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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP REFERES inf 10.000€, 4 août 2026, n° 26/00105

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 15 décembre 2024 avec prise d’effet au même jour, M. [F] [T] [Z] a donné à bail à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] maison à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer principal mensuel initial de 1580.00 € et 30.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [T] [Z], selon acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025 a fait signifier à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personnes, pour un montant de 3322.63 € dont en principal la somme de 3220.00 € au titre des arriérés locatifs

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [F] [T] [Z] a assigné M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater que M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] n’ont pas réglé les causes des commandements de payer les loyers et charges ;
- Constater en conséquence que les conditions d’acquisdition de la clause résolutoire figurant au bail conclus le 15 décembre 2025 entre M. [F] [T] et M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] sont réunies ;
- Ordonner en conséquence à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé ;
-Ordonner l’expulsion de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avoir le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;
- Dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus soit la somme de 1610.00 et ce jusqu’à libération complète des lieux ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] la somme de 6597.44 € au titre des loyers et charges dus arrêtés au 3 février 2026 sauf à parfaire le jour de l’audience ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer en date du 22 décembre 2025, actes préalables indispensables à la présente procédure ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] la somme de 1000.00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 08/03/2011 portant modification du décret du 12/12/1996 n°96/1080 devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 ;
 
Aucun diagnostic social et financier n’ a été établi M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ne s’étant pas rendus au rendez-vous que leur avait donné le travailleur social le 16 avril 2026.

A l’audience du 19 mai 2026 lors de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [F] [T] [Z] indique que la dette locative s’élève à la somme de 11468.78 € au 5 mai 2026, qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers et des charges. Il formule une opposition à l’octroi de délais de paiements dans l’hypothèse d’une demande de la partie adverse et dépose.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] comparaissent. Ils font part de leur accord sur le montant de cette dette locative due à un fort loyer. Ils expliquent qu’ils ont changé d’agence et avoir eu un contrôle fiscal et une perte sèche. Ils souhaitent rester dans la maison et propose un échéancier en trois fois alléguant avoir un rendez-vous avec leur banque sans autres précisions.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 26 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mai 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [T] [Z] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 23 décembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. [F] [T] [Z] apparaît recevable.


2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail conclu le 15 décembre 2024 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et mentionnant un délai de six semaines a été signifié le 22 décembre 2025 à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] pour la somme de 3322.63 € dont en principal 3220.00 € au titre des arriérés locatifs.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 3 février 2026 au titre des arriérés locatifs.


3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article VII) qui sera dès lors ordonnée.

Le conseil de M. [F] [T] indique à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 11468.78 € 5 mai 2026 inclus et produit le décompte du compte client.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W], comparants, ne contestent ni le principe ni le montant des arriérés locatifs qu’ils doivent .

En conséquence, M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] seront condamnés solidairement et par provision au paiement de la somme de 11468.78 € au titre des arriérés locatifs.


4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Lors des débats M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] proposent un échéancier en trois fois sans autres précisions pour apurer leur dette locative alléguant avoir un rendez-vous avec leur banque.

Le conseil de M. [F] [T] [Z] s’oppose à cette demande faisant valoir que le paiement des loyers et charges n’a pas repris.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir l’absence de tous justificatifs de ressources de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] et de fait de leur capacité à honorer un plan d’apurement dont ils ne formulent aucune proposition concrète hormis des allégations sur leur volonté de rembourser leur dette en trois fois, l’absence de tout paiement de loyers et charges depuis le 1er novembre 2025, l’importance des arriérés locatifs, l’opposition du bailleur, il convient de rejeter la demande de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W], celle-ci n’étant pas à l’évidence ni concrète ni réaliste.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] en seront en conséquence déboutés.


5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] seront également condamnés solidairement au visa des articles et de la clause de solidarité cités supra et à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 1623.78 €, charges comprises, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [F] [T] [Z] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


Sur l’exécution forcée

M. [F] [T] [Z] sollicite dans ses prétentions à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir de voir ordonner l’exécution forcée .

Toutefois il ne rapporte pas la preuve d’un défaut prévisible de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] .

En conséquence M. [F] [T] [Z] sera débouté de sa demande.


Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris uniquement le coût du commandement de payer du 22 décembre 2025 mentionnant un délai de six semaines et non celui du même jour mentionnant un délai de deux mois.


2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 300 €.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2024 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part M. [F] [T] [Z] et d’autre part M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] concernant une maison à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 février 2026 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] [Z] la somme de 11468.78 € (onze mille quatre cent soixante huit euros et soixante dix huit centimes) arrêtée au 5 mai 2026 au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTONS M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] de leur demande d’octroi de délais de paiement ;

Dispositif

ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [T] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 1623.78 € (mille six cent vingt-trois euros et soixante dix-huit centimes) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 décembre 2025;

DEBOUTONS M. [F] [T] [Z] de sa demande d’exécution forcée de la présente ordonnance de référé et du surplus ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le  QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge des référés,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BEZIERS
[Adresse 1]
[Localité 1]



Références :
N° RG 26/00105 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E362X


MINUTE N°2026/ 436




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 04 Août 2026


[T] [Z] [F]

c/

[G] [Y], [C] [W] [E]















Copie délivrée à
Monsieur [G] [Y]
Madame [C] [W] [E]
prefecture

Copie exécutoire délivrée à
Me Frédéric SIMON

Le



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection





DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Z] [F]
né le 20 Juillet 1967 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS


DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [Y]
né le 29 Novembre 1989 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparant en personne

Madame [C] [W] [E]
née le 25 Avril 1989 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS, 


ORDONNANCE : 

contradictoire, et en premier ressort, 

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 19 mai 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit : 





RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 15 décembre 2024 avec prise d’effet au même jour, M. [F] [T] [Z] a donné à bail à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] maison à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer principal mensuel initial de 1580.00 € et 30.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [T] [Z], selon acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025 a fait signifier à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personnes, pour un montant de 3322.63 € dont en principal la somme de 3220.00 € au titre des arriérés locatifs

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [F] [T] [Z] a assigné M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater que M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] n’ont pas réglé les causes des commandements de payer les loyers et charges ;
- Constater en conséquence que les conditions d’acquisdition de la clause résolutoire figurant au bail conclus le 15 décembre 2025 entre M. [F] [T] et M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] sont réunies ;
- Ordonner en conséquence à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé ;
-Ordonner l’expulsion de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avoir le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;
- Dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus soit la somme de 1610.00 et ce jusqu’à libération complète des lieux ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] la somme de 6597.44 € au titre des loyers et charges dus arrêtés au 3 février 2026 sauf à parfaire le jour de l’audience ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer en date du 22 décembre 2025, actes préalables indispensables à la présente procédure ;
- Condamner à titre provisionnel solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] la somme de 1000.00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 08/03/2011 portant modification du décret du 12/12/1996 n°96/1080 devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 ;
 
Aucun diagnostic social et financier n’ a été établi M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ne s’étant pas rendus au rendez-vous que leur avait donné le travailleur social le 16 avril 2026.

A l’audience du 19 mai 2026 lors de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [F] [T] [Z] indique que la dette locative s’élève à la somme de 11468.78 € au 5 mai 2026, qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers et des charges. Il formule une opposition à l’octroi de délais de paiements dans l’hypothèse d’une demande de la partie adverse et dépose.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] comparaissent. Ils font part de leur accord sur le montant de cette dette locative due à un fort loyer. Ils expliquent qu’ils ont changé d’agence et avoir eu un contrôle fiscal et une perte sèche. Ils souhaitent rester dans la maison et propose un échéancier en trois fois alléguant avoir un rendez-vous avec leur banque sans autres précisions.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 26 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mai 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [T] [Z] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 23 décembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. [F] [T] [Z] apparaît recevable.


2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail conclu le 15 décembre 2024 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges après un délai de six semaines au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et mentionnant un délai de six semaines a été signifié le 22 décembre 2025 à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] pour la somme de 3322.63 € dont en principal 3220.00 € au titre des arriérés locatifs.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 3 février 2026 au titre des arriérés locatifs.


3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article VII) qui sera dès lors ordonnée.

Le conseil de M. [F] [T] indique à l’audience que la dette locative s’élève à la somme de 11468.78 € 5 mai 2026 inclus et produit le décompte du compte client.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W], comparants, ne contestent ni le principe ni le montant des arriérés locatifs qu’ils doivent .

En conséquence, M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] seront condamnés solidairement et par provision au paiement de la somme de 11468.78 € au titre des arriérés locatifs.


4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Lors des débats M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] proposent un échéancier en trois fois sans autres précisions pour apurer leur dette locative alléguant avoir un rendez-vous avec leur banque.

Le conseil de M. [F] [T] [Z] s’oppose à cette demande faisant valoir que le paiement des loyers et charges n’a pas repris.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir l’absence de tous justificatifs de ressources de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] et de fait de leur capacité à honorer un plan d’apurement dont ils ne formulent aucune proposition concrète hormis des allégations sur leur volonté de rembourser leur dette en trois fois, l’absence de tout paiement de loyers et charges depuis le 1er novembre 2025, l’importance des arriérés locatifs, l’opposition du bailleur, il convient de rejeter la demande de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W], celle-ci n’étant pas à l’évidence ni concrète ni réaliste.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] en seront en conséquence déboutés.


5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] seront également condamnés solidairement au visa des articles et de la clause de solidarité cités supra et à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 1623.78 €, charges comprises, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [F] [T] [Z] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


Sur l’exécution forcée

M. [F] [T] [Z] sollicite dans ses prétentions à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir de voir ordonner l’exécution forcée .

Toutefois il ne rapporte pas la preuve d’un défaut prévisible de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] .

En conséquence M. [F] [T] [Z] sera débouté de sa demande.


Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris uniquement le coût du commandement de payer du 22 décembre 2025 mentionnant un délai de six semaines et non celui du même jour mentionnant un délai de deux mois.


2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 300 €.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2024 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part M. [F] [T] [Z] et d’autre part M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] concernant une maison à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 février 2026 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] [Z] la somme de 11468.78 € (onze mille quatre cent soixante huit euros et soixante dix huit centimes) arrêtée au 5 mai 2026 au titre de l’arriéré locatif ;

DEBOUTONS M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] de leur demande d’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [T] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] à payer à M. [F] [T] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 1623.78 € (mille six cent vingt-trois euros et soixante dix-huit centimes) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 décembre 2025;

DEBOUTONS M. [F] [T] [Z] de sa demande d’exécution forcée de la présente ordonnance de référé et du surplus ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [G] et Mme [E] [C] [W] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le  QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge des référés,

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T19:10:39.536Z.