :
 * ACTIVE n'a pas payé l'intégralité des loyers et charges dues depuis 2022, qu'elle a donc délivré le 31 juillet 2025 un commandement de payer au titre de chacun des deux baux, que conformément à l'article 12 desdits baux, «

8 jours après un commandement de payer ou l'exécuter, demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur…

» ; les sommes réclamées n'ont pas été réglées, la résiliation des baux à compter du 8 août 2025, doit donc être constatée, et l'expulsion ordonnée ;

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 * Elle produit les « relevés de compte locataire » en date du 19 mai 2026, faisant apparaître une somme due de 59 906,25 € pour le local 403 et 25 653,93 € pour le local 410 ; le détail des loyers et charges figurent clairement sur ces décomptes, et sont appuyés par les justificatifs de redditions de charges jusqu'à 2024, ACTIVE ne peut de bonne foi le contester ;
 * En l'absence de contestation sérieuse, ACTIVE sera condamnée à payer les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayées ;

Des délais de paiements ne peuvent être accordés à ACTIVIE sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce, puisqu'il ne s'agit pas d'un bail commercial, et par ailleurs elle ne justifie pas de sa capacité à régler les sommes dues, alors que son résultat est déficitaire de plus de 25 000 €.

ACTIVE réplique que :
 * Elle conteste l'application des conditions de facturation, de résiliation et la durée des baux en application des règles civiles, alors qu'elle considère qu'il s'agit de baux commerciaux ;
 * ALTA [Etablissement 1] ne justifie pas d'une créance sérieusement non contestable, puisque les décomptes qu'elle produit agrègent loyers, provisions, régularisations, taxes, travaux, pénalités et accessoires sans permettre de contrôler les sommes pour chaque local et chaque année ; les sommes demandées représentent plus de onze années de loyers contractuels pour le local 403 et six ans pour le local 410 ; la somme réclamée dans la présente procédure a augmenté de 19 155,71 € depuis le commandement de payer, un tel écart à lui seul interdit de tenir la créance pour évidente ;

La date d'acquisition de la clause résolutoire est incohérente avec le régime des baux commerciaux, et la bailleresse doit expliquer pourquoi elle met en œuvre cette clause dis-hui mois après l'expiration des contrats, qui se sont poursuivis sans préciser sous quel régime ; cette contradiction affecte le principe même de la résiliation alléguée et fait obstacle à l'expulsion ; Elle sollicite un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, outre le paiement des loyers courants, et pour témoigner de sa volonté de régulariser sa situation justifie d'un paiement de 6 000 € par virement fait la veille.

Sur ce,
 * Aux termes de l'article 873 du code de procédure civile, « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »;

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;

Les dispositions relatives aux loyers et accessoires dus, figurent à l'article 5 de chacun des baux, et l'article 7 traite de la prise en charge des charges communes par le locataire ;

L'article 12 de chacun des baux signés entre les parties le 10 mars 2020, intitulé « Clause résolutoire », stipule : « A défaut d'honorer le paiement de la redevance, et

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plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le preneur, ou en cas d'une inexécution constatée d'une des clauses du présent bail, et 8 jours après un commandement de payer ou d'exécuter, demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans besoin d'autre formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé si besoin était pour contraindre le preneur à quitter les lieux »;

Ainsi qu'il vient d'être jugé, ces baux sont de nature civile ;

Constatant les sommes dues au titre de loyers et charges impayés depuis 2022, ALTA [Etablissement 1] a délivré à ACTIVE le 31 juillet 2025, un commandement de payer au titre de chacun des baux, tout en précisant qu'elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire, à défaut de règlement dans les 8 jours ;

ACTIVE ne conteste pas ne pas s'être exécutée, et conformément aux dispositions de l'article 12 précité, nous constatons la résiliation des deux baux, sans que ledit article impose au bailleur un délai pour demander l'expulsion du locataire ;

En conséquence, constaterons la résiliation des deux baux consentis pour les réserves numéros 403 et 410 à effet du 8 août 2025, et autorisons ALTA [Etablissement 1] à faire procéder à l'expulsion d'ACTIVE si celle-ci ne libère pas les lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le recours la force publique et un serrurier.

