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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Ventes, 12 novembre 2024, n° 24/00031

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 Décembre 2023, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT PRIEST a fait délivrer à Monsieur [N] [K] un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 80.583,85 € arrêtée au 29 août 2023, outre intérêts et frais postérieurs, en vertu et pour l’exécution de la grosse en forme exécutoire d’un acte authentique reçu le 7 Juin 2021 par Maître [X] [R], Notaire au sein de la “SCP Henri AUBIN, Frédéric LOMBARDO et Philippe FAVRE-VERAND”, Notaires Associés à GENAS (69), contenant prêt garanti par une inscription de privilège de prêteurs de deniers publiée au 3ème Bureau du Service de la Publicité Foncière de LYON (69) le 10 Juin 2021, Volume 2021 V n°5498 et une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au 3ème Bureau du Service de la Publicité Foncière de LYON (69) le 10 Juin 2021, Volume 2021 V n°5497.

Monsieur [N] [K] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 29 Janvier 2024 au Service de la Publicité Fonière de [Localité 4], sous les références [Localité 4] - 3ème Bureau / 2024 S / N° 7, et ce pour valoir saisie du bien immobilier lui appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 Mars 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT PRIEST a assigné Monsieur [N] [K] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 11 Juin 2024, aux fins, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. 

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 26 Mars 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA en date du 26 juillet 2024, Monsieur [N] [K] (anciennement dénommé [U]) et ci-après dénommé Monsieur [N] [K] sollicite du juge de l’exécution de : 
In limine litisdéclasser la copie exécutoire de l’acte notarié produit par le CREDIT MUTUEL de [Localité 6],dire que le CREDIT MUTUEL de [Localité 6] ne dispose d’aucun titre exécutoire pour fonder sa saisie immobilière, prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 8 décembre 2023,prononcer la nullité de tous les actes subséquents,Subsidiairement, ordonner un sursis à statuer jusqu’à la fin des travaux, en mars 2025. Très subsidiairement débouter la banque de ses demandes pour défaut de justification du quantum réclamé, modérer la clause pénale à la somme de un euro, Encore plus subsidiairement, en cas d’orientation en vente amiable, autoriser Monsieur [N] [K] à vendre de façon amiable le bien à un prix net qui ne soit pas inférieur à la somme de 100 000 euros, rappeler l’affaire à une audience,Encore plus subsidiairement, en cas d’orientation en vente forcée, fixer la mise à prix du bien à 65 000 euros compte tenu de ce que le prix proposé par le créancier est manifestement insuffisant, En tout état de cause, condamner le CREDIT MUTUEL de [Localité 6] aux entiers dépens et au paiement de la somme 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,débouter le CREDIT MUTUEL de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes.Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’acte notarié produit par le créancier poursuivant ne comprend pas des mentions obligatoires et ne revêt pas la qualité de titre exécutoire pouvant fonder les poursuites d’une saisie immobilière engendrant la nullité des actes subséquents de la saisie immobilière. Il soutient la nullité du commandement de payer valant saisie au regard de son absence de publication. A titre subsidiaire, il demande un sursis à statuer afin de lui permettre de réaliser les travaux actuellement en cours. 

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA en date du 30 août 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] sollicite du juge de l’exécution de :
- débouter Monsieur [N] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
 - constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 
 - constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du même code, 
 - statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, 
 - déterminer les modalités de poursuite de la procédure, et voir fixer dès à présent le cas échéant la date d’adjudication, 
 - mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant s’élevant à 81.139,56 €, outre intérêts au taux conventionnel de 1,25 % l’an et les cotisations d’assurance-vie de 0,50 % l’an à compter du 1er février 2024, frais et accessoires, 
 - en cas de vente amiable : 
 • l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés, 
 • dire et juger qu’il sera fait entière application du cahier des conditions de vente et que l’Avocat poursuivant ayant déposé le cahier des conditions de vente aura droit, indépendamment des frais préalables et de la rémunération de tout autre intervenant, à un émolument fixé conformément à l’article A. 444-191 du code de Commerce. Cet émolument et les frais préalables seront réglés, en sus du prix de vente, directement à l’avocat poursuivant dès la réitération. 
 • fixer l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,
 • ordonner la taxation des frais préalables,
 - déterminer dès à présent les modalités de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SELARL HOR, Commissaires de justice associés à [Localité 5] (69), ou de tel autre Commissaire qu’il plaira à Monsieur le Juge de l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est d’un serrurier et de deux témoins ou de la force publique, en application de l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution. 
 - autoriser la demanderesse à compléter l’avis simplifié prévu à l’article R322-32 du code susvisé par une désignation sommaire des biens mis en vente, l’indication du nom de l’avocat poursuivant, et les date et heure de la visite. 
 - dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses prétentions, le créancier poursuivant soutient la validité du titre exécutoire fondant la présente procédure de saisie immobilière et celle du commandement de payer valant saisie qui a été publié.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024, puis renvoyée à l’audience du 10 septembre 2024 et à l’audience du 8 octobre 2024, date à laquelle elle a été évoquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, les parties étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les contestations portant sur le caractère exécutoire du titre notarié

Sur l'exception tirée de la disqualification de l'acte notarié

Selon les dispositions de l'article 1369 du Code civil, l'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Selon les dispositions de l'article 1370 du Code civil, l'acte qui n'est pas authentique du fait de l'incompétence ou de l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s'il a été signé des parties.

Selon les dispositions de l'article 2 du décret du 26 novembre 1971, les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Les notaires associés d'une société titulaire d'un office notarial ou d'une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l'un d'entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l'alinéa précédent, sont parties ou intéressés.

Selon les dispositions de l'article 41 du même décret, tout acte fait en contravention de l'article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée sauf, s'il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

Aux termes de l'article 34 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par notaire, les copies exécutoires et les copies authentiques sont établies de façon lisible et indélébile sur un papier d'une qualité offrant toute garantie de conservation. Elles respectent les paragraphes et les alinéas de la minute. Chaque page de texte est numérotée, le nombre de ces pages est indiqué à la dernière d'entre elles. Chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ou qu'elles ne reproduisent les paraphes et signatures de la minute. La signature du notaire et l'empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de la copie authentique avec l'original. Les erreurs et omissions sont corrigées par des renvois portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique et, dans ce dernier cas, sans interligne entre eux. Les renvois sont paraphés, sauf ceux qui figurent à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique pour l'ensemble desquels le notaire appose un seul paraphe. Le nombre des mots, des chiffres annulés, celui des nombres et des renvois est mentionné à la dernière page. Cette mention est paraphée. Les paraphes et signatures apposés sur la copie exécutoire et la copie authentique sont toujours manuscrits. Lorsque la copie authentique est délivrée par un clerc habilité conformément à l'article 32, celui-ci fait figurer sur cette copie, outre le sceau du notaire, sa signature et un cachet portant son nom et la date de son habilitation.

Selon les dispositions de l'article 36 du même décret, le notaire peut délivrer une copie sur support papier d'un acte établi sur support électronique. Cette délivrance s'effectue dans le respect des conditions posées par l'article 34 à l'exception des alinéas 5 à 7. Le notaire qui reçoit d'un autre notaire par voie dématérialisée la copie authentique d'une procuration destinée à satisfaire aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article 933 du Code civil peut en délivrer une copie authentique sur support papier revêtue de son sceau et de sa signature.

En application des articles 30 et 31 du même décret, les mentions marginales apposées sur l'original établi sur support électronique figurent dans un fichier lié à l'acte d'origine signé par le notaire au moyen de sa signature électronique qualifiée. Il doit être fait mention sur la minute de la délivrance d'une première copie exécutoire faite à chacune des parties intéressées. Cette mention est apposée dans les conditions précisées aux articles 29 ou 30 selon le support de la minute. Aucune autre copie exécutoire ne peut être délivrée aux parties sans une ordonnance du président du tribunal judiciaire laquelle demeure jointe à la minute.

La loi n° 76-519 du 15 juin 1976 relative à certaines formes de transmission dispose en son article premier que pour permettre au créancier de poursuivre le recouvrement de sa créance, le notaire établit une copie exécutoire, qui rapporte littéralement les termes de l'acte authentique qu'il a dressé. Il la certifie conforme à l'original et la revêt de la formule exécutoire. Au surplus, en son article 5, elle prévoit les caractéristiques que doit revêtir la copie exécutoire à ordre, que remplit la copie exécutoire transmise.

Il est constant que les défauts de forme que l'article 1370 du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de l'acte s'entendent de l'inobservation des formalités requises pour l'authentification prévue par l'article 41 du décret suscité.

En l'espèce, Monsieur [N] [K] fait valoir que l'acte notarié sur lequel se fonde le créancier poursuivant est entaché d'irrégularités en se fondant sur l'article 34 du décret du 26 novembre 1971 applicable uniquement aux copies sur support papier alors que l'acte notarié transmis a été établi sur support électronique auxquelles les irrégularités prévues par les alinéas 5 à 7 de l'article 34 dudit décret ne sont pas applicables à savoir celles relatives au nombre de mots, de chiffres annulés, du nombre et des renvois. 

En outre, Monsieur [N] [K] ajoute que l'acte n'est pas paraphé par le notaire au bas de chaque page, que le document numérique produit ne permet pas de vérifier si les pages ont été réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, qu'il ne mentionne pas sa conformité à l'acte original. A ce titre, il soutient qu'une rectification a été effectuée en page 35 du document numérique sans qu'une mention de ce renvoi ne soit paraphé par les parties ou le notaire instrumentaire de l'acte et ne figurant pas sur la page mais sur la page précédente.

Par ailleurs, il est également justifié que l'acte notarié a été établi selon le procédé " ASSEMBLACT R.C " permettant de s'assurer de l'absence de substitution ou d'addition au regard de la reliure des pages de l'acte et la fixation de deux rivets comme en témoigne la copie exécutoire produite de l'acte notarié en page 1 et chaque feuille n'a pas à être revêtue du paraphe du notaire au regard du procédé employé.

Au surplus, la copie exécutoire mentionne bien sa conformité à l'acte original, au contraire des affirmations de Monsieur [N] [K], comprenant effectivement la mention " la présente copie exécutoire, délivrée sur 54 pages, sans renvoi ni mot nul, a ordre, transmissible par voie d'endossement, a été certifiée conforme à l'original par le notaire soussigné, scellée, signée par lui et délivrée au crédit mutuel de [Localité 8] ". De surcroît, l'acte notarié contient bien le nombre de pages.

Monsieur [N] [K] fait valoir l'existence d'une rectification de l'acte notarié figurant après la page de signature des parties et s'interroge sur la validité de l'engagement des parties. Au contraire, le créancier poursuivant soutient l'absence de modification de l'acte notarié et précise qu'en application de l'article 31 du décret suscité la copie exécutoire remise pour la première fois au créancier poursuivant doit contenir les mentions relatives à sa délivrance et précisément les mentions relatives à l'endossement.

Ainsi, il est relevé que le notaire a mentionné les règles relatives à la délivrance d'une copie exécutoire au prêteur ne portant nullement atteinte au contenu et à la sincérité de l'acte notarié et ne remettant pas en cause les conditions de l'acte notarié signé par les parties le 7 juin 2021.

En conséquence, au regard de l'ensemble de ces éléments, l'exception tirée de la disqualification de l'acte authentique doit être rejetée. 


Sur l'irrégularité de la publicité du commandement de payer valant saisie immobilière

L'article R-321-6 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification. 

