Cour d'appel de Metz, 3ème Chambre, 9 septembre 2026, n° 24/01704

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 24/01704 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GHQV







[O]

 C/

[S]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], décision attaquée en date du 13 Juin 2024, enregistrée sous le n° 11-22-308

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026









APPELANTE :



Madame [B] [O]

[Adresse 1]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





INTIMÉ :



Monsieur [D] [S]

[Adresse 2]

Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005805 du 10/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier





ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé du 9 juin 2006, Mme [B] [O] a consenti à M. [D] [S] un bail sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 460 euros et une avance sur charges de 25 euros. 



Le 22 septembre 2022, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyer et charges de 3.597,59 euros visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location.



Le 6 décembre 2022, elle l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de constater le jeu de la clause résolutoire du bail liant les parties, ordonner son expulsion, fixer l'indemnité d'occupation à 481 euros par mois à compter du 22 septembre 2022 jusqu'à libération des lieux et le condamner au paiement de la somme de 3.211,73 euros avec intérêts de retard à compter de l'assignation et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais de commandement de payer.



M. [S] a demandé au tribunal de juger nul le commandement de payer du 22 septembre 2022, débouter Mme [O] de ses prétentions, reconventionnellement juger qu'une partie de la dette est prescrite, lui octroyer le droit de payer sa dette conformément au plan d'apurement signé entre les parties le 10 octobre 2019, juger que la remise de 1.200 euros consentie en 2019 doit être appliquée, que sa créance au titre des charges de 2019 à 2022 est de 1.619,18 euros, qu'il n'a pas à régler l'avance sur charges et que sa créance à ce titre est de 510 euros de janvier 2023 à mai 2024, condamner Mme [O] à lui payer la somme de 437,45 euros, lui octroyer à défaut les plus larges délais de paiement et suspendre l'expulsion.



Par jugement du 13 juin 2024, le tribunal a :

- ordonné la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 septembre 2022 par Mme [O] à M. [S] 

- débouté Mme [O] de ses demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation 

- condamné M. [S] à payer à Mme [O] la somme de 392,83 euros au titre de l'arriéré locatif à juillet 2023, outre intérêts au taux légal à compter du jugement 

- autorisé M. [S], devant par ailleurs payer à échéance les loyers et charges courants, à régler cette dette par mensualités de 50 euros chacune jusqu'à parfait paiement de la dette, la dernière mensualité étant minorée ou majorée pour solder la dette

- dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois après le 10 du mois suivant la signification du jugement 

- dit que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet de rendre le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus aussitôt exigible

- ordonné la capitalisation des intérêts échus sur une année entière, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil 

- condamné M. [S] aux dépens à l'exclusion du coût du commandement de payer du 2 septembre 2022, de sa dénonce à la CCAPEX du 15 septembre 2022 et de la notification de l'assignation du 6 décembre 2022 à la préfecture le 8 décembre 2022

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile 

- rejeté toute autre demande. 



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 11 septembre 2024, Mme [O] a interjeté appel du jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions du 12 mai 2026, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de : 

- dire n'y avoir lieu à annulation du commandement de payer, en conséquence maintenir le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 septembre 2022 et constater qu'elle est acquise, du moins la réputer acquise

- débouter M. [S] de l'ensemble de ses demandes 

- ordonner l'évacuation et en tant que de besoin l'expulsion de M. [S] des lieux loués tant en son nom personnel que de toute personne et biens venant de son chef et ce à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, dire et juger qu'elle pourra solliciter en tant que de besoin l'assistance de la force publique 

- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [S] au montant égal à celui des loyers et charges qu'aurait payé le locataire en cas de non résiliation soit la somme de 481 euros mensuels et ce à compter du 22 septembre 2022 jusqu'à libération définitive des lieux et la restitution des clefs

- au besoin juger que le plan d'apurement signé le 7 octobre 2019 est caduc, subsidiairement prononcer son annulation

- dire n'y avoir lieu à déduire la somme de 1.200 euros ou les sommes mises en compte au titre des provisions sur charges

- condamner M. [S] à lui payer la somme de 3.211,73 euros assortie des intérêts de retard à compter de la date du présent acte

- très subsidiairement, si la cour fait droit à la demande de délais de paiement, juger que la dette devra être réglée par M. [S] sur 24 mois, par mensualités en sus du loyer et provisions sur charges courantes, avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, qu'en cas de non paiement intégral d'une seule échéance ou du loyer et des charges courantes à leur exigibilité, les délais de paiement seront caducs et qu'elle pourra exécuter les termes de la décision à intervenir en toutes ses dispositions, sans nouvelle décision

- en tout état de cause déclarer M. [S] irrecevable et subsidiairement mal fondé en l'ensemble de ses prétentions et les rejeter

- le condamner aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et à lui payer la somme de 1.000 euros par instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle indique produire l'original du bail aux fins de démontrer que toutes les clauses discutées sont entrées dans le champ contractuel, l'acte formant un tout indivisible et observe que l'intimé, qui prétend ne pas être lié par la clause résolutoire, ne l'a pas contestée en première instance et ne produit pas le contrat qu'il a signé. Elle soutient que toutes les mentions visées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 figurent dans le commandement de payer qui comporte un décompte de charges et un décompte actualisé au 2 septembre 2022 au vu desquels la dette est parfaitement déterminable, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'annuler l'acte. Elle conteste ne pas avoir sollicité la résiliation du bail dans ses premières écritures d'appel et explique avoir conclu à l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé le commandement visant la clause résolutoire et au rejet des demandes de M. [S], ajoutant qu'une demande de 'constat' ne constitue pas une prétention en droit et que le moyen de l'intimé est contraire au droit au procès équitable ainsi qu'à l'interdiction de se prévaloir d'un formalisme excessif au sens de l'article 6§1 de la CEDH.



Sur le montant de l'arriéré, elle prétend qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de la remise de 1.200 euros accordée au locataire lors de la conclusion du plan d'apurement signé le 7 octobre 2019 au motif que celle-ci est assortie d'une réserve tenant à l'octroi d'une aide du département au locataire et qu'elle est fondée à soulever la nullité de ce plan pour vice du consentement, l'aide ayant été refusée. Elle précise qu'il ne s'agit pas d'une prétention mais d'un moyen opposé à l'intimé, de sorte que celui-ci invoque à tort la prescription et l'irrecevabilité, que le plan n'est pas respecté et qu'il est caduc. Pour la régularisation des charges, elle prétend que son action n'est pas prescrite puisqu'elle a été interrompue par le plan d'apurement et le commandement de payer, que la consommation d'eau est répartie entre les locataires présents sans contestation et que les frais d'entretien des abords à la charge du locataire ont été effectués par la femme de ménage compte tenu de sa carence. Elle ajoute que la demande de répétition de l'indu est irrecevable pour cause de prescription pour avoir été présentée pour la première fois par conclusions du 25 avril 2024. Enfin elle s'oppose aux demandes de délais et suspension de la clause résolutoire.



Aux termes de ses dernières conclusions du 18 mai 2026, M. [S] demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [O] la somme de 392,53 euros au titre de l'arriéré locatif à juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'a autorisé à régler cette dette par mensualités de 50 euros chacune jusqu'à parfait paiement de la dette, ordonne la capitalisation des intérêts échus, l'a condamné aux dépens et rejeté toute autre demande 

- débouter Mme [O] de sa demande en paiement d'arriérés locatifs

- condamner Mme [O] à lui payer une somme de 437,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande et aux frais et dépens d'instance

- confirmer le jugement pour le surplus 

- déclarer irrecevable la demande nouvelle tendant à la caducité subsidiairement la nullité du plan d'apurement signé le 10 octobre 2019, subsidiairement la déclarer irrecevable comme prescrite, plus subsidiairement la rejeter

- déclarer irrecevable la demande nouvelle de Mme [O] tendant à voir 'maintenir le commandement de payer visant la clause résolutoire et constater qu'elle est acquise, du moins la réputer acquise'

- en tout état de cause, débouter Mme [O] de ses demandes, tant irrecevables que mal fondées

- constater l'absence de demande de constat de résiliation ou de résiliation et débouter Mme [O] sa demande d'évacuation et d'expulsion

- subsidiairement lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour s'acquitter de tout arriéré avec suspension des effets de la clause résolutoire 

- plus subsidiairement suspendre l'expulsion et lui octroyer un délai de trois ans pour se reloger 

- en tout état de cause condamner Mme [O] aux entiers frais et dépens d'appel.



