Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 3 septembre 2026, n° 23/01162

MINUTE N° : 26/802
JUGEMENT DU : 03 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 23/01162 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RXAW
NAC: 50D


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 03 Septembre 2026



COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors des débats : Madame DURAND-SEGUR
 lors du prononcé :Madame GIRAUD

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 07 Mai 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour.


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Mme KINOO.

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [E] [O]
né le 23 Mars 1961 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant,

Mme [B] [X] épouse [O]
née le 01 Mai 1965 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant,


DÉFENDEURS

Compagnie d'assurance MAAF ASSURANCES, RCS [Localité 3] 542 073 580, ès qualité d'assureur de la SARL GARONNE HABITAT, (Police n° : 131275512), 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 107

Compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, RCS [Localité 4] 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326

Compagnie d'assurance [Adresse 4], RCS [Localité 3] 381 043 686, ès qualité d'assureur de M. [L] [J], 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Marie-laure CAVALIE-FORTUNE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 368 et par Me Bénédicte de BOUSSAC-DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

M. [G] [J]
né le 20 Août 1988 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 6]
représenté par Maître Martine ALARY de la SELARL ALARY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 431 et par Maître Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant,

Mme [S] [F] épouse [J] née le 30 Mars 1992 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 6] représentée par Maître Martine ALARY de la SELARL ALARY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 431 et par Maître Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant,

M. [L] [J], 
demeurant [Adresse 7]
défaillant

S.A.R.L. GARONNE HABITAT, RCS [Localité 7] 518 507 967., 
dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 476


***********************

EXPOSE DU LITIGE 

Faits

M. [G] [J] et Mme [S] [F], propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 8] ont entrepris des travaux de rénovation de la partie existante et de création d’une extension. 

Sont notamment intervenus à l’acte de construire : 
- la société AA Maîtrise Concept chargée d’une mission de maîtrise d’œuvre selon contrat du 9 novembre 2016, radiée du registre du commerce et des sociétés le 11 février 2021 suite à la clôture des opérations de liquidation judiciaire prononcée le 14 novembre 2019, assurée auprès de la société Alpha Insurance, société également liquidée ; 
- la société Garonne Habitat en charge de travaux de gros œuvre, assurée auprès de la société Maaf Assurances puis à compter du 31 décembre 2018 auprès de la société Axa France Iard, 
- M. [L] [J], père du maître de l’ouvrage M. [G] [J], en charge de travaux de toiture, assuré auprès de la société [Adresse 4], 
- la société [C], assurée auprès de la Smabtp pour les travaux de terrassement et de fondation de l’extension.

La réception est intervenue le 12 décembre 2017.

M. [J] et Mme [F] se sont chargés en juillet 2019 de la réalisation de l’enduit de façade. 

Selon acte du 22 juillet 2020 reçu par Me [Q] [W], notaire à [Localité 9], M. [J] et Mme [F] ont vendu à M. [E] [O] et Mme [B] [X] épouse [O] la maison d’habitation au prix de 275 000 euros. 

M. et Mme [O] ont constaté l'apparition de fissures sur l’enduit des façades de la maison.


Procédure 

Par actes du 24 novembre 2020, M. et Mme [O] ont fait assigner M. [J] et Mme [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire. 
 
Par actes du 4 janvier 2021, M. [J] et Mme [F] ont appelé en cause : 
- la société [C] et la Smabtp, 
- la société Garonne Habitat et la société Maaf Assurances. 
 
Par ordonnance du 25 mars 2021, le juge des référés a désigné M. [I] [T] en qualité d’expert. 
 
Par ordonnance du 7 septembre 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Axa France Iard, appelée en cause pas la société Maaf Assurances. 
 
Par ordonnance du 11 mars 2022, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à M. [L] [J] et à son assureur la société [Adresse 4].
 
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 janvier 2023. 

Par actes du 17 mars 2023, M. et Mme [O] ont fait assigner M. [J] et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir leur condamnation à réparer leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par actes des 7 et 11 mars 2024, M. [J] et Mme [F] ont fait assigner la société Garonne Habitat et la société Maaf Assurances afin obtenir leur condamnation à les relever indemnes des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre. 
 
Par actes des 12 et 18 juillet 2024, la société Maaf Assurances a appelé en cause la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société Garonne Habitat, M. [L] [J] et son assureur la société [Adresse 4]. 


L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 7 mai 2026, est intervenue le 16 avril 2026.


Prétentions des parties 

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 18 février 2026, M. et Mme [O] demandent au tribunal de : 
A titre principal 
Vu les articles 1641 et suivants du code civil, 
- retenir la garantie due par M. [G] [J] et Mme [S] [F] à l’endroit de M. et Mme [O] sur le fondement des vices cachés, 
- condamner solidairement M. [J] et Mme [F] au paiement de : 
• la somme de 125 000 euros au titre des travaux de reprise, assortie des intérêts au taux légal courant depuis le 22 juillet 2020, 
• la somme de 5 000 euros à M. [O] au titre du préjudice moral, 
• la somme de 5 000 euros à Mme [O] au titre du préjudice moral, 
Subsidiairement, si le tribunal ne retenait pas le caractère indivisible de la maison et conséquemment le vice caché pour la partie neuve de la maison (extension), 
Vu l’article 1792-4-3 du code civil, 
- condamner solidairement la société Garonne Habitat et la société Axa France Iard, au paiement de la somme de 13 750 euros au bénéfice de M. et Mme [O], 
Subsidiairement encore, si le tribunal ne retenait pas de vice caché s’agissant de la partie ancienne de la maison, 
Vu l’article 1792 du code civil, 
- condamner solidairement la société Garonne Habitat et son assureur décennal la société Maaf au paiement de la somme de 111 250 euros au bénéfice de M. et Mme [O], 
En tout état de cause 
- débouter la société Garonne Habitat, la société Maaf et la société Axa France Iard de l’intégralité de leurs prétentions, 
- condamner solidairement M. [G] [J] et Mme [S] [F], la société Garonne Habitat, la société Maaf et la société Axa France Iard au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 11 103,60 euros, 
- dire et juger qu’il n’existe aucun motif permettant d’écarter l’application de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse, suivant conclusions transmises par voie électronique le 12 mars 2026, M. [J] et Mme [F] demandent au tribunal de : 
 Vu l’article 1641 du code civil ; 
- juger que M. [J] et Mme [F] n’avaient pas connaissance du vice caché ; 
En conséquence, débouter M. et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes ;
Subsidiairement, vu les articles 1231-1 et 1217 du code civil et 1792 du code civil ; 
- condamner la société Garonne Habitat à relever M. [J] et Mme [F] indemnes des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre eux ;
- condamner la société Axa France Iard pour la partie neuve et la société Maaf pour la partie ancienne à garantir le montant des réparations et dommages intérêts ; 
- écarter l’exécution provisoire de la décision conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile ;
- condamner la société Garonne Habitat et ses assureurs Maaf et Axa France Iard à verser à M. et Mme [O] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour sa part, suivant conclusions notifiées le 17 mars 2026 (n°3), la société Garonne Habitat demande au tribunal de : 
Vu les dispositions de l’article 1792 et suivants du code civil, 
- rejeter l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la société Garonne Habitat, 
A titre subsidiaire, 
- condamner la société Maaf Assurances et la société Axa France Iard à garantir la société Garonne Habitat des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 
- condamner M. [L] [J] et son assureur Groupama à relever et garantir la société Garonne Habitat des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- mettre à la charge de M. [J] et Mme [F] une part de responsabilité qui ne saurait être inférieure à 80%, 
- limiter le montant des travaux de reprise à 96 250 euros, maîtrise d’œuvre comprise,
En toute hypothèse, 
- condamner M. et Mme [O] ou tout succombant à verser à la société Garonne Habitat la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Par conclusions notifiées le 9 avril 2026, la société Maaf Assurances ès qualités d’assureur de la société Garonne Habitat demande au tribunal de : 
A titre principal, 
Vu les articles L. 241-1, L. 124-5 alinéa 4 et L. 243-1-1 II du code des assurances, 
Vu l’article 1792 du code civil, 
- rejeter l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la Maaf Assurances, 
- condamner tout succombant à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, 
A titre subsidiaire, 
- condamner la société Axa France Iard à relever indemne et garantir la société Maaf Assurances de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, frais, intérêts et accessoires, 
- laisser à la charge de M. [J] et Mme [F] une part de responsabilité qui ne saurait être inférieure à 80 %, 
- rejeter les demandes formées à l’encontre de la société Maaf Assurances au titre du préjudice moral, 
- rejeter la demande de condamnation aux intérêts à compter du 22 juillet 2020, 
- faire application de la franchise contractuelle de la société Maaf Assurances, s’élevant à 1 800 euros, laquelle est opposable à la seule société Garonne Habitat en cas de condamnation au titre de la garantie obligatoire et à l’ensemble des parties en cas de condamnation au titre des garanties facultatives, 
- condamner M. [L] [J] et son assureur [Adresse 10] à relever indemne et garantir la société Maaf Assurances de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal et intérêts, au titre des désordres affectant la partie neuve, 
- condamner M. [L] [J] et son assureur [Adresse 10] à relever indemne et garantir la société Maaf Assurances, au prorata de leur responsabilité au titre des travaux de reprise, toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre du préjudice moral, des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que des intérêts corrélatifs.

Pour sa part, suivant conclusions notifiées le 18 mars 2026, la société Axa France Iard ès qualités d’assureur de la société Garonne Habitat demande au tribunal de : 
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
Vu l’article L. 112-6 du code des assurances,
A titre principal
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Axa France Iard,
- par conséquent, la mettre hors de cause,
A titre subsidiaire
- débouter les époux [O] de leur demande au titre du préjudice moral,
- opposer à la société Garonne Habitat ses franchises contractuelles de 1850 euros en cas de mobilisation de ses garanties pour dommages matériels aux existants et dommages immatériels consécutifs, ainsi qu’à l’ensemble des parties,
- condamner in solidum M. [L] [J] et la [Adresse 11], à relever et garantir la société Axa France Iard indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre, au titre des désordres en partie neuve, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens,
- condamner in solidum les consorts [J] – [F] et la compagnie Maaf Assurances Sa à relever et garantir la compagnie Axa France Iard indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre, au titre des désordres en partie ancienne, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens,
En toute hypothèse, 
- condamner tout succombant au paiement des dépens.

Suivant conclusions transmises par la voie électronique le 22 avril 2025, la société [Adresse 12] (dite Groupama Centre Atlantique) ès qualités d’assureur de M. [L] [J] demande au tribunal de : 
- débouter Maaf Assurances Sa de l'intégralité de ses réclamations dirigées à tort à l'encontre de [Adresse 4],
- condamner Maaf Assurances Sa à verser à [Adresse 4] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
A titre très infiniment subsidiaire
- déclarer opposable à l'ensemble des parties la franchise contractuelle de Groupama Centre Atlantique de 10% avec un minimum de 396 euros et un maximum de 2 680 euros,
- condamner Maaf Assurances Sa à relever indemne [Adresse 4] à hauteur de 50% des condamnations prononcées à son encontre.

Enfin, bien que régulièrement assigné et destinataire de l’avis prévu à l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, M. [L] [J] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 
 

1. Sur les demandes de M. et Mme [O] à l’encontre de M. [J] et Mme [F] 

1.1 Sur la garantie des vices cachés

1.1.1 Moyens des parties 

Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [O] invoquent la garantie des vices cachés due par le vendeur. Ils se prévalent à cet effet notamment d’un constat d’huissier de justice du 23 février 2017, avant la réalisation des travaux, portant sur l’état de la partie existante affectée de fissurations. Ils soutiennent que ces fissurations, dissimulées sous le crépi apposé par les vendeurs avant la vente, sont réapparues après celle-ci. Ils ajoutent que M. [J] et Mme [F] avaient connaissance du vice. 

En réponse, pour conclure au rejet des demandes de M. et Mme [O], M. [J] et Mme [F] font valoir pour l’essentiel : 
- qu’ils n’ont rien dissimulé à leurs acquéreurs et que tous les documents en leur possession ont été remis aux acquéreurs par le notaire, 
- qu’ils n’avaient pas connaissance du procès-verbal de constat du 23 février 2017, dressé à la demande du maître d’oeuvre,
- que l’enduit de finition a été réalisé en juillet 2019, non pour dissimuler les fissures, mais pour terminer la rénovation,
- qu’ils ignoraient que les fissures en façade avaient une origine structurelle et que, s’ils avaient été informés par le maître d’oeuvre ou par la société Garonne Habitat de la nécessité de mettre des micropieux sous la partie existante, ils l’auraient fait faire avant d’en entamer la rénovation, comme ils l’ont fait pour l’extension, 
- que le rapport de la société Cirter de 2016 a été commandé par le maître d’oeuvre avant l’ouverture du chantier, qu’il concerne uniquement le projet d’extension et qu’il ne mentionne pas la nécessité d’une reprise en sous-oeuvre de la partie existante.

1.1.2 Décision du tribunal 

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu'il est établi par l'acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant le bien impropre à sa destination. 

Il appartient donc à l'acquéreur d'établir l'existence d'un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, le vendeur n'étant pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Et, s'agissant d'un acquéreur profane, il est uniquement exigé la diligence que l'on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

Le vice de la chose s'entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l'on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l'impossibilité de s'en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l'occasion d'une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l'on reconnaît à la chose.

En outre, selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

L’acte de vente du 22 juillet 2020 stipule que ‘l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents, 
- des vices cachés. 
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Il est ici précisé que lors de la revisite effectuée avant la signature dudit acte, il a été constaté une micro fissure dans l’angle au seuil de la porte.’

En considération de cette clause d’exclusion de garantie, il incombe à M. et Mme [O] d’établir que le vice caché qu’ils invoquent répond aux critères posés par l’article 1641 du code civil et qu’il était connu de M. [J] et Mme [F]. 


* Sur la description des vices 

Me [Z], huissier de justice mandaté par M. et Mme [O] a constaté le 21 octobre 2020 sur la maison d’habitation : 
* sur la façade arrière : 
- une fissure en oblique au bas de la façade arrière et à son extrémité gauche, de 63 cm environ,
- un espace de quelques millimètres sur la hauteur de l’angle formé par le mur de façade arrière et l’extension à laquelle il est adossé, 
* sur le mur de façade extérieur gauche : 
- une fissure marquée au bas de l’appui de la porte fenêtre,
- une fissure marquée au niveau de l’angle supérieur de l’encadrement de la porte fenêtre d’accès à la cuisine, qui se prolonge horizontalement sur 80 cm, puis sur 25 cm en remontant, 
- une fissure marquée horizontale sur 4,80 m de longueur, 
* sur le mur de façade extérieur droit : 
- une fissure de 35 cm marquée au bas du mur, au niveau de l’angle qu’il forme avec le mur de façade avant,
* sur le mur de façade avant : 
- une fissure marquée partant à droite de l’encadrement de la porte fenêtre d’accès au séjour, 
- deux fissures marquées visibles au niveau des deux angles de l’appui de la porte fenêtre d’accès au séjour ; une fissure filiforme horizontale au centre sur 70 cm de longueur, 
- une fissure marquée en haut du montant vertical droit de l’encadrement de la porte fenêtre d’accès au séjour, 

- une fissure filiforme sur 1 m environ de hauteur à gauche de la porte fenêtre d’accès au séjour, 
- une fissure marquée à droite d’un joint de dilatation s’élevant sur la hauteur du mur de façade à gauche de la fenêtre donnant jour au salon, 
- une fissure horizontale filiforme de 1,15 m de longueur depuis l’extrémité gauche de l’appui de fenêtre de la fenêtre de gauche en direction de l’angle formé par le mur de façade avant et celui extérieur gauche.

L’expert judiciaire a également constaté ces fissures, précisant que leur amplitude est faible (0,2 à 0,3 mm). Il observe qu’elles se produisent sur la partie ancienne, en particulier sur le pignon Est, et en retour sur la façade/terrasse. Il en a localisé une sur la partie extension (pg 8). Lors de la deuxième réunion d’expertise, il a précisé qu’un certain nombre de fissures se refermaient, ce qui indique un phénomène de retrait - gonflement des argiles (pg 12).

M. [T] distingue les fissurations selon leur localisation : 
* sur la partie neuve - extension :
les très légères fissurations constatées sur les murs de façade ne compromettent pas la solidité d'ensemble reposant sur fondations profondes (pieux forés) ; elles sont causées par la légère déformation des longrines en béton sous l'action des charges amenées par les murs en maçonnerie (fluage) ; la fissure horizontale constatée à mi-hauteur trouve son origine dans la continuité du chaînage horizontal entre deux zones structurellement indépendantes (partie existante et partie neuve). Toutefois, la solidité de l’ensemble ne sera pas compromise.
* sur la partie ancienne - rénovée :
Les fissurations constatées sont généralisées et bien plus importantes. Elles compromettent la solidité de l'ouvrage car elles sont évolutives. Elles trouvent leur origine dans les tassements différentiels générés par les retraits - gonflement des argiles, la partie ancienne étant fondée sur des semelles filantes. 
L’expert judiciaire signale que la modification, lors de travaux de rénovation, des descentes de charges apportées au sol a joué un rôle aggravant : certains murs porteurs ont, en effet, été supprimés, ce qui a eu pour conséquence de donner une nouvelle répartition des efforts avec augmentation des charges ponctuelles sur les fondations existantes.


* Sur l’analyse des fissures 

* S’agissant des fissures sur la partie neuve : la réception a eu lieu le 12 décembre 2017. Aucun élément versé aux débats ne permet de retenir que la fissure et les microfissures constatées et analysées par l’expert judiciaire seraient survenues avant la vente du 22 juillet 2020, ni qu’elles étaient, à cette époque, connues des vendeurs. 

Ces désordres ne sauraient donc être réparés sur le fondement de la garantie des vices cachés. M. et Mme [O] seront donc déboutés de leur demande à ce titre contre leurs vendeurs.

* S’agissant des fissures sur la partie ancienne rénovée : 

Sur le degré de gravité :

Nonobstant le fait que M. et Mme [O] habitent la maison, les fissures litigieuses compromettent la solidité du bien. Elles présentent en conséquence le degré de gravité requis par l’article 1641 du code civil. 


Sur l’antériorité à la vente : 

L’étude géotechnique de conception G2 (phase avant - projet) réalisée par la société Cirter en novembre 2016 mentionne des “désordres (fissures) sur les murs extérieurs de la partie existante, notamment à l’angle Nord Est”.

De même, le procès-verbal de constat dressé le 23 février 2017 par Me [K], huissier de justice en présence du maître d’oeuvre, décrit que l’habitation, ancienne et vétuste, présentait à cette date les désordres suivants : 
* en façade Est 
- des lignes de fissurations structurelles horizontales au niveau du plancher hourdi du comble,
- des fissurations diffuses basses et rayonnant à partir du tableau de fenêtre,
- en partie basse, des fissurations horizontales rasantes avec délitement,
* en façade Sud 
- des lignes de fissurations structurelles horizontales au niveau du plancher hourdi du comble,
- des fissurations diffuses basses et rayonnant à partir des tableaux de la porte fenêtre, de la porte d’entrée et de la fenêtre,
- au-dessus de la porte d’entrée : une fissuration verticale visible à partir de l’arase sous-toiture et s’atténuant en escalier à environ un mètre au-dessus du linteau,
- en partie basse, des fissurations horizontales rasantes avec délitement,
* en façade Ouest 
- des lignes de fissurations structurelles horizontales au niveau du plancher hourdi du comble,
- des fissurations rayonnant à partir du tableau de fenêtre avec délitement important au niveau du linteau de celle-ci,
- en partie basse, des fissurations horizontales rasantes avec délitement,
* en façade Nord : 
- une ligne de fissurations structurelles horizontales au niveau du plancher hourdi du comble,
- des microfissurations diffuses, 
- une fissuration partant de l’angle du linteau de la première fenêtre,
- en partie basse, une fissuration visible au niveau de l’angle Nord Est.

La cause de ces fissures n’ayant pas été traitée à l’occasion des travaux réalisés en 2017, les fissures constatées en 2020 sont les mêmes que celles constatées en 2017. Elles sont donc bien antérieures à la vente.


Sur le caractère caché : 

M. [J] et Mme [F] ont enduit les murs (ou, selon les déclarations faites à l’expert judiciaire, les ont fait enduire dans le cadre du compagnonnage) courant 2019. Cette application de l’enduit un an avant la vente a par définition couvert les fissures litigieuses, l’acte de vente faisant simplement état d’une “micro fissure dans l’angle au seuil de la porte” constatée lors de la visite préalable à la signature de l’acte authentique.
Il est ainsi démontré que les fissures étaient cachées au jour de la vente.

Les fissures dont s’agit constituant un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, il y a lieu d’en préciser la connaissance par les vendeurs. 

A cet égard, tout vendeur normalement avisé, même dépourvu de compétence particulière en techniques du bâtiment lui permettant d'en évaluer l'exacte gravité, ne peut prétendre ignorer que la présence de fissures sur une construction est un vice susceptible de révéler une fragilité de l'immeuble ou une atteinte à sa solidité. En toute hypothèse, la connaissance de l'existence de ces fissures est un élément déterminant du consentement du futur acquéreur.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que le phénomène généralisé de fissuration de la partie existante est ancien et évolutif. A supposer même que M. [J] et Mme [F] n’aient pas eu connaissance du procès-verbal de constat dressé le 23 février 2017 par Me [K], qui mentionne pourtant avoir agi à leur demande, la description des fissures affectant le bâtiment existant est telle qu’ils ne peuvent pas ne pas avoir eu connaissance desdites fissures. En précisant avoir réalisé “l’enduit de finition” “pour terminer la rénovation” (pg 4 de leurs conclusions), M. [J] et Mme [F] reconnaissent eux mêmes que ces travaux d’enduisage n’avaient pas d'autre visée qu'esthétique et qu’ils n’avaient aucune fonction réparatrice des causes du désordre.

M. [J] et Mme [F] contestent avoir été informés de la nécessité de reprise en sous-oeuvre de la partie existante, tel que soutenu par la société Garonne Habitat et ses assureurs. 

Le tribunal considère sur ce point les éléments suivants insuffisamment probants : 
- le devis du 8 novembre 2016 de la société Garonne Habitat : c’est à juste titre que l’expert judiciaire observe que ce document, produit par M. [J] et Mme [F], présente les caractéristiques d’un montage grossier, supportant de manière erronée le logo “artisan” et la mention “chambre des métiers et de l’artisanat de Haute Garonne” alors que la société Garonne Habitat est une société commerciale, inscrite au registre du commerce et des sociétés ; 
- la facture de la société AA Maîtrise du 1er juin 2017 rappelant l’obligation de réaliser des travaux de reprise en sous-œuvre (“il est impératif de réaliser les travaux de reprises en sous oeuvre par votre entreprise”) : il ressort du procès-verbal de constat dressé le 27 mai 2022 par Me [H], huissier de justice mandaté par M. [J] et Mme [F] pour constater les mails se trouvant dans la messagerie [Courriel 1] adressés en 2017 par la société AA Maîtrise Concept, que la facture litigieuse, produite par la société Garonne Habitat, ne correspond pas à l’exemplaire qui a été adressé le 2 juin 2017 par le maître d’oeuvre aux maîtres de l’ouvrage et qui ne supporte pas la mention litigieuse ; pour ce même motif, doit être écarté l’exemplaire caviardé de ladite facture produit par M. [J] et Mme [F] eux-mêmes à l’expert judiciaire (pg 36, annexe 4), 
- l’étude de reprise en sous-oeuvre de la société AA Maîtrise Concept du 4 janvier 2017 : M. [J] et Mme [F] doivent être suivis lorsque, dans leur dire à expert du 10 juillet 2022, ils soulignent l’absence de nommage du plan de coupe, l’absence de cartouche normalisée, l’absence d’échelle et d’informations techniques, 
- le document intitulé “projet de rénovation et extension à saint clarc de rivière”, correspondant à un devis de la société AA Maîtrise Concept du 13 octobre 2016, antérieur à l’étude de la société Cirter et intéressant la première des trois propositions du maître d’oeuvre, non retenue.

Doivent, en revanche, être pris en considération les éléments suivants : 
- l’exemplaire produit par la société Garonne Habitat de son devis du 22 mars 2017 supportant la mention “reprise de l’existant en sous-oeuvre non chiffré (fissures) car non assuré : à charge Client” : en effet, rappelant que les parties s’accordent sur l’absence d’échange direct entre le titulaire du lot GO et les maîtres de l’ouvrage, le tribunal observe, qu’alors que M. [J] et Mme [F] ont fait constater par huissier les courriels d’envoi du maître d’oeuvre se trouvant dans leur messagerie, aucun ne contient l’exemplaire du devis litigieux dont ils se prévalent et qui ne supporte pas ladite mention ; 
- le courriel de la société AA Maîtrise Concept du 8 juin 2017 à l’attention de M. [J] et Mme [F] et de la société Garonne Habitat, rappelant la nécessité de faire intervenir à leur charge l’entreprise devant renforcer l’ouvrage existant en sous-œuvre (“je vous rappelle également la nécessité de faire intervenir à votre charge comme convenu l’entreprise qui renforcera l’ouvrage existante en sous oeuvre. Comme évoqué ensemble, cela est impératif”) ; certes, ce courriel n’est pas retrouvé dans les messages subsistant dans la messagerie de M. [J] et Mme [F], toutefois il ne peut être établi qu’il n’en ait pas été supprimé ; le fait que ce courriel demande également aux maîtres de l’ouvrage de lui préciser les dates d’intervention de M. [L] [J] alors que celle-ci avait, selon attestations, pris fin la veille ne justifie pas de l’écarter, en ce que d’une part, le maître d’oeuvre n’est pas tenu d’une présence constante sur le chantier, et que d’autre part, M. [J] et Mme [F] soulignent eux-mêmes qu’il émane de l’associé de M. [U], leur interlocuteur habituel ; 
- le procès-verbal de réception signé le 12 décembre 2017 par M. [J] et Mme [F], dont le tribunal vérifie que tant la signature que les paraphes correspondent à ceux apposés sur le contrat de maîtrise d’oeuvre : ce document, dont M. [J] et Mme [F] ne démontrent pas le caractère faux qu’ils invoquent, supporte la mention manuscrite suivante “reprise en sous-oeuvre (à charge client) non effectuée faute budget à effectuer avant enduit façade”.

