Cour d'appel de Rennes, 4ème Chambre, 3 septembre 2026, n° 25/01014

4ème Chambre





ARRÊT N°201



N° RG 25/01014 

N° Portalis DBVL-V-B7J-VVVO



(Réf 1ère instance : 23/09424)









Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]



C/



Syndicat SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 2]

























Copie exécutoire délivrée 



le :



à :



Me Rémi BOICHARD

Me Antoine DI PALMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Mai 2026 devant Mme Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Septembre 2026 après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats 



****





APPELANTE :



Syndic. de copro. SDC [Adresse 1] représenté par son syndic, la Société DLJ GESTION, Société par actions simplifiée, inscrite au RCS sous le n° 393 429 303, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4] et [Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Rémi BOICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



INTIMÉE :



Syndicat SYNDICAT DE LA COPROPRIETE [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL TYCOP, dont le siège est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 1]



Représentée par Me Antoine DI PALMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



















EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Entre 2017 et 2019, la société Gestion Syndicale Moderne (GSM) a exercé une activité de syndic pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1], mais également pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 7] à [Localité 1].



Le 27 décembre 2018, la société GSM, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], a effectué un virement bancaire de 5.828,32 euros depuis le compte bancaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] tenu auprès de la banque populaire du Grand Ouest, vers le livret A du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]. 



Invoquant que cette somme avait été versée par erreur, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Armor, a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic la société Tycop, par acte d'huissier du 21 décembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d'obtenir sa condamnation au paiement de ladite somme. 



Par jugement du 16 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- Rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de droit d'agir, 

- Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande principale en répétition de l'indu, 

- Rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pour procédure abusive, 

- Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens, 

- Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer aux syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Rejeté le surplus des demandes, 

- Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a relevé appel de cette décision le 20 février 2025.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions du 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande à la cour de :

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande principale en répétition de l'indu, 

- Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens, 

- Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer aux syndicats des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Statuant de nouveau, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à lui restituer la somme de 5.828,32 euros avec intérêts produits par le livret A à compter du 27 décembre 2018, date du paiement indu, 

- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de toutes demandes, fins et conclusions, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance outre les entiers dépens de première instance,

- Additant à la décision de première instance, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux entiers dépens d'appel. 



Dans ses dernières conclusions en date du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande à la cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, 

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par la société DLJ de ses demandes, fins et conclusions. 

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par la société DLJ à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



MOTIFS



Le tribunal a rejeté les demandes fondées sur la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle. Au titre de la répétition de l'indu, il a rejeté pour absence de preuve aux motifs que si le virement est inhabituel, le SDC ne produit aucun élément comptable, aucun autre élément justifiant qu'il s'agit d'une erreur et non du règlement d'une somme due. Il a relevé que les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2018 ont été approuvés et qu'il n'est pas prouvé qu'il n'a pas déjà été remboursé.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] soutient :

- que l'expert comptable s'est trompé en raison de l'homonymie,

- qu'il s'est aperçu de cette erreur lors de l'absorption du syndic par la société Foncia,

- qu'il n'y a aucun lien entre les deux syndicats des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et donc aucune dette possible entre eux,

- que l'absence d'éléments montre bien qu'il y a eu une erreur,

- que c'est à l'intimé de prouver que cette somme a une cause.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] réplique que :

- la charge de la preuve de l'existence d'une dette reposerait sur l'appelant ; 

- qu'aucune erreur n'est intervenue dans le cadre de ce virement ; 

- que les appelants ont approuvé les comptes de l'exercice 2018.





***



En application de l'article 1302 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu par erreur sans être dû est sujet à restitution. 

 

Selon l'article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.



C'est au demandeur en restitution qu'il incombe de prouver le caractère indu, par tous moyens.



En l'espèce, il ressort de l'extrait du relevé de compte du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au 10 janvier 2019 que le 27 décembre 2018, la somme de 5 828,32 euros a été versée avec l'intitulé 'livret A [Adresse 2] fonds de travaux Loi Alur 2018'. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne conteste pas avoir reçu cette somme sur son compte livret A.



Lorsque le 29 novembre 2023, le syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] signale au syndic de l'immeuble [Adresse 2] avoir versé par erreur cette somme, ce dernier n'a pas opposé, en réponse, dans ses courriels du 4 décembre 2023, ni par la suite, et notamment dans ses conclusions en première instance et en appel, que cette somme avait été versée en règlement d'une dette ou d'une autre obligation particulière.



Il est constant qu'à la date du versement, les deux immeubles [Adresse 1] et [Adresse 2], avaient le même syndic, la société GSM, que ces deux immeubles ont une dénomination commune '[Adresse 8]', que le libellé du versement correspond à un acte de gestion courante d'un syndic consistant à placer les fonds du syndicat dont il a la gestion dans un livret d'épargne pour la prévision de travaux.



Ces circonstances et l'absence d'allégation, par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] d'une créance justifiant ce règlement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] caractérise donc bien une erreur. Même si les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ont approuvé le 5 mars 2019 les comptes de l'exercice 2018, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à demander la restitution de la somme litigieuse indûment versée.



La mauvaise foi du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] n'est pas suffisamment caractérisée, de sorte que sa condamnation au paiement de la somme indûment versée sera assortie de sa condamnation au paiement des intérêts produits par le livret A qu'à compter du 29 novembre 2023, date de la première demande en restitution, en application de l'article 1352-7 du code civil. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il sera aussi condamné aux dépens de première instance et d'appel.

 





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



- Infirme le jugement du 16 décembre 2024 du tribunal judiciaire de Rennes en ce qu'il a :

- Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande principale en répétition de l'indu, 

- Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens, 

- Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer aux syndicats des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 5 828,32 euros avec intérêts produits par le livret A à compter du 29 novembre 2023,



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



- Rejette les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel.



Le Cadre Greffier Le Président