Cour d'appel de Rennes, 4ème Chambre, 3 septembre 2026, n° 25/01082

4ème Chambre





ARRÊT N°213



N° RG 25/01082 

N° Portalis DBVL-V-B7J-VWBE



(Réf 1ère instance : 22/01395)









E.U.R.L. CELTIC CHAUFFAGE



C/



S.A. ESPACIL RESIDENCES

S.C.I. TITOU

S.A. MMA IARD

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES





























Copie exécutoire délivrée 



le : 





à :

- Me CHAUDET 

- Me LE GOFF

- Me POSTIC 

- Me DUSSUD





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Mai 2026, devant Mme Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Septembre 2026, après prorogation, par mise à disposition au greffe.



****

APPELANTE :



E.U.R.L. CELTIC CHAUFFAGE

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représentée par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES



INTIMÉES :



S.A. ESPACIL RESIDENCES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Philippe LE GOFF de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



S.C.I. TITOU

immatriculée au RCS de Quimper sous le numéro 381 961 762 représentée par M. et Mme [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER





S.A. MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 4]



S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentées par Me Caroline DUSSUD de la SCP LARMIER - TROMEUR-DUSSUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER





EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



La société Espacil Résidences, assurée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, a procédé, en qualité de constructeur non réalisateur, à la réalisation d'un programme immobilier sur la commune de [Localité 3] dénommée 'Signature K', sis [Adresse 3]. 



Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.



Sont notamment intervenus à cette opération de construction :

- Le cabinet d'architecte Robert et Associés, le bureau d'études I2C et la société G Tec en qualité de maître d'oeuvre, suite à une convention de maîtrise d'oeuvre complète en cotraitance avec le cabinet signée le 20 janvier 2016,

- La société Bériet Francis chargée du lot menuiseries intérieures bois et revêtements souples et durs, assurée par la SMABTP, 

- La société Celtic Chauffage, chargée des lots VMC/plomberie/chauffage, assurée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, 



Suivant acte notarié du 14 mars 2018, la SCI Titou a acquis en VEFA les lots 151, 803, 614 et 615 de l'immeuble en copropriété 'Signature K'. 



Le 24 décembre 2019, les sociétés Espacil Résidences et Titou ont signé un protocole d'accord transactionnel concernant des travaux non réalisés et des travaux modificatifs. 



L'appartement a été livré le 6 janvier 2020. 



Après avoir dénoncé un certain nombre de désordres, par acte d'huissier du 11 décembre 2020, la SCI Titou a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper la condamnation in solidum des sociétés Espacil Résidences et Celtic Chauffage à procéder ou faire procéder aux travaux nécessaires de reprise. 



Par ordonnance du 14 avril 2021, le juge des référés a condamné les sociétés Espacil Résidences et Celtic Chauffage à procéder à la levée de certaines réserves sous astreinte. 



Suite à des désaccords survenus dans la réalisation des travaux, la société Celtic Chauffage a sollicité du juge des référés une mesure d'expertise, et, par ordonnance du 1er septembre 2021, M. [E] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. 



M. [E] a déposé son rapport le 22 mars 2022. 



Par acte d'huissier du 7 juillet 2022, la société Espacil Résidences a fait assigner la SCI Titou devant le tribunal judiciaire de Quimper afin d'obtenir le paiement du solde du prix de vente restant dû. 



Par ordonnance du 1er mars 2024, le juge de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur le moyen opposant à l'exception d'inexécution soulevée par la SCI Titou et a notamment : 

- Déclaré irrecevable la demande en paiement fondée sur la non-conformité des parois de la douche; 

- Rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la dénonciation hors délais des non-conformités ; 

- Rejeté la fin de non-recevoir de l'action en paiement fondée sur la prescription biennale.



Par jugement du 21 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Quimper a :

- Condamné la société Titou à verser à la société Espacil Résidences la somme de 25.750 euros correspondant au solde du prix de vente restant dû, 

- Rappelé que la demande au titre de la non conformité des parois de douche a été déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état du 1er mars 2024, 

- Condamné la société Espacil Résidences à payer à la société Titou les sommes suivantes : 

- 250 euros au titre des défauts du parquet, 

- 250 euros au titre du réglage du tiroir, 

- 1.200 euros au titre de la peinture des acrotères, 

- 8.981,76 euros au titre des défauts du système de plomberie, 

- 2.500 euros au titre du remplacement de la porte blindée, 

- 400 euros au titre des défauts de prestation de la société Celtic Chauffage, 

- 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance,

- Rappelé que la compensation s'opère de plein droit entre les créances exigibles réciproques, 

- Condamné la société Celtic Chauffage à garantir à la société Espacil Résidences des condamnations prononcées au titre des défauts du système de plomberie et défauts de prestation, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné in solidum la société Espacil Résidences et la société Celtic Chauffage aux dépens incluant les frais d'expertise, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société Celtic Chauffage a relevé appel de cette décision le 24 février 2025.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2025, la société Celtic Chauffage demande à la cour de :

- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- Condamné la société Titou à verser à la société Espacil Résidences la somme de 25.750 euros correspondant au solde du prix de vente restant dû ; 

- Rappelé que la demande au titre de la non conformité des parois de douche a été déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er mars 2024, 

- Condamné la société Espacil Résidences à payer à la société Titou les sommes suivantes: 

- 250 euros au titre des défauts du parquet, 

- 250 euros au titre du réglage du tiroir, 

- 1.200 euros au titre de la peinture des acrotères, 

- 2.500 euros au titre du remplacement de la porte blindée, 

- 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance,

- Rappelé que la compensation d'opère de plein droit entre les créances exigibles réciproques, 

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 

- Condamné la société Espacil Résidences à payer à la société Titou les somme de : 

- 8.981,76 euros au titre des défauts du système de plomberie,

- 400 euros au titre des défauts de prestation de la société Celtic Chauffage, 

- Condamné la société Celtic Chauffage à garantir à la société Espacil Résidences des condamnations prononcées au titre des défauts du système de plomberie et défauts de prestation, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné in solidum la société Espacil Résidences et la société Celtic Chauffage aux dépens incluant les frais d'expertise, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

- Et statuant de nouveau, 

- A titre principal, 

- Débouter la société Titou de toutes ses demandes, 'ns et conclusions dirigées contre la société Espacil Résidences, ayant trait aux défauts du système de plomberie et aux défauts de prestation à son égard, 

- Débouter la société Espacil Résidences de toutes ses demandes à son encontre,

- Juger que la société Titou, qui a fait obstacle à l'exécution des travaux de reprise, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et la débouter en conséquence de toutes ses demandes à son encontre, 

- Condamner la société Titou à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour obstruction à la réalisation des travaux, résistance abusive et tous chefs de préjudices confondus,

- Condamner la société Espacil Résidences, ou si mieux n'aime la Cour, la société Titou, à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel,

- Condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance, qui comprendront les frais

d'expertise et d'appel, qui seront recouvrés pour ces derniers par la société Jean David Chaudet, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- Subsidiairement, si la Cour confirmait le jugement en tout ou partie sur les condamnations prononcées à l'encontre de la concluante,





- Condamner les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations.

- Débouter les autres parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.



Dans ses dernières conclusions en date du 12 août 2025, la SCI Titou demande à la cour de :

- La recevoir en son appel incident,

- La déclarer bien fondé,

- Confirmer le jugement déféré qu'il a :

- Condamné la société Espacil Résidences à régler à la société Titou la somme de 8.981,76 euros au titre des défauts du système de plomberie, 

- Condamné in solidum la société Espacil Résidences et la société Celtic Chauffage aux dépens incluant les frais d'expertise, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a: 

- Condamné la société Titou à verser à la société Espacil Résidences la somme de 25.750 euros correspondant au solde du prix de vente restant dû; 

- Rappelé que la demande au titre de la non conformité des parois de douche a été déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er mars 2024, 

- Condamné la société Espacil Résidences à payer à la société Titou les sommes suivantes: 

- 250 euros au titre des défauts du parquet, 

- 250 euros au titre du réglage du tiroir, 

- 1.200 euros au titre de la peinture des acrotères, 

- 2.500 euros au titre du remplacement de la porte blindée, 

- 400 euros au titre des défauts de prestation de la société Celtic Chauffage, 

- 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance,

- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Statuant à nouveau, 

- Débouter la société Espacil Résidences de sa demande de paiement dirigé à son encontre, faute d'avoir procédé à la levée des réserves ;

- Débouter la société Celtic Chauffage de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, 

- Condamner la société Espacil Résidences au paiement des sommes correspondant au montant des travaux de nature à procéder à la levée des réserves ou à compenser l'absence

de travaux susceptibles d'être réalisés pour procéder à la levée des réserves comme suit :

- dysfonctionnement lié à la défaillance du système de plomberies : 8 981,76 euros

- conséquences des erreurs de positionnement des radiateurs des chambres et du sèche serviettes de la grande salle d'eau et défaut de pose des radiateurs : 5.000 euros.

- les défauts de découpe du parquet du bureau : 500 euros

- les dysfonctionnements d'une porte à galandage : 1 920 euros

- le réglage du tiroir inférieur du lavabo : 300 euros

- le nettoyage du sol et des acrotères de la terrasse tâchés : 3  540 euros



- pose de gond sur la porte blindée de la cave : 11 922,08 euros

- non-conformité des parois de douche dans la grande salle d'eau : 574,24 euros.

- Défaut de réalisation des travaux de peinture : 15.309,80 euros

- Les défauts de prestation de la société Celtic Chauffage : 3.000 euros

- Condamner la société Espacil Résidences au paiement d'une somme de 2 400 euros titre des frais de déménagement et de garde-meubles durant le chantier

- Condamner la société Espacil Résidences au paiement d'une somme de 7 500 euros au titre des frais de relogement des occupants de l'appartement durant le chantier

- Débouter l'ensemble des parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, 

- Condamner la société Espacil Résidences au paiement d'une somme de 16.000 euros sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamner la société Espacil Résidences aux entiers dépens. 



Dans leurs dernières conclusions en date du 12 août 2025, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, assureur dommages-ouvrages, assureurs de la société Celtic Chauffage et de la société Espacil Résidences, demandent à la cour de :

- Confirmer purement et simplement le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

- A titre subsidiaire, 

- Débouter la société Espacil Résidences, la société Celtic Chauffage et toute autre partie, de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant qu'elles sont dirigées à leur encontre, 

- A titre infiniment subsidiaire,

- Condamner l'Eurl Biriet et son assureur, la SMAPTP à les relever et les garantir de toutes condamnations,

- Condamner la société Celtic Chauffage et la société Espacil Résidences à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société Espacil Résidences en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Larmier-Tromeur-Dussud, Avocats.



Dans ses dernières conclusions en date du 15 octobre 2025, la société Espacil Résidences demande à la cour de :

- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a: 

- Condamné la société Titou à verser à la société Espacil Résidences la somme de 25.750 euros correspondant au solde du prix de vente restant dû; 

- Rappelé que la demande au titre de la non conformité des parois de douche a été déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état en date du 1er mars 2024, 

- Rappelé que la compensation d'opère de plein droit entre les créances exigibles réciproques, 

- Condamné la société Celtic Chauffage à garantir à la société Espacil Résidences des condamnations prononcées au titre des défauts du système de plomberie et défauts de prestation, 

- Débouté la société Titou de ses demandes reconventionnelles portant sur le dysfonctionnement d'une porte à galandage, le nettoyage de l'appartement et les frais de déménagement et de réaménagement;



- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a: 

- Condamné la société Espacil Résidences à payer à la société Titou les sommes suivantes: 

- 250 euros au titre du réglage du tiroir, 

- 1.200 euros au titre de la peinture des acrotères, 

- 8.981,76 euros au titre des défauts du système de plomberie, 

- 2.500 euros au titre du remplacement de la porte blindée, 

- 400 euros au titre des défauts de prestation de la société Celtic Chauffage, 

- 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance,

- Dit n'avoir pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné in solidum le société Espacil Résidences et la société Celtic Chauffage aux dépens incluant les frais d'expertise, 

- Et statuant à nouveau,

- A titre principal,

- Débouter la société Titou de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre, 

- Débouter toute autre partie de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre, 

- Condamner in solidum les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à la relever et la garantir de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre et ce tant en principal, qu'intérêts, frais, et dépens ;

- Condamner la société Titou ou toute autre partie à lui verser la somme de 18.000 euros au titre des frais de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

- A titre subsidiaire,

- La condamner à verser à la société Titou la somme de :

- 250 euros au titre du réglage du tiroir,

- 600,00 euros au titre de la reprise des acrotères,

 - 500 euros au titre du désordre relatif à la porte blindée.



MOTIFS



La demande en paiement du solde du prix sera examinée par la cour après la demande concernant les désordres allégués.



Sur les demandes indemnitaires de la SCI Titou dirigées contre la société Espacil



Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.



L'article 1646-1 du code civil dispose :

« Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.





Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3 »



En l'espèce, si la livraison a eu lieu le 6 janvier 2020, il n'est pas contesté que la prise de possession n'a été possible que le 25 février 2020. Il est aussi constant que la SCI Titou a fait dresser un procès-verbal d'huissier le 6 janvier 2020, jour de la livraison, et a ensuite mis en demeure la société Espacil et la société Celtic le 8 avril 2020 pour la reprise des défauts et malfaçons du présent litige, puis les a assignées en référés le 11 décembre 2020. La société Espacil ne conteste pas que ces désordres relèvent dans leur principe de sa garantie au titre des vices apparents (p. 16 de ses conclusions). 



- paroi de douche



Le tribunal a rejeté la demande formulée au titre de la paroi de douche aux motifs qu'elle avait été jugée irrecevable par le juge de la mise en état.



La SCI Titou réplique que l'ordonnance du juge de la mise en état concernait la portée d'une transaction dont elle réclame la bonne exécution.



***



En l'espèce, aux termes du protocole transactionnel signé le 24 décembre 2019 la société Espacil s'est engagée à, notamment, mettre en place une paroi fixe pour receveur de douche et une paroi d'angle selon modèles précisés avant le 6 janvier 2020, au titre de travaux complémentaires, moyennant le paiement d'une somme d'argent fixée dans le protocole. En contrepartie, la SCI Titou a, notamment, renoncé à toute action 'de quelque nature que ce soit pour toutes les causes nées à la date de signature des présentes'.



Par ordonnance du 1er mars 2024, le juge de la mise en état a jugé irrecevable la demande en paiement fondée sur la non conformité de la paroi de douche aux motifs que la SCI Titou avait renoncé à toute contestation sur les travaux afférents aux parois de douche des deux salles d'eau et donc à leur non conformité au contrat initial et à contester le montant des travaux modificatifs.



L'expert judiciaire a constaté que les parois de douche posées ne correspondent pas au modèle ni au prix originel en raison d'une rupture de stock et il a relevé les propos de la société Celtic suivant lesquels ce problème avait été soulevé et avait été validé par les 'usagers'.



Il n'est pas contesté que les modèles posés ne correspondent pas au modèle indiqué dans le protocole transactionnel. 



La SCI Titou invoque une mauvaise exécution du protocole. Elle est donc bien recevable à agir. Cependant, elle ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui correspondrait à la différence entre le prix payé et la valeur de la paroi de douche fournie à hauteur de 574,24 euros.



Elle sera donc déboutée de cette demande et le jugement sera confirmé de ce chef.



- défaut de pose des radiateurs



S'appuyant sur les conclusions de l'expert, le tribunal a considéré qu'aucun vice, ni défaut de conformité n'était établi concernant la pose des radiateurs.



La SCI Titou réplique que le simple non respect de la commande est une non-conformité contractuelle, qui, au surplus, entraîne un inconfort dans la chambre et les placards, et une perte de surface.



L'expert judiciaire a constaté que la demande de déplacement des radiateurs par la SCI Titou à son vendeur avait été faite après la transmission des plans originaux à la société Celtic Chauffage. Il a aussi relevé que celle-ci avait pu en tenir compte en intégrant les canalisations dans l'isolation de la chappe, dans les règles de l'art. Il n'a pas noté d'inconfort, ni de perte de surface.



En l'absence d'autres éléments, la SCI Titou succombe dans la preuve d'un manquement aux stipulations contractuelles et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Titou de sa demande d'indemnité de 5 000 euros.



- défauts de découpe du parquet du bureau



La SCI Titou reproche au tribunal d'avoir indemnisé les défauts litigieux à hauteur de la somme proposée par la société Espacil de 250 euros en l'absence de devis.



Force est de constater qu'en appel, la SCI Titou ne produit pas d'autres devis, et que l'expert n'avait donné aucun avis sur le montant réparatoire. Dans ces circonstances, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité réparatoire à 250 euros.



- dysfonctionnement d'une porte à galandage



Pour le tribunal, il résulte de l'expertise qu'aucun désordre ou vice de fonctionnement ne peut être retenu s'agissant de la porte à galandage qui est conforme aux préconisations du constructeur.



La SCI Titou soutient que l'avis de l'expert était ambigu et qu'en réalité il a admis l'existence de défauts.



En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté que les portes étaient conformes au CCTP et aux spécificités du fournisseur, a donné des explications sur les défauts d'usage allégués par M. et Mme [T] et a conclu à l'absence de désordres.



Les explications de l'expert ne sont pas ambiguës. En l'absence d'autres éléments, c'est à juste titre que le tribunal a débouté la SCI Titou de sa demande d'indemnisation à hauteur de 1 920 euros dont, au demeurant, le montant n'est pas justifié, le devis produit ne permettant de s'assurer de l'adéquation du montant réclamé à la réparation des désordres allégués.



- réglage du tiroir inférieur du lavabo



La SCI Titou reproche au tribunal d'avoir indemnisé les défauts litigieux non contestés à hauteur de la somme proposée par la société Espacil de 250 euros en l'absence de devis.

La société Espacil avait donné son accord pour procéder au réglage et reproche à la SCI Titou d'avoir refusé toute intervention.



Force est de constater que le vice n'est pas contesté, que la SCI Titou peut demander une indemnisation par équivalent et n'est pas contrainte de la demander en nature par l'intervention directe d'entreprises envers lesquelles elle n'a plus confiance, qu'en appel, la SCI Titou ne produit pas d'autres devis, et que l'expert n'avait donné aucun avis sur le montant réparatoire. Dans ces circonstances, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité réparatoire à 250 euros.



- sur la peinture des acrotères



Dans les motifs de ses conclusions, la SCI Titou reproche au tribunal d'avoir limité l'indemnisation à 1 200 euros HT et sollicite la somme de 1 440 euros.



La société Espacil ne conteste pas le manque de peinture relevé par l'expert judiciaire et avait communiqué un devis à hauteur de 1200 euros. Elle considère qu'elle avait proposé à plusieurs reprises d'intervenir, ce que la SCI Titou a refusé. Elle demande alors que sa condamnation soit limitée à 600 euros.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu l'indemnisation des défauts non sérieusement contestés à hauteur de 1200 euros, la SCI Titou n'ayant pas repris dans le dispositif de ses conclusions sa demande et en tout état de cause, ne justifiant pas en première instance comme en appel le montant réclamé et en particulier qu'elle ne récupérait pas la TVA.



- le nettoyage de l'appartement



Le tribunal a rejeté la demande indemnitaire aux motifs que l'expert n'avait pas pu constater le défaut de nettoyage, que ce défaut ne figurait pas dans le procès-verbal de livraison et qu'il n'est justifié par aucun élément produit par la SCI Titou.



Contrairement à ce que soutient la SCI Titou, l'expert n'a pas constaté de défaut de nettoyage de l'appartement imputable au vendeur.



En l'absence d'autres éléments, le jugement sera confirmé de ce chef.



- pose de gonds sur la porte blindée de la cave



La SCI Titou reproche au tribunal d'avoir limité l'indemnisation du coût de remplacement de la porte à 2 500 euros aux motifs que le devis produit ne porte pas sur un produit identique, qu'il n'a pas été soumis à l'expert et qu'il apparait excessif en comparaison avec un devis d'une autre entreprise Beriet.



Reprenant un dire à l'expert et s'appuyant sur l'avis de l'entreprise Beriet interrogée, la société Espacil soutient l'absence de non conformité de la porte blindée sur 3 gonds.



En l'espèce, l'expert judiciaire a répondu au dire de la société Espacil en indiquant qu'il y avait une non conformité majeure, le châssis n'étant pas appairée avec la porte, le bloc porte n'étant pas complet et ne garantissant par l'anti-intrusion.



La SCI Titou n'explique pas en quoi le montant retenu par le tribunal n'indemnise pas intégralement son préjudice et la société Espacil ne justifie pas non plus en quoi la somme de 600 euros qu'elle propose à titre subsidiaire suffirait. Dans ces circonstances, le jugement sera confirmé.



- la peinture



Le tribunal a estimé ne pas avoir d'éléments suffisants pour retenir un défaut de conformité de la peinture.



La SCI Titou expose que contrairement à la notice descriptive de vente, les peintures sur les murs et sur les plafonds sont les mêmes alors que sur les murs, elles devaient être veloutées et que sur le plafonds elles devaient être mates.



L'expert a constaté visuellement l'absence de nuances entre les peintures mais n'a pas pu donner d'avis technique, ne s'estimant pas compétent.



Comme l'a souligné le tribunal, les éléments avancés par la SCI Titou sont insuffisants pour conclure à un défaut de conformité aux stipulations contractuelles et dans l'entretien des peintures. Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre.



- les défauts de prestation de la société Celtic Chauffage



Le tribunal a retenu, sur la base du rapport d'expertise, une non conformité d'isolation des tuyaux du ballon d'eau chaude, un dysfonctionnement du petit WC et un thermostat de régulation non conforme. En revanche, il a considéré que l'insuffisance de la pression d'eau n'était pas confirmée par l'expert.



La SCI Titou invoque l'insuffisance de pression d'eau, de l'eau trop chaude et sollicite, pour tous ces désordres, la somme de 3000 euros. 



En effet, l'expert judiciaire a constaté une non conformité d'isolation des tuyaux du ballon d'eau chaude nécessitant de réaliser un calorigugeage, un dysfonctionnement du petit WC nécesssitant un réglage, l'absence de livraison d'un thermostat de régulation. En revanche, il a estimé cohérente la pression de l'eau mesurée.



En l'absence d'éléments versés aux débats sur le coût de ces reprises, la somme de 400 euros retenue par le tribunal sera confirmée.



- Défaillance du système de plomberie



Dans le dispositif de ses conclusions, la société Espacil demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à la SCI Titou la somme de 8 981,76 euros au titre des défauts du système de plomberie.



Or; cette demande n'est étayée par aucun moyen dans les motifs de ses conclusions, la société Espacil se contentant de dire que globalement le SCI Titou devra justifier ses demander et apporter la preuve d'éventuels manquements (page 24 de ses conclusions).



Dans ces circonstances, le jugement sera confirmé.







- préjudice de jouissance



Le tribunal a alloué la somme de 1 500 euros au titre d'un préjudice de jouissance.



La SCI Titou réclame la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral. Elle estime que cela est dû au retard pris dans la levée des réserves.



Les différents désordres dénoncés depuis la livraison de l'appartement en janvier 2020, puis examinés par l'expert judiciaire, ont occasionné une gêne dans la jouissance de leur appartement. Certes, en juin et juillet 2020, la société Espacil a proposé de faire intervenir une entreprise de peinture pour le plafond du séjour et une autre pour le réglage de la porte à galandage, et à la suite d'une injonction judiciaire, elle a en juin 2021 proposé de nouveau l'intervention du menuisier, et en septembre 2022, et d'une entreprise pour la peinture des acrotères et le réglage du tiroir meuble vasque, interventions que la SCI Titou a refusées. Il n'en demeure pas moins que ces propositions d'intervention étaient insuffisantes au regard des autres désordres dénoncés.

Par ailleurs, les travaux de reprise occasionneront nécessairement une gêne pour les membres de la SCI Titou, occupants.



En revanche, la SCI Titou ne caractérise pas de préjudice moral subi.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a alloué la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance. 



- frais de relogement et de garde meubles 



Le tribunal a estimé que les travaux de reprise ne nécessitaient pas le relogement des occupants. 



La SCI Titou affirme, sans le justifier, que les travaux de reprise seront d'une durée de deux mois.



Or, les désordres retenus, de faible gravité et localisés, ne nécessitent pas de relogement et de déménagement temporaires. La SCI Titou sera donc déboutée de sa demande à ce titre.



Sur le recours en garantie de la société Espacil à l'encontre de la société Celtic Chauffage 



La société Espacil demande la confirmation du jugement qui a condamné la société Celtic Chauffage à la garantir des condamnations prononcées au titre des défauts du système de plomberie et défauts de prestation.



Le tribunal s'est appuyé sur le rapport d'expertise pour imputer, au titre de défauts d'exécution, le défaut de fonctionnement du système de plomberie lié à une absence de séparation des réseaux eau chaude et eau froide, ainsi que les défauts d'isolation des tuyaux du ballon d'eau chaude, le dysfonctionnement du WC, le thermostat de régulation non conforme.



La société Espacil précise qu'elle avait confié à la société Celtic Chauffage les lots VMC/plomberie/Chauffage.









La société Celtic Chauffage réplique que, pour la défaillance du système de plomberie, l'expert n'a pas préconisé de travaux de reprise, et que pour les autres dysfonctionnement, elle n'a jamais été autorisée par M. et Mme [T] à intervenir pour les reprendre.



***



En l'espèce, il est constant que la société Espacil a confié à la société Celtic Chauffage les lots VMC, plomberie, chauffage gaz.



Selon l'expert, l'inconfort et la surconsommation d'eau liés au fait d'attendre une purge de 20 secondes pour obtenir de l'eau froide, résulte d'une absence de séparation des réseaux eau chaude et eau froide. Il n'est donc pas contestable que ce défaut de conception et d'exécution est imputable à la société Celtic Chauffage.



En réparation, l'expert a évoqué la nécessité de déconstruire une grande partie de l'habitation. Il n'a pas chiffré le montant de ces travaux réparatoires. Ni la société Espacil, ni la société Celtic Chauffage n'ont proposé de solution réparatoire, ou de devis de reprise. Elles ne justifient pas non plus avoir proposé d'intervenir directement pour résoudre ou réduire ce dysfonctionnement.



A défaut d'autres éléments d'appréciation, le jugement sera confirmé en ce qu'il a réparé le préjudice subi par la SCI Titou à hauteur de la somme demandée correspondant au coût de l'installation de plomberie inopérante.



Quant aux défauts d'isolation des tuyaux du ballon d'eau chaude, au dysfonctionnement du WC, au thermostat de régulation non conforme, la société Celtic Chauffage ne conteste pas qu'ils lui sont imputables. Elle ne justifie pas avoir proposé d'intervenir directement pour effectuer les réglages et en tout état de cause, il ne peut être reproché à la SCI Titou de demander une réparation par équivalent si elle a perdu confiance dans les intervenants. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a condamnée à garantir les condamnations de la société Espacil à ce titre.



Sur la garantie des MMA



- MMA, assureur de la société Espacil



Le tribunal a reproché à l'assurée de ne pas avoir transmis le contenu des contrats pour qu'il puisse apprécier l'étendue de la garantie.



La société Espacil se prévaut des garanties facultatives qu'elle a souscrites auprès de MMA pour les dommages matériels subis par les éléments d'équipement et les dommages immatériels consécutifs. 



Les MMA répliquent que l'assurance dommages-ouvrage pour des désordres réservés à la réception n'est pas applicable en l'absence de mise en demeure préalable du locateur d'ouvrage et de résiliation de son marché, que la garantie décennale n'est pas non plus applicable pour les désordres réservés et que toutes réclamations à son encontre doivent être rejetées.



***



En l'espèce, la société Espacil ne demande pas la mobilisation de la garantie dommages-ouvrage. Par ailleurs, les désordres retenus ne relèvent pas d'une garantie décennale.



La société Espacil sollicite donc l'application des garanties facultatives souscrites au titre de l'assurance multirisques chantier Plus n°144600759, dont le contenu est versé aux débats, couvrant, au titre des garanties facultatives, les dommages matériels subis par les éléments d'équipement, les dommages immatériels.



Les MMA se contentent, pour les garanties facultatives, de répliquer que 'le débat se place donc exclusivement sur le terrain de la responsabilité contractuelle' et que les réclamations de la société Espacil doivent être rejetées.



En l'absence de moyen de défense étayé, la société Espacil prouvant être garantie, au titre des garanties facultatives pour des dommages matériels et immatériels, elle est bien fondée à agir en garantie contre les MMA, son assureur.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



- MMA, assureur de la société Celtic Chauffage



En l'espèce, selon les pièces versées par les MMA, la société Celtic Chauffage a souscrit une assurance auprès des MMA suivant contrat n°144607462W garantissant sa responsabilité civile professionnelle pour les dommages matériels. Les MMA ne contestent pas le principe de sa garantie mais considèrent qu'il n'y a pas de désordres, de dommages, de fautes imputables à la société Celtic Chauffage.



Compte-tenu de la responsabilité contractuelle de la société Celtic Chauffage retenue ci-dessus, les MMA seront condamnées à garantir les condamnations de son assurée. Le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur la demande reconventionnelle de la société Celtic Chauffage à l'encontre de la SCI Titou



La société Celtic Chauffage ne caractérise pas suffisamment avoir proposé à la SCI Titou d'intervenir pour reprendre les désordres qui lui sont imputables et en retour le refus abusif, la mauvaise foi de la SCI, ni, en tout état de cause de préjudice qui serait en lien avec cette attitude alléguée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Celtic Chauffage.



Sur la demande en paiement du solde



Se fondant sur l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation et sur l'acte de vente et retenant que la SCI Titou refusait l'intervention d'entreprises pour la levée des réserves et que l'exception d'inexécution ne peut pas se cumuler avec une demande de dommages et intérêts, le tribunal a fait droit à la demande en paiement.



La SCI Titou réplique que l'ordonnance de référé condamnant la société Espacil à faire des travaux de reprise qui ne sont pas des réserves, est définitive et n'a pas été exécutée. Elle ajoute que la société Espacil ne l'a jamais mise en demeure avant de l'assigner en paiement.



La société Espacil fait valoir que selon le rapport d'expertise judiciaire remis le 22 mars 2022, sept réserves sur neuf sont levées, les deux dernières étant de faible gravité, qu'elle a par courrier officiel du 11 avril 2022 demandé le paiement du solde qui avait été consigné, que cette consignation portait sur ces réserves et non sur des vices de construction ou des défauts de conformités signalés après le procès-verbal de livraison ou un mois après, qu'en tout état de cause la SCI Titou a refusé que des entreprises diligentées accèdent à son appartement, la contraignant à l'assigner en paiement.



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Selon l'article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits.



L'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.



L'article 1219 du même code dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation relatif aux ventes en l'état futur d'achèvement prévoit que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.



Selon l'acte authentique de vente (pages 31 et 32) le vendeur fera procéder aux travaux de levée des réserves et de reprises des malfaçons éventuelles par les entreprises du chantier ou, en cas de défaillance, par les entreprises de son choix. L'acquéreur autorise expressément le vendeur ou ses intervenants à pénétrer dans les parties privatives. En cas d'impossibilité d'accès par le vendeur ou ses mandataires, la levée des réserves sera prononcée après mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse.



En l'espèce, le procès-verbal de livraison du 6 janvier 2020 comportait neuf réserves. Parmi celles-ci, l'expert a examiné trois d'entre elles restantes et seules deux d'entre elles ne sont pas encore levées : reprise des peintures sur acrotères, pose d'une porte blindée. Par ailleurs d'autres malfaçons et non conformités ont été relevées ci-dessus. 



En septembre 2022, la société Espacil a proposé l'intervention d'une entreprise pour la peinture des acrotères et le réglage du tiroir meuble vasque, interventions que la SCI Titou a refusées au motif que d'autres désordres devaient être repris et qu'une procédure judiciaire était en cours. La société Espacil ne justifie pas avoir proposé d'intervenir pour reprendre les autres défauts retenus. 



Par ailleurs, la société Espacil n'a pas mis en demeure par lettre recommandée de prononcer la levée des réserves en cas d'impossibilité d'accès à l'appartement par l'acquéreur, l'assignation en paiement du solde ne valant pas prononcé de la levée des réserves après mise en demeure au sens de la clause de l'acte de vente.



Enfin, il est constant que lors de la livraison le 6 janvier 2020, 5% du solde des travaux ont été consignés par chèque adressé à Maître [Q] [Z], notaire, par la SCI Titou, ce qui vaut paiement (3e Civ., 15 décembre 2010, pourvoi n°09-67.232, Bull. 2010, III, n°220). La société Espacil ne demande pas en l'espèce la levée de cette consignation mais par sa demande en paiement, elle demande en quelques la libération de la somme consignée.

Les réserves et malfaçons dénoncées n'étant pas levées, et le solde de 5% étant consigné, la société Espacil est malfondée à en demander le paiement. Le jugement sera donc infirmé. La compensation rappelée par le tribunal devient sans objet. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Chaque partie ayant succombé partiellement à l'instance d'appel, elles conserveront la charge de leurs dépens d'appel et de leurs frais irrépétibles d'appel.



Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement du 21 janvier 2025 du tribunal judiciaire de Quimper sauf en ce qu'il a :

- Condamné la société Titou à verser à la société Espacil Résidences la somme de 25 750 euros correspondant au solde du prix de vente restant dû, 

- Rappelé que la demande au titre de la non conformité des parois de douche a été déclarée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état du 1er mars 2024, 

- Rappelé que la compensation s'opère de plein droit entre les créances exigibles réciproques, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne les MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, assureurs de la société Celtic Chauffage à garantir les condamnations de la société Celtic Chauffage,



Déboute la société Espacil Résidences de sa demande de condamnation de la SCI Titou en paiement de la somme de 25 750 euros correspondant au solde du prix de vente restant dû, 



Juge sans objet la demande de compensation,



Juge que chaque partie conserve la charge de ses dépens d'appel et de ses frais irrépétibles d'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT