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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, JCP/CIVIL, 27 août 2026, n° 26/00043

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er juin 2023, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont donné à bail à Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] un logement d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 980 euros.

Le 30 septembre 2025, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont fait notifier à Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] un commandement de payer la somme de 4625,25 euros au titre des loyers et charges.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont fait assigner Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 30 novembre 2025,
- ordonner l'expulsion de Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
 - condamner solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] à leur payer :
- 7190,67 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 décembre 2025,
- à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé, assortie des intérêts au taux légal,
- condamner solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] à leur régler 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 8 janvier 2026.


A l'audience du 12 mars 2026, l’affaire a été renvoyée au 7 mai 2026.
À cette date, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice et renvoyé l’affaire au 11 juin 2026.

Le 9 juin 2026, le conciliateur de justice a dressé constat d’échec de la tentative de conciliation judiciaire.

À l’audience du 11 juin 2026, l’affaire a été retenue.
Les parties sont convenues d’une erreur matérielle sur le prénom du défendeur, ci-après [D] [W].

Représentés par leur Conseil, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont confirmé leurs demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 12820,25 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 juin 2026. 
Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont indiqué avoir effectué deux versements de 50 euros en février et mars et un versement de 100 euros le matin même de l’audience.
Ils n’ont pas contesté les demandes des bailleurs.
Indiquant avoir retrouvé un logement après dix-huit mois de recherches et autres démarches (mesure ASLL, recours Dalo, contact avec le Ccas), ils ont sollicité un délai jusqu’au 1er septembre 2026 pour quitter les lieux.

Sur interrogation du juge, Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont indiqué que leur dossier de surendettement avait été déclaré recevable le 19 mars 2026, mais que les bailleurs avaient contesté cette décision.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.


R.G. N° 26/00043. Jugement du 27 août 2026

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.



Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. 
Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, alors que les parties peuvent convenir d’un délai qui serait plus favorable aux preneurs, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 30 septembre 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes. 

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance puisqu’aucun règlement n’a été réalisé entre le 30 septembre et le 30 novembre 2025.

Selon l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989,
Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Si la demande de surendettement des locataires a été déclarée recevable le 19 mars 2026, il ressort des éléments du dossier que les locataires n’ont repris le paiement des loyers et charges que de manière très partiels en réalisant des virements de 50 euros.


M. et Mme [W] n’ont sollicité ni délais de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 30 novembre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.
 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont sollicité un délai de pour quitter les lieux, soit jusqu’au 1er septembre 2026.
Les demandeurs se sont opposés à l’octroi d’un tel délai.

Outre le fait que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer, il ne saurait être procédé à leur expulsion moins de deux moins après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, lequel ne peut être délivré postérieurement au présent jugement.
En conséquence, la demande sera rejetée.


Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. 
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] occupent désormais les lieux sans droit ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice à M. [G] [J] et Mme [A] [F] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé.

Cette indemnité sera due, solidairement par les époux défendeurs, à compter du 30 novembre 2025 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 12820,25 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 
Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont indiqué avoir effectué deux versements de 50 euros en février et mars et un versement de 100 euros le matin même de l’audience.

Le décompte susdit permet de constater les versements de 50 euros réalisés en février et mars 2026.
Sans certitude que le versement de 100 euros réalisé le matin de l’audience soit crédité de façon pérenne sur le compte locataire, il conviendra de prononcer la condamnation en derniers ou quittance.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] à verser à M. [G] [J] et Mme [A] [F] la somme de 12820,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2026.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.



Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [J] et Mme [A] [F] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 30 novembre 2025 ;

A défaut pour Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due au montant du loyer indexé, à compter du 30 novembre 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] à payer à M. [G] [J] et Mme [A] [F], en deniers ou quittance, la somme de 12820,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2026, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir impayées ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] à payer à M. [G] [J] et Mme [A] [F] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu'à compter de la date d'arrêté de compte, soit à compter du 10 juin 2026 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] in solidum à verser à M. [G] [J] et Mme [A] [F] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] in solidum aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
R.G. N° 26/00043. Jugement du 27 août 2026 
N° RG 26/00043 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E6PJ


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 27 Août 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne, assisté de Maître Isabelle MARTIN-MAHIEU de la SELAS GUERIN-TREMOUREUX-MARTIN, avocat au barreau de RENNES

Madame [A] [F], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne, assistée de Maître Isabelle MARTIN-MAHIEU de la SELAS GUERIN-TREMOUREUX-MARTIN, avocat au barreau de RENNES




DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [Z] épouse [W], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER 



DÉBATS : A l'audience publique du 11 Juin 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026 


DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 27 Août 2026 par mise à disposition au greffe




Le :

Exécutoire à : Me MARTIN-MAHIEU

Copie à : - Mme [R] [W]
 - M. [D] [W]
 - M. le Préfet du département 

R.G. N° 26/00043. Jugement du 27 août 2026 

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er juin 2023, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont donné à bail à Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] un logement d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 980 euros.

Le 30 septembre 2025, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont fait notifier à Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] un commandement de payer la somme de 4625,25 euros au titre des loyers et charges.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont fait assigner Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 30 novembre 2025,
- ordonner l'expulsion de Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
 - condamner solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] à leur payer :
- 7190,67 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 décembre 2025,
- à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé, assortie des intérêts au taux légal,
- condamner solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [C] [W] à leur régler 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 8 janvier 2026.


A l'audience du 12 mars 2026, l’affaire a été renvoyée au 7 mai 2026.
À cette date, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice et renvoyé l’affaire au 11 juin 2026.

Le 9 juin 2026, le conciliateur de justice a dressé constat d’échec de la tentative de conciliation judiciaire.

À l’audience du 11 juin 2026, l’affaire a été retenue.
Les parties sont convenues d’une erreur matérielle sur le prénom du défendeur, ci-après [D] [W].

Représentés par leur Conseil, M. [G] [J] et Mme [A] [F] ont confirmé leurs demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 12820,25 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 juin 2026. 
Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont indiqué avoir effectué deux versements de 50 euros en février et mars et un versement de 100 euros le matin même de l’audience.
Ils n’ont pas contesté les demandes des bailleurs.
Indiquant avoir retrouvé un logement après dix-huit mois de recherches et autres démarches (mesure ASLL, recours Dalo, contact avec le Ccas), ils ont sollicité un délai jusqu’au 1er septembre 2026 pour quitter les lieux.

Sur interrogation du juge, Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont indiqué que leur dossier de surendettement avait été déclaré recevable le 19 mars 2026, mais que les bailleurs avaient contesté cette décision.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2026.


R.G. N° 26/00043. Jugement du 27 août 2026 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience.

L’action est donc recevable en la forme.



Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. 
Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, alors que les parties peuvent convenir d’un délai qui serait plus favorable aux preneurs, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 30 septembre 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes. 

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance puisqu’aucun règlement n’a été réalisé entre le 30 septembre et le 30 novembre 2025.

Selon l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989,
Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Si la demande de surendettement des locataires a été déclarée recevable le 19 mars 2026, il ressort des éléments du dossier que les locataires n’ont repris le paiement des loyers et charges que de manière très partiels en réalisant des virements de 50 euros.


M. et Mme [W] n’ont sollicité ni délais de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 30 novembre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.
 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont sollicité un délai de pour quitter les lieux, soit jusqu’au 1er septembre 2026.
Les demandeurs se sont opposés à l’octroi d’un tel délai.

Outre le fait que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer, il ne saurait être procédé à leur expulsion moins de deux moins après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, lequel ne peut être délivré postérieurement au présent jugement.
En conséquence, la demande sera rejetée.


Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. 
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] occupent désormais les lieux sans droit ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice à M. [G] [J] et Mme [A] [F] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé.

Cette indemnité sera due, solidairement par les époux défendeurs, à compter du 30 novembre 2025 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 12820,25 euros.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 
Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] ont indiqué avoir effectué deux versements de 50 euros en février et mars et un versement de 100 euros le matin même de l’audience.

Le décompte susdit permet de constater les versements de 50 euros réalisés en février et mars 2026.
Sans certitude que le versement de 100 euros réalisé le matin de l’audience soit crédité de façon pérenne sur le compte locataire, il conviendra de prononcer la condamnation en derniers ou quittance.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] à verser à M. [G] [J] et Mme [A] [F] la somme de 12820,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2026.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.



Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [J] et Mme [A] [F] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 30 novembre 2025 ;

A défaut pour Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] d'avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] de leur demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due au montant du loyer indexé, à compter du 30 novembre 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] à payer à M. [G] [J] et Mme [A] [F], en deniers ou quittance, la somme de 12820,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 10 juin 2026, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir impayées ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] à payer à M. [G] [J] et Mme [A] [F] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu'à compter de la date d'arrêté de compte, soit à compter du 10 juin 2026 et jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] in solidum à verser à M. [G] [J] et Mme [A] [F] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [R] [Z] épouse [W] et M. [D] [W] in solidum aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L412-4, code de la construction et de l'habitation L442-4-1, code de la consommation L741-1, code de la consommation L732-1, code de la consommation L733-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-28T20:40:25.035Z.