Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 12 décembre 2024, n° 21/09596

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/09596 
N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OW

N° MINUTE : 


Assignation du :
17 Juin 2021



JUGEMENT 
rendu le 12 Décembre 2024 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 11], représenté par son syndic, la société SMARTSTONE SARL
[Adresse 2]
[Localité 12]

représenté par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0780


DÉFENDEURS

LA MUTELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE (MACIF), prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 13]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0390

La S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 14]

représentée par Maître Thierry PIERRON de la SELARL CABINET TAIEB - PIERRON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0831
Décision du 12 Décembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OW


Madame [S] [T]
Monsieur [U] [I]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentés par Maître Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire E0395

La Société MS AMLIN INSURANCE SE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 10]

représentée par Maître Anne-isabelle TORTI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN1702

La MAPA, socété d’assurance mutuelle, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 16]
[Localité 4]

représentée par Maître Yoann ALLARD de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0152


PARTIE INTERVENANTE 

La Société IMMOBILIERE DUMEZ, SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 15]

représentée par Maître Valérie DESFORGES de la SELAS ADEMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A540


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.




Décision du 12 Décembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OW

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] sont propriétaires d’un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, constituant les lots n° 23 et 24.

Les consorts [T]-[I] sont assurés par la société MACIF.

La S.C.I. PARIS M FB7 IMMO est propriétaire de plusieurs chambres de service au 6ème étage qui constituent les lots n° 31, 32, 33, 34 et 35 au sein du même immeuble. 

La S.C.I. PARIS M FB7 IMMO est assurée par la société MAPA.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause est assuré par la société MS AMLIN INSURANCE. 

La société Immobilière DUMEZ est propriétaire d’un appartement au 4ème étage constituant les lots n° 18 et 19 au sein du même immeuble.

En août 2017, Madame [S] [T] a été victime d’un dégât des eaux en provenance des installations sanitaires des lots de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, et les plâtres du plafond de l’appartement se sont partiellement effondrés. 

L’architecte mandaté par le syndic de l’immeuble, Monsieur [X] [D], a établi un rapport le 9 février 2018, relevant la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires du sixième étage et préconisant un étaiement en urgence du plancher haut du cinquième étage ainsi que du plancher bas du cinquième étage depuis l’appartement du quatrième étage. 

Par actes d’huissier des 24, 25, 28 mai et 7 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] a saisi le juge des référés de Paris d’une demande d’expertise judiciaire, au contradictoire de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, la S.A.R.L. GEJ-IMMO, propriétaire d’un studio au 5ème étage, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] ainsi que la S.A.S. IMMOBILIERE DUMEZ. 

Par ordonnance de référé du 31 juillet 2018, Monsieur [Y] [R] a été désigné en qualité d’expert, sa mission incluant également l’examen des désordres subis par Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I].

Selon ordonnance de référé rendue le 20 décembre 2019, les opérations d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [R] ont été étendues à l’examen des causes et des conséquences des désordres situés dans la salle de bain et dans la cuisine de l’appartement appartenant à la S.A.S. Immobilière DIMEZ. 

Le rapport d’expertise de Monsieur [Y] [R] a été déposé le 6 janvier 2021.

A la requête du syndicat des copropriétaires, se plaignant de nouveaux désordres d’infiltration constatés dans la structure des planchers bas du 4ème étage et du 5ème étage, Monsieur [G] [E] a été désigné en qualité d’expert, par ordonnance de référé du 11 juin 2021. 

Le rapport d’expertise de Monsieur [G] [E] a été déposé le 25 mars 2022.

C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 17 et 18 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] a fait assigner Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur la MACIF, la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO et son assureur la société MAPA, ainsi que la société MS AMLIN INSURANCE devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels consécutifs aux dégâts des eaux subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 9-1, et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,
Vu le rapport d’expertise de M. [R] déposé le 6 janvier 2021 et ses annexes, ainsi que les pièces versées aux débats,

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] recevable et bien fondé en ses demandes,

Débouter la société FB7, les consorts [T] et [I], MS AMELIN ASSURANCE SE, la MACIF et la MAPA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

En conséquence, 

Condamner la société Paris M FB7 IMMO in solidum avec son assureur la compagnie MAPA, à verser syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 105.805,58 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent exploit, ladite somme actualisée en fonction de l’indice BT01, le montant des condamnations étant majoré du montant de la variation résultant de l’application du dernier indice publié à la date des règlements par rapport au dernier indice publié à la date du dépôt du rapport de M. [R],

Condamner solidairement les consorts [T]-[I] in solidum avec leur assureur la compagnie MACIF, à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 11.825 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du présent exploit, ladite somme actualisée en fonction de l’indice BT01, le montant des condamnations étant majoré du montant de la variation résultant de l’application du dernier indice publié à la date des règlements par rapport au dernier indice publié à la date de dépôt du rapport de M. [R],

Condamner la société Paris M FB7 IMMO à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], à titre de dommages et intérêts, la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice immatériel causé par son attitude et sa négligence particulièrement fautive, 

Condamner in solidum la société Paris M FB7 IMMO, son assureur la compagnie MAPA, les consorts [T]-[I], leur assureur la compagnie MACIF, à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 20.526,90 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent exploit en remboursement des frais afférents aux travaux exposés par la copropriété (honoraires d’architecte et de syndic et prime d’assurance dommage-ouvrage), 

Condamner la société MS AMLIN INSURANCE SE, in solidum avec les tiers responsables des sinistres, à lui verser la sommes destinées à rembourser les préjudices matériels subis à savoir : 105.805,58 euros TTC et 11.825 euros TTC soit au total 117.630,58 euros, avec actualisation en fonction de l’indice BT01 et intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent exploit, ainsi que la somme de 20.526,90 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent exploit, en remboursement des frais afférents aux travaux exposés par la copropriété (honoraires d’architecte et de syndic et prime d’assurance dommage-ouvrage),

Subsidiairement, si par impossible le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sur les demandes formulées les consorts [T]-[I] dans leurs conclusions reconventionnelles :

- ramener à une proportion symbolique le montant de la condamnation du syndicat des copropriétaires, tant au titre du préjudice matériel qu’immatériel,
- condamner la compagnie MS AMELIN à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations mises à sa charge à ce titre, 

Ordonner, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 

Condamner in solidum les défendeurs à supporter la totalité du montant des honoraires de l’expert, soit la somme totale de 21.559,86 euros et à rembourser en conséquence, in solidum également, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], le montant des frais d’expertise qu’il a avancé soit la somme de 14.256,04 euros, 

Condamner in solidum la société PARIS M FB7 IMMO et la compagnie MAPA, les consorts [T]-[I] et la compagnie MACIF ainsi que la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE, à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en outre des dépens qui seront recouvrés par Me Vincent Lafarge, avocat aux offres du droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, et des frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,
Vu les articles 4, 9-III et 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,
Vu l’article L 124-3 du code des assurances,
Vu le rapport d’expertise de M. [Y] [R] du 6/01/21
Vu le rapport d’expertise de M. [G] [E] du 25/03/2022

Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en sa qualité de gardien des parties communes que sont la charpente et la toiture, a engagé sa responsabilité dans les désordres survenus dans l’appartement de M. [T] et de M. [I] (sur le palier, mur mitoyen de la salle de bain et mur de façade côté cour dans la salle de bain) réduisant ainsi de moitié la responsabilité de ces derniers ;

Juger que Mme [T] et M. [I] ne pourront être condamnés à verser au syndicat des copropriétaire que la moitié des sommes réclamées par ce dernier pour la remise en état de ces ouvrages ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 11], la société AMLIN INSURANCE SE, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la S.C.I PARIS M FB7 IMMO, la société MAPA en sa qualité d’assureur de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO à payer à Mme [T] et M. [I] la somme de 18.321,60 euros (déduction faite des sommes versées par la MACIF) au titre des travaux de réhabilitation de leur appartement ;

Juger que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 du bâtiment au jour le plus proche du règlement, l’indice de référence étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise, soit le 6 janvier 2021 ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 11], la société AMLIN INSURANCE SE, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la S.C.I PARIS M FB7 IMMO, la société MAPA en sa qualité d’assureur de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO à payer à Mme [T] et M. [I] la somme de 104.589 euros (déduction faite des sommes versées par la MACIF) arrêtée au 1er février 2022, à titre de dommages et intérêts pour perte locative ;

Condamner la S.C.I PARIS MFB7 IMMO à payer à Mme [T] et M. [I] une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa négligence fautive ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 11] à payer à Mme [T] et M. [I] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Juger que la participation de Mme [T] et de M. [I] au paiement des honoraires de l’architecte de l’immeuble, des honoraires du syndic, de l’assurance DO et des frais de l’expertise judiciaire ne saurait excéder 5 % ;

Ramener la demande du syndicat des copropriétaire au titre de l’indemnité de l’article 700 du CPCP à de plus justes proportions et juger que la part de Mme [T] et de M. [I] ne saurait excéder 5 % ;

Condamner la MACIF à garantir Mme [T] et M. [I] de toutes condamnations en principal, intérêts et frais qui seraient prononcées à leur encontre ;

Débouter la SAS IMMOBILIERE DUMEZ de ses prétentions dirigées contre Mme [T] et M. [I] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de toute ses prétentions dirigées contre Mme [T] et M. [I] ;

Débouter la S.C.I M FB7 et la MUTUELLE MACIF de toute leurs prétentions dirigées contre Mme [T] et M. [I] ;

Débouter la compagnie MS AMLIN INSURANCE de toute ses prétentions dirigées contre Mme [T] et M.[I] ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] [Localité 11], la société AMLIN INSURANCE SE, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la S.C.I PARIS M FB7 IMMO, la société MAPA en sa qualité d’assureur de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO à payer à Mme [T] et M. [I] une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société AMLIN INSURANCE SE, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la S.C.I PARIS M FB7 IMMO, la société MAPA en sa qualité d’assureur de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maitre Pascal Poylo, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO demande au tribunal de : 

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil, 
Vu les articles 4, 9-III et 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,
Vu l’article 124-3 du code des assurances, 
Vu le rapport d’expertise de M. [R] du 6 janvier 2021,
Vu le rapport d’expertise de M. [E] du 25 mars 2022,

Déclarer recevable et bien fondée la S.C.I PARIS M FB7 IMMO en son action, fins et demandes ;

Débouter ou du moins réduire les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] – [Localité 11] à l’encontre de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO ;

Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en sa qualité de gardien des parties communes que sont la charpente et la toiture, a engagé sa responsabilité dans les désordres intervenus dans l’immeuble ;

Retenir une responsabilité de 50 % du syndicat des copropriétaires, et 50% de la société S.C.I PARIS M FB7 IMMO, dans la survenance des désordres intervenus ;

Dire que les éventuelles condamnations mises à la charge de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO seront garanties par la société MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE en sa qualité d’assureur de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO ;

Réserver les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions en intervention volontaire notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, la S.A.S. Immobilière DUMEZ demande au tribunal de : 

Vu l’article 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage, 
Vu le rapport déposé par M. [R],
Vu les pièces versées au débat,

Déclarer recevable et bien fondée la société immobilière DUMEZ en son intervention volontaire,

Condamner in solidum la S.C.I PARIS M FB7 IMMO et la compagnie MAPA à payer à la société Immobilière DUMEZ la somme de 27.741,50 euros au titre des travaux de réfection de la salle de bain ;

Condamner in solidum Mme [T], M. [I] et leur assureur, la MACIF à payer à la société Immobilière DUMEZ la somme de 6.000,50 euros au titre des travaux de réfection de la cuisine et du cabinet d’aisance ;

Condamner in solidum Mme [T], M. [I], et leur assureur, la MACIF, la S.C.I PARIS M FB7 IMMO et son assureur, la MAPA à payer la S.A.S Immobilière DUMEZ la somme de 42.004,56 euros au titre de la perte de loyers ;

Condamner in solidum Mme [T], M. [I] et leur assureur la MACIF, la S.C.I PARIS M FB7 IMMO et son assureur la MAPA à payer à la société Immobilière DUMEZ la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2023, la MAPA demande au tribunal de : 
Décision du 12 Décembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OW


A titre principal

Juger que la garantie de la MAPA n’est pas mobilisable ;

Mettre hors de cause la MAPA ;

Débouter Mme [T], M. [I], la MACIF, la société MS AMLIN INSURANCE SE et la société PARIS MFB7 IMMO de toutes leurs prétentions dirigées contre la MAPA ;

A titre subsidiaire,

Ramener à de plus justes proportions les préjudices des consorts [T]/ [I] et du SDC du [Adresse 9] – [Localité 11] ;

En tout état de cause, 

Condamner tout succombant à verser à la MAPA une somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, la société MS AMLIN INSURANCE SE demande au tribunal de : 

Vu les dispositions des articles L 114-1, L 113-5 et L 112-6 du code des assurances, 

Vu les dispositions de l’article 334 du code de procédure civile,

A titre principal,

Dire et juger que la police AMLIN n’est pas mobilisable ;

Rejeter l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la compagnie MS AMLIN INSURANCE, comme étant dénuées de tout fondement que cela soit au titre des désordres résultant des infiltrations en toiture ou des installations sanitaires privatives fuyardes ;

A titre subsidiaire sur les désordres résultant des installations sanitaires privatives,

Dire et juger que la compagnie MS AMLIN INSURANCE ne peut pas être condamnée au-delà de ses limites de garanties ;

Dire et juger que la réclamation au titre des frais afférents aux travaux exposés par la copropriété doit être ramenée à 16.764,95 euros ;

Constater qu’une franchise générale de 300 euros est applicable ;

Dire et juger que les désordres affectant les parties communes relèvent de la responsabilité de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO et des Consorts [T]-[I] ;

Condamner la S.C.I PARIS M FB7 IMMO, les consorts [T]-[I] ainsi que leurs assureurs respectifs, la MAPA et la MACIF conjointement et solidairement et à défaut in solidum à relever et garantir intégralement la compagnie MS AMLIN INSURANCE de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

Dire et juger irrecevables comme prescrites les demandes diligentées à l’encontre de la compagnie MS AMLIN,

Dire et juger que la police AMLIN n’est pas mobilisable,

Rejeter l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de la compagnie MS AMLIN INSURANCE, comme étant dénuées de tout fondement,

En tout état de cause,

Rejeter la demande d’exécution provisoire,

Condamner tout succombant à payer à la compagnie MS AMLIN INSURANCE la somme de 10.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, la MACIF demande au tribunal de : 

Vu le rapport d’expertise, 
Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article 121-12 et L 124-3 du code des assurances, 
Vu l’article 1346-1 du code civil,

Limiter les préjudices imputables aux consorts [T]-[I] à la somme de 11.285 euros TTC au titre du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la MACIF à lui payer les frais d’architecte, honoraires de syndic, et assurance dommages-ouvrage ; 

Limiter à 10 % la part de responsabilité des consorts [T] [I] au titre des frais d’architecte, honoraire du syndic, et assurance dommages-ouvrage ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa double demande au titre des frais d’expertise judiciaire ;

Juger que le syndicat des copropriétaires n’a versé que la somme de 14.256,04 euros au titre des honoraires de l’expert ;

Limiter la responsabilité des consorts [T] [I] à hauteur de 10 % sur la somme de 14.256,04 euros ;

Ramener à de plus justes proportions le montant des frais irrépétibles et limiter la part des consorts [T] [I] à hauteur de 10 % ;

Juger que les désordres affectant l’appartement des consorts [T] [I] ont pour origine l’appartement de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO ;
Décision du 12 Décembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OW


Juger que la S.C.I PARIS M FB7 IMMO engage sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

Juger que la S.C.I PARIS M FB7 IMMO était assurée auprès de la MAPA qui doit sa garantie au titre du dégât des eaux causé par son assuré ;

Juger que la compagnie MS AMLIN es qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires assure les copropriétaires non occupants ;

Juger que Mme [T] à la qualité d’assurée auprès d’AMLIN ;

Juger que la société AMLIN a renoncé à tout recours contre les copropriétaires ;

Juger que la société AMLIN ne dispose d’aucune action contre la MACIF, Mme [T] n’étant pas un tiers au regard de la police de l’immeuble, qualité requise pour exercer un recours contre la MACIF ;

Déclarer irrecevable l’action d’AMLIN contre la MACIF ;

Juger que la compagnie MACIF se trouve subrogée dans les droits et actions de son assurée Mme [T] à hauteur de 35.912,90 euros ;

Condamner in solidum la S.C.I M FB7, la MAPA, et la compagnie MS AMLIN à verser à la MACIF la somme de 35.912,90 euros ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation avec capitalisation des intérêts d’année en année en application des articles 1342-2 du code civil ;

Débouter la compagnie MS AMLIN de sa demande de garantie à l’encontre de la MACIF ;

Condamner tout succombant à verser la somme de 5.000 euros à la MACIF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Florence Rosano, avocat à la Cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 3 octobre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024. 
 

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] agit sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et fait valoir en substance les moyens suivants :

Sur l’origine des désordres que :
- l’expertise judiciaire de Monsieur [R] retient divers désordres ayant porté atteinte aux parties communes de l’immeuble et à la solidité du bâtiment, 
- elle identifie l’origine de cette dégradation d’une part comme étant en provenance des sanitaires du lot n° 33 appartenant à la S.C.I. PARIS M BF7 IMMO, d’autre part dans la « vétusté, la défectuosité et la non-conformité des installation sanitaires de l’appartement » des consorts [T]-[I], qui étaient fuyardes. 

Sur les responsabilités, il relève que : 
- conformément à l’expertise de Monsieur [R], la société PARIS M FB7 est responsable à 100 % des désordres affectant la courette, le mur de façade, le plancher haut du studio du 5ème étage gauche donnant sur la courette appartenant à la S.A.R.L GEJ IMMO, le plancher haut de l’appartement des consorts [T]-[I] (lots n° 23 et 24) et le plancher haut de la salle de bain de l’appartement du 4ème étage face appartenant à la société DUMEZ, 
- conformément à l’expertise de Monsieur [R], les consorts [T]-[I] sont responsables à 100 % des désordres affectant le mur coté palier du cinquième étage, le mur donnant sur la cour, et le plancher haut du quatrième étage des cabinets d’aisance de l’appartement de la société DUMEZ.

Sur les préjudices, il fait valoir que : 
- les préjudices matériels devront être indemnisés conformément au chiffrage effectué par l’expert judiciaire, 
- sur les préjudices immatériels, la S.C.I PARIS M FB7 IMMO n’a jamais fait procéder aux travaux de mise aux normes des installations sanitaires de ses lots alors qu’elle est prévenue des infiltrations depuis 2017, 
- les frais engagés pour les honoraires de l’architecte, honoraires du syndic, assurance dommages-ouvrage et frais d’expertise sont consécutifs aux dommages subis par la copropriété, qui est donc bien fondée à solliciter le recouvrement de ces dépenses. 

Sur la police d’assurance de la MS AMLIN, il relève que : 
- les conditions particulières du contrat d’assurance APRIL stipulent qu’est acquise au syndicat des copropriétaires la garantie dégât des eaux, incluant fuites et infiltrations, 
- les dommages subis par les parties communes correspondent à des fuites et infiltrations, 
- l’argument selon lequel les dommages seraient dû à un défaut d’entretien volontaire est inopposable au syndicat des copropriétaires, puisque l’assuré n’est pas concerné, seuls l’étant les consorts [T]-[I] et la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO. 

En réponse aux arguments des défendeurs, le syndicat des copropriétaires oppose que :
- le syndic n’est pas partie à la présente procédure et le syndicat n’a pas recherché sa responsabilité, de sorte qu’il ne peut pas être considéré comme responsable, 
- un partage des responsabilités avec le syndicat des copropriétaires ne saurait être retenu du fait des constatations claires de l’expert judiciaire et de l’absence de preuve de désordres affectant la toiture de l’immeuble, 
- dans le contrat d’assurance entre le syndicat des copropriétaires et la MS AMLIN, il n’est justifié d’aucune clause limitant la garantie de cet assureur aux sinistres provenant des installations communes, 
- les infiltrations à l’origine des dégradations ne sont pas apparues au mois d’août 2017, postérieurement à la réalisation de sondages, mais antérieurement, pendant la période de garantie de la MAPA assureur de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO.

Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] opposent que : 
- malgré les affirmations de l’expert, Monsieur [R], plusieurs pièces de leur appartement ont été affectées par les arrivées d’eau en provenance de la toiture de l’immeuble, 
- si Monsieur [R] n’a pas pu constater la défectuosité de la toiture et de la charpente, c’est uniquement parce qu’il a estimé que cette étude n’entrait pas dans le cadre de sa mission, 
- Monsieur [E] a relevé que les infiltrations pouvaient provenir de la toiture de l’immeuble, dont la réfection totale avait été votée lors d’une assemblée générale du 10 avril 2015, 
- l’architecte de l’immeuble, M. [D], a constaté le 27 septembre 2019 des désordres provenant de la toiture, 
- le cabinet d’expertise [V] a indiqué, le 9 février 2018, que la responsabilité du syndic de la copropriété semblait engagée compte tenu de l’existence « d’infiltrations de couverture », 
- la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en sa qualité de gardien des parties communes, est engagée, 
- la responsabilité de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO doit être engagée selon les constatations de Monsieur [R], 
- ils ne contestent pas leur responsabilité dans les désordres apparus dans le cabinet d’aisance et la cuisine de l’appartement du 4ème étage appartenant à la société Immobilière DUMEZ, mais sollicitent l’application du partage de responsabilités retenu par Monsieur [E] pour ce qui est du 5ème étage palier/mur mitoyen et du mur de façade cour/salle de bain du 5ème étage, soit une responsabilité pour moitié du syndicat des copropriétaires, 
- la demande du syndicat des copropriétaires prête à confusion quant à la somme exacte qu’il réclame au titre des frais d’expertise judiciaire. 

En réponse à la MS AMLIN INSURANCE, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] soulignent que cet assureur ne démontre pas en quoi les désordres provenant des installations privatives des copropriétaires ne seraient pas indemnisés dans le cadre de la police MULTIRISQUES IMMEUBLE.

La S.C.I. PARIS M FB7 IMMO oppose que :
- elle ne dénie pas une partie de ses responsabilités mais affirme qu’il revient au syndic de supporter une partie des réparations à prendre à sa charge, 
- le syndic, SMARTSONE, a gravement failli dans la gestion du présent sinistre, car bien qu’informé de la survenance des infiltrations et de leurs conséquences sur l’immeuble, il a fait preuve de passivité en ne procédant que tardivement aux recherches propres à identifier la cause des désordres et à y mettre un terme, 
Décision du 12 Décembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OW

- sa responsabilité sera ramenée à de plus justes proportions puisqu’elle ne peut pas être rendue responsable de la vétusté constatée par l’expert, 
- Monsieur [R] a considéré que les désordres survenus dans l’appartement des consorts [T]-[I] n’étaient pas imputables à la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, 
- elle rejoint l’argument des consorts [T]-[I] sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en raison des désordres causés par la toiture et la charpente de l’immeuble, arguant d’un état très délabré de la toiture par manque d’entretien chronique « pendant des années », ayant contraint la copropriété « à voter en urgence des travaux de réfection complète de cette toiture ».

La MAPA soutient que :
- elle ne couvrait pas M. [C] [Z], représentant la société FB 7 IMMO, le jour du sinistre soit en août 2017 puisque le contrat d’assurance n’était plus applicable entre le 20 avril 2017 et le 28 août 2017, pour défaut de paiement de la cotisation, 
- cette absence de garantie résulte d’une mise en demeure du 21 mars 2017 adressée à M. [Z], qui a réglé ce qu’il devait le 29 août 2017, 
- le contrat MAPA a pris effet en janvier 2017 si bien qu’elle ne peut être tenue de garantir d’éventuels sinistres intervenus antérieurement, d’autant que son assuré ne l’avait pas informé de l’existence d’une fuite au niveau de l’appartement appartenant à la société PARIS M FB7 IMMO dès 2007 puis en 2012, 
- les conditions générales de la police MAPA autorisent cette dernière à ne pas couvrir son sociétaire, au regard de la violation des stipulations contractuelles, ce qui est le cas en l’espèce au regard des articles 12, 35 et 48 des conditions générales. 

En réponse aux arguments de la société AMLIN INSURANCE, la MAPA affirme qu’elle ne couvre pas les sinistres dont le fait générateur se situe avant la date de prise d’effet du contrat d’assurance.

La société MS AMLIN INSURANCE SE soulève que : 
- l’expertise judiciaire de Monsieur [R] ne constate pas de désordres en provenance de la toiture et ne retient pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires, 
- l’expertise de Monsieur [E] sur la base de laquelle les consorts [T]-[I] fondent leurs demandes n’est pas opposable à la société MS AMLIN, cette dernière n’y ayant pas été partie, 
- le cas échéant, les infiltrations en toiture de 2012 étaient dues à un problème de vétusté et ont fait l’objet de travaux par la copropriété pour lesquels la société MS AMLIN a pris une position de non-garantie en raison du caractère non accidentel du désordre le 3 mai 2018, 
- la police AMLIN n’a pas vocation à couvrir le syndicat des copropriétaires, l’assurance copropriété souscrite par ce dernier ayant uniquement vocation à prendre en charge les dommages causés par un événement qui a pris connaissance dans les parties communes de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au regard des conclusions de M. [R]. 

En réponse aux arguments de la MACIF, elle fait valoir que : 
- concernant les dommages en provenance des parties privatives, seule la MACIF doit garantir ses assurés, Monsieur [I] et Madame [T], 
- s’agissant des copropriétaires non occupants, ils ne sont couverts qu’au titre des dommages qu’ils pourraient subir ainsi que cela est prévu par la clause de subsidiarité prévue aux conditions générales, de sorte que la mobilisation de la police AMLIN au titre des désordres subis par les consorts [T] [I] ne vaudrait que pour autant que la MACIF ne les ait pas à juste titre indemnisés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, 
- la garantie de la police AMLIN n’a pas vocation à couvrir la responsabilité des copropriétaires non occupants, ces derniers étant obligés d’être assurés à ce titre auprès d’un assureur propre, 
- concernant les dommages subis par les consorts [T]-[I] ayant pour origine des parties communes, les désordres en provenance de la toiture de l’immeuble tombent sous l’exclusion de la garantie que la société AMLIN a opposé au syndicat des copropriétaires le 3 mai 2018. 

En cas de condamnation, elle estime que :
- sur les frais afférents aux travaux exposés par la copropriété : la prise en charge des honoraires d’architecte ne peut dépasser 10 % des travaux réparatoires, les honoraires du syndic ne peuvent dépasser 5.000 euros et aucune pièce justificative n’est versée par le syndicat des copropriétaires pour justifier de la prime d’assurance dommages- ouvrage, 
- au regard des conclusions de l’expert, Monsieur [R], les consorts [T]-[I] devront être condamnés avec leur assureur, la MACIF, à relever et garantir la société AMLIN intégralement, de même que la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO et son assureur, la MAPA.

La MACIF oppose que : 
- l’expertise de Monsieur [R] n’a pas pris en compte les frais engagés d’honoraires d’architecte, du syndic et d’assurance dommages-ouvrage réclamés par le syndicat des copropriétaires, 
- le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs alors que la S.C.I PARIS M FB7 IMMO a une responsabilité exclusive dans les désordres structurels les plus importants, aggravés du fait de son obstruction et de son inertie, de sorte qu’elle devra prendre en charge les frais engagés demandés par le syndicat des copropriétaires, 
- le syndicat des copropriétaires demande une double indemnisation au titre des frais d’expertise dès lors qu’il demande la condamnation des défendeurs au titre des honoraires de l’expert en plus des dépens qui contiennent les frais d’expertise, 
- il ne saurait également réclamer la somme de 21.559,86 euros qui correspond au prix total de l’intervention de l’expert, alors qu’il n’a réglé que la somme de 14.256,04 euros, 
- la S.C.I PARIS M FB7 IMMO, à l’origine des désordres observés chez Madame [T], était assurée auprès de la MAPA qui doit sa garantie au titre du dégât des eaux causé par son assuré, 
- la compagnie AMLIN, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, assure les copropriétaires non occupants, et garantit donc la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO au titre de la garantie dégât des eaux, en renonçant à tout recours contre les copropriétaires, de sorte qu’elle ne peut exercer aucun recours contre Madame [T] et Monsieur [I], 
- pour pouvoir exercer un recours contre la MACIF, la compagnie AMLIN doit justifier d’une subrogation après indemnisation de son assuré, le syndicat des copropriétaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque Madame [T], responsable, n’est pas un tiers au sens de la police de l’immeuble car elle a la qualité d’assurée, rendant ledit recours irrecevable. 


 *** 

1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et sur les responsabilités :

Les désordres sont décrits en pages 40 à 42 du rapport d’expertise de Monsieur [Y] [R] et consistent en d’importantes dégradations au niveau du plancher de l’appartement du 5ème étage face des consorts [T]-[I] (lots n° 23 et 24), avec des solives en bois pourries par les fuites, ayant conduit à un étaiement du plancher haut de la salle de bain/couloir de gauche de l’appartement du 4ème étage de la S.A.S. Immobilière DUMEZ (lots n° 18/19) dont la cuisine a également subi des dégradations de peinture « liées à des fuites en provenance de la cuisine du dessus ». 

La matérialité des désordres est ainsi établie. 

Ces désordres ont pour origine (rapport de Monsieur [Y] [R], pages 42 à 44) : 

- les infiltrations en provenance des sanitaires du lot n° 33, au 6ème étage, appartenant à la S.C.I. PARIS F B7 IMMO, ayant porté atteinte à la solidité du bâtiment (plancher haut du studio du 5ème étage, lot n° 73, SARL GEJ IMMO, plancher haut du couloir/dégagement de l’appartement du 5ème étage face – lots 23 et 24 des consorts [T]-[I], plancher haut de la salle de bain de l’appartement du 4ème étage face – lots n° 18 et 19 de la S.A.S. Immobilière DUMEZ), causés par « la défectuosité », la « vétusté », « l’absence d’entretien » et la « non-conformité aux textes réglementaires » des installations de la salle d’eau du 6ème étage appartenant à la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO (faïence décollée dans la douche, absence de revêtement d’étanchéité sol et mur, canalisation d’évacuation en tube PVC fuyarde dans l’épaisseur du plancher), 

- s’agissant des désordres relevés au plafond de la cuisine et du cabinet d’aisances de l’appartement face « lots n° 18 et 19 » (S.A.S. Immobilière DUMEZ) : la défectuosité, la non-conformité et l’absence d’entretien des installations sanitaires (cuisine/salle de bain) de l’appartement du 5ème étage face (lots n° 23 et 24 appartenant aux consorts [T]-[I]), 

- s’agissant des désordres relevés au 5ème étage, au niveau du palier, sur le mur mitoyen à la salle de bain de l’appartement des consorts [T]-[I] : la défectuosité, la non-conformité des installations de la salle de bain et les passages d’eau entre la baignoire et le mur liés à l’absence d’un revêtement d’étanchéité sol et murs de cette pièce humide, 

- s’agissant des désordres relevés dans la salle de bain des consorts [T]-[I], sur le mur de façade côté cour (pourrissement de poutres en bois) : les passages d’eau entre la baignoire et le mur liés à l’absence d’un revêtement d’étanchéité sol et murs de cette pièce humide, 

- s’agissant des désordres relevés dans la courette, sur le mur de façade, côté sanitaires du 6ème étage : la défectuosité des installations de la douche et du lavabo du lot n° 33 appartenant à la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, de l’eau s’écoulant dès l’utilisation des sanitaires, en l’absence d’un revêtement d’étanchéité au sol et sur les murs, permettant à l’eau de s’infiltrer dans le sol et le mur côté courette. 

Aucun élément technique probant ne permet d’étayer l’allégation formulée en défense selon laquelle les désordres faisant l’objet du présent litige pourraient provenir d’une quelconque façon de parties communes, le lien ne pouvant être « exclu » mentionné par Monsieur [E] dans son rapport du 25 mars 2022 « avec la couverture » ayant fait l’objet d’une réfection en 2019 (page 15) apparaissant purement hypothétique, alors qu’il a été vu précédemment que les éléments structurels en bois (solives et poutres) ont été dégradés en raison de la persistance dans le temps d’infiltrations au sein de l’immeuble et qu’il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que ces pièces en bois auraient été dégradées avant la survenance des infiltrations.

Or, la cause et les conséquences des désordres ne sauraient être confondues. 

S’agissant de l’hypothèse de désordres susceptibles de provenir de la toiture ou de la « borne fontaine », parties communes de l’immeuble, le tribunal relève que : 

- dans un compte-rendu du 12 février 2018, Monsieur [X] [D], architecte DPLG, mettait déjà en évidence « l’état des installations sanitaires de l’appartement du 5ème étage porte face (propriétaire Mme [T]-[W]) qui occasionne des infiltrations dans les parties commines (plafond du palier dégradé) et à terme le risque de dégradations sur les structures de l’immeuble » (pièce n° 7 produite par le syndicat des copropriétaires, page 2), 

- celle-ci ne repose sur aucun élément technique probant, Monsieur [G] [E] soulignant uniquement dans son rapport que la couverture aurait fait l’objet d’une réfection en 2019, « du fait de son état » et que les solins auraient « vraisemblablement » été « dégradés » (rapport, page 15), sans constat et surtout sans qu’aucune recherche ou investigation complémentaire ait été effectuée à cet égard, 

- le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 10 avril 2015 produit par les consorts [T]-[I] en pièce n° 15 comporte une résolution n° 4 portant sur la désignation d’un architecte pour procéder à une mission d’étude et de suivi de travaux de réfection de la couverture de l’immeuble, à la suite de trois sinistres successifs dans trois appartements (page 10), dont celui de Monsieur et Madame [T] (infiltration d’eau du 26/10/2012), sans qu’il soit possible de relier ces dégâts des eaux, anciens, avec les désordres d’infiltration survenus en août 2019 dans le cadre du présent litige, aucun élément ne permettant de considérer que ces différents désordres, distincts, procéderaient d’une même cause technique, de sorte qu’ils constitueraient un sinistre unique et qu’ils seraient assimilables à un fait dommageable unique, comprenant le dégât des eaux survenu le 26 octobre 2012 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 Chambre 2, 5 avril 2023, n° RG 20/01154), 

- l’expert s’appuie sur un unique courriel, lapidaire, en date du 24 décembre 2019 de Monsieur [X] [D], architecte DPLG, indiquant notamment que les « sondages au plafond de la salle de bains ont mis à jour des solives bois dégradées par les infiltrations de couverture » (pièce n° 26 produite par les consorts [T]-[I]), sans se prononcer explicitement sur l’existence d’un quelconque lien d’imputabilité entre la toiture de l’immeuble et les désordres d’infiltration survenus en août 2019 faisant l’objet de la présente procédure, 

- dans un compte-rendu du 27 septembre 2019 portant sur le « renforcement des planchers hauts du 5ème et plancher haut du 6ème » (pièce n° 27 produite par les consorts [T]-[I], page 4/6), Monsieur [X] [D] identifie une zone « cernée » en vert de désordres ayant selon lui une origine en « toiture », qui correspond uniquement au renforcement « du plancher haut du 6ème » (et non pas du 5ème étage) sur la base « du plan annexé au devis PHARMABOIS n° 200318-2686-1-REN-Ind B du 7 avril 2018 »,  

- Monsieur [Y] [R] a été interpellé à plusieurs reprises par le conseil des consorts [T]-[I] sur le périmètre de sa mission, incluant l’examen des désordres subis par ces derniers et sur l’hypothèse de désordres susceptibles de provenir de la toiture (pièces n° 24 et 26 produites en demande par le syndicat des copropriétaires : dire n° 1 du 22 février 2019 et dire récapitulatif du 11 novembre 2020), 
- Monsieur [Y] [R] a répondu au dire n° 5 du conseil des consorts [T]-[I] dans le corps de son rapport (pages 33 et 34), en soulignant notamment : 
* s’agissant des désordres des planchers hauts des 2 chambres et du salon, que ces derniers ont été constatés « lors de la réunion d’expertise qui s’est tenue le 12 mars 2019 », Monsieur [D] ayant indiqué à cette date « qu’il ne s’agissait pas de fuite de couverture mais de la vétusté des poutres qui a été découverte lors des sondages », 
* s’agissant des désordres survenus dans la cuisine et e WC de la société Immobilière DUMEZ, qu’il a été « constaté contradictoirement la vétusté, la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires (cuisine, salle de bain) » de l’appartement des consorts [T]-[I], aucun revêtement d’étanchéité au sol et sur le murs n’ayant été réalisé dans les pièces humides, de sorte qu’à « chaque utilisation des sanitaires, de l’eau s’écoule sur le sol et s’infiltre dans l’épaisseur du plancher », 

- à l’issue d’investigations approfondies, Monsieur [Y] [R] conclut sans ambiguïté, et sans procéder par motifs hypothétiques ou dubitatifs (rapport, pages 42 à 44), que les désordres faisant l’objet de sa mission, en ce compris ceux subis par les consorts [T]-[I], sont imputables à « 100 % » soit à la chambre de service appartenant à la société PARIS M FB7 IMMO (lots n° 31, 32, 33, 34, 35), soit à l’appartement 5ème étage face appartenant aux consorts [T]-[I] (lots n° 23 et 24), excluant que des parties communes de l’immeuble puissent avoir contribué, même pour partie, à la survenance des dommages. 

S’agissant de désordres d’infiltration très importants, qui se sont poursuivis sur plusieurs années et ont pour partie porté atteinte à la solidité du bâtiment, la responsabilité de plein droit des consorts [T]-[I] et de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO sera retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, en leurs qualités de propriétaires des lots (appartement au 5ème étage, pièce sanitaire du 6ème étage) à l’origine de dommages qui excédent par leur ampleur, leur répétition, leur durée et leurs conséquences les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre, 15 janvier 2020, n° RG 17/09291, article 1253 alinéa 1er du code civil). 
 
1-2 Sur les demandes indemnitaires :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, il convient de retenir les postes de préjudices suivants, justifiés et acceptables (rapport de M. [R], pages 44 et 45) : 

- à la charge de la S.C.I. PARIS F B7 IMMO (100 % sans partage de responsabilité avec le syndicat des copropriétaires : courette, mur de façade, plancher haut de l’appartement du 5ème étage gauche, plancher haut de l’appartement du 5ème étage face, plancher haut de la salle de bain de l’appartement du 4ème étage) : 14.354,58 € TTC + 85.312,00 € TTC + 6.149,00 € TTC, soit au total la somme de 105.815,58 € TTC, 

- à la charge des consorts [T]-[I] (100 % et non pas par moitié avec le syndicat des copropriétaires : palier/mur mitoyen à leur appartement au 5ème étage, mur de façade cour salle de bain du 5ème étage, plancher haut appartement du 4ème étage, lots n° 18 et 19) : 8.525,00 € TTC + 3.300,00 € TTC, soit au total la somme de 11.825,00 € TTC. 

Les parties susvisées seront donc condamnées au paiement de ces sommes, avec actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 6 janvier 2021, date de dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [Y] [R], jusqu'à la date du présent jugement, et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas de l’assignation, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil). 

Les frais annexes que le syndicat des copropriétaires demandeur indique avoir engagés « en raison des travaux » (honoraires d’architecte, de syndic, prime d’assurance dommages-ouvrage) n’ont pas été soumis et/ou validés par l’expert judiciaire et ne sont pas justifiés dans leur principe comme, pour partie, dans leur quantum (20.526,90 € TTC) à l’examen des trois pièces produites en demande (deux notes d’honoraires d’architecte, des factures « copropriété GESTION TVS STRUCTURE » du syndic SMARTSTONE, une attestation d’assurance multirisques immeubles du 6 février 2018 : pièces n° 21 à 23), alors même qu’aucun procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle auraient été votés ces honoraires et frais annexes, allégués en demande, n’est versé aux débats dans le cadre de la présente instance. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] sera donc intégralement débouté de sa demande de remboursement des « frais afférents aux travaux exposés par la copropriété (honoraires d’architecte et de syndic, prime d’assurance dommages-ouvrage) ainsi de sa demande indemnitaire formée au titre du « préjudice immatériel ». 

La demande formulée au titre du préjudice dit « immatériel » allégué en demande, en raison de l’attitude de la société PARIS M FB7 IMMO n’ayant pas fait procéder aux travaux de mise aux normes des installations sanitaires de ses lots, n’est pas davantage justifiée, s’agissant d’un préjudice dont la nature même n’est pas précisé, dont il n’est pas établi qu’il aurait été subi par la collectivité des copropriétaires et qui n’est donc justifié ni dans son principe ni dans son quantum (20.000 €). 

Les frais d’expertise judiciaire seront examinés dans la partie du présent jugement relative aux dépens. 

1-3 Sur la garantie des assureurs :

1-3-1 Sur la garantie de la MAPA, recherchée en qualité d’assureur de la S.C.I. PARIS F B7 IMMO :

S'agissant des dégâts des eaux, l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat (ex. : Civ. 1ère, 2 juillet 2002, n° 99-14.493). 

En application de l’article L. 113-3 du code des assurances, à défaut de paiement d’une prime, ou d’une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l’assureur de poursuivre l’exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l’assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d’une des fractions de prime, produit ses effets jusqu’à l’expiration de la période annuelle considérée. La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l’assuré.

L’assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l’expiration du délai de trente jours mentionné au deuxième alinéa du présent article.

Le contrat non résilié reprend pour l’avenir ses effets, à midi le lendemain du jour où ont été payés à l’assureur ou au mandataire désigné par lui à cet effet, la prime arriérée ou, en cas de fractionnement de la prime annuelle, les fractions de prime ayant fait l’objet de la mise en demeure et celles venues à échéance pendant la période de suspension ainsi que, éventuellement, les frais de poursuites et de recouvrement.

