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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Chambre des référés, 19 août 2026, n° 26/00274

Désigne un expert ou un autre technicienDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 8 novembre 2010, la SARL LA CONFIANCE a cédé à la SAS CAP un bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 4] à Saint-Pierre, conclu le 8 mars 2007 avec la SCI MORENA.

Se plaignant de l’inondation du magasin par un refoulement des eaux usées, la SAS CAP a obtenu, par ordonnance sur requête du 9 juillet 2026, l’autorisation d’assigner à bref délai la SCI MORENA et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q], pris en la personne de son syndic la SARL [B], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2026, la SAS CAP a assigné la SCI MORENA et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q], pris en la personne de son syndic la SARL [B], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 

Dans ses dernières écritures, elle demande au juge des référés de : 
Condamner in solidum les défendeurs à effectuer les travaux de réparation du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et notamment en le raccordant au tout-à-l’égout dans un délai de 15 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.Subsidiairement, ordonner une expertise aux frais exclusifs des défendeurs avec pour mission d’identifier l’origine des désordres subis par la société CAP, de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier, d’en chiffer les coûts et de chiffrer les préjudices subis par la société CAP. Ordonner la consignation en compte séquestre ouvert par Me [H] [K] auprès de la CARPA de [Localité 6] des loyers, charges et accessoire dus à la société MORENA, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à l’achèvement des travaux.Condamner in solidum les défendeurs, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 8.595 euros HT au titre du préjudice subi.Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens dont distraction ordonnée au profit de la SELARL [K], BOURBON, & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
Elle expose qu’un important refoulement des eaux usées provenant des étages supérieurs a inondé le magasin le 13 juin 2026, la contraignant à suspendre son activité. Elle explique avoir fait intervenir la société TECHNOLOGIE RESEAU, le 19 juin 2026, laquelle a constaté l’absence de raccordement du réseau d’évacuation au tout-à-l’égout et l’impossibilité d’accéder au regard afin de réaliser un curage. Elle ajoute qu’une fuite de la canalisation située dans le mur entraine l’infiltration d’excréments dans la cloison. 

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q] soulève l’irrecevabilité de la demande de raccordement au réseau d’évacuation, le rejet des demandes et la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Il expose avoir mandaté la société VIDANGE OI puis la société TECHNOLOGIE RESEAU, dont l’intervention aurait duré plusieurs jours, en raison de la localisation des regards d’accès à la fosse septique, situés sous la dalle béton d’un salon de coiffure. Elle précise que les travaux ont permis de mettre un terme aux désordres invoqués. 

La SCI MORENA réclame le rejet de l’ensemble des demandes et la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Elle expose que les désordres appellent une investigation technique contradictoire à défaut de connaitre la propriété de chaque canalisation et du regard, le caractère privatif ou commun des ouvrages, la cause exacte du désordre, la nature exacte des travaux et leurs coûts. 

Elle indique, s’agissant du raccordement au réseau public, que la SAS CAP ne démontre pas la mise en service d’un réseau public de collecte accessible, l’absence d’exonération, les prescriptions techniques de la collectivité compétente, l’absence de raccordement effectif et la personne légalement tenue de réaliser les travaux. 

S’agissant de la demande de consignation des loyers, elle fait valoir que la consignation sollicitée nécessite de démontrer la privation totale de jouissance du bien. Elle précise, à cet égard, que la SAS CAP ne démontre ni fermeture administrative ni interdiction d’accueillir du public ni impossibilité totale, durable et objective d’exploiter l’ensemble du local. 

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour le surplus et un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 19 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir du preneur à bail

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu des articles 31 et 32 dudit code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande de raccordement de la résidence au réseau d’assainissement collectif formulée par la société CAP, cette dernière n’ayant, selon lui, pas qualité pour introduire une telle demande. 

Cependant, la SAS CAP justifie son intérêt à agir par les désordres subis, qu’elle impute à l’absence de raccordement de l’immeuble au tout-à-l’égout, étant pas ailleurs observé qu’aucune disposition légale n’attribue le droit d’agir aux seuls propriétaires d’un bien touché par des désordres. 

En conséquence, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires. 

Sur la demande visant à effectuer des travaux de réparation du réseau d’évacuation 

Les pouvoirs du juge des référés sont strictement définis aux article 834 et 835 du Code de procédure civile qui déterminent son office soit par référence à la nature des mesures qu'il est en son pouvoir de prescrire, en lui attribuant la faculté d'ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état, lorsqu'il s'agit de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite, soit, par la nécessité d'agir en urgence, pour prendre des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation ou au contraire que justifie l'existence d'un différend. 

La loi l'autorise également à accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui constitue directement ou indirectement une violation manifeste d’une règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date où il prononce sa décision. 

Par ailleurs, bien que l’article 835 soit applicable même en présence d’une contestation sérieuse, le défaut de preuve évidente quant à l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, la société CAP réclame la condamnation des défendeurs in solidum, sous astreinte, à effectuer les travaux de réparation du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et notamment en le raccordant au tout-à-l’égout. Elle indique que des travaux de vidange et de création de regards pour accéder à la fosse septique ont été réalisés, mais qu’ils ne remédient pas à la cause des désordres, à savoir l’absence de raccordement du réseau d’évacuation des eaux usées au tout-à-l’égout. 

Elle produit à l’appui de ses allégations :
un procès-verbal de commissaire de justice du 2 juillet 2026 constant qu’une odeur pestilentielle se dégage du coffrage situé face aux cabines d’essayage, que les parois et le sol, à l’intérieur de ce coffrage, présente du liquide, que le coffrage de l’évacuation situé dans les toilettes et endommagé, que la cuvette est absente et l’évacuation bouchonnée par un sac poubelle. un rapport de la société TECHNOLOGIE RESEAUX du 19 juin 2026 indiquant qu’il est nécessaire de rendre accessible le regard sous la rampe d’entrée du salon de coiffure. 
Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux visant à mettre un terme au problème de refoulement des eaux usées ont été réalisés et qu’aucune canalisation du mur n’était défectueuse. 

Elle produit un rapport d’intervention de la société TECHNOLOGIE RESEAUX indiquant que le 6 juillet une vidange de la fosse a été réalisée ainsi que des travaux pour la mise en place de regards sur le premier et deuxième bassin. Elle conclut que la résidence n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement et qu’elle fonctionne toujours au moyen d’une fosse toutes eaux, précisant que cette dernière étant située sous un local commercial, le raccordement de la résidence au réseau public apparait techniquement contraignant. Elle recommande, à défaut, de mettre en place un entretien période de l’installation. 

Il résulte de ces éléments que la persistance des nuisances après l’intervention de la société TECHNOLOGIE RESEAUX, le 6 juillet 2026, n’est pas établie de sorte que la SAS CAP ne démontre pas l’existence d’un trouble actuel. 

En outre, les pièces produites révèlent une contestation sérieuse quant aux mesures propres à remédier aux désordres, aucun des éléments techniques versés ne permettant d’établir que le raccordement de l’immeuble au réseau public constitue la seule solution technique réalisable. Au contraire, le rapport de la société TECHNOLOGIE RESEAUX préconise une solution alternative consistant en un entretien régulier de l’installation existante. 

Dans ces conditions, il n’y a lieu à référé de ce chef. 

Sur la demande de consignation du loyer en compte séquestre

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d'ordonner un séquestre conformément aux dispositions de l'article 1961 du code civil, selon lequel la justice peut notamment ordonner le séquestre "3° Des choses qu'un débiteur offre pour sa libération ", dans les conditions des articles 834 et 835 du code civil.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment retenu, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que les désordres invoqués persistent à la suite des travaux réalisés le 6 juillet 2026 de sorte que la demanderesse ne justifie ni de l’urgence ni de l’existence d’un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent. 

La société CAP ne rapportant aucun élément permettant de satisfaire aux exigences des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il n’y a lieu à référé de ce chef. 

Sur la demande d’expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Les éléments produits par la société CAP, notamment le procès-verbal de commissaire de justice du 2 juillet 2026 et le témoignage de Mme [O], mettent suffisamment en relief l'existence d'un litige d'ordre technique.

En l'état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l'article 145 du Code de procédure civile est établi. La mesure d'instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. 