Ces éléments concordants constituent un faisceau d’indice permettant de retenir que M. [J] et Mme [F] avaient bien été informés de la nécessité de reprendre en sous-oeuvre la partie existante. 

La clause de non garantie des vices cachés ne peut donc recevoir application et M. et Mme [O] sont fondés à rechercher la condamnation de leurs vendeurs sur ce fondement.


1.2. Sur la réparation 

1.2.1 Sur la réparation du préjudice matériel

Il résulte de l'examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d'expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des fissures affectant la partie existante s'élève à la somme de 96 250 euros TTC (87 500 + 10 % x 87 500), frais de maîtrise d’oeuvre inclus, que M. [J] et Mme [F] seront solidairement condamnés à verser à M. et Mme [O].

S’agissant d’une indemnité et en application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

1.2.2 Sur la réparation des préjudices immatériels 

En application de l’article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

* Les ‘frais annexes’ inclus par les demandeurs dans leur demande au titre des travaux de reprise constituent en réalité un préjudice immatériel.

Les travaux de remise en état priveront M. et Mme [O] de la jouissance de leur bien durant une première période de 3 mois (phase de mise en oeuvre des micropieux), puis une seconde période de 2,5 mois (phase de reprise des embellissements), ce qui leur imposera d’exposer les frais suivants : 
- 6 759 euros au titre de la location d’un gîte,
- 3 900 euros au titre de la location de garde meuble, 
- 4 000 euros au titre d’opérations de déménagement - réaménagement partiels, 
soit un total de 14 659 euros, dû par M. [J] et Mme [F] à M. et Mme [O].

* Enfin, la découverte en octobre 2020 par M. et Mme [O] de fissures sur plusieurs façades du bien immobilier qu’ils avaient acquis à peine trois mois plus tôt leur a nécessairement causé un préjudice moral, d’autant plus que les vendeurs ont fait preuve de mauvaise foi en ne les signalant pas.
En l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, ce préjudice moral sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 500 euros chacun.


1.3 Sur le recours de M. [J] et Mme [F] 

1.3.1 Moyens des parties 

M. [J] et Mme [F] forment, sur le fondement de la garantie décennale, un recours contre la société Garonne Habitat et son assureur la société Maaf Assurances pour la partie existante.
Ils exposent à cet effet que les désordres, de nature décennale, ont une cause structurelle et qu’ils sont imputables aux travaux du maçon. Ils rappellent que ce dernier a, sur la partie existante, procédé à la démolition de murs porteurs, créé des ouvertures, déposé une allège, posé une poutre IPE, repris les poutrelles du plancher haut par claves et mis en forme un raidisseur vertical. Ils soulignent que la suppression des murs porteurs après réalisation de la charpente et sans renfort de longrines au sol a entraîné le tassement de la partie ancienne.

En réponse, pour conclure au rejet du recours de M. [J] et Mme [F], la société Garonne Habitat et son assureur la société Maaf Assurances font valoir pour l’essentiel :
- que les désordres préexistaient à l’intervention de la société Garonne Habitat,
- que les désordres ne proviennent pas de ses travaux mais de l’absence de reprise en sous-oeuvre dont les maîtres de l’ouvrage ont fait l’économie, 
- que si l’expert soutient que l’intervention de la société Garonne Habitat aurait eu un rôle aggravant, il n’en justifie pas.




1.3.2 Décision du tribunal 

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. 
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. 

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats et notamment du procès-verbal de constat dressé le 23 février 2017 par Me [K] et de l’étude géotechnique réalisée par la société Cirter de novembre 2016 que les fissures dont s’agit préexistaient à l’intervention de la société Garonne Habitat au deuxième trimestre de l’année 2017. Ainsi qu’il a déjà été précisé, ces fissurations ont une cause structurelle tenant aux déformations générées par les tassements différentiels du sol d’assise de la partie ancienne, composé d’argile sensible aux variations hydriques.

La destruction des murs porteurs par la société Garonne Habitat sur cette partie ancienne a, selon l’expert judiciaire non techniquement contredit sur ce point, généré une nouvelle répartition des efforts avec augmentation des charges ponctuelles sur les fondations existantes, ce qui en a favorisé le tassement. Cette modification des descentes de charges apportées au sol a, cependant, tout au plus joué un rôle causal aggravant, soit un rôle seulement fortuit, confirmé par le fait que les fissures préxistaient aux travaux.

La cause prépondérante des fissures, soit la cause qui a joué un rôle déterminant dans leur survenance, étant le tassement différentiel des fondations, la responsabilité décennale de la société Garonne Habitat ne peut trouver à s’appliquer.

Le recours en garantie de M. [J] et Mme [F] présenté sur ce fondement contre cet intervenant et son assureur la société Maaf Assurances ne peut donc qu’être rejeté. 



2. Sur la demande de M. et Mme [O] à l’égard de la société Garonne Habitat

2.1 Moyens des parties 

M. et Mme [O] poursuivent la condamnation de la société Garonne Habitat et de son société Axa France Iard à réparer leur préjudice matériel tenant aux fissures affectant la partie neuve (extension), sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires.

En réponse, la société Garonne Habitat et ses assureurs font valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’imputabilité des désordres au titulaire du lot gros - oeuvre.


2.2 Décision du tribunal

L'article 1792-4-3 du code civil prévoit qu'en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

Ces dispositions concernent la responsabilité relative aux désordres qualifiés d'intermédiaires, résultant d'une faute du constructeur auquel ils sont imputables, sans qu'ils ne portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou n'en compromettent la destination. Cette responsabilité impose à celui qui la recherche, contrairement à la responsabilité décennale, qui est de plein droit, de rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice en découlant de façon directe et certaine. 

En l’espèce, l’expert judiciaire attribue les fissures affectant la partie neuve à :
- une légère déformation des longrines en béton sous l’action des charges amenées par les murs en maçonnerie, 
- la continuité du chaînage horizontal réalisé sur deux zones structurellement indépendantes.

Or, d’une part, il ressort des opérations d’expertise et notamment de la réunion du 16 mai 2022 que c’est M. [L] [J] qui a procédé à la démolition des maçonneries de l’existant ainsi qu’à l’exécution des arases et chaînages horizontaux à l’altimétrie voulue avant la pose de la charpente. Il en résulte que la continuité du chaînage horizontal sur les deux structures n’est pas imputable à la société Garonne Habitat.

D’autre part, s’il n’est pas contestable que le titulaire du lot gros-oeuvre a réalisé la maçonnerie de la partie neuve, il n’est en revanche pas démontré que le phénomène de fluage procéderait d’une faute de sa part.

M. et Mme [O], qui n’établissent pas de faute de la société Garonne Habitat à l’origine de la fissure affectant la partie neuve, seront déboutés de leurs demandes contre ce défendeur et son assureur la société Axa France Iard.


3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [J] et Mme [F], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. et Mme [O] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leurs droits. En conséquence, M. [J] et Mme [F] seront solidairement condamnés à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Toute autre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et il n’est pas justifié de l’écarter.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 



Condamne solidairement M. [G] [J] et Mme [S] [F] à verser à M. [E] [O] et Mme [B] [X] épouse [O] la somme de 96 250 euros TTC au titre de la reprise de la partie existante de l’habitation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne solidairement M. [G] [J] et Mme [S] [F] à verser à M. [E] [O] et Mme [B] [X] épouse [O] la somme de 14 659 euros au titre des frais de relogement et de déménagement pendant les travaux de reprise, 

Condamne solidairement M. [G] [J] et Mme [S] [F] à verser à M. [E] [O] et Mme [B] [X] épouse [O] la somme de 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, 

Rejette le recours en garantie formé par M. [G] [J] et Mme [S] [F] contre la société Garonne Habitat et son assureur la société Maaf Assurances, 

Déboute M. [E] [O] et Mme [B] [X] épouse [O] de leur demande contre M. [G] [J] et Mme [S] [F] au titre de la reprise de la partie neuve, 

Déboute M. [E] [O] et Mme [B] [X] épouse [O] de leur demande contre la société Garonne société Axa France Iard au titre de la reprise de la partie neuve,

Condamne solidairement M. [G] [J] et Mme [S] [F] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne solidairement M. [G] [J] et Mme [S] [F] à verser à M. [E] [O] et Mme [B] [X] épouse [O] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles, 

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. 


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE