Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre civile, 8 septembre 2026, n° 26/00231

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE





Par acte authentique en date du 27 avril 2007, M. [O] [P] et Mme [Q] [X] veuve [P] ont donné à bail commercial à la SARL El Canigou un local à usage commercial, situé [Adresse 1], à [Localité 4], cadastré section AD numéro [Cadastre 1], à destination d'une activité de restaurant, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 11 064 euros, payable en douze termes égaux de 922 euros. 



Par acte notarié en date du 9 novembre 2015, la SARL Soon a acquis le fonds de commerce de restaurant de la SARL El Canigou comprenant le droit au bail des locaux dans lesquels le fonds était exploité. 



Par courrier du 12 mai 2022, maître [I], notaire, a informé la société Soon que son bailleur, M. [O] [P], entendait procéder à la vente de l'immeuble à un prix global de 160 000 euros.



Exposant qu'elle avait accepté l'offre de vente que le notaire lui avait soumise pour le compte de M. [O] [P], que le contrat de vente avait été formé le 19 mai 2022, dès réception de l'acceptation par le notaire, et que M. [O] [P] ne pouvait dès lors se rétracter, la société Soon a fait assigner M. [O] [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, par acte du 15 septembre 2022, afin qu'il statue sur le caractère parfait de la vente conclue entre M. [O] [P] et elle portant sur le bâtiment à usage commercial situé [Adresse 1] à Villeneuve-lès-Maguelone, moyennant le prix de 160 000 euros.



Dans un jugement rendu le 14 avril 2026, le tribunal judiciaire de Montpellier statuant au fond a débouté la société Soon de ses demandes tendant à voir déclarer parfaite la vente qui serait intervenue entre M. [O] [P] et elle, et a condamné la société Soon aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros à M. [O] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Saisie par requête en ce sens par M. [O] [P], la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier a, par ordonnance du 7 septembre 2022, désigné un commissaire de justice et l'a autorisé à se rendre sur le terrain situé [Adresse 1], à Villeneuve-lès-Maguelone pour dresser un procès-verbal sur les travaux réalisés, notamment dans la cuisine d'été. 



Dans une seconde ordonnance en date du 23 décembre 2022, elle a désigné de nouveau un commissaire de justice, l'a autorisé à se rendre sur le terrain situé [Adresse 1], à [Localité 4] pour dresser un procès-verbal sur les travaux réalisés, notamment dans la cuisine d'été, et a autorisé un expert immobilier à accompagner le commissaire de justice, à identifier les travaux faits et à donner son avis technique sur les modifications apportées.



Un procès-verbal de constat a été dressé les 7 et 8 avril 2023 par le commissaire de justice mandaté par M. [O] [P].



Le 18 février 2025, le conseil de M. [O] [P] a fait signifier à la société Soon une mise en demeure de procéder aux mesures suivantes, dans le délai d'un mois : installer un bac à graisses conforme aux normes sanitaires et fournir un justificatif de la mise en conformité dans un délai de quinze jours, cesser toute activité non conforme à la destination des lieux, notamment les concerts et exploitation des structures extérieures, fournir une liste exhaustive des travaux à réaliser et engager une procédure de régularisation auprès du bailleur, retirer les enseignes non autorisées et remettre en état les façades du bâtiment et proposer un calendrier précis pour la remise en état des lieux, sous le contrôle du bailleur. La locataire était informée qu'en cas d'inaction de sa part ou à défaut de régularisation dans le délai d'un mois, le bailleur pourrait se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail.



Par acte du 28 avril 2025, M. [O] [P] a fait assigner la société Soon en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu'à titre principal, il constate la mise en oeuvre de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail commercial le liant à la société Soon, aux torts de cette dernière, et qu'il juge le bail résolu en application de la clause résolutoire avec effet au 18 mars 2025, et qu'à titre subsidiaire, il prononce la résiliation judiciaire du bail commerciant le liant à la société Soon pour manquements contractuels de cette dernière.

En tout état de cause, il demandait au président du tribunal judiciaire d'ordonner l'expulsion de la société Soon et de tout autre occupant de son chef des locaux objet du bail, d'ordonner la remise en état du local mis à bail et du matériel s'y afférent, de fixer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer à compter de la résiliation du bail, et de condamner la société Soon au paiement de la somme de 5 000 euros à titre provisionnel au titre du préjudice par lui subi du fait des manquements contractuels de la société Soon, outre la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes d'une ordonnance contradictoire en date du 13 janvier 2026, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SARL Soon,

- rejeté l'exception de connexité soulevée par SARL Soon,

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet de la mise en demeure du 18 février 2025, à compter du 19 mars 2025,

- ordonné l'expulsion de la SARL Soon qui devrait laisser les lieux loués ([Adresse 3] à [Localité 4]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin était, 

- dit que le bailleur pourrait après expulsion vider le local commercial de tous effets abandonnés afin de reprendre possession du local et qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande tendant à ordonner la remise en l'état du bien pris à bail, aux frais de la société Soon, 

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de fixation d'une indemnité d'occupation,

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de provision formée par M. [O] [P],

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de provision formée par la SARL Soon,

- condamné la société Soon à payer à M. [O] [P] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,

- condamné la société Soon aux dépens ;



Par déclaration reçue le 16 janvier 2026, la société Soon a relevé appel de cette ordonnance. 



Par avis en date du 28 janvier 2026, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 16 juin 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 3 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Soon demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance dont appel et statuant à nouveau,

- débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes, 

- subsidiairement, se déclarer incompétent en l'état des difficultés sérieuses,

- reconventionnellement, condamner M. [P] à lui payer une provision de 10 000 euros à valoir sur les préjudices moraux et financiers déjà soufferts outre la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec la charge des dépens de première instance et d'appel.



Elle fait valoir en premier lieu que les conditions du référé sur le fondement de l'article 834 ou 835 alinéa 1 ne sont pas réunies et que même dans l'urgence, l'obligation réclamée est sérieusement contestable et contestée. 

Elle soutient que les faits reprochés reposent sur de nombreuses inexactitudes.

Elle précise qu'ainsi, elle n'a jamais pris attache avec Mme [P] ayant acquis le fonds postérieurement à son décès, que le bail a été conclu le 27 avril 2007 avec la société El Canigou sans état des lieux d'entrée et qu'elle a acquis le fonds de commerce de la société El Canigou, seule co-contractante, par acte du 9 novembre 2015

Elle souligne qu'il est prévu au bail que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité et que ces transformations ne pourront être faites qu'après avis favorable de l'architecte du bailleur. Elle en déduit qu'il n'existe donc aucune obligation de demande d'autorisation pour les réparations. 

Elle explique également que la cuisine d'été existait avant l'acquisition du fonds de commerce.

Elle mentionne en outre que le constat d'état des lieux a été établi les 7 et 8 avril 2023, alors que l'ordonnance est datée du 23 décembre 2022, ce qui démontre l'absence d'empressement du proporiétaire, qu'aucun conduit de cheminée n'a été retiré, que le tableau électrique a été mis aux normes, que M. [O] [P] a été informé de la remise en état du patio et que le wc extérieur a été refait avec un accès pour les handicapés.

Elle ajoute que M. [O] [P] a été également avisé de la remise en état du revêtement du sol et que le barbecue a aussi été remis en état.

En outre, elle soutient que le bail prévoit que le preneur pourra apposer sur la façade du magasin des enseignes, que l'apparence du bâtiment n'a pas été modifié, qu'un bac à graisses a été installé en mai 2025 et que l'activité musicale n'a pas été poursuivie.

Au vu de ces éléments, elle fait valoir qu'il n'y a eu aucune transformation ni réparation, mais seulement des mises aux normes, des remises en état et des décorations. 

Du reste, elle souligne que le premier juge a résilié le bail, sans préciser les manquements qui permettaient au bailleur d'obtenir la résiliation du bail. 

Enfin, elle relève que l'attitude de M. [O] [P] lui a causé un dommage. 



Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 4 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [P] demande à la cour de :

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté,

A titre principal :

- confirmer l'ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision indemnitaire,

Statuant à nouveau :

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel à compter du 19 mars 2025, et condamner la société Soon au paiement provisionnel des sommes ainsi dues,

- condamner la société Soon à lui payer une provision de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice,

A titre subsidiaire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial l'unissant à la société Soon, pour manquements contractuels de cette dernière,

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des moyens, fins et prétentions de la société Soon,

- débouter la société Soon de sa demande de provision de 10 000 euros,

- débouter la société Soon de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Soon à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société Soon aux entiers dépens d'appel. 



Il fait valoir en premier lieu que les exceptions d'incompétence et de connexité soulevées par la société Soon étaient dilatoires et sans objet, puisque la présente instance, de nature provisoire, ne pouvait être assimilée à la procédure au fond relative à la vente forcée, et qu'il ne peut y avoir connexité entre deux procédures lorsque les demandes ne poursuivent ni le même objet ni la même cause. 

S'agissant de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il invoque les articles 1104, 1224 et 1225 du code civil et précise qu'en l'espèce, le contrat de bail signé entre la société Soon et lui contient une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit, si le preneur inexécute l'un de ses engagements contractuels prévus dans le bail et qu'une mise en demeure lui est délivrée au moins un mois avant la résolution.

Il soutient que la société Soon a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas la clause 'transformation' du contrat de bail qui impose que soit obtenue l'autorisation du bailleur avant toute modification des lieux. Il ajoute qu'en outre, elle a modifié l'usage des lieux sans obtenir son autorisation.

Il fait valoir qu'il a adressé une mise en demeure à la société Soon le 12 février 2024, signifiée par acte extra-judiciaire, mentionnant les dispositions contractuelles inexécutées, et demandant à la société de se mettre en conformité dans un délai d'un mois, sous peine de mise en 'uvre de la clause qui était spécialement visée dans le courrier, de sorte que les conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire étaient toutes réunies, lui permettant dès lors de valablement et en toute bonne foi résilier le bail commercial l'unissant à la société Soon.

Il souligne que le bail impose expressément une autorisation préalable du bailleur pour toute transformation, et renvoie même au contrôle d'un architecte mandaté par le bailleur, à la charge du preneur, alors qu'en l'espèce, la société Soon a procédé à la démolition d'un patio et sa reconstruction avec des matériaux nouveaux, à la création d'un dallage en béton imprimé dans le jardin, à la construction d'un WC extérieur avec chape en béton et rampe PMR, à la modification du conduit de cheminée avec installation d'un insert, à l'aménagement d'une cuisine d'été extérieure sous patio, avec mobilier, raccordements, plan de travail et équipements électriques lourds, et à la pose d'une nouvelle enseigne, en façade, sans aucune déclaration.

Il souligne que les différences entre les clichés anciens et l'état actuel sont majeures. Il relève également que les pièces techniques produites par la société Soon confirment l'existence d'une création électrique spécifique pour la cuisine d'été.

Il fait également valoir que le défaut d'installation d'un bac à graisses pendant plusieurs années, malgré les injonctions du service d'assainissement, constitue une violation des prescriptions administratives et réglementaires relatives aux établissements de restauration, qui est d'autant plus grave que le bail prévoit expressément l'obligation, pour le preneur, de se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives relatives à son activité. Il ajoute que la régularisation hors délai est inopérante pour faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire.

Du reste, il mentionne que le bail commercial signé entre les parties prévoit que les locaux devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restaurant, à l'exclusion de toute autre même temporairement, alors qu'il est établi que la société a organisé des concerts au sein de la cour du restaurant, ce qui n'est pas conforme à la destination des locaux prévus au bail. Il ajoute que selon une jurisprudence constante, si l'activité musicale devient régulière, il s'agit d'une activité distincte, soumise à l'accord préalable du bailleur et pouvant justifier la résiliation du bail en cas de violation.

Il fait valoir que les violations contractuelles de la société Soon sont établies, graves et persistantes et ajoute que ces éléments justifient pleinement l'acquisition de la clause résolutoire ou, à tout le moins, la résiliation judiciaire du bail pour inexécution contractuelle.

Du reste, il souligne que la motivation de l'ordonnance déférée permet d'identifier les manquements retenus.

A titre subsidiaire, il invoque les dispositions des articles 1228, 1728, 1729 et 1732 du code civil et précise que l'appelante n'a pas usé de la chose louée selon la destination qui lui a été donnée par le bail puisqu'elle a étendu, sans autorisation, l'activité à des concerts et a utilisé la cuisine d'été, alors que le bail ne prévoit pas cette possibilité et que pour en bénéficier, il faut disposer de l'accord du bailleur. Il en déduit qu'il est en droit de réclamer la résiliation judiciaire du bail commercial.

Concernant son appel incident, il précise que la société Soon est devenue occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail en date du 19 mars 2025, que le maintien dans les lieux après résiliation ouvre nécessairement droit au profit du propriétaire à une indemnité d'occupation, destinée à compenser la privation de jouissance du bien, laquelle trouve au minimum son assiette dans le montant du loyer contractuel qui constitue le plancher non sérieusement contestable de la créance du bailleur.

Du reste, il souligne aussi subir un préjudice tant moral que matériel résultant des manquements persistants de la société Soon.

Enfin, il indique que la demande reconventionnelle de la société Soon doit être rejetée, puisqu'aucune créance non sérieusement contestable n'est démontrée et qu'aucun préjudice n'est justifié.



L'ordonnance de clôture est en date du 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Selon les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, au contrat de bail liant les parties, figure une clause résolutoire aux termes de laquelle il est convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de cette clause, le commandement devant mentionner le délai d'un mois à peine de nullité. 



Le 18 février 2025, M. [O] [P] a fait signifier à la société Soon une mise en demeure de remédier aux manquements contractuels et réglementaires constatés dans les lieux loués, dans un délai d'un mois, visant la clause résolutoire figurant au bail commercial. 



Au titre des manquements contractuels et réglementaires, le bailleur évoquait la non-conformité réglementaire découlant de l'absence de bac à graisses, la réalisation de travaux non autorisés et l'usage non conforme des lieux loués. Aux termes de cet acte, il mettait en demeure la société Soon de procéder aux mesures suivantes dans un délai d'un mois : installer un bac à graisses conforme aux normes sanitaires et fournir un justificatif de mise en conformité, cesser toute activité non conforme à la destination des lieux, notamment les concerts et l'exploitation des structures extérieures, fournir une liste exhaustive des travaux réalisés et engager une procédure de régularisation auprès du bailleur, retirer les enseignes non autorisées et remettre en état les façades du bâtiment et proposer un calendrier précis pour la remise en état des lieux, sous le contrôle du bailleur.



S'agissant du bac à graisses, il est prévu à l'article relatif à la mise aux normes du contrat de location que par dérogation à l'article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, même si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à la toiture. Il est également prévu que le preneur exécutera ces travaux dès l'entrée en vigueur de la réglementation concernée, sans attendre un contrôle ou une injonction, de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives.



Il est fait état dans le courrier daté du 18 mars 2025 du conseil de M. [O] [P] au conseil de la société Soon, des courriers adressés par les autorités administratives, notamment ceux de la régie des eaux attestant des rejets anormaux de graisses dans le réseau public depuis 2016. 



Du reste, l'absence de bac à graisses, ainsi que la non-conformité aux normes et le manquement aux dispositions du bail en résultant, à la date de la délivrance de la mise en demeure, ne sont pas contestés par la société Soon qui confirme dans ses conclusions que la régie des eaux était intervenue et avait constaté l'absence de bac à graisses.



Certes, la société Soon justifie en produisant une facture datée du 9 mai 2025 de la société Impex food et une facture datée du 14 mai 2025 de la société Villeneuvoise plomberie qu'elle a acquis un bac à graisses qu'elle a fait poser. Ceci résulte également du procès-verbal de constat du 12 juin 2025 dans lequel le commissaire de justice a constaté la présence d'un bac à graisses métallique situé sous l'évier. 



Toutefois, cette régularisation est intervenue postérieurement au délai d'un mois dont elle disposait aux termes du commandement.



Il s'ensuit qu'en application des stipulations du contrat de location, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la mise en demeure, soit le 18 mars 2025.



S'agissant de la réalisation de travaux, il est prévu au paragraphe relatif aux 'transformations' du contrat de location que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité et que ces transformations ne pourront être faites qu'après avis favorable et sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur. Il est précisé que le preneur n'est pas autorisé à effectuer des travaux à la date de signature du bail. 



De plus, il est indiqué au paragraphe relatif au 'changement de distribution' que le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs et de cloisons, ni aucun changement de distribution.



M. [O] [P] verse aux débats une attestation de M. [J] [A] qui indique qu'il a été employé par la société Soon du 1er mars 2017 au 5 mars 2020 dans le cadre d'une activité salariée et explique avoir pu constater au cours de cette période la réalisation de divers travaux au sein de l'établissement '[Localité 5]'. Il précise qu'ainsi, ont été réalisées la démolition d'un patio en vue d'une reconstruction à neuf avec une cuisine d'été créée, la démolition d'un barbecue en dur ainsi que des modifications de la cour avec des travaux de terrassement.



L'intimé produit également une attestation de M. [F] [R] qui explique avoir été employé par la société Soon du 1er mars 2017 au 16 octobre 2022 et avoir constaté que celle-ci avait effectué divers travaux, dont une modification de la cour avec du terrassement, une suppresion du barbecue en dur et une démolition d'un patio en vue d'une reconstruction. 



Ces attestations, précises et circonstanciées, ne sauraient être remises en cause par le courriel du docteur [Y] daté du 7 septembre 2021, dans lequel celui-ci indiquait à Mme [B] que M. [F] [R] avait été reçu en visite médicale et allait entamer une démarche de prise en charge de sa problématique d'alcoolisme, ni par l'audition de M. [L] [B] aux services de gendarmerie évoquant des tickets frauduleux de la part de M. [J] [A] et la lettre de démission de celui-ci.



En tout état de cause, la société Soon reconnaît avoir effectué des travaux tels que la transformation des toilettes extérieures ou la remise en état du revêtement du sol, lesquels constituent des transformations.



Du reste, il est noté dans le procès-verbal de constat effectué les 7 et 8 avril 2023 par un commissaire de justice à la requête de M. [O] [P] que le gérant de la société Soon a reconnu qu'il avait fait procéder à l'installation d'une nouvelle cheminée, que dans la cour extérieure, il avait fait réaliser un 'cheminement piéton coulé en béton menant du portail d'entrée à l'entrée du restaurant et permettant de circuler entre les différents espaces réalisés dans la cour', et qu'il avait fait procéder à la restauration de l'un des appentis et fait aménager une cuisine dans l'autre.



Il n'est pas établi que ces aménagements aient eu l'accord du bailleur, contrairement à ce qui est prescrit aux clauses relatives aux 'tranformations' et au 'changement de distribution'. 



Les manquements de la société Soon aux stipulations contractuelles sont donc établis. 



Or, la société Soon ne démontre pas avoir régularisé la situation en fournissant une liste exhaustive des travaux réalisés et en engageant une procédure de régularisation auprès du bailleur, comme elle a été mise en demeure de le faire, dans le délai d'un mois dont elle disposait.



Il s'ensuit qu'en application des stipulations du contrat de location, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que le bail s'était trouvé résilié de plein droit un mois après la mise en demeure, soit le 19 mars 2025. La décision déférée sera confirmée sur ce point.



La société Soon étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date, c'est également à juste titre que le premier juge, considérant qu'elle occasionnait un trouble manifestement illicite, a ordonné son expulsion. La décision déférée sera confirmée à ce titre également.



Sur la demande tendant à l'octroi d'une provision formée par M. [O] [P]



Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



En l'espèce, au vu des éléments ci-dessus détaillés sont incontestablement établis des manquements de la part de la société Soon à ses obligations contractuelles.



Il n'est pas contestable que ces manquements ont été à l'origine d'un préjudice moral pour M. [O] [P], contraint de faire délivrer une mise en demeure puis d'engager une procédure tendant au constat de la résiliation. 



La décision déférée sera par conséquent infirmée en ce qu'elle a débouté la société Soon de sa demande de dommages et intérêts. 



Au vu de ces éléments, et dans la mesure où M. [O] [P] n'invoque ni ne justifie d'un autre préjudice résultant des agissements de la locataire, il convient de lui allouer une provision d'un montant de 1 000 euros au titre de son préjudice.





Sur la demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation



Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. 



Devant le premier juge, M. [O] [P] a sollicité l'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, sans former cette demande à titre provisionnel. 



Cette demande excédant les pouvoirs du juge des référés, c'est à juste titre que le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 



Mais, il convient de faire droit à la demande formée à titre provisionnel à ce titre devant la cour, dans la mesure où il n'est pas sérieusement contestable que l'occupation sans droit ni titre par la société Soon des locaux nonobstant la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire pouvant être fixé au montant des loyers et charges dont il est privé.



La société Soon sera par conséquent condamnée à titre provisionnel à verser à la société Soon une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des loyer et charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce à compter du 19 mars 2025 et jusqu'à complète libération des lieux.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Soon 

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Dans la mesure où il est fait droit aux demandes formées par M. [O] [P], l'engagement d'une procédure en référé pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion de la société Soon ne saurait être considérée comme abusive ou fautive.



L'existence d'une faute du bailleur à l'origine d'un préjudice pour la société Soon étant donc sérieusement contestable, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



La société Soon succombant, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamné aux dépens depremière instance, outre le versement à M. [O] [P] d'une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant en appel, elle sera condamnée aux dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La cour,



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de provision formée par M. [O] [P], 



La confirme pour le suplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société Soon à verser à M. [O] [P] une provision d'un montant de 1 000 euros au titre de son préjudice, 



Condamne la société Soon à payer à M. [O] [P], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des loyer et charges qui auraient été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce à compter du 19 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,



Condamne la société Soon à verser à M. [O] [P] une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la société Soon de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Soon aux dépens d'appel.



La greffière La Présidente

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



1ère chambre civile



ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 26/00231 - N° Portalis DBVK-V-B7K-Q5GK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 JANVIER 2026 

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] - N° RG 25/30673





APPELANTE :



S.A.R.L. SOON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIME :



Monsieur [O] [V] [Z] [P]

né le 26 mars 1954 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Célia MUSLIN, avocate au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocate au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 09 juin 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 juin 2026,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère



Greffière lors des débats Caroline BELTRAN

Greffière lors de la mise à disposition Laurence SENDRA











ARRÊT : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffière.





EXPOSÉ DU LITIGE





Par acte authentique en date du 27 avril 2007, M. [O] [P] et Mme [Q] [X] veuve [P] ont donné à bail commercial à la SARL El Canigou un local à usage commercial, situé [Adresse 1], à [Localité 4], cadastré section AD numéro [Cadastre 1], à destination d'une activité de restaurant, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 11 064 euros, payable en douze termes égaux de 922 euros. 



Par acte notarié en date du 9 novembre 2015, la SARL Soon a acquis le fonds de commerce de restaurant de la SARL El Canigou comprenant le droit au bail des locaux dans lesquels le fonds était exploité. 



Par courrier du 12 mai 2022, maître [I], notaire, a informé la société Soon que son bailleur, M. [O] [P], entendait procéder à la vente de l'immeuble à un prix global de 160 000 euros.



Exposant qu'elle avait accepté l'offre de vente que le notaire lui avait soumise pour le compte de M. [O] [P], que le contrat de vente avait été formé le 19 mai 2022, dès réception de l'acceptation par le notaire, et que M. [O] [P] ne pouvait dès lors se rétracter, la société Soon a fait assigner M. [O] [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, par acte du 15 septembre 2022, afin qu'il statue sur le caractère parfait de la vente conclue entre M. [O] [P] et elle portant sur le bâtiment à usage commercial situé [Adresse 1] à Villeneuve-lès-Maguelone, moyennant le prix de 160 000 euros.



Dans un jugement rendu le 14 avril 2026, le tribunal judiciaire de Montpellier statuant au fond a débouté la société Soon de ses demandes tendant à voir déclarer parfaite la vente qui serait intervenue entre M. [O] [P] et elle, et a condamné la société Soon aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros à M. [O] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Saisie par requête en ce sens par M. [O] [P], la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier a, par ordonnance du 7 septembre 2022, désigné un commissaire de justice et l'a autorisé à se rendre sur le terrain situé [Adresse 1], à Villeneuve-lès-Maguelone pour dresser un procès-verbal sur les travaux réalisés, notamment dans la cuisine d'été. 



Dans une seconde ordonnance en date du 23 décembre 2022, elle a désigné de nouveau un commissaire de justice, l'a autorisé à se rendre sur le terrain situé [Adresse 1], à [Localité 4] pour dresser un procès-verbal sur les travaux réalisés, notamment dans la cuisine d'été, et a autorisé un expert immobilier à accompagner le commissaire de justice, à identifier les travaux faits et à donner son avis technique sur les modifications apportées.



Un procès-verbal de constat a été dressé les 7 et 8 avril 2023 par le commissaire de justice mandaté par M. [O] [P].



Le 18 février 2025, le conseil de M. [O] [P] a fait signifier à la société Soon une mise en demeure de procéder aux mesures suivantes, dans le délai d'un mois : installer un bac à graisses conforme aux normes sanitaires et fournir un justificatif de la mise en conformité dans un délai de quinze jours, cesser toute activité non conforme à la destination des lieux, notamment les concerts et exploitation des structures extérieures, fournir une liste exhaustive des travaux à réaliser et engager une procédure de régularisation auprès du bailleur, retirer les enseignes non autorisées et remettre en état les façades du bâtiment et proposer un calendrier précis pour la remise en état des lieux, sous le contrôle du bailleur. La locataire était informée qu'en cas d'inaction de sa part ou à défaut de régularisation dans le délai d'un mois, le bailleur pourrait se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail.



Par acte du 28 avril 2025, M. [O] [P] a fait assigner la société Soon en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu'à titre principal, il constate la mise en oeuvre de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail commercial le liant à la société Soon, aux torts de cette dernière, et qu'il juge le bail résolu en application de la clause résolutoire avec effet au 18 mars 2025, et qu'à titre subsidiaire, il prononce la résiliation judiciaire du bail commerciant le liant à la société Soon pour manquements contractuels de cette dernière.

En tout état de cause, il demandait au président du tribunal judiciaire d'ordonner l'expulsion de la société Soon et de tout autre occupant de son chef des locaux objet du bail, d'ordonner la remise en état du local mis à bail et du matériel s'y afférent, de fixer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer à compter de la résiliation du bail, et de condamner la société Soon au paiement de la somme de 5 000 euros à titre provisionnel au titre du préjudice par lui subi du fait des manquements contractuels de la société Soon, outre la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes d'une ordonnance contradictoire en date du 13 janvier 2026, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SARL Soon,

- rejeté l'exception de connexité soulevée par SARL Soon,

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet de la mise en demeure du 18 février 2025, à compter du 19 mars 2025,

- ordonné l'expulsion de la SARL Soon qui devrait laisser les lieux loués ([Adresse 3] à [Localité 4]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, 

- dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin était, 

- dit que le bailleur pourrait après expulsion vider le local commercial de tous effets abandonnés afin de reprendre possession du local et qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande tendant à ordonner la remise en l'état du bien pris à bail, aux frais de la société Soon, 

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de fixation d'une indemnité d'occupation,

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de provision formée par M. [O] [P],

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de provision formée par la SARL Soon,

- condamné la société Soon à payer à M. [O] [P] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,

- condamné la société Soon aux dépens ;



Par déclaration reçue le 16 janvier 2026, la société Soon a relevé appel de cette ordonnance. 



Par avis en date du 28 janvier 2026, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 16 juin 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 3 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Soon demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance dont appel et statuant à nouveau,

- débouter M. [P] de l'intégralité de ses demandes, 

- subsidiairement, se déclarer incompétent en l'état des difficultés sérieuses,

- reconventionnellement, condamner M. [P] à lui payer une provision de 10 000 euros à valoir sur les préjudices moraux et financiers déjà soufferts outre la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec la charge des dépens de première instance et d'appel.



Elle fait valoir en premier lieu que les conditions du référé sur le fondement de l'article 834 ou 835 alinéa 1 ne sont pas réunies et que même dans l'urgence, l'obligation réclamée est sérieusement contestable et contestée. 

Elle soutient que les faits reprochés reposent sur de nombreuses inexactitudes.

Elle précise qu'ainsi, elle n'a jamais pris attache avec Mme [P] ayant acquis le fonds postérieurement à son décès, que le bail a été conclu le 27 avril 2007 avec la société El Canigou sans état des lieux d'entrée et qu'elle a acquis le fonds de commerce de la société El Canigou, seule co-contractante, par acte du 9 novembre 2015

Elle souligne qu'il est prévu au bail que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité et que ces transformations ne pourront être faites qu'après avis favorable de l'architecte du bailleur. Elle en déduit qu'il n'existe donc aucune obligation de demande d'autorisation pour les réparations. 

Elle explique également que la cuisine d'été existait avant l'acquisition du fonds de commerce.

Elle mentionne en outre que le constat d'état des lieux a été établi les 7 et 8 avril 2023, alors que l'ordonnance est datée du 23 décembre 2022, ce qui démontre l'absence d'empressement du proporiétaire, qu'aucun conduit de cheminée n'a été retiré, que le tableau électrique a été mis aux normes, que M. [O] [P] a été informé de la remise en état du patio et que le wc extérieur a été refait avec un accès pour les handicapés.

Elle ajoute que M. [O] [P] a été également avisé de la remise en état du revêtement du sol et que le barbecue a aussi été remis en état.

En outre, elle soutient que le bail prévoit que le preneur pourra apposer sur la façade du magasin des enseignes, que l'apparence du bâtiment n'a pas été modifié, qu'un bac à graisses a été installé en mai 2025 et que l'activité musicale n'a pas été poursuivie.

Au vu de ces éléments, elle fait valoir qu'il n'y a eu aucune transformation ni réparation, mais seulement des mises aux normes, des remises en état et des décorations. 

Du reste, elle souligne que le premier juge a résilié le bail, sans préciser les manquements qui permettaient au bailleur d'obtenir la résiliation du bail. 

Enfin, elle relève que l'attitude de M. [O] [P] lui a causé un dommage. 



Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 4 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [P] demande à la cour de :

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté,

A titre principal :

- confirmer l'ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation et de la provision indemnitaire,

Statuant à nouveau :

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel à compter du 19 mars 2025, et condamner la société Soon au paiement provisionnel des sommes ainsi dues,

- condamner la société Soon à lui payer une provision de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice,

A titre subsidiaire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial l'unissant à la société Soon, pour manquements contractuels de cette dernière,

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des moyens, fins et prétentions de la société Soon,

- débouter la société Soon de sa demande de provision de 10 000 euros,

- débouter la société Soon de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Soon à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société Soon aux entiers dépens d'appel. 



Il fait valoir en premier lieu que les exceptions d'incompétence et de connexité soulevées par la société Soon étaient dilatoires et sans objet, puisque la présente instance, de nature provisoire, ne pouvait être assimilée à la procédure au fond relative à la vente forcée, et qu'il ne peut y avoir connexité entre deux procédures lorsque les demandes ne poursuivent ni le même objet ni la même cause. 

S'agissant de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il invoque les articles 1104, 1224 et 1225 du code civil et précise qu'en l'espèce, le contrat de bail signé entre la société Soon et lui contient une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit, si le preneur inexécute l'un de ses engagements contractuels prévus dans le bail et qu'une mise en demeure lui est délivrée au moins un mois avant la résolution.

Il soutient que la société Soon a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas la clause 'transformation' du contrat de bail qui impose que soit obtenue l'autorisation du bailleur avant toute modification des lieux. Il ajoute qu'en outre, elle a modifié l'usage des lieux sans obtenir son autorisation.

Il fait valoir qu'il a adressé une mise en demeure à la société Soon le 12 février 2024, signifiée par acte extra-judiciaire, mentionnant les dispositions contractuelles inexécutées, et demandant à la société de se mettre en conformité dans un délai d'un mois, sous peine de mise en 'uvre de la clause qui était spécialement visée dans le courrier, de sorte que les conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire étaient toutes réunies, lui permettant dès lors de valablement et en toute bonne foi résilier le bail commercial l'unissant à la société Soon.

Il souligne que le bail impose expressément une autorisation préalable du bailleur pour toute transformation, et renvoie même au contrôle d'un architecte mandaté par le bailleur, à la charge du preneur, alors qu'en l'espèce, la société Soon a procédé à la démolition d'un patio et sa reconstruction avec des matériaux nouveaux, à la création d'un dallage en béton imprimé dans le jardin, à la construction d'un WC extérieur avec chape en béton et rampe PMR, à la modification du conduit de cheminée avec installation d'un insert, à l'aménagement d'une cuisine d'été extérieure sous patio, avec mobilier, raccordements, plan de travail et équipements électriques lourds, et à la pose d'une nouvelle enseigne, en façade, sans aucune déclaration.

Il souligne que les différences entre les clichés anciens et l'état actuel sont majeures. Il relève également que les pièces techniques produites par la société Soon confirment l'existence d'une création électrique spécifique pour la cuisine d'été.

Il fait également valoir que le défaut d'installation d'un bac à graisses pendant plusieurs années, malgré les injonctions du service d'assainissement, constitue une violation des prescriptions administratives et réglementaires relatives aux établissements de restauration, qui est d'autant plus grave que le bail prévoit expressément l'obligation, pour le preneur, de se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives relatives à son activité. Il ajoute que la régularisation hors délai est inopérante pour faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire.

Du reste, il mentionne que le bail commercial signé entre les parties prévoit que les locaux devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restaurant, à l'exclusion de toute autre même temporairement, alors qu'il est établi que la société a organisé des concerts au sein de la cour du restaurant, ce qui n'est pas conforme à la destination des locaux prévus au bail. Il ajoute que selon une jurisprudence constante, si l'activité musicale devient régulière, il s'agit d'une activité distincte, soumise à l'accord préalable du bailleur et pouvant justifier la résiliation du bail en cas de violation.

Il fait valoir que les violations contractuelles de la société Soon sont établies, graves et persistantes et ajoute que ces éléments justifient pleinement l'acquisition de la clause résolutoire ou, à tout le moins, la résiliation judiciaire du bail pour inexécution contractuelle.

Du reste, il souligne que la motivation de l'ordonnance déférée permet d'identifier les manquements retenus.

A titre subsidiaire, il invoque les dispositions des articles 1228, 1728, 1729 et 1732 du code civil et précise que l'appelante n'a pas usé de la chose louée selon la destination qui lui a été donnée par le bail puisqu'elle a étendu, sans autorisation, l'activité à des concerts et a utilisé la cuisine d'été, alors que le bail ne prévoit pas cette possibilité et que pour en bénéficier, il faut disposer de l'accord du bailleur. Il en déduit qu'il est en droit de réclamer la résiliation judiciaire du bail commercial.

Concernant son appel incident, il précise que la société Soon est devenue occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail en date du 19 mars 2025, que le maintien dans les lieux après résiliation ouvre nécessairement droit au profit du propriétaire à une indemnité d'occupation, destinée à compenser la privation de jouissance du bien, laquelle trouve au minimum son assiette dans le montant du loyer contractuel qui constitue le plancher non sérieusement contestable de la créance du bailleur.

Du reste, il souligne aussi subir un préjudice tant moral que matériel résultant des manquements persistants de la société Soon.

Enfin, il indique que la demande reconventionnelle de la société Soon doit être rejetée, puisqu'aucune créance non sérieusement contestable n'est démontrée et qu'aucun préjudice n'est justifié.



L'ordonnance de clôture est en date du 9 juin 2026.





MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Selon les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, au contrat de bail liant les parties, figure une clause résolutoire aux termes de laquelle il est convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de cette clause, le commandement devant mentionner le délai d'un mois à peine de nullité. 



Le 18 février 2025, M. [O] [P] a fait signifier à la société Soon une mise en demeure de remédier aux manquements contractuels et réglementaires constatés dans les lieux loués, dans un délai d'un mois, visant la clause résolutoire figurant au bail commercial. 



Au titre des manquements contractuels et réglementaires, le bailleur évoquait la non-conformité réglementaire découlant de l'absence de bac à graisses, la réalisation de travaux non autorisés et l'usage non conforme des lieux loués. Aux termes de cet acte, il mettait en demeure la société Soon de procéder aux mesures suivantes dans un délai d'un mois : installer un bac à graisses conforme aux normes sanitaires et fournir un justificatif de mise en conformité, cesser toute activité non conforme à la destination des lieux, notamment les concerts et l'exploitation des structures extérieures, fournir une liste exhaustive des travaux réalisés et engager une procédure de régularisation auprès du bailleur, retirer les enseignes non autorisées et remettre en état les façades du bâtiment et proposer un calendrier précis pour la remise en état des lieux, sous le contrôle du bailleur.



S'agissant du bac à graisses, il est prévu à l'article relatif à la mise aux normes du contrat de location que par dérogation à l'article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, même si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à la toiture. Il est également prévu que le preneur exécutera ces travaux dès l'entrée en vigueur de la réglementation concernée, sans attendre un contrôle ou une injonction, de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives.



Il est fait état dans le courrier daté du 18 mars 2025 du conseil de M. [O] [P] au conseil de la société Soon, des courriers adressés par les autorités administratives, notamment ceux de la régie des eaux attestant des rejets anormaux de graisses dans le réseau public depuis 2016. 



Du reste, l'absence de bac à graisses, ainsi que la non-conformité aux normes et le manquement aux dispositions du bail en résultant, à la date de la délivrance de la mise en demeure, ne sont pas contestés par la société Soon qui confirme dans ses conclusions que la régie des eaux était intervenue et avait constaté l'absence de bac à graisses.



Certes, la société Soon justifie en produisant une facture datée du 9 mai 2025 de la société Impex food et une facture datée du 14 mai 2025 de la société Villeneuvoise plomberie qu'elle a acquis un bac à graisses qu'elle a fait poser. Ceci résulte également du procès-verbal de constat du 12 juin 2025 dans lequel le commissaire de justice a constaté la présence d'un bac à graisses métallique situé sous l'évier. 



Toutefois, cette régularisation est intervenue postérieurement au délai d'un mois dont elle disposait aux termes du commandement.



Il s'ensuit qu'en application des stipulations du contrat de location, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la mise en demeure, soit le 18 mars 2025.



S'agissant de la réalisation de travaux, il est prévu au paragraphe relatif aux 'transformations' du contrat de location que le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité et que ces transformations ne pourront être faites qu'après avis favorable et sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur. Il est précisé que le preneur n'est pas autorisé à effectuer des travaux à la date de signature du bail. 



De plus, il est indiqué au paragraphe relatif au 'changement de distribution' que le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs et de cloisons, ni aucun changement de distribution.



M. [O] [P] verse aux débats une attestation de M. [J] [A] qui indique qu'il a été employé par la société Soon du 1er mars 2017 au 5 mars 2020 dans le cadre d'une activité salariée et explique avoir pu constater au cours de cette période la réalisation de divers travaux au sein de l'établissement '[Localité 5]'. Il précise qu'ainsi, ont été réalisées la démolition d'un patio en vue d'une reconstruction à neuf avec une cuisine d'été créée, la démolition d'un barbecue en dur ainsi que des modifications de la cour avec des travaux de terrassement.



L'intimé produit également une attestation de M. [F] [R] qui explique avoir été employé par la société Soon du 1er mars 2017 au 16 octobre 2022 et avoir constaté que celle-ci avait effectué divers travaux, dont une modification de la cour avec du terrassement, une suppresion du barbecue en dur et une démolition d'un patio en vue d'une reconstruction. 



Ces attestations, précises et circonstanciées, ne sauraient être remises en cause par le courriel du docteur [Y] daté du 7 septembre 2021, dans lequel celui-ci indiquait à Mme [B] que M. [F] [R] avait été reçu en visite médicale et allait entamer une démarche de prise en charge de sa problématique d'alcoolisme, ni par l'audition de M. [L] [B] aux services de gendarmerie évoquant des tickets frauduleux de la part de M. [J] [A] et la lettre de démission de celui-ci.



En tout état de cause, la société Soon reconnaît avoir effectué des travaux tels que la transformation des toilettes extérieures ou la remise en état du revêtement du sol, lesquels constituent des transformations.



Du reste, il est noté dans le procès-verbal de constat effectué les 7 et 8 avril 2023 par un commissaire de justice à la requête de M. [O] [P] que le gérant de la société Soon a reconnu qu'il avait fait procéder à l'installation d'une nouvelle cheminée, que dans la cour extérieure, il avait fait réaliser un 'cheminement piéton coulé en béton menant du portail d'entrée à l'entrée du restaurant et permettant de circuler entre les différents espaces réalisés dans la cour', et qu'il avait fait procéder à la restauration de l'un des appentis et fait aménager une cuisine dans l'autre.



Il n'est pas établi que ces aménagements aient eu l'accord du bailleur, contrairement à ce qui est prescrit aux clauses relatives aux 'tranformations' et au 'changement de distribution'. 



Les manquements de la société Soon aux stipulations contractuelles sont donc établis. 



Or, la société Soon ne démontre pas avoir régularisé la situation en fournissant une liste exhaustive des travaux réalisés et en engageant une procédure de régularisation auprès du bailleur, comme elle a été mise en demeure de le faire, dans le délai d'un mois dont elle disposait.



Il s'ensuit qu'en application des stipulations du contrat de location, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que le bail s'était trouvé résilié de plein droit un mois après la mise en demeure, soit le 19 mars 2025. La décision déférée sera confirmée sur ce point.



La société Soon étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date, c'est également à juste titre que le premier juge, considérant qu'elle occasionnait un trouble manifestement illicite, a ordonné son expulsion. La décision déférée sera confirmée à ce titre également.



Sur la demande tendant à l'octroi d'une provision formée par M. [O] [P]



Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



En l'espèce, au vu des éléments ci-dessus détaillés sont incontestablement établis des manquements de la part de la société Soon à ses obligations contractuelles.



Il n'est pas contestable que ces manquements ont été à l'origine d'un préjudice moral pour M. [O] [P], contraint de faire délivrer une mise en demeure puis d'engager une procédure tendant au constat de la résiliation. 



La décision déférée sera par conséquent infirmée en ce qu'elle a débouté la société Soon de sa demande de dommages et intérêts. 



Au vu de ces éléments, et dans la mesure où M. [O] [P] n'invoque ni ne justifie d'un autre préjudice résultant des agissements de la locataire, il convient de lui allouer une provision d'un montant de 1 000 euros au titre de son préjudice.





Sur la demande tendant au paiement d'une indemnité d'occupation



Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



A compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. 



Devant le premier juge, M. [O] [P] a sollicité l'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, sans former cette demande à titre provisionnel. 



Cette demande excédant les pouvoirs du juge des référés, c'est à juste titre que le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 



Mais, il convient de faire droit à la demande formée à titre provisionnel à ce titre devant la cour, dans la mesure où il n'est pas sérieusement contestable que l'occupation sans droit ni titre par la société Soon des locaux nonobstant la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire pouvant être fixé au montant des loyers et charges dont il est privé.



La société Soon sera par conséquent condamnée à titre provisionnel à verser à la société Soon une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des loyer et charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce à compter du 19 mars 2025 et jusqu'à complète libération des lieux.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Soon 

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Dans la mesure où il est fait droit aux demandes formées par M. [O] [P], l'engagement d'une procédure en référé pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion de la société Soon ne saurait être considérée comme abusive ou fautive.



L'existence d'une faute du bailleur à l'origine d'un préjudice pour la société Soon étant donc sérieusement contestable, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



La société Soon succombant, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamné aux dépens depremière instance, outre le versement à M. [O] [P] d'une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant en appel, elle sera condamnée aux dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Infirme la décision déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de provision formée par M. [O] [P], 



La confirme pour le suplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société Soon à verser à M. [O] [P] une provision d'un montant de 1 000 euros au titre de son préjudice, 



Condamne la société Soon à payer à M. [O] [P], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des loyer et charges qui auraient été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce à compter du 19 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,



Condamne la société Soon à verser à M. [O] [P] une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la société Soon de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Soon aux dépens d'appel.



La greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1732, code de procedure civile 914-5, code de procedure civile 906-5, code civil 1729, code de procedure civile 906). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 28 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Délibéré pour mise à disposition de la décision · n° 21/03069

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• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/05589

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• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02042

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• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03809

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• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 26/00194

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• 25 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03431

  en commun : code civil 1732, code civil 1729

• 11 août 2026 · Tribunal judiciaire de Montauban · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00201

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Mise à jour de la source le 2026-09-17T17:07:13.190Z.