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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lorient, 13CH JCP CIVIL, 27 août 2026, n° 25/00716

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2021, la SCI DU CONNETABLE a donné à bail à Madame [D] [T] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 500 euros, charges comprises.

Madame [D] [T] a quitté le logement le 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, Madame [D] [T] agissant à titre personnel et en celui de représentante légale de [S] [T] a fait assigner la SCI DU CONNETABLE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 11 décembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction l’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Les parties ont accepté le principe de la procédure sans audience, la date de dépôt des dossiers ayant été fixée au 18 juin 2026.

Pour les raisons développées dans leurs dernières écritures, Madame [D] [T], agissant à titre personnel et en sa qualité de représentante légale de [S] [T], représentée par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

-débouter la SCI DU CONNETABLE de toutes ses demandes, fins et prétentions,

-condamner la SCI DU CONNETABLE à payer à Madame [D] [T]:

4000 euros au titre du préjudice moral,
1200 euros au titre du préjudice de jouissance,

-condamner la SCI DU CONNETABLE à payer à Madame [D] [T], en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, [S] les sommes suivantes:

4000 euros au titre du préjudice moral,
1200 euros au titre du préjudice de jouissance,

-condamner la SCI DU CONNETABLE à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner la SCI DU CONNETABLE aux entiers dépens.

Pour les motifs exposés dans ses dernières écritures, la SCI DU CONNETABLE, représentée par son conseil, sollicite de la juridiction de:

-débouter Madame [D] [T] de l’ensemble de ses demandes présentées tant en son nom personnel, qu’es qualité de représentante légale de sa fille mineure, [S] [T],
-condamner Madame [D] [T] à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Madame [D] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la demande d’indemnisation des préjudices:

Sur les manquements du bailleur à ses obligations:

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Madame [D] [T] fait valoir qu’elle s’est aperçue à compter de l’hiver 2022 de difficultés de chauffage de son appartement et qu’elle a également constaté à partir de la fin d’année 2022 des craquements et l’apparition de fissures dans l’immeuble, dans son appartement et dans les parties communes. Elle estime que le logement ne répondait pas aux obligations légales précitées et sollicite dès lors l’indemnisation tant en son nom qu’en celui de sa fille des différents préjudices subis produisant à l’appui de sa demande un certain nombre d’éléments émanant de professionnels. Elle affirme que la bailleresse n’a pas respecté ses obligations.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à l’argumentaire. Elle relève tout d’abord que l’expert a relevé que la construction ne présentait pas de risques affectant les garanties de solidité et qu’il n’est pas démontré le caractère indécent du logement loué. Elle ajoute avoir respecté l’ensemble des prescriptions imposées par l’arrêté de mise en sécurité assurant en urgence le relogement de Madame [T] et que cette dernière a pu réintégrer le logement dès le 9 mars 2023 en toute sécurité, son appartement ne présentant objectivement aucun danger. Elle estime avoir suivi l’ensemble des recommandations préconisées par l’arrêté de mise en sécurité mais également du bureau d’études structures pour assurer la sécurité de l’immeuble.


La SCI DU CONNETABLE fait par ailleurs valoir qu’il n’a pas été relevé d’éléments dangereux ou alarmant au niveau du logement affirmant qu’il n’est pas démontré le caractère indécent du logement ni la réalité des désordres. Elle ajoute que la surconsommation de chauffage alléguée n’est pas plus démontrée relevant que la demanderesse ne procède que par voie d’affirmation.

Il est produit aux débats à l’appui des affirmations de Madame [D] [T]:

-le rapport en date du 7 février 2023 du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne suite à une visite du 1er février 2023 qui préconise l’ouverture d’une procédure de mise en sécurité et demande la désignation d’un expert de toute urgence,

-l’ordonnance du tribunal administratif de Rennes saisi par la mairie d’[Localité 1] qui désigne Monsieur [N] en qualité d’expert pour expertiser les lieux,

-le rapport du 24 février 2023 de Monsieur [N] qui relève des défauts d’entretien de l’immeuble et l’existence de désordres susceptibles de concerner la sécurité des occupants et en ce qui concerne l’appartement loué: traces d’humidité, parquet présentant une flèche au centre de la pièce du séjour, avec des vibrations ressenties sur ce parquet, décollement de la peinture en partie haute des parois de la cueillie du plafond du cabinet de toilette, disjonction du dormant de la porte de son mur support dans le séjour, fissuration dans la cueillie du plafond de la chambre d’enfant,

-l’arrêté de mise en sécurité du 2 mars 2023 pris par la commune d’[Localité 1] enjoignant au propriétaire de réaliser des travaux pour remédier au danger imminent avec une évacuation sans délai de la totalité des occupants

Ces éléments permettent de démontrer, sans contestation possible, que le logement loué par la SCI DU CONNETABLE à Madame [D] [T] présentait des désordres avec un édifice ne présentant pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. Ces désordres ont pu affecter les parties communes mais également les parties privatives. Ces éléments ont d’ailleurs conduit à la prise par le maire d’[Localité 1] d’un arrêté de sécurité le 2 mars 2023.

