Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 26 août 2026, n° 26/00328

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 06 mars 2025 à effet au 12 mars 2025, Mme [P] [Y] représentée par son mandataire le Cabinet [F] [W] a donné à bail à Mme [I] [E] -[K] un appartement à usage d'habitation de deux pièces situé [Adresse 3] [Localité 3] pour une durée de trois années renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 990 euros et une provision sur charges récupérables de 50 euros.

La bailleresse a été informée que les occupants de l'immeuble se plaignent régulièrement auprès du syndic de la gêne qu'occasionne Mme [I] [E] -[K] concernant notamment des nuisances sonores (musique amplifiée, son de la télévision particulièrement fort à des horaires tardifs en soirée ou la nuit) et d'un comportement agressif envers ses voisins ainsi que des prestataires qui interviennent dans l'immeuble. 

Une mise en demeure d'avoir à faire cesser ces troubles a été adressée par Mme [P] [Y] à Mme [I] [E] -[K] le 24 juin 2025. Toutefois, le syndic annonçait le 04 août 2025 que la locataire avait invectivé par deux fois des employés travaillant à des reprises structurelles de l'immeuble et également la personne en charge de la sortie des poubelles. Il transmettait le 12 août 2025 la plainte de ce jour émanant d'un voisin, complétée le 18 août, et faisait état d'un hématome près de l'oeil suite à une altercation avec la défenderesse. 

Le 05 septembre 2025, le syndic de copropriété mettait en demeure Mme [P] [Y] de prendre toutes mesures pour faire cesser les troubles. Dans le même temps, le syndic recevait une mise en demeure de Mme [R] [C], copropriétaire, du 16 septembre 2025 d'avoir à prendre toutes mesures immédiates suite notamment à des insultes, coups violents portés contre sa porte et gravats déposés devant cette porte par la défenderesse.

Mme [P] [Y] a fait délivrer une sommation à Mme [I] [E] -[K] le 25 septembre 2025, vainement. Par ailleurs, un commandement de payer la somme de 1 530,50 euros au titre de loyers et charges impayés visant la clause résolutoire a été signifié à celle-ci le 30 septembre 2025.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [E] -[K] le 03 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, Mme [P] [Y] a fait assigner Mme [I] [E] -[K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et demande de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 octobre 2025 ;
- ordonner l'expulsion de Mme [I] [E] -[K] du logement qu'elle occupe [Adresse 3] [Localité 3] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;
- la condamner à quitter les lieux loués sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au demandeur, à ses frais, risques et périls ;
- la condamner au paiement d'une somme égale au loyer mensuel actuel, charges en sus, à compter du 25 octobre 2025, ce jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ;
à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail avec les mêmes conséquences que sollicitées supra;
- la condamner au paiement de l'arriéré dû, soit la somme de 3 086,50 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 1 530,50 euros et à compter des présentes pour le surplus ;
- la condamner au paiement des loyers à échoir entre janvier 2026 et la date de la résiliation effective du bail ;
- la condamner au paiement d'une somme égale au loyer mensuel actuel, charges en sus, à compter de la résiliation effective du bail, ce jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ;
en tout état de cause :
- la condamner au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 décembre 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience et il en a été donné connaissance.

L'affaire appelée à l'audience du 13 mars 2026 a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 12 juin 2026, Mme [P] [Y], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 octobre 2025 et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences. Elle actualise sa créance locative à la somme de 9 960,50 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 530,50 euros et à compter du jugement pour le surplus ainsi que les loyers à échoir entre juillet 2026 et la date de résiliation du bail, outre une indemnité d'occupation, et la condamnation à lui payer la somme de 
4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant des demandes reconventionnelles, Mme [P] [Y] sollicite également d'être déclarée recevable en ses demandes, de voir la locataire débouter des siennes. A titre infiniment subsidiaire, si la nullité du bail est prononcée, la bailleresse demande de :
- ordonner l'expulsion de la défenderesse du logement qu'elle occupe [Adresse 3] [Localité 3] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamner au paiement des indemnités d'occupation dues au titre de la valeur de la jouissance, soit la somme de 16 454,44 euros, à parfaire.

Sur l'irrecevabilité relevée par Mme [I] [E] -[K] , elle fait valoir qu'elle est sans objet puisqu'elle produit la notification de l'assignation à la préfecture.

Sur la demande de nullité du bail, elle fait valoir que le DPE mentionné dans le bail est classé E et que si le DPE annexé au bail est en catégorie G, il s'agit d'une erreur car il était en réalité de catégorie E à la date de la signature du bail du fait des travaux effectués et désormais D suivant le diagnostic du 29 avril 2026, dûment enregistré auprès de l'ADEME. 

Elle expose que Mme [I] [E] -[K] est à l'origine de troubles affectant la jouissance paisible des autres habitants de l'immeuble et ne règle pas ses loyers, et que ces éléments justifient de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur ce fondement et sur celui du défaut de paiement des loyers. Elle s'oppose à tout délai pour quitter les lieux et que la locataire soit déboutée de sa demande de paiement de la facture du serrurier.

De son côté, Mme [I] [E] -[K] demande de déclarer Mme [P] [Y] irrecevable, à défaut de notification de l'assignation au représentant de l'Etat. Elle demande d'annuler le contrat de bail au regard du DPE classé G et de condamner Mme [P] [Y] à lui payer la somme de 8 884,32 euros au titre des loyers indûment versés. 

A titre subsidiaire, elle conteste troubler la jouissance des autres habitants et fait état du classement sans suite de la plainte du 12 août 2025. Elle ajoute qu'elle est victime de nombreuses nuisances : elle subit l'activité générée par la location d'un meublé de tourisme avec les nuisances sonores qu'elle produit et a déposé à cet égard deux mains courantes en avril et juin 2025 et a déposé une plainte le 02 juillet 2025 pour tapage. Elle a averti le syndic notamment par courriel du 12 mai 2025. Elle précise que ces nuisances sont corroborées par des témoignages de voisins. De plus, elle dit subir le racisme d'un voisin, auteur de la plainte du 12 août, ce qui l'a conduite à porter plainte contre lui après des insultes, le 22 décembre 2025. Elle ajoute qu'un voisin atteste de ce que l'auteur de la plainte l'accuse également d'être bruyant alors qu'il l'est lui-même. Elle précise que son état de santé psychique est dégradé par la situation. De plus, elle soutient que la preuve n'est pas rapportée de la persistance des troubles reprochés de sorte que la clause résolutoire ne peut être acquise. 

Sur la résiliation du bail, elle ne peut être fondée sur les troubles de jouissance tranquille comme démontré supra et s'agissant de la dette locative, aucune somme n'est due dès lors que le logement est indécent et impropre à la mise en location, étant classé G. Enfin elle sollicite des délais pour quitter les lieux, ne disposant que du RSA et demande le remboursement de la facture du serrurier qui a changé la serrure, rouillée pour cause d'humidité.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé de l'ensemble de leurs prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 et mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, Mme [P] [Y], personne physique, justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du contrat de bail

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. […] Le contrat de location mentionne également, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

L'article 3-3 du même texte précise qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
" 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ; "

En l'espèce, le bail a été signé le 06 mars 2025 à effet au 12 mars 2025 et visait la mention d'un DPE de niveau E. Toutefois, le diagnostic de performance énergétique qui a été annexé au contrat de bail est en date du 12 juillet 2022. Il émane de la société BC2E Diagnostics Immobiliers et fait état en effet d'un classement G. 

Il convient de retenir que c'est à la suite d'une erreur matérielle que ce document a été joint au bail. En effet, Mme [P] [Y] justifie avoir fait réaliser des travaux dans le logement. Elle établit que postérieurement à ceux-ci, elle a sollicité du même diagnostiqueur, la société BC2E Diagnostics Immobiliers, un nouveau diagnostic de performance énergétique. Il a été réalisé 05 février 2025 et était donc concerné le jour de la signature du bail avec Mme [I] [E] -[K] le 06 mars 2025. 

Ce diagnostic fait état d'un classement E rendant possible la location du logement en cause. 

En conséquence, quand bien même le diagnostiqueur a omis de transmettre son résultat à l'ADEME au visa de l'arrêté du 31 mars 2021, il n'en ressort aucun préjudice pour Mme [I] [E] -[K] qui au jour de la signature du contrat a accepté de louer un logement classé E ce qui correspond à la réalité, et à la performance énergétique du logement qu'elle était en droit d'attendre. 

