notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S4, 26 août 2026, n° 26/00056

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2015, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [R] [X] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 8 étage 2) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprise, de 299,57 € par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mai 2025, présentée le 23 mai 2025 mais non réclamée, l’OPHEA a notifié à Monsieur [R] [X] un congé pour le 31 août 2025 pour “non paiement de loyers et accessoires” ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 471,87 € jusqu’au 16 mai 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [R] [X] par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025. 

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 mai 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [R] [X], par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 1 de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 939,67 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 392,53 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 20 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.

L’OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il actualise la dette à 800 € au 13 mai 2026 et indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement au regard des efforts consentis, sous réserve d’une durée maximale de 12 mois et du prononcé d’une clause cassatoire. 

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Me [M] [A], Commissaire de Justice à [Localité 1] le 19 novembre 2025, Monsieur [R] [X] ne s’est ni présenté ni fait représenter lors de l’audience.
Il n’a également pas fait de demande de renvoi. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe.

L’OPHEA étant représenté et Monsieur [R] [X] étant absent, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé

En application de l’article L 442 6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
“les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu=il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui même obligation d=avoir à quitter effectivement les lieux. (...)”

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [R] [X] pour le 31 août 2025 au vu des impayés de loyers au 16 mai 2025; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 16 mai 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 août 2025; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.


Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 19 novembre 2025. 

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 936,67 € (échéance du mois de novembre 2026 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (solde débiteur depuis le 30 septembre 2024), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement
 
En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [R] [X] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 800 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d'occupation au 13 mai 2026 (dernière échéance incluse : avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’OPHEA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement en raison du montant de la dette, Monsieur [R] [X] ayant repris le versement du loyer de manière intégrale et ayant effectué des versements supérieurs au montant du loyer courant.

Il résulte d’ailleurs de l’une des pièces produites par l’OPHEA qu’elle s’était accordée avec Monsieur [R] [X] le 16 décembre 2025 pour un plan d’apurement à hauteur de 30 € par mois pour la période du 1er décembre 2025 au 31 décembre 2028.

L’OPHEA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement en raison du montant de la dette, Monsieur [R] [X] ayant repris le versement du loyer de manière intégrale et ayant effectué des versements supérieurs au montant du loyer courant. Son conseil précise toutefois à l’audience que ce délai doit être fixé à 12 mois. 

Il résulte cependant de l’une des pièces produites par l’OPHEA qu’elle s’était accordée avec Monsieur [R] [X] le 16 décembre 2025 pour un plan d’apurement à hauteur de 30 € par mois pour la période du 1er décembre 2025 au 31 décembre 2028.

Toutefois, en l’absence de Monsieur [R] [X], et à défaut de demande de l’OPHEA, ce plan ne peut pas être homologué ni repris tel quel par la présente juridiction.

Au regard de la reprise du paiement des loyers courants et du versement mensuel de sommes complémentaires, et en l’absence d’opposition de l’OPHEA et de sa capacité à supporter financièrement un échelonnement de la dette, ainsi qu’à la discution des parties ayant abouti à un plan d’apurement, il convient d’octroyer à Monsieur [R] [X] des délais de paiements sur une durée de 24 mois.
Le Juge des Contentieux de la Protection ne peut en effet pas octroyer de délais de paiement sur une durée plus importante. Cependant, afin de prendre en compte l’accord des parties intervenu le 16 décembre 2025, les 23 premières mensualités seront d’un montant de 30 € et la 24 ème portera sur le solde restant dû. 

Si l’intéressé apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme un occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [X], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [R] [X], qui ne s’est pas présenté à l’audience, et au regard de l’issue de la procédure, il convient de le condamner à payer à l’OPHEA la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 août 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 18 juin 2015, entre CUS Habitat, devenu l’OPHEA et Monsieur [R] [X], portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (porte 8 étage 2) ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [R] [X] de son droit au maintien dans les lieux ; 

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [X] à l’OPHEA à compter du 31 août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 800 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 13 mai 2026 (échéance de mai 2026 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [R] [X] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et DIT qu’il devra le faire en 23 mensualités de 30 € et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si le locataire se libère de sa dette selon les modalités ci dessus fixées, sous réserve d'un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d’une seule mensualité, que ce soit au titre de l’arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, à l’échéance prévue restée même partiellement impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux - [Adresse 4] à [Localité 3] (porte 8 étage 2) -, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ; 

- DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 14 mai 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à l’OPHEA la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
 
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS
Texte intégral
N° RG 26/00056 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB4D


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 26/00056 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB4D

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 26 AOUT 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3], [Localité 3] 
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253


DEFENDEUR :

Monsieur [R] [X]
demeurant [Adresse 4], [Localité 3]
non comparant, non représenté 


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Août 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00056 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB4D

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2015, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [R] [X] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 8 étage 2) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprise, de 299,57 € par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mai 2025, présentée le 23 mai 2025 mais non réclamée, l’OPHEA a notifié à Monsieur [R] [X] un congé pour le 31 août 2025 pour “non paiement de loyers et accessoires” ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 471,87 € jusqu’au 16 mai 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [R] [X] par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025. 

