Tribunal judiciaire de Verdun, JCP Référés, 9 juin 2026, n° 26/00018

Exposé du litige

PROCEDURE :

Date de la première évocation : 04 Mai 2026
Date des débats : 04 Mai 2026
Date du délibéré : 09 Juin 2026












EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 Octobre 2020, Mme [J] [G] a donné à bail à M. [N] [C] [T] un local à usage d'habitation meublé [Adresse 2] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 300€ et des provisions sur charges de 10,67€.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Mme [J] [G] a fait délivrer à M. [N] [C] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 11.908,92 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance dans un délai d’un mois. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, Mme [J] [G] a assigné M. [N] [C] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] tenant l’audience des référés aux fins de voir :

- dire et juger sa demande recevable et bien fondée,
- constater que le bail est résilié de plein droit,
- ordonner l'expulsion de M. [N] [C] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- condamner M. [N] [C] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 310,67€ à compter du 16 décembre 2025 jusqu’au complet déménagement et remise des clés,
- condamner M. [N] [C] [T] au paiement de la somme de 12.840,93€ au titre des loyers et charges impayés,
- condamner M. [N] [C] [T] à lui payer 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [N] [C] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX,
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue. 

À cette audience, Mme [J] [G], représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, elle a fait le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit.

Cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [N] [C] [T] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.


En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.


Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 25 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 15 octobre 2025, la bailleresse a fait commandement à  M. [N] [C] [T] de s'acquitter de la somme de 11.908,92€ de loyers et charges impayés depuis le mois de juillet 2021. 

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Est interruptif de prescription de la créance, chaque paiement effectué par le débiteur.

Si les loyers dont le paiement est poursuivi sont soumis à la prescription triennale, il ressort du décompte produit que postérieurement au premier incident de paiement, M. [N] [C] [T] a effectué des paiements, lesquels s'imputent sur l'arriéré locatif. Il ressort en outre des éléments du dossier que M. [N] [C] [T] s'est reconnu redevable de la somme de 3.144,42 € au titre des loyers et charges impayés selon acte signé de sa main le 30 septembre 2022, ayant interrompu la prescription. 
 
Il ressort des pièces produites que le défendeur n'a pas réglé l'intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ce qui n'est pas contesté.

Le commandement de payer repose sur une créance non sérieusement contestable et non régularisée dans un délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 16 décembre 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 16 décembre 2025. 


Sur l'expulsion

Le locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 décembre 2025, M. [N] [C] [T] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date égale au montant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, que le locataire devra payer jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur les arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers
et charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [J] [G] produit deux décomptes mentionnant que le locataire est redevable d'arriérés locatifs de 10.699,17€ échéance de septembre 2025 incluse, outre des loyers d'octobre à décembre 2025, et de régularisations de charges de consommation d'eau de 1.059,75€. 

Il ressort également des éléments du dossier que M. [N] [C] [T] s'est reconnu redevable de la somme de 3.144,42 € au titre des arriérés locatif dus au 30 septembre 2022 et de charges de consommation d'eau selon acte signé le 30 septembre 2022.

M. [N] [C] [T], non comparant à l'audience, de fait, n'oppose aucune contestation sérieuse au décompte produit.

Dès lors, au vu des pièces produites, la créance de Mme [J] [G] n'est pas sérieusement contestable au titre des arriérés locatifs et des régularisations de charges de consommation d'eau réclamés.

En revanche, il convient de déduire du décompte les frais sollicités au titre du remboursement de frais de franchise d’assurance, dont il n'est pas justifié qu'ils constituent des arriérés locatifs. 

Par conséquent, M. [N] [C] [T] sera condamné à payer à Mme [J] [G] à titre provisionnel la somme de 12.690,93€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de décembre 2025 incluse. 

En l’absence de justification de la reprise de paiement du loyer courant, des délais de paiement ne peuvent être octroyés d’office à M. [N] [C] [T] en application des dispositions issues de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989.


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [C] [T], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX, à l'exclusion des frais liés à l'expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l'exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [G] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [N] [C] [T] sera condamné à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent : 

DÉCLARONS la demande de Mme [J] [G] recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 16 décembre 2025 du contrat de bail conclu entre les parties portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2]  ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire de M. [N] [C] [T], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

FIXONS l' indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [N] [C] [T] à Mme [J] [G] au montant du loyer et des charges, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS M. [N] [C] [T] à payer à titre de provisions à Mme [J] [G] la somme de 12.690,93€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de décembre 2025 incluse ; 

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS M. [N] [C] [T] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [N] [C] [T] à payer à Mme [J] [G] la somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dispositif

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE

RG N° N° RG 26/00018 - N° Portalis DBZG-W-B7K-BRSU


Madame [J] [H] [G]

C/

Monsieur [N] [C] [T]






AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



ORDONNANCE DE REFERE DU 09 JUIN 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Isabelle WALTER
GREFFIER : Régis VIDAL



DEMANDERESSE :

Mme [J] [H] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Nadège DUBAUX, avocate au barreau de la MEUSE



DEFENDEUR :

M. [N] [C] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté







PROCEDURE :

Date de la première évocation : 04 Mai 2026
Date des débats : 04 Mai 2026
Date du délibéré : 09 Juin 2026












EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 Octobre 2020, Mme [J] [G] a donné à bail à M. [N] [C] [T] un local à usage d'habitation meublé [Adresse 2] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 300€ et des provisions sur charges de 10,67€.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, Mme [J] [G] a fait délivrer à M. [N] [C] [T] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 11.908,92 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance dans un délai d’un mois. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, Mme [J] [G] a assigné M. [N] [C] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] tenant l’audience des référés aux fins de voir :

- dire et juger sa demande recevable et bien fondée,
- constater que le bail est résilié de plein droit,
- ordonner l'expulsion de M. [N] [C] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- condamner M. [N] [C] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 310,67€ à compter du 16 décembre 2025 jusqu’au complet déménagement et remise des clés,
- condamner M. [N] [C] [T] au paiement de la somme de 12.840,93€ au titre des loyers et charges impayés,
- condamner M. [N] [C] [T] à lui payer 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [N] [C] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX,
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue. 

À cette audience, Mme [J] [G], représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, elle a fait le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit.

Cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [N] [C] [T] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.


En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.


Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 25 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 15 octobre 2025, la bailleresse a fait commandement à  M. [N] [C] [T] de s'acquitter de la somme de 11.908,92€ de loyers et charges impayés depuis le mois de juillet 2021. 

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Est interruptif de prescription de la créance, chaque paiement effectué par le débiteur.

Si les loyers dont le paiement est poursuivi sont soumis à la prescription triennale, il ressort du décompte produit que postérieurement au premier incident de paiement, M. [N] [C] [T] a effectué des paiements, lesquels s'imputent sur l'arriéré locatif. Il ressort en outre des éléments du dossier que M. [N] [C] [T] s'est reconnu redevable de la somme de 3.144,42 € au titre des loyers et charges impayés selon acte signé de sa main le 30 septembre 2022, ayant interrompu la prescription. 
 
Il ressort des pièces produites que le défendeur n'a pas réglé l'intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ce qui n'est pas contesté.

Le commandement de payer repose sur une créance non sérieusement contestable et non régularisée dans un délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 16 décembre 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 16 décembre 2025. 


Sur l'expulsion

Le locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 décembre 2025, M. [N] [C] [T] étant, depuis cette date, occupant sans droit ni titre.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date égale au montant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, que le locataire devra payer jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur les arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers
et charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [J] [G] produit deux décomptes mentionnant que le locataire est redevable d'arriérés locatifs de 10.699,17€ échéance de septembre 2025 incluse, outre des loyers d'octobre à décembre 2025, et de régularisations de charges de consommation d'eau de 1.059,75€. 

Il ressort également des éléments du dossier que M. [N] [C] [T] s'est reconnu redevable de la somme de 3.144,42 € au titre des arriérés locatif dus au 30 septembre 2022 et de charges de consommation d'eau selon acte signé le 30 septembre 2022.

M. [N] [C] [T], non comparant à l'audience, de fait, n'oppose aucune contestation sérieuse au décompte produit.

Dès lors, au vu des pièces produites, la créance de Mme [J] [G] n'est pas sérieusement contestable au titre des arriérés locatifs et des régularisations de charges de consommation d'eau réclamés.

En revanche, il convient de déduire du décompte les frais sollicités au titre du remboursement de frais de franchise d’assurance, dont il n'est pas justifié qu'ils constituent des arriérés locatifs. 

Par conséquent, M. [N] [C] [T] sera condamné à payer à Mme [J] [G] à titre provisionnel la somme de 12.690,93€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de décembre 2025 incluse. 

En l’absence de justification de la reprise de paiement du loyer courant, des délais de paiement ne peuvent être octroyés d’office à M. [N] [C] [T] en application des dispositions issues de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989.


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [C] [T], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX, à l'exclusion des frais liés à l'expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l'exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [G] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [N] [C] [T] sera condamné à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Nous, Isabelle WALTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent : 

DÉCLARONS la demande de Mme [J] [G] recevable ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 16 décembre 2025 du contrat de bail conclu entre les parties portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2]  ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire de M. [N] [C] [T], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

FIXONS l' indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [N] [C] [T] à Mme [J] [G] au montant du loyer et des charges, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS M. [N] [C] [T] à payer à titre de provisions à Mme [J] [G] la somme de 12.690,93€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de décembre 2025 incluse ; 

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS M. [N] [C] [T] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [N] [C] [T] à payer à Mme [J] [G] la somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELONS que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-06-10T20:38:09.264Z.