Cour d'appel d'Orléans, Pôle civil- urgences, 26 août 2026, n° 25/00701

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES



ARRÊT du : 26 AOUT 2026



n° : N° RG 25/00701 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HFOG



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 20 Janvier 2025



PARTIES EN CAUSE



APPELANTES : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265317660664171



Madame [V] [A]

née le 04 Novembre 1970 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [O] [M]

née le 12 Mai 1975 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentées par Me Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d'ORLEANS substituée par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS





INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265314163698062



S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 722 057 460, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d'ORLEANS, Me Elisabeth BERGEL, avocat plaidant au barreau de PARIS





' Déclaration d'appel en date du 10 Février 2025

' Ordonnance de clôture du 12 mai 2026











Lors des débats, à l'audience publique du 10 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré :



Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER, président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller ,



Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 26 AOUT 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



FAITS ET PROCEDURE :

Le 10 septembre 2020, M. [J] [S] et M. [F] [L], représentés par leur mandataire la société [N]-[R], ont consenti, par acte sous seing-privé, un bail d'habitation à Mme [V] [A] et Mme [O] [M], situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 710 euros outre une provision pour charges de 80 euros.



Le 19 avril 2021, les locataires ont délivré un congé. Un état des lieux amiable et contradictoire a été dressé le 28 mai 2021 entre les parties, lequel faisait était de réparations locatives à la charge des locataires sortantes, outre un reliquat de loyers et charges impayés au titre de mai 2021.

Les bailleurs ont déclaré un sinistre au titre de la garantie souscrite pour les « loyers impayés et dégradations locatives » auprès du cabinet Besse immobilier, représentant leur assureur AXA France Immobilier.



Le 6 septembre 2021, les bailleurs ont transmis à leurs anciens locataires le décompte des sommes dues s'élevant d'abord à 8 332,31 euros assorti de factures justificatives, puis à 7627,01 euros (dont 231,28 euros de reliquat de loyers et charges) suivant les conclusions du rapport d'expertise établi à la demande de l'assureur AXA par le cabinet d'expertise ELEX.



Le 1er mars 2022, suivant quittance subrogative du même jour, M. [S] et M. [L] ont été indemnisés en vertu des termes du contrat d'assurance, déduction faite du dépôt de garantie de 710 euros, d'un taux de vétusté de 5% pour une occupation de huit mois à concurrence d'un montant de 5 622,89 euros.



Le 6 juillet 2023, l'indemnité locative demeurant impayée malgré une lettre de mise en demeure du 15 décembre 2022, la société AXA France IARD, subrogée dans les droits de ses assurés-bailleurs ' a fait assigner Mme [A] et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans. 







DECISION DONT APPEL :



Par jugement du 20 janvier 2025, le Tribunal judiciaire d'Orléans a :


Déclaré recevable l'action de la société AXA France IARD ' subrogée dans les droits de M. [J] [S] et de M. [F] [L] ' dirigée à l'encontre de Mme [V] [A] et Mme [O] [M] ;

Condamné solidairement Mme [V] [A] et Mme [O] [M] à payer à la société AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5 391,61 euros à titre d'indemnisation de réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Débouté la société AXA France IARD de sa demande relative au reliquat de loyer et charges d'un montant de 231,28 euros ;

Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamné solidairement Mme [V] [A] et Mme [O] [M] à payer à la société AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 850 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement Mme [V] [A] et Mme [O] [M] aux entiers dépens d'instance.




Par déclaration du 10 février 2025, Mme [V] [A] et Mme [O] [M] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision en ce qu'elle déclare recevable l'action de la société AXA France IARD - subrogée dans les droits de Monsieur [J] [S] et de Monsieur [F] [L] - dirigée à l'encontre de Madame [V] [A] et Madame [O] [M], en ce qu'elle condamne solidairement Madame [V] [A] et Madame [O] [M] à payer à la société AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.391,61 euros (cinq mille trois cent quatre-vingt onze euros et soixante et un centimes) à titre d'indemnisation de réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en ce qu'elle rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties, notamment celle tendant à obtenir le versement d'une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 et en ce qu'elle condamne solidairement Madame [V] [A] et Madame [O] [M] à payer à la société AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal, une indernité de 850,00 euros (huit cent cinquante euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



PRETENTIONS DES PARTIES :



Suivant leurs dernières conclusions du 22 avril 2026, Mme [V] [A] et Mme [O] [M] demandent à la Cour de :


Infirmer le jugement du 20 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans en ce qu'il condamne solidairement Mesdames [V] [A] et [O] [M] à payer à la société AXA France IARD la somme de 5 391,61 euros à titre d'indemnisation de réparations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, outre une somme de 850 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il rejette toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;


Statuant à nouveau,


Annuler l'état des lieux de sortie établi le 28 mai 2021 par l'agence [N] [R] ;


En conséquence,


Débouter la société AXA de toutes ses demandes ;


A titre subsidiaire,


Débouter la société AXA de sa demande tendant à obtenir le paiement d'une somme de 5 391,61 euros en ce que celle-ci n'est pas justifiée ;


En tout état de cause, 


Condamner la société AXA à verser à Mesdames [V] [A] et [O] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 au titre des diligences accomplies en première instance, outre une somme de 1 000 euros sur le fondement des diligences accomplies en appel ainsi qu'aux entiers dépens (de première instance et d'appel).




Aux termes de ses dernières conclusions du 7 octobre 2025, la société AXA France Vie demande à la Cour de :


Débouter purement et simplement Mme [A] et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes ;

Confirmer en sa totalité le jugement entrepris ;


Y ajoutant,


Condamner solidairement Mme [A] et Mme [M] à payer à la Compagnie AXA France IARD la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens d'appel ;

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.




En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.



Par ordonnance du 12 mai 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.



MOTIFS :



Sur l'annulation de l'état des lieux dressé le 28 mai 2021 :



Moyens des parties :



Les appelantes font valoir que la société AXA France Vie ne rapporte pas la preuve de fiabilité de l'état des lieux de sortie signé électroniquement. Elles soulignent que si elles ont paraphé et signé chaque page, elles ne l'ont fait qu'électroniquement. Elles étaient dans l'incapacité de relire car aveugles. En outre, l'agence [N] [R] a refusé que les locataires sortantes soient accompagnées d'un témoin visuel. Il appartenait donc à l'agence immobilière de constater qu'il était impossible d'établir contradictoirement l'état des lieux, et ainsi de solliciter l'intervention d'un huissier de justice. Dès lors, à défaut d'avoir mandaté un huissier de justice, l'état des lieux leur est inopposable, de sorte que la société AXA France Iard ne justifie pas que les locataires aient été à l'origine d'une quelconque dégradation.



De surcroît, les appelantes soulignent que l'article 1367, alinéa 2, du code civil précise que la fiabilité du procédé électronique est présumée jusqu'à preuve contraire lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Selon l'article premier du décret du 28 septembre 2017, la présomption suppose la démonstration d'une signature électronique qualifiée. L'état des lieux de sortie ne leur a pas non plus été adressé après signature. L'agence ne produit, en ce sens, aucun justificatif d'envoi.



L'intimée fait valoir que les appelantes font une mauvaise lecture de l'article 1367, alinéa 2, du code civil, et estime que la fiabilité du procédé est présumée jusqu'à preuve contraire. La charge de la preuve repose donc sur les appelantes. L'état des lieux a été établi amiablement et contradictoirement. L'agence a utilisé une tablette selon l'usage pour tous les professionnels de l'immobilier. Les appelantes ne l'ignoraient pas et pouvaient donc faire appel à un commissaire de justice en vertu de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.



En tout état de cause, la signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique doit permettre d'identifier celui qui l'appose et manifester le consentement des parties aux obligations qui découlent de l'acte, tel est le cas en l'espèce. En effet, il ressort de l'état des lieux que l'identité des parties est établie, que celui-ci est horodaté en bas de chaque page, lesquelles portent le paraphe des appelantes et leur signature en dernière page. Ainsi, les appelantes ont consenti à le signer en pleine connaissance de cause. A cet égard, Mme [N] [K], gestionnaire technique du cabine [N] [R], souligne que l'aide à domicile était effectivement présente lors de l'état des lieux. La lecture de l'état des lieux a été faite devant elle également avec déroulement du fichier et des photos réalisées lors du rendez-vous. Cette personne les a également aidé à signer sur la tablette en leur tenant la main. L'attestation de l'aide-ménagère a été rédigée la veille de l'audience et semble donc avoir été réalisée pour les besoins de la procédure. De surcroît, dans un mail du 10 juillet 2021, Mme [A] demande la nouvelle communication de l'état des lieux, admettant ainsi avoir été destinatrice de celui-ci. En ce sens, la société AXA produit à la Cour un mail envoyé par l'agence aux locataires sortantes, du 28 mai 2021, portant communication de l'état des lieux de sortie.



Réponse de la Cour :



L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, pris dans sa version applicable au litige, dispose qu' « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.



Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des

 lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente ».



L'article 1367, alinéa 2, du code civil prévoit que lorsque la signature de l'acte est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.



Suivant cet article, la fiabilité du procédé de signature électronique n'est présumée que si les conditions in fine sont satisfaites, à savoir l'assurance de l'identité du signataire et l'intégrité de l'acte garantie.



En l'espèce, les appelantes ne contestent pas avoir signé et paraphé l'entièreté de l'état des lieux de sortie le 28 mai 2021, de sorte que l'identité des signataires est assurée.



L'intégrité de l'acte est également garantie dès lors que les appelantes ne rapportent pas de preuve probante attestant que l'agence ait refusé que leur aide à domicile les accompagne lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie. En effet, la valeur probante du courrier du 4 décembre 2023, établi par Mme [U], qui ne constitue pas une attestation au sens de l'article 202 du code de procédure civile, est laissée à l'appréciation du juge. Mme [U] soutient que son accompagnement a été refusé mais affirme dans un même temps qu'elle a pu observer que les désordres inscrits dans l'état des lieux de sorties existaient. En outre, le mail de l'agence, rédigé par Mme [N] [K], gestionnaire technique, le 13 septembre 2022, met en évidence que d'une part l'aide à domicile était effectivement présente au cours su rendez-vous, et d'autre part, qu'elle a eu un rôle actif en vérifiant et lisant l'état des lieux, puis en aidant les locataires sortantes à le signer. Enfin, suivant son mail du 10 juillet 2021, Mme [A] a su se remémorer avec précision les constats réalisés par l'agence immobilière, de sorte que la Cour ne peut qu'observer l'intégrité de l'acte. 



En tout état de cause, c'est à bon droit que le premier juge a souligné la fiabilité du procédé utilisé par l'agence immobilière par l'utilisation d'une tablette à cet effet.



Ainsi, la fiabilité du procédé de signature électronique de l'état des lieux est présumée.



Ensuite, il est également établi eu égard les pièces versées aux débats que les locataires sortantes ont effectivement été destinataires de l'état des lieux de sortie le jour-même, soit le 28 mai 2021. Ainsi, le moyen pris de l'absence de transmission par l'agence de l'état des lieux de sortie est inopérant.



Au surplus, il appartenait à la partie la plus diligente, et non uniquement au bailleur, de saisir un huissier de justice aux fins de voir réaliser un état des lieux. Ainsi, si les locataires sortantes estimaient qu'un état des lieux établi par l'agence ne pouvait être qualifié d'amiable et contradictoire, il leur appartenait de demander l'intervention d'un huissier de justice.



En conséquence, il résulte de ce qui précède que l'état des lieux établi le 28 mai 2021 est régulier, et opposable à Mme [A] et Mme [M]. La décision entreprise sera donc confirmée.



Sur les réparations locatives :



Il résulte de l'article 542 du code de procédure civile que l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



En l'espèce, Mme [A] et Mme [M], à hauteur de cour, se bornent à reprendre leurs moyens de première instance auxquels le premier juge a répondu de manière circonstanciée et en faisant une exacte application des textes applicables aux faits de l'espèce et aux pièces qui étaient soumises à son appréciation. Ainsi, en l'absence de tout élément nouveau soumis à l'appréciation de la cour de nature à infirmer la décision entreprise, celle-ci ne peut qu'être confirmée.

Sur les demandes annexes :



Mme [A] et Mme [M], qui succombent, sont solidairement condamnées aux dépens d'appel. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. Les parties sont déboutées de leurs demandes de ce chef.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, statuant publiquement et par décision contradictoire, 



CONFIRME en ses dispositions soumises à la Cour le jugement rendu le 20 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Orléans ;



Y ajoutant,



CONDAMNE solidairement Mme [V] [A] et Mme [O] [M] aux dépens de l'instance d'appel ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,