Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 11 septembre 2026, n° 24/04129

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



(n° 2026/ 196 , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04129 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAH5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 22/04973





APPELANTE

 

Madame [V] [F], née le 06 avril 1981 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Arthur ARNO de la SAS LGMA, avocat au barreau de PARIS, toque: E0182





INTIMÉ



Monsieur [Q] [J], né le 28 décembre 1957 à [Localité 4] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU CICUREL MEYNARD MARIE CHADEFAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Ayant pour avocat plaidant Me Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère



Greffière, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN







ARRÊT : 

- contradictoire 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique reçu le 30 juillet 2021 par Me [W] [P], Mme [V] [F] a consenti à M. [Q] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 15 et 30 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 6], consistant respectivement en un appartement au deuxième étage et une cave, moyennant un prix de 560.000 euros nets vendeur.



La promesse, consentie jusqu'au 28 octobre 2021, indiquait toutefois dans un paragraphe intitulé «information des parties sur le rendez-vous de signature» que cette date ne constituait pas la date du rendez-vous de signature de l'acte de vente, lequel devrait en toute hypothèse intervenir au plus tard le 30 septembre 2021.



Une indemnité d'immobilisation de 56.000 euros était fixée, dont la moitié a été versée par le bénéficiaire entre les mains du notaire rédacteur, constitué séquestre. 



Le 18 août 2021 à 11h49, le cabinet Corraze, syndic de l'immeuble adressait à Madame [V] [F] un courriel aux termes duquel il portait à sa connaissance que la locataire de l'appartement situé au-dessus du sien lui avait signalé un possible affaissement du plancher et invitait les résidents du deuxième étage à un rendez-vous avec un architecte, « afin de vérifier, s'il s'agit bien d'un affaissement, que vous ne soyez pas impacté ». 



Le 22 septembre 2021, M. [X] [C], architecte, déposait un rapport aux termes duquel il indiquait que le plancher de l'appartement du 3ème étage s'affaissait sur deux zones, à savoir côté façade de la courette et côté cuisine et/ou salle de douche, et préconisait, compte tenu des dégradations importantes constatées dans l'appartement du 3ème étage, d'étayer le plancher par le dessous afin d'effectuer une seconde campagne de sondage, la poursuite des investigations ne pouvant se faire que si l'appartement de Mme [F] était sécurisé, de déposer intégralement la douche et de faire ensuite établir une étude par un ingénieur structure.



Par courriel du 30 septembre 2021, ce rapport a été transmis à M. [Q] [J], qui a fait connaître au notaire de Mme [F] son intention de ne pas lever l'option par courrier daté du 28 octobre 2021 et a sollicité la restitution de la somme séquestrée, étant précisé que le rendez-vous de signature avait été fixé d'un commun accord au 20 octobre 2021.



Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 13 avril 2022, M. [Q] [J] a fait assigner Mme [V] [F] et Me [W] [P] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins essentielles d'obtenir la restitution de la somme de 28.000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Mme [F] s'y est opposée et a demandé sa condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation totale.







Par jugement en date du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

- rejette la demande de Mme [V] [F] de condamner M. [Q] [J] à lui payer l'indemnité d'immobilisation au titre de la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021; 

- ordonne à Me [W] [P], notaire à [Localité 7] (Essonne), de restituer à M. [Q] [J] la somme de 28.000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l'indemnité d'immobilisation pour le bien sis [Adresse 3] à [Localité 8] prévue à la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021 entre M. [Q] [J] et Mme [V] [F] ;

- condamne Mme [V] [F] aux dépens ; 

- dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- rejette la demande de Mme [V] [F] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne Mme [V] [F] à payer à M. [Q] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette toute autre demande ; 

- rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

Pour débouter Mme [F] de sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a considéré que :

- il n'y avait pas de manquement de Mme [F] à l'obligation précontractuelle d'information dès lors qu'il n'était pas démontré qu'elle avait la connaissance préalable du sinistre affectant l'appartement du 3ème étage,

- en revanche, M. [J] pouvait se prévaloir de la clause « SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE » prévoyant que dans l'hypothèse où un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation frappait ledit bien durant la durée de validité de la promesse, le bénéficiaire aurait la faculté de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant. Il a estimé qu'il n'appartenait pas à M. [Q] [J] de démontrer que le bien objet de la promesse a été, compte tenu d'un sinistre, inhabitable ou impropre à son exploitation, mais uniquement de démontrer l'existence d'un sinistre de nature à entraîner pareille conséquence, et qu'il résulte de cette clause que le bénéficiaire, qui ne peut présager des conséquences définitives du sinistre avant qu'il ne soit consolidé, et donc possiblement avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente, peut se délier par le seul fait que ce sinistre soit de nature à entraîner l'inhabitabilité du bien ou l'impropriété à son exploitation, l'emploi de la locution « de nature à » préservant les intérêts du bénéficiaire en lui évitant de devoir choisir entre deux risques : celui d'acquérir un bien inhabitable ou impropre à son exploitation, en cas de levée d'option malgré un sinistre dont toutes les conséquences ne sont pas encore connues, et celui d'être redevable de l'indemnité d'immobilisation, en cas de non levée d'option en considération d'un sinistre dont toutes les conséquences ne sont pas encore connues, si ces conséquences n'impliquent au final pas d'inhabitabilité du bien ou d'impropriété à son exploitation.



Mme [F] a interjeté appel par déclaration d'appel du 20 février 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 6 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Madame [F] demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1112-1 du Code civil

INFIRMER le jugement entrepris rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 23 janvier 2024 en ce qu'il a rejeté sa demande de condamner M. [Q] [J] à lui payer l'indemnité d'immobilisation au titre de la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021, ordonné à Me [W] [P], notaire à YERRES (Essonne), de restituer à M. [Q] [J] la somme de 28.000 euros séquestrée, condamné Mme [V] [F] aux dépens et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnée à payer à M. [Q] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, 

DEBOUTER M. [Q] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

CONDAMNER M. [Q] [J] à verser à Mme [V] [F] la somme de 56.000 euros due à titre d'indemnité d'immobilisation ; 

CONDAMNER M. [Q] [J] à lui restituer la somme de 3.377,96 € au titre de l'article 700 du Code procédure civile et des dépens en première instance 

CONDAMNER M. [Q] [J] au paiement des entiers dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Au soutien de l'infirmation du jugement, Mme [F] fait valoir sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information, que M. [J] ne produit aucun élément susceptible de démontrer qu'elle aurait eu connaissance de ces problématiques au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente et qu'il devait donc l'en informer, ni son prétendu empressement à vendre le bien, ni sa qualité de copropriétaire, ni ses échanges avec le syndic de l'immeuble, ne sauraient constituer une telle preuve, dès lors d'une part qu'elle avait prévu de déménager le 30 septembre 2021 au plus tard, l'acte authentique de vente devant intervenir au plus tard à cette même date, d'autre part, qu'elle n'a pris connaissance de la difficulté que postérieurement à la régularisation de la promesse unilatérale de vente, par le courriel du syndic du 18 août 2021, difficulté dont les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriétaire ne font pas mention, et enfin que ce n'est que le 22 septembre 2021 que l'affaissement du plancher du 3ème était officiellement constaté, et l'information ayant été transmise à M. [J] avant la date prévue pour la levée d'option, de sorte qu'il a pu librement décider de ne pas exercer ce droit.