Il convient de rappeler à titre liminaire que le non-respect du délai prescrit à l'article R321-6 du Code des procédures civiles d'exécution n'est pas sanctionné par la nullité dudit commandement, mais par sa caducité. 
En l'espèce, il résulte des pièces produites et précisément de l'état hypothécaire que le commandement de payer valant saisie immobilière destiné à Monsieur [N] [K] lui a été délivré à étude le 08 décembre 2023 et a été publié auprès des services de la publicité foncière le 29 janvier 2024.

Dans ces conditions, la publication du commandement de payer aux fins de saisie immobilière est régulière.

Aucune irrégularité n'étant susceptible d'être retenue à l'encontre de la publicité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière, il y a lieu d'écarter le moyen soulevé par Monsieur [N] [K] de ce chef.


Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l'article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Il est constant que le juge doit apprécier l'opportunité d'un sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et dans le cas où le résultat de l'évènement à venir à une conséquence sur l'affaire en cours.

En l'espèce, Monsieur [N] [K] sollicite un sursis à statuer de la procédure en cours de saisie immobilière dans l'attente de la fin des travaux de transformation du garage en local d'habitation estimé au mois de mars 2025, actuellement en cours sur le bien immobilier, objet de la présente saisie rendant le bien impropre à tout usage et afin de valoriser le bien à la suite de l'autorisation obtenue par l'assemblée générale des propriétaires en date du 13 juin 2020.

Au contraire, le créancier poursuivant fait valoir que Monsieur [N] [K] ne justifie pas de la réalité des travaux entrepris, qu'il a bénéficié d'un délai important pour la réalisation des travaux, qu'il ne justifie pas que les travaux actuellement en cours offriraient de meilleures conditions financières de vente du bien. Il ajoute que le sursis à statuer ne peut être fondé sur un évènement dépendant uniquement de la volonté de Monsieur [N] [K] mais doit reposer sur un évènement déterminé.

Ainsi, il est relevé que Monsieur [N] [K] ne justifie pas de la réalisation de travaux, produisant des photographies non datées et qui ne permettent pas de s'assurer qu'il s'agit du bien objet de la saisie immobilière. Au surplus, Monsieur [N] [K] verse aux débats deux estimations réalisées par l'agence immobilière ImmoPass Conseils le 8 juillet 2024, selon lesquelles, le bien considéré en entrepôt a été estimé à la somme de 102 397€ et à la somme de 161 387 € en le considérant comme un appartement de deux pièces.

Dès lors, la seule réalisation de travaux que Monsieur [N] [K] indique réaliser principalement par lui-même et non justifiés ne peuvent fonder un sursis à statuer de la procédure de saisie immobilière actuellement en cours.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [N] [K].


Sur la créance du créancier poursuivant

Aux termes de l'article L311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L'article R322-18 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En application de l'article R322-15 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l'espèce, il est produit par le créancier poursuivant l'intégralité du contrat de prêt ainsi que les mouvements du crédit immobilier accordé à Monsieur [N] [K] depuis le déblocage des fonds, soit entre le 2 juin 2021 et le 31 janvier 2024.

1/ Sur la demande de réduction de l'indemnité de résiliation

Aux termes de l'article L312-39 du Code de la consommation, en cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En application de l'article L313-51 du Code de la consommation, lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du Code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret.

Aux termes de l'article R313-28 du Code de la consommation, l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de crédit ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

Aux termes de l'article D312-16 du Code de la consommation, lorsque le prêteur exige le remboursement immédiat du capital restant dû en application de l'article L. 312-39, il peut demander une indemnité égale à 8 % du capital restant dû à la date de la défaillance.

En l'espèce, au sein de l'acte notarié du 7 juin 2021, les conditions générales de l'offre de prêt annexée à l'acte prévoient dans un article 17 intitulé " RETARDS " que si le prêteur décide d'exiger le remboursement immédiat du solde du crédit, l'emprunteur sera alors redevable d'une indemnité égale à 7% des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus non réglés ".

Dans le cas présent, selon décompte arrêté du 31 janvier 2024, la banque fait valoir une créance incluant une indemnité conventionnelle suite à déchéance du terme de 7 % d'un montant de 5 218,82 €. 

Il est établi que la déchéance du terme est intervenue à l'égard de Monsieur [N] [K] (pièce 4 en défense). Dès lors, en application du contrat de prêt, l'indemnité de 7% prévue par les stipulations contractuelles précitées pouvait être réclamée par la banque créancière.

Cependant, l'indemnité susvisée s'analyse en une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du Code civil, dans la mesure où les parties ont évalué forfaitairement et de façon anticipée le montant auquel donnera lieu l'inexécution du paiement des échéances de prêt.

Il résulte des dispositions de l'article 1231-5 du Code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il convient de déterminer si l'indemnité est susceptible de modération.

Dans le cas présent, l'article 17 du contrat de prêt stipule qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de prêt ne peut dépasser 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés. La clause litigieuse ne peut être déterminée comme abusive intrinsèquement, dès lors qu'elle reprend la limitation légale introduite par le Code de la consommation. 

En outre, il n'est pas établi que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les parties compte tenu du montant de l'indemnité réclamée afférent au seul prêt au taux de 1,25 % l'an, à la situation du débiteur et l'ancienneté de la dette. Les arguments développés par Monsieur [N] [K] au soutien de sa demande sont inopérants dans le cadre de l'appréciation du juge sur ce point de droit.

Compte tenu de ces éléments, il n'y a pas lieu de considérer que la stipulation litigieuse prévoit une peine manifestement excessive.

En conséquence, il convient de rejeter le moyen de contestation formé sur ce point, la banque créancière pouvant poursuivre le recouvrement de l'indemnité forfaitaire.




