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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 1/Section 5, 19 juin 2026, n° 26/00828

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Le 13 juillet 2021, la SCI RESIA a donné à bail commercial à la SARL ROSA, pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2020, un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 52.053 euros, outre les charges et les taxes.

Le 11 septembre 2025, la SCI RESIA a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL ROSA un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Le commandement a été dénoncé le 20 octobre 2023 à Monsieur [F] [V] [C], en sa qualité de caution.

Le 18 février 2026, la SCI RESIA a fait assigner la SARL ROSA et Monsieur [F] [V] [C], ès qualités de caution, aux fins de voir :
Vu l’article L 145-41 du Code de commerce 
Vu les articles 834, 835, 1103, 1104, 1728 et 2288 et suivants du Code civil, 
Vu la jurisprudence citée, 
Vu les pièces versées aux débats, 
- DECLARER la demande de la SCI RESIA régulière, recevable et bien fondée ; 
- JUGER que la SARL ROSA a gravement manqué à ses obligations au titre du Bail liant les parties, notamment en ne s’étant pas exécutée dans le mois suivant la réception du commandement visant la clause résolutoire ; 
- JUGER que la clause résolutoire stipulée à l’article 28 du Bail est acquise depuis le 12 octobre 2025 ; 
- JUGER, que la SARL ROSA devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du Bail commercial résilié notamment en matière d’assurance et quelle sera redevable d’une indemnité d'occupation mensuelle de 6.429.88 € TTC, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER la SARL ROSA à payer à la SCI RESIA la somme de 29 139.04 € TTC au titre des loyers arrêtés au 31 octobre 2025, sauf à parfaire le jour de l’audience ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [V] [C] à payer à la SCI RESIA la somme de 29 139.04 € TTC au titre des loyers arrêtés au 31 octobre 2025, sauf à parfaire le jour de l’audience ; 
- CONDAMNER la SARL ROSA à payer à la SCI RESIA la somme de 202,96€ correspondant au coût du commandement de payer ; 
- ASSORTIR toutes condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ; 
- ORDONNER l’expulsion de la SARL ROSA ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 5] avec, au besoin, le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
 - ORDONNER en tant que de besoin la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble au choix du bailleur, aux frais et risques et périls de l’expulsé ; 
- DÉCLARER que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la SARL ROSA ; 
- CONDAMNER la SARL ROSA à payer tous les frais d’huissier y compris les droits proportionnels de recouvrement ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [V] [C] et la SARL ROSA à payer à la SCI RESIA la somme de 3.500 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ; 
- RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit. 

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 22 mai 2026 et la décision mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.


Bien que régulièrement assignés à étude dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL ROSA et Monsieur [F] [V] [C] n'ont pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. 

A l’audience, la SCI RESIA, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la SARL ROSA et de Monsieur [F] [V] [C]

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [F] [V] [C]

Il ressort du bail commercial conclu entre les parties le 13 juillet 2021 que par acte séparé, Monsieur [F] [V] [C] se portera personnellement garant du paiement du loyer et des charges. Or, force est de constater que la société bailleresse n'a pas produit l'acte de caution. 

Par ailleurs, il est observé que la dénonciation à la caution du commandement de payer a été réalisée le 23 octobre 2025 à la dernière adresse connue [Adresse 6] à [Localité 1] selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile alors que l'assignation délivrée dans la présente instance le 18 février 2026 l'a été à la même adresse mais par sa remise à étude, ce qui interroge le juge des référés, juges de l'évidence. 

Par ces raisons, aucune condamnation ne sera prononcée à l'encontre de Monsieur [F] [V] [C] et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir le concernant.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent. 

Le commandement du 11 septembre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 17.289,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et 202,96 euros au titre du coût de l’acte. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 11 octobre 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL ROSA, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l'exécution forcée de l'expulsion, elle sera déboutée de sa demande d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d'un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n'a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 13 juillet 2021, le commandement de payer du 11 septembre 2025 et le décompte actualisé au 27 janvier 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 29.139,04 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 17.289,64 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL ROSA qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 septembre 2025, mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par le bailleur en sa qualité de créancier dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la présente décision.

En effet, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ces frais ne peuvent être mis à la charge du défendeur dès lors qu’un tel renversement de la charge de ces émoluments sur le débiteur n’est possible qu’en matière de créance née de l’exécution d’un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ainsi que dans les litiges régis par le code de la consommation en vertu des dispositions de l’article R. 631-4 de ce dernier code, mais seulement en cas de condamnation du professionnel, ce qui n’est pas non plus le cas.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI RESIA au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [F] [V] [C] et RENVOYONS la SCI RESIA à mieux se pourvoir ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 juillet 2021 liant les parties sont réunies à la date du 11 octobre 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL ROSA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 13 juillet 2021, situés [Adresse 4], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n'y avoir lieu à assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte ;

CONDAMNONS la SARL ROSA à payer en deniers ou quittances à la SCI RESIA la somme de 29.134,04 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 17.289,64 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

Dispositif

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS la SARL ROSA au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 11 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail du 13 juillet 2021 ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; 

CONDAMNONS la SARL ROSA à verser à la SCI RESIA la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL ROSA aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 septembre 2025, dépens, à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par le bailleur en sa qualité de créancier dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JUIN 2026.


LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE
LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00828 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4T3E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUIN 2026
MINUTE N° 26/01193
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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société RESIA
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1024

ET :

La société ROSA
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [C]
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Le 13 juillet 2021, la SCI RESIA a donné à bail commercial à la SARL ROSA, pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2020, un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 52.053 euros, outre les charges et les taxes.

Le 11 septembre 2025, la SCI RESIA a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL ROSA un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Le commandement a été dénoncé le 20 octobre 2023 à Monsieur [F] [V] [C], en sa qualité de caution.

Le 18 février 2026, la SCI RESIA a fait assigner la SARL ROSA et Monsieur [F] [V] [C], ès qualités de caution, aux fins de voir :
Vu l’article L 145-41 du Code de commerce 
Vu les articles 834, 835, 1103, 1104, 1728 et 2288 et suivants du Code civil, 
Vu la jurisprudence citée, 
Vu les pièces versées aux débats, 
- DECLARER la demande de la SCI RESIA régulière, recevable et bien fondée ; 
- JUGER que la SARL ROSA a gravement manqué à ses obligations au titre du Bail liant les parties, notamment en ne s’étant pas exécutée dans le mois suivant la réception du commandement visant la clause résolutoire ; 
- JUGER que la clause résolutoire stipulée à l’article 28 du Bail est acquise depuis le 12 octobre 2025 ; 
- JUGER, que la SARL ROSA devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du Bail commercial résilié notamment en matière d’assurance et quelle sera redevable d’une indemnité d'occupation mensuelle de 6.429.88 € TTC, augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER la SARL ROSA à payer à la SCI RESIA la somme de 29 139.04 € TTC au titre des loyers arrêtés au 31 octobre 2025, sauf à parfaire le jour de l’audience ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [V] [C] à payer à la SCI RESIA la somme de 29 139.04 € TTC au titre des loyers arrêtés au 31 octobre 2025, sauf à parfaire le jour de l’audience ; 
- CONDAMNER la SARL ROSA à payer à la SCI RESIA la somme de 202,96€ correspondant au coût du commandement de payer ; 
- ASSORTIR toutes condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ; 
- ORDONNER l’expulsion de la SARL ROSA ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial sis [Adresse 5] avec, au besoin, le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
 - ORDONNER en tant que de besoin la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans un garde meuble au choix du bailleur, aux frais et risques et périls de l’expulsé ; 
- DÉCLARER que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la SARL ROSA ; 
- CONDAMNER la SARL ROSA à payer tous les frais d’huissier y compris les droits proportionnels de recouvrement ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [V] [C] et la SARL ROSA à payer à la SCI RESIA la somme de 3.500 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ; 
- RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit. 

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 22 mai 2026 et la décision mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.


Bien que régulièrement assignés à étude dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL ROSA et Monsieur [F] [V] [C] n'ont pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. 

A l’audience, la SCI RESIA, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la SARL ROSA et de Monsieur [F] [V] [C]

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [F] [V] [C]

Il ressort du bail commercial conclu entre les parties le 13 juillet 2021 que par acte séparé, Monsieur [F] [V] [C] se portera personnellement garant du paiement du loyer et des charges. Or, force est de constater que la société bailleresse n'a pas produit l'acte de caution. 

Par ailleurs, il est observé que la dénonciation à la caution du commandement de payer a été réalisée le 23 octobre 2025 à la dernière adresse connue [Adresse 6] à [Localité 1] selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile alors que l'assignation délivrée dans la présente instance le 18 février 2026 l'a été à la même adresse mais par sa remise à étude, ce qui interroge le juge des référés, juges de l'évidence. 

Par ces raisons, aucune condamnation ne sera prononcée à l'encontre de Monsieur [F] [V] [C] et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir le concernant.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent. 

Le commandement du 11 septembre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 17.289,64 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et 202,96 euros au titre du coût de l’acte. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 11 octobre 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL ROSA, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l'exécution forcée de l'expulsion, elle sera déboutée de sa demande d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d'un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n'a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 13 juillet 2021, le commandement de payer du 11 septembre 2025 et le décompte actualisé au 27 janvier 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 29.139,04 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 17.289,64 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL ROSA qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 septembre 2025, mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par le bailleur en sa qualité de créancier dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la présente décision.

En effet, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ces frais ne peuvent être mis à la charge du défendeur dès lors qu’un tel renversement de la charge de ces émoluments sur le débiteur n’est possible qu’en matière de créance née de l’exécution d’un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ainsi que dans les litiges régis par le code de la consommation en vertu des dispositions de l’article R. 631-4 de ce dernier code, mais seulement en cas de condamnation du professionnel, ce qui n’est pas non plus le cas.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI RESIA au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [F] [V] [C] et RENVOYONS la SCI RESIA à mieux se pourvoir ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 juillet 2021 liant les parties sont réunies à la date du 11 octobre 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL ROSA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 13 juillet 2021, situés [Adresse 4], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n'y avoir lieu à assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte ;

CONDAMNONS la SARL ROSA à payer en deniers ou quittances à la SCI RESIA la somme de 29.134,04 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 17.289,64 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS la SARL ROSA au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 11 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail du 13 juillet 2021 ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; 

CONDAMNONS la SARL ROSA à verser à la SCI RESIA la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL ROSA aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 septembre 2025, dépens, à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui seront éventuellement dus partiellement par le bailleur en sa qualité de créancier dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JUIN 2026.


LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE
LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN

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Mise à jour de la source le 2026-06-25T18:41:20.122Z.