Elle soutient par ailleurs que, de manière tout à fait étonnante et sans que les parties aient été invitées à en débattre contradictoirement, le tribunal a relevé d'office la clause relative au sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation pendant la durée d'application de la promesse unilatérale de vente dont M. [J] ne s'était pas prévalue, celle-ci n'ayant pas vocation à s'appliquer en l'espèce, dès lors que pour être appliquée, le sinistre doit porter spécifiquement sur le bien vendu, doit survenir pendant la durée de validité de la promesse, et doit rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ; la clause mentionnant expressément: « (') l'existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. » que tel n'est pas le cas en l'espèce, le sinistre étant intervenu dans l'appartement du troisième étage et sur les parties communes, et n'ayant pas rendu l'appartement objet de la promesse inhabitable ou impropre à son exploitation pendant la durée d'application de la promesse. A cet égard, elle reproche au tribunal d'avoir jugé qu'il suffisait au bénéficiaire de craindre voire simplement de croire que de telles conséquences puissent survenir, même postérieurement à l'expiration de la promesse, pour être autorisé à ne pas lever l'option sans devoir s'acquitter du prix de l'indemnité d'immobilisation, une telle interprétation étant éminemment problématique, puisqu'elle fait primer la subjectivité sur l'objectivité et confère donc aux principes essentiels du droit des contrats, que sont la force obligatoire des conventions et la sécurité juridique, une valeur tout à fait négligeable ; que la locution « de nature à », qui a pour synonyme « propre à », a fonction d'adjectif et suggère au contraire que la chose à laquelle il renvoie (ici le sinistre) présente les caractères ou qualités propres à faire l'action marquée par l'infinitif (ici rendre le bien inhabitable), de sorte que pour que la clause trouve application, il appartient au bénéficiaire de démontrer avec certitude, ce qui doit reposer sur des preuves objectives, que le sinistre survenu pendant la durée de validité de la promesse rend de fait le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, et que si une telle impropriété à destination n'est qu'hypothétique pendant la durée d'application de la promesse, le bénéficiaire ne peut pas se prévaloir de ladite clause pour se libérer de ses engagements contractuels, sans bourse délier, sauf à conférer à cette stipulation un caractère purement potestatif et divinatoire. 

Enfin, elle fait valoir que les stipulations relatives à la détérioration du bien sont inapplicables, le bénéficiaire n'étant pas en mesure de démontrer que le bien objet de la promesse unilatérale de vente a subi des détériorations compromettant son occupation, qui plus est à la date butoir de réalisation de la promesse unilatérale de vente, que cet affaissement n'a provoqué aucun désordre direct dans l'appartement objet de la promesse, l'huissier qu'elle a mandaté en novembre 2021 relevant « l'absence totale d'infiltrations ou de sinistre tant dans la salle d'eau que dans le hall, la première chambre, dans la cuisine et la pièce attenante faisant office de salon-séjour», que la présence d'étais préconisée par l'architecte n'affecte nullement la jouissance effective du bien, avec des étais très localisés et disposés de manière à ne pas constituer une gêne dans l'occupation du bien, la pose n'étant intervenue de surcroît qu'à compter du mois de janvier 2022, et que cet étayement, conservatoire et provisoire afin de sécuriser des travaux à réaliser sur le bien de l'étage supérieur ne saurait constituer une détérioration ni une modification substantielle du bien, pas plus qu'elle ne prive le bénéficiaire de la possibilité de jouir normalement du bien.



Aux termes de ses dernières conclusions du 9 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [J] demande de :

Vu l'article 1104 du Code Civil. 

 

Vu les articles 1112-1 du Code Civil et suivants

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 23 janvier 2024. 



En conséquence, 



Voir débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes. 

Y ajoutant 

Voir condamner Mme [F] à régler à M. [J] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. 



La voir condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Maître Jean-Didier Meynard sous sa due affirmation.



Au soutien de la confirmation du jugement dont il s'approprie la motivation, M. [J] fait valoir qu'il ressort du rapport d'architecte du 22 septembre 2021 que la structure du plancher de l'appartement du 3ème étage menaçait de s'affaisser sur l'appartement objet de la promesse, faisait état de la nécessité d'une réfection totale de la structure du plancher et donc du plafond entre les deux appartements, et décrivait des travaux devant nécessairement être opérés depuis l'appartement objet de la promesse, outre l'obligation immédiate d'étayer l'appartement au niveau de la chambre et du coin cuisine, et que ce n'est qu'en raison de ces éléments nouveaux qu'il a renoncé à lever l'option ; que l'apparition de graves désordres affectant le bien objet de la promesse de vente, modifiait de manière radicale les conditions objectives pour lesquelles il avait contracté avec Mme [V] [F] ; que les parties communes de l'immeuble savoir notamment le plancher étant en cause, le syndicat des copropriétaires devrait financer une partie des travaux de réfection, avec des appels de fonds afférents à ces travaux qui seraient réglés par le futur acquéreur, venant augmenter son préjudice s'il avait acquis l'appartement. Il ajoute que le vendeur a une obligation de délivrance d'un bien conforme à la visite effectuée lors de l'offre d'achat, et que Mme [F] s'est avérée totalement défaillante dans son obligation d'information en s'abstenant de l'informer des graves désordres issus du plancher de l'appartement situé au 3ème étage ; que compte tenu des délais de saisine, des congés estivaux, les difficultés tenant à l'appartement du 3ème n'étaient pas survenues subitement, et que Mme [F] en qualité de copropriétaire, ne pouvait ignorer les difficultés rencontrées au niveau de l'appartement situé au-dessus de son lot, alors qu'il est avéré au travers d'un courriel du syndic que dès le 18 août 2021, Mme [F] avait appris l'existence d'une difficulté structurelle sur l'immeuble au point que l'architecte est mandaté et qu'une réunion est organisée avec les résidents des étages du dessous, ce dont elle ne l'a pas tenu informé, alors que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'obligation d'information qui pèse sur le promettant ne s'arrête pas au 30 juillet 2021, date de signature de la promesse unilatérale de vente. Enfin, il soutient que tant la clause « force exécutoire de la promesse » que celle relative à la survenance d'un sinistre sont applicables, cette dernière pour les motifs retenus par le jugement.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.



MOTIFS



- Sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information invoqué par M. [J]

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil : «  [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.



 Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.



 Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.



 Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.



 Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »



En l'espèce, M. [J] invoque un manquement par Mme [F] à son obligation précontractuelle d'information, sans toutefois en tirer une quelconque conséquence quant à la sanction de cet éventuel manquement, laquelle ne peut être que l'allocation de dommages et intérêts ou encore l'annulation du contrat, demandes qu'il ne formule pas, se contenant de solliciter la restitution de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue.



Par conséquent, ce moyen impropre à justifier la restitution de l'indemnité d'immobilisation, seule demande formée par M. [J], il n'y a pas lieu de l'examiner, étant cependant précisé à titre surabondant que comme l'a retenu le tribunal, s'agissant d'une obligation précontractuelle d'information, c'est bien à la date de conclusion de la promesse unilatérale de vente qu'il convenait de se placer pour déterminer si Mme [F] avait dissimulé à M. [Q] [J] une information de nature à déterminer son consentement à ce contrat, et non postérieurement à celui-ci, et que les différentes pièces produites de part et d'autre ne démontrent pas que Mme [F] était informée au moment de la conclusion de la promesse unilatérale de vente de l'existence d'un sinistre frappant le plancher de l'appartement situé au-dessus du sien.



- Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 





Enfin, selon l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 



La promesse unilatérale de vente est donc le contrat par lequel une partie, le promettant, s'engage à céder un bien déterminé dans les conditions fixées dans la promesse, si le cocontractant, bénéficiaire de la promesse, en manifeste ultérieurement la volonté en levant l'option.



A ce titre, jusqu'au terme convenu par les parties pour l'exercice du droit d'option du bénéficiaire, le promettant est lié par deux obligations, d'une part celle de ne pas conclure le contrat prévu par les parties avec un autre et d'autre part celle de conclure le contrat prévu avec le bénéficiaire, si celui-ci en manifeste la volonté dans le délai prévu, cependant que l'option offre à son titulaire la liberté de conclure la vente ou de l'abandonner.

