Cour d'appel de Limoges, Chambre sociale, 10 septembre 2026, n° 25/00820

ARRET N° .



N° RG 25/00820 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIXIU







AFFAIRE :



S.A.R.L. [X] RCS de [Localité 1]



C/



M. [T] [V], Mme [D] [J] ÉPOUSE [V] épouse [V]









MP





Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion









Grosse délivrée à Me Anne DEBERNARD-DAURIAC, Me Mathieu PLAS, le 10-09-2026





COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE



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ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026



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Le dix Septembre deux mille vingt six la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



S.A.R.L. [X] RCS de [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTE d'une décision rendue le 28 NOVEMBRE 2025 par le TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE LIMOGES



ET :



Monsieur [T] [V]

né le 26 Février 1953 à [Localité 2] (87), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES





Madame [D] [J] ÉPOUSE [V] épouse [V]

née le 13 Décembre 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMES





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Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 08 Juin 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 03 juin 2026.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre,de Madame Marie-Anne VALERY, Conseiller, et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



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FAITS ET PROCÉDURE : 



La société [X], inscrite au RCS de [Localité 1] depuis le 10 août 2023 et gérée par M. [Y] [Z], exploite un fonds de commerce de restauration, bar et débit de boissons, sous le nom commercial '[Adresse 4]'. 



La société [X] exerce son activité au sein d'un local à usage commercial et d'habitation situé [Adresse 5], commune de [Localité 4], appartenant à M. [L] [V] et Mme [D] [J] épouse [V], en suite d'un bail commercial notarié du 28 septembre 2023. 



Le bail a pris effet à compter du 1er octobre 2023 jusqu'au 30 septembre 2032, avec un état des lieux dressé le 28 septembre 2023. Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 9.360 € HT, payable en douze termes égaux de 780 € HT. 



Par ailleurs, la société [X] a acquis auprès des époux [V] du matériel d'exploitation pour un montant de 25.000 €. 



Le 18 mars 2025, par lettre recommandée de leur conseil, les époux [V] ont mis en demeure la société [X] de leur régler la somme de 7.100 €, correspondant au solde impayé au titre de la cession de ce matériel d'exploitation.



Puis par acte du 04 juin 2025, ils ont fait délivrer un commandement de payer à la société [X], au titre de loyers et charges impayés sur les mois d'avril et mai 2025, pour un montant en principal de 1.872 € TTC.



Par acte du 1er septembre 2025, les époux [V] ont saisi le tribunal des activités économiques de Limoges en la voie des référés aux fins d'obtenir la condamnation de la société [X] au paiement de la somme de 11.000 €, outre la somme de 2.000 € à titre de préjudice financier. 



Par ordonnance de référé du 28 novembre 2025, signifiée par exploit du 16 décembre 2025, le tribunal des activités économiques de Limoges s'est :

-déclaré matériellement compétent compte tenu de l'absence de contestation sérieuse, 

-a condamné la SARL [X] à payer à titre de provision la somme de 11.000 euros à Monsieur [T] [V] et Madame [D] [V],

-a débouté Monsieur [T] [V] et Madame [D] [V] de leur demande tendant à obtenir l'indemnisation de leur préjudice financier,

-a condamné la SARL [X] à verser à Monsieur [T] [V] et Madame [D] [V] une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance dont le coût de la présente décision liquidé à la somme de 54.80 euros dont 9.13 euros de TVA.



Par déclaration du 26 décembre 2025, la société [X] a interjeté appel de ce jugement.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions du 25 mars 2026, la société [X] demande à la cour de  :

À titre principal : 

-Juger recevable et fondé son appel à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 28 novembre 2025, 

La réformant,

-Juger que les demandes de M. et Mme [V] se heurtent à des contestations sérieuses tant en ce qui concerne le paiement du solde du matériel vendu que le paiement d'une provision à valoir sur les loyers, 

-Débouter en conséquence M. et Mme [V] de toute demande de provision au regard des contestations sérieuses évoquées, 



À titre subsidiaire et au regard des pièces produites : 

-Ordonner une mesure d'expertise et commettre tel expert qu'il plaira à la Cour de désigner, avec pour mission notamment : 

-Se rendre sur les lieux, 

-Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et entendre tous sachants, 

-Visiter les lieux, 

-Examiner et décrire les désordres allégués, notamment ceux mentionnés dans la présente assignation, ainsi que les dommages, 

-Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état. 

-Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis, 

-De dire que l'expert désigné accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile. 



En tout état de cause : 

-Condamner M. et Mme [V] au règlement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel. 



A l'appui de ses prétentions, la société [X] fait valoir que les demandes de provision des époux [V] se heurtent à des contestations sérieuses. S'agissant des loyers réclamés, elle soutient que des désordres graves et répétés affectent le local loué (installation électrique et chaudière), le rendant dangereux et impropre à son usage et caractérisant un manquement du bailleur à ses obligations légales (articles 1719 et 1720 du code civil). Elle souligne avoir alerté à plusieurs reprises les bailleurs quant à ces graves désordres, clairement mis en évidence dans le constat dressé le 2 mars 2026. S'agissant du solde de prix suite à l'acquisition du matériel d'exploitation, elle soutient qu'une partie de ce matériel s'est avéré inutilisable, ainsi qu'elle le dénonçait par courriel dès le 1er novembre 2023 et qu'elle s'est trouvée contrainte de contracter un prêt pour racheter du nouveau matériel.



Elle indique avoir procédé à la consignation des loyers auprès de la CARPA pour un montant total de 7.456 € en preuve de sa bonne foi. 



A titre subsidiaire, elle sollicite la réalisation d'une expertise judiciaire aux fins de déterminer si les locaux loués sont conformes à leur destination, notamment en termes de conformité électrique et de conformité aux installations [Localité 5]. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 30 mars 2026, les époux [V] demande à la cour de : 

-Confirmer le jugement dont appel,

Y ajouter :

-Condamner à titre de provision, la société [X] à leur payer la somme de 2.000 € au titre du préjudice financier,

-Condamner la société [X] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens devant la Cour d'Appel.



A l'appui de leurs prétentions, les époux [V] font valoir que la réalité de la dette n'est pas contestable, ressortant d'une facture établie, de messages de la société [X] et des chèques émis, mais également d'un accord de paiement intervenu, comme le reconnaît d'ailleurs l'appelante. Ils indiquent que l'urgence et le péril imminent ressortent des délais, plus de deux ans, pris par la société [X] pour honorer sa dette, leur causant un préjudice financier manifeste, mais également de la situation financière de la société, pouvant laisser penser à une cessation de paiements proche. 



Ils soutiennent qu'il n'existe aucune contestation sérieuse concernant le paiement du matériel, alors qu'il s'agit uniquement d'une vente dont le prix n'a pas été réglé. Ils relèvent que la société [X] tente vainement de déplacer le débat sur l'exécution du contrat de bail, sans produire d'éléments probants quant aux désordres allégués. Ils indiquent que le constat fait uniquement état d'un bâtiment ancien, avec les vicissitudes correspondantes, et rappellent que la locataire a accepté le bail en l'état. Ils indiquent justifier de la conformité de l'installation électrique et contestent tout dysfonctionnement de la chaudière, installée en mars 2020. 



Ils contestent la réalité de la consignation en séquestre et sollicitent le rejet de la demande d'expertise judiciaire. 



A titre incident, ils sollicitent le paiement d'une provision de 2.000 euros au titre du préjudice financier subi par le comportement dilatoire de l'appelante. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2026. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur les demandes de provision formulées par les époux [V]



Conformément aux dispositions de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 873 ajoute que le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Enfin, l'article 1353 du code civil dispose que c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, la demande de provision formée par les époux [V] pour un montant de 11.000 euros porte sur une somme de 7.100 euros au titre d'un restant dû suite à l'acquisition de matériel d'exploitation et d'une somme de 3.900 euros correspondant à des loyers impayés jusqu'en août 2025. 



