notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire du Mans, Saisies immobilières, 8 septembre 2026, n° 19/00051

Saisie immobilière - Ordonne la vente forcéeBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Parties (entreprises)

FRANCE TITRISATIONSIREN 842762528

Exposé du litige

EXPOSÉ 

En vertu d’un acte authentique de prêt reçu le 25 mai 2009 par Maître [V], la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a, selon acte d’huissier de justice du 6 février 2019, fait délivrer à Madame [O] [K] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de LE MANS 1, le 25 Mars 2019, volume 2019S numéro 19, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 53 636,72 € en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Huissier de justice le 20 février 2019.

Par acte du 22 mai 2019, signifié selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a fait assigner Madame [O] [K] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 2 juillet 2019 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

 constater que la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est indiqué à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

 constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

 entendre valider la saisie dont s’agit,

 statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

 mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, actualisée au jour de l’audience,

 déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment :

1/ dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visites des immeubles, comme demandé ci-dessous ;

- désigner la SCP BOIVIN-THOURAULT, Huissiers de Justice associés au MANS, pour assurer la visite des biens saisis, en se faisant assister du Maire, d’un Conseiller Municipal ou d’un fonctionnaire délégué par le Maire, ou des Forces de l’Ordre ou de deux témoins et d’un serrurier si besoin est ;

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

2/ dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

- dire qu’elle ne pourra être conclue que dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économique du marché et des diligences éventuelles des débiteurs,

- fixer le montant en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

- taxer les frais préalables de poursuites de l’avocat poursuivant,

- dire que le prix de vente en vue de sa distribution sera séquestré entre les mains du bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau du [Localité 3], [Adresse 4] [Localité 3],


- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

- dire que les émoluments de vente amiable seront perçus par l'avocat poursuivant la vente , conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du code de commerce, en sus du prix de vente,

- fixer la date d’audience à laquelle sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Le 24 mai 2019, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l’assignation délivrée au débiteur saisi ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

Par jugement du 1er octobre 2019, la présente juridiction a constaté la suspension de plein droit de la procédure de saisie immobilière, à la suite de la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Mme [K], rendue le 26 avril 2019 par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Sarthe.

Par jugement du 4 novembre 2020, le Juge des contentieux de la Protection statuant en matière de surendettement a arrêté les mesures propres à traiter la situation de surendettement de Mme [K] et de son compagnon, à savoir un plan d’apurement de toutes les dettes sur 59 mois, au taux de 0%, à effet du 5 janvier 2021.

Par jugement du 16 février 2021, les effets du commandement de payer délivré à l’encontre de Mme [K] le 6 février 2019 ont été prorogés pour durée de 5 ans à compter de la publication du jugement, lequel a été publié le 16 avril 2021 au Service de la Publicité Foncière de Le Mans 1.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2022, réceptionnée le 9 mars 2022, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, constatant un retard dans l’exécution du plan de surendettement, a mis en demeure Mme [K] de régulariser l’arriéré.

Cette mise en demeure étant restée vaine, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 avril 2022, constaté la caducité du plan.

La nouvelle demande de surendettement déposée par Mme [K] le 14 mars 2022 a été déclarée irrecevable par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Sarthe le 10 mai 2022, décision confirmée par jugement du Juge des contentieux de la Protection du 9 novembre 2022.

Aux termes de conclusions de reprise d’instance notifiées à Mme [K] le 4 avril 2024 par Commissaire de Justice, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a sollicité la poursuite de la procédure de saisie immobilière.

Par conclusions notifiées à Mme [K] le 9 septembre 2024, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a sollicité du Juge de l’Exécution l’annexion au cahier des conditions de vente du procès-verbal de description réalisé le 17 juin 2024, des diagnostics obligatoires actualisés, ainsi que l’augmentation de la mise à prix du bien immobilier qu’elle souhaite voir fixer à 57 000 €.

Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la S.A.S. LINK FINANCIAL, agissant en vertu d’un pouvoir du 2 mai 2024 en qualité de représentant du FCT Savoir-Faire, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, est intervenue volontairement à la procédure, suite à la cession de la créance de Mme [K] à son profit par la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT selon acte du 30 octobre 2024, et a actualisé sa créance.

Par jugement du 3 février 2026, les effets du commandement de payer délivré à l’encontre de Mme [K] le 6 février 2019 ont été prorogés pour une durée de 5 ans à compter de la publication dudit jugement.

A l’audience de renvoi du 2 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, régulièrement représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 28 mai 2026 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande au Juge de l’Exécution de bien vouloir ordonner l’orientation en vente forcée en soutenant, d’une part, que la clause contractuelle de déchéance du terme n’est pas abusive, dans la mesure où la déchéance du terme a été prononcée en laissant un délai raisonnable à Mme [K] pour faire face à ses obligations, et, d’autre part, qu’à supposer que la clause soit considérée comme abusive, la procédure de saisie immobilière devrait se poursuivre sur la base du nouveau décompte produit et arrêté au 16 septembre 2025 ne visant que les échéances échues et impayées à hauteur de 43 465,91 €, le dispositif des conclusions modifiant celui de l’assignation sur la désignation du Commissaire de Justice, la fixation de la créance que la S.A.S. LINK FINANCIAL demande à voir fixer en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 60 021,41 € euros arrêtée au 3 décembre 2024, outre les intérêts postérieurs au taux de 5,10% et subsidiairement, au montant des échéances impayées. Elle conclut enfin au rejet de l’intégralité des demandes formulées par Mme [K].

Madame [O] [K], partie saisie, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de ses conclusions signifiées le 3 avril 2026, aux termes desquelles elle demande au Juge de l’exécution de constater le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, de prononcer en conséquence la déchéance du droit aux intérêts, de fixer la créance au montant du capital soit 46 094,74 € et de condamner la S.A.S. LINK FINANCIAL à lui payer une indemnité de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la même aux dépens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la régularité formelle de la procédure de saisie immobilière

En application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l’article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l’assignation, prévu par l’article R 322-10 du même code.

L’état hypothécaire versé aux débats n’a révélé aucun autre créancier inscrit.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur le titre exécutoire 

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT est bien titulaire d'un titre exécutoire, à savoir l’acte reçu le 25 mai 2009 par Maître [V], Notaire à [Localité 5] (72), dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant un prêt à hauteur de 69 061 €, au taux d’intérêts contractuels de 5,10% l’an, amortissable sur 240 mois, les échéances mensuelles s’élevant à 476,29 €, garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de la Publicité Foncière. 

RG n°19/00051

III/ Sur l’exigibilité et la liquidité de la créance et le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l=article L 111-6 du CPCE : La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. Il relève de l’office du Juge de vérifier l’existence, notamment en cas de prêt bancaire, du tableau d’amortissement, de l’indication d=un taux d’intérêt et des modalités de calcul desdits intérêts (anatocisme, par exemple), de la mention des accessoires, ...

S’agissant de l’exigibilité, ses conditions doivent figurer au titre (ou en annexe, si celle-ci est annexée en minute à la suite du titre) : nécessité d=une mise en demeure, d’une lettre recommandéeY Il appartient au juge de vérifier qu’elles ont été respectées, au regard du droit interne et européen.

L’exigence d=une créance liquide et exigible suppose donc que cette créance ne soit pas éteinte ou affectée d’irrégularité pour quelque raison que ce soit.

Il convient d’examiner la clause contractuelle de résiliation au titre de la défaillance de l’emprunteur à la lumière du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, et du décret N 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au présent litige, de la jurisprudence de la Cour de Cassation et de la CJUE.

L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 3 juillet 2010 au 1er juillet 2016, énonce que ADans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat....Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public@.

L’article R. 132-2 4 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable dans la présente espèce, dispose que ADans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable @.

La directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, a fait l’objet de nombreuses décisions.

I/ Sur l’obligation pour le Juge de soulever d’office le caractère abusif d’une clause

Le 26 janvier 2017, dans la décision Banco Primus, N C- 421/14, la Cour indique que AL’article 3, paragraphe 1, et l=article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que l’examen du caractère éventuellement abusif d’une clause d’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur implique de déterminer si celle-ci crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au 
contrat. Cet examen doit être effectué au regard des règles nationales qui, en l’absence d’accord des parties, trouvent à s’appliquer, des moyens dont le consommateur dispose, en vertu de la réglementation nationale, pour faire cesser l’utilisation de ce type de clauses, de la nature des biens ou des services qui font l’objet du contrat en cause ainsi que de toutes les circonstances qui entourent la conclusion de celui-ci@... S’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombe à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépend de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présente un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté est prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêt un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté déroge aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoit des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d=une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.@

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la Cour européenne a dit pour droit que l’arrêt susvisé devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Plus récemment s’agissant du contrôle d’une procédure d=exécution forcée sur une décision prononçant une injonction de payer revêtue de l’autorité de chose jugée (arrêt GETIN NOBLE BANK du 18 janvier 2024), la Cour a précisé que la situation d’inégalité entre le consommateur et le professionnel ne peut être compensée que par une intervention positive, extérieure aux seules parties au contrat et que les Etats membres ont l’obligation d’assurer l’effectivité des droits que les justiciables tirent du droit de l’Union ce qui implique une exigence de protection juridictionnelle effective qui s’applique notamment à la définition des modalités procédurales relatives aux actions en justice fondées sur de tels droits.

D’une façon générale, en se fondant sur le principe d’effectivité, la jurisprudence de Cour précise que les droits des justiciables découlant de la directive 93/13 constituent une exigence de protection juridictionnelle effective et qu’il appartient aux Etats membres de prévoir les moyens adéquats et efficaces afin de faire cesser l’utilisation de clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, au regard de l’intérêt public que constitue la protection des consommateurs qui se trouvent dans une situation d’infériorité à l’égard des professionnels.

En droit interne, il est désormais constant que le Juge de l’Exécution saisi d’une contestation relative à la créance est tenu, même en présence d=une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, sauf s’il apparaît qu=il a déjà été procédé à cet examen par la juridiction ayant rendu la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée (Civ.2ème 13 avril 2023 - Avis Civ. 2ème du 11 juillet 2024).

II/ L’application de la notion de clause abusive aux clauses de déchéance du terme

S’agissant de l’application du caractère abusif aux clauses de déchéance du terme, la CJUE dans un arrêt du 8 décembre 2021 (CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST) a dit que les articles 3'1 et 4 de la directive 93/13 s’opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit de manière expresse et non équivoque que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l=objet d=une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat. Les critères dégagés par l’affaire BANCO PRIMUS ne sont pas cumulatifs ni alternatifs. Il s’agit d=un faisceau d’indices.
RG n°19/00051

Le 9 novembre 2023, la CJUE, au visa des articles 6 '1 et 7 '1 de la directive 93/13 du Conseil du 5 avril 1993, rappelle que le droit européen s=oppose à une réglementation nationale en vertu de laquelle le contrôle juridictionnel du caractère abusif d=une clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de crédit à la consommation ne tient pas compte du caractère proportionné de la faculté laissée au professionnel d=exercer le droit qu=il tire de cette clause, au regard de critères liés notamment à l=importance du manquement du consommateur à ses obligations contractuelles tels le montant des échéances qui n=ont pas été honorées par rapport au montant total du crédit et à la durée du contrat, ainsi qu=à la possibilité que la mise en œuvre de cette clause conduise à ce que le professionnel puisse procéder au recouvrement des sommes dues au titre de ladite clause par la vente, en dehors de tout processus judiciaire, du logement familial du consommateur.

En droit interne, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d’une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère Civ. 3 juin 2015 ; 1ère Civ. 22 juin 2017 ; 1ère Civ. 8 avril 2021 ; 1ère Civ.19 janvier 2022).

Le 22 mars 2023, la Cour de cassation a précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 1ère 22 mars 2023) et le 29 mai 2024 que le régime des clauses abusives était pareillement applicable à une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler restée infructueuse pendant 15 jours (Civ. 1ère 29 mai 2024).

Enfin, la Cour de Cassation est venue préciser les effets du caractère non écrit des clauses abusives, en rappelant dans un arrêt du 3 octobre 2024 que la clause d’exigibilité immédiate stipulée au contrat de prêt et réputée non écrite comme étant abusive, ne peut produire d’effet et entraîner la déchéance du terme, peu important l’envoi par la banque d’une mise en demeure.

En application de ces dispositions législatives et de la jurisprudence susvisée, la présente juridiction a soulevé d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme incluse au contrat de prêt régularisé entre le créancier poursuivant et Mme [O] [K].

En l’espèce, il convient donc de s’interroger sur les quatre critères dégagés par la CJUE :

- Le défaut de paiement d=une mensualité d=un prêt peut revêtir un caractère essentiel, s’agissant de l=objet même du contrat et revêtir un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt. Mme [K] a été défaillante dans le paiement de plusieurs échéances du prêt par elle souscrit à partir du 18 février 2013, les prélèvements étant régulièrement rejetés, Mme [K] ayant régularisé partiellement les impayés au moyen de chèques et de virements jusqu’au prononcé de la déchéance du terme. Le plan de surendettement n’a pas été respecté, les impayés ayant repris moins d’un an après la mise en oeuvre des mesures, le Juge des contentieux de la protection ayant confirmé la décision de la Commission de surendettement ayant déclaré leur deuxième dossier de surendettement irrecevable, faute de justifier d’éléments nouveaux. Aucun versement n=a été enregistré depuis 2021. L=inexécution invoquée présentait donc une gravité suffisante pour prononcer une déchéance du terme.

- La clause de résiliation de plein droit étant prévue par le code civil, elle ne présente pas de caractère dérogatoire au droit commun.

- Un délai contractuel de 8 jours a été laissé au consommateur pour remédier aux effets de cette exigibilité. C=est l=objet du débat. La clause litigieuse autorisait la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à prononcer la déchéance du terme à sa discrétion, et plus exactement A En cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur, le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, au gré du prêteur quel que soit le type de prêt, 8 jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle des intérêts échus”.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que la déchéance du terme est intervenue le 18 août 2018 après l’envoi à Mme [K] d’une lettre de mise en demeure du 21 juin 2018 l=avisant de ce qu=il lui était laissé 8 jours pour régulariser la situation. La S.A.S. LINK FINANCIAL en conclut donc que Mme [K] a eu un délai raisonnable pour s’acquitter de l’arriéré avant que ne soit prononcée la déchéance du terme 

Or, la clause contractuelle autorisait la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. LINK FINANCIAL à exiger immédiatement et intégralement les sommes dues au titre du prêt, en cas de défaut de paiement d’une échéance à date, moyennant un préavis de 8 jours. Ce délai contractuel et mentionné dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2018 est insuffisant pour permettre de régulariser les impayés, peu important que la déchéance du terme soit intervenue près de 2 mois après l’envoi de la lettre recommandée valant mise en demeure, la clause contractuelle laissant à la discrétion du prêteur le choix de la date à laquelle il peut prononcer l’exigibilité de sa créance, sans que l’emprunteur puisse par ailleurs lui opposer la moindre exception, y compris un paiement partiel, revêt nécessairement un caractère abusif, étant précisé si tant est qu=il en était besoin, que les juridictions européenne et nationale visent expressément la clause du contrat et non son application et qu’une clause est donc abusive en soi par la seule lecture du contrat, indépendamment du contexte et de sa mise en oeuvre.

Cette absence de délai de préavis d’une durée raisonnable laissé à la débitrice est manifestement déraisonnable et crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, tel que rappelé par l’arrêt du 29 mai 2024 ci-dessus cité, mais également par l’arrêt de la CJUE du 8 mai 2025, en ce que la débitrice s’est trouvé confrontée à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son crédit, ne disposant plus du terme dont elle bénéficiait afin d’échelonner les remboursements du capital prêté, la clause litigieuse la mettant dans l’impossibilité d’effectuer le règlement des sommes restant dues au titre du prêt, l’intéressée n’ayant de fait aucun moyen d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt ou de remédier aux effets de celle-ci.

La clause est donc abusive et réputée non écrite. Elle ne peut produire aucun effet et entraîner la déchéance du terme, laquelle est donc irrégulière, étant souligné que Ale réputé non écrit@ est imprescriptible, que la réglementation des clauses abusives est d’ordre public et que la signature d=un plan de surendettement ne saurait couvrir l’irrégularité de la mise en demeure intervenue antérieurement. En effet, la novation ne peut jouer que si l’obligation ancienne à laquelle s’est substituée la nouvelle est valable.

Ainsi, au regard du caractère abusif de la clause de résiliation elle-même, la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT ne peut se prévaloir de l=exigibilité du capital et de l=indemnité de résiliation, conformément aux dispositions de l=article L 111-6 du code des procédures civiles 
d=exécution, mais uniquement des échéances échues et impayées, en ce inclus les intérêts et les primes d=assurance, le contrat étant censé avoir continué à vivre.

III/ Sur le montant de la créance

En considération des éléments susvisés et en application de l'article R 322-18 du code des procédures civiles d=exécution, il y a lieu de fixer comme suit le montant de la créance de la S.A.S. LINK FINANCIAL, notamment sur la base des tableaux d=amortissement et des décomptes produits, aucune des échéances n=étant prescrites :
RG n°19/00051


- Echéances échues et impayées au 16/09/2025................. 43 645,91 €
- Intérêts de retard majoré de 3 points
- A déduire les versements ................................................. 985,96 €

TOTAL : 42 659,95 € selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, outre les échéances échues et impayées ayant couru depuis le 5 octobre 2025, et les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix, étant précisé que que les autres postes de frais inclus dans le décompte de créance ne peuvent être inclus dans le montant total de la créance dès lors qu=il s’agit de frais de poursuite taxables ou de dépens, de l’indemnité forfaitaire non due en raison de la poursuite du contrat et d’intérêts sur un capital non exigible faute de déchéance du terme régulière.

***

La saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l'article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, la partie saisie n’a formulé aucune demande en ce sens et n’a en tout état de cause ne produit aucun justificatif..

Le Juge de l’exécution n’est donc pas en mesure de s’assurer que la vente amiable envisagée par la partie saisie pourrait être conclue dans des conditions satisfaisantes.

En conséquence, il convient d'ordonner la vente forcée de l’immeuble en cause, qui sera fixée dans le délai prévu par l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, le mardi 8 décembre 2026 à 10 heures 30.

Ainsi que Mme [O] [K], partie saisie, en a été informée conformément aux dispositions de l’article R 322-5 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée de l'immeuble sera poursuivie sur les seules indications fournies par le créancier et selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente déposées par la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT et modifiées par conclusions récapitulatives et d’adjonction signifiées le 9 septembre 2024 (augmentation de la mise à prix, procès-verbal de description et diagnostics actualisés) et consultable au greffe du Juge de l’exécution, la publicité devant être conforme aux prévisions des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

***

Afin de parvenir à la vente forcée dans les meilleures conditions et de permettre au plus grand nombre d’amateurs de se manifester, il convient, à la demande du créancier poursuivant de préciser les modalités de visite de l’immeuble et de dire qu’elles seront organisées par la SCP CDJ 72-BOURCIER-PIRON-BODIN, Commissaires de Justice associés à LE MANS, avec si besoin est, le concours de la force publique et des personnes visées par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision valant autorisation pour le Commissaire de Justice de pénétrer dans les lieux dans les cas visés par l'article L 322-2 dudit code, pour les faire visiter à la demande des personnes intéressées.

Il convient de rappeler que conformément à l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite ultérieurs dûment justifiés seront taxés par le juge et publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères.
RG n°19/00051

Mme [O] [K] sera tenue aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l'Exécution tels que les émoluments des Commissaires de Justice expressément mis à la charge des débiteurs par la réglementation en vigueur, étant précisé que ceux excédant les frais exposés dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière (frais postérieurs à la vente jusqu’à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.

La demande de Mme [O] [K], partie perdante, formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’intervention volontaire de la S.A.S. LINK FINANCIAL en sa qualité de cessionnaire de la créance détenue antérieurement par la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE conformément à un acte de cession de créances en date du 31 octobre 2024 ;

DIT que la clause contractuelle de déchéance du terme présente un caractère abusif ;

DIT en conséquence que cette clause abusive est réputée non écrite et ne peut avoir produit aucune effet ;

DIT que la déchéance du terme est en conséquence irrégulière ;

DIT que le contrat s=est poursuivi et subsiste au jour du présent jugement ;

FIXE la créance de la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, partie poursuivante, aux seules échéances échues et impayées soit la somme totale de 42 659,95 € (QUARANTE DEUX MILLE SIX CENT CINQUANTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES) selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, outre les échéances échues et impayées ayant couru depuis le 5 octobre 2025 et les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix ;

ORDONNE la vente forcée de l=ensemble immobilier situé commune de [Localité 4], [Adresse 3] cadastré section AE, N° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], pour une contenance totale de 20 a 10 ca saisi par la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT sur Mme [O], [I] [K] ;

FIXE l=adjudication du bien selon les modalités prévues dans le cahier des conditions de vente déposé par la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT le 24 mai 2019 et modifiées par conclusions récapitulatives et d’adjonction signifiées le 9 septembre 2024 (augmentation de la mise à prix, procès-verbal de description et diagnostics actualisés) au :

MARDI 8 DÉCEMBRE 2026 à 10h30

DIT que les visites de l'immeuble seront organisées par la SCP CDJ 72 -BOURCIER-PIRON-BODIN, Commissaires de Justice associés à [Localité 3] avec, si besoin est, le concours de la force publique et des personnes visées par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d=exécution, la présente décision valant autorisation pour le Commissaire de Justice de pénétrer dans les lieux dans les cas visés par l'article L 322-2 du code des procédures civiles d=exécution, pour les faire visiter à la demande des personnes intéressées ;

RAPPELLE que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée ;

CONDAMNE Mme [O], [I] [K] aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l=exécution, et DIT que les dépens excédant les frais taxés (frais postérieurs à la vente jusqu=à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente ;

REJETTE en tant que de besoin les demandes contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l'article R 311-7 du code des procédures civiles d=exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
Minute n°26/ 
DOSSIER N° RG 19/00051 - N° Portalis DB2N-W-B7D-GR5E
Jugement de fixation vente forcée

Le 
- CE à Me CONTE, Me HERICHER-MAZEL
- copie dossier


TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026



ENTRE :

LA S.A.S. LINK FINANCIAL 
immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 842 762 528 
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 1], 
agissant en vertu d’un pouvoir du 2 mai 2024 en qualité de représentant du FCT Savoir-Faire, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 353 053 531 venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

représentée par Maître Virginie CONTE membre de la SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats associés au barreau du MANS

Créancier poursuivant la vente, 


ET :


Madame [O], [I] [K]
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Maître Blandine HERICHER-MAZEL, avocate au barreau du MANS

Partie saisie.



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Greffière : Claire CARREEL


Jugement du 08 SEPTEMBRE 2026

Rendu par mise à disposition au greffe
contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame CARREEL. 


RG n°19/00051


EXPOSÉ 

En vertu d’un acte authentique de prêt reçu le 25 mai 2009 par Maître [V], la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a, selon acte d’huissier de justice du 6 février 2019, fait délivrer à Madame [O] [K] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de LE MANS 1, le 25 Mars 2019, volume 2019S numéro 19, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 53 636,72 € en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Huissier de justice le 20 février 2019.

Par acte du 22 mai 2019, signifié selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a fait assigner Madame [O] [K] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 2 juillet 2019 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

 constater que la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est indiqué à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

 constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

 entendre valider la saisie dont s’agit,

 statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

 mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, actualisée au jour de l’audience,

 déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment :

1/ dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visites des immeubles, comme demandé ci-dessous ;

- désigner la SCP BOIVIN-THOURAULT, Huissiers de Justice associés au MANS, pour assurer la visite des biens saisis, en se faisant assister du Maire, d’un Conseiller Municipal ou d’un fonctionnaire délégué par le Maire, ou des Forces de l’Ordre ou de deux témoins et d’un serrurier si besoin est ;

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

2/ dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

- dire qu’elle ne pourra être conclue que dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économique du marché et des diligences éventuelles des débiteurs,

- fixer le montant en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

- taxer les frais préalables de poursuites de l’avocat poursuivant,

- dire que le prix de vente en vue de sa distribution sera séquestré entre les mains du bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau du [Localité 3], [Adresse 4] [Localité 3],


- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

- dire que les émoluments de vente amiable seront perçus par l'avocat poursuivant la vente , conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du code de commerce, en sus du prix de vente,

- fixer la date d’audience à laquelle sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Le 24 mai 2019, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l’assignation délivrée au débiteur saisi ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

Par jugement du 1er octobre 2019, la présente juridiction a constaté la suspension de plein droit de la procédure de saisie immobilière, à la suite de la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Mme [K], rendue le 26 avril 2019 par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Sarthe.

Par jugement du 4 novembre 2020, le Juge des contentieux de la Protection statuant en matière de surendettement a arrêté les mesures propres à traiter la situation de surendettement de Mme [K] et de son compagnon, à savoir un plan d’apurement de toutes les dettes sur 59 mois, au taux de 0%, à effet du 5 janvier 2021.

Par jugement du 16 février 2021, les effets du commandement de payer délivré à l’encontre de Mme [K] le 6 février 2019 ont été prorogés pour durée de 5 ans à compter de la publication du jugement, lequel a été publié le 16 avril 2021 au Service de la Publicité Foncière de Le Mans 1.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2022, réceptionnée le 9 mars 2022, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, constatant un retard dans l’exécution du plan de surendettement, a mis en demeure Mme [K] de régulariser l’arriéré.

Cette mise en demeure étant restée vaine, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 avril 2022, constaté la caducité du plan.

La nouvelle demande de surendettement déposée par Mme [K] le 14 mars 2022 a été déclarée irrecevable par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Sarthe le 10 mai 2022, décision confirmée par jugement du Juge des contentieux de la Protection du 9 novembre 2022.

Aux termes de conclusions de reprise d’instance notifiées à Mme [K] le 4 avril 2024 par Commissaire de Justice, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a sollicité la poursuite de la procédure de saisie immobilière.

Par conclusions notifiées à Mme [K] le 9 septembre 2024, la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT a sollicité du Juge de l’Exécution l’annexion au cahier des conditions de vente du procès-verbal de description réalisé le 17 juin 2024, des diagnostics obligatoires actualisés, ainsi que l’augmentation de la mise à prix du bien immobilier qu’elle souhaite voir fixer à 57 000 €.

Aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la S.A.S. LINK FINANCIAL, agissant en vertu d’un pouvoir du 2 mai 2024 en qualité de représentant du FCT Savoir-Faire, représenté par sa société de gestion FRANCE TITRISATION, est intervenue volontairement à la procédure, suite à la cession de la créance de Mme [K] à son profit par la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT selon acte du 30 octobre 2024, et a actualisé sa créance.

Par jugement du 3 février 2026, les effets du commandement de payer délivré à l’encontre de Mme [K] le 6 février 2019 ont été prorogés pour une durée de 5 ans à compter de la publication dudit jugement.

A l’audience de renvoi du 2 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, régulièrement représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 28 mai 2026 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande au Juge de l’Exécution de bien vouloir ordonner l’orientation en vente forcée en soutenant, d’une part, que la clause contractuelle de déchéance du terme n’est pas abusive, dans la mesure où la déchéance du terme a été prononcée en laissant un délai raisonnable à Mme [K] pour faire face à ses obligations, et, d’autre part, qu’à supposer que la clause soit considérée comme abusive, la procédure de saisie immobilière devrait se poursuivre sur la base du nouveau décompte produit et arrêté au 16 septembre 2025 ne visant que les échéances échues et impayées à hauteur de 43 465,91 €, le dispositif des conclusions modifiant celui de l’assignation sur la désignation du Commissaire de Justice, la fixation de la créance que la S.A.S. LINK FINANCIAL demande à voir fixer en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 60 021,41 € euros arrêtée au 3 décembre 2024, outre les intérêts postérieurs au taux de 5,10% et subsidiairement, au montant des échéances impayées. Elle conclut enfin au rejet de l’intégralité des demandes formulées par Mme [K].

Madame [O] [K], partie saisie, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de ses conclusions signifiées le 3 avril 2026, aux termes desquelles elle demande au Juge de l’exécution de constater le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, de prononcer en conséquence la déchéance du droit aux intérêts, de fixer la créance au montant du capital soit 46 094,74 € et de condamner la S.A.S. LINK FINANCIAL à lui payer une indemnité de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la même aux dépens.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la régularité formelle de la procédure de saisie immobilière

En application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l’article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l’assignation, prévu par l’article R 322-10 du même code.

L’état hypothécaire versé aux débats n’a révélé aucun autre créancier inscrit.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur le titre exécutoire 

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT est bien titulaire d'un titre exécutoire, à savoir l’acte reçu le 25 mai 2009 par Maître [V], Notaire à [Localité 5] (72), dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant un prêt à hauteur de 69 061 €, au taux d’intérêts contractuels de 5,10% l’an, amortissable sur 240 mois, les échéances mensuelles s’élevant à 476,29 €, garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de la Publicité Foncière. 

RG n°19/00051

III/ Sur l’exigibilité et la liquidité de la créance et le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l=article L 111-6 du CPCE : La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. Il relève de l’office du Juge de vérifier l’existence, notamment en cas de prêt bancaire, du tableau d’amortissement, de l’indication d=un taux d’intérêt et des modalités de calcul desdits intérêts (anatocisme, par exemple), de la mention des accessoires, ...

S’agissant de l’exigibilité, ses conditions doivent figurer au titre (ou en annexe, si celle-ci est annexée en minute à la suite du titre) : nécessité d=une mise en demeure, d’une lettre recommandéeY Il appartient au juge de vérifier qu’elles ont été respectées, au regard du droit interne et européen.

L’exigence d=une créance liquide et exigible suppose donc que cette créance ne soit pas éteinte ou affectée d’irrégularité pour quelque raison que ce soit.

Il convient d’examiner la clause contractuelle de résiliation au titre de la défaillance de l’emprunteur à la lumière du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, et du décret N 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au présent litige, de la jurisprudence de la Cour de Cassation et de la CJUE.

L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 3 juillet 2010 au 1er juillet 2016, énonce que ADans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat....Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public@.

L’article R. 132-2 4 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable dans la présente espèce, dispose que ADans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable @.

La directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, a fait l’objet de nombreuses décisions.

I/ Sur l’obligation pour le Juge de soulever d’office le caractère abusif d’une clause

Le 26 janvier 2017, dans la décision Banco Primus, N C- 421/14, la Cour indique que AL’article 3, paragraphe 1, et l=article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que l’examen du caractère éventuellement abusif d’une clause d’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur implique de déterminer si celle-ci crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au 
contrat. Cet examen doit être effectué au regard des règles nationales qui, en l’absence d’accord des parties, trouvent à s’appliquer, des moyens dont le consommateur dispose, en vertu de la réglementation nationale, pour faire cesser l’utilisation de ce type de clauses, de la nature des biens ou des services qui font l’objet du contrat en cause ainsi que de toutes les circonstances qui entourent la conclusion de celui-ci@... S’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombe à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépend de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présente un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté est prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêt un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté déroge aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoit des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d=une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.@

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la Cour européenne a dit pour droit que l’arrêt susvisé devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Plus récemment s’agissant du contrôle d’une procédure d=exécution forcée sur une décision prononçant une injonction de payer revêtue de l’autorité de chose jugée (arrêt GETIN NOBLE BANK du 18 janvier 2024), la Cour a précisé que la situation d’inégalité entre le consommateur et le professionnel ne peut être compensée que par une intervention positive, extérieure aux seules parties au contrat et que les Etats membres ont l’obligation d’assurer l’effectivité des droits que les justiciables tirent du droit de l’Union ce qui implique une exigence de protection juridictionnelle effective qui s’applique notamment à la définition des modalités procédurales relatives aux actions en justice fondées sur de tels droits.

D’une façon générale, en se fondant sur le principe d’effectivité, la jurisprudence de Cour précise que les droits des justiciables découlant de la directive 93/13 constituent une exigence de protection juridictionnelle effective et qu’il appartient aux Etats membres de prévoir les moyens adéquats et efficaces afin de faire cesser l’utilisation de clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, au regard de l’intérêt public que constitue la protection des consommateurs qui se trouvent dans une situation d’infériorité à l’égard des professionnels.

En droit interne, il est désormais constant que le Juge de l’Exécution saisi d’une contestation relative à la créance est tenu, même en présence d=une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, sauf s’il apparaît qu=il a déjà été procédé à cet examen par la juridiction ayant rendu la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée (Civ.2ème 13 avril 2023 - Avis Civ. 2ème du 11 juillet 2024).

II/ L’application de la notion de clause abusive aux clauses de déchéance du terme

S’agissant de l’application du caractère abusif aux clauses de déchéance du terme, la CJUE dans un arrêt du 8 décembre 2021 (CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST) a dit que les articles 3'1 et 4 de la directive 93/13 s’opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit de manière expresse et non équivoque que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l=objet d=une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat. Les critères dégagés par l’affaire BANCO PRIMUS ne sont pas cumulatifs ni alternatifs. Il s’agit d=un faisceau d’indices.
RG n°19/00051

Le 9 novembre 2023, la CJUE, au visa des articles 6 '1 et 7 '1 de la directive 93/13 du Conseil du 5 avril 1993, rappelle que le droit européen s=oppose à une réglementation nationale en vertu de laquelle le contrôle juridictionnel du caractère abusif d=une clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de crédit à la consommation ne tient pas compte du caractère proportionné de la faculté laissée au professionnel d=exercer le droit qu=il tire de cette clause, au regard de critères liés notamment à l=importance du manquement du consommateur à ses obligations contractuelles tels le montant des échéances qui n=ont pas été honorées par rapport au montant total du crédit et à la durée du contrat, ainsi qu=à la possibilité que la mise en œuvre de cette clause conduise à ce que le professionnel puisse procéder au recouvrement des sommes dues au titre de ladite clause par la vente, en dehors de tout processus judiciaire, du logement familial du consommateur.

En droit interne, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d’une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère Civ. 3 juin 2015 ; 1ère Civ. 22 juin 2017 ; 1ère Civ. 8 avril 2021 ; 1ère Civ.19 janvier 2022).

Le 22 mars 2023, la Cour de cassation a précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 1ère 22 mars 2023) et le 29 mai 2024 que le régime des clauses abusives était pareillement applicable à une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler restée infructueuse pendant 15 jours (Civ. 1ère 29 mai 2024).

Enfin, la Cour de Cassation est venue préciser les effets du caractère non écrit des clauses abusives, en rappelant dans un arrêt du 3 octobre 2024 que la clause d’exigibilité immédiate stipulée au contrat de prêt et réputée non écrite comme étant abusive, ne peut produire d’effet et entraîner la déchéance du terme, peu important l’envoi par la banque d’une mise en demeure.

En application de ces dispositions législatives et de la jurisprudence susvisée, la présente juridiction a soulevé d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme incluse au contrat de prêt régularisé entre le créancier poursuivant et Mme [O] [K].

En l’espèce, il convient donc de s’interroger sur les quatre critères dégagés par la CJUE :

- Le défaut de paiement d=une mensualité d=un prêt peut revêtir un caractère essentiel, s’agissant de l=objet même du contrat et revêtir un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt. Mme [K] a été défaillante dans le paiement de plusieurs échéances du prêt par elle souscrit à partir du 18 février 2013, les prélèvements étant régulièrement rejetés, Mme [K] ayant régularisé partiellement les impayés au moyen de chèques et de virements jusqu’au prononcé de la déchéance du terme. Le plan de surendettement n’a pas été respecté, les impayés ayant repris moins d’un an après la mise en oeuvre des mesures, le Juge des contentieux de la protection ayant confirmé la décision de la Commission de surendettement ayant déclaré leur deuxième dossier de surendettement irrecevable, faute de justifier d’éléments nouveaux. Aucun versement n=a été enregistré depuis 2021. L=inexécution invoquée présentait donc une gravité suffisante pour prononcer une déchéance du terme.

- La clause de résiliation de plein droit étant prévue par le code civil, elle ne présente pas de caractère dérogatoire au droit commun.

- Un délai contractuel de 8 jours a été laissé au consommateur pour remédier aux effets de cette exigibilité. C=est l=objet du débat. La clause litigieuse autorisait la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à prononcer la déchéance du terme à sa discrétion, et plus exactement A En cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur, le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, au gré du prêteur quel que soit le type de prêt, 8 jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle des intérêts échus”.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que la déchéance du terme est intervenue le 18 août 2018 après l’envoi à Mme [K] d’une lettre de mise en demeure du 21 juin 2018 l=avisant de ce qu=il lui était laissé 8 jours pour régulariser la situation. La S.A.S. LINK FINANCIAL en conclut donc que Mme [K] a eu un délai raisonnable pour s’acquitter de l’arriéré avant que ne soit prononcée la déchéance du terme 

Or, la clause contractuelle autorisait la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. LINK FINANCIAL à exiger immédiatement et intégralement les sommes dues au titre du prêt, en cas de défaut de paiement d’une échéance à date, moyennant un préavis de 8 jours. Ce délai contractuel et mentionné dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2018 est insuffisant pour permettre de régulariser les impayés, peu important que la déchéance du terme soit intervenue près de 2 mois après l’envoi de la lettre recommandée valant mise en demeure, la clause contractuelle laissant à la discrétion du prêteur le choix de la date à laquelle il peut prononcer l’exigibilité de sa créance, sans que l’emprunteur puisse par ailleurs lui opposer la moindre exception, y compris un paiement partiel, revêt nécessairement un caractère abusif, étant précisé si tant est qu=il en était besoin, que les juridictions européenne et nationale visent expressément la clause du contrat et non son application et qu’une clause est donc abusive en soi par la seule lecture du contrat, indépendamment du contexte et de sa mise en oeuvre.

Cette absence de délai de préavis d’une durée raisonnable laissé à la débitrice est manifestement déraisonnable et crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, tel que rappelé par l’arrêt du 29 mai 2024 ci-dessus cité, mais également par l’arrêt de la CJUE du 8 mai 2025, en ce que la débitrice s’est trouvé confrontée à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de son crédit, ne disposant plus du terme dont elle bénéficiait afin d’échelonner les remboursements du capital prêté, la clause litigieuse la mettant dans l’impossibilité d’effectuer le règlement des sommes restant dues au titre du prêt, l’intéressée n’ayant de fait aucun moyen d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt ou de remédier aux effets de celle-ci.

La clause est donc abusive et réputée non écrite. Elle ne peut produire aucun effet et entraîner la déchéance du terme, laquelle est donc irrégulière, étant souligné que Ale réputé non écrit@ est imprescriptible, que la réglementation des clauses abusives est d’ordre public et que la signature d=un plan de surendettement ne saurait couvrir l’irrégularité de la mise en demeure intervenue antérieurement. En effet, la novation ne peut jouer que si l’obligation ancienne à laquelle s’est substituée la nouvelle est valable.

Ainsi, au regard du caractère abusif de la clause de résiliation elle-même, la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT ne peut se prévaloir de l=exigibilité du capital et de l=indemnité de résiliation, conformément aux dispositions de l=article L 111-6 du code des procédures civiles 
d=exécution, mais uniquement des échéances échues et impayées, en ce inclus les intérêts et les primes d=assurance, le contrat étant censé avoir continué à vivre.

III/ Sur le montant de la créance

En considération des éléments susvisés et en application de l'article R 322-18 du code des procédures civiles d=exécution, il y a lieu de fixer comme suit le montant de la créance de la S.A.S. LINK FINANCIAL, notamment sur la base des tableaux d=amortissement et des décomptes produits, aucune des échéances n=étant prescrites :
RG n°19/00051


- Echéances échues et impayées au 16/09/2025................. 43 645,91 €
- Intérêts de retard majoré de 3 points
- A déduire les versements ................................................. 985,96 €

TOTAL : 42 659,95 € selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, outre les échéances échues et impayées ayant couru depuis le 5 octobre 2025, et les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix, étant précisé que que les autres postes de frais inclus dans le décompte de créance ne peuvent être inclus dans le montant total de la créance dès lors qu=il s’agit de frais de poursuite taxables ou de dépens, de l’indemnité forfaitaire non due en raison de la poursuite du contrat et d’intérêts sur un capital non exigible faute de déchéance du terme régulière.

***

La saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l'article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, la partie saisie n’a formulé aucune demande en ce sens et n’a en tout état de cause ne produit aucun justificatif..

Le Juge de l’exécution n’est donc pas en mesure de s’assurer que la vente amiable envisagée par la partie saisie pourrait être conclue dans des conditions satisfaisantes.

En conséquence, il convient d'ordonner la vente forcée de l’immeuble en cause, qui sera fixée dans le délai prévu par l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, le mardi 8 décembre 2026 à 10 heures 30.

Ainsi que Mme [O] [K], partie saisie, en a été informée conformément aux dispositions de l’article R 322-5 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée de l'immeuble sera poursuivie sur les seules indications fournies par le créancier et selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente déposées par la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT et modifiées par conclusions récapitulatives et d’adjonction signifiées le 9 septembre 2024 (augmentation de la mise à prix, procès-verbal de description et diagnostics actualisés) et consultable au greffe du Juge de l’exécution, la publicité devant être conforme aux prévisions des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

***

Afin de parvenir à la vente forcée dans les meilleures conditions et de permettre au plus grand nombre d’amateurs de se manifester, il convient, à la demande du créancier poursuivant de préciser les modalités de visite de l’immeuble et de dire qu’elles seront organisées par la SCP CDJ 72-BOURCIER-PIRON-BODIN, Commissaires de Justice associés à LE MANS, avec si besoin est, le concours de la force publique et des personnes visées par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision valant autorisation pour le Commissaire de Justice de pénétrer dans les lieux dans les cas visés par l'article L 322-2 dudit code, pour les faire visiter à la demande des personnes intéressées.

Il convient de rappeler que conformément à l’article R 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite ultérieurs dûment justifiés seront taxés par le juge et publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères.
RG n°19/00051

Mme [O] [K] sera tenue aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l'Exécution tels que les émoluments des Commissaires de Justice expressément mis à la charge des débiteurs par la réglementation en vigueur, étant précisé que ceux excédant les frais exposés dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière (frais postérieurs à la vente jusqu’à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.

La demande de Mme [O] [K], partie perdante, formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.


PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE l’intervention volontaire de la S.A.S. LINK FINANCIAL en sa qualité de cessionnaire de la créance détenue antérieurement par la S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE conformément à un acte de cession de créances en date du 31 octobre 2024 ;

DIT que la clause contractuelle de déchéance du terme présente un caractère abusif ;

DIT en conséquence que cette clause abusive est réputée non écrite et ne peut avoir produit aucune effet ;

DIT que la déchéance du terme est en conséquence irrégulière ;

DIT que le contrat s=est poursuivi et subsiste au jour du présent jugement ;

FIXE la créance de la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, partie poursuivante, aux seules échéances échues et impayées soit la somme totale de 42 659,95 € (QUARANTE DEUX MILLE SIX CENT CINQUANTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES) selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, outre les échéances échues et impayées ayant couru depuis le 5 octobre 2025 et les intérêts qui courent jusqu'à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix ;

ORDONNE la vente forcée de l=ensemble immobilier situé commune de [Localité 4], [Adresse 3] cadastré section AE, N° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], pour une contenance totale de 20 a 10 ca saisi par la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT sur Mme [O], [I] [K] ;

FIXE l=adjudication du bien selon les modalités prévues dans le cahier des conditions de vente déposé par la S.A.S. LINK FINANCIAL venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT le 24 mai 2019 et modifiées par conclusions récapitulatives et d’adjonction signifiées le 9 septembre 2024 (augmentation de la mise à prix, procès-verbal de description et diagnostics actualisés) au :

MARDI 8 DÉCEMBRE 2026 à 10h30

DIT que les visites de l'immeuble seront organisées par la SCP CDJ 72 -BOURCIER-PIRON-BODIN, Commissaires de Justice associés à [Localité 3] avec, si besoin est, le concours de la force publique et des personnes visées par l'article L 142-1 du code des procédures civiles d=exécution, la présente décision valant autorisation pour le Commissaire de Justice de pénétrer dans les lieux dans les cas visés par l'article L 322-2 du code des procédures civiles d=exécution, pour les faire visiter à la demande des personnes intéressées ;

RAPPELLE que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée ;

CONDAMNE Mme [O], [I] [K] aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l=exécution, et DIT que les dépens excédant les frais taxés (frais postérieurs à la vente jusqu=à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente ;

REJETTE en tant que de besoin les demandes contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l'article R 311-7 du code des procédures civiles d=exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L322-2, code des procedures civiles d'execution R322-10, code des procedures civiles d'execution R322-5, code civil 1161, code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution R322-26, code des procedures civiles d'execution R322-42, code des procedures civiles d'execution L311-2, code civil 1163, code des procedures civiles d'execution R322-18, code des procedures civiles d'execution L311-4, code des procedures civiles d'execution R322-4, code civil 1164, code des procedures civiles d'execution L322-1, code des procedures civiles d'execution L142-1, code des procedures civiles d'execution R311-7, code de commerce A444-191, code civil 1156, code des procedures civiles d'execution L311-6, code des procedures civiles d'execution R322-31, code de la consommation L132-1, code de commerce A444-91, code des procedures civiles d'execution L111-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T20:47:11.612Z.