De plus et surtout, Mme [P] [Y] a fait établir un nouveau diagnostic établi en date du 29 avril 2026 dont il ressort que le logement bénéficie désormais d'un classement D et il est justifié par la bailleresse qu'il a été valablement transmis à l'ADEME.

En conséquence, la demande de Mme [I] [E] -[K] de ce chef est rejetée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'usage paisible des lieux loués

En application de l'article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que :
"Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;"

Et l'article 6-1 de la même loi dispose que :
" Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. "

En l'espèce, la clause résolutoire figurant au bail stipule en son article VIII :
" Modalités de résiliation de plein droit du contrat. Il est expressément convenu qu'à défaut :
o du paiement du dépôt de garantie
o de souscription d'une assurance des risques locatifs
o du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires;
o de se poursuivre ou se transférer dans les conditions ci-dessus définies en cas d'abandon de domicile du locataire ou de son décès.


Le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, six semaines après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce conformément à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Toute offre de paiement ou d'exécution intervenant après l'expiration du délai ci-dessus ne pourra faire obstacle à la résolution du contrat de location acquise au bailleur.

Il est expressément convenu qu'à défaut de souscription par le locataire de l'assurance ci-dessus définie, le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après une sommation demeurée sans effet, et ce conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Il est expressément convenu qu'en cas de non-respect, par le locataire ou toute personne de son chef, de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultat de troubles de voisinage, un mois après une sommation demeurée sans effet, et ce conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; le contrat de location sera résilié de plein droit dès l'obtention d'une décision de justice passée en force de chose jugée constatant le non-respect de cette obligation "

Si la bailleresse justifie de la délivrance d'une sommation notifiée par commissaire de justice le 25 septembre 2025 à Mme [I] [E] -[K] s'agissant de nuisances invoquées à son encontre, elle ne produit pas de décision de justice passée en force de chose jugée constatant le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués par celle-ci.

En conséquence, Mme [P] [Y] sera déboutée de ce chef.

Sur la demande de résiliation du bail pour trouble de jouissance paisible et défaut de paiement des loyers

Il est rappelé qu'en application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont d'ordre public et en cas de non-respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

En l'espèce, Mme [P] [Y] soutient que Mme [I] [E] -[K] présente un comportement menaçant et agressif et se trouve à l'origine de nuisances sonores qui contreviennent à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

A l'appui de sa prétention, elle produit notamment aux débats :
- le contrat de bail conclu le 06 mars 2025 à effet au 12 mars 2025

- la main courante de M. [J] du 22 mai 2025 qui déclare qu'au début, la nouvelle voisine demandait aux voisins de faire moins de bruit alors que l'immeuble était calme et sans problème. Puis elle s'est mise à faire du bruit en mettant la musique à 03h00 du matin, qu'il est descendu une première fois pour qu'elle baisse le son puis une seconde fois et qu'elle a augmenté le son. Une fois, elle regardait la TV en montant le son vers 23h00. Il explique que le 21 mai, vers 11 heures du matin, " j'ai entendu des coups très violents à ma porte et cette dame m'a insulté (je vais t'enculer, nique ta mère, fils de pute) et menacé " MES COPAINS DU 18EME VONT S'OCCUPER DE TOI ". Interrogée sur ce qu'elle lui reproche, elle a dit " je ne te parle pas "

- la main courante du 16 juin 2025 d'une voisine du rez-de-chaussée qui se plaint que Mme [I] [E] [K] dépose des mégots sur son tapis d'entrée suite aux différends qu'elle a avec des locataires de son appartement qu'elle loue en Airbnb 90 jours par an pour avoir des revenus s'agissant de sa résidence principale. Elle précise qu'elle se sent en " insécurité " chez elle depuis que sa voisine a menacé un agent d'entretien de l'immeuble avec un couteau. Elle craint d'être agressée gravement par celle-ci

- la lettre du mandataire de Mme [P] [Y] du 24 juin 2025 adressée à Mme [I] [E] -[K] suite aux informations du syndic de copropriété relevant des faits " très graves impliquant " son comportement avec des menaces, à trois reprises à l'égard de plusieurs résidents de l'immeuble, la mettant en demeure de cesser de troubler la paix et la sécurité de l'immeuble et envisageant une procédure pouvant aller jusqu'à l'expulsion

- la plainte de M. [J] du 12 août 2025 au commissariat de police par laquelle il expose que ce jour il a entendu des " coups épouvantables " sur sa porte d'entrée " avec une force inouïe. Cela a duré environ 30 secondes ". En ouvrant, il a remarqué des rayures sur sa porte et un trou. Il a vu la voisine du rez-de-chaussée qui est montée. Elle a attrapé le balai qu'il avait en main de toutes ses forces, a tiré pour le faire chuter. Il précise que c'est déjà arrivé en juillet. Son complément de plainte du 18 août est également produit : il ajoute que lorsqu'elle a tiré de toutes ses forces, il est tombé sur les genoux en heurtant la rampe, et qu'un hématome est apparu à l'oeil gauche quelques heures après les faits

- le courriel du syndic adressé au mandataire de Mme [P] [Y] du 04 août 2025 qui relève que le président du conseil syndical lui a fait part de ce que Mme [I] [E] -[K] a " violemment invectivé " les intervenants de la société BATEI en charge des travaux de reprises structurelles à deux reprises et aurait à nouveau fait de même à l'encontre de la personne en charge de la sortie des poubelles
et le courriel du 12 août 2025 qui lui relate avoir rencontré ce jour M. [J] agressé par la locataire et qui présentait " un hématome naissant au niveau de sa paupière gauche " et que " ce n'est pas la première fois que nous sommes informés du comportement agressif et violent de la part de votre locataire "

- la lettre recommandée avec accusé de réception du syndic à Mme [P] [Y] du 05 septembre 2025 d'avoir à intervenir auprès de Mme [I] [E] -[K] suite aux signalements effectués par mail et téléphone, l'informant que la locataire fait l'objet de " plaintes graves et répétées pour son comportement agressif et menaçant à l'encontre des entreprises intervenant dans la copropriété ainsi que de plusieurs résidents de l'immeuble ", les incidents compromettant la tranquillité et la sécurité des lieux

- la lettre recommandée avec accusé de réception de Mme [R] [C] au syndic du 16 septembre 2025 exposant que son logement est sa résidence principale et les 90 jours de location en Airbnb sa seule source de revenus, que depuis le 25 mai 2025, Mme [I] [E] -[K] adopte des comportements très agressifs : insultes, coups violents sur sa porte, dépôt de gravats devant sa porte, obstruction des travaux réalisés par des artisans. Elle précise que le 15 septembre, un couple de personnes âgées a été insulté au point d'être en pleurs. La police est intervenue une nouvelle fois dans l'immeuble. Elle ajoute qu'elle joint le témoignage d'une locataire qui a été harcelée par Mme [I] [E] -[K] peu de temps après son arrivée au point de se sentir menacée et en insécurité. Elle précise que malgré la mise en demeure adressée, Mme [I] [E] -[K] ne modifie pas son comportement et que la situation devient chaque jour plus risquée et dangereuse 

- la sommation du commissaire de justice du 25 septembre 2025 d'avoir à user paisiblement de son logement et de respecter la tranquillité du voisinage

- le courriel du syndic du 24 novembre 2025 qui précise que début novembre 2025, M. [J], fils de Mme [O], est venu à l'agence pour indiquer que Mme [I] [E] -[K] est venue frapper violemment à sa porte à 05h00 du matin avec un objet " contondant " au vu des marques constatées sur la porte et que la police s'est déplacée. " Ce dernier n'a cependant pas souhaité porter plainte, lassé de la situation, indiquant qu'il n'y avait jamais de suite ". 
Le syndic ajoute que Mme [I] [E] -[K] s'est plainte du bruit des sorties et rentrées des poubelles auprès de la société de ménage le 11 novembre 2025, que cette société a répondu que le salarié faisait son travail, ajoutant " il n'est pas agressif et cela fait plusieurs années qu'il travaille au sein de notre société " et qu'il s'occupe de l'immeuble, sans jamais avoir eu de réclamation sur l'agressivité ou le bruit.

Il est ainsi constaté que très peu de temps après son arrivée, la présence de Mme [I] [E] -[K] dans l'immeuble a donné lieu à deux déclarations de main courante, un dépôt de plainte complété par la suite, des mises en demeure de la part de copropriétaires au syndic et du syndic à Mme [P] [Y], ainsi qu'à plusieurs interventions des services de police. 

De son côté, Mme [I] [E] -[K] conteste les faits ainsi évoqués. Elle fait valoir qu'elle est victime de nuisances du fait de Mme [R] [C] dont le logement sert de meublé touristique avec les nuisances corrélatives (tapage nocturne, allées et venues, porte qui claquent, travaux le dimanche..). De même, elle subit les nuisances sonores et les injures racistes de la part de M. [O] (en réalité M. [J], fils de Mme [O]) dont la plainte qu'il avait déposée contre elle pour dégradation de biens a été classée sans suite.

A l'appui de son argumentation, elle produit :
- un extrait du site internet Airbnb concernant un appartement de rez-de-chaussée composé d'une chambre avec coin salon donnant sur une courette au [Adresse 3]

- sa déclaration de main courante du 29 avril 2025 par laquelle elle expose que Mme [C] fait de la " location sauvage " de type Airbnb ce qui crée du tapage, du passage, du désordre à toute heure du jour et de la nuit avec des personnes qui claquent les portes, se trompent de porte, rentrent éméchés et restent à discuter parfois jusqu'au petit matin dans la cour et accessoirement sous ses fenêtres. Elle précise que le fait de donner accès à l'immeuble à n'importe qui met tous les locataires en danger 

- son courriel du 12 mai 2025 adressé au syndic faisant état de bruit de perceuse, marteau, éclats de voix et autres venant de l'appartement de Mme [C] à partir de 11 heures, la contraignant à mettre de la musique très fort pour les couvrir le 12 mai 2025 afin de ne pas " être importunée par elle et sa ménagerie toxique ", faisant également état de ses clients qui viennent lui demander des renseignements

- sa déclaration de main courante du 21 juin 2025 par laquelle elle précise que le 18 juin, la police est intervenue du fait de tapage provenant de l'appartement de Mme [C]. Celle-ci déplaçait des " choses " de la cour à son appartement du fait de travaux dans son appartement en faisant du bruit. Elle reprend les nuisances provoquées par la location en Airbnb du logement, bruit, fumée de cigarettes, qu'elle n'a plus d'intimité, qu'un couple semble avoir eu un rapport sexuel dans la cour, qu'un individu, titubant, a tenté de rentrer dans son appartement par erreur, qu'il y a tout le temps des travaux chez Mme [C] avec des portes qui claquent et les ouvriers qui lui parlent mal. Elle ajoute que celle-ci a dû retirer les tables et chaises qu'elle avait mis dans la cour. 
Elle précise qu'elle est agent d'escale à l'aéroport, commence parfois à 03h00 du matin et qu'elle rentre " la boule au ventre " sachant que les ouvriers vont l'empêcher de se reposer. Elle a prévenu le syndic et Mme [G] [H]

- la lettre de Mme [G] [H], maire du [Localité 3], à la directrice du logement et de l'habitat du 20 juin 2025 en vue d'une enquête relativement au meublé touristique et à ses nuisances

- sa plainte du 02 juillet 2025 contre Mme [C] qui reprend les mêmes éléments que vus supra

- son courriel adressé le 11 novembre 2025 au syndic, à Mme [G] [H] et à deux intervenants de la ville de [Localité 5] par lequel elle se plaint du préposé aux poubelles, comme déjà précédemment et à plusieurs reprises, qui l'a réveillée ainsi que son ami à 07h30, a fait " un bruit d'enfer " et qu'elle envisage de contacter des occupants de l'immeuble pour porter plainte contre lui, qu'il a des comportements " impolis et sauvages ". Elle ajoute qu'elle est en attente des mesures qui seront " prises concernant cette personne "

- une attestation de Mme [A] [D] du 18 août 2025, occupante de l'immeuble, se plaignant des nuisances provoquées par les occupants du logement loué par Airbnb créant un climat d'insécurité et de l'exposition de Mme [I] [E]- [K] à celles-ci 

- une attestation de M. [N] [L], occupant de l'immeuble, du 04 juin 2026 par laquelle il témoigne que son voisin du 1er étage frappe à sa porte ou dans le mur commun pour lui reprocher de prétendues nuisances sonores alors qu'il discute avec un ou des amis sans élever la voix 

- trois attestations d'habitants de la même rue pour les mêmes faits constatés au cours de visites, de Mme [S] [B] non datée, de Mme [T] [M] du 20 août 2025, de M. [U] [V] du 16 août 2025, qui ajoute qu'ils ont " appelé la police à plusieurs reprises mais ils ne font rien, soit ils ne se déplacent pas ", et que de ce fait, Mme [I] [E]- [K] prend désormais des anxiolytiques 

- une attestation de Mme [Q] [Z] du 10 juin 2026 qui relève le " bruit insupportable à chaque passage " provoqué par la porte du rez-de-chaussée avec des vibrations dans l'appartement et qui rapporte que Mme [I] [E] -[K] subit une dégradation de son état de santé du fait des tapages incessants de son voisin du dessus et de ses insultes racistes 
 
- un courriel du 19 février 2026 de Mme [X] [HW] du commissariat du [Localité 3] qui précise que la plainte contre elle visant " la dégradation d'un bien d'autrui " est insuffisamment caractérisée.

- sa plainte du 03 avril 2026 par laquelle elle soutient que M. [O] qui habite dans l'appartement au-dessus de chez elle la persécute et la harcèle, qu'il fait du bruit en sautant ou en cognant dans les murs à partir de deux heures du matin. Le 22 décembre 2025, elle précise qu'il l'a traitée de " sale négresse " et lui a dit de rentrer dans son pays " avant de me faire un signe de mort ", que son ami [EJ] l'a pris à partie et sa voisine a appelé la police. Il a nié devant les agents, ajoutant qu'elle lui avait craché dessus ce qui est faux. Elle précise qu'elle n'a jamais dégradé sa porte d'appartement et que cette situation et l'inaction du syndicat de copropriétaire et du mandataire de la propriétaire sont la cause de son mal être

- deux prescriptions médicales du Dr [EF] des 11 septembre 2025 et 26 février 2026 de Xanax et un certificat médical qui reprend strictement les propos de la défenderesse : " La patiente se dit angoissée, stressée, dit qu'elle vomit, dit qu'elle a des crises de panique le matin et le soir, dit avoir perdu 8 kg. La patiente reçoit un traitement ".

Les éléments produits aux débats par les parties établissent qu'un conflit ouvert, prégnant et persistant oppose Mme [I] [E] -[K] à Mme [R] [C], d'une part, et à M. [J], fils de Mme [O], d'autre part. 

S'agissant des nuisances invoquées relativement à l'occupation touristique du logement de Mme [R] [C], force est de constater que les occupants de l'immeuble n'agissent aucunement à son encontre du fait de cette activité. Mme [I] [E] -[K] ne justifie pas que Mme [C] soit en contravention avec la règlementation en vigueur. D'ailleurs, les services compétents ont été saisis à son initiative en juin 2025, sans que soit invoquée la cessation de l'activité reprochée. S'agissant des travaux qui seraient entrepris " sans cesse " selon la défenderesse, dans le studio, déjà de bonne qualité au vu des photographies illustrant le site Airbnb, ils ne peuvent être que ponctuels et de faible ampleur, y compris au regard de la faible superficie concernée. De plus, la capacité d'accueil du logement est réduite à deux personnes. 

S'agissant des nuisances sonores que provoquerait M. [J], aucun occupant de l'immeuble ne s'en plaint. M. [N] [L], attestant de la défenderesse et voisin de M. [J], n'en fait d'ailleurs aucunement état. En revanche, M. [J] fait valoir les nuisances sonores de la défenderesse. Celle-ci ne les nie pas. Elle les explique par la nécessité de cacher les bruits provenant de l'activité touristique ou de travaux menés dans le studio en location.

Jusqu'à présent, aucun occupant de l'immeuble ne s'est plaint directement de Mme [C] ou de M. [J].

Or il ressort des pièces produites que Mme [I] [E] -[K] adopte à leur encontre un comportement inadapté et agressif. Mme [C] a déposé une main courante et mis en demeure le syndic d'agir à son égard s'agissant de coups violents portés sur sa porte, de mégots et de gravats déposés devant sa porte d'entrée et d'insultes notamment. 

Les déclarations de M. [J] portant sur le fait que la défenderesse a tiré sur le balai qu'il tenait après qu'il a été tapé sans sa porte, et qu'il a souffert d'un hématome à l'oeil, sont corroborées par la collaboratrice du syndic qui l'a effectivement constaté. De plus et postérieurement à la sommation délivrée par le commissaire de justice le 25 septembre 2025, M. [J] s'est encore rendu chez le syndic en novembre 2025 pour lui faire part de nouveaux coups portés sur sa porte, lassé par la situation et renonçant à déposer une plainte.

Ces conflits personnels ont entraîné, très peu de temps après l'entrée dans les lieux de Mme [I] [E] -[K] , des interventions nombreuses des services de police qui n'avaient pas lieu auparavant, troublant nécessairement la tranquillité des occupants et générant un climat général d'anxiété.

De plus, et au-delà des conflits susvisés, Mme [I] [E] -[K] a présenté un comportement insultant à deux reprises à l'égard des employés de la société intervenant sur la structure de l'immeuble, violemment invectivés. De même et à plusieurs reprises, l'agent de propreté en charge de la sortie des poubelles a subi ses insultes, étant relevé que s'il est rapporté que Mme [I] [E]- [K] l'aurait menacé avec un couteau, la preuve n'en est pas rapportée. Il est encore relevé que la locataire a d'ailleurs saisi les services de la ville de [Localité 5] afin que des sanctions soient prises contre lui du fait du bruit occasionné par l'exercice de son activité alors qu'il travaille dans l'immeuble de longue date, sans aucune observation. 

Dès lors, il sera jugé que le comportement inadapté, agressif et menaçant de Mme [I] [E] -[K] trouble manifestement la tranquillité des occupants de l'immeuble mais également les employés qui doivent y travailler de manière habituelle ou de façon ponctuelle.

Ce comportement ainsi établi de la locataire à l'égard du voisinage pendant plusieurs mois et qui a perduré nonobstant la sommation qui lui a été délivrée constitue un manquement particulièrement grave aux obligations du bail, et notamment à l'obligation de jouissance paisible des lieux par la locataire de manière à ce que les occupants de l'immeuble puissent se sentir en sécurité dans leur logement. A cet égard, il y a lieu de considérer que la gravité du manquement aux obligations légales de Mme [I] [E] -[K] permet de prononcer la résiliation judicaire du bail d'habitation. 

Enfin, selon l'article 7 de la loi nº89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Dès lors, la résiliation du bail est également justifiée par le défaut de paiement des loyers, la locataire étant désormais débitrice d'une somme supérieure à 9 000 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, montant non contesté, manquant ainsi gravement à son obligation de payer le loyer au terme convenu, depuis plusieurs mois.

Il convient ainsi de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [I] [E] -[K] sur l'appartement situé [Adresse 3] [Localité 3] à compter de l'assignation en application de l'article 1229 du code civil.

Mme [P] [Y] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [E] -[K] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [P] [Y] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il est rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. 

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, Mme [I] [E] -[K] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux, faisant valoir sa situation de précarité. 

Mme [P] [Y] s'y oppose. Elle précise que les revenus locatifs et la disponibilité du bien revêtent pour elle, née en 1941, une importance particulière, d'autant que les loyers ne sont pas réglés depuis plus de six mois.

Il ressort des pièces produites par Mme [I] [E] -[K] que son employeur a mis fin à sa période d'essai le 30 avril 2026, dans le cadre d'un contrat de travail conclu le 16 avril 2026 comportant une période d'essai de deux mois, Elle ne perçoit aucune allocation de France Travail. Elle bénéficie du RSA de 458 euros depuis le mois de juin 2026 selon l'attestation de la CAF.

Il est manifeste que Mme [I] [E] -[K] vit dans une situation financière très précaire qui ne lui permet pas d'accéder au secteur privé de la location dans l'immédiat. Elle a déjà déposé une demande de logement social qu'elle a limitée aux 5ème, 6ème et 7ème arrondissements, souhaits qu'elle pourra élargir.

En conséquence, nonobstant les droits de la demanderesse sur son bien, la situation personnelle très dégradée de la défenderesse justifie qu'un délai supplémentaire de 6 mois lui soit accordé pour quitter les lieux, en sus du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, selon les dispositions fixées au présent dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation 

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [I] [E] -[K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Les causes du commandement de payer du 30 septembre 2025 ont été réglées mais le plan d'apurement convenu entre les parties le 04 novembre 2025 n'a pas été respecté.

Mme [P] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 juin 2026, Mme [I] [E] -[K] restait lui devoir la somme de 9 960,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation échues, terme de juin 2026 inclus. 

Il convient de déduire de cette somme l'allocation de logement versée entre les mains du mandataire de Mme [P] [Y] pour avril 2026 de 95 euros, pour mai 2026 de 95 euros et pour juin 2026 de 347 euros (attestations CAF), soit un solde restant dû de 9 423,50 euros.

Mme [I] [E] -[K] sera donc condamnée à payer à Mme [P] [Y] cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 décembre 2025 à hauteur de 3 086,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, la date du commandement de payer ne pouvant servir de point de départ des intérêts dès lors que ses causes ont été réglées dans le délai de 6 semaines requis.

De plus, Mme [I] [E] -[K] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer résultant du contrat résilié, augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de l'échéance de juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande de remboursement des frais de serrurier

En application de l'article 1724 du code civil, le locataire ne peut engager unilatéralement des travaux ou réparation aux frais du bailleur sans l'en avoir préalablement informé et avoir recueilli son accord, sauf réparation urgente et nécessaire ne pouvant être différée.

Ainsi, le désordre doit relever de la charge du bailleur et non de l'entretien courant ou des charges locatives et l'urgence doit justifier l'intervention. 

En l'espèce, Mme [I] [E] -[K] sollicite la condamnation de Mme [P] [Y] à lui rembourser les frais de serrurier au motif que la serrure fonctionnait mal et était rouillée du fait de l'humidité.

Toutefois, Mme [I] [E] -[K] n'a jamais évoqué préalablement cette difficulté. La facture n'en fait pas état mais mentionne quant à la nature des travaux " OUVERTURE DE PORTE " ce qui laisse penser qu'elle a fermé la porte sans s'assurer d'être en possession de ses clés.

En conséquence, la prestation fournie n'incombe nullement au bailleur et Mme [I] [E] -[K] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires 

Mme [I] [E] -[K] , qui seule succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance. Sa demande tendant à y voir inclure les frais de commandement de payer sera rejetée, les causes du commandement de payer ayant été réglés.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [Y] les frais irrépétibles non compris dans les dépens au regard de la situation économique de la défenderesse. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Mme [P] [Y] recevable en son action,

DÉBOUTE Mme [I] [E] -[K] de sa demande de nullité du bail conclu le 06 mars 2026 à effet au 12 mars 2026 conclu avec Mme [P] [Y] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 3],

DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 06 mars 2026 à effet au 12 mars 2026, 

PRONONCE la résiliation du bail du 06 mars 2026 à effet au 12 mars 2026 conclu entre Mme [P] [Y] et Mme [I] [E] -[K] portant sur les locaux situé [Adresse 3] [Localité 3], et ce à compter de l'assignation du 16 décembre 2025,

ORDONNE à Mme [I] [E] -[K] de libérer les lieux situés [Adresse 3] [Localité 3], de sa personne et de ses biens, 

FAIT droit à la demande de délais formée par Mme [I] [E] -[K] pour quitter les lieux à hauteur de 6 mois à compter de la présente décision, 

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux faisant suite au délai de 6 mois susvisé, 

DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande d'astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, et DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande de séquestre des meubles et objets mobiliers, 

CONDAMNE Mme [I] [E]-[K] à payer à Mme [P] [Y] la somme de 9 423,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, échéance de juin 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025 à hauteur de 3 086,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, 

CONDAMNE Mme [I] [E]-[K] à payer à Mme [P] [Y] d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer résultant du contrat résilié, augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de l'échéance de juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, 

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte du 10 juin 2026 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE Mme [I] [E]-[K] de sa demande de remboursement des frais de serrurier,

CONDAMNE Mme [I] [E] -[K] aux entiers dépens de l'instance, hors le coût du commandement de payer du 30 septembre 2025,

DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 26/00328 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYWO

N° MINUTE : 4/2026







JUGEMENT 
rendu le 26 août 2026


DEMANDERESSE
Madame [P] [Y] , demeurant [Adresse 1] - [Localité 1], représentée par le cabinet de Maître Nicolas VENNER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 2], vestiaire : #A0480

DÉFENDERESSE
Madame [I] [E]-[K], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3], représentée par le cabinet de Me François DARRICARRERE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4] [Localité 4], vestiaire : #D1996, aide juridictionnelle n° N 75056 2026 006251 du 4 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 12 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 août 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier









Décision du 26 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00328 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYWO

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 06 mars 2025 à effet au 12 mars 2025, Mme [P] [Y] représentée par son mandataire le Cabinet [F] [W] a donné à bail à Mme [I] [E] -[K] un appartement à usage d'habitation de deux pièces situé [Adresse 3] [Localité 3] pour une durée de trois années renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 990 euros et une provision sur charges récupérables de 50 euros.

La bailleresse a été informée que les occupants de l'immeuble se plaignent régulièrement auprès du syndic de la gêne qu'occasionne Mme [I] [E] -[K] concernant notamment des nuisances sonores (musique amplifiée, son de la télévision particulièrement fort à des horaires tardifs en soirée ou la nuit) et d'un comportement agressif envers ses voisins ainsi que des prestataires qui interviennent dans l'immeuble. 

Une mise en demeure d'avoir à faire cesser ces troubles a été adressée par Mme [P] [Y] à Mme [I] [E] -[K] le 24 juin 2025. Toutefois, le syndic annonçait le 04 août 2025 que la locataire avait invectivé par deux fois des employés travaillant à des reprises structurelles de l'immeuble et également la personne en charge de la sortie des poubelles. Il transmettait le 12 août 2025 la plainte de ce jour émanant d'un voisin, complétée le 18 août, et faisait état d'un hématome près de l'oeil suite à une altercation avec la défenderesse. 

Le 05 septembre 2025, le syndic de copropriété mettait en demeure Mme [P] [Y] de prendre toutes mesures pour faire cesser les troubles. Dans le même temps, le syndic recevait une mise en demeure de Mme [R] [C], copropriétaire, du 16 septembre 2025 d'avoir à prendre toutes mesures immédiates suite notamment à des insultes, coups violents portés contre sa porte et gravats déposés devant cette porte par la défenderesse.

Mme [P] [Y] a fait délivrer une sommation à Mme [I] [E] -[K] le 25 septembre 2025, vainement. Par ailleurs, un commandement de payer la somme de 1 530,50 euros au titre de loyers et charges impayés visant la clause résolutoire a été signifié à celle-ci le 30 septembre 2025.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [E] -[K] le 03 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, Mme [P] [Y] a fait assigner Mme [I] [E] -[K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et demande de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 octobre 2025 ;
- ordonner l'expulsion de Mme [I] [E] -[K] du logement qu'elle occupe [Adresse 3] [Localité 3] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;
- la condamner à quitter les lieux loués sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au demandeur, à ses frais, risques et périls ;
- la condamner au paiement d'une somme égale au loyer mensuel actuel, charges en sus, à compter du 25 octobre 2025, ce jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ;
à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail avec les mêmes conséquences que sollicitées supra;
- la condamner au paiement de l'arriéré dû, soit la somme de 3 086,50 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 1 530,50 euros et à compter des présentes pour le surplus ;
- la condamner au paiement des loyers à échoir entre janvier 2026 et la date de la résiliation effective du bail ;
- la condamner au paiement d'une somme égale au loyer mensuel actuel, charges en sus, à compter de la résiliation effective du bail, ce jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ;
en tout état de cause :
- la condamner au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 décembre 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience et il en a été donné connaissance.

L'affaire appelée à l'audience du 13 mars 2026 a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 12 juin 2026, Mme [P] [Y], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 octobre 2025 et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences. Elle actualise sa créance locative à la somme de 9 960,50 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 530,50 euros et à compter du jugement pour le surplus ainsi que les loyers à échoir entre juillet 2026 et la date de résiliation du bail, outre une indemnité d'occupation, et la condamnation à lui payer la somme de 
4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant des demandes reconventionnelles, Mme [P] [Y] sollicite également d'être déclarée recevable en ses demandes, de voir la locataire débouter des siennes. A titre infiniment subsidiaire, si la nullité du bail est prononcée, la bailleresse demande de :
- ordonner l'expulsion de la défenderesse du logement qu'elle occupe [Adresse 3] [Localité 3] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamner au paiement des indemnités d'occupation dues au titre de la valeur de la jouissance, soit la somme de 16 454,44 euros, à parfaire.

Sur l'irrecevabilité relevée par Mme [I] [E] -[K] , elle fait valoir qu'elle est sans objet puisqu'elle produit la notification de l'assignation à la préfecture.

Sur la demande de nullité du bail, elle fait valoir que le DPE mentionné dans le bail est classé E et que si le DPE annexé au bail est en catégorie G, il s'agit d'une erreur car il était en réalité de catégorie E à la date de la signature du bail du fait des travaux effectués et désormais D suivant le diagnostic du 29 avril 2026, dûment enregistré auprès de l'ADEME. 

Elle expose que Mme [I] [E] -[K] est à l'origine de troubles affectant la jouissance paisible des autres habitants de l'immeuble et ne règle pas ses loyers, et que ces éléments justifient de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur ce fondement et sur celui du défaut de paiement des loyers. Elle s'oppose à tout délai pour quitter les lieux et que la locataire soit déboutée de sa demande de paiement de la facture du serrurier.

De son côté, Mme [I] [E] -[K] demande de déclarer Mme [P] [Y] irrecevable, à défaut de notification de l'assignation au représentant de l'Etat. Elle demande d'annuler le contrat de bail au regard du DPE classé G et de condamner Mme [P] [Y] à lui payer la somme de 8 884,32 euros au titre des loyers indûment versés. 

A titre subsidiaire, elle conteste troubler la jouissance des autres habitants et fait état du classement sans suite de la plainte du 12 août 2025. Elle ajoute qu'elle est victime de nombreuses nuisances : elle subit l'activité générée par la location d'un meublé de tourisme avec les nuisances sonores qu'elle produit et a déposé à cet égard deux mains courantes en avril et juin 2025 et a déposé une plainte le 02 juillet 2025 pour tapage. Elle a averti le syndic notamment par courriel du 12 mai 2025. Elle précise que ces nuisances sont corroborées par des témoignages de voisins. De plus, elle dit subir le racisme d'un voisin, auteur de la plainte du 12 août, ce qui l'a conduite à porter plainte contre lui après des insultes, le 22 décembre 2025. Elle ajoute qu'un voisin atteste de ce que l'auteur de la plainte l'accuse également d'être bruyant alors qu'il l'est lui-même. Elle précise que son état de santé psychique est dégradé par la situation. De plus, elle soutient que la preuve n'est pas rapportée de la persistance des troubles reprochés de sorte que la clause résolutoire ne peut être acquise. 

Sur la résiliation du bail, elle ne peut être fondée sur les troubles de jouissance tranquille comme démontré supra et s'agissant de la dette locative, aucune somme n'est due dès lors que le logement est indécent et impropre à la mise en location, étant classé G. Enfin elle sollicite des délais pour quitter les lieux, ne disposant que du RSA et demande le remboursement de la facture du serrurier qui a changé la serrure, rouillée pour cause d'humidité.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé de l'ensemble de leurs prétentions et moyens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 août 2026 et mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, Mme [P] [Y], personne physique, justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du contrat de bail

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. […] Le contrat de location mentionne également, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

L'article 3-3 du même texte précise qu'un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
" 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ; "

En l'espèce, le bail a été signé le 06 mars 2025 à effet au 12 mars 2025 et visait la mention d'un DPE de niveau E. Toutefois, le diagnostic de performance énergétique qui a été annexé au contrat de bail est en date du 12 juillet 2022. Il émane de la société BC2E Diagnostics Immobiliers et fait état en effet d'un classement G. 

Il convient de retenir que c'est à la suite d'une erreur matérielle que ce document a été joint au bail. En effet, Mme [P] [Y] justifie avoir fait réaliser des travaux dans le logement. Elle établit que postérieurement à ceux-ci, elle a sollicité du même diagnostiqueur, la société BC2E Diagnostics Immobiliers, un nouveau diagnostic de performance énergétique. Il a été réalisé 05 février 2025 et était donc concerné le jour de la signature du bail avec Mme [I] [E] -[K] le 06 mars 2025. 

Ce diagnostic fait état d'un classement E rendant possible la location du logement en cause. 

En conséquence, quand bien même le diagnostiqueur a omis de transmettre son résultat à l'ADEME au visa de l'arrêté du 31 mars 2021, il n'en ressort aucun préjudice pour Mme [I] [E] -[K] qui au jour de la signature du contrat a accepté de louer un logement classé E ce qui correspond à la réalité, et à la performance énergétique du logement qu'elle était en droit d'attendre. 

De plus et surtout, Mme [P] [Y] a fait établir un nouveau diagnostic établi en date du 29 avril 2026 dont il ressort que le logement bénéficie désormais d'un classement D et il est justifié par la bailleresse qu'il a été valablement transmis à l'ADEME.

En conséquence, la demande de Mme [I] [E] -[K] de ce chef est rejetée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'usage paisible des lieux loués

En application de l'article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que :
"Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;"

Et l'article 6-1 de la même loi dispose que :
" Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. "

En l'espèce, la clause résolutoire figurant au bail stipule en son article VIII :
" Modalités de résiliation de plein droit du contrat. Il est expressément convenu qu'à défaut :
o du paiement du dépôt de garantie
o de souscription d'une assurance des risques locatifs
o du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires;
o de se poursuivre ou se transférer dans les conditions ci-dessus définies en cas d'abandon de domicile du locataire ou de son décès.


Le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, six semaines après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce conformément à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Toute offre de paiement ou d'exécution intervenant après l'expiration du délai ci-dessus ne pourra faire obstacle à la résolution du contrat de location acquise au bailleur.

Il est expressément convenu qu'à défaut de souscription par le locataire de l'assurance ci-dessus définie, le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après une sommation demeurée sans effet, et ce conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Il est expressément convenu qu'en cas de non-respect, par le locataire ou toute personne de son chef, de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultat de troubles de voisinage, un mois après une sommation demeurée sans effet, et ce conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; le contrat de location sera résilié de plein droit dès l'obtention d'une décision de justice passée en force de chose jugée constatant le non-respect de cette obligation "

Si la bailleresse justifie de la délivrance d'une sommation notifiée par commissaire de justice le 25 septembre 2025 à Mme [I] [E] -[K] s'agissant de nuisances invoquées à son encontre, elle ne produit pas de décision de justice passée en force de chose jugée constatant le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués par celle-ci.

En conséquence, Mme [P] [Y] sera déboutée de ce chef.

Sur la demande de résiliation du bail pour trouble de jouissance paisible et défaut de paiement des loyers

Il est rappelé qu'en application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont d'ordre public et en cas de non-respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

En l'espèce, Mme [P] [Y] soutient que Mme [I] [E] -[K] présente un comportement menaçant et agressif et se trouve à l'origine de nuisances sonores qui contreviennent à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

A l'appui de sa prétention, elle produit notamment aux débats :
- le contrat de bail conclu le 06 mars 2025 à effet au 12 mars 2025

- la main courante de M. [J] du 22 mai 2025 qui déclare qu'au début, la nouvelle voisine demandait aux voisins de faire moins de bruit alors que l'immeuble était calme et sans problème. Puis elle s'est mise à faire du bruit en mettant la musique à 03h00 du matin, qu'il est descendu une première fois pour qu'elle baisse le son puis une seconde fois et qu'elle a augmenté le son. Une fois, elle regardait la TV en montant le son vers 23h00. Il explique que le 21 mai, vers 11 heures du matin, " j'ai entendu des coups très violents à ma porte et cette dame m'a insulté (je vais t'enculer, nique ta mère, fils de pute) et menacé " MES COPAINS DU 18EME VONT S'OCCUPER DE TOI ". Interrogée sur ce qu'elle lui reproche, elle a dit " je ne te parle pas "

- la main courante du 16 juin 2025 d'une voisine du rez-de-chaussée qui se plaint que Mme [I] [E] [K] dépose des mégots sur son tapis d'entrée suite aux différends qu'elle a avec des locataires de son appartement qu'elle loue en Airbnb 90 jours par an pour avoir des revenus s'agissant de sa résidence principale. Elle précise qu'elle se sent en " insécurité " chez elle depuis que sa voisine a menacé un agent d'entretien de l'immeuble avec un couteau. Elle craint d'être agressée gravement par celle-ci

- la lettre du mandataire de Mme [P] [Y] du 24 juin 2025 adressée à Mme [I] [E] -[K] suite aux informations du syndic de copropriété relevant des faits " très graves impliquant " son comportement avec des menaces, à trois reprises à l'égard de plusieurs résidents de l'immeuble, la mettant en demeure de cesser de troubler la paix et la sécurité de l'immeuble et envisageant une procédure pouvant aller jusqu'à l'expulsion

- la plainte de M. [J] du 12 août 2025 au commissariat de police par laquelle il expose que ce jour il a entendu des " coups épouvantables " sur sa porte d'entrée " avec une force inouïe. Cela a duré environ 30 secondes ". En ouvrant, il a remarqué des rayures sur sa porte et un trou. Il a vu la voisine du rez-de-chaussée qui est montée. Elle a attrapé le balai qu'il avait en main de toutes ses forces, a tiré pour le faire chuter. Il précise que c'est déjà arrivé en juillet. Son complément de plainte du 18 août est également produit : il ajoute que lorsqu'elle a tiré de toutes ses forces, il est tombé sur les genoux en heurtant la rampe, et qu'un hématome est apparu à l'oeil gauche quelques heures après les faits

- le courriel du syndic adressé au mandataire de Mme [P] [Y] du 04 août 2025 qui relève que le président du conseil syndical lui a fait part de ce que Mme [I] [E] -[K] a " violemment invectivé " les intervenants de la société BATEI en charge des travaux de reprises structurelles à deux reprises et aurait à nouveau fait de même à l'encontre de la personne en charge de la sortie des poubelles
et le courriel du 12 août 2025 qui lui relate avoir rencontré ce jour M. [J] agressé par la locataire et qui présentait " un hématome naissant au niveau de sa paupière gauche " et que " ce n'est pas la première fois que nous sommes informés du comportement agressif et violent de la part de votre locataire "

- la lettre recommandée avec accusé de réception du syndic à Mme [P] [Y] du 05 septembre 2025 d'avoir à intervenir auprès de Mme [I] [E] -[K] suite aux signalements effectués par mail et téléphone, l'informant que la locataire fait l'objet de " plaintes graves et répétées pour son comportement agressif et menaçant à l'encontre des entreprises intervenant dans la copropriété ainsi que de plusieurs résidents de l'immeuble ", les incidents compromettant la tranquillité et la sécurité des lieux

- la lettre recommandée avec accusé de réception de Mme [R] [C] au syndic du 16 septembre 2025 exposant que son logement est sa résidence principale et les 90 jours de location en Airbnb sa seule source de revenus, que depuis le 25 mai 2025, Mme [I] [E] -[K] adopte des comportements très agressifs : insultes, coups violents sur sa porte, dépôt de gravats devant sa porte, obstruction des travaux réalisés par des artisans. Elle précise que le 15 septembre, un couple de personnes âgées a été insulté au point d'être en pleurs. La police est intervenue une nouvelle fois dans l'immeuble. Elle ajoute qu'elle joint le témoignage d'une locataire qui a été harcelée par Mme [I] [E] -[K] peu de temps après son arrivée au point de se sentir menacée et en insécurité. Elle précise que malgré la mise en demeure adressée, Mme [I] [E] -[K] ne modifie pas son comportement et que la situation devient chaque jour plus risquée et dangereuse 

- la sommation du commissaire de justice du 25 septembre 2025 d'avoir à user paisiblement de son logement et de respecter la tranquillité du voisinage

- le courriel du syndic du 24 novembre 2025 qui précise que début novembre 2025, M. [J], fils de Mme [O], est venu à l'agence pour indiquer que Mme [I] [E] -[K] est venue frapper violemment à sa porte à 05h00 du matin avec un objet " contondant " au vu des marques constatées sur la porte et que la police s'est déplacée. " Ce dernier n'a cependant pas souhaité porter plainte, lassé de la situation, indiquant qu'il n'y avait jamais de suite ". 
Le syndic ajoute que Mme [I] [E] -[K] s'est plainte du bruit des sorties et rentrées des poubelles auprès de la société de ménage le 11 novembre 2025, que cette société a répondu que le salarié faisait son travail, ajoutant " il n'est pas agressif et cela fait plusieurs années qu'il travaille au sein de notre société " et qu'il s'occupe de l'immeuble, sans jamais avoir eu de réclamation sur l'agressivité ou le bruit.

Il est ainsi constaté que très peu de temps après son arrivée, la présence de Mme [I] [E] -[K] dans l'immeuble a donné lieu à deux déclarations de main courante, un dépôt de plainte complété par la suite, des mises en demeure de la part de copropriétaires au syndic et du syndic à Mme [P] [Y], ainsi qu'à plusieurs interventions des services de police. 

De son côté, Mme [I] [E] -[K] conteste les faits ainsi évoqués. Elle fait valoir qu'elle est victime de nuisances du fait de Mme [R] [C] dont le logement sert de meublé touristique avec les nuisances corrélatives (tapage nocturne, allées et venues, porte qui claquent, travaux le dimanche..). De même, elle subit les nuisances sonores et les injures racistes de la part de M. [O] (en réalité M. [J], fils de Mme [O]) dont la plainte qu'il avait déposée contre elle pour dégradation de biens a été classée sans suite.

A l'appui de son argumentation, elle produit :
- un extrait du site internet Airbnb concernant un appartement de rez-de-chaussée composé d'une chambre avec coin salon donnant sur une courette au [Adresse 3]

- sa déclaration de main courante du 29 avril 2025 par laquelle elle expose que Mme [C] fait de la " location sauvage " de type Airbnb ce qui crée du tapage, du passage, du désordre à toute heure du jour et de la nuit avec des personnes qui claquent les portes, se trompent de porte, rentrent éméchés et restent à discuter parfois jusqu'au petit matin dans la cour et accessoirement sous ses fenêtres. Elle précise que le fait de donner accès à l'immeuble à n'importe qui met tous les locataires en danger 

- son courriel du 12 mai 2025 adressé au syndic faisant état de bruit de perceuse, marteau, éclats de voix et autres venant de l'appartement de Mme [C] à partir de 11 heures, la contraignant à mettre de la musique très fort pour les couvrir le 12 mai 2025 afin de ne pas " être importunée par elle et sa ménagerie toxique ", faisant également état de ses clients qui viennent lui demander des renseignements

- sa déclaration de main courante du 21 juin 2025 par laquelle elle précise que le 18 juin, la police est intervenue du fait de tapage provenant de l'appartement de Mme [C]. Celle-ci déplaçait des " choses " de la cour à son appartement du fait de travaux dans son appartement en faisant du bruit. Elle reprend les nuisances provoquées par la location en Airbnb du logement, bruit, fumée de cigarettes, qu'elle n'a plus d'intimité, qu'un couple semble avoir eu un rapport sexuel dans la cour, qu'un individu, titubant, a tenté de rentrer dans son appartement par erreur, qu'il y a tout le temps des travaux chez Mme [C] avec des portes qui claquent et les ouvriers qui lui parlent mal. Elle ajoute que celle-ci a dû retirer les tables et chaises qu'elle avait mis dans la cour. 
Elle précise qu'elle est agent d'escale à l'aéroport, commence parfois à 03h00 du matin et qu'elle rentre " la boule au ventre " sachant que les ouvriers vont l'empêcher de se reposer. Elle a prévenu le syndic et Mme [G] [H]

- la lettre de Mme [G] [H], maire du [Localité 3], à la directrice du logement et de l'habitat du 20 juin 2025 en vue d'une enquête relativement au meublé touristique et à ses nuisances

- sa plainte du 02 juillet 2025 contre Mme [C] qui reprend les mêmes éléments que vus supra

- son courriel adressé le 11 novembre 2025 au syndic, à Mme [G] [H] et à deux intervenants de la ville de [Localité 5] par lequel elle se plaint du préposé aux poubelles, comme déjà précédemment et à plusieurs reprises, qui l'a réveillée ainsi que son ami à 07h30, a fait " un bruit d'enfer " et qu'elle envisage de contacter des occupants de l'immeuble pour porter plainte contre lui, qu'il a des comportements " impolis et sauvages ". Elle ajoute qu'elle est en attente des mesures qui seront " prises concernant cette personne "

- une attestation de Mme [A] [D] du 18 août 2025, occupante de l'immeuble, se plaignant des nuisances provoquées par les occupants du logement loué par Airbnb créant un climat d'insécurité et de l'exposition de Mme [I] [E]- [K] à celles-ci 

- une attestation de M. [N] [L], occupant de l'immeuble, du 04 juin 2026 par laquelle il témoigne que son voisin du 1er étage frappe à sa porte ou dans le mur commun pour lui reprocher de prétendues nuisances sonores alors qu'il discute avec un ou des amis sans élever la voix 

- trois attestations d'habitants de la même rue pour les mêmes faits constatés au cours de visites, de Mme [S] [B] non datée, de Mme [T] [M] du 20 août 2025, de M. [U] [V] du 16 août 2025, qui ajoute qu'ils ont " appelé la police à plusieurs reprises mais ils ne font rien, soit ils ne se déplacent pas ", et que de ce fait, Mme [I] [E]- [K] prend désormais des anxiolytiques 

- une attestation de Mme [Q] [Z] du 10 juin 2026 qui relève le " bruit insupportable à chaque passage " provoqué par la porte du rez-de-chaussée avec des vibrations dans l'appartement et qui rapporte que Mme [I] [E] -[K] subit une dégradation de son état de santé du fait des tapages incessants de son voisin du dessus et de ses insultes racistes 
 
- un courriel du 19 février 2026 de Mme [X] [HW] du commissariat du [Localité 3] qui précise que la plainte contre elle visant " la dégradation d'un bien d'autrui " est insuffisamment caractérisée.

- sa plainte du 03 avril 2026 par laquelle elle soutient que M. [O] qui habite dans l'appartement au-dessus de chez elle la persécute et la harcèle, qu'il fait du bruit en sautant ou en cognant dans les murs à partir de deux heures du matin. Le 22 décembre 2025, elle précise qu'il l'a traitée de " sale négresse " et lui a dit de rentrer dans son pays " avant de me faire un signe de mort ", que son ami [EJ] l'a pris à partie et sa voisine a appelé la police. Il a nié devant les agents, ajoutant qu'elle lui avait craché dessus ce qui est faux. Elle précise qu'elle n'a jamais dégradé sa porte d'appartement et que cette situation et l'inaction du syndicat de copropriétaire et du mandataire de la propriétaire sont la cause de son mal être

- deux prescriptions médicales du Dr [EF] des 11 septembre 2025 et 26 février 2026 de Xanax et un certificat médical qui reprend strictement les propos de la défenderesse : " La patiente se dit angoissée, stressée, dit qu'elle vomit, dit qu'elle a des crises de panique le matin et le soir, dit avoir perdu 8 kg. La patiente reçoit un traitement ".

Les éléments produits aux débats par les parties établissent qu'un conflit ouvert, prégnant et persistant oppose Mme [I] [E] -[K] à Mme [R] [C], d'une part, et à M. [J], fils de Mme [O], d'autre part. 

S'agissant des nuisances invoquées relativement à l'occupation touristique du logement de Mme [R] [C], force est de constater que les occupants de l'immeuble n'agissent aucunement à son encontre du fait de cette activité. Mme [I] [E] -[K] ne justifie pas que Mme [C] soit en contravention avec la règlementation en vigueur. D'ailleurs, les services compétents ont été saisis à son initiative en juin 2025, sans que soit invoquée la cessation de l'activité reprochée. S'agissant des travaux qui seraient entrepris " sans cesse " selon la défenderesse, dans le studio, déjà de bonne qualité au vu des photographies illustrant le site Airbnb, ils ne peuvent être que ponctuels et de faible ampleur, y compris au regard de la faible superficie concernée. De plus, la capacité d'accueil du logement est réduite à deux personnes. 

S'agissant des nuisances sonores que provoquerait M. [J], aucun occupant de l'immeuble ne s'en plaint. M. [N] [L], attestant de la défenderesse et voisin de M. [J], n'en fait d'ailleurs aucunement état. En revanche, M. [J] fait valoir les nuisances sonores de la défenderesse. Celle-ci ne les nie pas. Elle les explique par la nécessité de cacher les bruits provenant de l'activité touristique ou de travaux menés dans le studio en location.

Jusqu'à présent, aucun occupant de l'immeuble ne s'est plaint directement de Mme [C] ou de M. [J].

Or il ressort des pièces produites que Mme [I] [E] -[K] adopte à leur encontre un comportement inadapté et agressif. Mme [C] a déposé une main courante et mis en demeure le syndic d'agir à son égard s'agissant de coups violents portés sur sa porte, de mégots et de gravats déposés devant sa porte d'entrée et d'insultes notamment. 

Les déclarations de M. [J] portant sur le fait que la défenderesse a tiré sur le balai qu'il tenait après qu'il a été tapé sans sa porte, et qu'il a souffert d'un hématome à l'oeil, sont corroborées par la collaboratrice du syndic qui l'a effectivement constaté. De plus et postérieurement à la sommation délivrée par le commissaire de justice le 25 septembre 2025, M. [J] s'est encore rendu chez le syndic en novembre 2025 pour lui faire part de nouveaux coups portés sur sa porte, lassé par la situation et renonçant à déposer une plainte.

