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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Référés, 18 avril 2025, n° 24/01977

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 décembre 2021, à effet au 21 décembre 2021, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] ont donné à bail à Monsieur [L] [K] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] ont fait signifier le 18 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. 

Le 24 septembre 2024, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] ont fait assigner Monsieur [L] [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 13 décembre 2024 en lui demandant, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- de juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014),
- d’ordonner son expulsion sans délai, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,






- de le voir condamner par provision au paiement de la somme de 4.105,31 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,
- de le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux par ce dernier, soit à la somme de 697,50 euros.
- de dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,
- de dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juin 2024,
- de le voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 13 décembre 2024 a été renvoyée au 17 janvier 2025 et a finalement été débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 6.913,18 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Ils indiquent que les loyers des mois de janvier et février 2025 ont été payés. Lors de l’audience du 17 janvier 2025, ils indiquaient s’opposer à la demande de délais sollicitée en défense.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F].











Monsieur [L] [K] [G], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable et attendre la communication des mesures imposées pour apurer ses dettes, dont celle du loyer. Il expose travailler comme chauffagiste dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 1.950 euros, ainsi que verser une contribution mensuelle à l’entretien et l’éducation de ces deux enfants à hauteur de 240 euros pour le premier et 141 euros pour le second. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et propose un échéancier de 36 mois à hauteur de 84,10 euros par mois. Lors de l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [G] formulait déjà cette demande, estimant être de bonne foi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Monsieur [G] a été autorisé par le Président à produire en cours de délibéré, le justificatif du paiement du loyer du mois de mars 2025, ce qui n’a pas été fait, de sorte qu’il sera statué sans cet élément. 

- Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur la recevabilité de l'action :

Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 2.012,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 août 2024.






Monsieur [L] [K] [G], qui sollicite des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer, fait valoir à l’audience l’existence d’une procédure de surendettement, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’il demande le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail, ce à quoi le bailleur s’est opposé lors de l’audience du 17 janvier 2025. 

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 12 décembre 2024, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [L] [K] [G], avec orientation vers des mesures imposées. 
Il découle de cette décision qu’il lui incombe de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement. 

Il ressort du décompte produit par les demandeurs que Monsieur [L] [K] [G] a repris le paiement du loyer courant et notamment les mois de janvier et février 2025. Si le paiement du loyer du mois de mars 2025 n’était pas établi à l’audience du 7 mars 2025 et n’a pas été justifié en cours de délibéré, contrairement aux engagements pris par le locataire, il n’en demeure pas moins, qu’il ne peut être considéré que Monsieur [L] [K] [G] n’a pas respecté ses obligations à ce titre, alors que le bailleur confirme également cette reprise pour les mois de janvier et février 2025 et qu’il n’est pas fait état d’un impayé depuis.

De plus, l’examen de sa situation telle qu’exposée par la commission de surendettement qui a orienté le dossier vers des mesures imposées, permet d’établir sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer et des charges, et à apurer sa dette constituée partiellement de la dette locative.

Dans ces conditions, Monsieur [L] [K] [G] remplissant donc les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour lui de régler aussi le loyer et les charges courantes. A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [L] [K] [G] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 697,50 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

- Sur la demande en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [L] [K] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.913,18 euros à la date du 01 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Monsieur [L] [K] [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.913,18 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [K] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [L] [K] [G] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.



La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Dispositif

CONSTATONS, à la date du 19 août 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2021 et liant Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] à Monsieur [L] [K] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] [G] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] à titre provisionnel la somme de 6.913,18 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 01 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [L] [K] [G], sur le fondement de l'article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant des mesures imposées ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 84,10 euros chacune, en sus du loyer et des charges courantes ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que Monsieur [L] [K] [G], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants ;



DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Monsieur [L] [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Monsieur [L] [K] [G] sera tenu de payer à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 697,50 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l' y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Monsieur [L] [K] [G] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non-respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;



CONDAMNONS Monsieur [L] [K] [G] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
Du 18 avril 2025


5AA


SCI/jjg



PPP Référés

N° RG 24/01977 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWC6







[I] [F], [J] [F]

C/

[L] [K] [G]



 

- Expéditions délivrées à
Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ


- FE délivrée à 
Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ
[L] [K] [G]

Le 18/04/2025


Avocats : Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025



PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation, 

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [F]
né le 30 Septembre 1971 à [Localité 6]
[Adresse 7]
[Localité 5]
 
Représenté par Maître DAMOY, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

Madame [J] [F]
née le 07 Mai 1973 à [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 5]


Représentée par Maître DAMOY, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [K] [G]
[Adresse 2] -
[Adresse 2] -
[Localité 4]

 
Présent





DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 décembre 2021, à effet au 21 décembre 2021, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] ont donné à bail à Monsieur [L] [K] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] ont fait signifier le 18 juin 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. 

