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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP REFERES inf 10.000€, 4 août 2026, n° 25/00621

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 22 février 2025 avec prise d’effet au même jour, M. et Mme [L] [I] et [K] ont donné en location à M. [U] [P] et Mme [U] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], [Localité 8] pour un loyer principal mensuel initial de 800.00 € charges comprises.

Par acte en date du même jour, M. [U] [W] s’est porté caution solidaire des locataires pour une durée déterminée et fin de l’engagement au 22 février 2031 avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion pour les obligations du bail à concurrence de 57600.00 € pour la période.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [I] et Mme [L] [K], selon acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 a fait signifier à M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1663.32 € dont en principal la somme de 1496.45 € au titre des arriérés locatifs, signifié à M. [U] [W] caution le 29 septembre 2025 par remise à son fils qui a accepté de recevoir l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [L] [I] et Mme [L] [K] ont assigné M. [U] [P], Mme [J] [M] épouse [U] et M. [U] [W] en sa qualité de caution solidaire devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail qui liait les parties par le jeu de la clause résolutoire sur le fondement des articles 7a et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- Prononcer l’expulsion de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et si besoin avec le concours de la force publiqe, en vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] à payer au requérant une provision de 1661.45 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025 conformément à l’article 7a et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et 849 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] à payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à ce que les lieux soient rendus disponibles, conformément à l’article 1240 du code civil ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] à payer la somme de 1000.00 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et les charges sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en résulte que M. et Mme [U] ont 5 enfants à charge. Le couple est bénéficiaire du RSA, de prestations sociales et d’une allocation logement.
Si le couple confirme avoir des impayés de loyers, il n’en comprendrait pas le montant. Ils affirment avoir repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois de septembre 2025 et avoir proposé un plan d’apurement aux bailleurs à hauteur de 50.00 € par mois qui l’auraient accepté. Le couple souhaite se maintenir dans le logement et un Accompagnement Social Lié au Logement pour la prévention des expulsions (ASLL) devrait être signé prochainement afin de s’assurer du montant de la dette à rembourser, de maintenir le paiement des loyers résiduels et de solliciter un FSL Maintien.

Après de nombreux renvois lors des audiences du 20 janvier 2026, 3 mars 2026 et 7 avril 2026 en raison d’une demande d’aide juridictionnelle en cours, l’affaire est retenue à celle du 19 mai 2026.

Lors de celle-ci, le conseil de M. [L] [I] et Mme [L] [K] indique que la dette locative s’élève à la somme de 3587.45 € mois de mai 2026 inclus, fait part de son opposition dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient demandés en raison d’un arriéré qui augmente et dépose.

Le conseil de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ne formule pas d’observations sur le montant de la dette locative. Il allègue qu’ils ont commencé à payer, sollicite l’octroi de délais de paiements les plus larges proposant dans un premier temps 50.00 € par mois en plus du loyer et charges courants puis 90.00 € à 95.00 € sur 36 mois. Il demande enfin le rejet de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et verse une attestation de paiement établie par la CAF en date du 20 janvier 2026 ainsi qu’un avis d’imposition de M. [U] [P] pour l’année 2024.

M. [U] [W], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Une note en délibéré est autorisée afin que la partie requérante transmette l’avis de réception par la CCAPEX de la signification du commandement de payer du 18 septembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 6 novembre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 20 janvier 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [L] [I] et Mme [L] [K] justifient de l’attestation de la transmission dématérialisée le 18 septembre 2025 par voie électronique via EXPLOC à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) du commandement de payer délivré le 18 septembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. [L] [I] et Mme [L] [K] apparaît recevable.


2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail conclu le 22 février 2025 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article XI) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer en date du 18 septembre 2025 pour la somme de 1663.32 € dont en principal 1496.45 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés visant cette clause a été signifié à M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U].

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 31 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs.


3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article XII) qui sera dès lors ordonnée.

Le conseil de M. [L] [I] et Mme [L] [K] lors de l’audience actualise le montant de la dette locative à la somme de 3587.45 € mois de mai 2026 et verse un décompte.

Le conseil de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ne formule pas d’observations sur le quantum des arriérés locatifs et n’en conteste pas le principe.

M. [U] [W], caution solidaire, non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette mais il s’est vu signifié le 29 septembre 2025 le commandement de payer en date du 18 septembre 2025.

En conséquence, M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] seront condamnés à titre provisionnel solidairement au paiement de la somme de 3587.45 mois de mai 2026 inclus au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.


4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 36 mois adaptant lors des débats leur proposition au regard de la dette locative se disant prêts à consentir finalement un effort de 90 à 95.00 € par mois en sus du loyer et des charges courantes. Ils versent à l’appui de cette demande une attestation de la CAF établie le 20 janvier 2026 relative aux prestations sociales perçues à divers titres par Mme [U] [M] pour les mois d’août à décembre 2025. Ils affirment par ailleurs avoir commencé à payer.

