Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-1, 8 septembre 2026, n° 24/03217

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 63B



Chambre civile 1-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 SEPTEMBRE 2026



N° RG 24/03217



N° Portalis DBV3-V-B7I-WROP



AFFAIRE :



[P] [I]

 ...



C/

[E], [F] [M]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 mars 2024 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 20/00277



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à :



- Me CALVET

- Me DONTOT

- Me RONZEAU





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [P] [I]

né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 1] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Z] [B] épouse [I]

née le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 1] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentés par Me Axel CALVET de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10 - N° du dossier 20223183

Me Jonathan CARON de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Plaidant, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE, vestiaire : 10, substitué par Me Manon MARLY, avocat au barreau du VAL D'OISE



APPELANTS

****************



Madame [E], [F] [M]

née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]



représentée par Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20240478 

Me Xavier CHEMIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0075





Maître Me [N] [G], membre de la SCP [N] [G] [1], notaires associés

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 3]



représenté par Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 2027216



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle CHESNOT, Présidente faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente faisant fonction de Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,







FAITS ET PROCEDURE,



Par acte notarié, rédigé par M. [N] [G], notaire, du 29 mars 2007, Mme [E] [M] a vendu a M. [P] [I] et à Mme [Z] [B] épouse [I] ' un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], lot n°6 : terrain à bâtir' au sein d'une copropriété dont le règlement et l'état descriptif de division avaient été établis selon acte notarié passé par devant M. [N] [G], notaire, le 13 juillet 2004.



Un permis de construire sur le terrain objet de la vente avait été délivré le 27 février 2007. 



Parallèlement, par acte notarié du 29 mars 2007, rédigé par M. [G], notaire, il a été établi un modificatif de l'état descriptif de division.



Par acte notarié du 2 mai 2007, soit postérieurement à la vente, le modificatif précité a été rectifié ainsi :

Le lot privatif n° 5 demeure supprimé et le lot n° 6 privatif est créé, auquel lui sont attachés des droits à construire ; 

Le lot 5 est désormais divisé en trois lots, à savoir les lots 6, 7 et 8.

Puis, ces lots numéros 7 et 8 ont été supprimés et intégrés aux parties communes générales. Ils sont constitués de jardin et d'une cour à usage et entretien exclusif du lot n°6. 



A compter de 2015, M. et Mme [I] ont souhaité créer une habitation collective sur le surplus de leur parcelle et leur projet a été autorisé par la commune par arrêté du 22 juin 20l5. 



Lors des assemblées générales des 16 septembre 2015 et 6 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a autorisé le projet d'une construction correspondant au permis n° PC95487l 5H0011. 



M. et Mme [I] ont fait procéder aux travaux.



Par exploit délivré le 6 juin 2017, le syndicat des copropriétaires les a assignés devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin de solliciter la démolition de l'immeuble édifié et de ses annexes, en application de l'article 555 du code civil (RG n°17/03823). 



Par jugement rendu le 11 juin 2019, le tribunal a ordonné la démolition de l'immeuble édifié et de ses annexes ainsi que la remise en état antérieur du jardin et de la cour de l'immeuble constituant une partie commune, sous astreinte de 250 euros par jour de retard. 



Par arrêt rendu le 5 mai 2021, la cour d'appel de Versailles a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] et M. [V], de leur demande de démolition de l'immeuble édifié par M. et Mme [I] et de ses annexes ainsi, en conséquence, de leur demande de remise en état antérieur du jardin et de la cour. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 16 janvier 2020, M. et Mme [I] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [G], notaire, et Mme [M] aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à leur payer les sommes de 98.894,13 euros en réparation de leur entier préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation et capitalisation des intérêts et au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire rendu le 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 



- condamné M. [G], notaire, à payer à M. et Mme [I] les sommes de : 

- 24.042,13 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté M. et Mme [I] de leur demande à l'encontre de Mme [M] ; 



- rejeté la demande de Mme [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [G], notaire, aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit ;



Le 28 mai 2024, M. et Mme [I] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de Mme [M] et de M. [G]. 



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 16 février 2026, M. et Mme [I] demandent à la cour de : 



Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les dispositions des articles 1231 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1603 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat,



- Infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 26 mars 2024 ;

 

Statuant à nouveau, 



- Déclarer la présente action parfaitement recevable ; 



- Débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes ;



- Condamner in solidum M. [G], notaire, la SCP [G] [1] et Mme [M] à payer à M. et Mme [I] la somme de 106.471,87 euros en réparation de leur entier préjudice ; 



- Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;

 

- Ordonner la capitalisation des intérêts ; 



- Condamner in solidum M. [G], notaire, la SCP [G] [1] et Mme [M] à payer à M. et Mme [I] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamner in solidum M. [G], notaire, la SCP [G] [1] et Mme [M] aux entiers dépens. 



Par d'uniques conclusions notifiées au greffe le 18 novembre 2024, Mme [M] demande à la cour de : 

 

Vu l'article 122 du code de procédure civile, 

Vu les règles relatives à la prescription, 

Vu les articles 1240 et 1604 du code civil, 

Vu l'arrêt rendu le 5 mai 2021 par la cour d'appel de Versailles, 

 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- écarté toute faute de Mme [M] et rejeté les demandes indemnitaires de M. et Mme [I] à son endroit ; 

- jugé que M. [G], notaire, notaire, a manqué à son devoir de conseil à l'égard de M. et Mme [I] et qu'il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ; 

 

Faisant droit à l'appel incident de Mme [M], 



- Réformer le jugement entrepris du chef : 

- des dommages et intérêts alloués à M. et Mme [I] et de leur montant à hauteur de 24.042,13 euros ; 

-du débouté des demandes de Mme [M] au titre de son indemnisation pour préjudice moral et frais irrépétibles ; 

 

Statuant à nouveau, 



- Déclarer M. et Mme [I] irrecevables à agir à l'encontre de Mme [M] et, en tout état de cause, prescrits ; 

 

- Les débouter quoi qu'il en soit de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

 

- Rejeter les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [I] comme irrecevables, fantaisistes et injustifiées et, tout au plus, limiter leur préjudice moral à la somme de 5 000 euros pour les deux époux ; 

 

- Condamner M. et Mme [I] solidairement entre eux et in solidum avec M. [G], notaire, à payer à Mme [M] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral et celle de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

Subsidiairement et si, par extraordinaire, des condamnations venaient à être mises à la charge de Mme [M], 



- Condamner M. [G], notaire, à garantir et relever indemne Mme [M] de toute condamnation prononcée contre elle ; 



En tout état de cause, 

 

- Condamner M. et Mme [I] solidairement entre eux et in solidum avec M. [G], notaire, aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Mme Dontot, avocate, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par d'uniques conclusions notifiées au greffe le 26 novembre 2024, M. [G], notaire, demande à la cour de : 

 

Vu l'article 1240 du code civil, 

Vu les pièces versées aux débats, 

 

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 26 mars 2024 en ce que M. [G] a été condamné à payer à M. et Mme [I] une somme de 24 042,13 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts et 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dépens d'instance ; 

 

Statuant à nouveau, 

 

- Déclarer M. et Mme [I] mal fondés en leurs demandes de condamnation à l'encontre de M. [G], notaire, faute de démontrer l'existence d'un manquement du notaire à ses obligations professionnelles, d'un préjudice né, réel et certain et d'un lien de causalité direct. 

 

- Déclarer Mme [M] mal fondée en ses demandes de garantie et de condamnations pécuniaires à l'encontre de M. [G], notaire ; 



En conséquence, 

 

- Débouter M. et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes de condamnations formulées à l'encontre de M. [G], notaire ; 



- Débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes de condamnations formulées à l'encontre de M. [G], notaire ; 

 

- Condamner M. et Mme [I] à payer à M. [G], notaire, une somme de 5 000 euros au titre de 

l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- Condamner solidairement M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile par M. Ronzeau, avocat aux offres de droit ; 

 

A titre infiniment subsidiaire, 

 

- Juger que M. et Mme [I] ne peuvent invoquer l'existence d'un préjudice réel et certain de 102.494,13 euros ; 

 

- Ramener toute éventuelle condamnation de M. [G], notaire, au bénéfice de M. et Mme [I] à de plus justes proportions ;

 

- La limiter aux seuls frais de procédure engagés dans le cadre de l'instance devant le tribunal judiciaire de Pontoise. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 9 avril 2026. 





MOTIFS DE LA DÉCISION,



A titre liminaire, 



La cour constate que M. et Mme [I] indiquent dans le dispositif de leurs dernières conclusions, en page 35, ce qui suit (souligné par la cour) :

' CONDAMNER in solidum Maître [N] [G] - la SCP [G] [1] et Madame 

[E] [M] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 106 471,87€ en 

réparation de leur entier préjudice ; 

CONDAMNER in solidum Maître [N] [G] - la SCP [G] [1] et Madame 

[E] [M] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 8.000 € au titre 

de l'article 700 du CPC ; 

- CONDAMNER in solidum Maître [N] [G] - la SCP [G] [1] et Madame 

[E] [M] aux entiers dépens ;'.



La cour constate encore que la SCP [G] [1] n'était pas partie en première instance et qu'elle n'a pas été attraite devant cette cour ; que la déclaration d'appel ne la mentionne pas en qualité d'intimée ; que les appelants ne développent aucun moyen ni de fait ni de droit pour obtenir sa condamnation in solidum avec M. [G], notaire ; qu'en définitive, dans ces dernières conclusions, le nom de cette SCP n'apparaît que dans le dispositif. 



La cour en conclut qu'il faut lire ces demandes comme ne concernant que Maître [G] (de) la SCP [G] [1], donc M. [G], notaire, seulement. 



Sur les fins de non-recevoir



Mme [M] soutient d'une part que les époux [I] sont dépourvus d'intérêt à agir à son encontre puisqu'ils ont avoué dans un courrier que leur avocat lui a adressé, daté du 18 octobre 2019, que la demanderesse, soit elle-même, ne pouvait être concernée par la rédaction des clauses et la désignation technique des lots de copropriété, et d'autre part que leur action est prescrite depuis le 29 mars 2012, le point de départ du délai à l'expiration duquel l'action ne pouvait plus s'exercer se situant à la date de l'acte authentique, soit le 29 mars 2007.



Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Aux termes de l'article 123 de ce code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement.



Lorsqu'un intimé soulève une fin de non-recevoir contre l'appel principal, cela constitue un moyen de défense qui peut être invoqué à tout moment jusqu'à ce que le juge statue (Cass. 2e civ., 4 juill. 2024, n° 21-21.968, FS-B).



Les développements présentés par Mme [M] pour dénier tout intérêt des époux [I] à agir à son encontre sur le fondement de la responsabilité civile constituent en réalité des moyens au soutien de sa position en défense.

Ces moyens, s'ils sont opérants, seront examinés dans le cadre de la décision au fond. Cette fin de non-recevoir est rejetée.



S'agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des époux [I] à l'encontre de Mme [M], l'article 794 du code de procédure civile dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020 dispose que « les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance (...)».



Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a rendu le 3 juin 2021 une ordonnance rejetant la fin de non-recevoir soulevée par Mme [M] en décidant que l'action des époux [I] engagée à l'encontre de Mme [M] et de M. [N] [G] n'était pas prescrite.

Cette ordonnance a donc autorité de la chose jugée et aucun appel n'a été formalisé à son encontre, lors de l'appel principal interjeté à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise.



Dès lors, la demande formée devant la cour visant à voir reconnaître comme prescrite l'action en indemnisation intentée par les époux [I] est irrecevable.





Sur les responsabilités



Position du tribunal



Le tribunal judiciaire de Versailles a retenu que M. [G], notaire, a commis une faute alors que rédacteur à la fois de l'acte de vente et de l'état descriptif modificatif de division, il n'a pas relevé leur incompatibilité et, à tout le moins, informé les époux [I] d'un risque de litige encouru par eux en cas de construction supplémentaire sur le terrain acheté, que cette faute a généré le litige ayant opposé le syndicat des copropriétaires aux époux [I] du fait de la construction de logements sur ce terrain. En revanche, après avoir constaté que Mme [M] n'est pas une professionnelle et que le litige et l'interprétation des actes ont été complexes comme ayant abouti à deux décisions judiciaires opposées rendues par des juristes professionnels, le tribunal a considéré que celle-ci n'avait pas commis la moindre faute en donnant des informations aboutissant à la rédaction de l'état descriptif de division.



Prétentions des parties



M. et Mme [I] rappellent que l'acte notarié du 29 mars 2007 établissant un état descriptif modificatif de division n'a pas été annexé à l'acte de vente signé le même jour, que cet état descriptif a été rectifié postérieurement à la vente par acte notarié du 2 mai 2007, que par ce procédé, une partie du terrain vendu, a posteriori, était détachée du lot 5 sans leur accord et est devenue une partie commune. Ils affirment qu'ils se sont toujours légitimement crus propriétaires du terrain avec un hangar, d'une superficie de 445 m², correspondant au lot n°5 et exposent qu'à compter de 2015, ils ont souhaité créer une habitation collective sur une partie du terrain, qu'ils ont obtenu l'autorisation de la commune par arrêté du 22 juin 2015 ainsi que l'autorisation de la copropriété ; qu'ils ont été assignés par le syndicat des copropriétaires en démolition de l'immeuble et que par arrêt infirmatif du 5 mai 2021, la cour d'appel de Versailles a reconnu qu' « il ressort donc du règlement de copropriété de 2004 incorporant cet état descriptif de division que non seulement le hangar mais aussi la cour et le jardin de 445 m² constitutifs du lot numéro 5 appartenant à Mme [M] sont des parties privatives. », qu'ainsi, plus de sept ans après la déclaration d'ouverture de chantier, leur propriété sur le terrain accueillant le second immeuble a été définitivement reconnue. 



M. et Mme [I] soutiennent que Mme [M], venderesse, avait parfaitement conscience de l'objet de la vente dont le périmètre avait été déterminé en fonction de ses instructions, qu'elle n'a jamais évoqué l'existence de parties communes en vendant « un terrain faisant partie d'une copropriété, d'une surface de 445 m² avec un hangar », que dans le même temps, elle a permis la régularisation d'un rectificatif à l'état descriptif modificatif de division aux termes duquel le lot 5 était supprimé et remplacé par les lots 6, 7 et 8, les deux derniers lots d'une superficie de 410 m² étant intégrés aux parties communes, qu'en conséquence, Mme [M] n'a pas exécuté son obligation de bonne foi alors même qu'il y aurait lieu à un partage de responsabilité entre le notaire et elle.



Sur la responsabilité du notaire qui doit assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il reçoit et à ce titre refuser de recevoir un acte annulable, ce qui fait peser sur lui une obligation de résultat, et qui est aussi débiteur d'une obligation de conseil à l'égard des parties, les époux [I] font valoir que M. [G] ne pouvait à la fois procéder à la vente d'un hangar et d'un terrain de 445 m² par acte du 29 mars 2007 et postérieurement, le 2 mai 2007, régulariser un rectificatif modificatif de l'état descriptif de division qui supprimait le lot 5 pour le remplacer par les lots 6, 7 et 8 et intégrait les lots 7 et 8 d'une superficie de 410 m² aux parties communes, que la cour d'appel dans son arrêt du 5 mai 2021 a entériné cette incohérence d'autant moins compréhensible que ce même notaire était l'auteur de l'ensemble des actes concernant cette copropriété. Ils concluent donc à la confirmation du jugement de première instance sur la responsabilité pleine et entière du notaire.



M. [N] [G] conclut à l'infirmation de la décision ayant retenu sa responsabilité. Il expose que les époux [I] avaient le projet de construire une maison d'habitation à la place du hangar constituant le lot n°5, que la promesse de vente a été conclue sous condition suspensive d'obtention du permis de construire, que dans cette optique, il a été procédé à une modification de l'état descriptif de division en créant un lot n°6 constitué uniquement du terrain à bâtir, que c'est ce lot n°6 qui a fait l'objet de la vente, que lors de la signature de la vente, les acquéreurs ne pouvaient s'y tromper puisque le plan modificatif de la copropriété établi par un géomètre expert a été annexé à l'acte, qu'ultérieurement, il est apparu nécessaire de modifier le règlement de copropriété pour que les parties communes à l'usage privatif des propriétaires du lot n°6 soient constituées en deux lots distincts 7 et 8, qu'après 10 années de jouissance paisible, les époux [I] ont envisagé la construction d'un deuxième logement collectif, qu'ils avaient parfaitement conscience que cette construction se ferait sur des parties communes puisqu'ils ont sollicité l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires et l'ont obtenu le 6 octobre 2015, qu'à la suite d'un changement de syndic bénévole, le syndicat des copropriétaires a demandé la suspension des travaux. 



M. [G] soutient que le règlement de copropriété initial du 28 mai 2004 mentionnait expressément que le lot n° 5 était constitué d'un hangar situé dans une cour et jardin d'environ 445 m² à usage et entretien des lots 2 et 5, que dès lors que la vente avait été conclue sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, il a été nécessaire de procéder à la rectification de l'état descriptif afin de créer le lot n°6 pour le désigner comme étant le terrain à bâtir ainsi que les droits à construire y attachés, aucun lot bâti (à l'exception du hangar) n'existant sur cette partie du terrain, que les époux [I] étaient parfaitement avisés du caractère commun de l'autre partie du terrain puisqu'ils ont obtenu une diminution du prix de vente initial de 90'000 € à 70'000 € net vendeur, que le plan du modificatif de la copropriété établi par le géomètre expert a été signé par les parties à l'acte de vente, que les acquéreurs ne pouvaient se méprendre sur leurs droits et obligations, que l'acte rectificatif établi ultérieurement le 2 mai 2007 à la requête du syndicat des copropriétaires avait pour seul but de rappeler que le jardin et la cour de 127 m² constituant le lot n°7 et le jardin de 243 m² constituant le lot n°8 avaient été supprimés et incorporés aux parties communes tout en restant à l'usage et entretien exclusif du lot n°6, et ce afin que les droits de M. et Mme [I] demeurent identiques à ceux qui étaient convenus aux termes de la promesse de vente, qu'il en veut pour preuve l'autorisation que les époux [I] ont demandée au syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux conformes à leur projet de construction ; qu'au demeurant, en 2007, les époux [I] n'avaient jamais informé le notaire de leur intention de faire construire un deuxième immeuble, que les désaccords sont survenus ultérieurement en 2015 et non en raison des actes rédigés auparavant ; qu'il ne peut donc être retenu le moindre manquement du notaire à ses obligations de conseil et d'information lors de la rédaction des actes en 2007.



Mme [E] [M] conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a écarté toute faute de sa part, rejeté les demandes indemnitaires des époux [I] à son encontre et jugé que M. [G], notaire, a commis une faute engageant sa responsabilité civile professionnelle. 

Elle expose que par acte passé en l'étude notariale de M. [G] le 2 juin 2004, elle avait acquis les lots 2 et 5 de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 1], que le lot n°2 était composé d'un appartement au rez-de-chaussée, que le lot n°5 était constitué d'un hangar et que ces lots 2 et 5 bénéficiaient de l'usage exclusif d'une cour et d'un jardin d'environ 445 m², que M. [G] avait établi le règlement de copropriété de cet ensemble immobilier selon acte du 28 mai 2004 et publié le 28 juillet suivant, qu'au vu de cet acte, il n'y avait aucun doute sur la consistance du lot n° 5 qui mentionnait d'une part un hangar, d'autre part une cour et un jardin d'environ 445 m², ces derniers à usage et entretien exclusifs du dit lot et du lot n°2, que par suite de problèmes de santé et de difficultés financières, elle a décidé de vendre une partie de son bien, soit le lot n°5, en restant propriétaire du lot n°2, qu'elle a pris attache en juillet 2006 avec un géomètre expert afin qu'il étudie le projet, qu'une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 28 juillet 2006 pour autoriser la division du lot n°5, qu'une demande de division du terrain a été déposée à la mairie de [Localité 2] en août 2006 avec, en annexe, le plan de masse établi par le géomètre expert comportant les signatures des époux [I] apposées le 7 août 2024, qu'ils ont donc été associés aux formalités de division du lot n°5 et ont acquis le bien en toute connaissance de cause, qu'ils ne pouvaient ignorer qu'en achetant le terrain avec les droits à bâtir, ils n'auraient que la jouissance exclusive du jardin et de la cour et surtout qu'une modification de l'état descriptif de division était nécessaire, que le 26 août 2006, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la division du lot n°5, voté la suppression du lot n°5 et la création de deux nouveaux lots, le lot n°2 constitué de 'appartement Mme [M]' et le lot n°5 décrit comme 'terrain+hangar environ 445 m² de Mme [M]', enfin autorisé le projet de construction d'un pavillon d'habitation pour lequel a été créé le lot n°6, que les époux [I] ont saisi cette occasion pour renégocier à la baisse le prix de vente lequel a été ramené à la somme de 77'000 € (dont 7 000 € au titre de la commission), que la modificatif de l'état descriptif de division a été passé par acte du 29 mars 2007, rectifié le 2 mai 2007.



Mme [M] fait valoir que le fait que les époux [I] ont réussi à faire admettre par la cour qu'ils étaient titulaires d'un droit de construire sur des parties communes à jouissance privative, ne saurait caractériser une quelconque faute de la demanderesse, qu'elle a parfaitement exécuté son obligation de délivrance, que l'interprétation des actes effectués par la suite, lors du projet de construction d'un second immeuble lequel n'était pas entré dans le champ contractuel initial, ne concerne que les rapports entre les époux [I] et le syndicat des copropriétaires, que la difficulté élevée par les appelants ne porte pas tant sur la véracité de l'état descriptif de division que sur son incompatibilité avec l'acte de vente, cette question ne relevant pas de sa compétence ni de sa responsabilité.

À titre subsidiaire, si sa responsabilité devait être retenue, elle demande à être garantie par le notaire qui a, selon les premiers juges, établi un acte de vente et un état descriptif de division en manifeste contradiction ou à tout le moins susceptibles de générer un litige entre le syndicat des copropriétaires et les acquéreurs, que cette faute est bien génératrice du litige survenu qui, selon les époux [I], leur a causé les préjudices dont ils demandent réparation.



Appréciation de la cour



Sur la responsabilité du notaire



Il appartient à M. et Mme [I] qui recherchent la responsabilité civile professionnelle de M. [G], notaire, de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice, aux termes de l'article 1240 (anciennement 1382) du code civil.



Il découle de cet article que le notaire, qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte, doit veiller à l'utilité et à l'efficacité dudit acte, est également tenu, à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde.



Ainsi, le notaire doit s'assurer que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. 

Il a également été jugé que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l'acte auquel il prêtait son concours, quand bien même leur engagement aurait procédé d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de son intervention, cet accord n'avait pas produit ses effets ou ne revêtait pas un caractère immuable.



Au cas présent, il est constant que M. [G], notaire, a prêté son concours pour rédiger le règlement de copropriété initial et dresser l'état descriptif de division le 28 mai 2004, pour authentifier la vente aux époux [I] le 29 mars 2007, pour établir un état descriptif modificatif de division à la même date du 29 mars 2007 puis pour le modifier par acte du 2 mai 2007.



Il résulte de l'état descriptif modificatif de division du 29 mars 2007 que l'assemblée des copropriétaires l'ayant autorisé, il est créé par prélèvement sur les parties communes, un nouveau lot à usage privatif n°6 désigné de la manière suivante : 'Bâtiment à usage d'habitation', que le lot n°5 est transformé en partie commune, supprimé et remplacé par réintégration dans les parties communes, et désigné de la manière suivante : 'jardin et cour sur 127 m² à usage et entretient (sic) du lot n°6 '. Au titre de l'identification des lots, le lot n°6 est ainsi fixé : 'UN TERRAIN à bâtir avec les droits à construire y attachés, et les sept cent deux/mil six cent soixante trois millièmes (702/1663 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales'.



Aux termes de l'acte de vente passé à la même date du 26 mars 2007, Mme [M] vend à M. et Mme [I] : 'Lot numéro six (6) : TERRAIN à bâtir avec les droits à construire y attachés, et les sept cent deux/mil six cent soixante trois millièmes (702/1663 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales'.



Le certificat de l'article 4-3 du décret 67-223 du 17 mars 1967 rédigé par le notaire et signé des parties à l'acte de vente n'est pas plus explicite dès lors qu'il reprend exactement la même description.

Le plan établi par le géomètre-expert, le cabinet [2], à une date indéterminée mais signé par les époux [I], présentant les lieux après construction de leur future maison d'habitation n'est pas entré dans le champ contractuel comme n'étant pas visé ni annexé à l'acte de vente.



Force est de constater que l'acte de vente est très succinct sur la désignation du bien vendu, alors qu'il n'est précisé aucune surface, contrairement à la promesse de vente qui portait sur un 'terrain formant partie d'une copropriété d'une surface de 445 m² avec un hangar et formant l'assiette foncière pour un droit à bâtir d'un pavillon (...)', et qu'il désigne un lot de copropriété créé par un acte notarié du même jour portant descriptif modificatif de division lequel, s'il est cité à l'acte au titre du paragraphe 'Etat descriptif de division, règlement de copropriété', n'y est pas annexé. 



Enfin, l'acte rectificatif de l'état de description dressé le 2 mai 2007 à la demande du syndicat des copropriétaires mentionne que par suite d'une erreur, l'acte rectificatif du 26 mars 2007 a été mal rédigé, qu'après avoir corrigé des erreurs portant sur la désignation des propriétaires des lots privatifs, il est rappelé qu'à l'origine, le lot n°5 était désigné comme 'hangar cour et jardin' représentant 39 millièmes, qu'il convient de lire que le lot n°5 est remplacé par les lots n°6, 7 et 8, que le lot n°6 conserve la description faite dans l'acte du 26 mars 2007, que le lot n°7 est composé d'un jardin et cour sur 127 m² à l'ouest du lot 6 et à son usage et entretien exclusif, que le lot n°8 est composé d'un jardin sur 283 m² à l'est du lot 6 et à son usage et entretien exclusif. Il est ensuite procédé par cet acte à la suppression des lots 7 et 8 et il est dit que leur assiette constitue des parties communes générales. Cet acte a été signé par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et le notaire. Il n'est pas établi que les époux [I] en aient eu connaissance.



La cour constate, à l'instar du premier juge, que ces actes tous rédigés par M. [G] en sa qualité de notaire, contenaient des éléments contradictoires ou à tout le moins des imprécisions susceptibles de générer un litige sur la détermination du bien acquis par les époux [I].



Il est dorénavant reconnu judiciairement que les époux [I] ont acquis le hangar mais aussi la cour et le jardin de 445 m², constitutifs de l'ancien lot n°5 appartenant à Mme [M] et qui étaient des parties privatives.



Aux termes de son arrêt du 5 mai 2021, à ce jour définitif, la cour d'appel de Versailles a constaté que l'acte rectificatif, puis modifié de l'état descriptif de division va au-delà de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2006 puisqu'il incorpore aux parties communes des parties privatives du lot n°5 devenu 6, change ainsi la définition de ce lot n°5 devenu 6 et des parties communes telles que définies par le règlement de copropriété de 2004, sans procéder à des actes translatifs de propriété des lots 7 et 8 qui sont 'incorporés' aux parties communes. 



Il ne fait aucun doute que le notaire était tenu d'expliquer aux époux [I] les conséquences pour eux de ces nouveaux états descriptifs de division, la comparaison entre le plan de masse figurant au règlement de copropriété en 2004 et le plan établi par le géomètre-expert, le cabinet [2], à une date indéterminée mais signé par les époux [I], présentant les lieux après construction de leur future maison d'habitation, étant parfaitement insuffisante à une compréhension fine de la situation à destination de particuliers acquéreurs d'un terrain à bâtir.



Le notaire a donc manqué à son obligation d'efficacité en rédigeant des actes imprécis et contradictoires entraînant une confusion quasi certaine, ainsi qu'à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention des époux [I] sur la modification des lots de copropriété entraînant une division de la copropriété pouvant ne pas correspondre à ce qu'ils pouvaient appréhender en visitant les lieux et en prenant connaissance de la décision de l'assemblée générale du 26 août 2026.



Ces fautes ont entraîné une perte de chance d'éviter un litige avec le syndicat des copropriétaires et toutes les conséquences qui s'en sont suivies, qu'il convient de fixer au vu des circonstances de la cause, à 95%.

Le projet de construction d'un second bâtiment en 2015 a entraîné l'opposition du syndicat des copropriétaires et l'introduction de l'instance mais il n'est pas la cause des dommages allégués par les époux [I] qui ne seraient pas survenus si les actes notariés avaient été rédigés de manière efficace et sans ambiguïté.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a considéré que la responsabilité du notaire est engagée et complété en ce que la faute du notaire a entraîné une perte de change d'éviter un litige avec le syndicat des copropriétaires et toutes les conséquences qui s'en sont suivies, perte de chance fixée à 95%.



Sur la responsabilité de la venderesse



Le premier juge a exactement relevé que Mme [M] n'est pas une professionnelle de la vente immobilière et que le litige ayant opposé le syndicat des copropriétaires aux époux [I] a soulevé des questions particulièrement complexes, la décision de première instance ayant donné lieu à un arrêt infirmatif de la cour d'appel.

Il n'est par ailleurs pas établi que Mme [M] a cherché à tromper les époux [I] sur la consistance du bien proposé à la vente et qu'elle a participé à la contradiction générée par le notaire du fait de la rédaction de ses actes.



Enfin, les fautes alléguées à l'encontre de Mme [M], à savoir sur le fondement de l'article 1104 du code civil, sa mauvaise foi lors de la conclusion de la vente et sur le fondement de l'article 1611 du même code, le défaut de délivrance du bien vendu tel que décrit dans la promesse de vente, ne sont pas en lien direct de causalité avec les préjudices allégués par les époux [I] qui résultent de la perte de chance d'éviter un litige avec le syndicat des copropriétaires sur la détermination du lot vendu.



Le jugement qui n'a pas retenu une faute génératrice de responsabilité à l'encontre de Mme [M] est confirmé.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [I]



Position du tribunal 



Le premier juge a retenu que les époux [I] ne justifiaient pas d'une perte de loyers et des frais d'avocat pour la procédure devant la cour d'appel alors qu'ils avaient été indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile mais qu'ils avaient subi un préjudice moral indemnisable (20 000 €), ainsi qu'un préjudice matériel au titre des frais de notaire versés pour un acte de vente inefficace (2 542,13 €) et des frais pour la modification du règlement de copropriété ordonnée par la cour d'appel (1 500 €), rejetant le surplus des demandes au titre du préjudice matériel. 





Prétentions des parties



M. et Mme [I] rappellent que leurs préjudices résultent des contradictions et approximations entre les différents actes notariés, à savoir le règlement de copropriété, les rectificatifs et l'acte de vente, que le conflit avec le syndicat des copropriétaires les a profondément impactés sur leur lieu de vie, que si les tensions ont diminué à la suite de l'arrêt de la cour de cassation du 7 décembre 2022 mettant définitivement fin au conflit, le syndic et les copropriétaires sont toujours en train de gérer les conséquences de cette situation qui devient un véritable imbroglio juridique, qu'ils ont 5 enfants, que leurs ressources sont limitées, que pour ce motif, M. [I] a lui-même réalisé une partie de la construction, qu'ils ne pouvaient pas suspendre les travaux, la déclaration de chantier étant intervenue le 19 octobre 2015, que ce projet a généré un coût qui devait être financé par les loyers, qu'ils ont été contraints de multiplier les frais d'avocat, de notaire, de géomètre et de syndic afin de faire valoir leurs droits légitimes, qu'ils ont fait l'objet d'un harcèlement quotidien de la part des deux autres copropriétaires qui pensaient être dans leur bon droit et qui leur adressaient des mises en demeure, qu'à la suite du jugement rendu le 11 juin 2019, M. [I] a subi un arrêt de travail, que cette situation a généré une profonde angoisse d'octobre 2016 au 7 décembre 2022, qu'à ce jour, la situation n'est toujours pas régularisée.



M. [G], notaire, soutient et fait valoir que les préjudices allégués par les époux [I] sont sans lien avec les fautes qui lui sont reprochées puisque le litige est né de la construction du deuxième bâtiment qui n'était pas entrée dans le champ contractuel, ce projet n'ayant vu le jour qu'en 2015, qu'au surplus, mis en demeure de mettre leur projet en attente, les époux [I] ont persisté et ont poursuivi la construction jusqu'à son terme, qu'ils ont donc participé à leur propre dommage, que les condamnations prononcées par le premier juge au titre des honoraires versés au notaire et des frais liés à la modification du règlement de copropriété ordonnée par la cour d'appel, doivent être infirmées en ce qu'elles sont sans lien avec la prétendue inefficacité de l'acte de vente lequel n'a pas été annulé.





Appréciation de la cour 





Sur les frais d'avocat



Il est incontestable que les époux [I] ont été contraints de faire appel à un avocat dans le cadre de la procédure avec représentation obligatoire des parties, initiée par le syndicat des copropriétaires et ils justifient avoir sollicité des avis auprès d'avocats et tenté dans un premier temps par lettres d'avocat d'obtenir des explications du notaire sur le contenu de ses actes et de répondre aux allégations des autres copropriétaires.

Au vu des factures produites, les frais d'avocat restés à leur charge s'élèvent à la somme totale de 

7 989 euros, étant constaté que la somme de 1 500 euros TTC sollicitée au titre des honoraires payés pour l'incident de procédure devant le juge de la mise en état ne fait l'objet d'aucun justificatif et qu'il n'est sollicité aucune somme pour les frais engagés devant la cour d'appel, les époux [I] ayant bénéficié d'une allocation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, M. et Mme [I] font valoir et justifient par la production d'une facture qu'ils ont versé la somme de 1 800 euros pour solliciter et obtenir, selon ordonnance du délégataire du premier président, la suspension de l'exécution provisoire du jugement ordonnant la démolition du bâtiment. Cette dépense constitue un préjudice directement lié à l'instance introduite à raison en grande partie des manquements du notaire.



En définitive, il leur sera alloué la somme totale de 9 299,55 euros ( 95% de 7 989 + 1 800).

La cour confirme le jugement sur le principe d'un dommage indemnisable mais modifie le montant alloué à M. et Mme [I] à titre de dommages et intérêts.



Sur les frais de notaires, géomètres et syndic 



Les époux [I] qui sollicitent des dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l'inefficacité de l'acte de vente ne peuvent réclamer au surplus le montant des frais de notaire payés pour la rédaction de cet acte, étant observé que cet acte, malgré ses défauts, constitue bien leur titre de propriété et qu'une part des frais notariaux avait trait au prêt immobilier contracté pour financer l'achat du bien, le dit prêt n'ayant pas été affecté par les défauts de l'acte. 



La cour d'appel ayant au terme de son arrêt du 5 mai 2021 enjoint au syndicat des copropriétaires de rectifier l'état descriptif de division, les démarches à effectuer pour cet rectification doivent être mises à la charge du notaire. L'assemblée générale des copropriétaires qui s'est réunie le 12 octobre 2023 a décidé de faire réaliser la modification du règlement de copropriété par le cabinet [3] pour un budget de 1 860 euros TTC ce qui met à la charge des époux [I] la somme de 785 euros au regard des tantièmes de copropriété. Les autres frais n'ont pas été votés par l'assemblée des copropriétaires et un appel provisionnel de charges ne peut valoir justificatif de la dépense. Ils ne seront donc pas retenus comme ne constituant pas des préjudices certains et actuels.



En définitive, il leur sera alloué la somme totale de 745,75 euros ( 95% de 785 euros).

La cour confirme le jugement sur le principe d'un dommage indemnisable mais modifie le montant alloué à M. et Mme [I] à titre de dommages et intérêts.





Sur la location des appartements 



L'immeuble litigieux édifié à des fins locatives a été achevé le 29 août 2017 et les appartements ont été loués respectivement les 22 octobre 2017 et 1er avril 2018.

Il n'est pas établi que la location des deux appartements n'a pas pu être effective avant ces dates du fait du litige pendant devant le tribunal.

La demande portant sur les loyers perdus selon les appelants doit être rejetée.



Le jugement est confirmé de ce chef.





Sur le préjudice financier et la perte de salaire



M. [I] ne justifie pas avoir été placé en arrêt de travail pour raisons médicales à la suite du jugement ordonnant la démolition du bâtiment. Dès lors, il ne peut réclamer l'indemnisation du préjudice lié à une perte de salaire.

M. et Mme [I] affirment aussi que le litige a généré un préjudice financier qui a eu des répercussions directes sur leurs conditions d'existence car avec des revenus modestes, ils ont été contraints de débourser des sommes importantes pour financer les frais d'avocat et faire face à la baisse de revenus liée à l'arrêt maladie de l'époux alors que Mme [I], enceinte, ne travaillait pas. Leur demande à ce titre, soit 400 euros par mois pendant 8 mois (jusqu'à la location des appartements) puis 250 euros par mois 'jusqu'à leur réparation' en janvier 2023, doit être rejetée, ce moyen n'étant pas fondé en fait. 



Le jugement est confirmé de ce chef.





Sur le préjudice moral



Le premier juge a fait une juste application de la loi et une exacte appréciation des faits en constatant que le litige a causé un préjudice moral à chacun des époux [I] en raison notamment de l'incertitude sur le sort du bien édifié et sur l'appréhension de devoir le démolir, que ces incertitudes et craintes ont perduré de l'introduction de la procédure par le syndicat des copropriétaire selon exploit du 6 juin 2017 jusqu'à l'arrêt de la Cour de cassation rendu le 7 septembre 2022, qu'ils subissent encore le poids d'une ambiance délétère au sein de la copropriété et que la situation n'est toujours pas régularisée par de nouveaux actes.

 

L'indemnisation de cette situation éprouvante vécue au sein de la copropriété mais sans lien avec les conditions de leur vie quotidienne puisque le bâtiment litigieux n'était pas le domicile de la famille a été justement fixée par le premier juge à la somme de 20 000 euros.

Toutefois, dès lors que le préjudice indemnisable a été fixé à une perte de chance de 95%, la somme allouée à M. et Mme [I] s'élève à 19 000 euros.



La cour confirme le jugement sur le principe d'un préjudice moral indemnisable mais modifie le montant alloué à M. et Mme [I] à titre de dommages et intérêts.







En définitive, M. [G], notaire, ayant été déclaré responsable de la perte de chance à 95% d'éviter le litige, sera condamné à verser à M. et Mme [I], in solidum, la somme de 29 045,3 euros (95% de la somme totale de 30 574 € = 9789+785+20 000).

Le jugement entrepris est donc infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués à M. et Mme [I].

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jour du jugement sur la somme de 24 042,13 euros et à compter du jour du présent arrêt sur le solde en application de l'article 1231-7 du code civil.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les modalités prévues à l'article 1343-2 du code civil.

 

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [M] 



Mme [M] qui sollicite la condamnation des époux [I] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral doit être déboutée de cette demande qui n'est pas fondée à leur encontre, ces derniers ne lui ayant causé aucun préjudice en lien direct avec une faute de leur part. En effet, l'utilisation des voies procédurales pour faire valoir ses droits ne constitue une faute que si elle dégénère en abus ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Sur les demandes accessoires 



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, M. [G] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande. 



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [I] d'une part et à Mme [M] d'autre part la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. M. [G] sera en conséquence condamné à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [I] in solidum une somme totale de 6 000 euros (3000 euros chacun) et à Mme [M] la somme de 3 000 euros.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,





Dit irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. et Mme [I] ;



Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. et Mme [I] ;



Confirme le jugement rendu le 26 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise sauf sur le montant des dommages et intérêts accordés à M. et Mme [I] ;



En conséquence, statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne M. [N] [G], notaire, à verser à M. [P] [I] et à Mme [Z] [B] épouse [I] in solidum les sommes suivantes :

-9 299,55 euros au titre de la perte de chance d'éviter des frais d'avocat ;

-745,75 euros au titre de la perte de chance d'éviter des frais de notaire  ;

-19 000 euros au titre de la perte de chance d'éviter un préjudice moral ;



Dit que ces sommes dont le total s'élève à 29 045,3 euros produiront intérêts au taux légal à compter du jour du jugement sur la somme de 24 042,13 euros et à compter du jour du présent arrêt sur le solde ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne M. [N] [G], notaire, aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [N] [G], notaire, à verser à M. [P] [I] et à Mme [Z] [B] épouse [I] in solidum la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [N] [G], notaire, à verser à Mme [E] [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente