Tribunal judiciaire de Béziers, Chambre 1 Section 9, 25 juin 2026, n° 24/02286

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEZIERS

MINUTE N° 26/ 355

AFFAIRE : N° RG 24/02286 - N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MLW


Jugement Rendu le 25 Juin 2026


DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ENZO-VICTORIA
immatriculée au RCS de Béziers sous le numéro n°829 920 206
prise en la personne de son représetant légal en exercice
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocats au barreau de BEZIERS

 
DEFENDERESSES :

Madame [E] [X] [G] épouse [Q]
née le 08 mars 1937 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS


Madame [F] [N] [Q] épouse [Y]
née le 05 février 1957 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS


Madame [W] [O] [Q] épouse [C]
née le 26 février 1958 à [Localité 2] 
[Adresse 4]
[Localité 4]

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 

 
Représentée par Maître Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS

 
CNP ASSURANCES IARD (S.A. BANQUE POSTALE ASSURANCE IARD) 
immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 493 253 652 
prise en la personne de son représentant légal en exercice
Ayant son siège social, [Adresse 5] 
[Localité 5] 

Représentée par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER
 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,
Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel,



Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 mars 2026 différée dans ses effets au 10 avril 2026 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 10 Avril 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;


JUGEMENT : 

Rédigé par Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel, et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte en date du 7 juillet 2017, la S.A.S.U ENZO VICTORIA a acquis un fonds de commerce exploité par la S.A.S.U Fifty, intégrant le droit au bail d’une grande pièce avec WC et lavabo d’une superficie d’environ 40 m2 dans un immeuble situé à [Adresse 6], cadastré section AC N°[Cadastre 1]. [E] [G], épouse [Q], Madame [F] [Q], épouse [Y], et Madame [W] [Q] épouse [C], sont venues aux droits de la S.A.S.U Fifty.

Alléguant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance des locaux conforme à leur destination à savoir des locaux commerciaux pour vendre des vêtements, du prêt-à-porter, des chaussures et des accessoires, des bijoux, à la suite d’un dégât des eaux survenu le 22 juin 2021, la S.A.S.U ENZO VICTORIA a obtenu l’institution d’une expertise confiée à Monsieur [D] [R], par ordonnance de référé en date du 18 octobre 2022.

L’expert a déposé son rapport définitif le 8 janvier 2024.

Puis, la S.A.S.U ENZO VICTORIA a fait assigner [E] [G], épouse [Q], Madame [F] [Q], épouse [Y], et Madame [W] [Q] épouse [C], par actes délivrés le 12 août 2024 en demandant au tribunal de les condamner sous astreinte à faire réaliser divers travaux de remise en état et de lui payer diverses sommes au titre de ses préjudices de jouissance et d’exploitation.

Par acte délivré le 17 février 2025, les défenderesses ont appelé en garantie la société BP en qualité d’assureur habitation du logement de [E] [G], épouse [Q], se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire ayant déterminé les causes du dégât des eaux.

Par ordonnance du 22mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Les bailleresses ont constitué avocat.

La société BP a constitué avocat.

La clôture est intervenue le 26 mars 2026 à effet différé au 10 avril 2026.

***

Selon le dispositif de ses dernières conclusions déposées le 17 mars 2026, la S.A.S.U ENZO VICTORIA demande au tribunal de :

« DEBOUTER Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur [D] [R] du 08 janvier 2024, CONDAMNER solidairement Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] à faire réaliser les travaux suivants : 

- Refaire l’alimentation d’eau froide de l’appartement de Mme [Q] en tube cuivre depuis le compteur : HT 2500 € soit TTC 2750€ » 
- Refaire intégralement les canalisations qui traversent le magasin à cause de la vétusté de le l’installation, selon un devis complet établi par l’entreprise de plomberie ROUAN pour un montant TTC de 7590 euros et consistant à : 
- Poser une niche compteur extérieure. 
- Poser des vannes d’arrêt des trois lots accessibles (hors magasin) 
- Refaire la distribution d’eau des trois lots en tube cuivre ou multicouche si possible sans raccord de jonction dans le commerce. La pose pourra se faire en apparent ou partiellement cachée par des habillages ou goulottes démontables.
 
Et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir jusqu’à parfait achèvement consistant pour Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] à en justifier à la S.A.S.U ENZO VICTORIA, 

CONDAMNER solidairement Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] à payer à la S.A.S.U ENZO VICTORIA la somme de 8403 euros pour les travaux de doublage en placo plâtre, de peinture, de revêtement de sols et d’électricité à faire dans le local commercial,

CONDAMNER solidairement Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] à payer à la S.A.S.U ENZO VICTORIA la somme de 8000 euros au titre du préjudice de la perte d’exploitation, 

CONDAMNER solidairement Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] à payer la S.A.S.U ENZO VICTORIA la somme de 2353,50 euros au titre du préjudice qui sera subi pendant les travaux en raison de la perte d’exploitation, 

CONDAMNER solidairement Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] à payer à la S.A.S.U ENZO VICTORIA la somme de 3600 euros au titre du préjudice de jouissance, 

CONDAMNER solidairement Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] à payer à la S.A.S.U ENZO VICTORIA la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

CONDAMNER solidairement Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] aux entiers dépens en ce compris les frais de procédure de référé et les frais d’expertise taxés à la somme de 3979,53 euros par ordonnance du 26 février 2024, JUGER que la décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit. »

***

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 20 janvier 2026, [E] [G], épouse [Q], Madame [F] [Q], épouse [Y], et Madame [W] [Q] épouse [C], (ci-dessous « les bailleresses ») demandent au tribunal de :

« DECLARER irrecevable la demande de condamnation solidaire de Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C] formulée par la S.A.S.U ENZO VICTORIA, de la somme de 2750 euros au titre des travaux dans l’appartement de Madame [Q]. 

DEBOUTER la S.A.S.U ENZO VICTORIA de ses demandes de condamnation solidaire de Madame [E] [G] épouse [Q], Madame [F] [Q] épouse [Y] et Madame [W] [Q] épouse [C], des sommes suivantes : 
- 8000 euros au titre du préjudice pour perte d’exploitation 
- 2353,50 euros au titre du préjudice qui sera subi durant les travaux 
- 3600 euros au titre du préjudice de jouissance 

CONDAMNER CNP Assurances IARD / La Banque Postale Assurance IARD à relever et garantir Madame [E] [Q] de toute condamnation prononcée à son encontre en vertu de la garantie contractuelle souscrite au titre du contrat d’assurance habitation, en ce compris les frais d’expertise et les frais irrépétibles. 

CONDAMNER CNP Assurances IARD / La Banque Postale Assurance IARD à payer à Madame [E] [Q] la somme de 2750 euros au titre des travaux dans son appartement CONDAMNER CNP Assurances IARD / La Banque Postale Assurance IARD à payer à Madame [E] [Q] la somme de 3500 euros en vertu de l’article 700 du CPC au titre de la présente instance et de l’instance d’incident. »

***
Selon le dispositif de ses conclusions responsives et récapitulatives, remises le 24 mars 2026, la CNP Assurances (La Banque Postale Assurance IARD) demande au tribunal de :

« À titre principal, 
CONSTATER conformément aux Conditions particulières et générales du contrat d’assurance souscrit par Madame [Q] que CNP ASSURANCES IARD (La Banque Postale Assurance IARD) ne garantit pas le local commercial litigieux sis [Adresse 7] à [Localité 1] mais assure uniquement le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1] ; 

JUGER que la garantie CNP ASSURANCES IARD (La Banque Postale Assurance IARD) n’est pas mobilisable ; 

DEBOUTER Mesdames [E], [F] et [W] [Q] ainsi que toute partie au procès, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de CNP ASSURANCES IARD (La Banque Postale Assurance IARD) ; 

CONDAMNER Mesdames [E], [F] et [W] [Q] à verser à la concluante la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 

À titre subsidiaire, 
RAMENER les demandes formulées par la S.A.S.U ENZO VICTORIA à de plus justes proportions ; JUGER que CNP ASSURANCES IARD (La Banque Postale Assurance IARD) ne saurait être condamnée au titre des frais irrépétibles et des frais d’expertise judiciaire ; 

ECARTER l’exécution provisoire ; 

CONDAMNER Mesdames [E], [F] et [W] [Q] à verser à la concluante la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l’obligation de délivrance des bailleresses :

La S.A.S.U ENZO VICTORIA (la S.A.S.U) sollicite la condamnation solidaire et sous astreinte des bailleresses à faire réaliser les travaux de remise en état du local commercial.

Elle expose en substance que :

La bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance des locaux conforme à leur destination à savoir des locaux commerciaux pour vendre des vêtements, du prêt-à-porter, des chaussures et des accessoires, des bijoux, à telle enseigne que la locataire a subi un dégât des eaux le 22 juin 2021 dans le local commercial. 

Elle a aussitôt informé la SARL FOLCO IMMOBILIER en charge de la gestion locative et un constat amiable de dégâts des eaux a été signé le 25 juin 2021. Ce constat a été transmis par les parties signataires à leur assureur respectif, ce qui a provoqué une expertise amiable entre assureurs, qui s’est déroulée le 29 juillet 2021.

Malgré l’intervention des experts mandatés par les assurances des parties, les travaux n’ont pas été réalisés après le sinistre. 

- La société demanderesse a fait dresser procès-verbal de constat des dégâts subis et de la persistance du préjudice subi par procès-verbal dressé le 27 août 2021.
- A la suite des échecs de règlement amiable du litige, la S.A.S.U ENZO VICTORIA a compris au fil des mois que les bailleresses n’étaient en réalité pas assurées pour ce sinistre auprès de leur assureur la Banque Postale Assurance Iard car elles n’avaient pas déclaré ce local situé en rez-de-chaussée de l’immeuble dont elles sont propriétaires comme un local commercial mais comme un garage.
- La S.A.S.U ENZO VICTORIA prétend qu’elle subit un préjudice incontestable de ce fait. Le local doit, matériellement, permettre la réalisation effective de l’activité pour laquelle la location a été prévue. 
- En conséquence, les locaux n’ont pas été délivrés conformément au bail commercial. 
- Les bailleresses n’ont pas respecté leurs engagements contractuels en vertu des dispositions du bail et des dispositions des articles 1231-1 et 1719 du code civil. 
- Il peut être invoqué également les dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil puisque les propriétaires et occupant de l’appartement au premier étage lui ont causé un dommage qu’ils ont laissé perdurer.

Les bailleresses ne contestent pas le principe de leur responsabilité contractuelle mais répliquent que la demande concernant la somme de 2.750 euros au titre des travaux dans l’appartement de [E] [G], épouse [Q], est irrecevable car la demanderesse ne peut exiger que des travaux soient réalisés dans sa partie privative.

Ceci étant exposé,

Il doit être observé à titre liminaire que Madame [F] [Q], épouse [Y], et Madame [W] [Q] épouse [C] ne contestent pas leur qualité d’ayants droit alors que la signataire du bail commercial en date du 1er février 2017 est signé uniquement par Madame [E] [Q] (pièce n° 2 de la demanderesse).

En outre, il existe une concordance entre la qualité de bailleresse des défenderesses principales et celle de propriétaire du logement où s’est produite la fuite à l’origine des dommages subis dans le local commercial situé en dessous.

En effet, il résulte déjà du procès-verbal de constat d’huissier de justice, dressé le 27 août 2021, que la propriétaire du logement, bailleresse, réside au-dessus du local commercial et que son compteur d’eau y est installé (pièce n° 4 de la S.A.S.U).

L’expert judiciaire a relevé que « toutes les canalisations de l’entier immeuble traversent le magasin et sont relativement vétustes. (..) Le compteur général [d’eau] est installé à l’intérieur. Les canalisations distribuent trois installations, sont distinctes et possèdent chacune une vanne d’arrêt propre (page 6 du rapport – pièce n° 10 de la demanderesse). La fuite provient de l’alimentation d’eau qui alimente l’appartement du premier étage occupé par Madame [Q]. (Page 7 du rapport).
L’origine de la fuite est l’alimentation en tube de cuivre de cet appartement, qui traverse le magasin.

La S.A.S.U fonde ses demandes sur l’obligation de délivrance incombant à la bailleresse mais aussi sur un fondement délictuel au titre de la responsabilité civile de la propriétaire du logement à l’origine de la fuite d’eau.

Sur l’obligation de délivrance de la bailleresse :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
(…)
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
(…)

Selon les dispositions de l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire conclut sans être contesté par les parties que « L’origine de la fuite est une canalisation privative en tube cuivre de l’appartement de Mme [Q]. Une fuite sur cette tuyauterie d’abord non diagnostiquée puis réparée, a provoqué un dégât des eaux important dans la boutique l’été 2021. La fuite a été provisoirement réparée mais au regard de sa vétusté devra être refaite depuis le compteur jusqu’à l‘appartement de Mme [Q]. Les travaux nécessaires à la remise en état n’ont pas encore été effectués. » (pièce n° 10 – page 14).

L’entretien ou les réparations des canalisations d’eau traversant le local donné à bail ne sont pas des mesures incombant à la locataire.

Or, la bailleresse est tenue d’assurer la jouissance paisible du local commercial.

L’usure des canalisations et leur vétusté incombent donc aux bailleresses.

La S.A.S.U demanderesse est donc bien fondée à revendiquer auprès de la bailleresse l’indemnisation de ses préjudices au titre du dégât des eaux qu’elle a subi en raison du manquement résultant de la vétusté du système de canalisation installé dans le local donné à bail.

Sur la responsabilité délictuelle des défenderesses :

Sans formuler de prétentions à titre subsidiaire, la S.A.S.U ENZO VICTORIA prétend aussi que Madame [Q] est propriétaire, usufruitière et occupante de l’appartement du premier et propriétaire avec ses deux filles nues-propriétaires de cet immeuble et de l’appartement qui a provoqué le dégât des eaux. Elle expose que les propriétaires n’ont pas réagi suite au constat amiable de dégât des eaux en date du 25 juin 2021 et laissent encore aujourd’hui perdurer les conséquences du sinistre.

Les défenderesses ne discutent pas non plus leur responsabilité mais contestent d’abord le montant des indemnités réclamées par la S.A.S.U.

Néanmoins, compte tenu de la présentation des demandes et de la discussion, il importe de retenir la responsabilité contractuelle des bailleresses à l’égard de la S.A.S.U.

Sur l’appel en garantie de la société CNP Assurances Iard :

[E] [G], épouse [Q], Madame [F] [Q], épouse [Y], et Madame [W] [Q] épouse [C] demandent à leur assureur habitation de garantir les conséquences du sinistre subi par la S.A.S.U ENZO VICTORIA, dont elles ne contestent pas leur obligation.

Selon les appelantes en garantie, le contrat d’assurance souscrit auprès de la Banque Postale Assurance Iard assure son logement contre le « dégât des eaux et le gel. Contestant le refus de garantie de la société CNP Assurances Iard, elles font valoir en substance que :

- La responsabilité invoquée n’est pas une responsabilité contractuelle du bailleur pour inexécution du bail, mais une responsabilité civile du fait de l’immeuble (articles 1719 et 1721 C. civ).

- En page 12 des conditions générales de la police, il est stipulé que la garantie couvre les « conséquences financières encourues en tant que propriétaire, à l’égard des locataires, voisins et tiers, pour des dommages résultant d’un dégât des eaux ayant pris naissance dans les locaux assurés »

Or, contrairement à ce que soutient l’assureur, la canalisation litigieuse n’est pas située dans le local commercial » ; l’origine du sinistre, provient, selon l’expert judiciaire, d’une canalisation privative en tube cuivre provenant de l’appartement du 1er étage appartenant à Madame [Q].

