Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-1, 17 juin 2025, n° 23/00392

Exposé du litige

***







FAITS ET PROCÉDURE







[E] [V] était propriétaire indivis avec son frère, [P] [V] et sa soeur Mme [U] [V], d'un immeuble sis [Adresse 4] (92). 



[E] [V] est décédé le [Date décès 15] 2012, laissant pour lui succéder son épouse Mme [J] [G] et ses quatre enfants : 



' Mme [X] [V],

' Mme [Y] [V], 

' M. [W] [V], 

' M. [C] [V].



Par acte du 26 juillet 2012, Mme [J] [G] a fait donation de ses parts dans le bien indivis à ses quatre enfants. 



Ainsi, le bien immobilier est devenu la propriété indivise de : 

' Mme [U] [V] pour 1/3,

' [P] [V] pour 1/3, 

' Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] pour 1/3. 



Mme [U] [V] y vit depuis son enfance et son frère [P] y vivait également jusqu'à son décès.



En 2013, les enfants d'[E] [V] ont souhaité sortir de l'indivision et se sont rapprochés des co-indivisaires à cette fin. Aucune solution n'a pu être trouvée.



Par actes du 9 août 2018, ils ont fait assigner Mme [U] [V] et [P] [V] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins, notamment, de voir ordonner la liquidation et le partage de l'indivision ainsi que la licitation du bien indivis. 



Par jugement contradictoire rendu le 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :



- Ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [V] portant sur le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 23], cadastré section AF n°[Cadastre 7],

- Désigné pour y procéder M. [N] [L], notaire à [Localité 24], conformément aux dispositions de l'article 1364 du code de procédure civile, 

- Commis tout juge de la troisième section du pôle famille du tribunal judiciaire de Nanterre pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés,

- Dit qu'en cas d'empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance présidentielle rendue à la requête de la partie la plus diligente,

- Dit que le notaire désigné devra saisir dans les meilleurs délais le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficulté particulière dans le déroulement des opérations, 

- Rappelé qu'il appartient aux parties de concourir loyalement aux opérations de compte, liquidation et partage, 

- Rejeté la demande d'expertise de l'ensemble immobilier formée par [P] [V] et Mme [U] [V], 

- Au préalable, à défaut de vente amiable du bien immobilier indivis dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné : 



* Dans un immeuble sis [Adresse 5] d'une surface de 551 m2 et cadastré section AF - numéro [Cadastre 7]

* Le bien immobilier comprenant : un pavillon d'habitation élevé sur caves d'un rez-de-chaussée surélevé d'un premier étage carré, d'un deuxième étage lambrissé. Petit bâtiment en annexe sur le côté droit élevé sur terre plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage carré. Garage et poulailler sur le côté droit. Jardin devant et sur le côté droit pour une superficie de 00ha 05 a 51 ca, 



- Fixé la mise à prix à la somme de 1 300 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée, 

- Dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de : 

* constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer les conditions de vente utiles au greffe du tribunal, 

* communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal, 

- Dit qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d'exécution, 

- Autorisé la partie la plus diligente à faire visiter par l'huissier de son choix territorialement compétent le bien à vendre aux fins de rédaction d'un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R. 322-2 du code des procédures civiles d'exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires, 

- Autorisé la partie la plus diligente à faire procéder par l'huissier territorialement compétent de son choix à la visite du bien à vendre dans les jours précédant la vente, 

- Dit qu'à chaque fois, l'huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance, 

- Dit que le produit de cette vente sera versé en l'étude de M. [L], notaire, 

- Dit qu'il appartiendra au notaire désigné par le tribunal de faire les comptes entre les parties au vu des justificatifs produits, 

- Déclaré [P] [V] et Mme [U] [V] redevables à l'égard de l'indivision d'indemnités d'occupation à compter du 9 août 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ou le partage, 

- Dit que le notaire désigné par le tribunal sera chargé de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation, étant observé qu'il minorera de 10% la valeur locative du bien immobilier pour tenir compte de la précarité de l'occupation,

- Condamné in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] aux dépens,

- Condamné in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] à payer à Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Ordonné l'exécution provisoire, 

- Renvoyé l'affaire à l'audience du juge commis du 10 mars 2022 à 9 heures 30 pour retrait du rôle jusqu'à l'établissement de l'acte de partage ou du procès verbal des dires, sauf observations contraires des parties adressées au juge commis par voie électronique avant le 8 mars à 12 heures. 



Le 17 janvier 2023, Mme [U] [V] et [P] [V] ont interjeté appel de la décision à l'encontre de Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V].



[P] [V] est décédé le [Date décès 11] 2023. Par testament olographe du 2 novembre 2014, il avait institué Mme [U] [V] en qualité de légataire universelle qui a repris l'instance en cette qualité, outre celle de co-indivisaire.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 28 janvier 2025, Mme [U] [V], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de légataire universelle de [P] [V], demande à la cour de :



- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné les opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision et en ce qu'il a désigné M. [L], notaire à Courbevoie, pour y procéder, sous la surveillance de tout juge de la 3ème section du pôle famille du tribunal judiciaire de Nanterre, 



- La recevoir en son appel et l'y dire bien fondée,



- Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau : 



Vu les dispositions de l'article 1377 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions de l'article 1362 du code de procédure civile, 

Vu les pièces versées aux débats, 



- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] [Localité 20], 



- Débouter les consorts [V] de leur demande d'indemnité d'occupation, 



- Désigner tel expert de son choix avec mission de :

* convoquer les parties,

* se rendre sur place et visiter les lieux,

* donner son avis sur la possibilité d'une division de la maison, permettant de respecter les droits des parties, et sur le coût d'une telle division, 

* donner son avis sur la valeur vénale de la maison et sur le montant de sa mise à prix, dans l'hypothèse d'une licitation,



- Débouter les consorts [V] de leur demande d'indemnité d'occupation ; 



- Subsidiairement dire que l'indemnité d'occupation représentera 70% de la valeur locative de la maison indivise, cette valeur locative ayant été estimée par Mme [I], expert, à la somme de 28 560 euros par an à compter du 9 août 2013 avec indexation,



- Débouter les consorts [V] de leur demande d'indemnisation de la perte de valeur du bien immobilier indivis,



- Débouter les consorts [V] de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif,



- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [V],



- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance,



- Débouter les consorts [V], intimés, de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,



- Réserver les dépens.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 14 janvier 2025, Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] demandent à la cour de :



Vu le jugement du 18 février 2022 du tribunal judiciaire de Nanterre, 

Vu l'article 1377 du code de procédure civile, 

Vu les articles 815 et suivants du code civil, vu l'article 815-13 du code civil,

Vu les pièces produites, 



- Déclarer Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], mal fondée en son appel et la débouter de ses demandes, 



- Confirmer les dispositions du jugement rendu le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre qui a statué comme suit : 



* Ordonne l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [V] portant sur le bien litigieux sis [Adresse 2] à [Localité 21] 



* Désigne M. [L], notaire, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage 



* Commet tout juge de la troisième section du Pôle Famille du tribunal judiciaire de Nanterre, pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés 



* Dit qu'en cas d'empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance présidentielle rendue à la requête de la partie la plus diligente 



* Dit que le notaire désigné devra saisir dans les meilleurs délais le juge commis à tout moment de toutes difficultés faisant obstacle à sa mission 



* Dit que les parties ou leur conseil pourront saisir directement le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficulté particulière dans le déroulement des opérations 



* Rappelle qu'il appartient aux parties de concourir loyalement aux opérations de compte, liquidation et partage, 



* Rejette la demande d'expertise de l'ensemble immobilier formée par [P] [V] et Mme [U] [V], 

Au préalable, à défaut de vente amiable du bien immobilier indivis situé [Adresse 5], cadastré section AF n°[Cadastre 7], dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné : 

Dans un immeuble sis [Adresse 5] d'une surface de 551 m2 et cadastré section AF - numéro [Cadastre 7]. 

Le bien immobilier comprenant : un pavillon d'habitation élevé~ sur caves d'un rez-de-chaussée surélevé d'un premier étage carré, d'un deuxième étage lambrissé. Petit bâtiment en annexe sur le côté droit élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage carré. Garage et poulailler sur le côté droit. Jardin devant et sur le côté droit pour une superficie de 00 ha 05 a 51 ca 23, 



* Dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de : 



- constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer les conditions de vente utile au greffe du tribunal, 

- communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal. 



* Dit qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d'exécution 



* Autorise la partie la plus diligente à faire visiter par l'huissier de son choix territorialement compétent le bien à vendre aux fins de rédaction d'un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R. 322-2 du code des procédures civiles d'exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires 



* Autorise la partie la plus diligente à faire procéder par l'huissier territorialement compétent de son choix à la visite du bien à vendre dans les jours précédant la vente 



* Dit qu'à chaque fois, l'huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance 



* Dit que le produit de cette vente sera versé en l'étude de M. [N] [L], notaire à [Localité 24] 



* Dit qu'il appartiendra au notaire désigné par le tribunal de faire les comptes entre les parties au vu des justificatifs produits 



* Déclaré [P] [V] et Mme [U] [V] redevables à l'égard de l'indivision d'indemnités d'occupation à compter du 9 août 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ou le partage, 



* Dit que le notaire désigné par le tribunal sera chargé de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation, étant observé qu'il minorera de 10% la valeur locative du bien immobilier pour tenir compte de la précarité de l'occupation, 



* Condamne in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] aux dépens, 



* Condamne in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] à payer à Mmes [X] [V], [Y] [V], MM. [W] [V] et [C] [V] la somme globale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- Infirmer le jugement rendu le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a fixé la mise à prix de vente du bien indivis à la somme de 1 300 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée,



- Fixer la mise à prix pour la vente du bien par adjudication à la somme de 1 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix du tiers puis de la moiti, en cas d'absence d'enchères sur la mise à prix initiale proposée ;



Et y ajoutant : 



- Fixer l'indemnité d'occupation à la charge de Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à la somme de 25 700 euros par an hors indexation à compter du 9 août 2013, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à la somme de 576 000 euros envers l'indivision au titre de l'indemnité due du fait de l'absence d'entretien du bien indivis et de la perte de valeur du bien dont elle est directement responsable sur le fondement de l'article 815-13 du code civil, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de dommages-intérêts pour appel abusif, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à leur payer la somme globale de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], aux entiers dépens, donc le timbre fiscal acquitté par eux, dont distraction au profit de M. Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 6 février 2025.

Motifs

SUR CE, LA COUR,







Sur les limites de l'appel



Le jugement est querellé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [V] portant sur le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 23], cadastré section AF n°[Cadastre 7], et désigné pour y procéder M. [L], notaire à [Localité 24].



Ces dispositions sont dès lors irrévocables.





Sur la licitation



Le tribunal a considéré que le bien n'étant pas commodément partageable, en raison de la configuration des lieux, du coût et de l'importance des travaux qu'une division nécessiterait, il devait être fait droit à la demande de licitation à défaut de vente amiable.





Moyens des parties



Mme [U] [V] poursuit l'infirmation du jugement en faisant valoir que la licitation a un caractère subsidiaire et ne doit pas être ordonnée si le bien peut facilement être partagé en nature. Elle souligne que la charge de la preuve que l'immeuble n'est pas commodément partageable incombe à l'indivisaire qui sollicite la licitation, donc aux consorts [V]. Elle estime qu'en l'espèce ils ne rapportent pas cette preuve tandis que de son côté elle propose des solutions pour parvenir à un partage en nature, notamment les plans qui avaient été réalisés par son frère [P] [V] à l'occasion de la première instance.



Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] poursuivent la confirmation du jugement en affirmant que le bien n'est pas commodément partageable en nature. A cette fin, ils produisent l'étude d'un géomètre expert venant contredire les plans qui avaient été établis par [T] [V].





Appréciation de la cour



En application de l'article 1377 du code civil, 'Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués'.



C'est par des motifs exacts et suffisants, adoptés par la cour, que le tribunal a estimé qu'en l'espèce, le bien indivis constitué d'une grande bâtisse ancienne n'était pas commodément partageable.



Il sera observé que les parties produisent en appel les mêmes pièces que devant les premiers juges, lesquels ont procédé à leur lecture et à leur analyse pour en déduire à bon droit que le bien n'était pas commodément partageable.



Devant la cour, Mme [U] [V] n'apporte aucun nouvel élément tangible et sa demande d'expertise présente un caractère indéniablement dilatoire.



A la supposer effectivement réalisable, ce qui demeure incertain, le coût d'une division du bien et l'ampleur des travaux sont tels qu'ils rendent un tel projet purement illusoire.



Dans ces conditions, il est établi que le bien n'est pas commodément partageable en nature et qu'il doit être fait droit à la demande de licitation.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la licitation du bien.



S'agissant de la mise à prix, les intimés produisent deux estimations de la valeur du bien effectuées par deux agences immobilières. La mise à prix de 1 500 000 euros est cohérente avec ces estimations et la proposition d'achat que les indivisaires avaient reçues dans la perspective d'une vente en viager. Là encore, la demande d'expertise judiciaire présentée par Mme [U] [V] présente un caractère dilatoire. Il lui était loisible de faire expertiser le bien à l'amiable, d'autant plus facilement qu'elle occupe la maison, ce qu'elle n' a pas fait. Elle ne présente donc aucun élément objectif laissant supposer que la mise à mise demandée par les intimés serait sous-évaluée, étant souligné que ces derniers n'ont aucun à intérêt à brader le bien.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé la mise à prix à la somme de 1 300 000 prix pour la porter à 1 500 000 euros.





Sur l'indemnité d'occupation



Le tribunal a estimé que l'occupation privative par Mme [U] [V] et [P] [V] était démontrée et les a déclarés redevables d'une indemnité d'occupation à compter du 9 août 2013.





Moyens des parties



Mme [U] [V] poursuit l'infirmation du jugement en affirmant que les consorts [V] ont toujours eu accès au bien indivis, en ce qu'ils disposaient d'un double des clés et en ce que M. [C] [V] a pu déposer des meubles dans une partie de la maison.



Subsidiairement, elle demande que l'indemnité d'occupation soit fixée à 70% de la valeur locative, sur la base de l'estimation réalisée par Mme [I], expert, (28 560 euros par an) à compter du 9 août 2013 avec indexation, soit une indemnité annuelle de 19 992 euros après abattement.





Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] poursuivent la confirmation du jugement en faisant valoir qu'ils n'ont jamais détenu les clés du bien indivis et que Mme [U] [V] n'apporte pas la preuve contraire.





Appréciation de la cour



En application de l'article 815-9 du code civil, 'Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal'.



L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est donc en principe, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité envers l'indivision.



La détention des clés ou l'occupation du bien par un seul indivisaire ne donne toutefois pas automatiquement lieu au paiement d'une indemnité d'occupation. Pour que l'occupation soit considérée comme privative, encore faut-il qu'elle soit exclusive de celle des autre indivisaires du fait de l'indivisaire occupant (1re Civ., 3 octobre 2018, pourvoi n° 17-26.020). Ainsi, sans volonté d'exclure, il ne saurait exister d'occupation privative.



En l'espèce, aucun des intimés ne démontre avoir sollicité de leur oncle et tante de pouvoir disposer des clés, de pouvoir accéder au bien et encore moins de pouvoir l'occuper.



Du reste, Mme [X] [V] a pu accéder au bien pour les besoins de l'expertise et ce sans alléguer de difficulté liée à la non détention des clés.



Certes, Mme [U] [V] y vit, selon ses propres déclarations, depuis son enfance et son frère [P] y vivait également jusqu'à son décès.



Le bien est néanmoins constituée d'une grande bâtisse et rien ne démontre que l'occupation par Mme [U] [V] et [P] [V] ait été incompatible avec le droit des autres co-indivisaires de jouir du bien, et encore moins que les occupants s'y seraient opposés.



Au contraire, dans un courrier du 27 mai 2013 adressé à ses neveux et nièces (pièce 4 des intimés), Mme [U] [V] rappelle qu'elle n'occupe avec son frère qu'un tiers de la bâtisse, que l'espace autrefois occupé par leur frère, donc le père des intimés, est libre et utilisé comme espace de stockage par son neveu [C] [V] et sa nièce [X]. Elle y écrit, quoiqu'en termes provocateurs et un peu confus, qu'ils ont la possibilité de jouir de leur part indivise du bien.



Dans ces conditions, l'occupation privative du bien au sens de l'article 815-9 du code civil que lui donne la jurisprudence n'étant pas caractérisée, le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré Mme [U] [V] et [P] [V] redevables d'une indemnité d'occupation.





Sur la demande des intimés au titre de la perte de valeur du bien



Moyens des parties



Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] sollicitent en appel, en invoquant l'absence ou le peu d'entretien du bien qui selon eux incombait à ses deux occupants, que Mme [U] [V] soit déclarée redevable envers l'indivision de la somme de 576 000 euros au titre des travaux à réaliser.





Mme [U] [V] s'oppose à cette demande, nouvelle en cause d'appel, en faisant valoir que les intimés n'ont jamais, depuis le décès de leur père, participé à l'entretien du bien indivis qui leur incombait également en leur qualité de propriétaires et qu'ils sont donc également responsables de son état de vétusté. Elle souligne que les consorts [V] n'établissent ni l'état dans lequel se trouvait le bien au jour du décès de leur père, ni le quantum des réparations.





Appréciation de la cour



En application de l'article 815-13 du code civil, 'Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute'.



Il sera tout d'abord rappelé que les intimés ont la qualité d'indivisaires au même titre que Mme [U] [V]. Alors qu'ils sont tenus au même titre qu'elle de l'entretien du bien, ils ne démontrent pas s'être enquis auprès de leur oncle et tante des travaux qui seraient à réaliser, alors qu'ils ne pouvaient ignorer que par ses dimensions et par son ancienneté, cette bâtisse nécessitait régulièrement des travaux d'entretien.



L'absence d'entretien leur est donc également imputable.



En outre, ils ne communiquent aucun élément de référence quant à l'état du bien en 2012, au décès de leur père.



Dans ces conditions, leur demande ne saurait prospérer faute de démontrer l'ampleur de la dégradation du bien depuis 2012 et son imputabilité à la seule négligence de [P] [V] et de Mme [U] [V].



La cour rejettera donc cette prétention.





Sur la demande au titre de l'appel abusif



Le sens du présent arrêt, qui infirme partiellement le jugement entrepris, commande de rejeter la demande présentée par les intimés de voir Mme [U] [V] condamnée à verser une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d'un appel abusif.





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



Chaque partie, succombant en partie, supportera les dépens exposés en cause d'appel.



Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS







Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l'appel, par mise à disposition,



Infirme le jugement en ce qu'il a :



- Fixé la mise à prix à la somme de 1 300 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée, 



- Déclaré [P] [V] et Mme [U] [V] redevables à l'égard de l'indivision d'indemnités d'occupation à compter du 9 août 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ou le partage, 



- Dit que le notaire désigné par le tribunal sera chargé de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation, étant observé qu'il minorera de 10% la valeur locative du bien immobilier pour tenir compte de la précarité de l'occupation,



Le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Fixe la mise à prix à la somme de 1 500 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée ; 



Déboute Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] de leur demande au titre de l'indemnité d'occupation ; 



Déboute Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] de leur demande au titre de la perte de valeur du bien indivis ;



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés en cause d'appel ;



Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 











- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 28A



Chambre civile 1-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 JUIN 2025



N° RG 23/00392 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUIM



AFFAIRE :



[U] [V], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de légataire universelle de feu [P] [V]





C/

[X] [V]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 18/08249



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



- Me DUMEAU

- Me LAFON







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [U] [V], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de légataire universelle de feu [P] [V]

née le [Date naissance 12] 1941 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 19]



représentée par Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Me Philippe SACKOUN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D414





APPELANTE

****************





Madame [X] [V]

née le [Date naissance 10] 1972 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 19]

Madame [Y] [V] épouse [Z]

née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 19]

Monsieur [W] [V]

né le [Date naissance 13] 1988 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 19]

Monsieur [C] [V]

né le [Date naissance 8] 1976 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 14]



représentés par Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20230143

Me Chloé BELLOY de la SELAS CABINET BELLOY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0801, substituée par Me Amélie SEHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0801



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Avril 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame [X] PERRET, Présidente de chambre,



Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,





***







FAITS ET PROCÉDURE







[E] [V] était propriétaire indivis avec son frère, [P] [V] et sa soeur Mme [U] [V], d'un immeuble sis [Adresse 4] (92). 



[E] [V] est décédé le [Date décès 15] 2012, laissant pour lui succéder son épouse Mme [J] [G] et ses quatre enfants : 



' Mme [X] [V],

' Mme [Y] [V], 

' M. [W] [V], 

' M. [C] [V].



Par acte du 26 juillet 2012, Mme [J] [G] a fait donation de ses parts dans le bien indivis à ses quatre enfants. 



Ainsi, le bien immobilier est devenu la propriété indivise de : 

' Mme [U] [V] pour 1/3,

' [P] [V] pour 1/3, 

' Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] pour 1/3. 



Mme [U] [V] y vit depuis son enfance et son frère [P] y vivait également jusqu'à son décès.



En 2013, les enfants d'[E] [V] ont souhaité sortir de l'indivision et se sont rapprochés des co-indivisaires à cette fin. Aucune solution n'a pu être trouvée.



Par actes du 9 août 2018, ils ont fait assigner Mme [U] [V] et [P] [V] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins, notamment, de voir ordonner la liquidation et le partage de l'indivision ainsi que la licitation du bien indivis. 



Par jugement contradictoire rendu le 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :



- Ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [V] portant sur le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 23], cadastré section AF n°[Cadastre 7],

- Désigné pour y procéder M. [N] [L], notaire à [Localité 24], conformément aux dispositions de l'article 1364 du code de procédure civile, 

- Commis tout juge de la troisième section du pôle famille du tribunal judiciaire de Nanterre pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés,

- Dit qu'en cas d'empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance présidentielle rendue à la requête de la partie la plus diligente,

- Dit que le notaire désigné devra saisir dans les meilleurs délais le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficulté particulière dans le déroulement des opérations, 

- Rappelé qu'il appartient aux parties de concourir loyalement aux opérations de compte, liquidation et partage, 

- Rejeté la demande d'expertise de l'ensemble immobilier formée par [P] [V] et Mme [U] [V], 

- Au préalable, à défaut de vente amiable du bien immobilier indivis dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné : 



* Dans un immeuble sis [Adresse 5] d'une surface de 551 m2 et cadastré section AF - numéro [Cadastre 7]

* Le bien immobilier comprenant : un pavillon d'habitation élevé sur caves d'un rez-de-chaussée surélevé d'un premier étage carré, d'un deuxième étage lambrissé. Petit bâtiment en annexe sur le côté droit élevé sur terre plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage carré. Garage et poulailler sur le côté droit. Jardin devant et sur le côté droit pour une superficie de 00ha 05 a 51 ca, 



- Fixé la mise à prix à la somme de 1 300 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée, 

- Dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de : 

* constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer les conditions de vente utiles au greffe du tribunal, 

* communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal, 

- Dit qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d'exécution, 

- Autorisé la partie la plus diligente à faire visiter par l'huissier de son choix territorialement compétent le bien à vendre aux fins de rédaction d'un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R. 322-2 du code des procédures civiles d'exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires, 

- Autorisé la partie la plus diligente à faire procéder par l'huissier territorialement compétent de son choix à la visite du bien à vendre dans les jours précédant la vente, 

- Dit qu'à chaque fois, l'huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance, 

- Dit que le produit de cette vente sera versé en l'étude de M. [L], notaire, 

- Dit qu'il appartiendra au notaire désigné par le tribunal de faire les comptes entre les parties au vu des justificatifs produits, 

- Déclaré [P] [V] et Mme [U] [V] redevables à l'égard de l'indivision d'indemnités d'occupation à compter du 9 août 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ou le partage, 

- Dit que le notaire désigné par le tribunal sera chargé de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation, étant observé qu'il minorera de 10% la valeur locative du bien immobilier pour tenir compte de la précarité de l'occupation,

- Condamné in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] aux dépens,

- Condamné in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] à payer à Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Ordonné l'exécution provisoire, 

- Renvoyé l'affaire à l'audience du juge commis du 10 mars 2022 à 9 heures 30 pour retrait du rôle jusqu'à l'établissement de l'acte de partage ou du procès verbal des dires, sauf observations contraires des parties adressées au juge commis par voie électronique avant le 8 mars à 12 heures. 



Le 17 janvier 2023, Mme [U] [V] et [P] [V] ont interjeté appel de la décision à l'encontre de Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V].



[P] [V] est décédé le [Date décès 11] 2023. Par testament olographe du 2 novembre 2014, il avait institué Mme [U] [V] en qualité de légataire universelle qui a repris l'instance en cette qualité, outre celle de co-indivisaire.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 28 janvier 2025, Mme [U] [V], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de légataire universelle de [P] [V], demande à la cour de :



- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné les opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision et en ce qu'il a désigné M. [L], notaire à Courbevoie, pour y procéder, sous la surveillance de tout juge de la 3ème section du pôle famille du tribunal judiciaire de Nanterre, 



- La recevoir en son appel et l'y dire bien fondée,



- Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau : 



Vu les dispositions de l'article 1377 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions de l'article 1362 du code de procédure civile, 

Vu les pièces versées aux débats, 



- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] [Localité 20], 



- Débouter les consorts [V] de leur demande d'indemnité d'occupation, 



- Désigner tel expert de son choix avec mission de :

* convoquer les parties,

* se rendre sur place et visiter les lieux,

* donner son avis sur la possibilité d'une division de la maison, permettant de respecter les droits des parties, et sur le coût d'une telle division, 

* donner son avis sur la valeur vénale de la maison et sur le montant de sa mise à prix, dans l'hypothèse d'une licitation,



- Débouter les consorts [V] de leur demande d'indemnité d'occupation ; 



- Subsidiairement dire que l'indemnité d'occupation représentera 70% de la valeur locative de la maison indivise, cette valeur locative ayant été estimée par Mme [I], expert, à la somme de 28 560 euros par an à compter du 9 août 2013 avec indexation,



- Débouter les consorts [V] de leur demande d'indemnisation de la perte de valeur du bien immobilier indivis,



- Débouter les consorts [V] de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif,



- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [V],



- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance,



- Débouter les consorts [V], intimés, de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,



- Réserver les dépens.



Par dernières conclusions notifiées au greffe le 14 janvier 2025, Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] demandent à la cour de :



Vu le jugement du 18 février 2022 du tribunal judiciaire de Nanterre, 

Vu l'article 1377 du code de procédure civile, 

Vu les articles 815 et suivants du code civil, vu l'article 815-13 du code civil,

Vu les pièces produites, 



- Déclarer Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], mal fondée en son appel et la débouter de ses demandes, 



- Confirmer les dispositions du jugement rendu le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre qui a statué comme suit : 



* Ordonne l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [V] portant sur le bien litigieux sis [Adresse 2] à [Localité 21] 



* Désigne M. [L], notaire, afin de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage 



* Commet tout juge de la troisième section du Pôle Famille du tribunal judiciaire de Nanterre, pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés 



* Dit qu'en cas d'empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance présidentielle rendue à la requête de la partie la plus diligente 



* Dit que le notaire désigné devra saisir dans les meilleurs délais le juge commis à tout moment de toutes difficultés faisant obstacle à sa mission 



* Dit que les parties ou leur conseil pourront saisir directement le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficulté particulière dans le déroulement des opérations 



* Rappelle qu'il appartient aux parties de concourir loyalement aux opérations de compte, liquidation et partage, 



* Rejette la demande d'expertise de l'ensemble immobilier formée par [P] [V] et Mme [U] [V], 

Au préalable, à défaut de vente amiable du bien immobilier indivis situé [Adresse 5], cadastré section AF n°[Cadastre 7], dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné : 

Dans un immeuble sis [Adresse 5] d'une surface de 551 m2 et cadastré section AF - numéro [Cadastre 7]. 

Le bien immobilier comprenant : un pavillon d'habitation élevé~ sur caves d'un rez-de-chaussée surélevé d'un premier étage carré, d'un deuxième étage lambrissé. Petit bâtiment en annexe sur le côté droit élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage carré. Garage et poulailler sur le côté droit. Jardin devant et sur le côté droit pour une superficie de 00 ha 05 a 51 ca 23, 



* Dit qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de : 



- constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer les conditions de vente utile au greffe du tribunal, 

- communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal. 



* Dit qu'il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d'exécution 



* Autorise la partie la plus diligente à faire visiter par l'huissier de son choix territorialement compétent le bien à vendre aux fins de rédaction d'un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R. 322-2 du code des procédures civiles d'exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires 



* Autorise la partie la plus diligente à faire procéder par l'huissier territorialement compétent de son choix à la visite du bien à vendre dans les jours précédant la vente 



* Dit qu'à chaque fois, l'huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance 



* Dit que le produit de cette vente sera versé en l'étude de M. [N] [L], notaire à [Localité 24] 



* Dit qu'il appartiendra au notaire désigné par le tribunal de faire les comptes entre les parties au vu des justificatifs produits 



* Déclaré [P] [V] et Mme [U] [V] redevables à l'égard de l'indivision d'indemnités d'occupation à compter du 9 août 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ou le partage, 



* Dit que le notaire désigné par le tribunal sera chargé de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation, étant observé qu'il minorera de 10% la valeur locative du bien immobilier pour tenir compte de la précarité de l'occupation, 



* Condamne in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] aux dépens, 



* Condamne in solidum [P] [V] et Mme [U] [V] à payer à Mmes [X] [V], [Y] [V], MM. [W] [V] et [C] [V] la somme globale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- Infirmer le jugement rendu le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a fixé la mise à prix de vente du bien indivis à la somme de 1 300 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée,



- Fixer la mise à prix pour la vente du bien par adjudication à la somme de 1 500 000 euros avec faculté de baisse de mise à prix du tiers puis de la moiti, en cas d'absence d'enchères sur la mise à prix initiale proposée ;



Et y ajoutant : 



- Fixer l'indemnité d'occupation à la charge de Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à la somme de 25 700 euros par an hors indexation à compter du 9 août 2013, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à la somme de 576 000 euros envers l'indivision au titre de l'indemnité due du fait de l'absence d'entretien du bien indivis et de la perte de valeur du bien dont elle est directement responsable sur le fondement de l'article 815-13 du code civil, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de dommages-intérêts pour appel abusif, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], à leur payer la somme globale de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Condamner Mme [U] [V], en sa qualité de partie appelante et en sa qualité d'ayant droit de [P] [V], aux entiers dépens, donc le timbre fiscal acquitté par eux, dont distraction au profit de M. Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 6 février 2025. 







SUR CE, LA COUR,







Sur les limites de l'appel



Le jugement est querellé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision [V] portant sur le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 23], cadastré section AF n°[Cadastre 7], et désigné pour y procéder M. [L], notaire à [Localité 24].



Ces dispositions sont dès lors irrévocables.





Sur la licitation



Le tribunal a considéré que le bien n'étant pas commodément partageable, en raison de la configuration des lieux, du coût et de l'importance des travaux qu'une division nécessiterait, il devait être fait droit à la demande de licitation à défaut de vente amiable.





Moyens des parties



Mme [U] [V] poursuit l'infirmation du jugement en faisant valoir que la licitation a un caractère subsidiaire et ne doit pas être ordonnée si le bien peut facilement être partagé en nature. Elle souligne que la charge de la preuve que l'immeuble n'est pas commodément partageable incombe à l'indivisaire qui sollicite la licitation, donc aux consorts [V]. Elle estime qu'en l'espèce ils ne rapportent pas cette preuve tandis que de son côté elle propose des solutions pour parvenir à un partage en nature, notamment les plans qui avaient été réalisés par son frère [P] [V] à l'occasion de la première instance.



Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] poursuivent la confirmation du jugement en affirmant que le bien n'est pas commodément partageable en nature. A cette fin, ils produisent l'étude d'un géomètre expert venant contredire les plans qui avaient été établis par [T] [V].





Appréciation de la cour



En application de l'article 1377 du code civil, 'Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués'.



C'est par des motifs exacts et suffisants, adoptés par la cour, que le tribunal a estimé qu'en l'espèce, le bien indivis constitué d'une grande bâtisse ancienne n'était pas commodément partageable.



Il sera observé que les parties produisent en appel les mêmes pièces que devant les premiers juges, lesquels ont procédé à leur lecture et à leur analyse pour en déduire à bon droit que le bien n'était pas commodément partageable.



Devant la cour, Mme [U] [V] n'apporte aucun nouvel élément tangible et sa demande d'expertise présente un caractère indéniablement dilatoire.



A la supposer effectivement réalisable, ce qui demeure incertain, le coût d'une division du bien et l'ampleur des travaux sont tels qu'ils rendent un tel projet purement illusoire.



Dans ces conditions, il est établi que le bien n'est pas commodément partageable en nature et qu'il doit être fait droit à la demande de licitation.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la licitation du bien.



S'agissant de la mise à prix, les intimés produisent deux estimations de la valeur du bien effectuées par deux agences immobilières. La mise à prix de 1 500 000 euros est cohérente avec ces estimations et la proposition d'achat que les indivisaires avaient reçues dans la perspective d'une vente en viager. Là encore, la demande d'expertise judiciaire présentée par Mme [U] [V] présente un caractère dilatoire. Il lui était loisible de faire expertiser le bien à l'amiable, d'autant plus facilement qu'elle occupe la maison, ce qu'elle n' a pas fait. Elle ne présente donc aucun élément objectif laissant supposer que la mise à mise demandée par les intimés serait sous-évaluée, étant souligné que ces derniers n'ont aucun à intérêt à brader le bien.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé la mise à prix à la somme de 1 300 000 prix pour la porter à 1 500 000 euros.





Sur l'indemnité d'occupation



Le tribunal a estimé que l'occupation privative par Mme [U] [V] et [P] [V] était démontrée et les a déclarés redevables d'une indemnité d'occupation à compter du 9 août 2013.





Moyens des parties



Mme [U] [V] poursuit l'infirmation du jugement en affirmant que les consorts [V] ont toujours eu accès au bien indivis, en ce qu'ils disposaient d'un double des clés et en ce que M. [C] [V] a pu déposer des meubles dans une partie de la maison.



Subsidiairement, elle demande que l'indemnité d'occupation soit fixée à 70% de la valeur locative, sur la base de l'estimation réalisée par Mme [I], expert, (28 560 euros par an) à compter du 9 août 2013 avec indexation, soit une indemnité annuelle de 19 992 euros après abattement.





Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] poursuivent la confirmation du jugement en faisant valoir qu'ils n'ont jamais détenu les clés du bien indivis et que Mme [U] [V] n'apporte pas la preuve contraire.





Appréciation de la cour



En application de l'article 815-9 du code civil, 'Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal'.



L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est donc en principe, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité envers l'indivision.



La détention des clés ou l'occupation du bien par un seul indivisaire ne donne toutefois pas automatiquement lieu au paiement d'une indemnité d'occupation. Pour que l'occupation soit considérée comme privative, encore faut-il qu'elle soit exclusive de celle des autre indivisaires du fait de l'indivisaire occupant (1re Civ., 3 octobre 2018, pourvoi n° 17-26.020). Ainsi, sans volonté d'exclure, il ne saurait exister d'occupation privative.



En l'espèce, aucun des intimés ne démontre avoir sollicité de leur oncle et tante de pouvoir disposer des clés, de pouvoir accéder au bien et encore moins de pouvoir l'occuper.



Du reste, Mme [X] [V] a pu accéder au bien pour les besoins de l'expertise et ce sans alléguer de difficulté liée à la non détention des clés.



Certes, Mme [U] [V] y vit, selon ses propres déclarations, depuis son enfance et son frère [P] y vivait également jusqu'à son décès.



Le bien est néanmoins constituée d'une grande bâtisse et rien ne démontre que l'occupation par Mme [U] [V] et [P] [V] ait été incompatible avec le droit des autres co-indivisaires de jouir du bien, et encore moins que les occupants s'y seraient opposés.



Au contraire, dans un courrier du 27 mai 2013 adressé à ses neveux et nièces (pièce 4 des intimés), Mme [U] [V] rappelle qu'elle n'occupe avec son frère qu'un tiers de la bâtisse, que l'espace autrefois occupé par leur frère, donc le père des intimés, est libre et utilisé comme espace de stockage par son neveu [C] [V] et sa nièce [X]. Elle y écrit, quoiqu'en termes provocateurs et un peu confus, qu'ils ont la possibilité de jouir de leur part indivise du bien.



Dans ces conditions, l'occupation privative du bien au sens de l'article 815-9 du code civil que lui donne la jurisprudence n'étant pas caractérisée, le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré Mme [U] [V] et [P] [V] redevables d'une indemnité d'occupation.





Sur la demande des intimés au titre de la perte de valeur du bien



Moyens des parties



Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] sollicitent en appel, en invoquant l'absence ou le peu d'entretien du bien qui selon eux incombait à ses deux occupants, que Mme [U] [V] soit déclarée redevable envers l'indivision de la somme de 576 000 euros au titre des travaux à réaliser.





Mme [U] [V] s'oppose à cette demande, nouvelle en cause d'appel, en faisant valoir que les intimés n'ont jamais, depuis le décès de leur père, participé à l'entretien du bien indivis qui leur incombait également en leur qualité de propriétaires et qu'ils sont donc également responsables de son état de vétusté. Elle souligne que les consorts [V] n'établissent ni l'état dans lequel se trouvait le bien au jour du décès de leur père, ni le quantum des réparations.





Appréciation de la cour



En application de l'article 815-13 du code civil, 'Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute'.



Il sera tout d'abord rappelé que les intimés ont la qualité d'indivisaires au même titre que Mme [U] [V]. Alors qu'ils sont tenus au même titre qu'elle de l'entretien du bien, ils ne démontrent pas s'être enquis auprès de leur oncle et tante des travaux qui seraient à réaliser, alors qu'ils ne pouvaient ignorer que par ses dimensions et par son ancienneté, cette bâtisse nécessitait régulièrement des travaux d'entretien.



L'absence d'entretien leur est donc également imputable.



En outre, ils ne communiquent aucun élément de référence quant à l'état du bien en 2012, au décès de leur père.



Dans ces conditions, leur demande ne saurait prospérer faute de démontrer l'ampleur de la dégradation du bien depuis 2012 et son imputabilité à la seule négligence de [P] [V] et de Mme [U] [V].



La cour rejettera donc cette prétention.





Sur la demande au titre de l'appel abusif



Le sens du présent arrêt, qui infirme partiellement le jugement entrepris, commande de rejeter la demande présentée par les intimés de voir Mme [U] [V] condamnée à verser une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d'un appel abusif.





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



Chaque partie, succombant en partie, supportera les dépens exposés en cause d'appel.



Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS







Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l'appel, par mise à disposition,



Infirme le jugement en ce qu'il a :



- Fixé la mise à prix à la somme de 1 300 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée, 



- Déclaré [P] [V] et Mme [U] [V] redevables à l'égard de l'indivision d'indemnités d'occupation à compter du 9 août 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ou le partage, 



- Dit que le notaire désigné par le tribunal sera chargé de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation, étant observé qu'il minorera de 10% la valeur locative du bien immobilier pour tenir compte de la précarité de l'occupation,



Le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Fixe la mise à prix à la somme de 1 500 000 euros, avec possibilité de baisse de mise à prix du tiers puis de la moitié, en cas d'absence d'enchère sur la mise à prix initialement proposée ; 



Déboute Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] de leur demande au titre de l'indemnité d'occupation ; 



Déboute Mmes [X] et [Y] [V], MM. [W] et [C] [V] de leur demande au titre de la perte de valeur du bien indivis ;



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés en cause d'appel ;



Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 











- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1377, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1364, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-2, code de procedure civile 1362, code des procedures civiles d'execution R322-31, code civil 815-13). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 21 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Partages - ordonne le partage et désigne un notaire pour formaliser l'acte · n° 21/10161

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-2, code des procedures civiles d'execution R322-31

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Alès · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 24/01349

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-2, code des procedures civiles d'execution R322-31

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00310

  en commun : code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-2, code des procedures civiles d'execution R322-31, code civil 815-13

• 28 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01840

  en commun : code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1364, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-2, code des procedures civiles d'execution R322-31

• 31 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07499

  en commun : code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1364, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-2, code des procedures civiles d'execution R322-31

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 25/00573

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1364, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-31

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Alès · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 25/00769

  en commun : code civil 1377, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1364, code des procedures civiles d'execution R322-2, code des procedures civiles d'execution R322-31

• 3 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Renvoi à une autre audience · n° 24/09610

  en commun : code de procedure civile 1377, code des procedures civiles d'execution R322-36, code des procedures civiles d'execution R322-2, code des procedures civiles d'execution R322-31

Mise à jour de la source le 2025-08-05T22:00:00.000Z.