Le conseil de M. [L] [I] et Mme [L] [K] s’oppose à cette demande faisant observer que l’arriéré locatif a augmenté depuis l’introduction de l’instance.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir les ressources de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] qui proviennent exclusivement des aides sociales perçues de la CAF, l’importance de la dette locative laquelle s’est constituée rapidement après la prise à bail, du montant du loyer, l’absence d’apurement des arriérés, l’absence de paiement par l’APL de la part des loyers aux mois d’avril 2026 et mai 2026 de nature à aggraver la situation, leurs capacités dès lors à assumer l’intégralité des loyers et charges, il convient de constater à l’évidence l’impossibilité pour M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] de pouvoir respecter les délais qui leurs seraient accordés conformément à la loi, de ne pas y faire droit et de les en débouter.


5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsée en un lieu qu'elle désignera.

À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution solidaire seront également condamnés solidairement, au visa des articles cités supra et de la clause de solidarité incluse dans le bail, et par provision au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 800.00 €, charges comprises, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [L] [I] et Mme [L] [K] de l'occupation indue de leur bien et de son impossibilité de le relouer.


Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution, partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2025.


2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité au regard de la situation familiale et financière de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] commande que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [L] [I] et Mme [L] [K] seront déboutés de leur demande ainsi que de celle visant M. [U] [W] en sa qualité de caution solidaire.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2025 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part M. et Mme [L] [I] et [K] et d’autre part, M. [U] [P] et Mme [U] [M] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 8], [Localité 8] sont réunies à la date du 31 octobre 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution à payer à M. [L] [I] et Mme [L] [K] la somme de 3587.45 € (trois mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et quarante cinq centimes) mois de mai 2026 inclus au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTONS M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] de leur demande d’octroi de délais de paiement  ;

Dispositif

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [I] et Mme [L] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution à payer à M. [L] [I] et Mme [L] [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 800.00 € (huit cents euros) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution ;

DEBOUTONS M. [L] [I] et Mme [L] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le  QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]



Références :
N° RG 25/00621 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E33H6


MINUTE N°2026/ 419




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 04 Août 2026


[I] [L], [K] [L]

c/

[P] [U], [M] [S] épouse [U], [W] [U], 















Copie délivrée à
Me Stéphanie CARRIE

Copie exécutoire délivrée à
Me Murielle MOLINE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection




DEMANDEURS :

Monsieur [I] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [K] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 3]

Représentés par Me Murielle MOLINE, avocat au barreau de BEZIERS


DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [U]
né le 25 Juin 1989 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Madame [M] [S] épouse [U]
née le 10 Juillet 1990 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Représentés par Me Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [W] [U]
[Adresse 7]
[Localité 7]

non comparant ni représenté 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS, 

ORDONNANCE : 

contradictoire, et en premier ressort, 

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 19 mai 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit : 
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 22 février 2025 avec prise d’effet au même jour, M. et Mme [L] [I] et [K] ont donné en location à M. [U] [P] et Mme [U] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], [Localité 8] pour un loyer principal mensuel initial de 800.00 € charges comprises.

Par acte en date du même jour, M. [U] [W] s’est porté caution solidaire des locataires pour une durée déterminée et fin de l’engagement au 22 février 2031 avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion pour les obligations du bail à concurrence de 57600.00 € pour la période.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [I] et Mme [L] [K], selon acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 a fait signifier à M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1663.32 € dont en principal la somme de 1496.45 € au titre des arriérés locatifs, signifié à M. [U] [W] caution le 29 septembre 2025 par remise à son fils qui a accepté de recevoir l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [L] [I] et Mme [L] [K] ont assigné M. [U] [P], Mme [J] [M] épouse [U] et M. [U] [W] en sa qualité de caution solidaire devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail qui liait les parties par le jeu de la clause résolutoire sur le fondement des articles 7a et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
- Prononcer l’expulsion de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et si besoin avec le concours de la force publiqe, en vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] à payer au requérant une provision de 1661.45 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025 conformément à l’article 7a et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et 849 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] à payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à ce que les lieux soient rendus disponibles, conformément à l’article 1240 du code civil ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] à payer la somme de 1000.00 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et les charges sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en résulte que M. et Mme [U] ont 5 enfants à charge. Le couple est bénéficiaire du RSA, de prestations sociales et d’une allocation logement.
Si le couple confirme avoir des impayés de loyers, il n’en comprendrait pas le montant. Ils affirment avoir repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois de septembre 2025 et avoir proposé un plan d’apurement aux bailleurs à hauteur de 50.00 € par mois qui l’auraient accepté. Le couple souhaite se maintenir dans le logement et un Accompagnement Social Lié au Logement pour la prévention des expulsions (ASLL) devrait être signé prochainement afin de s’assurer du montant de la dette à rembourser, de maintenir le paiement des loyers résiduels et de solliciter un FSL Maintien.