2/ Sur la fixation de créance

Il résulte des pièces versées aux débats que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 8] dispose d'un titre exécutoire portant une créance liquide et exigible à l'encontre de Monsieur [N] [K] et que la saisie immobilière porte sur un bien immobilier lui appartenant conformément à l'article L311-6 du Code des procédures civiles d'exécution.

Selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 8] fait valoir une créance de 81 139,56 €, outre intérêts postérieurs au taux conventionnel de 1,25% l'an et les cotisations d'assurance-vie de 0,50% l'an à compter du 1er février 2024, frais et accessoires. 

Les moyens de contestation soulevés par la partie saisie ayant été rejetés, il y a lieu de mentionner cette somme dans le cadre du présent jugement conformément à l'article R322-18 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l'article R 322-15 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L'article R322-21 du même code précise que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu'il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l'espèce, le débiteur saisi demande au juge de l'exécution d'autoriser la vente amiable du bien au motif qu'il bénéficie de perspectives de vente. Le créancier poursuivant ne s'y oppose pas.

En outre, Monsieur [N] [K] verse aux débats une estimation du bien réalisée par l'agence immobilière ImmoPassConseils le 8 juillet 2024 pour un montant de 102 397 € sans réalisation de travaux en le considérant comme un entrepôt et à la somme de 161 387 € avec la réalisation de travaux en le considérant comme un appartement de deux pièces. Monsieur [N] [K] fait valoir qu'il a acquis le bien en 2021 pour un prix de 65 000 €.

Au surplus, Monsieur [N] [K] sollicite que le prix minimal soit fixé à la somme de 100 000 € afin qu'il soit tenu compte des frais à sa charge et d'une éventuelle baisse du prix dans le cadre de négociations. Or, les critères de fixation du prix minimal ne sont pas les arguments avancés par Monsieur [N] [K] mais que ce prix soit en adéquation avec les conditions économiques du marché et qu'il soit permis une vente au meilleur prix.

Ainsi, compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le prix minimal à la somme de 78 000 €.

En effet, il convient de permettre une vente au meilleur prix. La vente amiable qui permet de rechercher des acquéreurs potentiels de façon plus élargie sera donc autorisée à cette fin.

Compte tenu de ces éléments, il est de l'intérêt de l'ensemble des parties en cause d'autoriser la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 78 000 €. 

Il y a lieu en outre d'ordonner la consignation du prix de vente sur le compte de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION.

Au vu de l'état des frais produit par le créancier poursuivant, il convient de taxer les frais de poursuite qui seront à la charge de l'acquéreur en sus du prix de vente, à la somme de 3 741,09 €. 

Il résulte de l'article R322-21 précité, que la vente ne peut être fixée au-delà d'un délai de 4 mois. Une date postérieure ne peut être prévue par le juge.

Il y a donc lieu d'ordonner le rappel de l'affaire à l'audience du Mardi 25 Février 2025 à 09h30 aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire formée par Monsieur [N] [K] relative à la mise à prix en cas d'orientation en vente forcée, compte tenu de l'autorisation de vente amiable.


Sur les autres demandes 

Les dépens d'ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des chacune des parties les indemnités qu'elles ont exposées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [N] [K] sera en conséquence, débouté de sa demande formée à ce titre.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 08 Décembre 2023 publié le 29 Janvier 2024 sous les références [Localité 4] - 3ème Bureau / 2024 S / N° 7 ;

DEBOUTE Monsieur [N] [K] de l’ensemble de ses moyens de contestations formés à l'égard de la CAISSE DU CREDIT MUTUEL de [Localité 8] ;

DEBOUTE Monsieur [N] [K] de sa demande de sursis à statuer jusqu’à la fin des travaux ;

FIXE la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] la somme de 81.139,56 euros (QUATRE-VINGT-UN MILLE CENT TRENTE NEUF EUROS ET CINQUANTE-SIX CENTIMES) selon décompte arrêté au 31 janvier 2024 outre intérêts postérieurs au taux conventionnel de 1,25% l’an et les cotisations d’assurance-vie de 0,50% l’an à compter du 1er février 2024, frais et accessoires ;
ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] à l’encontre de Monsieur [N] [K] ;

AUTORISE Monsieur [N] [K] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;

FIXE à la somme de 78 000 euros (SOIXANTE DIX HUIT MILLE EUROS) le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

DIT que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 3 741,09 euros (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE ET UN EUROS ET NEUF CENTIMES) et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire formée par Monsieur [N] [K] relative à la mise à prix en cas d’orientation en vente forcée, compte tenu de l’autorisation de vente amiable ; 

RAPPELLE qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ;

ORDONNE le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 25 Février 2025 à 9 Heures 30 Salle 9 ;

DIT que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe ; 

DEBOUTE Monsieur [N] [K] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement sera signifié conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame GUTH, Juge et par Madame FAURITE, Greffière.


Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

 JUGE DE L’EXECUTION

 Service des Saisies Immobilières

VENTE : [K]

N° RG 24/00031 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZHAE 

Minute n° :


R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S


Le



Copie exécutoire et copie
certifiée conforme à :

SELAS AGIS - 538


SELARL BAL AVOCATS - 2634



Copie Commissaire de justice :
S.E.L.A.R.L. HOR


Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON, après en avoir délibéré, a rendu en audience publique le jugement réputé contradictoire suivant le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE après que la cause ait été débattue en audience publique le 08 Octobre 2024 devant :

Madame GUTH Florence, Juge,
Madame Céline MONNOT, Greffière lors des débats
Madame Léa FAURITE, Greffière lors du prononcé

ENTRE :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°315 795 427, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Laurent REBOTIER de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

CREANCIER POURSUIVANT


ET :

Monsieur [N] [K] (anciennement dénommé [U]), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas LEBRUN de la SELARL BAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

PARTIE SAISIE

TRESOR PUBLIC - Service des Impôts des Particuliers de [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

CREANCIER INSCRIT
EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 Décembre 2023, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT PRIEST a fait délivrer à Monsieur [N] [K] un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 80.583,85 € arrêtée au 29 août 2023, outre intérêts et frais postérieurs, en vertu et pour l’exécution de la grosse en forme exécutoire d’un acte authentique reçu le 7 Juin 2021 par Maître [X] [R], Notaire au sein de la “SCP Henri AUBIN, Frédéric LOMBARDO et Philippe FAVRE-VERAND”, Notaires Associés à GENAS (69), contenant prêt garanti par une inscription de privilège de prêteurs de deniers publiée au 3ème Bureau du Service de la Publicité Foncière de LYON (69) le 10 Juin 2021, Volume 2021 V n°5498 et une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au 3ème Bureau du Service de la Publicité Foncière de LYON (69) le 10 Juin 2021, Volume 2021 V n°5497.

Monsieur [N] [K] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 29 Janvier 2024 au Service de la Publicité Fonière de [Localité 4], sous les références [Localité 4] - 3ème Bureau / 2024 S / N° 7, et ce pour valoir saisie du bien immobilier lui appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 Mars 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT PRIEST a assigné Monsieur [N] [K] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 11 Juin 2024, aux fins, au visa des articles R 322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. 

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 26 Mars 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA en date du 26 juillet 2024, Monsieur [N] [K] (anciennement dénommé [U]) et ci-après dénommé Monsieur [N] [K] sollicite du juge de l’exécution de : 
In limine litisdéclasser la copie exécutoire de l’acte notarié produit par le CREDIT MUTUEL de [Localité 6],dire que le CREDIT MUTUEL de [Localité 6] ne dispose d’aucun titre exécutoire pour fonder sa saisie immobilière, prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 8 décembre 2023,prononcer la nullité de tous les actes subséquents,Subsidiairement, ordonner un sursis à statuer jusqu’à la fin des travaux, en mars 2025. Très subsidiairement débouter la banque de ses demandes pour défaut de justification du quantum réclamé, modérer la clause pénale à la somme de un euro, Encore plus subsidiairement, en cas d’orientation en vente amiable, autoriser Monsieur [N] [K] à vendre de façon amiable le bien à un prix net qui ne soit pas inférieur à la somme de 100 000 euros, rappeler l’affaire à une audience,Encore plus subsidiairement, en cas d’orientation en vente forcée, fixer la mise à prix du bien à 65 000 euros compte tenu de ce que le prix proposé par le créancier est manifestement insuffisant, En tout état de cause, condamner le CREDIT MUTUEL de [Localité 6] aux entiers dépens et au paiement de la somme 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,débouter le CREDIT MUTUEL de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes.Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’acte notarié produit par le créancier poursuivant ne comprend pas des mentions obligatoires et ne revêt pas la qualité de titre exécutoire pouvant fonder les poursuites d’une saisie immobilière engendrant la nullité des actes subséquents de la saisie immobilière. Il soutient la nullité du commandement de payer valant saisie au regard de son absence de publication. A titre subsidiaire, il demande un sursis à statuer afin de lui permettre de réaliser les travaux actuellement en cours. 

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA en date du 30 août 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] sollicite du juge de l’exécution de :
- débouter Monsieur [N] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
 - constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 
 - constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du même code, 
 - statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, 
 - déterminer les modalités de poursuite de la procédure, et voir fixer dès à présent le cas échéant la date d’adjudication, 
 - mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant s’élevant à 81.139,56 €, outre intérêts au taux conventionnel de 1,25 % l’an et les cotisations d’assurance-vie de 0,50 % l’an à compter du 1er février 2024, frais et accessoires, 
 - en cas de vente amiable : 
 • l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés, 
 • dire et juger qu’il sera fait entière application du cahier des conditions de vente et que l’Avocat poursuivant ayant déposé le cahier des conditions de vente aura droit, indépendamment des frais préalables et de la rémunération de tout autre intervenant, à un émolument fixé conformément à l’article A. 444-191 du code de Commerce. Cet émolument et les frais préalables seront réglés, en sus du prix de vente, directement à l’avocat poursuivant dès la réitération. 
 • fixer l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,
 • ordonner la taxation des frais préalables,
 - déterminer dès à présent les modalités de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SELARL HOR, Commissaires de justice associés à [Localité 5] (69), ou de tel autre Commissaire qu’il plaira à Monsieur le Juge de l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est d’un serrurier et de deux témoins ou de la force publique, en application de l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution. 
 - autoriser la demanderesse à compléter l’avis simplifié prévu à l’article R322-32 du code susvisé par une désignation sommaire des biens mis en vente, l’indication du nom de l’avocat poursuivant, et les date et heure de la visite. 
 - dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Au soutien de ses prétentions, le créancier poursuivant soutient la validité du titre exécutoire fondant la présente procédure de saisie immobilière et celle du commandement de payer valant saisie qui a été publié.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024, puis renvoyée à l’audience du 10 septembre 2024 et à l’audience du 8 octobre 2024, date à laquelle elle a été évoquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, les parties étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les contestations portant sur le caractère exécutoire du titre notarié

Sur l'exception tirée de la disqualification de l'acte notarié

Selon les dispositions de l'article 1369 du Code civil, l'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Selon les dispositions de l'article 1370 du Code civil, l'acte qui n'est pas authentique du fait de l'incompétence ou de l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s'il a été signé des parties.

Selon les dispositions de l'article 2 du décret du 26 novembre 1971, les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu'au degré d'oncle, ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. Les notaires associés d'une société titulaire d'un office notarial ou d'une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l'un d'entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l'alinéa précédent, sont parties ou intéressés.

Selon les dispositions de l'article 41 du même décret, tout acte fait en contravention de l'article 2 précité ne vaudra que comme écrit sous signature privée sauf, s'il y a lieu, les dommages et intérêts contre le notaire contrevenant.

Aux termes de l'article 34 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par notaire, les copies exécutoires et les copies authentiques sont établies de façon lisible et indélébile sur un papier d'une qualité offrant toute garantie de conservation. Elles respectent les paragraphes et les alinéas de la minute. Chaque page de texte est numérotée, le nombre de ces pages est indiqué à la dernière d'entre elles. Chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ou qu'elles ne reproduisent les paraphes et signatures de la minute. La signature du notaire et l'empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de la copie authentique avec l'original. Les erreurs et omissions sont corrigées par des renvois portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique et, dans ce dernier cas, sans interligne entre eux. Les renvois sont paraphés, sauf ceux qui figurent à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique pour l'ensemble desquels le notaire appose un seul paraphe. Le nombre des mots, des chiffres annulés, celui des nombres et des renvois est mentionné à la dernière page. Cette mention est paraphée. Les paraphes et signatures apposés sur la copie exécutoire et la copie authentique sont toujours manuscrits. Lorsque la copie authentique est délivrée par un clerc habilité conformément à l'article 32, celui-ci fait figurer sur cette copie, outre le sceau du notaire, sa signature et un cachet portant son nom et la date de son habilitation.

Selon les dispositions de l'article 36 du même décret, le notaire peut délivrer une copie sur support papier d'un acte établi sur support électronique. Cette délivrance s'effectue dans le respect des conditions posées par l'article 34 à l'exception des alinéas 5 à 7. Le notaire qui reçoit d'un autre notaire par voie dématérialisée la copie authentique d'une procuration destinée à satisfaire aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article 933 du Code civil peut en délivrer une copie authentique sur support papier revêtue de son sceau et de sa signature.

En application des articles 30 et 31 du même décret, les mentions marginales apposées sur l'original établi sur support électronique figurent dans un fichier lié à l'acte d'origine signé par le notaire au moyen de sa signature électronique qualifiée. Il doit être fait mention sur la minute de la délivrance d'une première copie exécutoire faite à chacune des parties intéressées. Cette mention est apposée dans les conditions précisées aux articles 29 ou 30 selon le support de la minute. Aucune autre copie exécutoire ne peut être délivrée aux parties sans une ordonnance du président du tribunal judiciaire laquelle demeure jointe à la minute.

La loi n° 76-519 du 15 juin 1976 relative à certaines formes de transmission dispose en son article premier que pour permettre au créancier de poursuivre le recouvrement de sa créance, le notaire établit une copie exécutoire, qui rapporte littéralement les termes de l'acte authentique qu'il a dressé. Il la certifie conforme à l'original et la revêt de la formule exécutoire. Au surplus, en son article 5, elle prévoit les caractéristiques que doit revêtir la copie exécutoire à ordre, que remplit la copie exécutoire transmise.

Il est constant que les défauts de forme que l'article 1370 du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique, et partant, exécutoire de l'acte s'entendent de l'inobservation des formalités requises pour l'authentification prévue par l'article 41 du décret suscité.

En l'espèce, Monsieur [N] [K] fait valoir que l'acte notarié sur lequel se fonde le créancier poursuivant est entaché d'irrégularités en se fondant sur l'article 34 du décret du 26 novembre 1971 applicable uniquement aux copies sur support papier alors que l'acte notarié transmis a été établi sur support électronique auxquelles les irrégularités prévues par les alinéas 5 à 7 de l'article 34 dudit décret ne sont pas applicables à savoir celles relatives au nombre de mots, de chiffres annulés, du nombre et des renvois. 

En outre, Monsieur [N] [K] ajoute que l'acte n'est pas paraphé par le notaire au bas de chaque page, que le document numérique produit ne permet pas de vérifier si les pages ont été réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, qu'il ne mentionne pas sa conformité à l'acte original. A ce titre, il soutient qu'une rectification a été effectuée en page 35 du document numérique sans qu'une mention de ce renvoi ne soit paraphé par les parties ou le notaire instrumentaire de l'acte et ne figurant pas sur la page mais sur la page précédente.

Par ailleurs, il est également justifié que l'acte notarié a été établi selon le procédé " ASSEMBLACT R.C " permettant de s'assurer de l'absence de substitution ou d'addition au regard de la reliure des pages de l'acte et la fixation de deux rivets comme en témoigne la copie exécutoire produite de l'acte notarié en page 1 et chaque feuille n'a pas à être revêtue du paraphe du notaire au regard du procédé employé.

Au surplus, la copie exécutoire mentionne bien sa conformité à l'acte original, au contraire des affirmations de Monsieur [N] [K], comprenant effectivement la mention " la présente copie exécutoire, délivrée sur 54 pages, sans renvoi ni mot nul, a ordre, transmissible par voie d'endossement, a été certifiée conforme à l'original par le notaire soussigné, scellée, signée par lui et délivrée au crédit mutuel de [Localité 8] ". De surcroît, l'acte notarié contient bien le nombre de pages.

Monsieur [N] [K] fait valoir l'existence d'une rectification de l'acte notarié figurant après la page de signature des parties et s'interroge sur la validité de l'engagement des parties. Au contraire, le créancier poursuivant soutient l'absence de modification de l'acte notarié et précise qu'en application de l'article 31 du décret suscité la copie exécutoire remise pour la première fois au créancier poursuivant doit contenir les mentions relatives à sa délivrance et précisément les mentions relatives à l'endossement.

Ainsi, il est relevé que le notaire a mentionné les règles relatives à la délivrance d'une copie exécutoire au prêteur ne portant nullement atteinte au contenu et à la sincérité de l'acte notarié et ne remettant pas en cause les conditions de l'acte notarié signé par les parties le 7 juin 2021.

En conséquence, au regard de l'ensemble de ces éléments, l'exception tirée de la disqualification de l'acte authentique doit être rejetée. 


Sur l'irrégularité de la publicité du commandement de payer valant saisie immobilière

L'article R-321-6 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification. 

Il convient de rappeler à titre liminaire que le non-respect du délai prescrit à l'article R321-6 du Code des procédures civiles d'exécution n'est pas sanctionné par la nullité dudit commandement, mais par sa caducité. 
En l'espèce, il résulte des pièces produites et précisément de l'état hypothécaire que le commandement de payer valant saisie immobilière destiné à Monsieur [N] [K] lui a été délivré à étude le 08 décembre 2023 et a été publié auprès des services de la publicité foncière le 29 janvier 2024.

Dans ces conditions, la publication du commandement de payer aux fins de saisie immobilière est régulière.

Aucune irrégularité n'étant susceptible d'être retenue à l'encontre de la publicité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière, il y a lieu d'écarter le moyen soulevé par Monsieur [N] [K] de ce chef.


Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l'article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

Il est constant que le juge doit apprécier l'opportunité d'un sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice et dans le cas où le résultat de l'évènement à venir à une conséquence sur l'affaire en cours.

En l'espèce, Monsieur [N] [K] sollicite un sursis à statuer de la procédure en cours de saisie immobilière dans l'attente de la fin des travaux de transformation du garage en local d'habitation estimé au mois de mars 2025, actuellement en cours sur le bien immobilier, objet de la présente saisie rendant le bien impropre à tout usage et afin de valoriser le bien à la suite de l'autorisation obtenue par l'assemblée générale des propriétaires en date du 13 juin 2020.

Au contraire, le créancier poursuivant fait valoir que Monsieur [N] [K] ne justifie pas de la réalité des travaux entrepris, qu'il a bénéficié d'un délai important pour la réalisation des travaux, qu'il ne justifie pas que les travaux actuellement en cours offriraient de meilleures conditions financières de vente du bien. Il ajoute que le sursis à statuer ne peut être fondé sur un évènement dépendant uniquement de la volonté de Monsieur [N] [K] mais doit reposer sur un évènement déterminé.

Ainsi, il est relevé que Monsieur [N] [K] ne justifie pas de la réalisation de travaux, produisant des photographies non datées et qui ne permettent pas de s'assurer qu'il s'agit du bien objet de la saisie immobilière. Au surplus, Monsieur [N] [K] verse aux débats deux estimations réalisées par l'agence immobilière ImmoPass Conseils le 8 juillet 2024, selon lesquelles, le bien considéré en entrepôt a été estimé à la somme de 102 397€ et à la somme de 161 387 € en le considérant comme un appartement de deux pièces.

Dès lors, la seule réalisation de travaux que Monsieur [N] [K] indique réaliser principalement par lui-même et non justifiés ne peuvent fonder un sursis à statuer de la procédure de saisie immobilière actuellement en cours.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [N] [K].


Sur la créance du créancier poursuivant

Aux termes de l'article L311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L'article R322-18 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En application de l'article R322-15 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l'espèce, il est produit par le créancier poursuivant l'intégralité du contrat de prêt ainsi que les mouvements du crédit immobilier accordé à Monsieur [N] [K] depuis le déblocage des fonds, soit entre le 2 juin 2021 et le 31 janvier 2024.

1/ Sur la demande de réduction de l'indemnité de résiliation

Aux termes de l'article L312-39 du Code de la consommation, en cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En application de l'article L313-51 du Code de la consommation, lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du Code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret.

Aux termes de l'article R313-28 du Code de la consommation, l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de crédit ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

Aux termes de l'article D312-16 du Code de la consommation, lorsque le prêteur exige le remboursement immédiat du capital restant dû en application de l'article L. 312-39, il peut demander une indemnité égale à 8 % du capital restant dû à la date de la défaillance.

En l'espèce, au sein de l'acte notarié du 7 juin 2021, les conditions générales de l'offre de prêt annexée à l'acte prévoient dans un article 17 intitulé " RETARDS " que si le prêteur décide d'exiger le remboursement immédiat du solde du crédit, l'emprunteur sera alors redevable d'une indemnité égale à 7% des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus non réglés ".

Dans le cas présent, selon décompte arrêté du 31 janvier 2024, la banque fait valoir une créance incluant une indemnité conventionnelle suite à déchéance du terme de 7 % d'un montant de 5 218,82 €. 

Il est établi que la déchéance du terme est intervenue à l'égard de Monsieur [N] [K] (pièce 4 en défense). Dès lors, en application du contrat de prêt, l'indemnité de 7% prévue par les stipulations contractuelles précitées pouvait être réclamée par la banque créancière.

Cependant, l'indemnité susvisée s'analyse en une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du Code civil, dans la mesure où les parties ont évalué forfaitairement et de façon anticipée le montant auquel donnera lieu l'inexécution du paiement des échéances de prêt.

Il résulte des dispositions de l'article 1231-5 du Code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il convient de déterminer si l'indemnité est susceptible de modération.

Dans le cas présent, l'article 17 du contrat de prêt stipule qu'en cas de défaillance de l'emprunteur, l'indemnité prévue en cas de résolution du contrat de prêt ne peut dépasser 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés. La clause litigieuse ne peut être déterminée comme abusive intrinsèquement, dès lors qu'elle reprend la limitation légale introduite par le Code de la consommation. 

En outre, il n'est pas établi que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les parties compte tenu du montant de l'indemnité réclamée afférent au seul prêt au taux de 1,25 % l'an, à la situation du débiteur et l'ancienneté de la dette. Les arguments développés par Monsieur [N] [K] au soutien de sa demande sont inopérants dans le cadre de l'appréciation du juge sur ce point de droit.

Compte tenu de ces éléments, il n'y a pas lieu de considérer que la stipulation litigieuse prévoit une peine manifestement excessive.

En conséquence, il convient de rejeter le moyen de contestation formé sur ce point, la banque créancière pouvant poursuivre le recouvrement de l'indemnité forfaitaire.




2/ Sur la fixation de créance

Il résulte des pièces versées aux débats que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 8] dispose d'un titre exécutoire portant une créance liquide et exigible à l'encontre de Monsieur [N] [K] et que la saisie immobilière porte sur un bien immobilier lui appartenant conformément à l'article L311-6 du Code des procédures civiles d'exécution.

Selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 8] fait valoir une créance de 81 139,56 €, outre intérêts postérieurs au taux conventionnel de 1,25% l'an et les cotisations d'assurance-vie de 0,50% l'an à compter du 1er février 2024, frais et accessoires. 

Les moyens de contestation soulevés par la partie saisie ayant été rejetés, il y a lieu de mentionner cette somme dans le cadre du présent jugement conformément à l'article R322-18 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l'article R 322-15 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L'article R322-21 du même code précise que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu'il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l'espèce, le débiteur saisi demande au juge de l'exécution d'autoriser la vente amiable du bien au motif qu'il bénéficie de perspectives de vente. Le créancier poursuivant ne s'y oppose pas.

En outre, Monsieur [N] [K] verse aux débats une estimation du bien réalisée par l'agence immobilière ImmoPassConseils le 8 juillet 2024 pour un montant de 102 397 € sans réalisation de travaux en le considérant comme un entrepôt et à la somme de 161 387 € avec la réalisation de travaux en le considérant comme un appartement de deux pièces. Monsieur [N] [K] fait valoir qu'il a acquis le bien en 2021 pour un prix de 65 000 €.

Au surplus, Monsieur [N] [K] sollicite que le prix minimal soit fixé à la somme de 100 000 € afin qu'il soit tenu compte des frais à sa charge et d'une éventuelle baisse du prix dans le cadre de négociations. Or, les critères de fixation du prix minimal ne sont pas les arguments avancés par Monsieur [N] [K] mais que ce prix soit en adéquation avec les conditions économiques du marché et qu'il soit permis une vente au meilleur prix.

Ainsi, compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le prix minimal à la somme de 78 000 €.

En effet, il convient de permettre une vente au meilleur prix. La vente amiable qui permet de rechercher des acquéreurs potentiels de façon plus élargie sera donc autorisée à cette fin.

Compte tenu de ces éléments, il est de l'intérêt de l'ensemble des parties en cause d'autoriser la vente amiable du bien saisi au prix minimum de 78 000 €. 

Il y a lieu en outre d'ordonner la consignation du prix de vente sur le compte de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATION.

Au vu de l'état des frais produit par le créancier poursuivant, il convient de taxer les frais de poursuite qui seront à la charge de l'acquéreur en sus du prix de vente, à la somme de 3 741,09 €. 

Il résulte de l'article R322-21 précité, que la vente ne peut être fixée au-delà d'un délai de 4 mois. Une date postérieure ne peut être prévue par le juge.

Il y a donc lieu d'ordonner le rappel de l'affaire à l'audience du Mardi 25 Février 2025 à 09h30 aux fins de constatation de la réalisation de la vente amiable.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire formée par Monsieur [N] [K] relative à la mise à prix en cas d'orientation en vente forcée, compte tenu de l'autorisation de vente amiable.


Sur les autres demandes 

Les dépens d'ores et déjà exposés sont intégrés à la taxe.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des chacune des parties les indemnités qu'elles ont exposées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [N] [K] sera en conséquence, débouté de sa demande formée à ce titre.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 08 Décembre 2023 publié le 29 Janvier 2024 sous les références [Localité 4] - 3ème Bureau / 2024 S / N° 7 ;

DEBOUTE Monsieur [N] [K] de l’ensemble de ses moyens de contestations formés à l'égard de la CAISSE DU CREDIT MUTUEL de [Localité 8] ;

DEBOUTE Monsieur [N] [K] de sa demande de sursis à statuer jusqu’à la fin des travaux ;

FIXE la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] la somme de 81.139,56 euros (QUATRE-VINGT-UN MILLE CENT TRENTE NEUF EUROS ET CINQUANTE-SIX CENTIMES) selon décompte arrêté au 31 janvier 2024 outre intérêts postérieurs au taux conventionnel de 1,25% l’an et les cotisations d’assurance-vie de 0,50% l’an à compter du 1er février 2024, frais et accessoires ;
ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] à l’encontre de Monsieur [N] [K] ;

AUTORISE Monsieur [N] [K] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière ;

FIXE à la somme de 78 000 euros (SOIXANTE DIX HUIT MILLE EUROS) le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu ;

DIT que le prix de vente du bien devra être consigné à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 3 741,09 euros (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE ET UN EUROS ET NEUF CENTIMES) et dit que ces frais devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire formée par Monsieur [N] [K] relative à la mise à prix en cas d’orientation en vente forcée, compte tenu de l’autorisation de vente amiable ; 

RAPPELLE qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devra payer aux Avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, les dits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire ;

ORDONNE le rappel de l’affaire à l’audience du Mardi 25 Février 2025 à 9 Heures 30 Salle 9 ;

DIT que les dépens sont compris dans les frais soumis à taxe ; 

DEBOUTE Monsieur [N] [K] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement sera signifié conformément aux dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé ;

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame GUTH, Juge et par Madame FAURITE, Greffière.


Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution R311-7, code de la consommation L313-51, code civil 933, code des procedures civiles d'execution L311-2, code des procedures civiles d'execution R322-4, code des procedures civiles d'execution L311-6, code de la consommation R313-28, code des procedures civiles d'execution R322-21, code civil 1370, code des procedures civiles d'execution L142-1, code civil 1369, code des procedures civiles d'execution R321-6, code de la consommation D312-16, code civil 1593, code des procedures civiles d'execution R322-18, code de commerce A444-191). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-11-21T19:14:01.401Z.