Il expose que le bail produit par l'appelante n'est signé qu'en première et dernière page, qu'il n'a jamais eu connaissance de la clause résolutoire qui figure sur une page qu'il n'a ni signée ni paraphée, que le commandement est nul, qu'il est également nul pour défaut de précision et de ventilation entre le loyer et les charges locatives. Il soutient que l'appelante ne sollicite pas dans ses conclusions le constat de la résiliation du bail, qu'aucune expulsion ne peut être ordonnée, les demandes étant irrecevables et subsidiairement mal fondées. Il ajoute que la demande tendant à 'maintenir le commandement de payer visant la clause résolutoire et constater qu'elle est acquise, du moins la réputer acquise' est irrecevable en application de l'article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile. Il prétend que la demande en paiement de l'arriéré est irrecevable aux motifs qu'en octobre 2019 un plan d'apurement a été conclu entre les parties, qu'il le respecte et que la réserve tenant à l'allocation d'une aide du département figure dans un courrier du 13 novembre 2019 qui lui est inopposable. Il précise que la demande de caducité ou de nullité du plan pour vice du consentement est irrecevable comme étant nouvelle et prescrite. Il expose que l'appelante doit justifier clairement des montants dus au titre du loyer et des charges, qu'elle ne peut se contenter de diviser les factures d'eau par le nombre de locataires, qu'elle ne justifie pas des frais d'entretien et qu'elle applique un pourcentage pour les ordures ménagères sans préciser à quoi il correspond. Il prétend qu'en tenant compte de la remise consentie de 1.200 euros, des charges et provisions payées à tort, il dispose d'une créance de 437,45 euros, précisant que l'action en répétition des charges indûment perçues se prescrit par trois ans à compter de la régularisation. Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et des délais pour se reloger au vu de sa situation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2026. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la résiliation du bail



L'article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette.



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties le 9 juin 2006, produit en original par l'appelante, comporte en ses conditions générales une clause résolutoire (article VIII) selon laquelle le bail est résolu de plein droit et immédiatement 'deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées'. Le commandement de payer signifié au locataire le 22 septembre 2022 vise cette clause dont il reprend expressément les termes. C'est en vain que l'intimé soutient que la clause lui est inopposable alors qu'il a apposé sa signature et la mention manuscrite 'lu et approuvé' au bas du contrat qui forme un tout indivisible et manifesté ainsi son consentement avec l'ensemble des clauses qu'il comporte sans qu'il soit nécessaire de faire figurer un paraphe sur chaque page, étant observé à la lecture de l'original du document, qu'il s'agit d'un imprimé type tenant en une seule feuille de format A3, la clause résolutoire figurant dans les conditions générales, au verso de la page sur laquelle est apposée la signature du locataire, de sorte que celui-ci en a eu nécessairement connaissance. Ce moyen est inopérant.



En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que ce commandement de payer est insuffisamment précis. Le décompte de la dette doit être suffisamment explicite, notamment comporter les dates d'échéance des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives afin de permettre au locataire de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette. Le commandement signifié le 2 septembre 2022 comporte en annexe un 'décompte de charges' pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021 faisant état d'un arriéré de 3.709,59 euros et un décompte arrêté au 31 juillet 2022 mentionnant une dette de loyers et charges de 3.597,59 euros. La raison pour laquelle le commandement vise la première de ces sommes, alors qu'elle n'est plus d'actualité à la date de sa délivrance, n'est pas expliquée. En tout état de cause, le premier décompte dont le montant est reporté dans le second, comporte un poste 'divers décompte 2020 impayé' de 3.978,29 euros au débit du locataire sans autre explication de nature à lui permettre de déterminer la nature de cette dette, notamment de faire une distinction entre les loyers et charges portées en compte ou déterminer les échéances concernées. L'impossibilité pour l'intimé de connaître le détail de la demande revient nécessairement à l'empêcher d'en apprécier le bien fondé et d'y répondre de manière adaptée, de sorte qu'elle lui cause un grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile. Il s'ensuit que le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné la nullité du commandement de payer signifié le 2 septembre 2022.



S'agissant de la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, il est rappelé que l'article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. 



En l'espèce, aux termes de ses conclusions du 11 décembre 2024, l'appelante n'a pas demandé à la cour de 'constater que la clause résolutoire est acquise, du moins la réputer acquise', cette prétention n'ayant été présentée que dans les conclusions du 10 juin 2025. Le fait de conclure initialement à l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé le commandement visant la clause résolutoire et au rejet des demandes adverses est insuffisant à induire ou sous-entendre une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire. La mise en oeuvre de la clause résolutoire nécessite le constat judiciaire préalable de son acquisition et de la résiliation du bail, ce constat constituant une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Enfin, contrairement à ce que fait valoir l'appelante, l'irrecevabilité alléguée n'est pas contraire au droit au procès équitable et à l'interdiction de se prévaloir d'un formalisme excessif au sens de l'article 6§1 de la CEDH, dès lors qu'elle est expressément prévue par les dispositions légales qui ont pour objet de permettre à l'intimé d'être exactement informé de l'objet de l'appel et poursuivent ainsi un but légitime. Il s'en déduit que la demande de l'appelante tendant à voir constater que la clause résolutoire est acquise, du moins réputée acquise est irrecevable à hauteur de cour. Cette irrecevabilité n'induit pas pour autant à elle seule, l'irrecevabilité des prétentions tendant à l'expulsion et l'évacuation de l'intimé, de sorte que la demande présentée de ce chef est rejetée En revanche et compte-tenu de la nullité du commandement et en l'absence de constat de la résiliation du bail, elles sont mal fondées, comme la demande tendant à la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de ces chefs de demande.



