Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 3 juillet 2026, n° 24/13047

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre

 
N° RG 24/13047 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6DAA

N° MINUTE : 




Assignation du :
23 Octobre 2024








JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2026 
DEMANDERESSES

Madame [H] [Y] Epouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [J] [Y] Epouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentées par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158



DÉFENDERESSES

S.A.R.L. IMMINVEST
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1757

S.A.S. NOTAIRES FOCH
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848
Décision du 03 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 24/13047 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DAA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Mélanie VAUQUELIN, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 09 Juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 03 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS 

Par trois actes authentiques du 9 février 2024, [H] [Y] épouse [P] et [J] [Y] épouse [N] (ci-après « les consorts [Y] ») ont consenti au bénéfice de la société IMMINVEST trois promesses unilatérales de vente portant sur les lots n°9 et 53 s’agissant du premier acte, le lot n°7 s’agissant du deuxième acte, le lot n°1 s’agissant du troisième acte, d’un immeuble en copropriété sis, [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 6]. 

Il résulte de ces actes que : 
- les lots n°9 et 53 ont été promis au prix de 139 000 euros, l’acte prévoyant une indemnité d’immobilisation de 13 900 euros dont la moitié a été séquestrée entre les mains de Maître [A] [S] notaire au sein, la SAS NOTAIRES FOCH, 
- le lot n°7 a été promis au prix de 130 000 euros, l’acte prévoyant une indemnité d’immobilisation de 13 900 euros dont la moitié a été séquestrée entre les mains du même notaire, 
- le lot n°1 a été promis au prix de 192 000 euros, l’acte prévoyant une indemnité d’immobilisation de 19 200 euros dont la moitié a été séquestrée entre les mains du même notaire. 

Chacune des promesse unilatérale de vente susvisées comportait la condition suspensive suivante :
 
« CONDITIONS SUSPENSIVES

Condition suspensive de signature de deux autres ventes
Suivant acte reçu ce jour par l’office notarial D.N.A. [Localité 1], il a été conclu deux promesses de vente au profit du BENEFICIAIRE. 

Lien entre les promesses 
Les parties décident que la présente promesse de vente sera résolue de plein droit, sans indemnité de part et d’autre, en cas où l’une ou les deux autres promesses de vente n’étaient pas réitérées par acte authentique dans leur délai de réalisation. 
Plus globalement, les parties déclarent que ces trois ventes sont parties d’une seule et même opération, pour un prix global de quatre cent soixante-six mille euros (466.000,00 €), et qu’ainsi les trois promesses de vente sont liées entre elles, et que la caducité d’une entrainerait la caducité des deux autres. » 

La société IMMINVEST n’a pas levé l’option pour chacune des promesses unilatérales de vente précitées.

Le 8 juillet 2024, les consorts [Y] ont mis en demeure la société IMMINVEST d’autoriser la libération entre leurs mains des sommes séquestrées au titre des différentes indemnités d’immobilisation prévues aux actes précités. 

Par exploits de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, les consorts [Y] ont fait assigner la société IMMINVEST et la SAS NOTAIRES FOCH devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner le bénéficiaire à lui payer les indemnités d’immobilisation prévues aux promesses unilatérales de vente précitées et d’ordonner au notaire de libérer les sommes séquestrées entre ses mains. 

L'affaire a été distribuée à un juge de la mise en état. 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 juin 2025, les consorts [Y] demandent au tribunal de : 
« Vu les articles 1103 et 1217 du Code Civil,

DÉCLARER les Consorts [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes,

DEBOUTER la Société IMMINVEST de ses entières demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la Société IMMINVEST à payer aux Consorts [Y], à titre d’indemnité d’immobilisation contractuelle, les sommes suivantes :

- pour le lot n° 1 ([Adresse 7]) : 19.200 euros,
- pour le lot n° 7 ([Adresse 6]) : 13.000 euros,
- pour les lots n° 9 et 53 ([Adresse 6]) : 13.900 euros.
lesdites sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, les intérêts étant capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

ORDONNER la libération par la SAS NOTAIRES FOCH entre les mains des Consorts [Y] des indemnités d’immobilisation séquestrées entre ses mains à hauteur de :
- pour le lot n° 1 ([Adresse 7]) : 9.600 euros,
- pour le lot n° 7 ([Adresse 6]) : 6.500 euros,
- pour les lots n° 9 et 53 ([Adresse 6]) : 6.950 euros.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
CONDAMNER la Société IMMINVEST à payer aux Consorts [Y] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société IMMINVEST aux entiers dépens. » 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société IMMINVEST demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1103, 1112-1, 1124, 1130 et suivants du code civil,

A titre principal

DEBOUTER Madame [H] [Y] et Madame [J] [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

ORDONNER la libération par la SAS NOTAIRES FOCH entre les mains de la société IMMINVEST des indemnités d'immobilisation séquestrées entre ses mains à hauteur de :

- pour le lot n° 1 ([Adresse 7]) : 9.600 euros,
 - pour le lot n° 7 ([Adresse 6]): 6.500 euros,
 - pour les lots n° 9 et 53 ([Adresse 6]) : 6.950 euros.

A titre subsidiaire

DIRE que seule l’indemnité d’immobilisation afférente à l’absence de la levée d’option du lots n° 7 est dues,

ORDONNER la libération par la SAS NOTAIRES FOCH entre les mains de la société IMMINVEST des indemnités d'immobilisation séquestrées entre ses mains à hauteur de : 
- pour le lot n° 1 ([Adresse 7]) : 9.600 euros,
- pour les lots n° 9 et 53 ([Adresse 6]) : 6.950 euros.

En tout état de cause

CONDAMNER Madame [H] [Y] et Madame [J] [Y] à payer à la société IMMINVEST la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »   
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SAS NOTAIRES FOCH demande au tribunal de : 
« Déclarer la SCP FOCH NOTAIRES, recevable et bien fondée en ses conclusions.

Vu les compromis de vente du 9 février 2024,
Vu les des dispositions des Articles 1955 et suivants du Code Civil,

Donner acte au notaire de ce qu’il s’en rapporte à justice sur l’attribution des fonds et qu’il ne s’exécutera qu’au vu d’une décision définitive.

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »   
Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2025. 
A l'audience du 14 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 03 juillet 2026. 

 MOTIFS 

Sur les indemnités d’immobilisation 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

L'article 1112-1 du code civil énonce : 

« [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. 
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. 
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. 
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux article 1130 et suivants. » 
 
Aux termes de l'article 1137 du code civil : 

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. 
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » 
Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En outre, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

En l'espèce, la société IMMINVEST explique n’avoir pas levé les options lui étant dévolues par les actes précités en raison de la présence selon elle de cafards dans les biens promis, et estime au visa de l’article 112-1 du code civil que les consorts [Y] ont commis un dol en lui révélant pas cette information, laquelle est susceptible aussi selon elle de caractériser un vice caché. 

Cependant, il apparaît, d’une part, que le fait que la présence de cafards puisse constituer un vice caché est un moyen inopérant dès lors que la garantie des vices cachés n’est applicable que si la vente a été conclue, ce qui n’est pas le cas en l'espèce puisque les options non pas été levées par la bénéficiaire la société IMMINVEST. 

Il apparaît d’autre part que si la présence de cafards, de nature à constituer un vice caché mais également une information déterminante du consentement du bénéficiaire d’une promesse de vente, aucune demande de nullité des promesses unilatérales de vente n’est formée de sorte que la société IMMINVEST ne tire aucune conséquence juridique du dol allégué. Le dol allégué n’est donc qu’un moyen au soutien d’une demande de nullité qui n’est pas formée. 

A titre surabondant, même à supposer pour les besoins de la démonstration que la société IMMINVEST forme, au travers de sa demande de rejet de la condamnation en paiement des demandeurs, implicitement une nullité par voie d’exception des promesses unilatérales de vente sur le fondement du dol (ce qui n'est sans aucune équivoque pas le cas puisque le terme même de « nullité » est absent de ses conclusions), force est de constater que la présence de cafards n’est aucunement prouvée, puisque seul un courrier de la société IMMINVEST elle-même en date du 6 janvier 2025 en fait état. Ce courrier, émanant de la défenderesse n’ayant pas levé les options et adressé huit mois après l’expiration desdites promesses est en effet dénué de toute valeur probante. 
La société IMMINVEST fait valoir à titre subsidiaire que seule l’indemnité d’immobilisation relative à la promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°7 peut être due, compte tenu de la défaillance de la condition suspensive de signature des deux autres ventes figurant à chacun des actes, qui était ainsi libellée : 

« CONDITIONS SUSPENSIVES 

Condition suspensive de signature de deux autres ventes
Suivant acte reçu ce jour par l’office notarial D.N.A. [Localité 1], il a été conclu deux promesses de vente au profit du BENEFICIAIRE. 
Lien entre les promesses 
Les parties décident que la présente promesse de vente sera résolue de plein droit, sans indemnité de part et d’autre, en cas où l’une ou les deux autres promesses de vente n’étaient pas réitérées par acte authentique dans leur délai de réalisation. 
Plus globalement, les parties déclarent que ces trois ventes sont parties d’une seule et même opération, pour un prix global de quatre cent soixante-six mille euros (466.000,00 €), et qu’ainsi les trois promesses de vente sont liées entre elles, et que la caducité d’une entrainerait la caducité des deux autres. » 
 
Cependant, conformément à l’article 1304-3 du code civil, cette condition suspensive ne peut qu’être réputée accomplie, puisque c’est la société IMMINVEST qui, en ne levant pas les options, en a empêché l’accomplissement. 
 
Conformément aux trois promesses unilatérales de vente du 9 février 2024, l’indemnité d’immobilisation prévue à a chacun de ces actes sera versée aux promettants et leur restera acquise à titre d’indemnité faute par la bénéficiaire d’avoir réalisé les acquisitions ou levé les options dans les délais. 

Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes principale et subsidiaire de la société IMMINVEST de libération à son profit de tout ou partie sommes séquestrées, et de condamner la société IMMINVEST à payer aux consorts [Y] prises ensemble : 
- la somme de 19 200 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 1, 
- la somme de 13 000 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 7, 
- la somme de 13 900 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur les lot n° 9 et 53. 

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront prévus à compter du 8 juillet 2024, date de la mise en demeure. 
En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera également ordonnée.

Compte tenu de la solution donnée au litige il sera ordonné à la SAS NOTAIRES FOCH de libérer entre les mains des consorts [Y] les sommes séquestrées (correspondant à la moitié des trois sommes précitées) au titre des trois promesses unilatérales de vente. 

La demande de la SAS NOTAIRES FOCH tendant à dire qu’elle ne s’exécutera qu’en cas de condamnation définitive sera rejetée, compte tenu de l’exécution provisoire de droit de la présente décision à laquelle il n’est pas dérogé (cf. infra). 

Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner la société IMMINVEST aux dépens. 

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée. 
La demande formée par la société IMMINVEST au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. La société IMMINVEST sera condamnée à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 
- aux consorts [Y] prises ensemble la somme de 4 000 euros, 
- à la SAS NOTAIRES FOCH la somme de de 2 500 euros. 
 
L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. 
 PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Rejette les demandes principale et subsidiaire de la société IMMINVEST de libération à son profit de tout ou partie sommes séquestrées entre les mains de la SAS NOTAIRES FOCH au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à chacune des trois promesses unilatérales de vente en date du 9 février 2024 et portant sur différents lots de copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 6] ; 

Condamne la société IMMINVEST à payer à [H] [Y] épouse [P] et [J] [Y] épouse [N] prises ensemble, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à chacune des trois promesses unilatérales de vente en date du 9 février 2024 et portant sur différents lots de copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 6] les sommes suivantes avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2024 : 
- 19 200 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 1, 
- 13 000 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 7, 
- 13 900 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur les lot n° 9 et 53. 

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ; 

Autorise la société IMMINVEST à se libérer partiellement de son obligation par la libération des sommes visées au paragraphe suivant, actuellement séquestrées entre les mains de la SAS NOTAIRES FOCH au titre des trois promesses unilatérales de vente précitées ; 

Ordonne à la SAS NOTAIRES FOCH de libérer entre les mains de [H] [Y] épouse [P] et [J] [Y] épouse [N] les sommes qu’il détient en qualité de séquestre au titre des trois promesses unilatérales de vente en date du 9 février 2024 : 
- 9 600 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 1, 
- 6 500 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 7, 
- 6 950 euros au titre de la promesse unilatérale de vente portant sur les lot n° 9 et 53 ; 

Rejette la demande de la SAS NOTAIRES FOCH tendant à dire qu’il ne libérera les sommes qu’en présence d’une décision définitive ; 
Rejette toute autre demande ; 
Condamne la société IMMINVEST aux dépens ; 
 
Ordonne la distraction des dépens ; 

Rejette la demande formée par la société IMMINVEST au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société IMMINVEST à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
- à [H] [Y] épouse [P] et [J] [Y] épouse [N] prises ensemble la somme de 4 000 euros, 
- à la SAS NOTAIRES FOCH la somme de 2 500 euros , 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT