Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 28 août 2026, n° 24/03087

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE


MINUTE N° 2026/ 469

JUGEMENT : [L] [X], [U] [C] épouse [X] c/ [K] [Y] veuve [H] 

Du 28 Août 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/03087 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P26Q 
 









Grosse délivrée à 

Me Cédric PORTERON - 193
SELARL PRC AVOCAT - 160


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame POLET
Greffier : Madame CONTRERES faisant fonction de greffier

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 09 Février 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 Août 2026 après prorogations par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Août 2026 après prorogation, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS

Monsieur [L] [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [U] [C] épouse [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

Madame [K] [Y] veuve [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Cédric PORTERON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 août 2024, M. [L] [X] et Mme [U] [C] épouse [X] ont fait assigner Mme [K] [Y] veuve [H] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [X] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 112-1, 1137, 1231-5 et 1304-6 du code civil, 42 et 700 du code de procédure civile, de :
DÉCLARER Monsieur [L] [X] et Madame [U] [X] née [C] recevables et bien fondée en leurs demandes ;JUGER que Madame [Y] veuve [H], a commis une faute en refusant de lever l’option d’achat stipulée dans la promesse de vente du 7 décembre 2023 ;JUGER que Madame [Y] veuve [H] ne démontre pas l’existence d’un dol;En conséquence, CONDAMNER Madame [Y] veuve [H] à payer à Monsieur [L] [X] et Madame [U] [X] née [C] la somme de 25.750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;CONDAMNER Madame [Y] veuve [H] à payer à Monsieur [L] [X] et Madame [U] [X] née [C] la somme 25.750 euros à titre de dommages et intérêt tel qu’il résulte de la stipulation de pénalité compensatoire de la promesse de vente du 7 décembre 2023 ;CONDAMNER Madame [Y] veuve [H] à payer à Monsieur [L] [X] et Madame [U] [X] née [C] la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [Y] veuve [H] ;CONDAMNER Madame [Y] veuve [H] aux entiers dépens ;RAPPELER que l’exécution provisoire de droit de la présente décision ne soit pas écartée.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [Y] veuve [H] demande au Tribunal, au visa des articles 1112-1 alinéas 1 et 6, 1130, 1131 et 1137 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :
JUGER que [L] [X] et [U] [X], ont violé leurs obligations précontractuelles d'information envers [K] [H] ;En conséquence, DÉBOUTER [L] [X] et [U] [X] de leur demande de condamnation de [K] [H] à la somme de 25.750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;DÉBOUTER [L] [X] et [U] [X] de leur demande de condamnation de [K] [H] à payer la somme de 25.750 euros au titre de dommages et intérêt ;Reconventionnellement :
CONDAMNER [L] [X] et [U] [X] à restituer à [K] [H] l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 25.750, actuellement détenue par le Notaire ;CONDAMNER [L] [X] et [U] [X] à donner ordre au Notaire dépositaire de la somme de 25.750 € d’avoir à restituer cette somme à [K] [H], sous astreinte de 500 € par jour de retard 8 jours après la signification de la décision à intervenir ;CONDAMNER [L] [X] et [U] [X] in solidum à payer à [K] [H] la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi, à titre de dommages et intérêts ;En tout état de cause :
CONDAMNER in solidum [L] [X] et [U] [X] à payer à [K] [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 19 décembre 2025 par ordonnance du 9 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'indemnité d'immobilisation

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, M. et Mme [X] exposent avoir conclu le 7 décembre 2023 une promesse unilatérale de vente avec Mme [Y] veuve [H], concernant un appartement et une cave à [Localité 3], pour un prix de 515 000 €. Ils indiquent que Mme [H] n'a pas donné suite, ne signant pas l'acte de vente définitif malgré réalisation des conditions suspensives. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 25 750 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.

En réponse, Mme [H] indique avoir refusé de signer l'acte authentique de vente en raison de fissures constatées lors d'une visite effectuée après la signature de la promesse unilatérale de vente. Elle invoque ainsi l'absence de communication d'une information déterminante, ainsi que l'existence d'un dol ou d'une réticence dolosive, se fondant sur les articles 1112-1 et 1137 du code civil.

L'acte signé le 7 décembre 2023 comporte en pages 12 et 13 une clause relative à l'indemnité d'immobilisation. Il est prévu que le bénéficiaire déposera cette somme, d'un montant de 25 750 €, au plus tard le 19 décembre 2023.
S'agissant du sort de ce versement, l'acte stipule :
« La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :
a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;
L'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation (…).
toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants :si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarées ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ;si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ;en cas d'infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;si le PROMETTANT ou le BENEFICIAIRE venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;et enfin si la non réalisation de la vente promise étant imputable au seul PROMETTANT.S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente.
A défaut pour le BENEFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Cette sommation se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.
Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, ou de retirer ledit courrier, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au PROMETTANT ».

Mme [H] estime que les demandeurs ne l'ont pas informée de l'existence de fissures dans l'appartement, en violation de l'article 1112-1 du code civil selon lequel celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

La jurisprudence rappelle à ce titre que cette obligation d'information ne porte pas sur toute information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties mais que sur celles dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.

Mme [H] se fonde également sur l'article 1137 du code civil, selon lequel le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Il est précisé que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Dès lors, que ce soit sur le fondement du manquement au devoir d'information précontractuelle ou sur celui du dol, il appartient à Mme [H] de démontrer le caractère déterminant de l'information.

A l'appui de ses prétentions, Mme [H] verse aux débats une attestation rédigée par son fils, M. [M] [S]. Ce dernier indique que le sol est déformé et fissuré, qu'il n'était pas possible de signer l'acte de vente à ce moment. Cette attestation ne démontre toutefois pas l'ampleur ou la gravité de ces fissures.

Il est également produit le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 30 avril 2024 à la demande de M. [X]. Ce procès-verbal fait état, dans le séjour, d'une microfissuration parcourant plusieurs carreaux de carrelage en partie centrale de la pièce. Il précise que la partie visible de ce désordre s'étend sur environ 1 mètre. Il est également constaté, dans la chambre, le même type de désordre en partie centrale de la pièce. Le commissaire de justice décrit une microfissuration diagonale affectant trois carreaux de carrelage, l'encoignure d'un carreau et partiellement sur un dernier carreau. Il est précisé qu'aucune autre fissure n'est constatée dans l'appartement, à l'exception d'une petite fissuration horizontale visible sur le mur Est du coin cuisine.

Les fissures au sol invoquées par Mme [H] pour refuser de signer l'acte de vente correspondent ainsi à deux fissures constatées par le commissaire de justice et décrites comme étant des « microfissures ».

Par ailleurs, un rapport technique établi le 19 février 2024 suite à la proposition du notaire de Mme [H] indique que l'immeuble est une construction récente avec une structure en béton armé. Le bâtiment est décrit comme étant en très bon état et ne révélant aucun signe de faiblesses structurelles apparentes. Suite à une première visite, deux hypothèses ont été émises concernant la cause des fissures et inclinaisons observées : soit un problème structurel au niveau de la dalle, soit un problème lié à la chape de support coulée sur la dalle. Afin de déterminer la cause exacte, l'ingénieur requis a examiné la face inférieure de la dalle en se rendant dans l'appartement sous-jacent. Il est observé que sous l'emprise des pentes et fissures du salon, se trouve à l'étage inférieur un plancher dans un parfait état structurel. Il est ainsi conclu que les problèmes sont attribuables aux travaux de petit œuvre (carrelage et chape de support) et que le plancher porteur n'est pas la source des désordres signalés.

Dès lors, aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer que les fissures observées constitueraient une information déterminante. Aucune pièce ne démontre une quelconque gravité de ces fissures. Au contraire, le commissaire de justice décrit des « microfissurations » et le rapport technique conclut à l'absence de désordre structurel.

En conséquence, Mme [H] ne démontre pas que la présence des fissures invoquées serait constitutive d'une information déterminante. Au surplus, Mme [H] indique que lesdites fissures auraient été dissimulées par des meubles, elles se situent toutefois au centre de la pièce. Il est également invoqué la présence d'un tapis, ce type d'accessoire pouvant néanmoins être soulevé lors d'une visite. En tout état de cause, Mme [H] ne démontre pas que les conditions posées par les articles 1112-1 ou 1137 du code civil se trouvent réunies.
En l'absence de motif légitime, Mme [H] a commis une faute en refusant de signer l'acte authentique de vente. Conformément à la clause relative à l'indemnité d'immobilisation, Mme [H] est redevable envers M. et Mme [X] d'une indemnité d'un montant de 25 750 €. Cette somme, consignée en l'étude notariale, sera ainsi libérée au profit des demandeurs.

La demande en restitution de la somme, formulée par Mme [H], sera en conséquence rejetée.

Sur l'indemnité compensatoire

Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit en page 14 une clause « stipulation de pénalité compensatoire », selon laquelle :
« Dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de CINQUANTE ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (51.500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.
En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra pas être exercée par le PROMETTANT s'il y a eu une somme versée par le BENEFICIAIRE à titre de garantie ou d'indemnité d'immobilisation, et que l'inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie ».

M. et Mme [X] sollicitent, outre le versement de l'indemnité d'immobilisation de 27 750 €, le versement d'une somme de 27 750 € correspondant au solde de l'indemnité compensatoire mentionnée dans la clause ci-dessus reproduite.

Cette clause mentionne néanmoins in fine que cette stipulation ne pourra pas être exercée par le promettant s'il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d'indemnité d'immobilisation et que l'inexécution fautive incombant à ce dernier permet au promettant de la récupérer en tout ou partie. Or, M. et Mme [X] sont bénéficiaires de l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 27 750 €.
En outre, les demandeurs ne démontrent pas l'existence d'un préjudice qui n'aurait pas suffisamment été réparé par le versement de cette indemnité d'immobilisation et qui aurait ainsi justifié le versement d'une indemnité compensatoire supplémentaire.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Mme [H] sollicite la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi.
Elle ne précise toutefois pas quel serait ce préjudice subi ni le fondement de cette demande.
En outre, Mme [H] succombant à l'instance, cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, Mme [H], qui succombe à l’instance, sera condamnér aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Mme [H] sera condamnée à verser à M. et Mme [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €.

La demande formulée par Mme [H] au titre de ce même article sera rejetée.



Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature du litige.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [K] [Y] veuve [H] à verser à M. [L] [X] et Mme [U] [C] épouse [X] la somme de 25 750 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;

ORDONNE en conséquence la libération de cette somme, retenue en l'étude notariale, au profit de M. [L] [X] et Mme [U] [C] épouse [X] ;

REJETTE en conséquence la demande en restitution de ladite somme à Mme [K] [Y] veuve [H] ;

REJETTE la demande formulée par M. [L] [X] et Mme [U] [C] épouse [X] au titre de l'indemnité compensatoire ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formulée par Mme [K] [Y] veuve [H] ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] veuve [H] à verser à M. [L] [X] et Mme [U] [C] épouse [X] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par Mme [K] [Y] veuve [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] veuve [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés


LE GREFFIER LA PRESIDENTE