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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, 3ème chambre civile, 3 septembre 2026, n° 26/00107

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Mars 2026
Date des débats : 24 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 03 Septembre 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Selon Mme [J] [U] et M. [K] [A], ils ont consenti le 30 novembre 2024 à bail à Mme [C] [M], un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros.

Par acte extrajudiciaire daté du 24 juin 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 26 juin 2025, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ont fait délivrer à Mme [C] [M] un commandement de payer la somme de 1 169,35 euros au titre des loyers dus au terme de mai 2025 inclus, assortie des frais de procédure.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 9 janvier 2026, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ont fait assigner Mme [C] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :
– prononcer pour faute la résiliation du contrat de location à ses torts ;
– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– la condamner au paiement :
* de la somme de 2 100 euros, représentant les loyers et charges impayés à fin novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
* de la somme de 1 500 euros à titre indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 24 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [J] [U], comparante en personne et dûment munie d’un pouvoir aux fins de représentation de M. [K] [A], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 6 097,37 euros, frais de procédure et terme de mars 2026 inclus.

Mme [C] [M], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu'ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à personne.

Par note en délibéré autorisée, Mme [J] [U] et M. [K] [A] transmettent aux débats un décompte locatif actualisé à la date de l’audience, terme de mars 2026 inclus.

Motifs

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, prorogé au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur 

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal à usage d’habitation entre les parties

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés.
Il découle de ces dispositions que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter.

Dès lors, la preuve d’un bail verbal suppose la démonstration d’un commencement d’exécution, caractérisé par l’occupation de l’immeuble et le paiement des loyers.

En l’espèce, Mme [J] [U] et M. [K] [G] prétendent avoir donné à bail à Mme [C] [M] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et ce, à compter du 30 novembre 2024.

Bien qu’il ne soit produit aux débats aucun bail écrit, contractualisé et signé entre les parties, il s’infère des débats que :
– tout d’abord, Mme [C] [M] occupe bien les lieux litigieux, en ce que lui ont été délivrés, par acte de commissaire de justice remis à personne et à l’adresse des lieux litigieux, un commandement de payer le 24 juin 2025 ainsi qu’une assignation le 6 janvier 2026 ;
– ensuite, il est également rapporté aux débats de ce que, Mme [C] [M] occupe les lieux litigieux en qualité de locataire, dans la mesure où un décompte locatif est établi à compter de décembre 2024 et fait état de règlements, notamment à compter de décembre 2024, à hauteur de 420 euros mensuels.

Il est également rapporté aux débats un état des lieux d’entrée, portant sur les lieux litigieux et réalisé entre les parties le 30 novembre 2024.

Aussi, il s’en déduit qu’un bail à usage d’habitation a bien été conclu entre Mme [J] [U] et M. [K] [A] d’une part et Mme [C] [M] d’autre part, que cette dernière occupe le logement litigieux en qualité de locataire et qu’elle a antérieurement réglé des loyers à hauteur de 420 euros mensuels.

En conséquence, il est démontré un commencement d’exécution, tant dans l’occupation du logement litigieux que dans le paiement des loyers par Mme [C] [M] et l’ensemble de ces éléments permet de faire la preuve du bail verbal allégué par Mme [J] [U] et M. [K] [A] consenti à Mme [C] [M] portant sur la location d’un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et ce, à compter du 30 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 6 097,37 euros les bailleurs produisent aux débats :
– un commandement de payer portant sur la somme de 1 169,35 euros au titre des loyers dus au terme de mai 2025 inclus, assortie des frais de procédure, soit sur la somme en principal de 1 080 euros ;
– un décompte locatif portant sur la période de décembre 2024 à novembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 100 euros ;
– un décompte locatif actualisé au terme de mars 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice et hors demande indemnitaire) de 4 200 euros.


Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [C] [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers.

Il convient tout d’abord de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice, s’ils sont justifiés, doivent être inclus dans les dépens et exclus du calcul de la dette locative.

Par ailleurs, une incohérence apparaît à la lecture des 2 décomptes locatifs produits aux débats et ce, dans la mesure où, sur le premier décompte, portant sur la période de décembre 2024 à novembre 2025, un règlement de la somme de 420 euros apparaît en janvier 2025 ; alors que ce règlement n’a pas été repris sur le second décompte, portant sur la période de décembre 2024 à mars 2026.
En outre, le commandement de payer délivré à la locataire, lequel comprend un décompte de la dette locative, ne fait pas mention d’une échéance non réglée en janvier 2025.
De sorte que, le règlement de la somme de 420 euros effectué en janvier 2025 doit être déduit du solde locatif arrêté au terme de mars 2026 inclus.

Dès lors, il ressort des débats que Mme [C] [M] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au terme de mars 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [C] [M] sera condamnée à payer à Mme [J] [U] et M. [K] [A] la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 100 euros à compter du 6 janvier 2026 (date de l’assignation) et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation judiciaire du bail 

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il résulte des pièces introduites au débat que Mme [C] [M] n’a pas respecté son obligation de paiement des loyers, ceux-ci n’ayant pas été payés régulièrement, ni totalement durant la conclusion du bail ; qu’un commandement de payer lui a été délivré par acte de commissaire de justice remis à personne, en date du 24 juin 2025 et portant sur la somme de 1 169,35 euros au titre des loyers dus au terme de mai 2025 inclus, assortie des frais de procédure ; qu’au jour de l’audience, l’arriéré locatif n’est pas apuré, il s’est même aggravé pour s’élever à la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés arrêtés au terme de mars 2026 inclus et que Mme [C] [M] n’a pas repris le paiement des échéances courantes de loyer.

Dès lors, il convient, eu égard au manquement grave de Mme [C] [M], à son obligation de paiement des loyers, étant précisé que la dette locative représente 9 mois de loyers, de prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre Mme [J] [U] et M. [K] [A] d’une part, et Mme [C] [M] d’autre part, portant sur le logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], à la date de l’audience, soit au 24 mars 2026.


Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail 

Sur l’expulsion
Mme [C] [M], occupante sans droit ni titre à compter du 24 mars 2026, devra dès lors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à savoir à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et remettre les clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut de départ volontaire de la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 24 mars 2026, Mme [C] [M] cause un préjudice à Mme [J] [U] et M. [K] [A] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation judiciaire du bail, soit en l’espèce la somme de 420 euros, à compter du 24 mars 2026 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par Mme [J] [U] et M. [K] [A] sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers par la locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [M], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à Mme [J] [U] et M. [K] [A] la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 100 euros à compter du 6 janvier 2026 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

PRONONCE à la date du 24 mars 2026, la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre Mme [J] [U] et M. [K] [A] d’une part, et Mme [C] [M] d’autre part, portant sur le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] ;

DIT que Mme [C] [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [J] [U] et M. [K] [A] à faire expulser Mme [C] [M] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à Mme [J] [U] et M. [K] [A] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 420 euros, à compter du 24 mars 2026 (date de résiliation du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Mme [J] [U] et M. [K] [A] ;

DÉBOUTE Mme [J] [U] et M. [K] [A] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [J] [U] et M. [K] [A] ;

CONDAMNE Mme [C] [M] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE Mme [J] [U] et M. [K] [A] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/00107 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JSVO

Minute : 2026/
Cabinet C 




JUGEMENT 

DU : 03 Septembre 2026






[J] [U]
[K] [A]


C/

[C] [M]







Copie exécutoire délivrée le :


à : Mme [J] [U]
M. [K] [A]




Copie certifiée conforme délivrée le :


à : Mme [J] [U]
M. [K] [A]
Mme [C] [M]
Préfecture du Calvados







JUGEMENT





DEMANDEURS :

Madame [J] [U]
née le 20 Avril 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Monsieur [K] [A]
né le 15 Novembre 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4][Localité 4][Adresse 5]
représentée par Madame [J] [U], régulièrement munie d’un pouvoir
 


ET :

DÉFENDEUR :

Madame [C] [M]
née le 17 Octobre 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]
non comparante, ni représentée

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition en présence d’[V] [E] et [F] [S], auditeurs de Justice



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Mars 2026
Date des débats : 24 Mars 2026
Date de la mise à disposition : 03 Septembre 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Selon Mme [J] [U] et M. [K] [A], ils ont consenti le 30 novembre 2024 à bail à Mme [C] [M], un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros.

Par acte extrajudiciaire daté du 24 juin 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 26 juin 2025, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ont fait délivrer à Mme [C] [M] un commandement de payer la somme de 1 169,35 euros au titre des loyers dus au terme de mai 2025 inclus, assortie des frais de procédure.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 9 janvier 2026, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ont fait assigner Mme [C] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :
– prononcer pour faute la résiliation du contrat de location à ses torts ;
– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– la condamner au paiement :
* de la somme de 2 100 euros, représentant les loyers et charges impayés à fin novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
* de la somme de 1 500 euros à titre indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 24 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [J] [U], comparante en personne et dûment munie d’un pouvoir aux fins de représentation de M. [K] [A], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 6 097,37 euros, frais de procédure et terme de mars 2026 inclus.

Mme [C] [M], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu'ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à personne.

Par note en délibéré autorisée, Mme [J] [U] et M. [K] [A] transmettent aux débats un décompte locatif actualisé à la date de l’audience, terme de mars 2026 inclus.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, prorogé au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur 

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal à usage d’habitation entre les parties

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés.
Il découle de ces dispositions que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter.

Dès lors, la preuve d’un bail verbal suppose la démonstration d’un commencement d’exécution, caractérisé par l’occupation de l’immeuble et le paiement des loyers.

En l’espèce, Mme [J] [U] et M. [K] [G] prétendent avoir donné à bail à Mme [C] [M] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et ce, à compter du 30 novembre 2024.

Bien qu’il ne soit produit aux débats aucun bail écrit, contractualisé et signé entre les parties, il s’infère des débats que :
– tout d’abord, Mme [C] [M] occupe bien les lieux litigieux, en ce que lui ont été délivrés, par acte de commissaire de justice remis à personne et à l’adresse des lieux litigieux, un commandement de payer le 24 juin 2025 ainsi qu’une assignation le 6 janvier 2026 ;
– ensuite, il est également rapporté aux débats de ce que, Mme [C] [M] occupe les lieux litigieux en qualité de locataire, dans la mesure où un décompte locatif est établi à compter de décembre 2024 et fait état de règlements, notamment à compter de décembre 2024, à hauteur de 420 euros mensuels.

Il est également rapporté aux débats un état des lieux d’entrée, portant sur les lieux litigieux et réalisé entre les parties le 30 novembre 2024.

Aussi, il s’en déduit qu’un bail à usage d’habitation a bien été conclu entre Mme [J] [U] et M. [K] [A] d’une part et Mme [C] [M] d’autre part, que cette dernière occupe le logement litigieux en qualité de locataire et qu’elle a antérieurement réglé des loyers à hauteur de 420 euros mensuels.

En conséquence, il est démontré un commencement d’exécution, tant dans l’occupation du logement litigieux que dans le paiement des loyers par Mme [C] [M] et l’ensemble de ces éléments permet de faire la preuve du bail verbal allégué par Mme [J] [U] et M. [K] [A] consenti à Mme [C] [M] portant sur la location d’un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et ce, à compter du 30 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 6 097,37 euros les bailleurs produisent aux débats :
– un commandement de payer portant sur la somme de 1 169,35 euros au titre des loyers dus au terme de mai 2025 inclus, assortie des frais de procédure, soit sur la somme en principal de 1 080 euros ;
– un décompte locatif portant sur la période de décembre 2024 à novembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 100 euros ;
– un décompte locatif actualisé au terme de mars 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal (hors frais de commissaire de justice et hors demande indemnitaire) de 4 200 euros.


Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [C] [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers.

Il convient tout d’abord de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice, s’ils sont justifiés, doivent être inclus dans les dépens et exclus du calcul de la dette locative.

Par ailleurs, une incohérence apparaît à la lecture des 2 décomptes locatifs produits aux débats et ce, dans la mesure où, sur le premier décompte, portant sur la période de décembre 2024 à novembre 2025, un règlement de la somme de 420 euros apparaît en janvier 2025 ; alors que ce règlement n’a pas été repris sur le second décompte, portant sur la période de décembre 2024 à mars 2026.
En outre, le commandement de payer délivré à la locataire, lequel comprend un décompte de la dette locative, ne fait pas mention d’une échéance non réglée en janvier 2025.
De sorte que, le règlement de la somme de 420 euros effectué en janvier 2025 doit être déduit du solde locatif arrêté au terme de mars 2026 inclus.

Dès lors, il ressort des débats que Mme [C] [M] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au terme de mars 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [C] [M] sera condamnée à payer à Mme [J] [U] et M. [K] [A] la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 100 euros à compter du 6 janvier 2026 (date de l’assignation) et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation judiciaire du bail 

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il résulte des pièces introduites au débat que Mme [C] [M] n’a pas respecté son obligation de paiement des loyers, ceux-ci n’ayant pas été payés régulièrement, ni totalement durant la conclusion du bail ; qu’un commandement de payer lui a été délivré par acte de commissaire de justice remis à personne, en date du 24 juin 2025 et portant sur la somme de 1 169,35 euros au titre des loyers dus au terme de mai 2025 inclus, assortie des frais de procédure ; qu’au jour de l’audience, l’arriéré locatif n’est pas apuré, il s’est même aggravé pour s’élever à la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés arrêtés au terme de mars 2026 inclus et que Mme [C] [M] n’a pas repris le paiement des échéances courantes de loyer.

Dès lors, il convient, eu égard au manquement grave de Mme [C] [M], à son obligation de paiement des loyers, étant précisé que la dette locative représente 9 mois de loyers, de prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre Mme [J] [U] et M. [K] [A] d’une part, et Mme [C] [M] d’autre part, portant sur le logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 7], à la date de l’audience, soit au 24 mars 2026.


Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail 

Sur l’expulsion
Mme [C] [M], occupante sans droit ni titre à compter du 24 mars 2026, devra dès lors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à savoir à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et remettre les clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut de départ volontaire de la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 24 mars 2026, Mme [C] [M] cause un préjudice à Mme [J] [U] et M. [K] [A] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation judiciaire du bail, soit en l’espèce la somme de 420 euros, à compter du 24 mars 2026 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par Mme [J] [U] et M. [K] [A] sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers par la locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, Mme [J] [U] et M. [K] [A] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [M], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à Mme [J] [U] et M. [K] [A] la somme de 3 780 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au terme de mars 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 100 euros à compter du 6 janvier 2026 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

PRONONCE à la date du 24 mars 2026, la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre Mme [J] [U] et M. [K] [A] d’une part, et Mme [C] [M] d’autre part, portant sur le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] ;

DIT que Mme [C] [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [J] [U] et M. [K] [A] à faire expulser Mme [C] [M] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [M] à payer à Mme [J] [U] et M. [K] [A] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 420 euros, à compter du 24 mars 2026 (date de résiliation du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Mme [J] [U] et M. [K] [A] ;

DÉBOUTE Mme [J] [U] et M. [K] [A] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [J] [U] et M. [K] [A] ;

CONDAMNE Mme [C] [M] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

DÉBOUTE Mme [J] [U] et M. [K] [A] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-09-04T20:22:28.338Z.