La société Banque Postale ou la CNP Assurances Iard réplique que cette demande doit être rejetée faute de garantie contractuelle mobilisable. Elle expose en substance que :

- Le contrat Multirisques habitation (MRH) référencé NM19205113 souscrit par Madame [E] [Q] a pris effet le 1er septembre 2019. Ce contrat couvre un logement de type maison, située au [Adresse 2] à [Localité 1], laquelle est composée de 6 pièces habitables et d’un garage et qui constitue la résidence principale de l’assurée. 

- Les conditions générales du contrat (Pièce n° 2) définissent le bien assuré comme étant un bâtiment à usage d’habitation dont l’adresse est mentionnée sur les conditions particulières, excluant tout bâtiment à usage professionnel.

- Ces mêmes conditions générales définissent également les risques non couverts par le contrat dont les bâtiments à usage professionnel.

- Concernant la garantie « Responsabilité civile du bâtiment » il est expressément mentionné que sont garanties les conséquences financières encourues en tant que propriétaire, à l’égard des locataires, voisins et tiers pour tous les dommages matériels ou immatériels consécutifs : 
- résultant d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux garantis, 
- ayant pris naissance dans les locaux assurés (articles 1719 et 1721 du Code civil). 

Le contrat souscrit ne couvre pas la responsabilité de Madame [Q] au titre de désordre pouvant survenir dans le cadre du bail qui la lie à la S.A.S.U ENZO VICTORIA. 

En effet, il résulte des conditions générales du contrat souscrit que sont exclues de la garantie les dommages résultant de toute responsabilité contractuelle avec un tiers.

S’agissant de la garantie dégâts des eaux, le contrat prévoit une exclusion en cas de dommages causés par une canalisation située en dehors du logement assuré (Pièce 2, page 22), alors que les conditions particulières du contrat stipulent que Madame [J] est propriétaire d’une maison de 6 pièces principales dont 1 de plus de 30 m² ainsi qu’un garage. Le fait que l'assurée ait déclaré uniquement les pièces de son logement démontre clairement sa volonté de ne couvrir que son bien en sa qualité de propriétaire occupante et non, l’intégralité de l’immeuble.

Ceci étant exposé,

Vu l’article L. 113-1 du code des assurances ;

Il résulte de ces dispositions qu’une clause d'exclusion doit être formelle et limitée ; qu'il s'ensuit que la clause excluant la garantie de l'assureur. 

Pour être formelle et limitée, une clause d’exclusion doit se référer à des faits, circonstances ou obligations définis avec précision de telle sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue de sa garantie.

Par ailleurs, la Cour de cassation retient que dès lors qu’elle est sujette à interprétation, une clause d’exclusion de garantie ne peut être considérée comme formelle et limitée (1re Civ. - 22 mai 2001, 99-10.849 ; 3e Civ. 27 octobre 2016 - n° 15-23.841 ; 2e Civ. - 27 avril 2017, pourvoi no 16-15.721).

Avant d’interpréter le cas échéant les conditions d’application de la garantie prévue dans la police d’assurance pour le risque « dégât des eaux », il est nécessaire de rechercher si le sinistre du 21 juin 2021 a son origine dans les locaux assurés par la société Banque Postale ou CNP Assurances Iard.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, la fuite provient de l’alimentation d’eau qui alimente l’appartement du premier étage occupé par Madame [J]. La réparation a consisté à la coupure d’une canalisation en cuivre et le bouchonnage d’un bras mort de tuyauterie non utilisé avec des raccords en laiton dans le magasin et une réfection de l’installation de plomberie dans l’appartement de Madame [Q]. (rapport page 7). L’origine de la fuie est l’alimentation en tube de cuivre de l’appartement de Madame [Q] qui traverse le magasin. L’installation de plomberie devra être refaite à neuf depuis le compteur général (page 8 du rapport).

Les conditions particulières du contrat souscrit auprès de la société Banque Postale Iard à partir du 1er septembre 2019, prévoient la garantie du risque « dégât des eaux » pour l’habitation comportant six pièces habitables dont une pièce de plus de 30 m² et un garage situé à la même adresse que le logement assuré (pièce n° 1 de l’assureur).

La notion de logement habitable intègre nécessairement l’alimentation à tous les réseaux publics dont celui de l’eau.

A défaut, l’adhésion au risque du dégât des eaux perdrait tout son sens.

Or, l’assurée et ses ayants-droits réclament l’exécution du contrat afin de garantir un dommage subi par un tiers.

Mais les exclusions communes à toutes les garanties, stipulées aux conditions générales de la police (page 13 – Pièce n° 2 de l’assureur) prévoient que sont exclus les dommages résultant de toute responsabilité contractuelle de l’assuré envers un tiers.

Ainsi, la S.A.S.U ENZO VICTORIA doit être définie comme un tiers tenu contractuellement avec la propriétaire occupante du logement assuré.

En conséquence, l’assureur du logement à l’origine du dommage subi par la S.A.S.U SV, cocontractant de [E] [G], épouse [Q], ne peut être tenu à indemniser les pertes d’exploitation de cette société.

Mais il devra garantir les conséquences du sinistre relevant de la remise en état des lieux assurés, sans considération des pertes commerciales alléguées par la S.A.S.U SV.

Sur l’indemnisation des préjudices de la S.A.S.U ENZO VICTORIA :

La S.A.S.U ENZO VICTORIA demande aux bailleresses d’exécuter les travaux suivants, concernant :

- L’alimentation d’eau froide de l’appartement de Mme [Q] en tube cuivre depuis le compteur ;

- La réfaction intégrale des canalisations qui traversent le magasin à cause de la vétusté de le l’installation (selon un devis complet établi par l’entreprise de plomberie ROUAN consistant à poser une niche compteur extérieure, des vannes d’arrêt des trois lots accessibles (hors magasin), 

- La distribution d’eau des trois lots en tube cuivre ou multicouche si possible sans raccord de jonction dans le commerce). 

Les travaux de doublage en placo plâtre, de peinture, de revêtement de sols et d’électricité dans le local commercial.
 
Puis la S.A.S.U ENZO VICTORIA sollicite l’indemnisation des préjudices suivants :
- 8.000,00 euros au titre du préjudice de la perte d’exploitation ;
- 2.353,50 euros au titre de la perte future d’exploitation pendant la réalisation des travaux de réparation ;
- 3.600,00 euros au titre du préjudice de jouissance.

Les bailleresses ne contestent pas le principe des travaux de canalisation pour 7.590,00 euros et ceux de doublage en placo plâtre, de peinture, de revêtement de sols et d'électricité à faire dans le local commercial pour 8.430,00 euros.

Mais elles contestent les sommes réclamées au titre du préjudice d’exploitation, affirmant que le calcul de la société locataire procède d’un tableau unilatéral, non certifié, reposant sur des hypothèses prévisionnelles, sans production d’aucune pièce comptable. Elles ajoutent que la perte d’exploitation n’est pas une perte de chiffre d’affaires et doit être calculée net de charges évitées. 

Or, en l’espèce, aucune charge fixe / variable n’est analysée et aucune économie réalisée. En outre, les périodes de référence retenues incluent l’année 2020, marquée par la crise sanitaire, ce qui rend toute comparaison impossible. Selon les défenderesses, le lien de causalité entre le sinistre et la prétendue perte d’exploitation n’est pas établi. Aucune date exacte de fermeture n’est démontrée en raison de l’impossibilité d’exploiter à cause du dégât des eaux. 

La demande formulée au titre de la perte d’exploitation future pendant la réalisation des travaux fait double emploi avec la demande d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation et doit être rejetée selon les bailleresses.

Madame [F] [Q], épouse [Y], [E] [G], épouse [Q], et Madame [W] [Q] épouse [C] s’opposent aussi à la demande formulée au titre du préjudice de jouissance en soutenant que cette indemnisation relève en réalité d’une perte de chance de gains professionnels ou d’exploitation qui fait double emploi avec le préjudice d’exploitation. 

La société CNP Assurances Iard plaide in fine qu’elle ne peut être tenue de relever et garantir Madame [Q] de toutes les condamnations prononcées contre elle dès lors que certaines portent sur la réalisation de travaux de réparation sous astreinte.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 1231-2 et 1231-3 du code civil,

Aux termes du premier de ces textes, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. 

Selon le second, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. 

La perte d’exploitation et la perte future d’exploitation : Selon la demanderesse, l’expert judiciaire a évalué le préjudice de perte d’exploitation à la somme de 8.000,00 euros après avoir déduit la somme qui a été remboursée à la S.A.S.U ENZO VICTORIA par son assureur. Il chiffre le préjudice qui sera subi pendant les travaux en raison de la perte d’exploitation à la somme de 2353,50 euros. 

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile ;

Les seules pièces produites justifiant la demande d’indemnisation du préjudice d’exploitation, passé ou futur, ne résultent que d’un tableau établi non contradictoirement par la S.A.S.U ENZO VICTORIA, fourni à l’expert par son avocat, accompagné d’un courrier, qui n’a réalisé aucune recherche sur ce point ni sollicité plus de précisions ou fait intervenir un sapiteur en comptabilité ou gestion d’entreprise.

Elles sont insuffisantes pour justifier l’allocation d’une indemnité à ce titre. 

Le préjudice de jouissance :

Pour réclamer la somme de 3.600,00 euros au titre du préjudice de jouissance à la date de ses dernières écritures, la S.A.S.U ENZO VICTORIA chiffre son préjudice de jouissance à la somme de 100,00 euros par mois, précision faite qu’elle paye un loyer mensuel de 415,29 euros et que lorsqu’elle a voulu consigner les loyers après le sinistre, ses bailleresses n’ont pas hésité à lui adresser commandement de payer les loyers visant le jeu de la clause résolutoire. 

Cette demande intègre donc une estimation de perte de jouissance correspondant à environ 25 % du montant du loyer.

Les dégradations consécutives au dégât des eaux ont été constatés dès le procès-verbal du 27 août 2021 (pièce n° 4 de la S.A.S.U).

Les photographies prises par l’expert lors de son premier accedit le 20 janvier 2023, figurant dans son rapport (pages 9 à 11) établissent que les désordres sont réels et ont perduré. Ils entraînent un réel préjudice de jouissance qui peut être indemnisé à hauteur de 100,00 euros par mois à compter du mois de juillet 2021, le sinistre étant survenu le 22 juin 2021.

Les bailleresses seront donc condamnées à indemniser ce préjudice de jouissance à hauteur de 100,00 euros par mois jusqu’à remise en état du local commercial, constaté par un procès-verbal d’huissier de justice ou un accord écrit de la locataire.

Sur la réalisation des travaux sous astreinte :

La S.A.S.U ENZO VICTORIA réclame l’exécution de travaux relatifs à l’installation de l’’alimentation d’eau froide de l’appartement de Mme [Q] depuis le compteur. 

Les bailleresses ne peuvent pas être condamnées à réaliser des travaux dans leur propriété, exclue du champ contractuel ; le renouvellement d’un sinistre éventuel provoquant un nouveau dommage relèverait alors de sa responsabilité civile.

Par ailleurs, la demande de réfaction intégrale correspondant au devis complet adopté par l’expert et les bailleresses, peut être accueillie sous astreinte.

Sur l’étendue de la garantie de l’assureur :

Compte tenu du rejet des demandes d’indemnisation de la S.A.S.U ENZO VICTORIA, l’appel en garantie de la société CNP Assurances ou Banque Postale Assurances Iard est dépourvu d’objet à l’égard de la perte d’exploitation ou du préjudice de jouissance de la locataire de l’assurée.

S’agissant des travaux de remise en état, il n’y a pas lieu à garantie puisque les bailleresses sont condamnées à la réalisation de travaux qui peuvent relever de l’exécution du contrat d’assurance dans les conditions définies plus haut, c’est-à-dire à garantir les conséquences du sinistre relevant de la remise en état des lieux assurés, sans considération des pertes commerciales alléguées par la S.A.S.U SV et dans les limites de la police d’assurance.

Sur la demande en paiement des assurées contre leur assureur :

Vu l’article 7 du code de procédure civile ;

Les bailleresses sollicitent aussi la condamnation de la société CNP Assurances IARD / La Banque Postale Assurance IARD à payer à Madame [E] [Q] la somme de 2.750,00 euros au titre des travaux dans son appartement.

Elles se fondent sur le rapport d’expertise et les devis produits à l’expert judiciaire.

L’assureur n’a pas répliqué à cette prétention, considérant qu’elle n’est recherchée que pour l’appel en garantie mais a conclu au rejet des demandes de leur assurée.

Or, il est nécessaire de faire application de la police d’assurance qui prévoit parmi les clauses d’exclusion la vétusté du bien assuré, ce qui est le cas en l’espèce.

Mais les demanderesses n’ont pas exposé les conditions dans lesquelles la somme totale réclamée serait due au titre de la police d’assurance alors que le rapport d’expertise évoque la vétusté de l’installation ancienne d’alimentation d’eau.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’existe aucun motif pour écarter l’exécution provisoire.

Sur les autres demandes :

Les défenderesses principales supporteront les dépens et les frais irrépétibles de la S.A.S.U ENZO VICTORIA.



Il est équitable de rejeter la demande d’indemnité formulée à ce titre par leur assureur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la S.A.S.U ENZO VICTORIA de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice d’exploitation ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q], épouse [Y], [E] [G], épouse [Q], et Madame [W] [Q] épouse [C] à payer à la S.A.S.U ENZO VICTORIA la somme de 100,00 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance depuis le 1er juillet 2021 et jusqu’à la remise en état du local commercial, constaté par un procès-verbal d’huissier de justice ou un accord écrit de la locataire ;

DECLARE irrecevable la demande de condamnation à exécuter des travaux dans l’appartement de Madame [Q] ;

CONDAMNE solidairement les bailleresses à exécuter ou faire réaliser les travaux suivants :

- La réfaction intégrale des canalisations qui traversent le magasin à cause de la vétusté de le l’installation (selon un devis complet établi par l’entreprise de plomberie ROUAN consistant à poser une niche compteur extérieure, des vannes d’arrêt des trois lots accessibles (hors magasin), 
- La distribution d’eau des trois lots en tube cuivre ou multicouche si possible sans raccord de jonction dans le commerce),
- Les travaux de doublage en placo plâtre, de peinture, de revêtement de sols et d’électricité dans le local commercial ;

FIXE une astreinte de 20,00 euros par jour de retard pour exécuter ces travaux, à compter du deuxième mois suivant la signification du présent jugement et ce pendant un délai de TROIS MOIS ;

DEBOUTE Madame [F] [Q], épouse [Y], [E] [G], épouse [Q], et Madame [W] [Q] épouse [C] de leur appel en garantie contre la société Banque Postale Assurance ou CNP Assurances Iard sauf à garantir les conséquences du sinistre relevant de la remise en état des lieux sans considération des pertes commerciales alléguées par la S.A.S.U ENZO VICTORIA et dans les limites de la police d’assurance ;

DEBOUTE Madame [F] [Q], épouse [Y], [E] [G], épouse [Q], et Madame [W] [Q] épouse [C] de leur demande de condamnation de la société Banque Postale Assurance ou CNP Assurances Iard à payer la somme de 2.750,00 euros au titre des travaux dans son appartement ;
 
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q], épouse [Y], [E] [G], épouse [Q], et Madame [W] [Q] épouse [C] aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire et de la procédure de référé ;


CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q], épouse [Y], [E] [G], épouse [Q], et Madame [W] [Q] épouse [C] à payer à la S.A.S.U ENZO VICTORIA la somme de 3.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [F] [Q], épouse [Y], [E] [G], épouse [Q], et Madame [W] [Q] épouse [C] ainsi que la société CNP Assurances Iard ou la Banque Postale Assurances de leur demande formée à ce titre.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 25 Juin 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Violaine MOTA Joël CATHALA 
Copie à Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, Me Aziza BATAL-GROSCLAUDE