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2 que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la société CAP sollicite la condamnation in solidum des défendeurs, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 8.595 euros HT au titre du préjudice subi. Elle indique avoir subi une perte de chiffre d’affaires de 8.334 euros en raison de l’impossibilité de poursuivre son activité et avoir exposé des frais pour la dépose des toilettes à hauteur de 595 euros. 

Elle produit une facture de la société ADT MULTISERVICES et une attestation de chiffre d’affaires du 16 juillet 2026.

Toutefois, le juge des référés ne saurait, à ce stade de la procédure, sans se contredire ni trancher une contestation sérieuse, imputer le coût de la dépose des toilettes aux parties défenderesse sans disposer des éléments techniques, que seule l’expertise pourra lui apporter, lui permettant de savoir si cette dépose était nécessaire et, le cas échéant, d’éclairer la question des responsabilités respectives. Dès lors, la demanderesse ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable de remboursement de la dépose des toilettes par les défendeurs.

En outre, la société CAP ne produit aucune pièce établissant qu’elle a effectivement été contrainte de cesser ou suspendre son activité en raison des désordres invoqués ni que la baisse de chiffre d’affaires alléguée résulterait de ces désordres. 

Dans ces conditions, l’obligation de réparation dont se prévaut la société CAP est sérieusement contestable et il n’y a lieu à référé de ce chef. 


Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse. 

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, l'avance des frais de l'expertise sera mise à la seule charge de la société CAP, demanderesse à la mesure d’instruction, dès lors qu’il appartient à la partie qui sollicite une telle mesure d’en assurer l’exécution effective par la consignation de la provision fixée, à défaut de laquelle la désignation de l’expert serait susceptible de devenir caduque.

A ce stade, l’équité ne commande pas de condamner quiconque au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Barthélémy Hennuyer, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, 

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent par provision, 

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q], pris en la personne de son syndic la SARL [B].

Ordonnons une mesure d'expertise et désignons en qualité d'expert : M. [W] [A], [Adresse 5] – [Localité 7], 06.92.48.73.35.

Lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

Décrire les désordres listés dans l'assignation ou les pièces et écritures des parties, préciser leur importance ; indiquer s’ils trouvent leur origine dans les parties communes ou privatives.
Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d'entretien ou toute autre cause.
Dire si les travaux de reprise ont permis de remédier efficacement aux désordres initiaux ou si des désordres persistent, sont réapparus ou se sont aggravés.
Fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera saisie de déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées.
Proposer les travaux de reprise nécessaires, chiffrer leur coût.
Préciser la nature et l'importance des préjudices matériels, physiques ou moraux subis par chacun des demandeurs et proposer une base d'évaluation.
A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties.
Constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'aviser le juge chargé du contrôle des expertises qui pourra homologuer un accord conclu entre les parties et mettant fin à tout ou partie du litige objet de l'expertise judiciaire.
De manière plus générale, rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au juge du fond susceptible d'être saisi d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices ayant pu être subis.
Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra : 

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise.
Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés, ainsi que les pièces dont les parties entendent faire état, consigner leurs dires. 
Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis.
À l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations. L'actualiser ensuite dans le meilleur délai:

En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations.En indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu'il fixera.En les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s'en déduisent.En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.
Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse.N° RG 26/00274 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBPN3 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 19 Août 2026

Rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Disons qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux.

Fixons à la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la SAS CAP à la Régie du tribunal judiciaire de Saint-Pierre dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision.

Rappelons que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme.

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet.

Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d'instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code.

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle.

Rejetons les demandes tendant à effectuer des travaux de réparation du réseau d’évacuation, au paiement d’une provision et au séquestre des loyers.

Rejetons les autres demandes.

Dispositif

Laissons les dépens à la charge de la SAS CAP.

Rejetons les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. 

Rappelons que :

le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise.
la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès.
Rappelons que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.


La présente décision a été signée par Barthélémy HENNUYER, vice-président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré. 

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 

DU : 19 Août 2026

N° RG 26/00274 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBPN3
NAC : 30Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 19 AOUT 2026

S.A.S. CAP
C/
Syndic. de copro. [L] [Q], représenté par son syndic en exercice la société [B], S.C.I. MORENA

DEMANDERESSE :

S.A.S. CAP
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE :

Syndic. de copro. [L] [Q], représenté par son syndic en exercice la société [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.C.I. MORENA
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Barthélémy HENNUYER
Greffier : Maryline SERMANDE

Audience Publique du : 22 Juillet 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 19 Août 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Barthélémy HENNUYER, vice-président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Amandine JAN, Maître Normane OMARJEE, Maître Alicia BUSTO le :


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 8 novembre 2010, la SARL LA CONFIANCE a cédé à la SAS CAP un bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 4] à Saint-Pierre, conclu le 8 mars 2007 avec la SCI MORENA.

Se plaignant de l’inondation du magasin par un refoulement des eaux usées, la SAS CAP a obtenu, par ordonnance sur requête du 9 juillet 2026, l’autorisation d’assigner à bref délai la SCI MORENA et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q], pris en la personne de son syndic la SARL [B], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2026, la SAS CAP a assigné la SCI MORENA et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q], pris en la personne de son syndic la SARL [B], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre. 

Dans ses dernières écritures, elle demande au juge des référés de : 
Condamner in solidum les défendeurs à effectuer les travaux de réparation du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et notamment en le raccordant au tout-à-l’égout dans un délai de 15 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.Subsidiairement, ordonner une expertise aux frais exclusifs des défendeurs avec pour mission d’identifier l’origine des désordres subis par la société CAP, de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier, d’en chiffer les coûts et de chiffrer les préjudices subis par la société CAP. Ordonner la consignation en compte séquestre ouvert par Me [H] [K] auprès de la CARPA de [Localité 6] des loyers, charges et accessoire dus à la société MORENA, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à l’achèvement des travaux.Condamner in solidum les défendeurs, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 8.595 euros HT au titre du préjudice subi.Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens dont distraction ordonnée au profit de la SELARL [K], BOURBON, & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
Elle expose qu’un important refoulement des eaux usées provenant des étages supérieurs a inondé le magasin le 13 juin 2026, la contraignant à suspendre son activité. Elle explique avoir fait intervenir la société TECHNOLOGIE RESEAU, le 19 juin 2026, laquelle a constaté l’absence de raccordement du réseau d’évacuation au tout-à-l’égout et l’impossibilité d’accéder au regard afin de réaliser un curage. Elle ajoute qu’une fuite de la canalisation située dans le mur entraine l’infiltration d’excréments dans la cloison. 

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q] soulève l’irrecevabilité de la demande de raccordement au réseau d’évacuation, le rejet des demandes et la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Il expose avoir mandaté la société VIDANGE OI puis la société TECHNOLOGIE RESEAU, dont l’intervention aurait duré plusieurs jours, en raison de la localisation des regards d’accès à la fosse septique, situés sous la dalle béton d’un salon de coiffure. Elle précise que les travaux ont permis de mettre un terme aux désordres invoqués. 

La SCI MORENA réclame le rejet de l’ensemble des demandes et la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Elle expose que les désordres appellent une investigation technique contradictoire à défaut de connaitre la propriété de chaque canalisation et du regard, le caractère privatif ou commun des ouvrages, la cause exacte du désordre, la nature exacte des travaux et leurs coûts. 

Elle indique, s’agissant du raccordement au réseau public, que la SAS CAP ne démontre pas la mise en service d’un réseau public de collecte accessible, l’absence d’exonération, les prescriptions techniques de la collectivité compétente, l’absence de raccordement effectif et la personne légalement tenue de réaliser les travaux. 

S’agissant de la demande de consignation des loyers, elle fait valoir que la consignation sollicitée nécessite de démontrer la privation totale de jouissance du bien. Elle précise, à cet égard, que la SAS CAP ne démontre ni fermeture administrative ni interdiction d’accueillir du public ni impossibilité totale, durable et objective d’exploiter l’ensemble du local. 

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour le surplus et un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 19 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir du preneur à bail

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu des articles 31 et 32 dudit code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande de raccordement de la résidence au réseau d’assainissement collectif formulée par la société CAP, cette dernière n’ayant, selon lui, pas qualité pour introduire une telle demande. 

Cependant, la SAS CAP justifie son intérêt à agir par les désordres subis, qu’elle impute à l’absence de raccordement de l’immeuble au tout-à-l’égout, étant pas ailleurs observé qu’aucune disposition légale n’attribue le droit d’agir aux seuls propriétaires d’un bien touché par des désordres. 