Une demande de provision est également formée au titre du préjudice financier.



Sur la demande de provision au titre de l'acquisition de matériel d'exploitation



Il n'est pas contesté que la société [X] a acquis auprès des époux [V] du matériel pour un montant de 25.000 euros, que sur ce montant une somme de 15.000 euros a été versée dans un premier temps et que, s'agissant de la somme restante, un chèque de 10.000 euros daté du 9 novembre 2023 a été remis aux époux [V] mais non encaissé. 



Il ressort des échanges de messages électroniques entre les parties que:

-le 1er novembre 2023, Mme [E] [R] (gérante de la société [X]) a indiqué que le chèque de 10.000 euros ne pourrait être encaissé en l'état, invoquant le fait que le matériel de cuisine (en dehors du piano) était hors de service et qu'il avait fallu en racheter, que la faïence de la cuisine s'était décollée en raison de la vétusté, que des sommes devaient être engagées pour le dégraissage et ramonage de la hotte, les extincteurs et lampes de sécurité. Mme [R] sollicitait des 'propositions quant à l'annulation de la somme de 10.000 euros', 

-le 2 novembre 2023, Mme [R] indiquait avoir compris qu'il n'y avait 'pas de négociation possible afin de réviser à la baisse la somme des 10.000 restant dû' et sollicitait un paiement différé (5.000 euros fin décembre/5.000 euros fin janvier), ou un paiement en trois fois (3.000 euros fin décembre/3.500 euros fin janvier et 3.500 euros fin février, 

-le 5 novembre 2023, les époux [V] acceptait un échelonnement des 10.000 euros sur trois mensualités: 3.000 euros fin janvier 2024, 3.000 euros fin février 2024 et 4.000 euros fin mars 2024 'et ce gracieusement'. 



Suite à ces échanges, seule la somme de 2.900 euros a été versée.



Aucun élément n'est produit par la société [X] quant au rachat de matériel d'exploitation invoqué ou à des réparations engagées sur le matériel acquis.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, de la réalisation de la vente de matériel d'exploitation pour un prix convenu entre les parties, de l'absence non contestée de paiement par la société [X] de l'intégralité du prix, y compris après accord sur des modalités de paiement en novembre 2023, d'éléments insuffisants produits par la société [X] quant au défaut allégué du matériel d'exploitation vendu, l'existence d'une créance de 7.100 euros invoquée par les époux [V] n'est pas sérieusement contestable. 



La décision de première instance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de provision à ce titre.



Sur la demande de provision au titre des loyers



Le bail du 28 septembre 2023 conclu entre les parties prévoit au paragraphe relatif aux loyers (page 18) que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de 9.360 euros que le preneur s'oblige à payer au domicile ou siège du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui, en 12 termes égaux de 780 euros chacun. Ce loyer correspond à la valeur locative et s'entend hors droits, taxes et charges. Il sera payable d'avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er octobre 2023.



Les époux [V] ont fait délivrer à la société [X] le 24 juin 2025 un commandement de payer portant sur les loyers et charges du mois d'avril et mai 2025. 



La société [X] ne conteste pas l'absence de paiement des loyers et invoque des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance de l'immeuble loué. 



Elle produit des photographies (non datées) et un constat de commissaire de justice dressé le 2 mars 2026 montrant l'existence de certains désordres: porte d'accès au local abîmée, appui en bois d'une fenêtre fissuré, store mal fixé, bois d'une porte abîmé en partie basse, joints d'étanchéité manquants ou défectueux en certains endroits, présence d'humidité, absence de robinet de purge sous la chaudière et raccordement sur une multi-prise, murs anciens et fissures, séparation par une simple bâche au grenier entre le bâtiment loué et le bâtiment adjacent. 



S'agissant de ces désordres, la société [X] justifie avoir adressé le 27 octobre 2023 un message électronique aux bailleurs, les relançant pour l'intervention d'un plombier pour une fuite d'eau et le mauvais fonctionnement des radiateurs. 



Aucune relance postérieure n'est produite quant à cette difficulté ou une autre difficulté affectant l'immeuble loué qui nécessiterait des travaux à la charge des bailleurs. Il n'a notamment pas été signalé de désordres affectant la sécurité du local loué.



L'état des lieux d'entrée, réalisé le 28 septembre 2023 et signé par les deux parties, mentionne des éléments de vétusté de l'immeuble : fissures, trous dans la cloison, fenêtres à simple vitrage, humidité et absence d'isolation de l'ensemble des fenêtres. Il est également fait mention d'un état neuf de la chaudière. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'état du bien loué tel qu'il ressort des pièces produites par la société [X], mis en perspective avec l'état tel qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée, et l'absence de signalement par la locataire depuis octobre 2023 de désordres dont les travaux seraient à la charge des bailleurs, ne mettent pas en évidence de désordres engageant la responsabilité des bailleurs et remettant en cause l'obligation de paiement des loyers. 



L'existence d'une créance de 2.900 euros invoquée par les époux [V], correspondant au paiement des loyers d'avril à août 2025, n'est pas sérieusement contestable. 



La décision de première instance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de provision à ce titre.



Sur la demande de provision au titre du préjudice financier



Les époux [V] ne précisent pas le fondement juridique de leur demande de provision au titre du préjudice financier, invoquant l'attitude dilatoire de la société [X] et le temps perdu pour recouvrer les sommes dues. 



Il sera ainsi retenu que cette demande se fonde sur le droit commun de la responsabilité extracontractuelle et notamment l'article 1240 qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



En l'espèce, si les prétentions et moyens présentés par la société [X] n'ont pas prospéré dans le cadre de procédure en référé, l'appréciation d'une faute résultant de son attitude dilatoire soulève une contestation sérieuse, d'autant que, comme relevé par le premier juge, les époux [V] ne produisent aucun élément permettant d'établir le préjudice financier dont la locataire serait à l'origine.



En outre, s'agissant d'une demande de provision, le moyen tiré de l'urgence ou d'un péril imminent est inopérant.



La décision de première instance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision à ce titre.



Sur la réalisation d'une expertise judiciaire



Conformément aux dispositions de l'article 144, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. 



L'article 145 du même code dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

 

En l'espèce, le bail commercial du 28 septembre 2023 prévoit, s'agissant notamment de l'entretien-réparations du bien que 'le bailleur aura à sa charge la réparation des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures. 

Le preneur devra aviser sans délai et par écrit le bailleur de toute dégradation ou aggravation des désordres de toute nature dans les lieux loués dont celui-ci ne peut avoir directement connaissance et nécessitant des travaux incombant à ce dernier, sauf à ne pouvoir obtenir réparation d'un préjudice constaté en cas de carence de sa part'. 



Il est précisé qu'aux termes des dispositions des 1° et 2° de l'article R145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;



Il est, en outre, prévu que par dérogation à l'article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive du coût des travaux de mise aux normes prescrits par l'autorité administrative (conformité générale de l'immeuble loué, normes de sécurité, d'accès au public..). 



La société [X] ne démontre pas que les désordres qu'elle invoque, et tels qu'ils ressortent du constat d'huissier du 2 mars 2026, correspondent aux grosses réparations dont le bail commercial prévoit que les travaux de reprise soient à la charge des bailleurs. 



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire et la décision de première instance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



La solution du litige commande de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la société [X] aux dépens et à verser aux époux [V] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



S'agissant de la procédure d'appel, la société [X] succombant principalement au litige, elle sera condamnée aux dépens d'appel et à verser aux époux [V] une indemnité globale de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





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PAR CES MOTIFS



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La cour, statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME l'ordonnance de référé du 28 novembre 2025 ; 



CONDAMNE la société [X] aux dépens d'appel ; 



CONDAMNE la société [X] à verser à M. [T] [V] et Mme [D] [V] une indemnité globale de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,











Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.