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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP REFERES inf 10.000€, 4 août 2026, n° 26/00161

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022, M. [P] [C] a donné à bail à M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 703.00 € outre 20.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [C] [G], selon acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025 a fait signifier à M. [E] [H] et Mme [O] [T] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personnes, pour un montant de 2093.87 € dont en principal la somme de 1903.61 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [P] [C] a assigné M. [E] [H] et Mme [O] [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties ;
- Constater en conséquence la résiliation judiciaire du bail ;
- Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sans droit ni titre ;
- Ordonner l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant la somme provisionnelle de 4089.65 € représentant le montant des loyers et charges impayés selon relevé de comptes actualisé à la date du 15 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de la présente assignation , à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir ;
- Juger qu’il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] en un lieu désigné par ces derniers, et à défaut juger que les dits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix des requérants et aux frais, risques et périls exclusifs des requis avec sommation pour ces derniers d’avoir à les retirer ;
- Juger subsidiairement dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis, qu’ à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et juger qu’en pareille hypothèse ils seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant la somme de 1000.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant les entiers dépens ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ne s’étant pas présentés aux rendez-vous fixés par le travailleur social.

A l’audience du 19 mai 2026 lors de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [P] [C] actualise la dette locative à la somme de 6143.33 € au 5 mai 2026, confirme solliciter la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, maintient l’intégralité de ses demandes et dépose.

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 23 mars 2026 soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mai 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [P] [C] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 10 septembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. M. [P] [C] apparaît recevable.


2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail de location conclu le 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022 contient une clause résolutoire de plein droit (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2025 à M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] pour la somme de 2093.87 € dont 1903.61 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 9 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs.


3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] seront également condamnés solidairement au visa des articles et de la clause de solidarité cités infra au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 805.26 €, charges comprises, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à leur départ effectif des lieux.
Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [P] [C] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article VII) qui sera dès lors ordonnée. 

Le conseil de M. [P] [C] indique à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 6143.33 € au 5 mai 2026 inclus et produit le décompte du compte client. 

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K], non comparants ni représentés, n’apportent de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] seront condamnés solidairement et par provision au paiement de la somme de 6143.33 € au titre des arriérés locatifs.


Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.


Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 €.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022 entre d’une part M. [P] [C] et d’autre part M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 novembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

Dispositif

ORDONNONS en conséquence à M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation à compter du 9 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation au montant du loyer initial soit la somme de 805.26 € (huit cent cinq euros et vingt-six centimes) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement et par provision M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à verser à M. [P] [C] la somme de 6143.33 € (six mille cent quarante trois euros et trente trois centimes) arrêtée au 5 mai 2026 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]



Références :
N° RG 26/00161 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E37TI


MINUTE N°2026/ 444




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 04 Août 2026


[C] [P]

c/

[T] [K] [O], [C] [E]















Copie délivrée à
prefecture

Copie exécutoire délivrée à
Me Alain DE ANGELIS

Le



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection





DEMANDEUR :

Monsieur [C] [P]
né le 20 Avril 1959 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE


DÉFENDEURS :

Madame [T] [K] [O]
née le 25 Mai 1974 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [C] [E]
né le 07 Janvier 1967 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparants ni représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS, 


ORDONNANCE : 

réputée contradictoire, et en premier ressort, 

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 19 mai 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit : 





RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022, M. [P] [C] a donné à bail à M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 703.00 € outre 20.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [C] [G], selon acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025 a fait signifier à M. [E] [H] et Mme [O] [T] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personnes, pour un montant de 2093.87 € dont en principal la somme de 1903.61 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [P] [C] a assigné M. [E] [H] et Mme [O] [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties ;
- Constater en conséquence la résiliation judiciaire du bail ;
- Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sans droit ni titre ;
- Ordonner l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant la somme provisionnelle de 4089.65 € représentant le montant des loyers et charges impayés selon relevé de comptes actualisé à la date du 15 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de la présente assignation , à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir ;
- Juger qu’il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] en un lieu désigné par ces derniers, et à défaut juger que les dits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix des requérants et aux frais, risques et périls exclusifs des requis avec sommation pour ces derniers d’avoir à les retirer ;
- Juger subsidiairement dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis, qu’ à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et juger qu’en pareille hypothèse ils seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant la somme de 1000.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à payer au requérant les entiers dépens ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ne s’étant pas présentés aux rendez-vous fixés par le travailleur social.

A l’audience du 19 mai 2026 lors de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [P] [C] actualise la dette locative à la somme de 6143.33 € au 5 mai 2026, confirme solliciter la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, maintient l’intégralité de ses demandes et dépose.

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 23 mars 2026 soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mai 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [P] [C] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 10 septembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. M. [P] [C] apparaît recevable.


2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail de location conclu le 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022 contient une clause résolutoire de plein droit (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2025 à M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] pour la somme de 2093.87 € dont 1903.61 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 9 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs.


3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] seront également condamnés solidairement au visa des articles et de la clause de solidarité cités infra au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 805.26 €, charges comprises, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à leur départ effectif des lieux.
Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [P] [C] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article VII) qui sera dès lors ordonnée. 

Le conseil de M. [P] [C] indique à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 6143.33 € au 5 mai 2026 inclus et produit le décompte du compte client. 

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K], non comparants ni représentés, n’apportent de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] seront condamnés solidairement et par provision au paiement de la somme de 6143.33 € au titre des arriérés locatifs.


Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.


Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 €.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022 entre d’une part M. [P] [C] et d’autre part M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 novembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation à compter du 9 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation au montant du loyer initial soit la somme de 805.26 € (huit cent cinq euros et vingt-six centimes) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement et par provision M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] à verser à M. [P] [C] la somme de 6143.33 € (six mille cent quarante trois euros et trente trois centimes) arrêtée au 5 mai 2026 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [C] et Mme [O] [T] [K] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T19:10:57.248Z.