En conséquence, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires. 

Sur la demande visant à effectuer des travaux de réparation du réseau d’évacuation 

Les pouvoirs du juge des référés sont strictement définis aux article 834 et 835 du Code de procédure civile qui déterminent son office soit par référence à la nature des mesures qu'il est en son pouvoir de prescrire, en lui attribuant la faculté d'ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état, lorsqu'il s'agit de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite, soit, par la nécessité d'agir en urgence, pour prendre des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation ou au contraire que justifie l'existence d'un différend. 

La loi l'autorise également à accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui constitue directement ou indirectement une violation manifeste d’une règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date où il prononce sa décision. 

Par ailleurs, bien que l’article 835 soit applicable même en présence d’une contestation sérieuse, le défaut de preuve évidente quant à l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, la société CAP réclame la condamnation des défendeurs in solidum, sous astreinte, à effectuer les travaux de réparation du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et notamment en le raccordant au tout-à-l’égout. Elle indique que des travaux de vidange et de création de regards pour accéder à la fosse septique ont été réalisés, mais qu’ils ne remédient pas à la cause des désordres, à savoir l’absence de raccordement du réseau d’évacuation des eaux usées au tout-à-l’égout. 

Elle produit à l’appui de ses allégations :
un procès-verbal de commissaire de justice du 2 juillet 2026 constant qu’une odeur pestilentielle se dégage du coffrage situé face aux cabines d’essayage, que les parois et le sol, à l’intérieur de ce coffrage, présente du liquide, que le coffrage de l’évacuation situé dans les toilettes et endommagé, que la cuvette est absente et l’évacuation bouchonnée par un sac poubelle. un rapport de la société TECHNOLOGIE RESEAUX du 19 juin 2026 indiquant qu’il est nécessaire de rendre accessible le regard sous la rampe d’entrée du salon de coiffure. 
Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux visant à mettre un terme au problème de refoulement des eaux usées ont été réalisés et qu’aucune canalisation du mur n’était défectueuse. 

Elle produit un rapport d’intervention de la société TECHNOLOGIE RESEAUX indiquant que le 6 juillet une vidange de la fosse a été réalisée ainsi que des travaux pour la mise en place de regards sur le premier et deuxième bassin. Elle conclut que la résidence n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement et qu’elle fonctionne toujours au moyen d’une fosse toutes eaux, précisant que cette dernière étant située sous un local commercial, le raccordement de la résidence au réseau public apparait techniquement contraignant. Elle recommande, à défaut, de mettre en place un entretien période de l’installation. 

Il résulte de ces éléments que la persistance des nuisances après l’intervention de la société TECHNOLOGIE RESEAUX, le 6 juillet 2026, n’est pas établie de sorte que la SAS CAP ne démontre pas l’existence d’un trouble actuel. 

En outre, les pièces produites révèlent une contestation sérieuse quant aux mesures propres à remédier aux désordres, aucun des éléments techniques versés ne permettant d’établir que le raccordement de l’immeuble au réseau public constitue la seule solution technique réalisable. Au contraire, le rapport de la société TECHNOLOGIE RESEAUX préconise une solution alternative consistant en un entretien régulier de l’installation existante. 

Dans ces conditions, il n’y a lieu à référé de ce chef. 

Sur la demande de consignation du loyer en compte séquestre

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d'ordonner un séquestre conformément aux dispositions de l'article 1961 du code civil, selon lequel la justice peut notamment ordonner le séquestre "3° Des choses qu'un débiteur offre pour sa libération ", dans les conditions des articles 834 et 835 du code civil.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment retenu, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que les désordres invoqués persistent à la suite des travaux réalisés le 6 juillet 2026 de sorte que la demanderesse ne justifie ni de l’urgence ni de l’existence d’un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent. 

La société CAP ne rapportant aucun élément permettant de satisfaire aux exigences des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il n’y a lieu à référé de ce chef. 

Sur la demande d’expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Les éléments produits par la société CAP, notamment le procès-verbal de commissaire de justice du 2 juillet 2026 et le témoignage de Mme [O], mettent suffisamment en relief l'existence d'un litige d'ordre technique.

En l'état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l'article 145 du Code de procédure civile est établi. La mesure d'instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. 

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2 que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la société CAP sollicite la condamnation in solidum des défendeurs, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 8.595 euros HT au titre du préjudice subi. Elle indique avoir subi une perte de chiffre d’affaires de 8.334 euros en raison de l’impossibilité de poursuivre son activité et avoir exposé des frais pour la dépose des toilettes à hauteur de 595 euros. 

Elle produit une facture de la société ADT MULTISERVICES et une attestation de chiffre d’affaires du 16 juillet 2026.

Toutefois, le juge des référés ne saurait, à ce stade de la procédure, sans se contredire ni trancher une contestation sérieuse, imputer le coût de la dépose des toilettes aux parties défenderesse sans disposer des éléments techniques, que seule l’expertise pourra lui apporter, lui permettant de savoir si cette dépose était nécessaire et, le cas échéant, d’éclairer la question des responsabilités respectives. Dès lors, la demanderesse ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable de remboursement de la dépose des toilettes par les défendeurs.

En outre, la société CAP ne produit aucune pièce établissant qu’elle a effectivement été contrainte de cesser ou suspendre son activité en raison des désordres invoqués ni que la baisse de chiffre d’affaires alléguée résulterait de ces désordres. 

Dans ces conditions, l’obligation de réparation dont se prévaut la société CAP est sérieusement contestable et il n’y a lieu à référé de ce chef. 


Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse. 

Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, l'avance des frais de l'expertise sera mise à la seule charge de la société CAP, demanderesse à la mesure d’instruction, dès lors qu’il appartient à la partie qui sollicite une telle mesure d’en assurer l’exécution effective par la consignation de la provision fixée, à défaut de laquelle la désignation de l’expert serait susceptible de devenir caduque.

A ce stade, l’équité ne commande pas de condamner quiconque au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Barthélémy Hennuyer, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, 

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent par provision, 

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [L] [Q], pris en la personne de son syndic la SARL [B].

Ordonnons une mesure d'expertise et désignons en qualité d'expert : M. [W] [A], [Adresse 5] – [Localité 7], 06.92.48.73.35.

Lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

Décrire les désordres listés dans l'assignation ou les pièces et écritures des parties, préciser leur importance ; indiquer s’ils trouvent leur origine dans les parties communes ou privatives.
Rechercher la cause des désordres en précisant pour chacun des désordres s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance, défaut d'entretien ou toute autre cause.
Dire si les travaux de reprise ont permis de remédier efficacement aux désordres initiaux ou si des désordres persistent, sont réapparus ou se sont aggravés.
Fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera saisie de déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées.
Proposer les travaux de reprise nécessaires, chiffrer leur coût.
Préciser la nature et l'importance des préjudices matériels, physiques ou moraux subis par chacun des demandeurs et proposer une base d'évaluation.
A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties.
Constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'aviser le juge chargé du contrôle des expertises qui pourra homologuer un accord conclu entre les parties et mettant fin à tout ou partie du litige objet de l'expertise judiciaire.
De manière plus générale, rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties et donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au juge du fond susceptible d'être saisi d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices ayant pu être subis.
Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra : 

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise.
Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés, ainsi que les pièces dont les parties entendent faire état, consigner leurs dires. 
Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis.
À l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations. L'actualiser ensuite dans le meilleur délai:

En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations.En indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu'il fixera.En les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s'en déduisent.En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.
Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse.N° RG 26/00274 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBPN3 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 19 Août 2026

Rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Disons qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux.

Fixons à la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la SAS CAP à la Régie du tribunal judiciaire de Saint-Pierre dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision.

Rappelons que la saisine de l'expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme.

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet.

Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d'instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code.

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle.

Rejetons les demandes tendant à effectuer des travaux de réparation du réseau d’évacuation, au paiement d’une provision et au séquestre des loyers.

Rejetons les autres demandes.

Laissons les dépens à la charge de la SAS CAP.

Rejetons les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. 

Rappelons que :

le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise.
la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès.
Rappelons que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.


La présente décision a été signée par Barthélémy HENNUYER, vice-président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière, présente lors du délibéré. 

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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Mise à jour de la source le 2026-08-19T16:46:08.645Z.