Ces conflits personnels ont entraîné, très peu de temps après l'entrée dans les lieux de Mme [I] [E] -[K] , des interventions nombreuses des services de police qui n'avaient pas lieu auparavant, troublant nécessairement la tranquillité des occupants et générant un climat général d'anxiété.

De plus, et au-delà des conflits susvisés, Mme [I] [E] -[K] a présenté un comportement insultant à deux reprises à l'égard des employés de la société intervenant sur la structure de l'immeuble, violemment invectivés. De même et à plusieurs reprises, l'agent de propreté en charge de la sortie des poubelles a subi ses insultes, étant relevé que s'il est rapporté que Mme [I] [E]- [K] l'aurait menacé avec un couteau, la preuve n'en est pas rapportée. Il est encore relevé que la locataire a d'ailleurs saisi les services de la ville de [Localité 5] afin que des sanctions soient prises contre lui du fait du bruit occasionné par l'exercice de son activité alors qu'il travaille dans l'immeuble de longue date, sans aucune observation. 

Dès lors, il sera jugé que le comportement inadapté, agressif et menaçant de Mme [I] [E] -[K] trouble manifestement la tranquillité des occupants de l'immeuble mais également les employés qui doivent y travailler de manière habituelle ou de façon ponctuelle.

Ce comportement ainsi établi de la locataire à l'égard du voisinage pendant plusieurs mois et qui a perduré nonobstant la sommation qui lui a été délivrée constitue un manquement particulièrement grave aux obligations du bail, et notamment à l'obligation de jouissance paisible des lieux par la locataire de manière à ce que les occupants de l'immeuble puissent se sentir en sécurité dans leur logement. A cet égard, il y a lieu de considérer que la gravité du manquement aux obligations légales de Mme [I] [E] -[K] permet de prononcer la résiliation judicaire du bail d'habitation. 

Enfin, selon l'article 7 de la loi nº89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Dès lors, la résiliation du bail est également justifiée par le défaut de paiement des loyers, la locataire étant désormais débitrice d'une somme supérieure à 9 000 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, montant non contesté, manquant ainsi gravement à son obligation de payer le loyer au terme convenu, depuis plusieurs mois.

Il convient ainsi de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [I] [E] -[K] sur l'appartement situé [Adresse 3] [Localité 3] à compter de l'assignation en application de l'article 1229 du code civil.

Mme [P] [Y] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [E] -[K] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [P] [Y] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il est rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors trêve hivernale.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. 

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, Mme [I] [E] -[K] sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux, faisant valoir sa situation de précarité. 

Mme [P] [Y] s'y oppose. Elle précise que les revenus locatifs et la disponibilité du bien revêtent pour elle, née en 1941, une importance particulière, d'autant que les loyers ne sont pas réglés depuis plus de six mois.

Il ressort des pièces produites par Mme [I] [E] -[K] que son employeur a mis fin à sa période d'essai le 30 avril 2026, dans le cadre d'un contrat de travail conclu le 16 avril 2026 comportant une période d'essai de deux mois, Elle ne perçoit aucune allocation de France Travail. Elle bénéficie du RSA de 458 euros depuis le mois de juin 2026 selon l'attestation de la CAF.

Il est manifeste que Mme [I] [E] -[K] vit dans une situation financière très précaire qui ne lui permet pas d'accéder au secteur privé de la location dans l'immédiat. Elle a déjà déposé une demande de logement social qu'elle a limitée aux 5ème, 6ème et 7ème arrondissements, souhaits qu'elle pourra élargir.

En conséquence, nonobstant les droits de la demanderesse sur son bien, la situation personnelle très dégradée de la défenderesse justifie qu'un délai supplémentaire de 6 mois lui soit accordé pour quitter les lieux, en sus du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, selon les dispositions fixées au présent dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation 

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [I] [E] -[K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Les causes du commandement de payer du 30 septembre 2025 ont été réglées mais le plan d'apurement convenu entre les parties le 04 novembre 2025 n'a pas été respecté.

Mme [P] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 juin 2026, Mme [I] [E] -[K] restait lui devoir la somme de 9 960,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation échues, terme de juin 2026 inclus. 

Il convient de déduire de cette somme l'allocation de logement versée entre les mains du mandataire de Mme [P] [Y] pour avril 2026 de 95 euros, pour mai 2026 de 95 euros et pour juin 2026 de 347 euros (attestations CAF), soit un solde restant dû de 9 423,50 euros.

Mme [I] [E] -[K] sera donc condamnée à payer à Mme [P] [Y] cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 décembre 2025 à hauteur de 3 086,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, la date du commandement de payer ne pouvant servir de point de départ des intérêts dès lors que ses causes ont été réglées dans le délai de 6 semaines requis.

De plus, Mme [I] [E] -[K] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer résultant du contrat résilié, augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de l'échéance de juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande de remboursement des frais de serrurier

En application de l'article 1724 du code civil, le locataire ne peut engager unilatéralement des travaux ou réparation aux frais du bailleur sans l'en avoir préalablement informé et avoir recueilli son accord, sauf réparation urgente et nécessaire ne pouvant être différée.

Ainsi, le désordre doit relever de la charge du bailleur et non de l'entretien courant ou des charges locatives et l'urgence doit justifier l'intervention. 

En l'espèce, Mme [I] [E] -[K] sollicite la condamnation de Mme [P] [Y] à lui rembourser les frais de serrurier au motif que la serrure fonctionnait mal et était rouillée du fait de l'humidité.

Toutefois, Mme [I] [E] -[K] n'a jamais évoqué préalablement cette difficulté. La facture n'en fait pas état mais mentionne quant à la nature des travaux " OUVERTURE DE PORTE " ce qui laisse penser qu'elle a fermé la porte sans s'assurer d'être en possession de ses clés.

En conséquence, la prestation fournie n'incombe nullement au bailleur et Mme [I] [E] -[K] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires 

Mme [I] [E] -[K] , qui seule succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance. Sa demande tendant à y voir inclure les frais de commandement de payer sera rejetée, les causes du commandement de payer ayant été réglés.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [Y] les frais irrépétibles non compris dans les dépens au regard de la situation économique de la défenderesse. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Mme [P] [Y] recevable en son action,

DÉBOUTE Mme [I] [E] -[K] de sa demande de nullité du bail conclu le 06 mars 2026 à effet au 12 mars 2026 conclu avec Mme [P] [Y] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 3],

DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 06 mars 2026 à effet au 12 mars 2026, 

PRONONCE la résiliation du bail du 06 mars 2026 à effet au 12 mars 2026 conclu entre Mme [P] [Y] et Mme [I] [E] -[K] portant sur les locaux situé [Adresse 3] [Localité 3], et ce à compter de l'assignation du 16 décembre 2025,

ORDONNE à Mme [I] [E] -[K] de libérer les lieux situés [Adresse 3] [Localité 3], de sa personne et de ses biens, 

FAIT droit à la demande de délais formée par Mme [I] [E] -[K] pour quitter les lieux à hauteur de 6 mois à compter de la présente décision, 

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux faisant suite au délai de 6 mois susvisé, 

DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande d'astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, et DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande de séquestre des meubles et objets mobiliers, 

CONDAMNE Mme [I] [E]-[K] à payer à Mme [P] [Y] la somme de 9 423,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, échéance de juin 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025 à hauteur de 3 086,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, 

CONDAMNE Mme [I] [E]-[K] à payer à Mme [P] [Y] d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer résultant du contrat résilié, augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de l'échéance de juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, 

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte du 10 juin 2026 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE Mme [I] [E]-[K] de sa demande de remboursement des frais de serrurier,

CONDAMNE Mme [I] [E] -[K] aux entiers dépens de l'instance, hors le coût du commandement de payer du 30 septembre 2025,

DÉBOUTE Mme [P] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la construction et de l'habitation L843-1, code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1724). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 27 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 23/02210

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• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/11519

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• 6 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/02657

  en commun : code de la construction et de l'habitation L126-26, code de la construction et de l'habitation L843-1

• 13 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00154

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• 19 mai 2026 · Cour d'appel d'Amiens · Autre · n° 25/00583

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• 15 juin 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 24/01190

  en commun : code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1724

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Angers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00470

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• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Reims · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01565

  en commun : code de la construction et de l'habitation L843-1, code civil 1724

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:27:48.871Z.