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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 24 juin 2026, n° 26/00311

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 06 mai 2015, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q], propriétaires indivis, ont consenti à Mme [X] [G] un bail d'habitation portant sur un appartement (studio de 13,87 m2) formant le lot n°44 de la copropriété, situé Bâtiment A, 8ème étage, porte gauche, de l'immeuble du [Adresse 3], bail soumis à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, moyennant un loyer de 572 euros et une provision sur charges de 70 euros.

M. [E] [G] et Mme [P] [M], parents de la locataire, se sont portés caution.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026 signifié à étude, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] ont fait assigner Mme [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs ;
- la condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'elle occupe et leur remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;
- ordonner à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de l'occupante ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamner à leur payer la somme de 957,75 euros au titre loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de janvier 2026 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- la condamner à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;
- la condamner à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 05 mai 2026, après un renvoi prononcé le 30 janvier 2025 afin de permettre à la défenderesse d'être assistée d'un avocat, notamment au titre de l'aide juridictionnelle. 

A cette audience, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et de leurs conclusions visées par le greffe et actualisant notamment le montant de leur créance qui s'élève désormais à la somme de 1 974,61 euros, échéance de mai 2026 incluse. En réponse à la défenderesse, ils font valoir que leur action n'est pas fondée sur un trouble de voisinage mais sur un manquement grave et répété de la locataire à user paisiblement de la chose louée visant notamment la répétition de son comportement dégradant et insalubres dans les parties communes. En conséquence, elle est recevablesans qu’une tentative préalable de conciliation soit requise. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Mme [X] [G] ne respecte pas son engagement d'occupation paisible des lieux, plusieurs locataires se plaignant de diverses nuisances de sa part, essentiellement olfactives et sonores, de façon répétée depuis 2018, et de nature à mettre en cause la sécurité de l'immeuble s'agissant notamment de l'accueil de personnes étrangères à celui-ci. Les mises en demeure des 30 octobre 2018 et 21 mai 2019, celle-ci étant également adressée aux garants, n'ont pas permis de faire cesser les troubles, de même que les lettres des 04 mars et 27 décembre 2024 adressées à ces derniers. En l'absence d'amélioration et de nombreux locataires se plaignant de la situation dégradée qu'ils vivent, ils ont été contraints de saisir la justice. Ils exposent que le comportement de Mme [X] [G], créant un trouble grave et persistant au préjudice des occupants et intervenants, justifie la résiliation du contrat, et son expulsion. 

De son côté, Mme [X] [G] représentée par son conseil soutient oralement ses conclusions visées par le greffe. Elle fait valoir l'irrecevabilité de l'action des demandeurs s'agissant de troubles de voisinage nécessitant une tentative amiable de conciliation qui n'a pas eu lieu. A titre subsidiaire, elle expose qu'elle est en situation de handicap (bénéficiaire de l'AAH) après un accident vasculaire cérébral. Elle soutient qu'elle subit des crises involontaires au cours desquelles elle a des malaises, urine sans le vouloir et a des problèmes de vue qui peuvent l'empêcher de retrouver ses clés. Elle fait valoir que les pièces produites ne démontrent pas qu'elle est à l'origine des nuisances évoquées. Elle s'oppose à la demande en paiement dès lors qu'aucun avis d'échéance n'est établi. L'existence d'une dette n'est pas démontrée, d'autant que le loyer est payé avec un décalage dans le temps du fait de la date de versement des allocations.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de la demande

En application de l'article 750-1 du code de procédure civile, " A peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. "

Selon l'article 1253 au code civil : " Celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. "

En l'espèce, Mme [X] [G] soulève l'irrecevabilité de l'action des demandeurs au motif qu'ils n'ont pas eu recours à une tentative de conciliation à titre préalable alors que le litige porte sur un trouble de voisinage.

M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] soutiennent que leur action a un fondement contractuel s'agissant du bail conclu avec Mme [X] [G] qui ne respecte pas son obligation de jouissance paisible de la chose louée et présente un comportement inadapté au sein de la copropriété.

Les bailleurs ont l'obligation de faire respecter par leur locataire leurs obligations contractuelles et légales et notamment celles assurant une jouissance paisible au sein d'un immeuble. C'est dans ce cadre contractuel que M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] agissent en résiliation du contrat de bail à l'encontre de leur locataire et non en application de l'article 1253 du code civil, d'autant que ceux-ci ne subissent pas directement les inconvénients de voisinage évoqués. Il en ressort que leur action est recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour la bailleresse, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l'espèce, le contrat de bail souscrit entre les parties reprend en son article " IX - OBLIGATIONS DU LOCATAIRE " qu'il appartient à celui-ci de " user PAISIBLEMENT des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat ".

A l'appui de sa demande, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] produisent des lettres, courriels, photographies et attestations du gérant et de nombreux occupants de l'immeuble établis entre le 30 octobre 2018 et le 28 mars 2026 desquels il ressort notamment, que Mme [X] [G] :
- crache et urine dans les parties communes, 
- produit des nuisances répétées olfactives, y compris de fumées, d'alcool et produits stupéfiants, et sonores, 
- dort sur les paliers,
- crie et menace le personnel en charge de la réfection des colonnes électriques de l'immeuble (lettre du gérant du 21 mai 2024, dénoncés auprès des garants 
- fait entrer des personnes étrangères à l'immeuble alors qu'elles ne connaissent pas son nom, ni la situation de son logement dans l'immeuble.

Ainsi et notamment :
*par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2018, le gérant de l'immeuble relevait les troubles rapportés par de nombreux résidents et la gardienne :
" - aboiements des chiens
- saleté sur les paliers (excréments..)
- présence nocturne dans les parties communes, Mme [X] [G] dormant au 2ème étage un dimanche matin avec son compagnon
- libre accès à des personnes extérieures pouvant mettre en cause la sécurité de l'immeuble "
*par courriel du 11 mars 2019, Mme [B] [K], locataire, a annoncé quitter son logement, voisin de celui de Mme [X] [G], à regret, évoquant une situation de " cauchemar ", avec de la saleté sur le palier, les mauvaises odeurs, les bruits dans la nuit, les inconnus qui traînent parfois dans l'immeuble, son appartement dans un état affreux et loin des normes de l'hygiène
*les lettres recommandées avec accusé de réception du gérant des 21 mai 2019 dénonçant l'engorgement de la canalisation d'évacuation des eaux usées de son fait (jet de lingettes et autres dans les toilettes nécessitant deux interventions extérieures), d'une part, et déplorant de nouveau son comportement inadéquat, d'autre part
*les rappels du gérant aux garants, parents de Mme [X] [G], sur les problèmes de sécurité qu'elle provoque au sein de l'immeuble et les alertes permanentes de la gardienne les 04 mars 2024 et 27 décembre 2024, sans effet
*un courriel du 08 août 2025 qui fait état de déjections canines sur le balcon de Mme [X] [G] qui jouxte son propre balcon, s'agissant d'une situation récurrente
*l'attestation de Mme [I] [J], locataire au 6ème étage, du 10 octobre 2025, qui explique que le 30 juillet 2025, elle était dans un état second, peinait à composer le code, cherchait à joindre un serrurier du fait de la perte de sa clé et une flaque d'urine se trouvait devant le digicode, puis un individu à chercher à s'introduire dans l'immeuble pour rendre visite à sa " copine ", soit Mme [X] [G], sans savoir où aller, au 5ème ou 7ème étage, et ne connaissait pas son nom. Il a été repoussé et la police a été appelée. Elle-même est ensuite montée au 8ème avec une couverture et y a trouvé Mme [X] [G], couchée sur son paillasson. Elle fait état des flaques d'urine dans l'ascenseur les 05 août, 24 ou 31 août, 19 septembre, 21 septembre 2025 avec un nettoyage par une voisine ou elle-même. Elle signale une odeur de " shit " parfois.
*une attestation de Mme [W] [D] du 01 novembre 2022 qui témoigne s'agissant de l'ascenseur, d'odeurs nauséabondes, de liquides visqueux, malodorantes et de matières fécales y compris dans les parties communes ainsi que des " odeurs dérangeantes de fumée, de matières illicites et d'alcool ". Elle évoque la perte régulière de ses clés avec intervention fréquente d'une personne qui secoue très fortement la porte au 8ème étage et que ses portes et fenêtre au 6ème étage en tremblent, et encore sa musique tonitruante.
*une attestation de Mme [Z] [L] du 25 novembre 2025 qui témoigne constater des salissures régulières causées par de l'urine, des excréments er des crachats, dans l'ascenseur, son état second, et l'avoir vue en juillet 2025 s'accroupir et uriner sous le digicode du hall d'entrée à travers ses vêtements, semblant hors de contrôle ; que ce jour, elle est allée s'asseoir dans la cour à la recherche de ses clés, qu'un serrurier a dû être appelé puis un individu qui avait le code est entré, cherchant à voir Mme [X] [G], prétextant qu'elle est " sa copine " sans dire clairement ce qu'il voulait et que la police a été appelée. Elle fait part d'un sentiment partagé d'insécurité dans l'immeuble, avec une grande lassitude face à cette situation,
*le courriel de M. [O] [V] du 08 mars 2026 révélant la présence d'urine dans l'ascenseur les 06 et 08 mars,
*le courriel de Mme [I] [J] du 09 mars 2026 faisant état d'urine dans l'ascenseur les 06 et 09 mars 2026
*le courriel de M. [O] [V] du 28 mars 2026 qui dit être descendu ce jour pour sortir son chien dans un ascenseur propre, qu'il est resté sur la place devant l'immeuble, qu'il a vu Mme [X] [G] traverser la place, que personne n'est entré, et qu'elle est entrée quelques minutes après elle, et que l'ascenseur était de nouveau souillé d'urine.

