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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 4 juin 2026, n° 24/13824

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2020, la SA Vilogia a donné à bail à Monsieur [W] [A] un logement situé [Adresse 3]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 508,01 euros, provision sur charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SA Vilogia a fait signifier à Monsieur [W] [A] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 2 153,33 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
La situation d’impayés de loyers de Monsieur [W] [A] a été notifiée par le bailleur à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 16 septembre 2024. 
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2024, la SA Vilogia a fait assigner Monsieur [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges ;
-          ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans le délai de deux mois d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
-          condamner Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 2 600,10 euros, outre les loyers et charges impayés à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-          condamner Monsieur [W] [A] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, égale au montant du loyer contractuel et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;
-          condamner Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-          condamner Monsieur [W] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
-          ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 27 novembre 2024.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’examen de cette affaire, initialement appelé à l’audience du 06 novembre 2025, a été renvoyéà une prochaine audience car Monsieur [W] [A] avait entrepris de solliciter l’aide juridictionnelle, qu’il envisageait de formuler des demandes reconventionnelles concernant l’état du logement et qu’une procédure de surendettement était en cours.
L’affaire est rappelée à l’audience du 19 février 2026.
A cette audience, la SA Vilogia, représentée par Monsieur [C] [O], muni d’un pouvoir pour ce faire, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 591,23 euros à la date du 19 février 2026. Compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant par le locataire et de la procédure de traitement de sa situation de surendettement en cours, la SA Vilogia sollicite l’application des dispositions de la loi [Localité 4] sur les locataires débiteurs d’une dette de loyer bénéficiaire de la procédure de traitement du surendettement des particuliers.  


Monsieur [W] [A] est représenté à l’audience par son avocat. Celui-ci soutient qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, la SA Vilogia ne peut obtenir de condamnation en paiement du locataire, de sorte que cette demande doit être rejetée. Il sollicite également le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 prorogée au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
La SA Vilogia justifie avoir notifié à la CAF la situation d’impayés de loyers du locataire le 16 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 05 novembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Vilogia justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Monsieur [W] [A] à la préfecture du Nord le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 06 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
-          Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions, sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, fait signifier à Monsieur [W] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 153,33 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.


Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, les versements effectués par Monsieur [W] [A] n'ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues dans ce délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
-          Sur l’incidence de la procédure de surendettement
Monsieur [W] [A] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 11 décembre 2024.
A cette date, les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis.
En application des articles L. 722-2 à L.722-4 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.
Lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur.
En revanche, contrairement à ce qui est soutenu par l’avocat de Monsieur [W] [A], aucune disposition ni dans le code civil, ni dans le code de la consommation empêche les créanciers de poursuivre une instance en cours pour obtenir la condamnation en paiement de leur débiteur. Cette condamnation en paiement devra être toutefois exécutée dans les limites et selon les modalités fixées par la Commission de surendettement.
Aux termes de l’article 24 VI de la loi la n° 89-462 du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; ».
Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.





En l’espèce, la SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er février 2020 ;
−€€€€€€€ le commandement de payer en date du 13 septembre 2024 visant la clause résolutoire du bail ;
−€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.
Il résulte de ces pièces que Monsieur [W] [A] reste à devoir à la SA Vilogia la somme de 2 591,23 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de procédure qui ne sont pas dus à ce titre mais à celui des dépens.  
Par décision du 28 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé, au profit de Monsieur [W] [A], des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, à savoir la suspension d’exigibilité de l’ensemble du passif du débiteur pour une durée de 24 mois au taux de 0,00%.
Il n'est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours et il n’est justifié d’aucun recours susceptible de ne pas les considérer comme définitives.
Il apparaît également que Monsieur [W] [A] a repris le paiement du loyer et de la provision sur charges au jour de l’audience.
Il convient par conséquent de :
-          condamner Monsieur [W] [A] à payer à la SA Vilogia la somme de 2 591,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
-          suspendre l’exigibilité de cette dette et l’acquisition des effets de la clause résolutoire jusqu’au 28 août 2027.
Monsieur [W] [A] doit impérativement payer son loyer et ses charges courants.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. 
En cas de non paiement intégral d’une échéance de loyer courant, avec charges, ou de non paiement de l’arriéré locatif à l’issue du délai de suspension accordé, le solde de l’arriéré de loyers et des charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion sans nouvelle procédure dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, avec si nécessaire le concours de la force publique. Monsieur [W] [A] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [W] [A] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CAF.






Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de la SA Vilogia recevable ;
Condamne Monsieur [W] [A] à payer à la SA Vilogia la somme de 2 591,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Suspend le cours des intérêts et l'exigibilité de cette dette jusqu'au 28 août 2027 ;
Rappelle qu'en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.  732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
Constate à la date du 16 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] conclu le 1er février 2020 entre la SA Vilogia, d'une part, et Monsieur [W] [A] ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ci-avant ;
Dit que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Dit que Monsieur [W] [A] devra continuer à payer, chaque mois, son loyer courant et les provisions sur charges dues ;
Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance de loyer courant majoré des charges et 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
-          la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
-          la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 16 novembre 2024;
-          la SA Vilogia sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [A] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour Monsieur [W] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
-          Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
-          en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
-          il sera rappelé à Monsieur [W] [A] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5] ;
Accorde à Monsieur [W] [A] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire (au profit de Maître Badaoui) ;
Condamne Monsieur [W] [A] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ;
Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                  La juge des contentieux de la protection

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/13824 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZB4N

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 04 Juin 2026





S.A. VILOGIA


C/

[W] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [C] [O], muni d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [A], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Soulifa BADAOUI, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026 

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier






















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2020, la SA Vilogia a donné à bail à Monsieur [W] [A] un logement situé [Adresse 3]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 508,01 euros, provision sur charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la SA Vilogia a fait signifier à Monsieur [W] [A] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 2 153,33 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
La situation d’impayés de loyers de Monsieur [W] [A] a été notifiée par le bailleur à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 16 septembre 2024. 
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 05 novembre 2024, la SA Vilogia a fait assigner Monsieur [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-          constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges ;
-          ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans le délai de deux mois d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
-          condamner Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 2 600,10 euros, outre les loyers et charges impayés à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-          condamner Monsieur [W] [A] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, égale au montant du loyer contractuel et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;
-          condamner Monsieur [W] [A] à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-          condamner Monsieur [W] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
-          ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 27 novembre 2024.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’examen de cette affaire, initialement appelé à l’audience du 06 novembre 2025, a été renvoyéà une prochaine audience car Monsieur [W] [A] avait entrepris de solliciter l’aide juridictionnelle, qu’il envisageait de formuler des demandes reconventionnelles concernant l’état du logement et qu’une procédure de surendettement était en cours.
L’affaire est rappelée à l’audience du 19 février 2026.
A cette audience, la SA Vilogia, représentée par Monsieur [C] [O], muni d’un pouvoir pour ce faire, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 591,23 euros à la date du 19 février 2026. Compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant par le locataire et de la procédure de traitement de sa situation de surendettement en cours, la SA Vilogia sollicite l’application des dispositions de la loi [Localité 4] sur les locataires débiteurs d’une dette de loyer bénéficiaire de la procédure de traitement du surendettement des particuliers.  


Monsieur [W] [A] est représenté à l’audience par son avocat. Celui-ci soutient qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, la SA Vilogia ne peut obtenir de condamnation en paiement du locataire, de sorte que cette demande doit être rejetée. Il sollicite également le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026 prorogée au 4 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
La SA Vilogia justifie avoir notifié à la CAF la situation d’impayés de loyers du locataire le 16 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 05 novembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Vilogia justifie avoir notifié l’assignation visant à obtenir l’expulsion de Monsieur [W] [A] à la préfecture du Nord le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 06 novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
-          Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions, sans modification décidée par les parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, fait signifier à Monsieur [W] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 153,33 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.


Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la SA Vilogia, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, les versements effectués par Monsieur [W] [A] n'ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues dans ce délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
-          Sur l’incidence de la procédure de surendettement
Monsieur [W] [A] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 11 décembre 2024.
A cette date, les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis.
En application des articles L. 722-2 à L.722-4 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.
Lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur.
En revanche, contrairement à ce qui est soutenu par l’avocat de Monsieur [W] [A], aucune disposition ni dans le code civil, ni dans le code de la consommation empêche les créanciers de poursuivre une instance en cours pour obtenir la condamnation en paiement de leur débiteur. Cette condamnation en paiement devra être toutefois exécutée dans les limites et selon les modalités fixées par la Commission de surendettement.
Aux termes de l’article 24 VI de la loi la n° 89-462 du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; ».
Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.





En l’espèce, la SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er février 2020 ;
−€€€€€€€ le commandement de payer en date du 13 septembre 2024 visant la clause résolutoire du bail ;
−€€€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.
Il résulte de ces pièces que Monsieur [W] [A] reste à devoir à la SA Vilogia la somme de 2 591,23 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des frais de procédure qui ne sont pas dus à ce titre mais à celui des dépens.  
Par décision du 28 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé, au profit de Monsieur [W] [A], des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, à savoir la suspension d’exigibilité de l’ensemble du passif du débiteur pour une durée de 24 mois au taux de 0,00%.
Il n'est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours et il n’est justifié d’aucun recours susceptible de ne pas les considérer comme définitives.
Il apparaît également que Monsieur [W] [A] a repris le paiement du loyer et de la provision sur charges au jour de l’audience.
Il convient par conséquent de :
-          condamner Monsieur [W] [A] à payer à la SA Vilogia la somme de 2 591,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
-          suspendre l’exigibilité de cette dette et l’acquisition des effets de la clause résolutoire jusqu’au 28 août 2027.
Monsieur [W] [A] doit impérativement payer son loyer et ses charges courants.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. 
En cas de non paiement intégral d’une échéance de loyer courant, avec charges, ou de non paiement de l’arriéré locatif à l’issue du délai de suspension accordé, le solde de l’arriéré de loyers et des charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion sans nouvelle procédure dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, avec si nécessaire le concours de la force publique. Monsieur [W] [A] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [W] [A] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CAF.






Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de la SA Vilogia recevable ;
Condamne Monsieur [W] [A] à payer à la SA Vilogia la somme de 2 591,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Suspend le cours des intérêts et l'exigibilité de cette dette jusqu'au 28 août 2027 ;
Rappelle qu'en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.  732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
Constate à la date du 16 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] conclu le 1er février 2020 entre la SA Vilogia, d'une part, et Monsieur [W] [A] ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ci-avant ;
Dit que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Dit que Monsieur [W] [A] devra continuer à payer, chaque mois, son loyer courant et les provisions sur charges dues ;
Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance de loyer courant majoré des charges et 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
-          la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
-          la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 16 novembre 2024;
-          la SA Vilogia sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [A] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à défaut pour Monsieur [W] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
-          Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
-          en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
-          il sera rappelé à Monsieur [W] [A] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 5] ;
Accorde à Monsieur [W] [A] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire (au profit de Maître Badaoui) ;
Condamne Monsieur [W] [A] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ;
Déboute la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                  La juge des contentieux de la protection
 



EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L714-1, code de procedure civile L741-1, code de la consommation L733-2, code de la consommation L722-4, code de procedure civile L733-1, code de procedure civile L733-4, code de la consommation L732-1, code de procedure civile L733-7, code de la consommation L741-1, code de la consommation L733-4, code de la consommation L722-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:18:00.327Z.