L’article R. 113-1 du même code dispose que la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 résulte de l’envoi d’une lettre recommandée, adressée à l’assuré, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l’assureur.

Il est de jurisprudence constante que l’envoi en recommandé, sans avis de réception, est suffisant.

En l’espèce, la MAPA a respecté les conditions de forme relatives à la résiliation du contrat en adressant une mise en demeure au représentant de la S.C.I. PARIS F B7 IMMO par voie recommandée conformément aux articles L. 113-3 et R. 113-1 du code des assurances, dit qu’à défaut de règlement de la cotisation annuelle émise pour 2017 du contrat d’assurance à compter du 20 avril 2017, le contrat d’assurance sera résilié pour non-paiement, le 2 mai 2017, dix jours après l’expiration du délai de trente jours suivant la mise en demeure (pièce n° 3 produite par la MAPA), cette résiliation n’étant d’ailleurs pas expressément contestée par l’assuré de la MAPA, aux termes de ses dernières écritures au fond notifiées dans le cadre de la présente instance. 

C’est donc à bon droit que la MAPA soutient que le sinistre survenu à compter du mois d’août 2017 (rapport de Monsieur [Y] [R], page 17) ne peut être garanti, par suite de la résiliation de la police d’assurance pour non-paiement de la prime depuis le 2 mai 2017 (ex. : Cour d’appel de Versailles, 3ème chambre, 28 janvier 2010, n° RG 08/07543). 

La société MS AMLIN INSURANCE SE ne justifie pas de ses allégations selon lesquelles : 
- une garantie « de responsabilité » de la MAPA, déclenchée par la réclamation, aurait vocation à s’appliquer dans les conditions de l’article L. 124-5 du code des assurances, 
- la situation aurait « été régularisée dans les mois qui ont suivi par la SCI FB7 IMMO ». 

Les parties seront donc déboutées de l’intégralité de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l’encontre de la MAPA, société d’assurance mutuelle, qui sera mise hors de cause, conformément à sa demande. 

1-3-2 Sur la garantie de la société MS AMLIN INSURANCE SE, recherchée en qualité d’assureur multirisques, à effet du 1er janvier 2015, de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] : 

La garantie dégât des eaux souscrite par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une police d’assurance multirisques immeuble n° IM-008304 auprès de la société MS AMLIN INSURANCE SE : 
- a vocation à garantir les dommages provenant notamment des conduits d’évacuation enterrés des eaux, pour les parties situées à l’intérieur des locaux jusqu’à l’aplomb des murs extérieurs, ainsi que les infiltrations par « les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages » (pièce n° 20 produite par le syndicat des copropriétaires, dispositions générales multirisque immeuble, APRIL Entreprise, pages 14 et 15/48, points 1 et 10), 
- de sorte que tant les désordres causés par les installations fuyardes des salles d’eau, y compris les joints et les carrelages, que les fuites provenant de canalisations (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 25 janvier 2023, n° RG 21/08576 ; Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 15 mai 2014, n° RG 11/02018), sont garantis par la police, qui n’est nullement limitée en l’espèce aux seuls dommages ayant « pris naissance dans les parties communes de l’immeuble », comme le soutient l’assureur sans preuve et sans faire référence à une quelconque stipulation de la police d’assurance multirisques immeuble n° IM-008304 souscrite par le syndicat des copropriétaires demandeur à l’instance, qui serait de nature à limiter l’étendue de la garantie « dégâts des eaux et autres liquides » aux seuls désordres d’infiltration « en provenance des parties communes ». 

La garantie « dégât des eaux » de la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE est donc parfaitement mobilisable en l’espèce, l’assureur devant en revanche être déclaré bien fondé à opposer à son assuré et aux tiers les limites de ses garanties, et notamment sa franchise générale de 300,00 € applicable « pour l’ensemble des garanties souscrites » (pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, conditions particulières du contrat multirisques immeubles, April Entreprise, n° IM-008304, page 2 sur 5).

La compagnie MS AMLIN INSURANCE SE sera donc condamnée in solidum avec les tiers responsables des sinistres à indemniser son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11].

Les autres parties seront en revanche déboutées de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE, dès lors que la responsabilité de son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11], n’est pas susceptible d’être engagée dans le cadre du présent litige. 
 
S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la renonciation à recours contre les copropriétaires de la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE, invoquée par la MACIF (conditions générales de la police multirisque immeuble, April Entreprise, page 4), le tribunal relève que : 
- la police April Entreprise souscrite par le syndicat des copropriétaires contient une clause de subsidiarité (page 5) aux termes de laquelle : 

« Pour les aménagements, agencements, embellissements, installations, revêtements et tous biens considérés comme immeubles par destination, des parties privatives qui relèvent des garanties et de l’indemnisation d’une police Multirisque Habitation ou Propriétaire Non Occupant souscrite par un locataire ou un copropriétaire, les garanties du présent contrat n’interviennent qu’en complément ou à défaut de l’indemnisation de cette police Multirisque Habitation ou Propriétaire Non Occupant », 

- ladite clause, qui s'analyse en une clause de subsidiarité, exclusive de tout cumul et parfaitement efficace (ex. : Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 3 mars 2020, n° RG 18/05973), est « applicable pour autant que l’origine du sinistre ne mette pas en cause la responsabilité de l’immeuble », ce qui est bien le cas en l’espèce, 

- par ailleurs, cette clause générale, qui délimite l'étendue des garanties, a vocation à s'appliquer à tous les biens garantis et pour toutes les garanties souscrites, dont la garantie dégât des eaux, 

Décision du 12 Décembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/09596 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3OW

- il n’est ni allégué ni justifié que le contrat Sociétaire Non Occupant (appartement ou maison particulière en location, contrat L001, sociétaire n° 9830436) souscrit par les consorts [T]-[I] auprès de la MACIF, incluant une garantie « dégâts causés par l’eau » (article 11), serait insuffisant pour couvrir le risque faisant l’objet du présent litige, 

- enfin, la renonciation à recours de l’assureur prévu en page 4 des conditions générales n’a, en tout état de cause, pas vocation à s’appliquer si le copropriétaire concerné est assuré, comme en l’espèce, l’assureur de la copropriété pouvant alors, « malgré cette renonciation, exercer le recours contre » l’assureur de ce copropriétaire « dans la limite de l’assurance souscrite ». 

La compagnie MS AMLIN INSURANCE SE est donc bien fondée à solliciter la garantie de la MACIF, dont la fin de non-recevoir tirée de la renonciation à recours de la société AMLIN contre les copropriétaires sera rejetée. 

1-3-3 Sur la garantie de la MACIF, en qualité d’assureur de Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] :

La MACIF ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa garantie. Elle sera donc condamnée à garantir Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens (incluant les frais d’expertise judiciaire) et les frais irrépétibles. 

1-4 Sur les recours en garantie :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux (donc sans solidarité).

A l’examen des rapports de l’expert judiciaire, en l’absence de défaut d’entretien fautif à l’origine des désordres faisant l’objet du présent litige imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11], et compte tenu des défauts d’entretien fautifs précédemment caractérisés, à l’origine du sinistre, respectivement imputables à la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO et aux consorts [T]-[I], il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :
pour la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO : 90 %, pour Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], assurés par la MACIF : 10 %. 
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur, la MACIF, ainsi que la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO à garantir la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé. 

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs recours en garantie. 

