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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP REFERES inf 10.000€, 1 septembre 2026, n° 26/00192

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 8 décembre 2015 avec prise d’effet au 9 décembre 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Méditerranée Habitat (ci-après dénommé OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [I] [V] et Mme [N] [D] épouse [I] (ci-après dénommés LES CONSORTS [I]) un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer initial mensuel de 343.77 €, provision sur charges et taxes non précisées.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025 a fait signifier aux CONSORTS [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 2821.20 € dont 2670.09 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a assigné LES CONSORTS [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion des CONSORTS [I] ainsi que celles de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 2670.69 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] à payer à l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée provisoirement au montant actuel du loyer et provisions sur charges jusqu’à leur départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] à payer à l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 300.00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi LES CONSORTS [I] ne s’étant pas présentés aux deux rendez-vous qui leur avaient été fixés le 18 mai 2026 et le 1er juin 2026 par le travailleur social.

Appelée à l’audience du 16 juin 2026 lors de laquelle l’affaire est retenue, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représentée par Mme [Y] [F] dûment détentrice d’un pouvoir, actualise la dette locative à la somme de 947.95 € à ce jour, précise que le paiement des loyers a repris, fait part de son accord dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement à raison de 50.00 € par mois en plus du loyer et charges courantes et dépose.

Mme [D] [N] épouse [I] comparaît accompagnée de son fils. Elle indique être d’accord sur le montant des arriérés de loyer, sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de consentir un effort mensuel de 50 .00 € en plus du loyer. Elle affirme que son mari perçoit 1900.00 € de revenus.

M. [I] [V], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 3 avril 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 19 septembre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail conclu le 8 décembre 2015 avec prise d’effet 9 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié aux CONSORTS [I] le 19 septembre 2025 pour la somme de 2821.20 € dont en principal 2670.09 € au titre des arriérés de loyers.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 20 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article 14) qui sera dès lors ordonnée.

Mme [Y] [F] produit au litige un décompte de la dette locative qui s’élève à la somme de 947.95 € arrêtée au 16 juin 2026 mais qui inclut les sommes de 177.76 € et 149.64 € soit un total de 327.40 € au titre de « Frais de procédure – Frais d’huissier » lesquelles ne correspondent pas à des arriérés de loyer. Il y a lieu dès lors de les déduire.

Mme [D] [N] épouse [I] ne formule aucune observation et n’oppose pas de contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

M. [I] [V] pour sa part, non comparant ni représenté, ne formule ainsi aucune observation.

En conséquence, LES CONSORTS [I] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 620.55 € (947.95 € - 327.40 €) au titre des arriérés locatifs.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [D] [N] épouse [I] sollicite l’octroi de délais de paiements. Elle indique que son mari perçoit 1900 € de salaire par mois et propose de verser 50.00 € chaque mois en sus du loyer et charges pour apurer sa dette locative.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représenté par Mme [Y] [F] au cours des débats indique qu’il y a une reprise du paiement des loyers et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements sur la base d’un protocole de 50.00 € comme proposé.

M. [I] [V], non comparant ni représenté, ne formule de fait aucune observation.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, notamment l’accord entre les parties, du montant de la dette locative, de la reprise du paiement du loyer depuis plusieurs mois, de la mise en place antérieurement d’un prélèvement « protocole » de 50.00 € tel que cela ressort du décompte produit, il y a lieu, au visa de l’article de l’article 24 V de la loi sus-visée d’ accorder aux CONSORTS [I] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

LES CONSORTS [I] pourront alors être expulsés et devront également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce LES CONSORTS [I], partie perdante, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2025 et de l’assignation.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de l’octroi de délais de paiement afin de leur permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

Dispositif

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2015 avec prise d’effet au 9 décembre 2015, entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part LES CONSORTS [I] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 20 novembre 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 620.55 € (six cent vingts euros et cinquante cinq centimes) arrêtée au 16 juin 2026 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS LES CONSORTS [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 50.00 € chacune et une 13ième mensualité de 20.55 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, le clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour LES CONSORTS [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;que LES CONSORTS [I] soient condamnés à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [I] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2025 et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire des CONSORTS [I]  ;

DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le  PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge des référés,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]



Références :
N° RG 26/00192 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4ABF






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 01 Septembre 2026


OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[V] [I], [N] [D] épouse [I]















Copie
Madame [N] [D] épouse [I]
prefecture

Copie exécutoire délivrée à
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection





DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231
pris en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Mme [Y], munie d’un pouvoir
 

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]

non comparant ni représenté

Madame [N] [D] épouse [I]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]

comparante en personne assistée de son fils


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,


ORDONNANCE : 

réputée contradictoire , et en premier ressort, 

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 juin 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit : 
 



RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 8 décembre 2015 avec prise d’effet au 9 décembre 2015, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Méditerranée Habitat (ci-après dénommé OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [I] [V] et Mme [N] [D] épouse [I] (ci-après dénommés LES CONSORTS [I]) un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer initial mensuel de 343.77 €, provision sur charges et taxes non précisées.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025 a fait signifier aux CONSORTS [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 2821.20 € dont 2670.09 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a assigné LES CONSORTS [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion des CONSORTS [I] ainsi que celles de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 2670.69 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] à payer à l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée provisoirement au montant actuel du loyer et provisions sur charges jusqu’à leur départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] à payer à l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 300.00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement LES CONSORTS [I] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi LES CONSORTS [I] ne s’étant pas présentés aux deux rendez-vous qui leur avaient été fixés le 18 mai 2026 et le 1er juin 2026 par le travailleur social.

Appelée à l’audience du 16 juin 2026 lors de laquelle l’affaire est retenue, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représentée par Mme [Y] [F] dûment détentrice d’un pouvoir, actualise la dette locative à la somme de 947.95 € à ce jour, précise que le paiement des loyers a repris, fait part de son accord dans l’hypothèse d’une demande de délais de paiement à raison de 50.00 € par mois en plus du loyer et charges courantes et dépose.

Mme [D] [N] épouse [I] comparaît accompagnée de son fils. Elle indique être d’accord sur le montant des arriérés de loyer, sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de consentir un effort mensuel de 50 .00 € en plus du loyer. Elle affirme que son mari perçoit 1900.00 € de revenus.

M. [I] [V], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 3 avril 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 19 septembre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail conclu le 8 décembre 2015 avec prise d’effet 9 décembre 2015 contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié aux CONSORTS [I] le 19 septembre 2025 pour la somme de 2821.20 € dont en principal 2670.09 € au titre des arriérés de loyers.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 20 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre les parties contient une clause de solidarité entre les locataires (article 14) qui sera dès lors ordonnée.

Mme [Y] [F] produit au litige un décompte de la dette locative qui s’élève à la somme de 947.95 € arrêtée au 16 juin 2026 mais qui inclut les sommes de 177.76 € et 149.64 € soit un total de 327.40 € au titre de « Frais de procédure – Frais d’huissier » lesquelles ne correspondent pas à des arriérés de loyer. Il y a lieu dès lors de les déduire.

Mme [D] [N] épouse [I] ne formule aucune observation et n’oppose pas de contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

M. [I] [V] pour sa part, non comparant ni représenté, ne formule ainsi aucune observation.

En conséquence, LES CONSORTS [I] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 620.55 € (947.95 € - 327.40 €) au titre des arriérés locatifs.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [D] [N] épouse [I] sollicite l’octroi de délais de paiements. Elle indique que son mari perçoit 1900 € de salaire par mois et propose de verser 50.00 € chaque mois en sus du loyer et charges pour apurer sa dette locative.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représenté par Mme [Y] [F] au cours des débats indique qu’il y a une reprise du paiement des loyers et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiements sur la base d’un protocole de 50.00 € comme proposé.

M. [I] [V], non comparant ni représenté, ne formule de fait aucune observation.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, notamment l’accord entre les parties, du montant de la dette locative, de la reprise du paiement du loyer depuis plusieurs mois, de la mise en place antérieurement d’un prélèvement « protocole » de 50.00 € tel que cela ressort du décompte produit, il y a lieu, au visa de l’article de l’article 24 V de la loi sus-visée d’ accorder aux CONSORTS [I] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

LES CONSORTS [I] pourront alors être expulsés et devront également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce LES CONSORTS [I], partie perdante, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2025 et de l’assignation.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de l’octroi de délais de paiement afin de leur permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2015 avec prise d’effet au 9 décembre 2015, entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part LES CONSORTS [I] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 20 novembre 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [I] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 620.55 € (six cent vingts euros et cinquante cinq centimes) arrêtée au 16 juin 2026 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS LES CONSORTS [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 50.00 € chacune et une 13ième mensualité de 20.55 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, le clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour LES CONSORTS [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;que LES CONSORTS [I] soient condamnés à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [I] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 19 septembre 2025 et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire des CONSORTS [I]  ;

DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le  PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


La greffière, Le juge des référés,

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T19:08:28.265Z.