ALTA [Etablissement 1] réclame le paiement de loyers et charges impayés à ACTIVE, dont celle-ci ne conteste pas le principe, mais critique à l'occasion de la présente instance le décompte des sommes réclamées, sans justifier avoir soulevé la moindre contestation auparavant, pas même à réception des commandements de payer ; Ainsi il apparait que ACTIVE ne soulève pas de contestation sérieuse remettant en cause les sommes réclamées ;

ACTIVE produit à l'audience le justificatif d'un virement de 6 000 € émis la veille, en règlement partiel de sa dette sans préciser à quel bail il se rattache, qu'il conviendra de déduire de l'un des décomptes établis par ALTA [Etablissement 1] ;

En conséquence, condamnerons ACTIVE à payer à ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, en deniers ou quittances :

La somme de 59.906,25 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 403, arrêté au 19 mai 2026,

La somme de 25.653,93 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 410, arrêté au 19 mai 2026,

Débouterons ACTIVE de sa demande de délais de paiement dès lors qu'elle ne justifie pas que sa situation financière lui permettra de régler sa dette en 24 mois, plus les loyers actuels, et ce alors que les sommes dues remontent à 2022 pour les plus anciennes et qu'elle n'a jamais tenté d'obtenir un échéancier, et que par ailleurs le « relevé de compte locataire » établi en mai 2026 fait apparaître des prélèvements rejetés encore en avril dernier.

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Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

ALTA [Etablissement 1] fait valoir que :

Elle fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail pour chaque local, établie sur la base du loyer, majoré de 20% outre charges et accessoires, ce qui n'est manifestement pas excessif ;

ACTIVE réplique que :

Une indemnité d'occupation correspondant aux loyers majorés de 20% est manifestement excessif et revêt le caractère de clause pénale, sans démonstration d'un préjudice distinct ; il s'agit donc d'une contestation sérieuse qui ne permet pas d'ordonner le règlement à titre provisionnel.

Sur ce,

Si ALTA [Etablissement 1] est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation compensatrice de l'absence de paiement des loyers, puisque ACTIVE est restée dans les locaux après la résiliation du bail, elle ne justifie pas de la nécessité d'une majoration de 20%,

En conséquence, nous fixerons l'indemnité d'occupation au montant du seul loyer mensuel, à compter du mois d'août 2025 et jusqu'en août 2026, date à laquelle nous ordonnerons l'expulsion si ACTIVE ne quitte pas les lieux,

Et condamnerons ACTIVE à payer à titre provisionnel à ALTA [Etablissement 1], à titre d'indemnité d'occupation :

La somme de 5 400 € au titre du local 403,

Et la somme de 4 200 € au titre du local 410

Déboutant du surplus

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Nous condamnerons ACTIVE à régler à ALTA [Etablissement 1] la somme de 3 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et dirons que les dépens seront mis à la charge de ACTIVE.

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, président,
 * Disons recevable mais mal fondée l'exception d'incompétence soulevée par la SAS ACTIVE,

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Et nous déclarons compétent,

Dispositif

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation des deux baux consentis pour les réserves numéros 403 et 410 à effet du 8 août 2025,

Autorisons la SNC ALTA [Etablissement 1] à faire procéder à l'expulsion de la SAS ACTIVE si celle-ci ne libère pas les lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le recours à la force publique et à un serrurier,

Condamnons la SAS ACTIVE à payer à la SNC ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, en deniers ou quittances :

La somme de 59.906,25 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve n°403, selon décompte arrêté au 19 mai 2026,

La somme de 25.653,93 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve n°410, selon décompte arrêté au 19 mai 2026,

Déboutons la SAS ACTIVE de sa demande de délais de paiement,

Condamnons la SAS ACTIVE à payer à titre provisionnel, à la SNC ALTA [Etablissement 1], au titre d'une indemnité d'occupation :
 * La somme de 5 400 € pour le local 403,

Et la somme de 4 200 € pour le local 410,

Condamnons la SAS ACTIVE à payer à la SNC ALTA [Etablissement 1] la somme de 3 200
 € au titre de l'article 700,

Condamnons la SAS ACTIVE aux dépens,

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Liquidons les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 36,74 euros, dont TVA 6,12 euros.

Disons que la présente ordonnance est mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente ordonnance est signée électroniquement par le président, et par le greffier.
Texte intégral
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TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE

ORDONNANCE DE REFERE

prononcée par mise à disposition au greffe

le 4 août 2026

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DEMANDEUR

SNC ALTA [Etablissement 1] [Adresse 1] comparant par Me Nelida DOS SANTOS [Adresse 2]

DEFENDEUR

SAS ACTIVE [Adresse 3] comparant par SCP HYEST & ASSOCIES - Me Sébastien BOUTES [Adresse 4]

Débats à l'audience publique du 16 juillet 2026, devant Mme Catherine DREVILLON, président du tribunal, assisté de M. Rayane AIT LAHCEN, greffier.

Décision contradictoire et en premier ressort.

Rappel des faits

La SNC ALTA [Etablissement 1] est propriétaire du centre commercial [Etablissement 1] à [Localité 1].

La SAS ACTIVE exploite dans ce centre commercial un fonds de commerce sous l'enseigne « Adidas Originals », acquis en 2017, et pour lequel elle a signé un nouveau bail commercial le 22 février 2024 avec ALTA [Etablissement 1]. Cette dernière a également consenti à ACTIVE, par deux actes du 10 mars 2020, deux baux qualifiés de civils dans l'acte, portant sur des locaux à usage de réserve, sous les numéros 403 et 410, à l'étage inférieur du même centre. Ces baux couvraient la période du 15 juin 2021 au 8 janvier 2024, à cette échéance, ils n'ont pas été renouvelés, mais ACTIVE est restée dans les lieux, et ALTA [Etablissement 1] n'a pas demandé son départ.

ACTIVE a cessé depuis 2022, de payer régulièrement les loyers de ces deux réserves, et par commandements visant la clause résolutoire, du 31 juillet 2025, ALTA [Etablissement 1] lui a demandé de régler, au titre des arriérés de loyers les sommes de 49 039,27 € pour le local 403

RG n° : 2026R00634 Page 2 sur 9

et 17 365,20 € pour le local 410. ACTIVE n'a pas réglé, et continue d'occuper les deux locaux, sans s'acquitter des loyers courants.

La procédure

C'est dans ces circonstances que ALTA [Etablissement 1] a assigné ACTIVE par acte signifié en étude le 21 mai 2026, et nous saisit d'une demande tendant à obtenir l'expulsion du locataire du fait de la mise en jeu de la clause résolutoire, le paiement des sommes réclamées, majorées d'une indemnité d'occupation.

Par conclusions déposées à notre audience du 16 juillet 2026, ALTA [Etablissement 1] maintien ses demandes initiales, et nous demande de :
 * Débouter la société ACTIVE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
 * Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l'expulsion de la société ACTIVE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage de réserve pourtant le n° RES 403 d'une surface de 27 m2 environ, situé au Niveau 0 du Centre Commercial [Etablissement 1] sis [Adresse 3],
 * Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l'expulsion de la société ACTIVE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage de réserve portant le n° RES 410 d'une surface de 21 m2 environ, situé au Niveau 0 du Centre Commercial [Etablissement 1] sis [Adresse 3],
 * Dire que la société ALTA [Etablissement 1] pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira de désigner, aux frais, risques et périls de la société ACTIVE,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1] une provision d'un montant de 59.906,25 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 403, arrêté au 19 mai 2026,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1] une provision d'un montant de 25.653,93 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 410, arrêté au 19 mai 2026,
A titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où, par impossible, des délais de paiement étaient accordés à la société ACTIVE, il est expressément demandé à la présente juridiction de dire qu'à défaut de respect de l'échéancier accordé, l'intégralité des sommes dues sera automatiquement exigible, sans autre formalité,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail civil portant sur le local à usage de réserve n° RES 403, soit à compter du 8 août 2025, établie sur la base du dernier loyer facturé augmenté de 20%, outre charges et accessoires,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail civil

