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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP REFERES inf 10.000€, 1 septembre 2026, n° 26/00225

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 26 mai 2014 avec prise d’effet au 15 août 2014, M. [K] [A] [R] a donné à bail à M. [B] [H] et Mme [J] [M] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 810.00 € outre 20.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [A] [R], selon acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, a fait signifier à M. [B] [H] et Mme [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 2493.37 € dont en en principal la somme de 2348.00 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [K] [A] [R] a assigné M. [B] [H] et Mme [J] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater que le bail intervenu entres les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de M. [B] [H] et Mme [J] [M] et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à titre provisionnel à M. [K] [A] la somme de 2560.00 € représentant les loyers, charges pénalités sur enquêtes impayés mois de mars 2026 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à titre provisionnel à M. [K] [A] une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et provisions sur charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à leur départ effectif des lieux ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à M. [K] [A] la somme de 500.00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en résulte que le couple âgé de 60 et 57 ans vit maritalement avec un enfant encore à charge de 8 ans. Il n’a qu’un seul revenu constitué de l’AAH de M. [B] [H] d’un montant de 1041 € plus une allocation logement versée directement au propriétaire. Ils ont déjà fait l’objet d’une même procédure quelques années auparavant. Mme [J] [M] n’a pratiquement jamais travaillé. Une demande de logement social aurait été faite tout en étant dans une dynamique de maintien dans le logement car ils souhaiteraient bénéficier du dispositif FSL Maintien bien qu’il soit inadapté à leur situation en raison du loyer et en l’absence de reprise de paiements de celui-ci.

Appelée à l’audience du 16 juin 2026, M. [K] [A] [R] indique que la dette locative s’élève à la somme de 4078.00 € à ce jour et dépose.

Mme [J] [M] comparaît. Elle allègue ne pas avoir le même décompte et n’être pas cependant au courant du montant de sa dette locative. Elle précise rencontrer des difficultés financières avec la CAF, qu’elle va reprendre le paiement des loyers, que son conjoint perçoit l’AAH pour un montant de 1041.00 €, qu’elle même n’a pas de revenus, qu’elle va faire une demande de FSL et de logement social. 


Elle verse trois quittances de loyer correspondant à des paiements effectués le 28 novembre 2025, le 27 décembre 2025 et le 1er avril 2026 pour des montants respectifs de 300.00 €, 300.00 € et 800.00 € ce dernier correspondant à des retards de loyer du mois de janvier 2026 et février 2026 ainsi qu’une attestation de la CAF pour des prestations perçues pour les mois de janvier 2026 et février 2026.

M. [B] [H], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

A la suite de l’audience, Mme [J] [M] a adressé un courrier et une attestation de la CAF mais qui n’avait pas été autorisée et dont il n’est pas rapporté que le principe du contradictoire ait été respecté. En conséquence ces pièces seront écartées.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 20 avril 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [A] [R] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 7 janvier 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. [K] [A] [R] apparaît recevable.





2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail de location en date 26 mai 2014 avec prise d’effet au 15 août 2014 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 janvier 2026 à M. [B] [H] et Mme [J] [M] pour la somme de 2493.37 € dont en principal 2348.00 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 8 mars 2026 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [B] [H] et Mme [J] [M] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [B] [H] et Mme [J] [M] seront également condamnés solidairement au visa des articles cités infra et du contrat de bail dont ils sont co-preneurs au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation, fixée à la somme de 903.00 €, provision sur charges comprise, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [K] [A] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.


L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, M. [B] [H] et Mme [J] [M] sont co-locataires en vertu du bail qu’ils ont conclu.

M. [K] [A] indique que la dette locative se monte à la somme de 4078.00 € à ce jour.

Mme [J] [M] comparaît. Elle allègue ne pas avoir le même décompte mais n’en rapporte pas la preuve tout en affirmant ne pas être au courant du montant de sa dette locative.

M. [B] [H], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [B] [H] et Mme [J] [M] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 4078.00 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [B] [H] et Mme [J] [M], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 janvier 2026, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [B] [H] et Mme [J] [M] seront condamnés au paiement de la somme de 200 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.




PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 26 mai 2014 avec prise d’effet au 15 août 2014 entre d’une part M. [K] [A] [R] et d’autre part M. [B] [H] et Mme [J] [M] concernant une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 mars 2026 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

Dispositif

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [H] et Mme [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [H] et Mme [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à titre provisionnel à M. [K] [A] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer initial soit la somme de 903.00 € (neuf cent trois euros) provision sur charges comprise, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à verser à titre provisionnel à M. [K] [A] la somme de 4078.00 € (quatre mille soixante dix huit euros) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 janvier 2026, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire M. [B] [H] et Mme [J] [M] ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.








Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]



Références :
N° RG 26/00225 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4A3C





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 01 Septembre 2026


[A] [R] [K]

c/

[H] [W] [Y] [B], [M] [O] [D] [U] [J]















Copie 
prefecture
Madame [M] [O] [D] [U] [J]

Copie exécutoire délivrée à
Monsieur [A] [R] [K]

Le



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection





DEMANDEUR :

Monsieur [A] [R] [K]
né le 31 Janvier 1962 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant en personne


DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [W] [Y] [B]
né le 08 Avril 1966 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant ni représenté

Madame [M] [O] [D] [U] [J]
née le 12 Janvier 1969 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE : 

réputée contradictoire , et en premier ressort, 

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 juin 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit : 
 






RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail en date du 26 mai 2014 avec prise d’effet au 15 août 2014, M. [K] [A] [R] a donné à bail à M. [B] [H] et Mme [J] [M] une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 810.00 € outre 20.00 € pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [A] [R], selon acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, a fait signifier à M. [B] [H] et Mme [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 2493.37 € dont en en principal la somme de 2348.00 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [K] [A] [R] a assigné M. [B] [H] et Mme [J] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

- Constater que le bail intervenu entres les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de M. [B] [H] et Mme [J] [M] et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à titre provisionnel à M. [K] [A] la somme de 2560.00 € représentant les loyers, charges pénalités sur enquêtes impayés mois de mars 2026 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à titre provisionnel à M. [K] [A] une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et provisions sur charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à leur départ effectif des lieux ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à M. [K] [A] la somme de 500.00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en résulte que le couple âgé de 60 et 57 ans vit maritalement avec un enfant encore à charge de 8 ans. Il n’a qu’un seul revenu constitué de l’AAH de M. [B] [H] d’un montant de 1041 € plus une allocation logement versée directement au propriétaire. Ils ont déjà fait l’objet d’une même procédure quelques années auparavant. Mme [J] [M] n’a pratiquement jamais travaillé. Une demande de logement social aurait été faite tout en étant dans une dynamique de maintien dans le logement car ils souhaiteraient bénéficier du dispositif FSL Maintien bien qu’il soit inadapté à leur situation en raison du loyer et en l’absence de reprise de paiements de celui-ci.

Appelée à l’audience du 16 juin 2026, M. [K] [A] [R] indique que la dette locative s’élève à la somme de 4078.00 € à ce jour et dépose.

Mme [J] [M] comparaît. Elle allègue ne pas avoir le même décompte et n’être pas cependant au courant du montant de sa dette locative. Elle précise rencontrer des difficultés financières avec la CAF, qu’elle va reprendre le paiement des loyers, que son conjoint perçoit l’AAH pour un montant de 1041.00 €, qu’elle même n’a pas de revenus, qu’elle va faire une demande de FSL et de logement social. 


Elle verse trois quittances de loyer correspondant à des paiements effectués le 28 novembre 2025, le 27 décembre 2025 et le 1er avril 2026 pour des montants respectifs de 300.00 €, 300.00 € et 800.00 € ce dernier correspondant à des retards de loyer du mois de janvier 2026 et février 2026 ainsi qu’une attestation de la CAF pour des prestations perçues pour les mois de janvier 2026 et février 2026.

M. [B] [H], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

A la suite de l’audience, Mme [J] [M] a adressé un courrier et une attestation de la CAF mais qui n’avait pas été autorisée et dont il n’est pas rapporté que le principe du contradictoire ait été respecté. En conséquence ces pièces seront écartées.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 

1°) Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 20 avril 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [A] [R] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 7 janvier 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par M. [K] [A] [R] apparaît recevable.





2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le bail de location en date 26 mai 2014 avec prise d’effet au 15 août 2014 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 janvier 2026 à M. [B] [H] et Mme [J] [M] pour la somme de 2493.37 € dont en principal 2348.00 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 8 mars 2026 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [B] [H] et Mme [J] [M] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [B] [H] et Mme [J] [M] seront également condamnés solidairement au visa des articles cités infra et du contrat de bail dont ils sont co-preneurs au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation, fixée à la somme de 903.00 €, provision sur charges comprise, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [K] [A] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. 

4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.


L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, M. [B] [H] et Mme [J] [M] sont co-locataires en vertu du bail qu’ils ont conclu.

M. [K] [A] indique que la dette locative se monte à la somme de 4078.00 € à ce jour.

Mme [J] [M] comparaît. Elle allègue ne pas avoir le même décompte mais n’en rapporte pas la preuve tout en affirmant ne pas être au courant du montant de sa dette locative.

M. [B] [H], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [B] [H] et Mme [J] [M] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 4078.00 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [B] [H] et Mme [J] [M], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 janvier 2026, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [B] [H] et Mme [J] [M] seront condamnés au paiement de la somme de 200 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.




PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 26 mai 2014 avec prise d’effet au 15 août 2014 entre d’une part M. [K] [A] [R] et d’autre part M. [B] [H] et Mme [J] [M] concernant une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 mars 2026 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [H] et Mme [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ainsi que de libérer la place de parking accessoire à la location ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [H] et Mme [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à payer à titre provisionnel à M. [K] [A] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer initial soit la somme de 903.00 € (neuf cent trois euros) provision sur charges comprise, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] à verser à titre provisionnel à M. [K] [A] la somme de 4078.00 € (quatre mille soixante dix huit euros) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 janvier 2026, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire M. [B] [H] et Mme [J] [M] ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [H] et Mme [J] [M] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.








Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le PREMIER SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R442-1, code civil 1310, code civil 1313). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T19:09:11.459Z.