 

À l'égard du bénéficiaire, le principal effet de la promesse unilatérale consiste en l'attribution d'une option en contrepartie de laquelle, le plus souvent, est prévue une indemnité d'immobilisation, qui constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente et la contrepartie de la possibilité qui lui est donnée, s'il le souhaite, de former la vente à son profit en levant l'option, le promettant ne pouvant vendre à autrui pendant la durée de la promesse.



S'il ne lève pas l'option dans les délais convenus, le bénéficiaire de la promesse est présumé avoir renoncé à son droit d'option, cette renonciation pouvant être expresse ou tacite, et le promettant n'est plus lié par les obligations souscrites, et recouvre sa liberté d'action avec des tiers. La promesse est alors frappée de caducité ( Civ.3°, 24 mars 1993, n° 91-14.080; 8 oct. 2003, n° 02-11.953) et le bénéficiaire déchu du bénéfice de celle-ci.

Dans cette hypothèse où le bénéficiaire refuse d'acquérir, il ne viole pas d'obligation, puisque précisément il avait le choix d'acquérir ou de ne pas acquérir, mais en revanche il devra payer le prix pour la période pendant laquelle le promettant n'a pas pu disposer de son bien ; c'est le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire, ou prix de l'option.



En effet, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, elle demeure, en principe, acquise au promettant du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice et même si le bénéficiaire n'a commis aucune faute, la non-levée de l'option n'étant que l'exercice du droit conféré au bénéficiaire, lequel n'est toutefois pas gratuit.



Il peut en être différemment lorsque les parties ont expressément prévu que la survenance de certains événements entraînerait l'extinction des obligations résultant de la promesse ou encore la caducité de celle-ci, et la restitution sans condition au bénéficiaire de l'indemnité d'immobilisation, notamment en cas de perte ou de la détérioration du bien objet de la promesse de vente.



Il sera en effet rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1196 du code civil, dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété, le transfert de propriété qui emporte transfert des risques de la chose, ne s'opère que lors de la conclusion du contrat, de sorte que la promesse unilatérale de vente n'étant pas translative de propriété, le bien objet de la promesse demeure aux risques du promettant tant que l'option n'est pas levée.



En l'espèce, la promesse de vente du 30 juillet 2021 comporte diverses clauses :

1 - en page 8 une clause « [Localité 10] EXECUTOIRE DE LA PROMESSE » ainsi libellée :

« Il est entendu entre les parties qu'en raison de l'acceptation par le BENEFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant que simple promesse, il s'est formé entre elles un contrat dans les termes de l'article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel.

Il en résulte notamment que :


Le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions des présentes.


[...]

Il ne pourra non plus apporter aucune modification matérielle, si ce n'est avec le consentement du BENEFICIAIRE, ni détérioration au BIEN.



Il en ira de même si la charge ou la détérioration n'était pas le fait direct du PROMETTANT. Le non-respect de cette obligation entrainera l'extinction des présentes si bon semble au BENEFICIAIRE. [...] »  

2 ' en page 26 et 27 une clause « DISPOSITIONS TRANSITOIRES » ainsi libellée :

« OBLIGATION DE GARDE DU PROMETTANT » :

«  Entre la date des présentes et la date d'entrée en jouissance du BENEFICIAIRE, le BIEN, et le cas échéant les MEUBLES, tels qu'ils sont sus-désignés demeureront sous la garde et possession du PROMETTANT qui s'y oblige.

En conséquence, il est convenu ce qui suit :

Eléments d'équipement 

[...] 

Entretien, réparation

Jusqu'à l'entrée en jouissance du BENEFICIAIRE, le PROMETTANT s'engage à :


Ne pas apporter de modification quelconque,

Délivrer le BIEN dans son état actuel,

[...] 

Réparer les dégâts survenus depuis la visite.


[...] 

SINISTRE PENDANT LA DUREE DE VALIDITE DE LA PROMESSE

Si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté : 

- Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant. 

- Soit de maintenir l'acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes.

[...] 

Il est précisé que l'existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation. »



Contrairement à ce que soutient Mme [F], la clause ci-dessus était bien dans les débats, M. [J] ayant expressément fondé la légitimité de son refus de lever l'option sur l'existence d'un sinistre grave ayant affecté le bien objet de la promesse pendant la durée de validité de la promesse et sur les conséquences en découlant quant à la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

En toute hypothèse, la cour statue de nouveau en fait et en droit en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, de sorte que ce grief formel dirigé contre la motivation du jugement ne saurait à lui seul justifier l'infirmation d'une décision dont le bien fondé sera intégralement réexaminé.



Par ailleurs, Mme [F] ne saurait être suivie en sa lecture restrictive de la clause ci-dessus relative aux conséquences d'un sinistre survenu pendant la durée de validité de la promesse de vente, cette clause ne visant pas la seule survenance d'un sinistre ayant affecté exclusivement le bien objet de la promesse et l'ayant effectivement rendu inhabitable ou impropre à son exploitation durant le délai d'option, mais bien celle d'un sinistre quelconque de nature à entraîner pareille conséquence à l'égard du bien objet de la promesse.



Retenir l'interprétation restrictive avancée par Mme [F] aboutirait à faire peser sur le bénéficiaire les risques de la chose avant le transfert du droit de propriété, qui pourrait ne jamais intervenir, en ne lui permettant pas d'invoquer la perte totale ou partielle de la chose objet de la promesse pour se soustraire au paiement de l'indemnité d'immobilisation, alors qu'il ne peut présager des conséquences définitives du sinistre avant qu'il soit consolidé, et donc possiblement avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente.



Dès lors, seule cette interprétation de la locution « de nature à » préserve les intérêts du bénéficiaire, à l'égard duquel il sera rappelé que la promesse unilatérale ne crée pas l'obligation d'acquérir, en lui évitant de devoir choisir entre deux risques : 

- celui d'acquérir un bien inhabitable ou impropre à son exploitation, en cas de levée d'option malgré un sinistre dont toutes les conséquences ne sont pas encore connues, 

- celui d'être redevable de l'indemnité d'immobilisation, en cas de non levée d'option en considération d'un sinistre dont toutes les conséquences ne sont pas encore connues, i ces conséquences n'impliquent au final pas l'inhabitabilité du bien ou son impropriété à son exploitation. 



De plus, il résulte des pièces produites par les parties que les sinistre survenu durant le délai de validité de la promesse était bien de nature à rendre le bien objet de la promesse inhabitable ou impropre à son exploitation. 



En effet, le rapport établi le 22 septembre 2021 par M. [C], architecte mandaté par le syndic, transmis à M. [J] par l'intermédiaire de son notaire le 30 septembre 2021, faisait état de l'existence de dégradations importantes du plancher bas du 3ème, lequel présentait un affaissement sur deux zones :

- en zone A, soit côté façade de la courette sur laquelle l'architecte indique avoir observé «  des fissurations importantes qui laissent à penser qu'il y a de réels problèmes structurels » : « les deux poutres sablière constituant la structure des façades de la courette n'ont plus de pied et reposent sur rien (sic). Une des solives du plancher est assemblée par tenons et mortaises sur ce poteau très faible ». Il précise que « l'origine de ce sinistre provient très certainement de la mauvaise étanchéité de la cuisine, de la fonte des eaux pluviales très vétuste et certainement d'anciennes fuites provenant de la mauvaise mise en 'uvre du ravalement de façade au fil des décennies' »

- en zone B : « les solives d'enchevêtrures (poutres principales) sont très abîmées. On observe des champignons le long de ces poutres. Le linçoir ( poutre en bois rattrapant la partie oblique de la façade du fond) supportant une partie du plancher est assemblée à cette poutre abîmée. Ce même linçoir est dans un état avancé de décomposition. Les solives supportant le plancher sont assemblées à ce linçoir par tenons et mortaises : cet assemblage est dégradée de façon importante au niveau de certaines zones » l'architecte indique que « sous l'effet de l'humidité persistante provenant de la cuisine et/ou de la salle de douche, le plancher en bois constitué du linçoir et de deux solives d'enchevêtrures s'est détérioré et s'est affaissé. »



Enfin, il formulait les préconisations immédiates suivantes :

«  au vu des dégradations importantes, il est nécessaire d'étayer le plancher par le dessous dans les deux zones pour les raisons suivantes . :


Une seconde campagne de sondage est nécessaire à la suite des différentes découvertes constatées. Soit un sondage complémentaire côté cuisine et une dépose complète de la douche afin de dégager le linçoir abîmé, ainsi que les deux poutres principales et de déterminer le type de travaux à exécuter. Ces sondages ne pourront être exécutés que si l'appartement du dessous est sécurisé. Ces sondages concernent également la nécessité de dégager les sablières côté courette afin de voir leur état par le dessous.

 Le renforcement du linçoir et des sablières ne pourra être traité que par le dessous.


[...] A la suite du second sondage, un ingénieur structure devra passer sur place pour établir une étude. »

Ce rapport, qui constituait le seul élément d'information à la disposition de M. [J], faisant état d'une fragilisation de la structure, de la nécessité d'un étaiement dans l'appartement objet de la promesse, et d'une intervention d'un ingénieur structure, sans aucune visibilité sur l'étendue exacte des désordres, sur la nature et la durée des travaux, sur leur coût global, et sur les conséquences en termes de jouissance du bien, démontre bien l'existence d'un « sinistre de nature à rendre le bien » objet de la promesse «inhabitable ou impropre à son exploitation », et ce durant le délai de validité de la promesse.



Comme le soutient M. [J], c'est bien à la lumière des informations contenues dans ce rapport du 22 septembre 2021, et non d'éléments ultérieurs postérieurs à l'expiration de la promesse, produits par Mme [F], que doit être apprécié le caractère « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » au sens de la clause contractuelle, de sorte que ces divers éléments tenant au constat d'huissier dressé le 12 novembre 2021 relevant « l'absence totale d'infiltrations ou de sinistre tant dans la salle d'eau que dans le hall, la première chambre, dans la cuisine et la pièce attenante faisant office de salon-séjour », à l'occupation alléguée de l'appartement étayé avec sa fille, les appels de fonds détaillés, la revente en 2026 du bien avec une moins value, présentés comme démontrant l'absence de gravité du sinistre, sont inopérantes pour apprécier la situation juridique au jour de l'expiration du délai d'option, le 28 octobre 2021, et ne peuvent réécrire rétroactivement le niveau de risque auquel était objectivement exposé un acquéreur prudent au vu du seul rapport [C] et des informations alors disponibles. 



D'ailleurs, la liste des travaux finalement effectués suite au sinistre fait apparaître que ceux-ci, réalisés tant au niveau de l'appartement du 3ème étage que de celui de Mme [F] au 2ème étage, ont consisté en une « intervention sur structure bois en façade et en plancher appartements 2ème et 3ème ; des « travaux de structure bois 2ème / 3ème », avec « préparation appts lots 15 et 16 pour piochage des murs » et -« remise en état appartement de Mme [F] lot 15 ' 2ème étage ». 



Enfin, s'il est certain que l'origine du sinistre se situe dans l'appartement du dessus, il n'en demeure pas moins qu'il concerne également le bien objet de la promesse puisque fragilisant le plancher bas commun aux deuxième et troisième étages. Or, comme l'a retenu le tribunal, le fait que le plancher du dessus s'affaisse est un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, peu important qu'après l'expiration de la promesse ces conséquences ne se soient pas réalisées.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [V] [F] en paiement de l'indemnité d'immobilisation, et ordonné au notaire séquestre de libérer la somme séquestrée au titre de la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2021, entre les mains de M. [Q] [J].



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 



Par application de l'article 700 du code de procédure civile, dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [F], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [J] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

LA COUR,



CONFIRME en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 janvier 2024 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Mme [V] [F] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE Mme [V] [F] à payer à M. [Q] [J] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



DEBOUTE Mme [V] [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,