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portant sur le local à usage de réserve n° RES 410, soit à compter du 8 août 2025, établie sur la base du dernier loyer facturé augmenté de 20%, outre charges et accessoires,
 * Condamner la société ACTIVE à payer à la société ALTA [Etablissement 1] la somme de 3.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamner la société ACTIVE en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance des commandements en date des 31 juillet 2025, de la présente assignation et de la signification de l'ordonnance à intervenir.

Par conclusions du 16 juillet 2026 ACTIVE réplique et nous demande :

In limine litis :
 * Juger le Tribunal des activités économiques de Nanterre matériellement incompétent pour connaître du litige, celui-ci relevant du statut des baux commerciaux et de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire,
 * Renvoyer l'affaire devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, en application de la clause attributive de compétence territoriale stipulée dans l'avenant du 12 octobre 2022,
 * Subsidiairement, renvoyer l'affaire devant le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, juridiction du lieu de situation de l'immeuble,

A titre principal,
 * Juger que la qualification des conventions, leur poursuite après le 8 janvier 2024, le régime applicable aux clauses résolutoires, la date alléguée de résiliation, l'existence et l'exigibilité des charges, la répartition des travaux et le montant de la dette soulèvent des contestations sérieuses,
 * Juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l'acquisition des clauses résolutoires, d'expulsion, de déplacement des biens, de provision et d'indemnités d'occupation,
 * Débouter en conséquence la société ALTA [Etablissement 1] de l'ensemble de ses demandes formées en référé,

A titre subsidiaire :
 * Limiter toute éventuelle provision aux seuls loyers dont le principe et le montant seraient établis, après déduction des règlements, à l'exclusion des charges et travaux non justifiés, pénalités, intérêts contractuels et majoration de 20 %,
 * Accorder à la société ACTIVE un délai de vingt-quatre mois (24) pour apurer le solde ainsi retenu, en vingt-trois mensualités égales et une vingt-quatrième correspondant au solde, en sus du règlement ponctuel des loyers courants,
 * Suspendre pendant l'exécution de cet échéancier la réalisation et les effets des clauses résolutoires,
 * Juger qu'en cas de respect de l'échéancier et du paiement intégral des loyers courants, les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué,
 * Juger qu'à défaut de paiement d'une échéance quinze jours après mise en demeure demeurée infructueuse, le solde redeviendra exigible et la bailleresse pourra poursuivre l'exécution de la décision,

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En tout état de cause :
 * Débouter la société ALTA [Etablissement 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions et en particulier de sa demande d'indemnité d'occupation majorée de 20 %, à tout le moins DIRE qu'elle se heurte à une contestation sérieuse,
 * Débouter la société ALTA [Etablissement 1] de sa demande tendant à déplacer les marchandises dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société ACTIVE,
 * Débouter la société ALTA [Etablissement 1] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamner la société ALTA [Etablissement 1] à verser à la société ACTIVE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
 * Condamner la société ALTA [Etablissement 1] aux entiers dépens, à l'exclusion des frais des commandements dont la validité et le bien-fondé sont contestés.

SUR QUOI,

Sur la compétence

ACTIVE soulève, conformément aux articles 74 et 75 du code de procédure civile, avant toute autre demande une exception d'incompétence et précise la juridiction qui selon elle serait compétente, en conséquence, nous la dirons recevable.

ACTIVE fait valoir que :
 * Les baux sur lesquels se fonde ce différend sont des baux commerciaux, quelle que soit la qualification indiquée dans l'acte, celle-ci dépendant en effet de la destination effective des locaux. En l'espèce, le magasin exploité est de faible surface et il est nécessaire d'avoir ces deux réserves pour y entreposer les stocks à proximité du point de vente ; ces locaux sont donc nécessaires à l'exploitation normale du fonds, et les deux baux sont accessoires au bail principal et doivent être qualifiés de baux commerciaux, en application des dispositions de l'article L.145-1 1° du code de commerce.
 * Même si à l'origine les parties n'avaient pas entendu conclure un bail commercial, celui était d'une durée supérieure à 3 ans et ne peut être qualifié de bail dérogatoire, et à son échéance, ACTIVE étant restée dans les lieux, le nouveau bail qui en résulte est nécessairement un bail commercial.
 * Dès lors le litige relève du statut des baux commerciaux et ne peut être de la compétence d'une juridiction commerciale, mais du seul tribunal judiciaire, de Nanterre ou de Paris ainsi que mentionné à l'acte.

ALTA [Etablissement 1] réplique que :
 * Les baux sont des baux civils, et visent expressément les dispositions des articles 1713 et suivants du code civil.
 * Ils sont sans lien avec le bail commercial signé le 22 février 2024 qui ne les cite pas, et ACTIVE ne justifie pas en quoi ces réserves seraient nécessaires à l'exploitation du fonds, leur seule utilité ne suffit pas. Les baux devaient se terminer en janvier 2024, le preneur étant resté dans les lieux, ils se sont poursuivis sous le même régime civil.

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 * Ces deux baux civils ont été conclu par des sociétés commerciales, le défendeur a son siège dans les Hauts de Seine, le litige relève donc de ce tribunal et de son président en référé.

SUR CE,

ACTIVE soulève in limine litis une exception d'incompétence et désigne la juridiction qui selon elle serait compétence, nous la dirons donc recevable ;

Conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, «

le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. » ;

En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties ont qualifié les baux signés le 20 mars 2020, portant sur des locaux à usage de réserve, identifiés sous les numéros 403 et 410, de « baux civils » et ont visé les articles 1713 et suivants du code civil,

Cette qualification contractuelle sera retenue, ACTIVE ne démontrant pas que les baux sont des accessoires du bail commercial de la boutique, puisqu'elle justifie pas en quoi la privation de ces deux réserves serait « de nature à compromettre l'exploitation du fonds », dans la mesure où elle exploite le fonds depuis 2017, a passé les deux baux en cause en mars 2020, et a signé un nouveau bail commercial pour la boutique le 22 février 2024, sans y intégrer ni viser les deux réserves, dont le bail civil initial venait de se terminer le 8 janvier 2024, soit moins de deux moins plus tôt ;

En conséquence,

nous dirons que les deux baux passés entre les sociétés ALTA [Etablissement 1] et ACTIVE, toutes deux des sociétés commerciales, le 10 mars 2020, portant sur les locaux à usage de réserve, n° 403 et 410, sont des baux civils,

et nous déclarerons compétent, conformément aux dispositions de l'article L.721-3 du code de commerce.

Sur la résiliation des baux et la demande de paiement des arriérés de loyers

ALTA [Etablissement 1] fait valoir que :
 * ACTIVE n'a pas payé l'intégralité des loyers et charges dues depuis 2022, qu'elle a donc délivré le 31 juillet 2025 un commandement de payer au titre de chacun des deux baux, que conformément à l'article 12 desdits baux, «

8 jours après un commandement de payer ou l'exécuter, demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur…

» ; les sommes réclamées n'ont pas été réglées, la résiliation des baux à compter du 8 août 2025, doit donc être constatée, et l'expulsion ordonnée ;

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 * Elle produit les « relevés de compte locataire » en date du 19 mai 2026, faisant apparaître une somme due de 59 906,25 € pour le local 403 et 25 653,93 € pour le local 410 ; le détail des loyers et charges figurent clairement sur ces décomptes, et sont appuyés par les justificatifs de redditions de charges jusqu'à 2024, ACTIVE ne peut de bonne foi le contester ;
 * En l'absence de contestation sérieuse, ACTIVE sera condamnée à payer les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayées ;

Des délais de paiements ne peuvent être accordés à ACTIVIE sur le fondement de l'article L.145-41 du code de commerce, puisqu'il ne s'agit pas d'un bail commercial, et par ailleurs elle ne justifie pas de sa capacité à régler les sommes dues, alors que son résultat est déficitaire de plus de 25 000 €.

ACTIVE réplique que :
 * Elle conteste l'application des conditions de facturation, de résiliation et la durée des baux en application des règles civiles, alors qu'elle considère qu'il s'agit de baux commerciaux ;
 * ALTA [Etablissement 1] ne justifie pas d'une créance sérieusement non contestable, puisque les décomptes qu'elle produit agrègent loyers, provisions, régularisations, taxes, travaux, pénalités et accessoires sans permettre de contrôler les sommes pour chaque local et chaque année ; les sommes demandées représentent plus de onze années de loyers contractuels pour le local 403 et six ans pour le local 410 ; la somme réclamée dans la présente procédure a augmenté de 19 155,71 € depuis le commandement de payer, un tel écart à lui seul interdit de tenir la créance pour évidente ;

La date d'acquisition de la clause résolutoire est incohérente avec le régime des baux commerciaux, et la bailleresse doit expliquer pourquoi elle met en œuvre cette clause dis-hui mois après l'expiration des contrats, qui se sont poursuivis sans préciser sous quel régime ; cette contradiction affecte le principe même de la résiliation alléguée et fait obstacle à l'expulsion ; Elle sollicite un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, outre le paiement des loyers courants, et pour témoigner de sa volonté de régulariser sa situation justifie d'un paiement de 6 000 € par virement fait la veille.

Sur ce,
 * Aux termes de l'article 873 du code de procédure civile, « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »;

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;

Les dispositions relatives aux loyers et accessoires dus, figurent à l'article 5 de chacun des baux, et l'article 7 traite de la prise en charge des charges communes par le locataire ;

L'article 12 de chacun des baux signés entre les parties le 10 mars 2020, intitulé « Clause résolutoire », stipule : « A défaut d'honorer le paiement de la redevance, et

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plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le preneur, ou en cas d'une inexécution constatée d'une des clauses du présent bail, et 8 jours après un commandement de payer ou d'exécuter, demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans besoin d'autre formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé si besoin était pour contraindre le preneur à quitter les lieux »;

Ainsi qu'il vient d'être jugé, ces baux sont de nature civile ;

Constatant les sommes dues au titre de loyers et charges impayés depuis 2022, ALTA [Etablissement 1] a délivré à ACTIVE le 31 juillet 2025, un commandement de payer au titre de chacun des baux, tout en précisant qu'elle entendait se prévaloir de la clause résolutoire, à défaut de règlement dans les 8 jours ;

ACTIVE ne conteste pas ne pas s'être exécutée, et conformément aux dispositions de l'article 12 précité, nous constatons la résiliation des deux baux, sans que ledit article impose au bailleur un délai pour demander l'expulsion du locataire ;

En conséquence, constaterons la résiliation des deux baux consentis pour les réserves numéros 403 et 410 à effet du 8 août 2025, et autorisons ALTA [Etablissement 1] à faire procéder à l'expulsion d'ACTIVE si celle-ci ne libère pas les lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le recours la force publique et un serrurier.

ALTA [Etablissement 1] réclame le paiement de loyers et charges impayés à ACTIVE, dont celle-ci ne conteste pas le principe, mais critique à l'occasion de la présente instance le décompte des sommes réclamées, sans justifier avoir soulevé la moindre contestation auparavant, pas même à réception des commandements de payer ; Ainsi il apparait que ACTIVE ne soulève pas de contestation sérieuse remettant en cause les sommes réclamées ;

ACTIVE produit à l'audience le justificatif d'un virement de 6 000 € émis la veille, en règlement partiel de sa dette sans préciser à quel bail il se rattache, qu'il conviendra de déduire de l'un des décomptes établis par ALTA [Etablissement 1] ;

En conséquence, condamnerons ACTIVE à payer à ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, en deniers ou quittances :

La somme de 59.906,25 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 403, arrêté au 19 mai 2026,

La somme de 25.653,93 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve RES 410, arrêté au 19 mai 2026,

Débouterons ACTIVE de sa demande de délais de paiement dès lors qu'elle ne justifie pas que sa situation financière lui permettra de régler sa dette en 24 mois, plus les loyers actuels, et ce alors que les sommes dues remontent à 2022 pour les plus anciennes et qu'elle n'a jamais tenté d'obtenir un échéancier, et que par ailleurs le « relevé de compte locataire » établi en mai 2026 fait apparaître des prélèvements rejetés encore en avril dernier.

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Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

ALTA [Etablissement 1] fait valoir que :

Elle fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail pour chaque local, établie sur la base du loyer, majoré de 20% outre charges et accessoires, ce qui n'est manifestement pas excessif ;

ACTIVE réplique que :

Une indemnité d'occupation correspondant aux loyers majorés de 20% est manifestement excessif et revêt le caractère de clause pénale, sans démonstration d'un préjudice distinct ; il s'agit donc d'une contestation sérieuse qui ne permet pas d'ordonner le règlement à titre provisionnel.

Sur ce,

Si ALTA [Etablissement 1] est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation compensatrice de l'absence de paiement des loyers, puisque ACTIVE est restée dans les locaux après la résiliation du bail, elle ne justifie pas de la nécessité d'une majoration de 20%,

En conséquence, nous fixerons l'indemnité d'occupation au montant du seul loyer mensuel, à compter du mois d'août 2025 et jusqu'en août 2026, date à laquelle nous ordonnerons l'expulsion si ACTIVE ne quitte pas les lieux,

Et condamnerons ACTIVE à payer à titre provisionnel à ALTA [Etablissement 1], à titre d'indemnité d'occupation :

La somme de 5 400 € au titre du local 403,

Et la somme de 4 200 € au titre du local 410

Déboutant du surplus

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Nous condamnerons ACTIVE à régler à ALTA [Etablissement 1] la somme de 3 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Et dirons que les dépens seront mis à la charge de ACTIVE.

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, président,
 * Disons recevable mais mal fondée l'exception d'incompétence soulevée par la SAS ACTIVE,

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Et nous déclarons compétent,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation des deux baux consentis pour les réserves numéros 403 et 410 à effet du 8 août 2025,

Autorisons la SNC ALTA [Etablissement 1] à faire procéder à l'expulsion de la SAS ACTIVE si celle-ci ne libère pas les lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, au besoin avec le recours à la force publique et à un serrurier,

Condamnons la SAS ACTIVE à payer à la SNC ALTA [Etablissement 1], à titre provisionnel, en deniers ou quittances :

La somme de 59.906,25 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve n°403, selon décompte arrêté au 19 mai 2026,

La somme de 25.653,93 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires sur le local à usage de réserve n°410, selon décompte arrêté au 19 mai 2026,

Déboutons la SAS ACTIVE de sa demande de délais de paiement,

Condamnons la SAS ACTIVE à payer à titre provisionnel, à la SNC ALTA [Etablissement 1], au titre d'une indemnité d'occupation :
 * La somme de 5 400 € pour le local 403,

Et la somme de 4 200 € pour le local 410,

Condamnons la SAS ACTIVE à payer à la SNC ALTA [Etablissement 1] la somme de 3 200
 € au titre de l'article 700,

Condamnons la SAS ACTIVE aux dépens,

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Liquidons les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 36,74 euros, dont TVA 6,12 euros.

Disons que la présente ordonnance est mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente ordonnance est signée électroniquement par le président, et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-1, code civil 1713, code de commerce L721-3, code de procedure civile 75). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-05T11:11:31.357Z.