De son côté, Mme [X] [G] fait valoir qu'elle a été victime en septembre 2024 d'un AVC qui a provoqué une diminution du cervelet et une atteinte ophtalmologique sévère avec des malaises qui pourraient s'apparenter à des crises d'épilepsie. 

Elle soutient que les mises en demeure du gérant de 2018 et 2019 sont antérieures au renouvellement du bail le 06 mai 2024, que les mises en demeure de ses parents ne concernent qu'eux et ne sont pas circonstanciées, notamment en ce qu'ils n'indiquent pas quels cris et quelles menaces auraient été proférées à l'encontre des techniciens intervenant dans l'immeuble.

Elle relève que les demandeurs n'établissent pas la preuve que les nuisances évoquées par les occupants de l'immeuble lui sont imputables. Elle précise que les trois attestations témoignent pour l'essentiel de présence d'urine dans l'ascenseur, ou d'excréments, avec le même problème d'imputabilité, et que les occupants de l'immeuble entendent la rendre responsable de tous les maux parce qu'elle ne leur semble pas dans son état normal, ne parvient pas à composer le code de l'immeuble, etc, sans retenir qu'elle souffre d'un handicap consécutif à son AVC et n'a qu'une vision très réduite. Enfin, elle fait valoir qu'en cas de malaise, il serait simple de contacter ses parents qui tiennent un commerce sur la place voisine, devant l'immeuble. Elle demande que les bailleurs soient déboutés de leurs demandent.

Il ressort de ce qui précède que l'état de santé de Mme [X] [G] doit être tenu pour fragilisé même s’il est peu documenté: il est produit d’une part, un compte rendu d'IRM cérébrale du 15 avril 2026 qui pourrait relier les malaises dont elle se plaint à un phénomène " épileptogène ? ", sans avis médical circonstancié d'un neurologue sur les conséquences de l'AVC, et d’autre part, un compte rendu de bilan orthoptique, déjà ancien, datant du 25 novembre 2024, et non d’un ophtalmoloque, alors qu'il en ressort qu'elle est suivie à l'hôpital des [Etablissement 1].

En parallèle, la situation quotidienne que vivent les occupants de l'immeuble ne peut être totalement ignorée.

Les attestations, de même que les courriels, sont circonstanciés, documentés et concordants et permettent d'imputer formellement à Mme [X] [G] les faits de salissures répétées par urine ou excréments des parties communes ou du balcon, quasiment un jour sur trois en mars 2026 et conduisant les occupants à nettoyer eux-mêmes afin de préserver l'hygiène collective de l'immeuble, également les odeurs de fumée, de produits stupéfiants (relevées par deux témoins) et encore de la musique très forte, outre l'incursion de personnes extérieures à l'immeuble à la recherche de Mme [X] [G] sans connaître son nom ou la localisation de son logement, ou encore qui viennent ouvrir la porte de son appartement avec force provoquant des tremblements consécutifs des portes et fenêtres avoisinantes. 

Les nuisances relatées et justifiées, qui perdurent nonobstant la procédure en cours, établissent incontestablement un comportement inadapté de Mme [X] [G] qui ne respecte pas les règles de vie commune, constitutif d'un trouble de jouissance grave et persistant, générant un sentiment d'insécurité parmi les occupants de l'immeuble et une grande lassitude, exacerbée par l'absence de toute prise de conscience et de modification comportementale de l'intéressée.

Ces manquements aux obligations légales et contractuelles sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [X] [G] à la date de la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1229 du code civil.

Il est relevé que même si les parents de Mme [X] [G], cautions, ne sont pas parties à la procédure et sont restés taisants à l'occasion des lettres que leur a adressées le gérant, il ressort des explications de son conseil qu'ils exploitent un commerce situé également [Adresse 4], lieu de situation de l'immeuble habité par Mme [X] [G]. Il est indiqué qu'il convient de faire appel à eux en cas de malaise de celle-ci, ce qui établit que Mme [X] [G] peut bénéficier d'un cadre familial propre à la soutenir.

La résiliation du contrat de bail étant prononcée, Mme [X] [G] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 janvier 2026. Il convient en conséquence d'ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique.

L'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.

Enfin, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. 

Sur la demande en paiement du loyer et d'une indemnité d'occupation 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Mme [X] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 1 292,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 avril 2026, échéance d'avril incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément au décompte produit, sans que l'envoi d'un appel spécifique soit requis.

Elle sera également condamnée à versée une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance de mai 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat d'occupation s'était poursuivi, jusqu'à libération complète des lieux de tous occupants et remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires 

Mme [X] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. 

Compte tenu de la situation économique de Mme [X] [G], bénéficiaire de l'AAH, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Ils seront donc déboutés de leur demande.

L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de M. [A] [F] et de Mme [W] [F] épouse [Q] ;

PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 06 mai 2015 entre M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q], d'une part, et Mme [X] [G], d'autre part, concernant un appartement situé [Adresse 5], aux torts de cette dernière, à compter du 12 janvier 2026 ;

ORDONNE à Mme [X] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut pour Mme [X] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] la somme de 1 292,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ;

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mai 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés à M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Mme [X] [G] aux dépens ;

DÉBOUTE M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Valérie COLIN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 26/00311 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYSH

N° MINUTE : 
8






JUGEMENT 
rendu le mercredi 24 juin 2026


DEMANDEURS
Monsieur [A] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [F] épouse [Q], demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922


DÉFENDERESSE
Madame [X] [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0959


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 24 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/00311 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYSH

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 06 mai 2015, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q], propriétaires indivis, ont consenti à Mme [X] [G] un bail d'habitation portant sur un appartement (studio de 13,87 m2) formant le lot n°44 de la copropriété, situé Bâtiment A, 8ème étage, porte gauche, de l'immeuble du [Adresse 3], bail soumis à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, moyennant un loyer de 572 euros et une provision sur charges de 70 euros.

M. [E] [G] et Mme [P] [M], parents de la locataire, se sont portés caution.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026 signifié à étude, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] ont fait assigner Mme [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs ;
- la condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'elle occupe et leur remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;
- ordonner à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de l'occupante ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamner à leur payer la somme de 957,75 euros au titre loyers, charges et indemnités d'occupation dus au terme de janvier 2026 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- la condamner à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;
- la condamner à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 05 mai 2026, après un renvoi prononcé le 30 janvier 2025 afin de permettre à la défenderesse d'être assistée d'un avocat, notamment au titre de l'aide juridictionnelle. 

A cette audience, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et de leurs conclusions visées par le greffe et actualisant notamment le montant de leur créance qui s'élève désormais à la somme de 1 974,61 euros, échéance de mai 2026 incluse. En réponse à la défenderesse, ils font valoir que leur action n'est pas fondée sur un trouble de voisinage mais sur un manquement grave et répété de la locataire à user paisiblement de la chose louée visant notamment la répétition de son comportement dégradant et insalubres dans les parties communes. En conséquence, elle est recevablesans qu’une tentative préalable de conciliation soit requise. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Mme [X] [G] ne respecte pas son engagement d'occupation paisible des lieux, plusieurs locataires se plaignant de diverses nuisances de sa part, essentiellement olfactives et sonores, de façon répétée depuis 2018, et de nature à mettre en cause la sécurité de l'immeuble s'agissant notamment de l'accueil de personnes étrangères à celui-ci. Les mises en demeure des 30 octobre 2018 et 21 mai 2019, celle-ci étant également adressée aux garants, n'ont pas permis de faire cesser les troubles, de même que les lettres des 04 mars et 27 décembre 2024 adressées à ces derniers. En l'absence d'amélioration et de nombreux locataires se plaignant de la situation dégradée qu'ils vivent, ils ont été contraints de saisir la justice. Ils exposent que le comportement de Mme [X] [G], créant un trouble grave et persistant au préjudice des occupants et intervenants, justifie la résiliation du contrat, et son expulsion. 

De son côté, Mme [X] [G] représentée par son conseil soutient oralement ses conclusions visées par le greffe. Elle fait valoir l'irrecevabilité de l'action des demandeurs s'agissant de troubles de voisinage nécessitant une tentative amiable de conciliation qui n'a pas eu lieu. A titre subsidiaire, elle expose qu'elle est en situation de handicap (bénéficiaire de l'AAH) après un accident vasculaire cérébral. Elle soutient qu'elle subit des crises involontaires au cours desquelles elle a des malaises, urine sans le vouloir et a des problèmes de vue qui peuvent l'empêcher de retrouver ses clés. Elle fait valoir que les pièces produites ne démontrent pas qu'elle est à l'origine des nuisances évoquées. Elle s'oppose à la demande en paiement dès lors qu'aucun avis d'échéance n'est établi. L'existence d'une dette n'est pas démontrée, d'autant que le loyer est payé avec un décalage dans le temps du fait de la date de versement des allocations.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement de la demande

En application de l'article 750-1 du code de procédure civile, " A peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. "

Selon l'article 1253 au code civil : " Celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. "

En l'espèce, Mme [X] [G] soulève l'irrecevabilité de l'action des demandeurs au motif qu'ils n'ont pas eu recours à une tentative de conciliation à titre préalable alors que le litige porte sur un trouble de voisinage.

M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] soutiennent que leur action a un fondement contractuel s'agissant du bail conclu avec Mme [X] [G] qui ne respecte pas son obligation de jouissance paisible de la chose louée et présente un comportement inadapté au sein de la copropriété.

Les bailleurs ont l'obligation de faire respecter par leur locataire leurs obligations contractuelles et légales et notamment celles assurant une jouissance paisible au sein d'un immeuble. C'est dans ce cadre contractuel que M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] agissent en résiliation du contrat de bail à l'encontre de leur locataire et non en application de l'article 1253 du code civil, d'autant que ceux-ci ne subissent pas directement les inconvénients de voisinage évoqués. Il en ressort que leur action est recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour la bailleresse, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l'espèce, le contrat de bail souscrit entre les parties reprend en son article " IX - OBLIGATIONS DU LOCATAIRE " qu'il appartient à celui-ci de " user PAISIBLEMENT des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat ".

A l'appui de sa demande, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] produisent des lettres, courriels, photographies et attestations du gérant et de nombreux occupants de l'immeuble établis entre le 30 octobre 2018 et le 28 mars 2026 desquels il ressort notamment, que Mme [X] [G] :
- crache et urine dans les parties communes, 
- produit des nuisances répétées olfactives, y compris de fumées, d'alcool et produits stupéfiants, et sonores, 
- dort sur les paliers,
- crie et menace le personnel en charge de la réfection des colonnes électriques de l'immeuble (lettre du gérant du 21 mai 2024, dénoncés auprès des garants 
- fait entrer des personnes étrangères à l'immeuble alors qu'elles ne connaissent pas son nom, ni la situation de son logement dans l'immeuble.

Ainsi et notamment :
*par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2018, le gérant de l'immeuble relevait les troubles rapportés par de nombreux résidents et la gardienne :
" - aboiements des chiens
- saleté sur les paliers (excréments..)
- présence nocturne dans les parties communes, Mme [X] [G] dormant au 2ème étage un dimanche matin avec son compagnon
- libre accès à des personnes extérieures pouvant mettre en cause la sécurité de l'immeuble "
*par courriel du 11 mars 2019, Mme [B] [K], locataire, a annoncé quitter son logement, voisin de celui de Mme [X] [G], à regret, évoquant une situation de " cauchemar ", avec de la saleté sur le palier, les mauvaises odeurs, les bruits dans la nuit, les inconnus qui traînent parfois dans l'immeuble, son appartement dans un état affreux et loin des normes de l'hygiène
*les lettres recommandées avec accusé de réception du gérant des 21 mai 2019 dénonçant l'engorgement de la canalisation d'évacuation des eaux usées de son fait (jet de lingettes et autres dans les toilettes nécessitant deux interventions extérieures), d'une part, et déplorant de nouveau son comportement inadéquat, d'autre part
*les rappels du gérant aux garants, parents de Mme [X] [G], sur les problèmes de sécurité qu'elle provoque au sein de l'immeuble et les alertes permanentes de la gardienne les 04 mars 2024 et 27 décembre 2024, sans effet
*un courriel du 08 août 2025 qui fait état de déjections canines sur le balcon de Mme [X] [G] qui jouxte son propre balcon, s'agissant d'une situation récurrente
*l'attestation de Mme [I] [J], locataire au 6ème étage, du 10 octobre 2025, qui explique que le 30 juillet 2025, elle était dans un état second, peinait à composer le code, cherchait à joindre un serrurier du fait de la perte de sa clé et une flaque d'urine se trouvait devant le digicode, puis un individu à chercher à s'introduire dans l'immeuble pour rendre visite à sa " copine ", soit Mme [X] [G], sans savoir où aller, au 5ème ou 7ème étage, et ne connaissait pas son nom. Il a été repoussé et la police a été appelée. Elle-même est ensuite montée au 8ème avec une couverture et y a trouvé Mme [X] [G], couchée sur son paillasson. Elle fait état des flaques d'urine dans l'ascenseur les 05 août, 24 ou 31 août, 19 septembre, 21 septembre 2025 avec un nettoyage par une voisine ou elle-même. Elle signale une odeur de " shit " parfois.
*une attestation de Mme [W] [D] du 01 novembre 2022 qui témoigne s'agissant de l'ascenseur, d'odeurs nauséabondes, de liquides visqueux, malodorantes et de matières fécales y compris dans les parties communes ainsi que des " odeurs dérangeantes de fumée, de matières illicites et d'alcool ". Elle évoque la perte régulière de ses clés avec intervention fréquente d'une personne qui secoue très fortement la porte au 8ème étage et que ses portes et fenêtre au 6ème étage en tremblent, et encore sa musique tonitruante.
*une attestation de Mme [Z] [L] du 25 novembre 2025 qui témoigne constater des salissures régulières causées par de l'urine, des excréments er des crachats, dans l'ascenseur, son état second, et l'avoir vue en juillet 2025 s'accroupir et uriner sous le digicode du hall d'entrée à travers ses vêtements, semblant hors de contrôle ; que ce jour, elle est allée s'asseoir dans la cour à la recherche de ses clés, qu'un serrurier a dû être appelé puis un individu qui avait le code est entré, cherchant à voir Mme [X] [G], prétextant qu'elle est " sa copine " sans dire clairement ce qu'il voulait et que la police a été appelée. Elle fait part d'un sentiment partagé d'insécurité dans l'immeuble, avec une grande lassitude face à cette situation,
*le courriel de M. [O] [V] du 08 mars 2026 révélant la présence d'urine dans l'ascenseur les 06 et 08 mars,
*le courriel de Mme [I] [J] du 09 mars 2026 faisant état d'urine dans l'ascenseur les 06 et 09 mars 2026
*le courriel de M. [O] [V] du 28 mars 2026 qui dit être descendu ce jour pour sortir son chien dans un ascenseur propre, qu'il est resté sur la place devant l'immeuble, qu'il a vu Mme [X] [G] traverser la place, que personne n'est entré, et qu'elle est entrée quelques minutes après elle, et que l'ascenseur était de nouveau souillé d'urine.

De son côté, Mme [X] [G] fait valoir qu'elle a été victime en septembre 2024 d'un AVC qui a provoqué une diminution du cervelet et une atteinte ophtalmologique sévère avec des malaises qui pourraient s'apparenter à des crises d'épilepsie. 

Elle soutient que les mises en demeure du gérant de 2018 et 2019 sont antérieures au renouvellement du bail le 06 mai 2024, que les mises en demeure de ses parents ne concernent qu'eux et ne sont pas circonstanciées, notamment en ce qu'ils n'indiquent pas quels cris et quelles menaces auraient été proférées à l'encontre des techniciens intervenant dans l'immeuble.

Elle relève que les demandeurs n'établissent pas la preuve que les nuisances évoquées par les occupants de l'immeuble lui sont imputables. Elle précise que les trois attestations témoignent pour l'essentiel de présence d'urine dans l'ascenseur, ou d'excréments, avec le même problème d'imputabilité, et que les occupants de l'immeuble entendent la rendre responsable de tous les maux parce qu'elle ne leur semble pas dans son état normal, ne parvient pas à composer le code de l'immeuble, etc, sans retenir qu'elle souffre d'un handicap consécutif à son AVC et n'a qu'une vision très réduite. Enfin, elle fait valoir qu'en cas de malaise, il serait simple de contacter ses parents qui tiennent un commerce sur la place voisine, devant l'immeuble. Elle demande que les bailleurs soient déboutés de leurs demandent.

Il ressort de ce qui précède que l'état de santé de Mme [X] [G] doit être tenu pour fragilisé même s’il est peu documenté: il est produit d’une part, un compte rendu d'IRM cérébrale du 15 avril 2026 qui pourrait relier les malaises dont elle se plaint à un phénomène " épileptogène ? ", sans avis médical circonstancié d'un neurologue sur les conséquences de l'AVC, et d’autre part, un compte rendu de bilan orthoptique, déjà ancien, datant du 25 novembre 2024, et non d’un ophtalmoloque, alors qu'il en ressort qu'elle est suivie à l'hôpital des [Etablissement 1].

En parallèle, la situation quotidienne que vivent les occupants de l'immeuble ne peut être totalement ignorée.

Les attestations, de même que les courriels, sont circonstanciés, documentés et concordants et permettent d'imputer formellement à Mme [X] [G] les faits de salissures répétées par urine ou excréments des parties communes ou du balcon, quasiment un jour sur trois en mars 2026 et conduisant les occupants à nettoyer eux-mêmes afin de préserver l'hygiène collective de l'immeuble, également les odeurs de fumée, de produits stupéfiants (relevées par deux témoins) et encore de la musique très forte, outre l'incursion de personnes extérieures à l'immeuble à la recherche de Mme [X] [G] sans connaître son nom ou la localisation de son logement, ou encore qui viennent ouvrir la porte de son appartement avec force provoquant des tremblements consécutifs des portes et fenêtres avoisinantes. 

Les nuisances relatées et justifiées, qui perdurent nonobstant la procédure en cours, établissent incontestablement un comportement inadapté de Mme [X] [G] qui ne respecte pas les règles de vie commune, constitutif d'un trouble de jouissance grave et persistant, générant un sentiment d'insécurité parmi les occupants de l'immeuble et une grande lassitude, exacerbée par l'absence de toute prise de conscience et de modification comportementale de l'intéressée.

Ces manquements aux obligations légales et contractuelles sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [X] [G] à la date de la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1229 du code civil.

Il est relevé que même si les parents de Mme [X] [G], cautions, ne sont pas parties à la procédure et sont restés taisants à l'occasion des lettres que leur a adressées le gérant, il ressort des explications de son conseil qu'ils exploitent un commerce situé également [Adresse 4], lieu de situation de l'immeuble habité par Mme [X] [G]. Il est indiqué qu'il convient de faire appel à eux en cas de malaise de celle-ci, ce qui établit que Mme [X] [G] peut bénéficier d'un cadre familial propre à la soutenir.

La résiliation du contrat de bail étant prononcée, Mme [X] [G] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 janvier 2026. Il convient en conséquence d'ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique.

L'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux.

Enfin, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. 

Sur la demande en paiement du loyer et d'une indemnité d'occupation 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Mme [X] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 1 292,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 avril 2026, échéance d'avril incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément au décompte produit, sans que l'envoi d'un appel spécifique soit requis.

Elle sera également condamnée à versée une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance de mai 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat d'occupation s'était poursuivi, jusqu'à libération complète des lieux de tous occupants et remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires 

Mme [X] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. 

Compte tenu de la situation économique de Mme [X] [G], bénéficiaire de l'AAH, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Ils seront donc déboutés de leur demande.

L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de M. [A] [F] et de Mme [W] [F] épouse [Q] ;

PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 06 mai 2015 entre M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q], d'une part, et Mme [X] [G], d'autre part, concernant un appartement situé [Adresse 5], aux torts de cette dernière, à compter du 12 janvier 2026 ;

ORDONNE à Mme [X] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut pour Mme [X] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] la somme de 1 292,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ;

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mai 2026 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés à M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Mme [X] [G] aux dépens ;

DÉBOUTE M. [A] [F] et Mme [W] [F] épouse [Q] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1253, code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4, code civil 1729). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-24T18:30:32.228Z.