Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, Juge de l'exécution, 8 septembre 2025, n° 24/02888

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A. EOS FRANCE en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION à l'encontre de madame [P] [Q] [O] [G] épouse [N] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 27 Mars 2024 et publié le 25 Avril 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’Aix-en-Provence volume 2024 S n°62 et portant sur les biens immobiliers suivants : 

-Sur la commune de [Localité 2], les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] et figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les références suivantes section AN n°[Cadastre 1] lieudit “[Adresse 4]” pour une contenance de 70 ca.

LOT NUMERO TROIS (3): un APPARTEMENTsitué au deuxième étage dudit immeuble avec accès par escalier commun comprenant trois chambres, une cuisine (équipée d’une plaque de cuisson, d’un évier, d’une hotte et d’un comptoir), un hall, water-closet, salle d’eau et un placard.
Et les 251/1.000èmes de l’ensemble de la copropriété.

LA MOITIE INDIVISE DU LOT NUMERO QUATRE (4): lequel consistant en:
- Les combles dudit immeuble
- Et les 288/1.000èmes des parties communes générales.


Vu l'assignation signifiée le 19 Juin 2024 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 21 Juin 2024 ;

Vu les cinq renvois du dossier à la demande des parties lors des audiences du 16 septembre 2024, du 18 novembre 2024, du 20 janvier 2025, du 24 février 2025 et du 28 avril 2025, avant qu’il soit retenu lors de l’audience du 23 juin 2025 ; 

Vu les conclusions du créancier poursuivant, notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 juin 2025, aux fins de voir:
-recevoir le FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, venant aux droits de la 
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE et agissant par la société EOS FRANCE, en son intervention volontaire.
-débouter Madame [P] [G] épouse [N], débitrice saisie, de ses demandes, 
fins et conclusions contraires aux demandes et prétentions du FCT FEDINVEST, venant 
aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE.
-rejeter le moyen soutenu par Madame [P] [G] épouse [N] tiré de la nullité 
du commandement de payer valant saisie immobilière.
-fixer la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, à la somme de 7.750,60 EUR (sept mille sept cent cinquante euros et soixante centimes) arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit.
-ordonner que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution, complétant l’article R.334-2 dudit code.
-autoriser la vente amiable et fixer à la somme de 75.000 EUR net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire.
-fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences de la débitrice en vue de cette vente amiable.
-statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure.
-juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur, seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite.
-refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences.
-constater que la partie saisie a été informée des modalités de rémunération de l’avocat poursuivant en cas de distribution du prix.
-juger qu’à l’audience de rappel de l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution le Juge de l’Exécution constatera, le cas échéant, que les conditions qu’il a fixées dans le jugement d’exécution pour autoriser la vente amiable ont bien été remplies.
-ordonner alors au Notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations vers le séquestre désigné au cahier des conditions de vente.
-juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités définies au cahier des conditions de vente (article 30),
-dans l’hypothèse où le juge de l’exécution rejetterait la demande d’autorisation de vente amiable de Madame [P] [G] épouse [N] :
-ordonner la vente forcée des biens immobiliers objets des poursuites et en déterminer les modalités sur la mise à prix de 40.000 EUR (QUARANTE MILLE EUROS) stipulée au cahier des conditions de vente.
-fixer la date à laquelle il sera procédé à la vente forcée sur requête du créancier poursuivant.
-autoriser tel commissaire de justice territorialement compétent à procéder à la visite des lieux aux acquéreurs éventuels ainsi qu’à tout expert chargé d’établir ou d’actualiser les diagnostics requis, notamment par l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
-juger qu’à défaut pour Madame [P] [G] épouse [N] de permettre la visite, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, si besoin était.
 En tout état de cause,
-condamner Madame [P] [G] épouse [N] à payer au FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, la somme de 2.000 EUR au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
-juger que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente 
et taxés avec les frais de poursuites dûment exposés, déposés trois jours avant la date prévue à l’audience de vente aux enchères.
-juger que le jugement à intervenir sera publié auprès du Service de la publicité foncière, 
à la diligence du créancier poursuivant, sous forme d’une mention en marge du commandement de payer valant saisie ; 



Vu les conclusions de la débitrice saisie, notifiées par le réseau privé virtuel des avocats 10 juin 2025, aux fins de voir:
Vu l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire,
Vu l’article L132-1 du Code de la consommation devenu L. 212-1 et R212-2 du code de la consommation,
Vu les articles L111-7 et R21-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu la jurisprudence de la Cour de cassation citée et l’avis du 11 juillet 2024 n° 24-70.001,
Vu la clause de déchéance du terme insérée à l’acte notarié de prêt,
Vu les articles 1231-5 et 1343-5 du code civil,
Vu les articles L322-1 et R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les explications qui précèdent et la jurisprudence versée aux débats, 

A titre liminaire
-déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4.
En conséquence, 
-ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62 au Service de la publicité foncière d’[Localité 3]. 
-débouter la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant manifestement irrecevables, infondées et injustifiées.

A titre principal,
-déclarer abusive la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt contracté par Madame [P] [G] épouse [N] auprès de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE par acte authentique du 13 juillet 2005 à défaut de délai suffisant octroyé au débiteur pour régulariser la situation.
En conséquence, 
-fixer le montant de la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE à l’encontre de Madame [P] [G] épouse [N] à la somme de 7.750,60 Euros au titre des échéances et intérêts de retard impayés au 7 mars 2023, date de la déchéance du terme abusive.
-juger que la procédure de saisie immobilière initiée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE est manifestement excessive au regard du montant de sa créance.
En conséquence, 
-annuler le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié au Service de la publicité Foncière d’[Localité 3] le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62.
-ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié au Service de la publicité Foncière d’[Localité 3] le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62.

A titre subsidiaire,
-octroyer les plus larges délais de paiement à Madame [P] [G] épouse [N] pour s’acquitter de la dette.
 