II - Sur les demandes reconventionnelles d’indemnisation formulées par Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] (travaux de réhabilitation de leur appartement, pertes locatives, dommages et intérêts pour négligence fautive) et sur le recours subrogatoire de la MACIF :

Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] agissent également sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et prétendent que :
- ils ont subi des préjudices matériels ayant entraîné la rénovation complète de leur appartement,
- il ont subi un préjudice locatif, puisqu’entre le mois d’août 2017 et la fin du mois de janvier 2022, leur appartement était inhabitable, 
- la défaillance de la S.C.I PARIS M FB7 IMMO pendant les opérations d’expertise de Monsieur [R], ainsi que l’absence de mesures prises pour faire procéder à la reprise des installations sanitaires défectueuses de leurs lots justifient sa condamnation à leur verser des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] répond que : 
- seuls les plafonds des lots de Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] ont été repris, de sorte que leur préjudice devra se limiter aux travaux de peinture et non à la réfection complète des lots, 
- le procès-verbal de réception des travaux ayant été signé le 30 juin 2020, le calcul du préjudice des consorts [T]-[I] ne pourra être évalué au-delà de cette date, 
- les consorts [T]-[I] ne rapportent pas la preuve de prétendus sinistres antérieurs à 2015 provenant de la toiture, 
- il est avéré que les seuls désordres contradictoirement examinés par l’expert judiciaire, Monsieur [R], ont permis exclusivement de mettre en cause les installations sanitaires privatives et non les parties communes, celui-ci ayant exclu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, 
- Monsieur [E] n’a pas été non plus en mesure de constater un quelconque désordre dont l’origine se trouverait dans les parties communes, notamment la toiture, 
- à supposer que des infiltrations soient bien survenues en 2012 depuis la toiture, toute demande relative aux conséquences de ces sinistres serait prescrite depuis 2017, 
- la perte locative est, d’une part, surévaluée dans la mesure où les loyers sont plafonnés dans Paris, et d’autre part, le syndicat des copropriétaires n’est pas à l’origine des dommages subis.

A titre subsidiaire : il appelle en garantie la société MS AMELIN en cas de condamnation, soutenant que la police d’assurance a vocation à prendre en charge les dommages causés par un événement qui a pris naissance dans les parties communes de l’immeuble.

La MAPA estime que :
- le bail remis par les consorts [T]-[I] lors des opérations d’expertise est incomplet,
- en l’espèce, la perte locative doit être analysée comme étant une simple perte de chance de percevoir un loyer, 
- il convient d’exclure de l’assiette de la réclamation des charges locatives. 

*** 
Eu égard aux éléments susmentionnés (I) concernant les désordres, leur matérialité et les responsabilités, il convient de retenir la responsabilité, de plein droit, de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, en raison des installations sanitaires privatives vétustes, non entretenues, défectueuses et non conformes de sa salle d’eau du 6ème étage, dans la survenance des désordres d’infiltration subis par les consorts [T]-[I], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, s’agissant de désordres qui excédent par leur ampleur, leur durée et leurs conséquences (les lots n° 23 et 24 ayant été rendus « impropres à destination », ce qui a occasionné une perte de revenus locatifs aux consorts [T]-[I], rapport de M. [E], pages 16, 18 et 20) les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété. 

S’agissant des préjudices allégués, il convient de retenir comme justifiés et acceptables, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, les postes de préjudices suivants : 

- pour les préjudices matériels : la somme de 35.539,90 € TTC au titre des travaux de remise en état de leur appartement (rapport de M. [E], page 18, et rapport de M. [R], page 46), selon devis JOCC RENOV n° 20-09/60 du 25 septembre 2020 pièces n° 28, 31 et 34 produites par les consorts [T]-[I] et pièces n° 3 et 4), somme déjà réglée par la MACIF, subrogée dans les droits de son assuré, en deux versements des 20 avril 2019 (12.021,00 €) et 8 juin 2021 (23.891,90 €) ; 

S’agissant de la somme de 2.569,60 € TTC réclamée par les consorts [T]-[I] sur la base d’un simple devis n° 2020-1101 du 11 octobre 2020 non signé par le client et sans production de facture (pièce n° 29), le tribunal relève que ni Monsieur [R] ni Monsieur [E] n’indiquent dans leurs rapports que les travaux de remise en état de l’appartement des consorts [T]-[I], strictement en lien avec les désordres d’infiltration subis, nécessiteraient impérativement l’intervention d’un maître d’œuvre pour leur « supervision » (pièce n° 29 produite par les consorts [T]-[I], devis n° 2020-1101 du 11 octobre 2020 de l’entreprise NEOBAIL), Monsieur [R] ayant au surplus souligné dans son rapport qu’il ne semblait « pas que la société NEOBAIL soit un cabinet d’architecte », le choix de cette société relevant « de la responsabilité du maître d’ouvrage » (rapport, page 36). 

Ce poste de préjudice ne sera donc pas retenu et les consorts [T]-[I] seront déboutés de leur demande indemnitaire formée au titre des travaux « de réhabilitation de leur appartement », déduction faite des sommes versées par la MACIF (soit, la somme de 18.321,60 € aux termes du dispositif de leurs dernières écritures), dès lors que la somme de 35.539,90 € TTC réclamée au titre des travaux de remise en état de l’appartement des consorts [T]-[I] a déjà été réglée intégralement par la MACIF, subrogée dans les droits de ses assurés. 

La S.C.I. M FB7 IMMO sera donc condamnée à payer à la MACIF, en qualité d’assureur de Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], subrogée dans les droits et actions de ces derniers, la somme de 35.539,90 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement des consorts [T]-[I], avec capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil). 

La MACIF sera en revanche déboutée du surplus de sa demande de condamnation de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO en paiement de la somme résiduelle, non justifiée, de 373 € (35.912,90 € - 35.539,90 €). 

- au titre du préjudice de perte de revenus locatifs, qui s’analyse en une perte sèche, certaine et actuelle, dès lors que leur appartement était loué au moment de la survenance du dégât des eaux, en août 2017, les désordres subis ayant rendu l’appartement des consorts [T]-[I] impropre à toute location et les locataires ayant donné congé en août 2017 « suite aux infiltrations » (rapport de M. [R], page 48, ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101) : 

1.365,17 € par mois (pièce n° 12, contrat de bail du 26/10/2012, loyer mensuel, charges comprises, l’estimation immobilière locative produite par les consorts [T]-[I], non datée ni signée, n’ayant aucune force probante : pièce n° 38) depuis juillet 2018 jusqu’au mois d’octobre 2020 (pièce n° 16 produite par le syndicat des copropriétaires, avis de mutation des lots ayant appartenant à la société PARIS M FB7 IMMO), soit sur une période de 27 mois = 36.859,59 €. 
Les consorts [T]-[I] ne versent aux débats aucun élément de preuve (rapports, procès-verbal de constat, ou autres…), qui serait de nature à établir que leur préjudice de perte de revenus locatifs se serait poursuivi au-delà de la vente des lots ayant appartenu à la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO et/ou qu’ils se seraient trouvés dans l’impossibilité de faire procéder aux travaux de remise en état de leur appartement, après cette date. 

Ils seront donc déboutés du surplus, non justifié, de leur demande indemnitaire formée « à titre de dommages et intérêts pour perte locative ». 

S’agissant de la demande complémentaire de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO « pour sa négligence fautive », les consorts [T]-[I] n’indiquent même pas la nature du préjudice dont ils se plaignent, fixé arbitrairement à hauteur de la somme de 15.000 €, lequel n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve. 

Ils seront donc intégralement déboutés de leur demande indemnitaire en paiement de la somme de 15.000 € formée à l’encontre de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO « à titre de dommages et intérêts pour sa négligence abusive ». 

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [T]-[I] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11], outre que cette demande fait manifestement double emploi avec celle formée au titre des pertes locatives, les consorts [T]-[I] faisant valoir que leur appartement a été étayé « dès le mois de juillet 2018 et jusqu’au mois de juin 2020 », le tribunal relève également que les consorts [T]-[I] ne précisent même pas la nature du préjudice dont ils se plaignent, fixé arbitrairement à hauteur de la somme de 10.000 €, lequel n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve.

Ils seront donc intégralement déboutés de leur demande indemnitaire en paiement de la somme de 10.000 € formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11], à titre de dommages et intérêts. 

III - Sur les demandes d’indemnisation de ses préjudices formulées par la S.A.S. Immobilière DUMEZ :

La S.A.S. Immobilière DUMEZ agit sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et soutient que : 
- les désordres constatés par l’expert, M. [R], dans son appartement présentent un lien avec les désordres également constatés dans les parties communes, une ordonnance du 20 décembre 2019 du Président du tribunal judiciaire ayant ordonné l’extension de la mission confiée à M. [R] à l’examen des désordres affectant son appartement, de sorte qu’elle justifie de la recevabilité de son intervention volontaire, 
- la responsabilité des consorts [T]-[I] doit être retenue conformément aux constatations et au chiffrage de Monsieur [R] pour la seule réfection de la cuisine et du cabinet d’aisance, 
- il convient d’y ajouter la responsabilité de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO pour les travaux de la réfection de la salle de bain, 
- elle subit un préjudice de perte de loyers, pour la période allant du 1er mars 2018 au 1er juin 2019, date de départ des locataires qui s’étaient vu consentir une baisse de loyer suite aux désordres, puis jusqu’au 23 octobre 2020, date de remise en location de l’appartement.

Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] opposent que les demandes de la société Immobilière DUMEZ ne pourront être reçues puisqu’elle n’a jamais régularisé auprès de son assureur de déclaration de dégâts des eaux et qu’elle ne s’est jamais plainte d’infiltrations provenant du local des consorts [T]-[I]. Ils font valoir, sur le préjudice financier, que le montant que la société Immobilière DUMEZ a elle-même négocié ne saurait être constitutif d’un préjudice financier, particulièrement pour la période de 2018 à 2019, date à laquelle les sinistres étaient achevés, rien ne lui interdisant de réaliser tout ou partie des travaux de remise en état de la partie cuisine et cabinet d’aisance. 

*** 
Eu égard aux éléments susmentionnés (I) concernant les désordres, leur matérialité et les responsabilités, et à l’examen des pièces produites, il convient de retenir, nonobstant l’absence de justification, indifférente, par la victime qu’elle aurait effectué une déclaration « dégât des eaux » auprès de son assureur, la responsabilité, de plein droit, de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO et des consorts [T]-[I], en raison des installations sanitaires privatives vétustes, non entretenues, défectueuses et non conformes de l’appartement du 5ème étage face (cuisine et salle de bain) et de la salle d’eau du 6ème étage (rapport, pages 42 à 44), dans la survenance des désordres d’infiltration subis par la S.A.S. Immobilière DUMEZ, propriétaire de l’appartement du 4ème étage face (lots n° 18 et 19), sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, s’agissant de désordres qui excédent par leur ampleur, leur durée et leurs conséquences (les lots n° 18 et 19 ayant été rendus impropres à toute location) les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété. 

Sur les demandes indemnitaires formées par la S.A.S. Immobilière DUMEZ, à l’examen du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [R] (pages 44, 46, 47 et 48), il convient de retenir comme justifiés et acceptables, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, les postes de préjudices suivants : 

- au titre des travaux de réfection de la salle de bains, selon devis de l’entreprise LENEVEU validé par l’expert (pièce n° 4 produite par la S.A.S. Immobilière DUMEZ) : la somme de 25.219,5 € HT, soit la somme de 27.741,50 € TTC (à la charge exclusive de la S.C.I. PARIS MA FB7 IMMO), 

- au titre des travaux de réfection de la cuisine et du cabinet d’aisance : la somme 5.455,00 € HT, soit la somme de 6.000,50 € TTC (montant non contesté en défense, dans son quantum, par les consorts [T]-[I] et la MACIF), 

- au titre du préjudice financier (perte de loyers) : 

* pour la réduction justifiée de loyers directement en lien avec les désordres d’infiltration subis dans l’appartement occupé par ses locataires pour la période de mars à novembre 2018 : 4.846,68 € (et non pas la somme réclamée sur une période de 14 mois de 7.539,28 € qui n’est pas justifiée à hauteur de ce quantum), 

* au titre du préjudice de perte de revenus locatifs à la suite du départ de leur locataire, le 1er juin 2019, jusqu’à la remise en location de l’appartement, en octobre 2020, soit pendant une période de 16 mois et 20 jours : 35.855,01 € (16 x 2.154,08 € = 34.465,28 €) + (2.154,08/31x 20 = 1.389,73 €), 

Soit au total la somme de 40.701,68 €. 

La S.A.S. Immobilière DUMEZ sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre de la perte de loyers. 

Les installations sanitaires privatives des lots appartenant tant à la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO qu’aux consorts [T]-[I], assurés par la MACIF, ayant contribué, par leur action conjuguée, à la réalisation de l’intégralité du préjudice de perte de loyers subi par la S.A.S. Immobilière DUMEZ, une condamnation in solidum s’impose en l’espèce. 



IV - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur, la MACIF, la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, ainsi que la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [R], dont le montant n’est pas justifié faute de production de l’ordonnance de taxe, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Vincent LAFARGE. 

Par ailleurs, Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur, la MACIF, et la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, seront condamnés in solidum à payer à la S.A.S. Immobilière DUMEZ la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’équité et la situation économique des parties justifient en l’espèce de débouter la MAPA de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront également déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déclare la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO ainsi que Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] responsables de plein droit de désordres d’infiltration subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, 

Déclare la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO responsables de plein droit de désordres d’infiltration subis par Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, 

Déclare la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO ainsi que Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] responsables de plein droit de désordres d’infiltration subis par la S.A.S. Immobilière DUMEZ sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, 

Met hors de cause la MAPA, recherchée en qualité d’assureur de la S.C.I. PARIS F B7 IMMO, 

Par conséquent, 

Déboute les parties de l’intégralité de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l’encontre de la MAPA, 

Condamne la S.C.I. PARIS F B7 IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] la somme de 105.815,58 € TTC, au titre de ses préjudices matériels, avec actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 6 janvier 2021 jusqu'à la date du présent jugement, et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne in solidum Madame [S] [T], Monsieur [U] [I] et leur assureur, la MACIF, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] la somme de 11.825,00 € TTC, au titre de ses préjudices matériels, avec actualisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 6 janvier 2021 jusqu'à la date du présent jugement, et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] de l’intégralité de sa demande indemnitaire en paiement de la somme de 20.000 € formée à l’encontre de la S.C.I. M FB7 IMMO à titre de dommages et intérêts en réparation « du préjudice immatériel causé par son attitude et sa négligence particulièrement fautive », 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] de l’intégralité de sa demande de remboursement de la somme de 20.560,90 € TTC formée au titre des « frais afférents aux travaux exposés par la copropriété (honoraires d’architecte et de syndic et prime d’assurance dommages-ouvrage) », 

Condamne la S.C.I. M FB7 IMMO à payer à la MACIF, en qualité d’assureur de Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] subrogé dans les droits et actions de ces derniers, la somme de 35.539,90 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement des consorts [T]-[I], avec capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

Déboute la MACIF du surplus de sa demande en paiement formée à l’encontre la S.C.I. M FB7 IMMO, 

Déboute Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] de l’intégralité de leur demande formée, déduction faite des sommes versées par la MACIF, au titre « des travaux de réhabilitation de leur appartement », 


Condamne la S.C.I. M FB7 IMMO à payer à Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] la somme de 36.859,59 € à titre de dommages et intérêts pour « perte locative », 

Déboute Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre de leur perte locative, 

Déboute Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] ainsi que de l’intégralité de leur demande indemnitaire en paiement de la somme de 15.000 € formée à l’encontre de la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO « à titre de dommages et intérêts pour sa négligence abusive », 

Déboute Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] ainsi que de l’intégralité de leur demande indemnitaire en paiement de la somme de 10.000 € formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11], à titre de dommages et intérêts, 

Condamne la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO à payer à la S.A.S. Immobilière DUMEZ la somme de 27.741,50 € TTC au titre des travaux de réfection de la salle de bain, 

Condamne in solidum Madame [S] [T], Monsieur [U] [I] et leur assureur, la MACIF, à payer à la S.A.S. Immobilière DUMEZ la somme de 6.000,50 € TTC au titre des travaux de réfection de la cuisine et du cabinet d’aisance, 

Condamne in solidum Madame [S] [T], Monsieur [U] [I] et leur assureur, la MACIF, et la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO à payer à la S.A.S. Immobilière DUMEZ la somme de 40.701,68 € au titre de la perte de loyers, 

Déboute la S.A.S. Immobilière DUMEZ du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre de la perte de loyers, 

Condamne la MACIF à garantir Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I] de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens (incluant les frais d’expertise judiciaire) et les frais irrépétibles, 

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la renonciation à recours de la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE soulevée par la MACIF, 

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés de la manière suivante :

pour la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO : 90 %, pour Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], assurés par la MACIF : 10 %. 
Condamne Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur, la MACIF, ainsi que la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO à garantir la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 

Déboute les parties du surplus de leurs recours en garantie, 

Condamne in solidum Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur, la MACIF, la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, ainsi que la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE, aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [Y] [R], 

Accorde à Maître Vincent LAFARGE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur, la MACIF, la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO, ainsi que la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Condamne in solidum Madame [S] [T] et Monsieur [U] [I], leur assureur, la MACIF, et la S.C.I. PARIS M FB7 IMMO à payer à la S.A.S. Immobilière DUMEZ la somme de 6.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la MAPA, recherchée en qualité d’assureur de la S.C.I. PARIS F B7 IMMO, de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute les parties de leurs autres demandes de condamnation formées à l’encontre de la compagnie MS AMLIN INSURANCE SE, 

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes. 
 

Fait et jugé à Paris le 12 Décembre 2024


La Greffière, Le Président,