Sur les loyers et charges



L'article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.



L'appelante sollicite le paiement de la somme de 3.211,73 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges, selon décompte arrêté au 24 juillet 2023. Il résulte des pièces que les parties sont convenues d'un plan d'apurement aux termes duquel le locataire s'est engagé à rembourser en 149 mensualités de 20 euros à compter du mois de septembre 2019, 'la dette de loyer qui s'élève à 2.987,55 euros' après déduction d'une remise de 1.200 euros consentie par l'appelante. 



Sur la recevabilité de la demande de caducité et nullité du plan d'apurement, cette prétention formée en appel est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile comme tendant à faire écarter les prétentions adverses fondées sur l'existence d'un plan d'apurement. Sur la prescription, le fait invoqué au soutien de la caducité et de l'annulation de l'accord procède du refus par le département de la Moselle d'accorder au locataire une allocation de solidarité et il résulte des pièces que ce refus a été notifié à l'appelante par courrier du 24 juin 2020 et qu'elle a formé ses demandes de caducité et nullité du plan d'apurement par conclusions du 11 décembre 2024, soit dans le délai de la prescription quinquennale. L'intimé est débouté de ses demandes d'irrecevabilité.



Sur le fond, il appartient à l'appelante de démontrer qu'elle a subordonné son accord à l'allocation par le département d'une aide au locataire comme elle le prétend. Or, si le plan précise de manière manuscrite en bas de page qu'il est 'signé sous réserves réitérées voir explications [H] ci-jointes', seul l'exemplaire produit par l'appelante est assorti d'une lettre d'explication et il n'est pas établi que les réserves qu'elle comporte sont celles qui ont été formulées de manière contradictoire au moment de l'échange de consentement. En effet, ce courrier destiné à la CAF n'est pas signé par l'intimé et il est daté du 13 novembre 2019 alors que l'accord mentionne en début et fin d'acte, au dessus de la signature des parties, la date du 10 octobre 2019 et aucune pièce ne démontre que les réserves alléguées par l'appelante ont effectivement conditionné son accord. Elle ne peut davantage invoquer le non respect du plan, dès lors qu'il ressort des décomptes que pour la période qui fait l'objet de la demande, l'intimé a réglé toutes les échéances de remboursement et s'est acquitté du loyer courant à l'exception du terme du mois de mars 2022 pour lequel seule la somme de 199 euros a été payée. Cet incident de paiement partiel ne caractérise pas à lui seul la disparition de l'un des éléments essentiels du contrat au sens de l'article 1186 du code civil et en conséquence l'appelante est déboutée de sa demande de caducité du plan. Sur la demande subsidiaire d'annulation de ce contrat, il ne ressort d'aucune pièce que le consentement de l'appelante a été vicié faute par le locataire d'avoir obtenu une aide financière du département, alors qu'il résulte de ce qui précède que l'accord ne mentionne aucunement cette aide et qu'il n'est pas établi que la lettre d'explication est rentré dans le champs contractuel. La demande est rejetée.



Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1194 du même code précise que les contrats obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent, l'équité, l'usage ou la loi.



Il résulte de ce qui précède que l'intimé peut valablement se prévaloir du plan d'apurement conclu entre les parties et de la remise de 1.200 euros consentie par l'appelante aux termes de ce plan. Il ressort notamment des extraits de compte produits par l'intimé qu'il a réglé l'ensemble des mensualités de 20 euros prévues au plan, outre le loyer et les provisions sur charges courants, jusqu'au 24 juillet 2023, date à laquelle l'appelante a arrêté son décompte. Cette dernière ne justifie pas d'une créance exigible au 24 juillet 2023, étant rappelé que le plan d'apurement continue à courir et qu'elle ne peut solliciter de manière anticipée les mensualités à échoir. En conséquence elle est déboutée de sa demande en paiement et le jugement est infirmé.



Sur la répétition de l'indu



L'article 7-1 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour ou le titulaire du droit a connu où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d'exercer ce droit.



Le point de départ de l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision sur charges.



En l'espèce, l'intimé sollicite notamment le remboursement des sommes acquittées au titre des charges des années 2019 et 2020 et il résulte des pièces produites que la régularisation des charges de ces exercices est intervenue les 15 août 2020 et 15 mars 2021, soit plus de trois ans avant que le locataire n'introduise son action en répétition par conclusions du 30 avril 2024. Il n'est justifié d'aucun acte susceptible d'avoir interrompu la prescription, de sorte que la demande en répétition de l'indu relative aux charges des années 2019 et 2020 est irrecevable. En revanche, la demande pour les années 2021 et 2022 et des provisions sur charges des années 2023 et 2024 n'encourt aucune prescription et est recevable.



Selon l'article 23 la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

 

En l'espèce, sur la consommation d'eau, il n'est pas contesté qu'il n'y a pas de compteur individuel et la répartition entre les logements au prorata du nombre de personnes occupant l'immeuble constitue un critère objectif permettant d'assurer une répartition équitable entre les locataires. Les frais d'entretien des abords n'ont pas davantage à être restituées. Il résulte en effet de l'avenant au contrat de bail signé par les parties, que 'les dalles et les abords doivent être entretenus selon roulement défini par circulaire annexée au contrat' laquelle, également signée par les parties, prévoit que cet entretien est à la charge de l'occupant du logement loué par l'intimé la première semaine de chaque mois. Ces dispositions qui font partie intégrante du contrat engagent l'intimé et s'il soutient avoir respecté ses obligations il n'en justifie pas, de sorte que comme le prévoit expressément l'avenant, l'appelante est fondée à lui décompter dans les charges ces travaux dont le montant fixé à 60 euros par an (5 euros par mois) est justifié. C'est également en vain qu'il conteste les sommes portées en compte au titre des ordures ménagères alors que le pourcentage imputé correspond précisément au taux fixé par la collectivité pour le calcul de la taxe sur les ordures ménagères tel qu'il figure sur l'avis d'imposition de la taxe foncière produit au débat. Enfin, il n'y pas lieu à répétition des provisions mensuelles sur charges de 30 euros versées de janvier 2023 et à mai 2024, soit 510 euros au total, dès lors que le contrat de bail prévoit expressément leur versement, qu'il ressort de ce qui précède que les charges réclamées sont justifiées et qu'au regard des décomptes de régularisation leur montant annuel est au moins égal et même supérieur, au cumul des dites provisions.



En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en répétition de l'indu de M. [S] au titre des charges des années 2021, 2022 et provisions sur charges 2023 et 2024.



Sur les demandes de délais



 En l'absence de l'arriéré locatif et de constat de la résiliation du bail, la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée et le jugement infirmé. En l'absence d'expulsion, la demande de délais de relogement est également rejetée.



Sur l'article 700 et les dépens



Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.



Mme [O], partie perdante, est condamnée aux dépens d'appel. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

REJETTE les demandes de M. [D] [S] tendant à voir déclarer irrecevables les demandes adverses en expulsion et évacuation, de caducité et annulation du plan d'apurement du 10 octobre 2019 ;



DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande en répétition de l'indu de M. [D] [S] du chef des charges des années 2019 et 2020 ;



DECLARE recevable la demande en répétition de l'indu de M. [D] [S] au titre des charges des années 2021 et 2022 et des avances sur charges des années 2023 et 2024 ;



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 septembre 2022, débouté Mme [B] [O] de ses demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation, rejeté la demande en répétition de l'indu de M. [D] [S] du chef des charges des années 2023 et 2024, condamné M. [D] [S] aux dépens à l'exclusion du coût du commandement de payer du 2 septembre 2022, de sa dénonce à la CCAPEX du 15 septembre 2022 et de la notification de l'assignation du 6 décembre 2022 à la préfecture le 8 décembre 2022 et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,



DÉBOUTE Mme [B] [O] de sa demande de condamnation de M. [D] [S] au paiement de la somme de 3.211,73 euros au titre de l'arriéré de loyer et charges arrêté au 24 juillet 2023;



DEBOUTE M. [D] [S] de ses demandes de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de relogement ; 



Y ajoutant,



DÉBOUTE Mme [B] [O] de ses demandes de caducité et d'annulation du plan d'apurement du 10 octobre 2019 ;



CONDAMNE Mme [B] [O] aux dépens d'appel ;



DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

 

 

























Au nom du peuple français, 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.