Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab A2, 10 septembre 2026, n° 24/00556

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°
du 10 Septembre 2026


Enrôlement : N° RG 24/00556 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4H5N


AFFAIRE : M. [T] [Q] ( l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE)
 C/ S.D.C. 41 RUE SENAC DE MEILHAN 13001 MARSEILLE (Me Emilie GOGUILLOT)

Grosse délivrée le
10 Septembre 2026 
À 
-l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES
- l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE
- Me Emilie GOGUILLOT


DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Mai 2026
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente
 
Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 Septembre 2026


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES


DEMANDEUR

Monsieur [T] [Q]
né le 06 Janvier 1975 à MENDE, demeurant et domicilié 41 rue Senac de Meilhan 13001 MARSEILLE

représenté par Maître Patrick CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et Maître Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant 


C O N T R E


DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier copropriété « 41 rue Senac de Meilhan », sis 41 rue Sénac de Meilhan, 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet SYNDIC ONE, SASU immatriculée au RCS de LILLE sous le n° 820 918 258, dont le siège social est sis 6 rue Konrad Adenauer 59447 WASQUEHAL, représenté par son représentant légal en exercice

représentée par Maître Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 

La société CABINET THINOT, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 301 985 271, dont le siège social est sis 10 Cours Pierre Puget 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice 

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE


* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Q] est propriétaire des lots n°2, 3, 10 et 11 au sein de l'ensemble immobilier sis 41 rue Sénac de Meilhan - 13001 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

La société CABINET THINOT a été le syndic de l’immeuble entre le 16 novembre 2020 et le 22 mars 2024. 

Reprochant à ce syndic divers manquements, et notamment des appels de charges indues, Monsieur [Q] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que la société CABINET THINOT devant le tribunal judiciaire de Marseille par exploit de commissaire de justice en date du 02 et 03 janvier 2024, aux fins principalement de juger que les charges qui lui sont réclamées à hauteur de 25.033 euros ne sont pas exigibles et de le dispenser de leur paiement dans l'attente de l'approbation des comptes, de condamner la société CABINET THINOT à lui rembourser les honoraires indument perçus à hauteur de sa quote-part soit 12,933,77 euros, de le condamner à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages-et-intérêts, de désigner un administrateur provisoire avec la mission d'organiser une assemblée générale, ou subsidiairement de condamner le cabinet THINOT sous astreinte à convoquer une assemblée générale. 

L’affaire a été enrôlée sosus le numéro RG 24/00556.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 10 octobre 2025, Monsieur [T] [Q] demande au tribunal, aux visas notamment des articles 1240 et 1302-1 du code civil, des articles 10-1, 14-1, 17 alinéa 3 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 7, 37 et 43 du décret 17 mars 1967, de :

A titre principal : sur les charges : 
- CONSTATER l’irrégularité des appels de charges émis par le CABINET THINOT pour absence de budget voté ; 
- JUGER que les appels de charges et relevés de charges au nom de Monsieur [T] [Q] pour un montant de 25.033 euros ne sont pas exigibles ; 
- JUGER que Monsieur [T] [Q] est dispensé du paiement des sommes réclamées dans l’attente de l’approbation des comptes clos depuis 2020 jusqu’à ce jour et budget provisionnel au titre de l’exercice 2023/2024 ; 
Sur le remboursement des honoraires : 
- CONDAMNER la société CABINET THINOT à rembourser les sommes prélevées au-delà du mandat voté à hauteur de la quote-part de Monsieur [T] [Q] soit 12.933,77 euros; 
Sur les dommages et intérêts frais irrépétibles et dépens : 
- CONDAMNER la société CABINET THINOT au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- CONDAMNER la société CABINET THINOT au paiement d’une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société CABINET THINOT au remboursement des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires ; 
- CONDAMNER la société CABINET THINOT aux entiers dépens de l’instance ; 
- DISPENSER le requérant des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du juillet 1965.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41 rue Sénac de Meilhan, 13001 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice le cabinet SYNDIC ONE, demande au tribunal de : 

- Donner acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « 41 RUE SENAC DE MEILHAN de ce qu’il ne s’oppose pas aux demandes de monsieur [T] [B] telles que visées dans ses conclusions du 5 mars 2025 
- CONDAMNER le cabinet THINOT à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « 41 RUE SENAC DE MEILHAN » la somme de 3.000,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles entrainés par la présente instance. 
- CONDAMNER le cabinet THINOT aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Emilie GOGUILLOT avocat aux offres de droit en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 09 janvier 2026, la société CABINET THINOT demande au tribunal de : 

- DEBOUTER Monsieur [Q] de l’ensemble de ses prétentions 
- CONDAMNER Monsieur [Q] à verser à la société CABINET THINOT, SAS, la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
- CONDAMNER Monsieur [Q] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me NAUDIN Benjamin, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 mai 2026. 