Après de nombreux renvois lors des audiences du 20 janvier 2026, 3 mars 2026 et 7 avril 2026 en raison d’une demande d’aide juridictionnelle en cours, l’affaire est retenue à celle du 19 mai 2026.

Lors de celle-ci, le conseil de M. [L] [I] et Mme [L] [K] indique que la dette locative s’élève à la somme de 3587.45 € mois de mai 2026 inclus, fait part de son opposition dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient demandés en raison d’un arriéré qui augmente et dépose.

Le conseil de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ne formule pas d’observations sur le montant de la dette locative. Il allègue qu’ils ont commencé à payer, sollicite l’octroi de délais de paiements les plus larges proposant dans un premier temps 50.00 € par mois en plus du loyer et charges courants puis 90.00 € à 95.00 € sur 36 mois. Il demande enfin le rejet de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et verse une attestation de paiement établie par la CAF en date du 20 janvier 2026 ainsi qu’un avis d’imposition de M. [U] [P] pour l’année 2024.

M. [U] [W], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Une note en délibéré est autorisée afin que la partie requérante transmette l’avis de réception par la CCAPEX de la signification du commandement de payer du 18 septembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 6 novembre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 20 janvier 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [L] [I] et Mme [L] [K] justifient de l’attestation de la transmission dématérialisée le 18 septembre 2025 par voie électronique via EXPLOC à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) du commandement de payer délivré le 18 septembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. [L] [I] et Mme [L] [K] apparaît recevable.


2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail conclu le 22 février 2025 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article XI) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer en date du 18 septembre 2025 pour la somme de 1663.32 € dont en principal 1496.45 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés visant cette clause a été signifié à M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U].

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 31 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs.


3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article XII) qui sera dès lors ordonnée.

Le conseil de M. [L] [I] et Mme [L] [K] lors de l’audience actualise le montant de la dette locative à la somme de 3587.45 € mois de mai 2026 et verse un décompte.

Le conseil de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ne formule pas d’observations sur le quantum des arriérés locatifs et n’en conteste pas le principe.

M. [U] [W], caution solidaire, non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette mais il s’est vu signifié le 29 septembre 2025 le commandement de payer en date du 18 septembre 2025.

En conséquence, M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] seront condamnés à titre provisionnel solidairement au paiement de la somme de 3587.45 mois de mai 2026 inclus au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.


4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 36 mois adaptant lors des débats leur proposition au regard de la dette locative se disant prêts à consentir finalement un effort de 90 à 95.00 € par mois en sus du loyer et des charges courantes. Ils versent à l’appui de cette demande une attestation de la CAF établie le 20 janvier 2026 relative aux prestations sociales perçues à divers titres par Mme [U] [M] pour les mois d’août à décembre 2025. Ils affirment par ailleurs avoir commencé à payer.

Le conseil de M. [L] [I] et Mme [L] [K] s’oppose à cette demande faisant observer que l’arriéré locatif a augmenté depuis l’introduction de l’instance.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir les ressources de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] qui proviennent exclusivement des aides sociales perçues de la CAF, l’importance de la dette locative laquelle s’est constituée rapidement après la prise à bail, du montant du loyer, l’absence d’apurement des arriérés, l’absence de paiement par l’APL de la part des loyers aux mois d’avril 2026 et mai 2026 de nature à aggraver la situation, leurs capacités dès lors à assumer l’intégralité des loyers et charges, il convient de constater à l’évidence l’impossibilité pour M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] de pouvoir respecter les délais qui leurs seraient accordés conformément à la loi, de ne pas y faire droit et de les en débouter.


5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsée en un lieu qu'elle désignera.

À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution solidaire seront également condamnés solidairement, au visa des articles cités supra et de la clause de solidarité incluse dans le bail, et par provision au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 800.00 €, charges comprises, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [L] [I] et Mme [L] [K] de l'occupation indue de leur bien et de son impossibilité de le relouer.


Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution, partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2025.


2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité au regard de la situation familiale et financière de M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] commande que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [L] [I] et Mme [L] [K] seront déboutés de leur demande ainsi que de celle visant M. [U] [W] en sa qualité de caution solidaire.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2025 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part M. et Mme [L] [I] et [K] et d’autre part, M. [U] [P] et Mme [U] [M] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 8], [Localité 8] sont réunies à la date du 31 octobre 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution à payer à M. [L] [I] et Mme [L] [K] la somme de 3587.45 € (trois mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et quarante cinq centimes) mois de mai 2026 inclus au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTONS M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] de leur demande d’octroi de délais de paiement  ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [P] et Mme [S] [M] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [I] et Mme [L] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution à payer à M. [L] [I] et Mme [L] [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 800.00 € (huit cents euros) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [U] [P], Mme [S] [M] épouse [U] et M. [U] [W] caution ;

DEBOUTONS M. [L] [I] et Mme [L] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le  QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T19:09:46.358Z.