Tribunal judiciaire de Montauban, Droit commun, 11 août 2026, n° 24/00201

JUGEMENT DU 11 AOUT 2026


Objet : Demande en réparation des dommages causés par d’autres faits personnels
NAC : 64B


Le ONZE AOUT DEUX MIL VINGT SIX, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :


DEMANDERESSES :

Madame [I] [U]
née le 13 Février 2004 à AGEN (47)
23 Rue Paul Bonamy - Résidence Belle Paule - Appartement 18
31500 TOULOUSE

et la S.C.I. SCI 3CP LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE 3CP, société civile immobilière au capital social de 1.200 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés d’AGEN sous le numéro 507 558 609, dont le siège social est 15 rue de la Fraternité 47520 LE PASSAGE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
15 RUE DE LA FRATERNITE
47520 LE PASSAGE

représentées par Me Laurent MASCARAS, avocat au barreau de TOULOUSE


DEFENDEURS :

 Syndic. de copro. BELLE PAULE RCS Toulouse n° 331 496 240 (Intervenant volontaire)
domiciliée : chez Foncia
8 Bd Florence ARTHAUD
CS 72073
31018 TOULOUSE CEDEX 2

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [M] [G] [P], domiciliée 84 Boulevard Pasteur 34410 SERIGNAN, ès qualité tutrice à la personne de Madame [K] [G], née le 22 décembre 1978 à PARIS (75014), domiciliée 23 rue Paul Bonamy, Résidence Belle Paule, Appt 24, 31500 TOULOUSE
84 boulevard Pasteur
34410 SERIGNAN

n’a pas constitué avocat 


Monsieur [O] [C]
410 route de Montauban
82700 MONTBARTIER

représenté par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [G], représentée par Madame [Q] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, ès qualité tutrice aux biens, domiciliée BP 42250, 31522 RAMONVILLE SAINT-AGNE
23 rue Paul Bonamy, Résidence Belle Paule, Appt 24
31500 TOULOUSE

représentée par Maître Jordane BLONDELLE, avocat au barreau de TOULOUSE



La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00201 - N° Portalis DB3C-W-B7I-ECU4, a été plaidée à l’audience du 24 Février 2026 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame [Y] [A] a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.



EXPOSE DU LITIGE:

La SCI 3CP, représentée par Mme [R] [U] et M.[B] [U], est propriétaire d’un appartement n°18 au sein de la résidence la belle Paule, située 23 Paul Bonamy à Toulouse, lequel a subi à compter de septembre 2021 des dégâts des eaux en provenance de l’appartement n°24, situé au-dessus, occupé par Mme [K] [G] et propriété de M.[O] [C].

Il est précisé que Mme [K] [G] bénéficie d’une mesure de tutelle ordonnée par décision du juge des tutelles de Toulouse du 19 mai 2022, confiée à Mme [M] [G] [P] s’agissant de la protection de la personne et à Mme [Q] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, s’agissant de la protection des biens. 

Sur initiative de Mme [I] [U] et de la SCI 3CP, une expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Belle Paule représenté par son syndic Foncia Toulouse, par décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban en date du 9 février 2023, et l’expert a déposé son rapport le 17 novembre 2023. 

Par actes de commissaire de justice des 7 et 8 mars 2024, Mme [I] [U] et la SCI 3CP ont fait assigner Mme [Q] [L] en qualité de “mandataire judiciaire” de Mme [K] [G], Mme [M] [G] [P] en qualité de tutrice à la personne de Mme [K] [G], et M.[O] [C] devant le tribunal judiciaire de Montauban en réparation de leurs préjudices, sur le fondement des articles 1240, 1729, 1732 et 544 du code civil. 

La clôture a été fixée au 19 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

Suite aux conclusions d’intervention volontaire avec rabat de l’ordonnance de clôture notifiées par le syndicat des copropriétaires Belle Paule pris en la personne de son syndic en exercice Foncia Toulouse, l’ordonnance de clôture a été révoquée le 10 avril 2025 et l’affaire renvoyée à la mise en état. 

La clôture a été fixée au 1er décembre 2025 par ordonnance du 11 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 24 février 2026 et la décision mise en délibéré au 26 mai 2026, prorogé au 11 août 2026. 


PRETENTIONS DES PARTIES:

Mme [U] et la SCI 3CP concluent en dernier lieu le 5 novembre 2024, au visa des articles 1240, 1729 et 1732, 544 du code civil :
- au débouté de l’ensemble des demandes, fins et moyens portés par Mme [K] [G] à l’encontre des concluants ; 
- au débouté de l’ensemble des demandes, fins et moyens portés par M. [O] [C] à l’encontre des concluants ; 
- au constat que Mme [K] [G] en sa qualité de locataire de l’appartement n°24 a manqué à ses obligations tenant au défaut d’entretien et d’usage normal de salle d’eau causant inévitablement des préjudices directs, certains et personnels à Mme [I] [U], locataire de l’appartement n°18 et à la SCI 3CP propriétaire dudit appartement n°18 ; 
- au constat que M.[O] [C] en sa qualité de propriétaire-bailleur de l’appartement n°24, a manqué à ses obligations en ce qu’il n’a pas fait cesser le trouble de voisinage causé par sa locataire et subi par Mme [I] [U] locataire de l’appartement n°18 et par la SCI 3CP propriétaire dudit appartement n°18 ;
- à la condamnation in solidum de Mme [K] [G] et M. [O] [C] à procéder à la remise en conformité de l’étanchéité des sols de la salle de bain en totalité et à l’installation d’une porte de douche sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
- à ce que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte. 
- à la condamnation in solidum de Mme [K] [G] et M. [O] [C] à payer à la SCI 3CP les sommes suivantes : 
− 6.908,13 euros titre de dommages et intérêts tenant aux coûts des travaux de réfection de l’appartement n°18 sis 23 Paul Bonamy à TOULOUSE (31000) ; 
− 7.226,70 euros au titre de la perte de loyer mensuelle à compter du 1er septembre 2023, ce montant sera à parfaite au jour de la réfection totale de l’appartement n°18 sis 23 Paul Bonamy à TOULOUSE (31000) ; 
-à la condamnation in solidum de Mme [K] [G] et M. [O] [C] à payer à Mme [I] [U] les sommes suivantes : 
− 5.543,10 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 
− 5.000,00 euros à titre de préjudice moral. 
- à la condamnation in solidum de Mme [K] [G] et M. [O] [C] à payer à Mme [I] [U] et à la SCI 3CP la somme de 3000 euros chacun, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- à la condamnation in solidum de Mme [K] [G] et M. [O] [C] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise. 
- n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

*

Aux termes de ses écritures n°3 notifiées au RPVA le 9 septembre 2025, Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, ès qualité tutrice aux biens, sollicite de:
A titre principal:
- débouter la SCI 3CP et Mme [U] de leurs demandes à l’encontre de Mme [G], représentée par Mme [Q] [L], 
A titre subsidiaire:
- débouter la SCI 3CP de sa demande de condamnation de Mme [G] à procéder à la remise en conformité de l’étanchéité des sols de la salle de bain et à la pose d’une porte de douche 
- débouter la SCI 3CP de sa demande de condamnation de Mme [K] [G] au paiement d’une somme de 1.451.80 € au titre du remplacement du mobilier 
- débouter Mme [I] [U] de sa demande de condamnation de Mme [K] [G] au paiement de la somme de 5.543,10 € au titre du préjudice de jouissance 
- débouter Mme [I] [U] la demande de condamnation de Mme [K] [G] au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi 
En toute hypothèse:
- débouter la SCI 3CP et Mme [I] [U] de leur demande de condamnation de Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], ès qualité de tutrice aux biens, à leur payer la somme de 3.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens 
- débouter M. [C] de sa demande de condamnation de Mme Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], ès qualité de tutrice aux biens, à lui payer la somme de 1.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens 
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence BELLE PAULE, de sa demande de condamnation de Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], ès qualité de tutrice aux biens, à leur payer la somme de 4.633 € aux titres des frais d’avocats et de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses conclusions en lecture de rapport du 11 septembre 2024, M.[O] [C] sollicite de:
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées. 
- débouter la SCI 3CP de sa demande de condamnation in solidum de M. [O] [C] et Mme [K] [G] à procéder à la remise en conformité de l'étanchéité des sols de la salle de bain sous astreinte de 100 € par jour de retard. 
-S'il était cependant fait droit à cette demande de remise en état, dire que l'astreinte ne pourra courir qu'à compter d'un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir. 
- Condamner Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L] à relever et garantir M. [O] [C] des travaux qu'il pourrait être condamné à faire exécuter. 

- Condamner Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L] à relever et garantir M. [O] [C] des sommes qui pourraient être dues au titre de l'astreinte, si elle faisait obstruction à l'accès à son appartement. 
- Débouter la SCI 3CP de sa demande de condamnation in solidum de M. [O] [C] et Mme [G] à procéder à la pose d'une porte de douche sous astreinte de 100 € par jour de retard. 
 - Débouter la SCI 3CP de sa demande de condamnation in solidum de M. [C] et Mme [G] au paiement des sommes réclamées au titre des dommage et intérêts tenant au coût de réfection de l'appartement n ° 18 et de la perte de loyer, seule Mme [K] [G] devant être tenue du règlement de ces sommes. 
- Débouter Mme [I] [U] de sa demande de condamnation in solidum de M. [C] et Mme [G] au paiement des sommes réclamées au titre de son préjudice de jouissance, de l'abonnement fibre et de son préjudice moral, seule Mme [K] [G] devant être tenue du règlement de ces sommes. 
- Condamner Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L] à régler à M. [O] [C] la somme de 1 500,00 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile. 
- Condamner Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L] aux entiers dépens dont en particulier les frais d’expertise. 

*

Par conclusions d’intervention volontaire notifiées le 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires Belle Paule, pris en la personne de son syndic en exercice Foncia Toulouse, demande au tribunal de:
In limine litis:
- ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture 
En tout etat de cause
- donner acte au syndicat des copropriétaires de la résidence BELLE 
PAULE, pris en la personne de son syndic de son intervention volontaire dans le cadre de la présente instance, 
- condamner in solidum Mme [K] [G] et M. [O] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BELLE PAULE, pris en la personne de son syndic la somme de 4633 €TTC correspondant aux frais d’avocat engagés pour l’assistance aux opérations d’expertise judiciaire, 
- condamner in solidum Mme [K] [G] et M. [O] [C] à payer la somme de 750 € chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Mme [M] [G] [P], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. 
 
 
**

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions respectives des parties pour complet exposé des moyens développés par celles-ci à l’appui de leurs prétentions.


MOTIFS: 

A titre liminaire, la qualité à agir de Mme [I] [U] n’est pas discutée, bien que seule une attestation d’hébergement rédigée par la SCI 3CP soit produite, dont il résulte que [I] [U] est “hébergée” dans l’appartement n°18.

Sur les désordres constatés et leurs causes:

L’expert a relevé que l’appartement n°18, situé au 3e étage de la résidence, présentait les désordres suivants:
- dans la chambre : décollement de la peinture du plafond dans son ensemble, traces d’infiltration d’eau et érosion de l’enduit plâtre du plafond (fissuration), lames parquet flottant décollées, altération des plinthes
- dans la salle de bain : moisissure, décollement du faux plafond plâtre, érosion du plancher haut hourdis
- WC : traces de moisissures au plafond et contre la paroi de la colonne des parties communes
- façade extérieure est : traces d’humidité sur parement béton et briques au niveau du plancher haut du 3e étage 
- cuisine/séjour : traces d’humidité sur les parois contre dégagement, et sur le plafond plâtre côté dégagement
- dégagement : traces d’humidité en partie haute des cloisons, traces de moisissures et d’humidité sur l’ensemble du faux plafond

Il a également examiné l’appartement n°24, situé au-dessus, identique en disposition et superposé à l’appartement 18, et indique que les désordres d’infiltration d’eau au niveau du plancher haut de l’appartement 18 de la chambre, de la salle de bains et du WC proviennent de l’appartement 24. 
L’expert relève ainsi des traces de corrosion apparentes au niveau du raccordement du siphon à la colonne d’évacuation EU, et des traces de moisissures noires sur le sol de la salle de bain en pied de paroi au niveau du receveur de douche. 
(p.11 rapport)

L’expert conclut que les désordres proviennent de la salle de bains de l’appartement n°24. Il ajoute que les dégâts des eaux ont rendu l’appartement 18 insalubre, affectant sa jouissance normale en le rendant impropre à l’usage locatif auquel il était destiné, sans compromettre toutefois la stabilité de l’ouvrage.

Il exclut que les fuites aient pu provenir des parties communes, et indique que l’eau s’est écoulée en dehors du receveur de douche, soit :
- le long du rideau de douche
- au travers des joints d’étanchéité défectueux autour du receveur.

Il conclut que les désordres proviennent d’un usage inapproprié du rideau de douche par la locataire de l’appartement 24, et de l’altération des joints d’étanchéité en périphérie du receveur de douche constitutive d’un manque d’entretien (p.13).

Sur la responsabilité de Mme [K] [G] et de M.[O] [C] à l’égard de Mme [U] de la SCI 3CP:

1. La responsabilité de Mme [K] [G]: 

Se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et l’arrêt de l’assemblée plénière de la cour de cassation du 6 octobre 2006 ( n°05-13.255), les demanderesses soutiennent que Mme [G] a commis une faute tenant au défaut d’entretien et d’usage normal de sa salle d’eau, ayant eu pour conséquences de dégrader l’appartement n°18. 
Elles font remarquer qu’aucune investigation technique supplémentaire n’a été sollicitée pendant les opérations d’expertise, que les constatations démontrent l’origine des fuites d’eau, corroborée par les factures d’eau démontrant une surconsommation.

Mme [G], représentée par sa tutrice aux biens, considère qu’aucune constatation technique ne vient étayer les conclusions de l’expert et établir que le fait générateur à l’origine du dommage serait imputable à Mme [G].
Elle fait remarquer qu’aucun rideau de douche n’était présent lors du passage de l’expert, de sorte qu’aucune constatation n’a été faite et pas davantage de test, et qu’il ne s’agit que d’une hypothèse, l’expert soulignant par ailleurs l’absence de porte de douche.
Elle ajoute que de la même manière, aucune constatation technique ne vient accréditer la théorie de joints défectueux autour du receveur.
Elle insiste sur le fait que d’autres travaux pouvaient être nécessaires concernant la douche suite à l’intervention de la société Elit assainissement le 22 février 2023, et que le rôle causal de la vétusté de l’installation sanitaire n’a pas été vérifié, de même que l’étanchéité du sol de la salle de bain, éléments étrangers à la responsabilité du locataire. 

M.[C] indique en premier lieu faire siennes les conclusions de l’expert relatives au second sinistre, ne pouvant se prononcer sur les causes du premier dégât des eaux. Il fait remarquer qu’il n’a pas l’obligation d’équiper la douche d’une paroi vitrée. Il relève que les désordres relevés n’ont pu se produire qu’ à la suite d’infiltrations de quantités très importantes d’eau entre les deux appartements, l’eau s’accumulant et s’infiltrant après un trop-plein.

Sur quoi, le tribunal:

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En application de l’arrêt de l’assemblée plénière de la cour de cassation du 6 octobre 2006 dit “[S]”, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manqement lui a causé un dommage (Ass.Plénière, 6 octobre 2006, n°05-13.255).

Les demanderesses entendent ainsi démontrer un manquement de Mme [G] à ses obligations contractuelles résultant du contrat de bail.

Ainsi, en application de l’article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1732 ajoute qu’il [ le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de ce texte, c’est au preneur de rapporter la preuve que les dégradations ont eu lieu sans sa faute (Civ. 3e, 16 décembre 1997, n° 96-12.614), étant précisé que la vétusté ne constitue pas une dégradation imputable au preneur. 


En l’espèce, il est acquis aux débats que des infiltrations d’eau ont eu lieu dans l’appartement 18 en provenance de l’appartement 24. L’expert identifie deux sinistres distincts survenus les 30 septembre 2021 et 1er décembre 2022. 

Il résulte des éléments produits et des indications de l’expert que l’installation sanitaire de l’appartement 24 est vétuste, mais qu’aucune fuite d’eau n’a été constatée au niveau de l’installation de plomberie sanitaire les 22 février et 13 juillet 2023 à l’occasion d’interventions (p.13 rapport). 

En conclusion, l’expert indique que les désordres résultent d’un écoulement des eaux en provenance du receveur de douche, lesquels proviennent:
- d’un usage inapproprié de la part du locataire du rideau de douche
- de l’altération des joints d’étanchéité en périphérie du receveur de douche constitutive d’un défaut d’entretien 
(p.18).

 1.1. la responsabilité de Mme [G] au titre des deux sinistres: 

M.[C] soutient que le premier sinistre peut avoir trouvé sa cause dans les parties communes. 

Le premier dégât des eaux a été constaté le 30 septembre 2021, et le second le 1er décembre 2022. 

L’expert a relevé que depuis le 22 février 2023, date d’intervention de la société Elit assainissement, aucun dégât des eaux n’est apparu, alors que l’appartement 24 était occupé (p.11). 

In fine, il a considéré que les deux sinistres ont été causés par l’écoulement de l’eau en dehors du receveur dans l’appartement 24, pour les raisons évoquées ci-dessus. (p.13).

Aucun élément ne vient utilement contredire cette appréciation technique, qui sera en conséquence retenue. 

1.2. les fautes susceptibles d’être retenues contre Mme [G]: 

1.2.1.Concernant les écoulements du fait du rideau de douche :

Mme [L] es qualités souligne fort à propos que l’écoulement de l’eau le long du rideau de douche ne peut constituer qu’une hypothèse, dans la mesure où aucun rideau n’est présent le jour des constatations et qu’il ne résulte pas du rapport que Mme [G] aurait été interrogée sur ses usages en la matière. 
L’expert semble donc à cet égard reprendre à son compte une hypothèse émise le 25 janvier 2022 par M.[U] dans un courriel adressé au syndic de copropriété (p.11).
En réponse au dire de Me [Z], l’expert indique (p.17): “ A défaut de la présence d’une porte de douche, un rideau de douche fait office de protection. Celui-ci permet une parfaite étanchéité qu’à la condition où il est installé convenablement à l’intérieur du receveur et non à l’extérieur.
A la lecture des désordres, il est probable que l’eau ait coulé en grande quantité le long de celui-ci vers l’extérieur du receveur de douche, directement sur le sol de la salle de bains.” 

En page 16, l’expert a cependant indiqué que les désordres proviennent également de l’absence de porte de douche.

Si Mme [L] affirme qu’aucun rideau de douche n’était utilisé par Mme [G], il s’en évince de facto qu’aucun dispositif permettant d’éviter l’écoulement des eaux à l’extérieur du receveur de douche n’était présent, dont une porte de douche. 
Elle n’allègue aucun texte qui mettrait à la charge du propriétaire-bailleur l’obligation de mise en oeuvre d’un tel dispositif dans le logement, et ne justifie ni n’allègue aucune demande expresse formalisée à M.[C] à ce titre. 

Par ailleurs, s’il est reproché à l’expert de ne pas avoir réalisé de test en faisant couler l’eau en dehors du bac à douche, le tribunal observe d’une part qu’aucune demande en ce sens n’a été formalisée en lecture du dire, d’autre part qu’il n’apparaissait ni utile ni opportun de faire couler l’eau hors du receveur sur le sol de la salle de bains pour constater que celle-ci s’écoulait effectivement en dehors, comme en attestent les traces relevées par ailleurs et l’état du plafond de l’appartement 18. 


1.2.2.concernant la qualité des joints du receveur: 

L’expert a conclu que les infiltrations d’eau provenaient pour partie d’un défaut d’entretien du joint d’étanchéité du receveur.

Mme [L] es qualités fait remarquer l’absence de test or des tests de perception d’eau ont été effectués à l’intérieur du receveur et aucune fuite n’est apparue (p.11) ; aucune investigation supplémentaire n’a été sollicitée.

De plus, si l’expert a photographié ledit receveur et indiqué (p.12): “sans désordre actuel apparent”, il a également relevé qu’il avait été procédé à leur réfection par la société Elit assainissement le 22 février 2023. 


Par ailleurs, figurent au rapport différentes photographies (p.12) mettant en évidence des traces de moisissures anciennes contre le mur de façade intérieure, qui ne sont pas mises en lien avec les réseaux d’alimentation et d’évacuation EU, mais qui témoignent d’infiltrations d’eau à cet endroit. 

S’il est également constaté une trace oxydée de fuite ancienne, celle-ci est mise en lien avec un raccordement du siphon au réseau EU, et donc indépendante des traces de moisissures relevées par ailleurs, que l’expert met ainsi en relation avec les joints du receveur. 

Toutefois, en l’absence de mention spécifique dans l’historique des interventions antérieures relative à l’état des joints du receveur et le lien de causalité avec la fuite, ce point ne sera pas retenu comme constituant un défaut d’entretien constitutif d’une faute imputable à Mme [G]. 

1.2.3.concernant la surconsommation d’eau:

L’expert précise (p.13): “de plus, la facture d’eau transmise par le propriétaire montre une consommation anormalement élevée qui explique l’ampleur des sinistres dans l’appartement du requérant jusqu’à la façade de l’immeuble. “

Mme [G] attribue cette surconsommation à un robinet d’alimentation en eau mal serré concernant le lave-linge, et une chasse d’eau fuyarde. 

La réalité de ces défauts est établie en lecture du bon d’intervention de la société Elit assainissement du 22 février 2023.

L’affirmation des demanderesses selon laquelle l’appartement ne serait pas alimenté en électricité et sans lave-vaisselle ou lave-linge n’apparaît pas corroborée par la photographie de la cuisine. A contrario, il est affirmé par Mme [U] et la SCI 3CP que Mme [G] aurait tiré un câble depuis l’extérieur pour s’alimenter en électricité. 
Par ailleurs, l’absence d’électricité serait sans emport sur le dysfonctionnement de la chasse d’eau. 

Toutefois, le tribunal ne peut que constater que les désordres relevés témoignent de la quantité très importante d’eau infiltrée entre les deux étages, comme en atteste la présence d’humidité en façade et des écoulements d’eau depuis le plafond de l’appartement 18. 

L’absence ponctuelle de Mme [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une faute soit relevée à son encontre à ce titre, dans la mesure où l’eau a nécessairement pris du temps pour s’infiltrer à travers le plancher de l’appartement 24 puis le plafond hourdis de l’appartement 18. 

La faute de Mme [G] apparaît donc caractérisée. 


1.2.4.concernant l’absence de recherche concernant l’état du sol de la salle de bain et son éventuelle porosité : 

En premier lieu, l’expert ne soutient pas que la salle de bain, et plus particulièrement son sol, serait vétuste, puisqu’il n’évoque que l’installation sanitaire (p.13).

D’autre part, Mme [L] n’établit pas avoir sollicité l’expert concernant le sol de la salle de bain, lequel n’a fait l’objet d’aucune observation ou investigation des parties. 

Ainsi, il n’existe aucun élément permettant de considérer que la conception du sol ait pu jouer un rôle causal dans la survenance des désordres, sauf à considérer l’accumulation anormale d’eau s’étant à terme infiltrée non seulement dans le plancher de l’appartement 24, pour traverser le plafond de l’appartement 18, et jusqu’en façade de l’immeuble (photographies p.7).

 **

Au vu de ce qui précède, Mme [G] représentée par sa tutrice engage sa responsabilité à l’égard de Mme [U] et de la SCI 3CP. 


2. La responsabilité de M.[O] [C]: 

Mme [U] et la SCI 3CP considèrent que le propriétaire de l’appartement n°24 a engagé sa responsabilité au titre du trouble de voisinage occasionné et ce en application de l’article 544 du code civil, ne prenant pas les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles générés par sa locataire.

En réponse, M.[C] rappelle qu’il n’est pas démontré que le premier dégât des eaux peut être imputé à l’appartement 24, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait le nécessaire pour faire cesser les troubles anormaux de voisinage reprochés à Mme [G], alors que le second dégât des eaux n’a été constaté qu’en novembre 2022 et qu’il avait lui-même rendez-vous avec son conseil pour engager toute action utile contre sa locataire lorsque l’action aux fins d’expertise a été introduite. 

Sur quoi, le tribunal:

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Ce droit est encadré par la théorie jurisprudentielle selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, qui permet d’engager la responsabilité civile de l'auteur du trouble même lorsque celui-ci n'a pas commis de faute et ce, dès l'instant où les nuisances engendrées dépassent un certain seuil au-delà duquel elles sont considérées comme outrepassant les contraintes de voisinage qu'il est normal de supporter, désormais codifié à l’article 1253 du code civil.

La victime d'un trouble de voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, qui ne peut s'exonérer en arguant de l'inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisances (Civ. 3e, 17 avril 1996, n°94-15.876). 


En l’espèce, il est constant que les propriétaires et l’occupant du logement n°18 subissent un trouble anormal de voisinage à raison des infiltrations massives d’eau en présence de l’appartement n°24. 

M.[C], propriétaire du logement n°24, engage dès lors sa responsabilité à l’égard de Mme [U] et de la SCI 3CP. 

Sur les préjudices subis et leur réparation: 

1. Préjudices subis par Mme [U]: 

Mme [U] soutient l’existence d’un préjudice de jouissance et moral. 

1.1. sur le préjudice de jouissance : 

Mme [U] expose avoir emménagé le 1er septembre 2022, mais avoir été contrainte de quitter les lieux le 16 décembre 2022 en raison de la mise en danger causée par les moisissures et l’humidité présentes. 
Ayant trouvé un logement de substitution, elle a été contrainte d’exposer le règlement de deux loyers jusqu’au 31 août 2023, fin du contrat de bail relatif à l’appartement 18. 
Elle sollicite donc la somme de 4509 euros correspondant au loyer de l’appartement 18 entre le 30 novembre 2022 et le 31 août 2023, outre la somme de 450 euros pour le second logement loué en janvier 2023, avant qu’elle ne réside chez ses parents. 
Elle sollicite encore les sommes suivantes:
- 494,10 euros au titre des dépenses liées à EDF-GDF
- 90 euros au titre de l’abonnement fibre 


Mme [L] es qualités fait remarquer que Mme [U] était relogée dès le 2 janvier 2023 de sorte qu’elle ne subissait plus de préjudice de jouissance, et qu’elle n’a été présente dans l’appartement sinistré que durant 16 jours (du 30 novembre au 16 décembre 2022).
Elle ajoute que les demandes au titre des frais d’EDF-GDF, abonnement fibre ou paiement de loyer ne constituent pas des préjudices de jouissance. 
Elle fait encore remarquer que Mme [U] n’a subi aucun préjudice personnel puisque ces frais ont été réglés par M.[B] [U], par ailleurs associé de la SCI 3CP, [I] [U] ne produisant aucun justificatif probant de leur règlement. 

Sur quoi, le tribunal:

En premier lieu, le tribunal observe que Mme [I] [U] affirme avoir emménagé dans le logement le 1er septembre 2022 et avoir mis fin à son contrat de bail le 31 août 2023 (p.19 des conclusions). 
Elle ne produit toutefois aucune pièce attestant de sa qualité de locataire du logement en question, ni de ses dates d’entrée et de sortie des lieux. 
L’attestation produite (pièce 10), seule pièce relative à cet aspect, est inopérante en ce qu’elle émane de la SCI 3CP, qu’elle n’évoque qu’un “hébergement” sans viser de contrepartie financière et reste taisante sur la fin du “contrat”. 
Le contrat de bail et les quittances afférentes au loyer, ou tout autre justificatif d’un paiement efficient de loyer, ne sont pas produits. 
Le congé n’est pas davantage justifié. 
Dès lors, Mme [U] ne justifie pas avoir exposé des frais de double loyer, et ne peut recevoir indemnisation pour la prise à bail d’un logement rue des îles. 

De la même manière, il n’est aucunement justifié des abonnements dont Mme [U] demande le remboursement, pas davantage du coût exposé ou de la prise en charge par la demanderesse. 


1.2. sur le préjudice moral:

Mme [U] évoque une détresse psychologique conjuguée à un état de stress extrêmement élevé, l’ayant contrainte et la contraignant encore à des consultations de psychologues. Elle évoque ainsi un stress financier et le stress de la menace d’un nouveau dégât des eaux, les relations de voisinages tendues et le stress généré par le procès. 

Mme [L] es qualités rappelle la distinction à faire par rapport au préjudice de jouissance, et estime que le lien de causalité entre les soins médicaux et le dégât des eaux n’est pas établi. Elle s’interroge sur le stress financier évoqué au regard de la relation filiale avec les associés du bailleur.

Sur quoi, le tribunal:

Mme [U] justifie de séances de suivi psychologique dont il n’est pas justifié qu’ils soient en lien avec les différentes sources de stress en lien avec le dégât des eaux ; la production de factures ne suffit pas à justifier de la prise en charge définitive du coût des séances, alors que le docteur [F] indique dans son certificat du 23 janvier 2023 que Mme [U] peut prétendre au dispositif pris en charge par l’assurance maladie.
De la même manière, rien ne permet de mettre en lien les séances de sophrologie et relaxation avec le présent litige.
S’agissant encore du stress lié à l’angoisse d’un nouveau dégât des eaux, le tribunal ne peut que remarquer que les associés de la SCI 3CP sont également les parents de [I] [U], laquelle admet avoir logé chez eux entre février et septembre 2023 de sorte qu’elle n’était pas sans solution et contrainte de demeurer dans un logement atteint d’infiltrations. 
Quant aux relations de voisinage, il n’est produit aucune pièce qui attesterait de difficultés particulières avec Mme [G] autres que la présente procédure.

En l’absence de toute pièce probante, le tribunal rejettera cette demande. 

2.Préjudices subis par la SCI 3CP:

La SCI 3CP évoque un préjudice matériel comprenant la réfection des peintures, l’indemnisation du mobilier, ainsi qu’un préjudice économique représenté par la perte des loyers.

2.1. le préjudice matériel : 

2.1.1. la réfection des peintures:

La somme de 5457,32 euros TTC est sollicitée à ce titre conformément au devis établi par la société Reynov; la demande n’a donné lieu à aucune observation. 

2.1.2. le remboursement du mobilier: 

La SCI 3CP évoque des meubles endommagés par le dégât des eaux et ne permettant plus “au preneur” d’utiliser son logement normalement.
Elle sollicite à ce titre la somme de 1450,81 euros sur la base d’une liste produite par ses soins. 

Or, en premier lieu, l’expertise ne comporte aucune indication faisant état d’une dégradation du mobilier- ainsi en page 7 l’expert commente ainsi la photographie sur laquelle figure une armoire : “chambre: décollement de la peinture du plafond dans son ensemble”. Seule apparaît une bache transparente protégeant l’armoire.
Si des éléments mobiliers apparaissent sur les photographies du constat d’huissier dressé le 1er décembre 2022 (un sommier + matelas avec un oreiller), aucune mention n’est faite de dégradations les affectant.
Les photographies prises par les demandeurs ne font pas la preuve de dégradations causées à la literie ou d’autres éléments mobiliers.

Par ailleurs, et en dépit de la contestation élevée en défense, la SCI ne produit aucun justificatif de l’acquisition de ce mobilier, à l’exception de la facture relative à l’armoire, acquise au magasin Ikéa d’Orléans le 31 août 2018.
Enfin, la SCI 3CP ne justifie aucunement que ce mobilier serait destiné à meubler l’appartement 18, par exemple en produisant le contrat de bail du précédant locataire M. [H]. 

Il apparaîtrait tout à fait étonnant que la SCI 3CP n’ait entrepris aucune démarche de protection du mobilier voire de retrait de celui-ci eu égard à l’ampleur des désordres tels que relatés et apparents sur les photographies. 

Enfin, la SCI 3CP, qui a bénéficié d’une indemnisation au titre du premier sinistre par son assureur, ne donne aucune explication quant à un éventuel paiement pour les frais ci-dessus réclamés, ni ne produit de courrier attestant d’un refus de prise en charge. 

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre. 

2.2. le préjudice économique: 

La SCI 3CP sollicite l’indemnisation de la perte de loyers à compter du 1er septembre 2023 pour un montant mensuel de 555,90 euros, soit 501 euros correspondant au loyer et 54,90 euros à l’abonnement EDF-GDF. 

Mme [L] n’a pas conclu expressément sur ce point.

Sur quoi, le tribunal:

Le tribunal ne dispose ni du contrat de bail du logement au profit de Mme [I] [U], ni du contrat relatif à M.[H], qui occupait le bien au moment du premier sinistre, permettant d’attester des conditions financières de la location.
La SCI 3CP ne produit pas davantage d’évaluation de la valeur locative du logement. 
Les justificatifs relatifs à l’abonnement EDF-GDF ne sont pas davantage produits. 

La seule mention dans le rapport d’expertise des préjudices tels que chiffrés par les parties ne saurait suppléer l’absence de justificatif. 

La même observation concernant la prise en charge par l’assureur Pacifica s’impose. 

Ainsi, le préjudice relatif à la perte locative, qui ne pourrait en tout état de cause qu’être analysé en perte de chance de louer le logement, n’apparaît pas caractérisé. 
Il en est de même pour les frais d’abonnement que prétend exposer la SCI. 

Ce poste de demande sera donc rejeté. 


3.Sur la demande de travaux sous astreinte : 

La SCI 3CP et Mme [I] [U] sollicitent la réalisation de travaux de remise en conformité de l’étanchéité des sols de la salle de bain et installation d’une porte de douche sous astreinte. 

Mme [L] oppose le fait qu’il ne s’agit pas de réparations locatives. 

Quant à M.[C], il s’y oppose, évoquant d’une part l’absence d’indication quant à l’état du sol dans le rapport d’expertise, et soulignant que seuls les joints ont été détériorés, ce qui relève de la responsabilité de la locataire, étant rappelé qu’il n’est pas dans l’obligation d’installer une porte de douche. 

Sur quoi, le tribunal:

Il sera observé que l’intérêt à agir de Mme [I] [U] n’est pas questionné. 

1. S’agissant de l’étanchéité du sol de la salle de bain:

La locataire ne saurait être tenue à de tels travaux. 

Il n’est jamais évoqué la nécessité d’entreprendre des travaux d’étanchéité, et l’expert n’a pas été interrogé par les parties sur ce point, ces travaux n’étant donc ni détaillés dans leur réalisation, ni chiffrés. 
La solidité du plancher n’a pas davantage été questionnée. 
Dès lors, il ne saurait être imposé à M.[C] d’ y procéder, sans autre précision, sous astreinte. 

2. S’agissant de la pose d’une porte de douche: 

La pose d’un tel équipement ne peut être imposée au locataire, celui-ci étant tenu d’éviter tout désordre au voisinage selon tout moyen propre à éviter l’écoulement d’eau. 
La condamnation de la locataire sera donc rejetée.

S’agissant du propriétaire, il n’a pas l’obligation légale d’installer une porte de douche, d’autres dispositifs étant susceptibles d’être utilisés (tels que le rideau). 

Là encore, l’expert n’a pas été interrogé sur la possibilité d’un tel dispositif, ni son coût. 

Il sera rappelé que les désordres de type infiltration paraissent avoir cessé à la date de l’expertise, quand bien même Mme [G] occupe toujours les lieux. 

Ainsi, la demande de condamnation sous astreinte sera rejetée. 


Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires la Belle Paule:

Le syndicat sollicite la somme de 4633 euros correspondant aux frais d’avocat exposés pour l’assister dans le cadre de l’expertise judiciaire in solidum à l’encontre de Mme [G] et de M.[C]. 
 
Mme [L] juge cette demande excessive dans la mesure où l’article 700 comprend déjà les frais d’avocat engagés et que Mme [G] n’est pas responsable de la mise en cause du syndicat. 

M.[C] n’a pas formé d’observation sur ce point.

Sur quoi, le tribunal: 

Le syndicat des copropriétaires la Belle Paule justifie de frais d’avocat pour un montant total de 4633 euros dans le cadre de la procédure de référé et d’assistance aux opérations d’expertise. 

Sa mise en cause résulte de l’initiative de Mme [U] et de la SCI 3CP. 

Or la responsabilité du syndicat n’a par la suite pas été retenue et ni Mme [U] ni la SCI n’ont fait assigner le syndicat au fond. 

Si la responsabilité retenue est in fine celle de Mme [G] et de M.[C], ceux-ci n’ont pas été à l’initiative de l’assignation du syndicat et des frais exposés par celui-ci pour la défense de ses intérêts. 

En conséquence la demande en paiement sera rejetée en ce qu’elle est formée à l’encontre de Mme [G] et M.[C]. 


Sur la demande en garantie formée par M.[C] contre Mme [G]: 

En lecture du dispositif des conclusions de M.[C], ce recours est formé au titre des travaux de remise en état, et de l’astreinte, à l’exclusion des autres condamnations. 

Au vu de ce qui précède, cette demande est sans objet et sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens de la présente instance comprenant les frais d’expertise seront dus in solidum par Mme [G], représentée par sa tutrice aux biens, et M.[C]. 

Il est justifié de faire application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile au profit de la SCI 3CP, dans la limite de la somme de 2500 euros, due in solidum par Mme [G] et M.[C]. 

L’équité ne commande pas de mettre à la charge de Mme [G] et M.[C] une somme au titre des frais irrépétibles exposés par Mme [I] [U], et du syndicat des copropriétaires la belle Paule, qui succombent en leurs demandes indemnitaires en ce qu’elles sont dirigées contre eux. 

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 par Mme [G] représentée et M.[C] ne pourront prospérer. 

 
PAR CES MOTIFS:


Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe : 

Juge que Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs et tutrice aux biens de Mme [G], a engagé sa responsabilité à l’égard de Mme [I] [U] et de la SCI 3CP ; 

Juge que M.[O] [C] a engagé sa responsabilité à l’égard de Mme [I] [U] et de la SCI 3CP ; 

Déboute Mme [I] [U] de ses demandes de dommages et intérêts ; 

Condamne in solidum Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs et tutrice aux biens de Mme [G], et M.[O] [C] à verser à la SCI 3CP la somme de 5457,32 euros pour la réfection des peintures ; 

Déboute la SCI 3CP de ses demandes indemnitaires au titre du mobilier ainsi que de la perte de loyers et prise en charge de l’abonnement EDF-GDF ; 

Déboute Mme [I] [U] et la SCI 3CP de leur demande de travaux sous astreinte ; 
 
Déboute en conséquence M.[O] [C] de sa demande tendant à être relevé et garanti par Mme [G] pour les travaux et l’astreinte; 

Déboute le syndicat des copropriétaires la belle Paule représenté par son syndic Foncia Toulouse de sa demande en paiement en ce qu’elle est dirigée contre Mme [G] et M.[C] ; 

Condamne in solidum Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs et tutrice aux biens de Mme [G], et M.[O] [C] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’expertise ; 

Condamne in solidum Mme [K] [G], représentée par Mme [Q] [L], mandataire judiciaire à la protection des majeurs et tutrice aux biens de Mme [G], et M.[O] [C] à verser à la SCI 3CP une somme de 2500 euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile ; 

Déboute Mme [I] [U], le syndicat des copropriétaires la belle Paule représenté par son syndic Foncia Toulouse, Mme [G] et M.[C] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ; 

La greffière, La présidente,