Le 24 septembre 2024, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] ont fait assigner Monsieur [L] [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 13 décembre 2024 en lui demandant, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- de juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014),
- d’ordonner son expulsion sans délai, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,






- de le voir condamner par provision au paiement de la somme de 4.105,31 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,
- de le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux par ce dernier, soit à la somme de 697,50 euros.
- de dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,
- de dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 juin 2024,
- de le voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 13 décembre 2024 a été renvoyée au 17 janvier 2025 et a finalement été débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 6.913,18 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Ils indiquent que les loyers des mois de janvier et février 2025 ont été payés. Lors de l’audience du 17 janvier 2025, ils indiquaient s’opposer à la demande de délais sollicitée en défense.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F].











Monsieur [L] [K] [G], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable et attendre la communication des mesures imposées pour apurer ses dettes, dont celle du loyer. Il expose travailler comme chauffagiste dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 1.950 euros, ainsi que verser une contribution mensuelle à l’entretien et l’éducation de ces deux enfants à hauteur de 240 euros pour le premier et 141 euros pour le second. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et propose un échéancier de 36 mois à hauteur de 84,10 euros par mois. Lors de l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [G] formulait déjà cette demande, estimant être de bonne foi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Monsieur [G] a été autorisé par le Président à produire en cours de délibéré, le justificatif du paiement du loyer du mois de mars 2025, ce qui n’a pas été fait, de sorte qu’il sera statué sans cet élément. 

- Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur la recevabilité de l'action :

Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 2.012,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 août 2024.






Monsieur [L] [K] [G], qui sollicite des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer, fait valoir à l’audience l’existence d’une procédure de surendettement, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’il demande le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail, ce à quoi le bailleur s’est opposé lors de l’audience du 17 janvier 2025. 

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 12 décembre 2024, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [L] [K] [G], avec orientation vers des mesures imposées. 
Il découle de cette décision qu’il lui incombe de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement. 

Il ressort du décompte produit par les demandeurs que Monsieur [L] [K] [G] a repris le paiement du loyer courant et notamment les mois de janvier et février 2025. Si le paiement du loyer du mois de mars 2025 n’était pas établi à l’audience du 7 mars 2025 et n’a pas été justifié en cours de délibéré, contrairement aux engagements pris par le locataire, il n’en demeure pas moins, qu’il ne peut être considéré que Monsieur [L] [K] [G] n’a pas respecté ses obligations à ce titre, alors que le bailleur confirme également cette reprise pour les mois de janvier et février 2025 et qu’il n’est pas fait état d’un impayé depuis.

De plus, l’examen de sa situation telle qu’exposée par la commission de surendettement qui a orienté le dossier vers des mesures imposées, permet d’établir sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer et des charges, et à apurer sa dette constituée partiellement de la dette locative.

Dans ces conditions, Monsieur [L] [K] [G] remplissant donc les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour lui de régler aussi le loyer et les charges courantes. A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Monsieur [L] [K] [G] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 697,50 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

- Sur la demande en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [L] [K] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.913,18 euros à la date du 01 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Monsieur [L] [K] [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.913,18 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [K] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [L] [K] [G] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.



La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 août 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2021 et liant Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] à Monsieur [L] [K] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] [G] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] à titre provisionnel la somme de 6.913,18 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 01 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [L] [K] [G], sur le fondement de l'article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant des mesures imposées ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 84,10 euros chacune, en sus du loyer et des charges courantes ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que Monsieur [L] [K] [G], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants ;



DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Monsieur [L] [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Monsieur [L] [K] [G] sera tenu de payer à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 697,50 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l' y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Monsieur [L] [K] [G] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non-respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [K] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;



CONDAMNONS Monsieur [L] [K] [G] à payer à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2025-04-18T18:06:07.574Z.