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 mai 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [R] [X], par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 1 de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 939,67 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 392,53 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 20 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.

L’OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il actualise la dette à 800 € au 13 mai 2026 et indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement au regard des efforts consentis, sous réserve d’une durée maximale de 12 mois et du prononcé d’une clause cassatoire. 

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Me [M] [A], Commissaire de Justice à [Localité 1] le 19 novembre 2025, Monsieur [R] [X] ne s’est ni présenté ni fait représenter lors de l’audience.
Il n’a également pas fait de demande de renvoi. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe.

L’OPHEA étant représenté et Monsieur [R] [X] étant absent, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé

En application de l’article L 442 6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
“les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu=il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui même obligation d=avoir à quitter effectivement les lieux. (...)”

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [R] [X] pour le 31 août 2025 au vu des impayés de loyers au 16 mai 2025; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 16 mai 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 août 2025; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.


Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 19 novembre 2025. 

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 936,67 € (échéance du mois de novembre 2026 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (solde débiteur depuis le 30 septembre 2024), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement
 
En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [R] [X] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 800 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d'occupation au 13 mai 2026 (dernière échéance incluse : avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’OPHEA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement en raison du montant de la dette, Monsieur [R] [X] ayant repris le versement du loyer de manière intégrale et ayant effectué des versements supérieurs au montant du loyer courant.

Il résulte d’ailleurs de l’une des pièces produites par l’OPHEA qu’elle s’était accordée avec Monsieur [R] [X] le 16 décembre 2025 pour un plan d’apurement à hauteur de 30 € par mois pour la période du 1er décembre 2025 au 31 décembre 2028.

L’OPHEA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement en raison du montant de la dette, Monsieur [R] [X] ayant repris le versement du loyer de manière intégrale et ayant effectué des versements supérieurs au montant du loyer courant. Son conseil précise toutefois à l’audience que ce délai doit être fixé à 12 mois. 

Il résulte cependant de l’une des pièces produites par l’OPHEA qu’elle s’était accordée avec Monsieur [R] [X] le 16 décembre 2025 pour un plan d’apurement à hauteur de 30 € par mois pour la période du 1er décembre 2025 au 31 décembre 2028.

Toutefois, en l’absence de Monsieur [R] [X], et à défaut de demande de l’OPHEA, ce plan ne peut pas être homologué ni repris tel quel par la présente juridiction.

Au regard de la reprise du paiement des loyers courants et du versement mensuel de sommes complémentaires, et en l’absence d’opposition de l’OPHEA et de sa capacité à supporter financièrement un échelonnement de la dette, ainsi qu’à la discution des parties ayant abouti à un plan d’apurement, il convient d’octroyer à Monsieur [R] [X] des délais de paiements sur une durée de 24 mois.
Le Juge des Contentieux de la Protection ne peut en effet pas octroyer de délais de paiement sur une durée plus importante. Cependant, afin de prendre en compte l’accord des parties intervenu le 16 décembre 2025, les 23 premières mensualités seront d’un montant de 30 € et la 24 ème portera sur le solde restant dû. 

Si l’intéressé apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme un occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [X], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [R] [X], qui ne s’est pas présenté à l’audience, et au regard de l’issue de la procédure, il convient de le condamner à payer à l’OPHEA la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 août 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 18 juin 2015, entre CUS Habitat, devenu l’OPHEA et Monsieur [R] [X], portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (porte 8 étage 2) ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [R] [X] de son droit au maintien dans les lieux ; 

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [X] à l’OPHEA à compter du 31 août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 800 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 13 mai 2026 (échéance de mai 2026 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [R] [X] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et DIT qu’il devra le faire en 23 mensualités de 30 € et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si le locataire se libère de sa dette selon les modalités ci dessus fixées, sous réserve d'un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d’une seule mensualité, que ce soit au titre de l’arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, à l’échéance prévue restée même partiellement impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux - [Adresse 4] à [Localité 3] (porte 8 étage 2) -, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ; 

- DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à l’OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 14 mai 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à l’OPHEA la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
 
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1741, code civil 1142). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T21:31:43.406Z.