Ainsi, la SCI DU CONNETABLE ne saurait valablement soutenir qu’elle a respecté son obligation de délivrance du bien loué au regard de l’ensemble des désordres affectant le bien immobilier qui ont imposé un départ des lieux à titre temporaire de la locataire au regard des risques encourus.

Dès lors, il convient de retenir que la SCI DU CONNETABLE a manqué à son obligation de délivrance de la chose loué dans un état permettant son usage l’indécence étant démontrée au regard des pièces produites aux débats.

Ce manquement ouvre droit à indemnisation des différents préjudices.

Sur l’indemnisation des préjudices de Madame [D] [T]:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il sera relevé à titre liminaire que le constat d’accord versé aux débats ne fait pas obstacle aux demandes indemnitaires présentées puisqu’il est relatif au paiement des loyers.

Sur l’indemnisation du préjudice moral:

Madame [D] [T] sollicite l’indemnisation de son préjudice né de la crainte de l’effondrement de l’escalier et du plancher de l’appartement. Elle ajoute que le préjudice est également constitué par la crainte d’être délogée sans solution pérenne avec une anxiété en lien avec les conditions de logement et les problématiques de sécurité affectant le logement.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à l’argumentaire. Elle précise qu’une chambre d’hôtel a été payée pour passer la première nuit et que par la suite elle a pris en charge la location d’un appartement d’une superficie supérieure et disposant d’une chambre supplémentaire relevant que l’appartement a pu être réintégré en toute sécurité moins d’une semaine après l’évacuation de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le logement loué a dû être évacué du fait des désordres l’affectant. Madame [D] [T] produit aux débats à l’appui de sa demande d’indemnisation un certificat médical du Docteur [W] qui indique avoir reçu régulièrement en consultation Madame [D] [T] “pour des éléments d’anxiété manifestes, accompagnés d’épisodes récurrents d’insomnie (...) En lien avec des conditions de logement particulièrement vécues comme anxiogènes: crainte d’effondrement de l’escalier, du plancher de l’appartement avec possible chute dans l’appartement sous jacent. Par ailleurs la crainte du côté maternel de se retrouver du jour au lendemain délogées sans solution pérennes”.

L’ensemble de la procédure, les risques relevés s’agissant de la sécurité du bien loué ainsi que la nécessité de quitter le logement ont nécessairement causé pour Madame [D] [T] un préjudice moral. La SCI DU CONNETABLE ne saurait s’exonérer de sa responsabilité au seul motif qu’elle n’est pas demeurée sans réagir et qu’elle a effectué les travaux préconisés. En effet, le logement constitue un élément essentiel au bien être des individus. Les éléments de danger qui ont été relevés par les experts et professionnels ainsi que l’obligation de quitter au moins temporairement les lieux avec un enfant mineur ont nécessairement causé un trouble d’anxiété à la locataire, lui occasionnant un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 3000 euros.

La SCI DU CONNETABLE sera en conséquence condamnée à verser à Madame [D] [T] la somme de 3000 euros en indemnisation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance:

Madame [D] [T] sollicite l’octroi d’une somme de 1200 euros au titre du préjudice de jouissance en lien avec les désordres évoqués et la problématique liée au chauffage.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à la demande relevant que Madame [D] [T] a déjà été indemnisée de son préjudice puisqu’elle n’a pas versé de loyer entre le mois de mars et le 7 décembre 2023.

Il sera relevé à titre liminaire que c’est à bon droit que la SCI DU CONNETABLE relève que la problématique liée au chauffage ne repose que sur des affirmations et n’est pas démontrée. En effet, des attestations de proches ou des factures sont insuffisantes pour démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance sur ce fondement en l’absence de tout rapport établi par un professionnel. 

Pour le surplus, s’il est exact que l’absence de paiement du loyer à compter du mois de mars 2023, qui est en lien avec les désordres affectant le logement, indemnise pour partie ce préjudice de jouissance, il n’en reste pas mois l’existence d’un préjudice antérieurement à cette date qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 750 euros.

La SCI DU CONNETABLE sera en conséquence condamnée à payer à Madame [D] [T] une somme de 750 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes formulées par Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T]:

L’article 1240 du code civil dispose que out fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Sur la demande au titre du préjudice moral:
Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] sollicite l’octroi d’une somme de 4000 euros au titre du préjudice moral de cette dernière.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à la demande estimant que la preuve d’un tel préjudice n’est pas rapporté.

En l’espèce, il est produit à l’appui de la demande d’indemnisation en pièce 12 de la demanderesse une attestation du Docteur [W] qui indique avoir reçu régulièrement Madame [S] [T] pour “des éléments d’anxiété manifestes accompagnés d’épisodes récurrents d’insomnie (...) En lien avec les conditions de logement particulièrement vécues comme angoissant: crainte d’effondrement de l’escalier, du plancher de l’appartement avec possible chute dans l’appartement sous jacent”.

Ces éléments cumulés avec la nécessité d’avoir à quitter le logement en raison du danger encouru démontrent l’existence d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2000 euros.


La SCI DU CONNETABLE sera donc condamnée à verser à Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] la somme de 2000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] sollicite l’octroi d’une somme de 1200 euros sur ce fondement.

Il résulte des développements précédents que le préjudice de jouissance en lien avec les difficultés de chauffage n’est pas démontré. 

Au surplus, Madame [S] [T] qui n’est pas liée contractuellement avec la SCI DU CONNETABLE dans le cadre de l’exécution du contrat de bail ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance propre, autre que celui indemnisé au titre du préjudice moral.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.
Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI DU CONNETABLE qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à Madame [D] [T] en son nom et en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] la somme de 1000 au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne la SCI DU CONNETABLE à verser à Madame [D] [T] les sommes de:

-3000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-750 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Condamne la SCI DU CONNETABLE à verser à Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Condamne la SCI DU CONNETABLE à verser à Madame [D] [T], en son nom et en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI DU CONNETABLE aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
N° RG 25/00716 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C566D

MINUTE N° 26/ 
ARCHIVE N° 26/



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Août 2026

 


DEMANDEUR :

Madame [D] [T] agissant en son nom personnel et en qualité de représentante légale de sa fille mineure, [S] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT




DEFENDEUR : 

S.C.I. DU CONNETABLE, dont le siège est [Adresse 2]
représentée par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocat au barreau de VANNES






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC 



DEPÔT DES DOSSIERS : 18 Juin 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 27 Août 2026 contradictoirement et en premier ressort.









Le : 27 Août 2026

Exécutoire à : Me BERNARD Hélène

Copie à : Me GUENNO-LE PARC Elsa







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2021, la SCI DU CONNETABLE a donné à bail à Madame [D] [T] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 500 euros, charges comprises.

Madame [D] [T] a quitté le logement le 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, Madame [D] [T] agissant à titre personnel et en celui de représentante légale de [S] [T] a fait assigner la SCI DU CONNETABLE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 11 décembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction l’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Les parties ont accepté le principe de la procédure sans audience, la date de dépôt des dossiers ayant été fixée au 18 juin 2026.

Pour les raisons développées dans leurs dernières écritures, Madame [D] [T], agissant à titre personnel et en sa qualité de représentante légale de [S] [T], représentée par son conseil, a sollicité de la juridiction de:

-débouter la SCI DU CONNETABLE de toutes ses demandes, fins et prétentions,

-condamner la SCI DU CONNETABLE à payer à Madame [D] [T]:

4000 euros au titre du préjudice moral,
1200 euros au titre du préjudice de jouissance,

-condamner la SCI DU CONNETABLE à payer à Madame [D] [T], en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, [S] les sommes suivantes:

4000 euros au titre du préjudice moral,
1200 euros au titre du préjudice de jouissance,

-condamner la SCI DU CONNETABLE à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner la SCI DU CONNETABLE aux entiers dépens.

Pour les motifs exposés dans ses dernières écritures, la SCI DU CONNETABLE, représentée par son conseil, sollicite de la juridiction de:

-débouter Madame [D] [T] de l’ensemble de ses demandes présentées tant en son nom personnel, qu’es qualité de représentante légale de sa fille mineure, [S] [T],
-condamner Madame [D] [T] à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Madame [D] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la demande d’indemnisation des préjudices:

Sur les manquements du bailleur à ses obligations:

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Madame [D] [T] fait valoir qu’elle s’est aperçue à compter de l’hiver 2022 de difficultés de chauffage de son appartement et qu’elle a également constaté à partir de la fin d’année 2022 des craquements et l’apparition de fissures dans l’immeuble, dans son appartement et dans les parties communes. Elle estime que le logement ne répondait pas aux obligations légales précitées et sollicite dès lors l’indemnisation tant en son nom qu’en celui de sa fille des différents préjudices subis produisant à l’appui de sa demande un certain nombre d’éléments émanant de professionnels. Elle affirme que la bailleresse n’a pas respecté ses obligations.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à l’argumentaire. Elle relève tout d’abord que l’expert a relevé que la construction ne présentait pas de risques affectant les garanties de solidité et qu’il n’est pas démontré le caractère indécent du logement loué. Elle ajoute avoir respecté l’ensemble des prescriptions imposées par l’arrêté de mise en sécurité assurant en urgence le relogement de Madame [T] et que cette dernière a pu réintégrer le logement dès le 9 mars 2023 en toute sécurité, son appartement ne présentant objectivement aucun danger. Elle estime avoir suivi l’ensemble des recommandations préconisées par l’arrêté de mise en sécurité mais également du bureau d’études structures pour assurer la sécurité de l’immeuble.


La SCI DU CONNETABLE fait par ailleurs valoir qu’il n’a pas été relevé d’éléments dangereux ou alarmant au niveau du logement affirmant qu’il n’est pas démontré le caractère indécent du logement ni la réalité des désordres. Elle ajoute que la surconsommation de chauffage alléguée n’est pas plus démontrée relevant que la demanderesse ne procède que par voie d’affirmation.

Il est produit aux débats à l’appui des affirmations de Madame [D] [T]:

-le rapport en date du 7 février 2023 du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne suite à une visite du 1er février 2023 qui préconise l’ouverture d’une procédure de mise en sécurité et demande la désignation d’un expert de toute urgence,

-l’ordonnance du tribunal administratif de Rennes saisi par la mairie d’[Localité 1] qui désigne Monsieur [N] en qualité d’expert pour expertiser les lieux,

-le rapport du 24 février 2023 de Monsieur [N] qui relève des défauts d’entretien de l’immeuble et l’existence de désordres susceptibles de concerner la sécurité des occupants et en ce qui concerne l’appartement loué: traces d’humidité, parquet présentant une flèche au centre de la pièce du séjour, avec des vibrations ressenties sur ce parquet, décollement de la peinture en partie haute des parois de la cueillie du plafond du cabinet de toilette, disjonction du dormant de la porte de son mur support dans le séjour, fissuration dans la cueillie du plafond de la chambre d’enfant,

-l’arrêté de mise en sécurité du 2 mars 2023 pris par la commune d’[Localité 1] enjoignant au propriétaire de réaliser des travaux pour remédier au danger imminent avec une évacuation sans délai de la totalité des occupants

Ces éléments permettent de démontrer, sans contestation possible, que le logement loué par la SCI DU CONNETABLE à Madame [D] [T] présentait des désordres avec un édifice ne présentant pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers. Ces désordres ont pu affecter les parties communes mais également les parties privatives. Ces éléments ont d’ailleurs conduit à la prise par le maire d’[Localité 1] d’un arrêté de sécurité le 2 mars 2023.

Ainsi, la SCI DU CONNETABLE ne saurait valablement soutenir qu’elle a respecté son obligation de délivrance du bien loué au regard de l’ensemble des désordres affectant le bien immobilier qui ont imposé un départ des lieux à titre temporaire de la locataire au regard des risques encourus.

Dès lors, il convient de retenir que la SCI DU CONNETABLE a manqué à son obligation de délivrance de la chose loué dans un état permettant son usage l’indécence étant démontrée au regard des pièces produites aux débats.

Ce manquement ouvre droit à indemnisation des différents préjudices.

Sur l’indemnisation des préjudices de Madame [D] [T]:

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il sera relevé à titre liminaire que le constat d’accord versé aux débats ne fait pas obstacle aux demandes indemnitaires présentées puisqu’il est relatif au paiement des loyers.

Sur l’indemnisation du préjudice moral:

Madame [D] [T] sollicite l’indemnisation de son préjudice né de la crainte de l’effondrement de l’escalier et du plancher de l’appartement. Elle ajoute que le préjudice est également constitué par la crainte d’être délogée sans solution pérenne avec une anxiété en lien avec les conditions de logement et les problématiques de sécurité affectant le logement.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à l’argumentaire. Elle précise qu’une chambre d’hôtel a été payée pour passer la première nuit et que par la suite elle a pris en charge la location d’un appartement d’une superficie supérieure et disposant d’une chambre supplémentaire relevant que l’appartement a pu être réintégré en toute sécurité moins d’une semaine après l’évacuation de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le logement loué a dû être évacué du fait des désordres l’affectant. Madame [D] [T] produit aux débats à l’appui de sa demande d’indemnisation un certificat médical du Docteur [W] qui indique avoir reçu régulièrement en consultation Madame [D] [T] “pour des éléments d’anxiété manifestes, accompagnés d’épisodes récurrents d’insomnie (...) En lien avec des conditions de logement particulièrement vécues comme anxiogènes: crainte d’effondrement de l’escalier, du plancher de l’appartement avec possible chute dans l’appartement sous jacent. Par ailleurs la crainte du côté maternel de se retrouver du jour au lendemain délogées sans solution pérennes”.

L’ensemble de la procédure, les risques relevés s’agissant de la sécurité du bien loué ainsi que la nécessité de quitter le logement ont nécessairement causé pour Madame [D] [T] un préjudice moral. La SCI DU CONNETABLE ne saurait s’exonérer de sa responsabilité au seul motif qu’elle n’est pas demeurée sans réagir et qu’elle a effectué les travaux préconisés. En effet, le logement constitue un élément essentiel au bien être des individus. Les éléments de danger qui ont été relevés par les experts et professionnels ainsi que l’obligation de quitter au moins temporairement les lieux avec un enfant mineur ont nécessairement causé un trouble d’anxiété à la locataire, lui occasionnant un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 3000 euros.

La SCI DU CONNETABLE sera en conséquence condamnée à verser à Madame [D] [T] la somme de 3000 euros en indemnisation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance:

Madame [D] [T] sollicite l’octroi d’une somme de 1200 euros au titre du préjudice de jouissance en lien avec les désordres évoqués et la problématique liée au chauffage.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à la demande relevant que Madame [D] [T] a déjà été indemnisée de son préjudice puisqu’elle n’a pas versé de loyer entre le mois de mars et le 7 décembre 2023.

Il sera relevé à titre liminaire que c’est à bon droit que la SCI DU CONNETABLE relève que la problématique liée au chauffage ne repose que sur des affirmations et n’est pas démontrée. En effet, des attestations de proches ou des factures sont insuffisantes pour démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance sur ce fondement en l’absence de tout rapport établi par un professionnel. 

Pour le surplus, s’il est exact que l’absence de paiement du loyer à compter du mois de mars 2023, qui est en lien avec les désordres affectant le logement, indemnise pour partie ce préjudice de jouissance, il n’en reste pas mois l’existence d’un préjudice antérieurement à cette date qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 750 euros.

La SCI DU CONNETABLE sera en conséquence condamnée à payer à Madame [D] [T] une somme de 750 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes formulées par Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T]:

L’article 1240 du code civil dispose que out fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Sur la demande au titre du préjudice moral:
Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] sollicite l’octroi d’une somme de 4000 euros au titre du préjudice moral de cette dernière.

La SCI DU CONNETABLE s’oppose à la demande estimant que la preuve d’un tel préjudice n’est pas rapporté.

En l’espèce, il est produit à l’appui de la demande d’indemnisation en pièce 12 de la demanderesse une attestation du Docteur [W] qui indique avoir reçu régulièrement Madame [S] [T] pour “des éléments d’anxiété manifestes accompagnés d’épisodes récurrents d’insomnie (...) En lien avec les conditions de logement particulièrement vécues comme angoissant: crainte d’effondrement de l’escalier, du plancher de l’appartement avec possible chute dans l’appartement sous jacent”.

Ces éléments cumulés avec la nécessité d’avoir à quitter le logement en raison du danger encouru démontrent l’existence d’un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2000 euros.


La SCI DU CONNETABLE sera donc condamnée à verser à Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] la somme de 2000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] sollicite l’octroi d’une somme de 1200 euros sur ce fondement.

Il résulte des développements précédents que le préjudice de jouissance en lien avec les difficultés de chauffage n’est pas démontré. 

Au surplus, Madame [S] [T] qui n’est pas liée contractuellement avec la SCI DU CONNETABLE dans le cadre de l’exécution du contrat de bail ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance propre, autre que celui indemnisé au titre du préjudice moral.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.
Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI DU CONNETABLE qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à Madame [D] [T] en son nom et en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] la somme de 1000 au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS, 

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne la SCI DU CONNETABLE à verser à Madame [D] [T] les sommes de:

-3000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-750 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



Condamne la SCI DU CONNETABLE à verser à Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [D] [T], en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T] de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Condamne la SCI DU CONNETABLE à verser à Madame [D] [T], en son nom et en qualité de représentante légale de sa fille Madame [S] [T], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI DU CONNETABLE aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C.TROADEC, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-08-27T21:57:12.872Z.