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes concernant les charges

Les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux.

Ainsi, les demandes visant à « juger », à « constater » ou à « donner acte » ne sont pas des prétentions dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures et doivent venir au soutien de véritables prétentions.

En l’espèce, Monsieur [Q] demande au tribunal de constater l’irrégularité des appels de charges émis par le CABINET THINOT, de juger ces appels de charges adressés à Monsieur [T] [Q] pour un montant de 25.033 euros ne sont pas exigibles, et de juger qu’il est dispensé du paiement des sommes réclamées dans l’attente de l’approbation des comptes correspondant. 

Ces demandes ne peuvent s’analyser en de véritables prétentions dès lors que Monsieur [Q] ne sollicite pas l’annulation des appels de charges irréguliers et ne demande pas davantage la condamnation du syndicat des copropriétaires à rectifier son compte de charges individuel après l’avoir expurgé des sommes indues. Il ne réclame pas plus le remboursement de sommes qui auraient été versées par ses soins en exécution de ces appels de charges puisqu’il indique avoir refusé de les payer compte tenu de leur irrégularité. 

Aucune demande reconventionnelle en paiement de ces charges n’est par ailleurs formulée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, le syndicat reconnaissant le caractère non exigible de ces sommes. 

Dans ces conditions, même s’il apparait que les sommes réclamées à Monsieur [Q] dans le cadre des appels de fonds litigieux n’étaient - au moins en partie - pas exigibles et ne pouvaient dès lors pas valablement faire l’objet d’appels de fonds de la part du cabinet THINOT, il n’y a pas lieu de répondre dans le dispositif du jugement aux demandes visant à constater le caractère irrégulier des appels de charges. 

Il n’y a pas davantage lieu de « donner acte » au syndicat qu’il ne s’oppose pas à ces demandes. 
Sur la demande de remboursement des honoraires 

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1302-1 ajoute que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Sur ce fondement, Monsieur [Q] demande la condamnation du cabinet THINOT à lui rembourser les sommes correspondant aux honoraires qu’il a perçus, à hauteur de sa quote-part chiffrée à 12.933,77 euros. Il soutient que l’ancien syndic a reçu des sommes plus importantes que celles contractuellement prévues par son mandat et validées par l’assemblée générale. Il ajoute que les honoraires en question n’ont par ailleurs reçu aucune contrepartie dès lors que le syndic n’a effectué aucune diligence pour le compte de la copropriété.

Il y a cependant lieu de rappeler que le syndicat des copropriétaires est le seul à être lié par contrat au syndic. C’est le syndicat des copropriétaires qui, collectivement, le mandate pour administrer l’immeuble et gérer les affaires de la copropriété, non les copropriétaires pris individuellement. C’est également le syndicat des copropriétaires qui lui verse les honoraires dus en vertu du contrat. 

Par conséquent, seul le syndicat des copropriétaires peut solliciter de son syndic le remboursement des honoraires qu’il a versés, s’il les estime indus. Les copropriétaires ne peuvent le cas échéant que réclamer au syndicat le remboursement des charges qu’ils estiment avoir indûment payées au titre de ces honoraires. 

Or, force est de constater que Monsieur [Q] dirige sa demande de remboursement contre la seule société CABINET THINOT, et non contre le syndicat des copropriétaires, qui ne formule lui-même aucune demande de restitution des honoraires. 

Par ailleurs et en tout état de cause, Monsieur [Q] ne justifie par aucune pièce avoir effectivement payé la somme de 12933,77 euros qu’il affirme correspondre à sa quote-part des honoraires, alors qu’il admet dans ses écritures n’avoir pas payé les charges qui lui étaient réclamées sous l’égide de l’ancien syndic, qu’il estimait injustifiées.

Enfin, il est enfin démontré par le relevé des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2021, versée aux débats par la société CABINET THINOT, que la somme réclamée par le requérant correspond en grande partie aux honoraires des anciens syndics [C] et [G] au titre des années 2018, 2019 et 2020, et non aux honoraires de la défenderesse. 

Dans ces conditions, la demande de remboursement des honoraires, que Monsieur [Q] ne justifie pas avoir personnellement payés et dont il n’est pas démontré qu’ils correspondent bien aux honoraires du syndic CABINET THINOT, sera rejetée. 

Sur la demande de dommages-et-intérêts 

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est, notamment, chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements leur ont occasionné un préjudice direct et personnel. 

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société CABINET THINOT n’a convoqué aucune assemblée générale au cours des années 2021, 2022 et 2023, alors qu’elle était désignée en qualité de syndic depuis le 16 novembre 2020 et que la convocation d’une assemblée générale annuelle est une obligation légale. 

De même, il apparait établi qu’elle a poursuivi ses fonctions de syndic au-delà de la durée maximum de trois ans, fixée par l’article 28 du décret du 17 mars 1967, et ce en dehors de tout cadre, puisqu’elle n’a convoqué aucune assemblée générale destinée à renouveler son mandat avant son expiration qui intervenait au plus tard le 16 novembre 2023. 

L’unique assemblée générale qu’elle a convoquée est celle du 22 mars 2024, au cours de laquelle elle a soumis pour la première fois les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 à l’approbation des copropriétaires, qui l’ont rejetée. Elle a par ailleurs été démise de ses fonctions à cette occasion et remplacée par un autre syndic. 

L’absence de convocation d’assemblées générales annuelles pendant trois années, l’absence de présentation des comptes à l’approbation des copropriétaires pendant la même durée et l’absence d’anticipation de l’expiration de son mandat laissant la copropriété sans syndic valablement désigné pendant a minima plusieurs mois constituent sans aucun doute des fautes de nature à engager la responsabilité délictuelle de la société CABINET THINOT, qui reste d’ailleurs silencieuse sur ces points. 

Monsieur [Q] justifie par ailleurs avoir interrogé à plusieurs reprises la société CABINET THINOT sur les appels de charges qui lui étaient adressés et l’absence d’approbation des comptes, sans réponse. Il démontre également avoir transmis des courriels au syndic afin de le questionner sur l’absence de paiement des charges d’eau, l’absence de réponse à une demande de la mairie ou le remboursement de travaux avancés par ses soins, sans qu’il ne soit démontré qu’une réponse y aurait été apportée. Il justifie aussi avoir sollicité du syndic la convocation d’une assemblée générale et l’indication de la date de fin de son mandat par de nombreux courriels en date notamment du 20 juin 2022, 21 octobre 2022, 13 mars 2023, 28 mars 2023 et 29 août 2023, sans que cela ne soit suivi d’effet.

Ces éléments lui ont incontestablement causé un préjudice moral dès lors qu’en sa qualité de copropriétaire, il a dû faire face pendant plus de trois ans au silence et à l’inaction du syndic et pallier à certaines de ses carences. 

Il y a lieu de réparer ce préjudice par l’allocation de la somme de 1.500 euros. 



Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
 
Aux termes de l’article 700 1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La société CABINET THINOT, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. 

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [Q] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, ainsi que la même somme au syndicat des copropriétaires qui est intervenu au soutien des demandes du requérant.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre du syndicat, il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [Q] concernant la dispense des frais de procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter. 



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,
 
DIT n’y avoir lieu à constater ou juger le caractère irrégulier des appels de charges en l’absence de prétention formulée à ce titre ; 

DEBOUTE Monsieur [T] [Q] de sa demande de condamnation de la société CABINET THINOT au remboursement de ses honoraires ; 

CONDAMNE la SAS CABINET THINOT à payer à Monsieur [T] [Q] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice moral causé par les manquements du syndic ; 

CONDAMNE la SAS CABINET THINOT aux dépens ; 

AUTORISE la distraction des dépens au profit de Maitre Emilie GOGUILLOT, avocat, qui en a fait la demande ; 

CONDAMNE la SAS CABINET THINOT à payer à Monsieur [T] [Q] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SAS CABINET THINOT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 41 rue Sénac de Meilhan 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société SYNDIC ONE, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix septembre deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT 
































LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.