A titre infiniment subsidiaire,
-juger manifestement excessive la clause d’indemnité contractuelle de recouvrement de 7% appliquée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE.
En conséquence, 
-réduire à la somme de 1€ le montant de l’indemnité contractuelle de recouvrement de 7% appliquée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE.
-autoriser la vente amiable du bien objet de la saisie immobilière par Madame [P] [G] épouse [N] au prix plancher de 130.000,00 Euros.
 
En tout état de cause, 
-condamner la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE à régler à Madame [P] [G] épouse [N] la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Vu l’audience du 23 juin 2025, lors de laquelle les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif, et ont soutenues oralement leurs écritures ; le jugement sera contradictoire. 

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS

Il résulte des éléments produits aux débats:

-que la vente est poursuivie en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu par Me [H] [U], Notaire associé à [Localité 2] en date du 13 juillet 2005 contenant vente et prêt au profit de madame [P] [G] de la somme principale de 171.000 euros ; ce prêt est garanti par un privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle pris le 31 août 2005 volume 2005 V n°3871, ayant effet jusqu’au 05 juillet 2037 ;

-qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 27 Mars 2024 et publié le 25 Avril 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 3] volume 2024 S n°62 ; 

-que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé ; 

-que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à madame [G] épouse [N], alors qu’elle était célibataire, aux termes d’un acte reçu par Me [U] Notaire à [Localité 2] en date du 13 juillet 2005, publié auprès du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 3] le 31 août 2005 volume 1324P01 2005 P n°8888 ; il est précisé que l’autre moitié indivise du lot n°4 a été acquise par madame [G] épouse [N] par acte reçu par Me [J] notaire à [Localité 4] en date du 1er décembre 2021 publié auprès du SPF d’[Localité 3] le 10 décembre 2021 volume 1324P01 2021 P n°17481, l’autre moitié indivise du lot n°4 ne fait pas l’objet de la présente saisie ;


-que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 21 juin 2024;

-que la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, sollicite, dans le commandement de payer valant saisie, de voir retenir le montant de la créance à la somme totale de 68.379,36 euros (principal, intérêts et accessoires) provisoirement arrêtée au 04 mai 2023 outre intérêts postérieurs de retard au taux contractuel de 0,90% l’an à compter du 05 mai 2023 et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais dus, détaillée comme suit:

-principal au 07 mars 2023 61.749,03 euros
-intérêts au taux de 0,90% l’an du 
07 mars 2023 au 04 mai 2023 88,31 euros
-les intérêts normaux au taux de 0,90% l’an 856,17 euros
-les intérêts de retard au taux de 3,90% l’an 220,95 euros
-indemnité forfaitaire 4.332,44 euros
-frais répétibles 1.142,40 euros
-les intérêts au taux contractuel 
de 0,90% l’an du 05 mai 2023 au jour du 
règlement définitif Mémoire
-les frais de procédure et le coût du présent
commandement Mémoire
TOTAL SAUF MEMOIRE 68.379,36 euros


Sur les contestations,

-Sur l’intervention volontaire du Fonds commun de titrisation FEDINVEST agissant par la société EOS France, 

Selon les dispositions de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 du même code précise que l’intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence indique qu’en vertu d’un acte de cession sous seing privé du 26 mars 2025, à effet au 1er octobre 2024, la CRCAM a cédé au Fonds commun de titrisation FEDINVEST, un portefeuille de créances dont celle détenue contre madame [N] fondée sur le contrat de prêt immobilier n°659071017PR.

Il n’est pas contestable, comme le souligne, la requérante, que la notification des présentes conclusions d’intervention volontaire au nom du FCT FEDINVEST dans la présente instance vaut information de la cession et de la désignation de la société EOS France en qualité d’entité en charge du recouvrement conformément aux dispositions de l’article L.214-172 du code monétaire et financier. 

L’intervention volontaire de la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence sera déclarée recevable.


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 27 mars 2024 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4, et la demande subséquente de radiation dudit commandement, 

En l’espèce, madame [N] relève que le commandement de payer valant saisie litigieux, concerne les biens et droits immobiliers ci-après désignés, le lot numéro 3 (appartemement situé au 2ème étage dudit immeuble) et les 25./1.000èmes de l’ensemble de la copropriété, et la moitié indivise du lot numéro 4 (les combles dudit immeuble) et les 288/1.000èmes des parties communes générales. 

Elle en déduit qu’en l’absence de procédure de licitation partage portant sur le lot n°4, la banque ne peut initier une saisie immobilière pour “la moitié indivise du lot n°4", en ce qu’elle n’est pas pleinement propriétaire de ce lot, ce qui entraîne une irrégularité dudit commandement.

Madame [N] ne procède que par voie d’affirmation, en soutenant qu’il y a lieu de procéder à une procédure de licitation partage, sans fonder juridiquement sa demande ni apporter d’éléments contraires au moyen développé par le créancier poursuivant.

En réplique, le créancier poursuivant soutient que les dispositions de l’article 815-17 du code civil ne s’appliquent pas aux indivisions forcées et perpétuelles portant sur des biens affectés à titre d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents. 

Il résulte du droit positif qu’une indivision forcée et perpétuelle échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil. (Cass civ 3ème 12 octobre 2010 n°09-12.082)


Il y a donc lieu d’examiner le caractère d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents, du lot n°4 au règlement de copropriété.

Il ressort de la lecture de l’acte de vente du bien immobilier objet de la présente procédure, en 2005, que madame [N] a acquis le lot n°1, le lot n°3 et le lot n°4, ce dernier consistant “en la moitié indivise des combles dudit immeuble et les 288/1.000 èmes attachés audit lot, telles que lesdites fractions d’immeubles existent, sans aucune exception ni réserve.”

Lors du procès-verbal descriptif établi le 12 avril 2024, madame [N] déclare que les locaux sont vides de tout occupant et en travaux. Elle déclare que l’immeuble est dépourvu de syndic. Elle déclare également “avoir fait l’acquisition de l’appartement en l’état avec combles en partie aménagés en mezzanine et qu’il est impossible de matérialiser la partie des combles acquises par acte du 01er décembre 2021 à la partie dont elle était déjà propriétaire. 

Le commissaire de justice constate également “au niveau de la porte d’entrée, dans les parties communes, je constate la présente d’une trappe qui donne accès aux combles (dans le prolongement de la mezzanine située dans le logement).” “Mezzanine: la requérante déclare que la mezzanine correspond en grande partie aux combles de l’immeuble.”

Il s’évince de ces éléments que les combles ne sont pas individualisables ni matérialisables en leut partie indivise alors qu’elles constituent en un tout accessoire indispensable à l’usage commun et indissociable des lots privatifs de madame [N] et de ceux du propriétaire voisin. Ainsi, le lot n°4 constitue une indivision forcée et perpétuelle. 

La critique sera donc écartée. 

Il s’ensuit que le commandement de payer valant saisie ne saurait encourir aucune nullité de ce chef. 

La demande reconventionnelle tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 27 mars 2024 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4, et la demande subséquente de radiation dudit commandement seront donc rejetées. 


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt contracté par madame [G] épouse [N], et la demande subséquente tendant à voir fixer la créance à la somme de 7.750,60 euros au titre des échéances et intérêts de retard impayés au 07 mars 2023, date de la déchéance du terme abusive,

-Sur l’existence d’une créance exigible,

Les dispositions de l’article L.132-1 du code de la consommation dans sa version applicable au contrat de prêt du 13 juillet 2005, dispose que “dans les contrats entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.” 

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L.132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées commes abusives au sens du premier alinéa. 

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause. 

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. 

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre. 

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. 

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses. 

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

Il résulte de l’arrêt rendu par la grande chambre de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 17 mai 2022 que les articles 6§1 et 7§1 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens qu’ils s’opposent à une législation nationale qui, en raison de l’effet de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion, ne permet ni au juge d’examiner d’office le caractère abusif de clauses contractuelles dans le cadre d’une procédure d’exécution hypothécaire ni au consommateur, après l’expiration du délai pour former opposition, d’invoquer le caractère abusif de ces clauses dans cette procédure ou dans une procédure déclarative subséquente, lorsque lesdites clauses ont déjà fait l’objet, lors de la procédure d’exécution hypothécaire, d’un examen d’office par le juge de leur caractère éventuellement abusif, mais que la décision juridictionnelle autorisant l’exécution hypothécaire ne comporte aucun motif, même sommaire, attestant de l’existence de cet examen ni n’indique que l’appréciation portée par ce juge à l’issue dudit examen ne pourra plus être remise en cause en l’absence d’opposition formée dans ledit délai (CJUE 600/19 Ibercaja Banco).

Un arrêt du même jour (C-693/19 SPV Projetc 503 srl et C-831/19 Banco di Desio c della Brianza e.a) mentionne que les dispositions précitées doivent être inteprétées en ce sens qu’elles s’opposent à une législation nationale qui prévoit que, lorsqu’une injonction de payer prononcée par un juge sur demande d’un créancier, n’a pas fait l’objet d’une opposition formée par le débiteur, le juge de l’exécution, ne peut pas, au motif de l’autorité de chose jugée dont cette injonction est revêtue et couvre implicitement la validité de ces clauses, excluant tout examen ultérieur de la validité de ces dernières, contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat qui ont servi de fondement à ladite injonction.

Le droit positif interne en déduit que l’autorité de chose jugée d’une décision de justice telle qu’une décision d’admission de créance au passif d’une procédure collective, résultant de l’article 1355 du code civil et de l’article 480 du code de procédure civile, n’a pas pour effet de vider de sa substance l’obligation du juge national de procéder à un examen d’office du caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles (com 8 février 2023 21-17.763).

La cour de cassation a jugé qu’une clause d’un contrat de prêt qui stipule la résiliation de plein droit d’un contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’un délai raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ 2ème 22 mars 2023 21-16.044). (Civ 1ère 29 mai 2024 23-12.904 concernant un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées)

Le contrat de prêt, objet du litige, du 13 juillet 2005 est donc soumis aux dispositions de l’article 132-1 précité. 

Dans le cas d’espèce, madame [N] soutient qu’il résulte de la rédaction de la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt que celle-ci prévoit une exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes dues sans aucun délai préalable, de sorte que la mise en oeuvre des clauses contractuelles du prêt du 13 juillet 2005 sont abusives en ce qu’elles crééent un déséquilibre significatif et ont entraîné une aggravation brutale des obligations de l’emprunteur. 

Il résulte de l’article du prêt intitulé “exigibilité du prêt” en page 26-27 qu’il est mentionné que “le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après: en cas de non paiement des sommes exigibles [...] En cas de survenance d’un des cas de déchéance du terme ci-dessus visé, le prêteur manifestera son intention de se prévaloir de l’exigibilité immédiaire de la totalité de sa créance par lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux emprunteurs.”

Madame [N] a ainsi, par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 janvier 2023, était destinataire d’une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 7.619,85 euros sous quinzaine au titre des mensualités du prêt demeurées impayées. Puis le 07 mars 2023, la CRCAM s’est prévalue de la déchéance du terme et a mis en demeure madame [N] de régler la somme de 62.826,21 euros sous huit jours. 

En réplique, le créancier poursuivant en page 10 de ses écritures relève que, tenant le droit positif, le FCT FEDINVEST , venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, admet, à ce stade, ne pouvoir se prévaloir de l’exigibilité anticipée du capital restant dû relativement au prêt considéré. 

En l'absence de précision, dans les arrêts précités, sur l'application dans le temps du droit prétorien nouveau, il s'applique aux procédures en cours et aux contrats souscrits antérieurement à la date de son prononcé, et par voie de conséquence, au contrat de prêt du 13 juillet 2005.

La clause précitée crée donc un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de madame [N] ainsi exposée à une aggravation soudaine des conditions de remboursement et doit donc être réputée abusive.

Il est donc fait droit sur ce point à la demande reconventionnelle de la débitrice.


* sur les effets du caractère abusif de la clause de déchéance du terme,

Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. 

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.
 

Au titre des effets de la sanction du caractère abusif de la clause précitée, la déchéance du terme a deux sources, légale (par exemple l'article 1188 ancien du code civil) ou conventionnelle selon les principe et modalités convenues par les parties. Dès lors que les modalités de mise en oeuvre de la déchéance du terme sont stipulées exclusivement par l'article intitulé ‘Exigibilité du prêt” précité et réputé non écrit, la faculté pour le prêteur de prononcer la déchéance du terme n'existe plus. Il n'est fondé à procéder au recouvrement forcé que des seules échéances impayées et doit saisir le juge aux fins de résolution du contrat de prêt et de paiement des autres sommes restant dues. 

La déchéance du terme prononcée par le CIFD, par lettre recommandée du 07 mars 2023, résulte de son initiative unilatérale et ne résulte pas de l'exécution de dispositions conventionnelles. La déchéance du terme affecté au contrat de prêt, objet du litige, ne peut donc résulter de la lettre du 07 mars 2023.

Le défaut de validité de la déchéance du terme n'induit pas de plein droit la nullité pour défaut de créance exigible, du commandement de payer valant saisie délivré.

En effet, ce dernier produit effet pour le montant des échéances impayées par madame [N], tel que les parties le sollicitent par conclusions concordantes sur ce point, soit à la somme de 7.750,60 euros, soit le montant des échéances impayées à la date de la déchéance du terme du 07 mars 2023.
 
Par conséquent, le commandement de payer valant saisie signifié à madame [G] épouse [N] sera validé à hauteur de la somme de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 outre intérêts à compter de cette date.

Il résulte de ce qui précède que la procédure est régulière au regard des dispositions des articles L.311-2 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution , puisque reposant sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie et voir ordonner sa radiation, en ce que la procédure initiée est manifestement excessive au regard du montant de la créance, 

Selon les dispositions de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, “le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.”

En l’espèce, madame [N] fait valoir que le créancier poursuit la présente procédure de saisie immobilière pour la somme de 7.750,60 euros, ce qui apparaît disproportionné. En effet, elle justifie être associée avec son frère, d’une SCI dénommée CADS, et percevoir des revenus en vertu d’un bien donné en location. Elle justifie de ce que le bénéfice annuel de la SCI est de 30.616,57 euros et qu’ainsi, elle perçoit chaque année la somme de 15.308,28 euros. Elle indique que le créancier aurait pu procéder à une saisie-attribution sur ses comptes bancaires qui aurait pu se révéler fructueuse. 

En réplique, comme le souligne à juste titre le créancier poursuivant, madame [N] inverse la charge de la preuve, en ce qu’il résulte du droit positif qu’il appartient au débiteur qui poursuit la mainlevée d’une mesure d’exécution, d’établir qu’elle excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. (2ème civ 15 mai 2014 n°13-16.016)

Or, madame [N] fait valoir dans ses écritures que “les entrées sur ce compte varient entre 2.231,30 euros et 3.654,28 euros entre le 1er février 2024 et le 30 avril 2024.” Madame [N] n’apporte aucun autre élément à l’appui de sa demande.


Les éléments produits par madame [N] sont insuffisants à caractériser que le créancier poursuivant aurait pu intégralement recouvrer sa créance par la mise en oeuvre d’une autre mesure, et que dès lors la procédure de saisie immobilière serait excessive pour obtenir le paiement de la créance. Ce d’autant que d’une part, un précédent commandement de payer aux fins de saisie-vente lui avait été délivré le 02 mai 2023, sans qu’il soit suivi d’effet, et d’autre part, dans son courriel adressé à l’établissement bancaire le 27 mars 2023, madame [N] faisait elle-même référence à la vente de son bien (“ces documents sont importants pour comprendre la situation.. et régulariser la situation, avant la vente de mon bien”). 

Il s’ensuit que la demande reconventionnelle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie et voir ordonner sa radiation, en ce que la procédure initiée est manifestement excessive au regard du montant de la créance sera rejetée.


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir octroyer à madame [N] des délais de paiement,

En application de l’article R.121-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution “le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce”. 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code Civil : “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. [...].”

En l’espèce, madame [N] sollicite l’octroi de délais de grâce, en rappelant que dès le 25 janvier 2023, elle s’était rapprochée de l’établissement bancaire afin de faire état de ses difficultés financières et de sa volonté de mettre en place un échéancier pour régulariser sa situation. Elle note avoir toujours fait preuve de bonne foi. 

Elle verse aux débats son avis d’imposition établi en 2024 ; elle indique avoir mis en vente le bien objet de la présente procédure et rappelle les revenus qu’elle perçoit dans le cadre de la SCI constituée avec son frère.

En réplique, le créancier s’oppose à cette demande de délai de grâce et relève que depuis le premier incident de paiement, le 20 juillet 2021, madame [N] n’a pas régularisé la situation et a bénéficié de fait de délais de paiement.

Il n’est pas contestable que, si la bonne foi de madame [N] n’est pas remise en cause, les éléments versés aux débats par elle sont insuffisants pour rapporter la preuve de ce qu’elle pourra s’acquitter de la somme due, par un autre moyen que la vente dudit bien, aux termes de délais de paiement, dont elle d’ores et déjà bénéficié de fait depuis 2023 ( date de la déchéance du terme). 

Il s’ensuit que la demande de délais de paiement formulée par madame [N] sera rejetée.

-sur la demande reconventionelle tendant à voir réduire à 1 euro le montant de l’indemnité contractuelle de recouvrement de 7% appliquée par la CRCAM, 

Compte tenu de la solution adoptée précédemment sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, il n’y a pas lieu d’examiner la demande reconventionnelle formulée par madame [N] de ce chef, à titre infiniment subsidiaire. 
Sur la vente,

Aux termes de l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le juge de l’exécution détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. 

Pour solliciter la vente amiable du bien, madame [N] justifie d’un mandat de vente sans exclusivité signé le 20 décembre 2024, pour un prix de 162.500 euros (incluant la rémunération du mandataire à la charge du vendeur de 7.500 euros). Elle justifie également d’une offre d’achat en date du 27 décembre 2024 au prix de 152.240 euros, acceptée le 28 décembre 2024. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable dans la mesure où la vente est de nature à apurer la créance. Madame [N] sollicite une autorisation de procéder à la vente amiable du bien, objet de la présente procédure, au prix plancher de 130.000 euros, tandis que le créancier poursuivant évoque un prix plancher de 75.000 euros. 

Dans ces conditions, et en application de l’article R.322-15 du décret du 30 mai 2012, il y a lieu d’ordonner la vente amiable, l’esprit du texte étant de favoriser celle-ci. 

Pour autant, il sera rappelé que les frais préalables taxés ne peuvent pas être compris dans le prix de vente, qui doit s’entendre en dehors de tous frais de commission d’agence, de frais préalables taxés, d’émolument ou de frais mobiliers.., au risque que la vente ne puisse être déclarée conforme aux conditions du jugement.

Aux termes de l’article R.322-21 du même décret le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant les conditions particulières de la vente. Dans l’intérêt mutuel des parties, en considération de la lecture du cahier des conditions de vente et compte tenu de la conditions économiques du marché, il y a lieu de fixer à 120.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel le bien ne pourra être vendu (hors frais d’agence, frais taxés, émoluments, frais de mobiliers..), somme qui sera de nature à pouvoir désintéresser le créancier poursuivant.


Me [W] a produit son état de frais dont il a sollicité la taxation par le Juge de l’exécution en application des dispositions des articles R.322-212 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Celui-ci doit être taxé à la somme de 2 256,47 euros. 

Aux frais taxés s’ajoutent les émoluments de vente, à la charge également de l’acquéreur, sont calculés sur le prix de vente conformément à l’article A444-191 V du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-91 du même code (l’article A444-191 I du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-102 1° du même code).

Conformément à l’article R.322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, il convient de fixer au lundi 19 janvier 2026 à 9H00 (avec date butoire des quatre mois au 08 janvier 2026) l’audience de rappel de l’affaire.

Il est par ailleurs rappelé au débiteur qu'en vertu de l'article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, la vente doit impérativement être réalisée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois. Un délai supplémentaire ne pouvant lui être le cas échéant accordé qu'à la condition qu'il justifie d'un engagement écrit d'acquisition pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.


Sur les autres demandes,

Madame [P] [N] sera condamnée aux dépens excédant les frais taxés.


Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence ;

DEBOUTE madame [P] [G] épouse [N] de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 27 mars 2024 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4, et de sa demande subséquente de radiation dudit commandement ; 

CONSTATE que la clause insérée dans l’article intitulé “Exigibilité du prêt” en page 26-27 de l’offre de prêt immobilier mentionne “le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après: en cas de non paiement des sommes exigibles [...] En cas de survenance d’un des cas de déchéance du terme ci-dessus visé, le prêteur manifestera son intention de se prévaloir de l’exigibilité immédiaire de la totalité de sa créance par lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux emprunteurs.” est abusive et DIT qu'elle est réputée non-écrite;
 
VALIDE le commandement de payer valant saisie à la somme de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit ;

DIT que la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence poursuit la procédure de saisie immobilière pour une créance liquide et exigible de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit ;

DEBOUTE madame [P] [G] épouse [N] de sa demande reconventionnelle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie et voir ordonner sa radiation, en ce que la procédure initiée est manifestement excessive au regard du montant de la créance ;

VALIDE la procédure de saisie;

FIXE la créance de la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence , à la somme de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit, sans préjudice des autres frais dus, notamment des frais judiciaires et de ceux d'exécution ;

DEBOUTE madame [P] [G] épouse [N] de sa demande de délais de grâce;

AUTORISE la vente amiable du bien saisi; 

FIXE à 120.000,00 euros net vendeur, le prix en-deçà duquel le bien immobilier sis sur la commune de [Localité 2] - [Adresse 4], ne pourra être vendu; 
 
DIT qu’en application des dispositions de l’article L.322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, la consignation du prix de vente en cas de vente amiable doit être opérée à la Caisse des Dépôts et Consignation ; 

TAXE les frais de poursuites à la somme de 2 256,47 euros TTC ; 

RAPELLE qu’aux frais taxés, qui sont à la charge de l’acquéreur, s’ajoutent les émoluments de vente calculés sur le prix de vente conformément à l’article A444-191 V du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-91 du même code (l’article A444-191 I du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-102 1° du même code); 

FIXE au lundi 19 janvier 2026 à 9H00 (avec date butoire des quatre mois au 08 janvier 2026) l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, aux fins de vérification de la réalisation de la vente amiable ;

DIT que durant ce délai, la procédure de saisie immobilière est suspendue ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les “dire et juger”, “constater” ; 

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples au présent dispositif ; 

CONDAMNE madame [P] [N] aux dépens excédant les frais taxés, en ce compris les émoluments en matière d’incident qui pourront être recouvrés dans le cadre de la distribution du prix.

ORDONNE la publication du présent jugement sous la forme d’une mention en marge du commandement de payer valant saisie en application des dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution.


Le présent jugement a été signé à Aix-en-Provence, le 08 septembre 2025 par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et par madame Anaïs GIRARDEAU, greffier, et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 24/02888 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MKP6
AFFAIRE : S.A. EOS FRANCE / [P] [Q] [O] [G] épouse [N]


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution 
Greffier lors des débats : Sarah GAUTHIER
Greffier lors du délibéré : Anaïs GIRARDEAU


copie + grosse à 


Me Jean-christophe STRATIGEAS



copie à :

Me Caroline PAYEN





le














CRÉANCIER POURSUIVANT

S.A. EOS FRANCE, 
immatriculée au RCS de Paris sous le n°488 825 217 dont le siège social est sis [Adresse 1]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège, 
représentant le fond commun de titrisation FEDINVEST, représenté par FRANCE TITRISATION sise [Adresse 2]
venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT GARICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE,

représentée à l’audience par Me Jean-Christophe STRATIGEAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE




DÉBITEUR SAISI

Madame [P] [Q] [O] [G] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Caroline PAYEN, substitué à l’audience par Me Bérénice COURTOIS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE




Le tribunal, après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 08 Septembre 2025, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :





EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A. EOS FRANCE en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION à l'encontre de madame [P] [Q] [O] [G] épouse [N] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 27 Mars 2024 et publié le 25 Avril 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’Aix-en-Provence volume 2024 S n°62 et portant sur les biens immobiliers suivants : 

-Sur la commune de [Localité 2], les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] et figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les références suivantes section AN n°[Cadastre 1] lieudit “[Adresse 4]” pour une contenance de 70 ca.

LOT NUMERO TROIS (3): un APPARTEMENTsitué au deuxième étage dudit immeuble avec accès par escalier commun comprenant trois chambres, une cuisine (équipée d’une plaque de cuisson, d’un évier, d’une hotte et d’un comptoir), un hall, water-closet, salle d’eau et un placard.
Et les 251/1.000èmes de l’ensemble de la copropriété.

LA MOITIE INDIVISE DU LOT NUMERO QUATRE (4): lequel consistant en:
- Les combles dudit immeuble
- Et les 288/1.000èmes des parties communes générales.


Vu l'assignation signifiée le 19 Juin 2024 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 21 Juin 2024 ;

Vu les cinq renvois du dossier à la demande des parties lors des audiences du 16 septembre 2024, du 18 novembre 2024, du 20 janvier 2025, du 24 février 2025 et du 28 avril 2025, avant qu’il soit retenu lors de l’audience du 23 juin 2025 ; 

Vu les conclusions du créancier poursuivant, notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 juin 2025, aux fins de voir:
-recevoir le FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, venant aux droits de la 
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE et agissant par la société EOS FRANCE, en son intervention volontaire.
-débouter Madame [P] [G] épouse [N], débitrice saisie, de ses demandes, 
fins et conclusions contraires aux demandes et prétentions du FCT FEDINVEST, venant 
aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE.
-rejeter le moyen soutenu par Madame [P] [G] épouse [N] tiré de la nullité 
du commandement de payer valant saisie immobilière.
-fixer la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, à la somme de 7.750,60 EUR (sept mille sept cent cinquante euros et soixante centimes) arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit.
-ordonner que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution, complétant l’article R.334-2 dudit code.
-autoriser la vente amiable et fixer à la somme de 75.000 EUR net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire.
-fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences de la débitrice en vue de cette vente amiable.
-statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure.
-juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur, seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite.
-refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences.
-constater que la partie saisie a été informée des modalités de rémunération de l’avocat poursuivant en cas de distribution du prix.
-juger qu’à l’audience de rappel de l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution le Juge de l’Exécution constatera, le cas échéant, que les conditions qu’il a fixées dans le jugement d’exécution pour autoriser la vente amiable ont bien été remplies.
-ordonner alors au Notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations vers le séquestre désigné au cahier des conditions de vente.
-juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités définies au cahier des conditions de vente (article 30),
-dans l’hypothèse où le juge de l’exécution rejetterait la demande d’autorisation de vente amiable de Madame [P] [G] épouse [N] :
-ordonner la vente forcée des biens immobiliers objets des poursuites et en déterminer les modalités sur la mise à prix de 40.000 EUR (QUARANTE MILLE EUROS) stipulée au cahier des conditions de vente.
-fixer la date à laquelle il sera procédé à la vente forcée sur requête du créancier poursuivant.
-autoriser tel commissaire de justice territorialement compétent à procéder à la visite des lieux aux acquéreurs éventuels ainsi qu’à tout expert chargé d’établir ou d’actualiser les diagnostics requis, notamment par l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
-juger qu’à défaut pour Madame [P] [G] épouse [N] de permettre la visite, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, si besoin était.
 En tout état de cause,
-condamner Madame [P] [G] épouse [N] à payer au FONDS COMMUN DE TITRISATION FEDINVEST, venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE, la somme de 2.000 EUR au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
-juger que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente 
et taxés avec les frais de poursuites dûment exposés, déposés trois jours avant la date prévue à l’audience de vente aux enchères.
-juger que le jugement à intervenir sera publié auprès du Service de la publicité foncière, 
à la diligence du créancier poursuivant, sous forme d’une mention en marge du commandement de payer valant saisie ; 



Vu les conclusions de la débitrice saisie, notifiées par le réseau privé virtuel des avocats 10 juin 2025, aux fins de voir:
Vu l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire,
Vu l’article L132-1 du Code de la consommation devenu L. 212-1 et R212-2 du code de la consommation,
Vu les articles L111-7 et R21-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu la jurisprudence de la Cour de cassation citée et l’avis du 11 juillet 2024 n° 24-70.001,
Vu la clause de déchéance du terme insérée à l’acte notarié de prêt,
Vu les articles 1231-5 et 1343-5 du code civil,
Vu les articles L322-1 et R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les explications qui précèdent et la jurisprudence versée aux débats, 

A titre liminaire
-déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4.
En conséquence, 
-ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62 au Service de la publicité foncière d’[Localité 3]. 
-débouter la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant manifestement irrecevables, infondées et injustifiées.

A titre principal,
-déclarer abusive la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt contracté par Madame [P] [G] épouse [N] auprès de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE par acte authentique du 13 juillet 2005 à défaut de délai suffisant octroyé au débiteur pour régulariser la situation.
En conséquence, 
-fixer le montant de la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE à l’encontre de Madame [P] [G] épouse [N] à la somme de 7.750,60 Euros au titre des échéances et intérêts de retard impayés au 7 mars 2023, date de la déchéance du terme abusive.
-juger que la procédure de saisie immobilière initiée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE est manifestement excessive au regard du montant de sa créance.
En conséquence, 
-annuler le commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié au Service de la publicité Foncière d’[Localité 3] le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62.
-ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 27 mars 2024 et publié au Service de la publicité Foncière d’[Localité 3] le 25 avril 2024 sous les références 1324P01 2024S62.

A titre subsidiaire,
-octroyer les plus larges délais de paiement à Madame [P] [G] épouse [N] pour s’acquitter de la dette.
 
A titre infiniment subsidiaire,
-juger manifestement excessive la clause d’indemnité contractuelle de recouvrement de 7% appliquée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE.
En conséquence, 
-réduire à la somme de 1€ le montant de l’indemnité contractuelle de recouvrement de 7% appliquée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE.
-autoriser la vente amiable du bien objet de la saisie immobilière par Madame [P] [G] épouse [N] au prix plancher de 130.000,00 Euros.
 
En tout état de cause, 
-condamner la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE à régler à Madame [P] [G] épouse [N] la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Vu l’audience du 23 juin 2025, lors de laquelle les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif, et ont soutenues oralement leurs écritures ; le jugement sera contradictoire. 

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025. 

MOTIFS

Il résulte des éléments produits aux débats:

-que la vente est poursuivie en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu par Me [H] [U], Notaire associé à [Localité 2] en date du 13 juillet 2005 contenant vente et prêt au profit de madame [P] [G] de la somme principale de 171.000 euros ; ce prêt est garanti par un privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle pris le 31 août 2005 volume 2005 V n°3871, ayant effet jusqu’au 05 juillet 2037 ;

-qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 27 Mars 2024 et publié le 25 Avril 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 3] volume 2024 S n°62 ; 

-que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé ; 

-que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à madame [G] épouse [N], alors qu’elle était célibataire, aux termes d’un acte reçu par Me [U] Notaire à [Localité 2] en date du 13 juillet 2005, publié auprès du Service de la Publicité Foncière d’[Localité 3] le 31 août 2005 volume 1324P01 2005 P n°8888 ; il est précisé que l’autre moitié indivise du lot n°4 a été acquise par madame [G] épouse [N] par acte reçu par Me [J] notaire à [Localité 4] en date du 1er décembre 2021 publié auprès du SPF d’[Localité 3] le 10 décembre 2021 volume 1324P01 2021 P n°17481, l’autre moitié indivise du lot n°4 ne fait pas l’objet de la présente saisie ;


-que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 21 juin 2024;

-que la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, sollicite, dans le commandement de payer valant saisie, de voir retenir le montant de la créance à la somme totale de 68.379,36 euros (principal, intérêts et accessoires) provisoirement arrêtée au 04 mai 2023 outre intérêts postérieurs de retard au taux contractuel de 0,90% l’an à compter du 05 mai 2023 et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais dus, détaillée comme suit:

-principal au 07 mars 2023 61.749,03 euros
-intérêts au taux de 0,90% l’an du 
07 mars 2023 au 04 mai 2023 88,31 euros
-les intérêts normaux au taux de 0,90% l’an 856,17 euros
-les intérêts de retard au taux de 3,90% l’an 220,95 euros
-indemnité forfaitaire 4.332,44 euros
-frais répétibles 1.142,40 euros
-les intérêts au taux contractuel 
de 0,90% l’an du 05 mai 2023 au jour du 
règlement définitif Mémoire
-les frais de procédure et le coût du présent
commandement Mémoire
TOTAL SAUF MEMOIRE 68.379,36 euros


Sur les contestations,

-Sur l’intervention volontaire du Fonds commun de titrisation FEDINVEST agissant par la société EOS France, 

Selon les dispositions de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 du même code précise que l’intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence indique qu’en vertu d’un acte de cession sous seing privé du 26 mars 2025, à effet au 1er octobre 2024, la CRCAM a cédé au Fonds commun de titrisation FEDINVEST, un portefeuille de créances dont celle détenue contre madame [N] fondée sur le contrat de prêt immobilier n°659071017PR.

Il n’est pas contestable, comme le souligne, la requérante, que la notification des présentes conclusions d’intervention volontaire au nom du FCT FEDINVEST dans la présente instance vaut information de la cession et de la désignation de la société EOS France en qualité d’entité en charge du recouvrement conformément aux dispositions de l’article L.214-172 du code monétaire et financier. 

L’intervention volontaire de la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence sera déclarée recevable.


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 27 mars 2024 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4, et la demande subséquente de radiation dudit commandement, 

En l’espèce, madame [N] relève que le commandement de payer valant saisie litigieux, concerne les biens et droits immobiliers ci-après désignés, le lot numéro 3 (appartemement situé au 2ème étage dudit immeuble) et les 25./1.000èmes de l’ensemble de la copropriété, et la moitié indivise du lot numéro 4 (les combles dudit immeuble) et les 288/1.000èmes des parties communes générales. 

Elle en déduit qu’en l’absence de procédure de licitation partage portant sur le lot n°4, la banque ne peut initier une saisie immobilière pour “la moitié indivise du lot n°4", en ce qu’elle n’est pas pleinement propriétaire de ce lot, ce qui entraîne une irrégularité dudit commandement.

Madame [N] ne procède que par voie d’affirmation, en soutenant qu’il y a lieu de procéder à une procédure de licitation partage, sans fonder juridiquement sa demande ni apporter d’éléments contraires au moyen développé par le créancier poursuivant.

En réplique, le créancier poursuivant soutient que les dispositions de l’article 815-17 du code civil ne s’appliquent pas aux indivisions forcées et perpétuelles portant sur des biens affectés à titre d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents. 

Il résulte du droit positif qu’une indivision forcée et perpétuelle échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil. (Cass civ 3ème 12 octobre 2010 n°09-12.082)


Il y a donc lieu d’examiner le caractère d’accessoire indispensable à l’usage commun de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents, du lot n°4 au règlement de copropriété.

Il ressort de la lecture de l’acte de vente du bien immobilier objet de la présente procédure, en 2005, que madame [N] a acquis le lot n°1, le lot n°3 et le lot n°4, ce dernier consistant “en la moitié indivise des combles dudit immeuble et les 288/1.000 èmes attachés audit lot, telles que lesdites fractions d’immeubles existent, sans aucune exception ni réserve.”

Lors du procès-verbal descriptif établi le 12 avril 2024, madame [N] déclare que les locaux sont vides de tout occupant et en travaux. Elle déclare que l’immeuble est dépourvu de syndic. Elle déclare également “avoir fait l’acquisition de l’appartement en l’état avec combles en partie aménagés en mezzanine et qu’il est impossible de matérialiser la partie des combles acquises par acte du 01er décembre 2021 à la partie dont elle était déjà propriétaire. 

Le commissaire de justice constate également “au niveau de la porte d’entrée, dans les parties communes, je constate la présente d’une trappe qui donne accès aux combles (dans le prolongement de la mezzanine située dans le logement).” “Mezzanine: la requérante déclare que la mezzanine correspond en grande partie aux combles de l’immeuble.”

Il s’évince de ces éléments que les combles ne sont pas individualisables ni matérialisables en leut partie indivise alors qu’elles constituent en un tout accessoire indispensable à l’usage commun et indissociable des lots privatifs de madame [N] et de ceux du propriétaire voisin. Ainsi, le lot n°4 constitue une indivision forcée et perpétuelle. 

La critique sera donc écartée. 

Il s’ensuit que le commandement de payer valant saisie ne saurait encourir aucune nullité de ce chef. 

La demande reconventionnelle tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 27 mars 2024 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4, et la demande subséquente de radiation dudit commandement seront donc rejetées. 


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt contracté par madame [G] épouse [N], et la demande subséquente tendant à voir fixer la créance à la somme de 7.750,60 euros au titre des échéances et intérêts de retard impayés au 07 mars 2023, date de la déchéance du terme abusive,

-Sur l’existence d’une créance exigible,

Les dispositions de l’article L.132-1 du code de la consommation dans sa version applicable au contrat de prêt du 13 juillet 2005, dispose que “dans les contrats entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.” 

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L.132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées commes abusives au sens du premier alinéa. 

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause. 

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. 

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre. 

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. 

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses. 

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

Il résulte de l’arrêt rendu par la grande chambre de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 17 mai 2022 que les articles 6§1 et 7§1 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens qu’ils s’opposent à une législation nationale qui, en raison de l’effet de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion, ne permet ni au juge d’examiner d’office le caractère abusif de clauses contractuelles dans le cadre d’une procédure d’exécution hypothécaire ni au consommateur, après l’expiration du délai pour former opposition, d’invoquer le caractère abusif de ces clauses dans cette procédure ou dans une procédure déclarative subséquente, lorsque lesdites clauses ont déjà fait l’objet, lors de la procédure d’exécution hypothécaire, d’un examen d’office par le juge de leur caractère éventuellement abusif, mais que la décision juridictionnelle autorisant l’exécution hypothécaire ne comporte aucun motif, même sommaire, attestant de l’existence de cet examen ni n’indique que l’appréciation portée par ce juge à l’issue dudit examen ne pourra plus être remise en cause en l’absence d’opposition formée dans ledit délai (CJUE 600/19 Ibercaja Banco).

Un arrêt du même jour (C-693/19 SPV Projetc 503 srl et C-831/19 Banco di Desio c della Brianza e.a) mentionne que les dispositions précitées doivent être inteprétées en ce sens qu’elles s’opposent à une législation nationale qui prévoit que, lorsqu’une injonction de payer prononcée par un juge sur demande d’un créancier, n’a pas fait l’objet d’une opposition formée par le débiteur, le juge de l’exécution, ne peut pas, au motif de l’autorité de chose jugée dont cette injonction est revêtue et couvre implicitement la validité de ces clauses, excluant tout examen ultérieur de la validité de ces dernières, contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat qui ont servi de fondement à ladite injonction.

Le droit positif interne en déduit que l’autorité de chose jugée d’une décision de justice telle qu’une décision d’admission de créance au passif d’une procédure collective, résultant de l’article 1355 du code civil et de l’article 480 du code de procédure civile, n’a pas pour effet de vider de sa substance l’obligation du juge national de procéder à un examen d’office du caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles (com 8 février 2023 21-17.763).

La cour de cassation a jugé qu’une clause d’un contrat de prêt qui stipule la résiliation de plein droit d’un contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’un délai raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ 2ème 22 mars 2023 21-16.044). (Civ 1ère 29 mai 2024 23-12.904 concernant un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées)

Le contrat de prêt, objet du litige, du 13 juillet 2005 est donc soumis aux dispositions de l’article 132-1 précité. 

Dans le cas d’espèce, madame [N] soutient qu’il résulte de la rédaction de la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt que celle-ci prévoit une exigibilité immédiate de l’intégralité des sommes dues sans aucun délai préalable, de sorte que la mise en oeuvre des clauses contractuelles du prêt du 13 juillet 2005 sont abusives en ce qu’elles crééent un déséquilibre significatif et ont entraîné une aggravation brutale des obligations de l’emprunteur. 

Il résulte de l’article du prêt intitulé “exigibilité du prêt” en page 26-27 qu’il est mentionné que “le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après: en cas de non paiement des sommes exigibles [...] En cas de survenance d’un des cas de déchéance du terme ci-dessus visé, le prêteur manifestera son intention de se prévaloir de l’exigibilité immédiaire de la totalité de sa créance par lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux emprunteurs.”

Madame [N] a ainsi, par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 janvier 2023, était destinataire d’une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 7.619,85 euros sous quinzaine au titre des mensualités du prêt demeurées impayées. Puis le 07 mars 2023, la CRCAM s’est prévalue de la déchéance du terme et a mis en demeure madame [N] de régler la somme de 62.826,21 euros sous huit jours. 

En réplique, le créancier poursuivant en page 10 de ses écritures relève que, tenant le droit positif, le FCT FEDINVEST , venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, admet, à ce stade, ne pouvoir se prévaloir de l’exigibilité anticipée du capital restant dû relativement au prêt considéré. 

En l'absence de précision, dans les arrêts précités, sur l'application dans le temps du droit prétorien nouveau, il s'applique aux procédures en cours et aux contrats souscrits antérieurement à la date de son prononcé, et par voie de conséquence, au contrat de prêt du 13 juillet 2005.

La clause précitée crée donc un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment de madame [N] ainsi exposée à une aggravation soudaine des conditions de remboursement et doit donc être réputée abusive.

Il est donc fait droit sur ce point à la demande reconventionnelle de la débitrice.


* sur les effets du caractère abusif de la clause de déchéance du terme,

Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. 

Selon les dispositions de l'article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.
 

Au titre des effets de la sanction du caractère abusif de la clause précitée, la déchéance du terme a deux sources, légale (par exemple l'article 1188 ancien du code civil) ou conventionnelle selon les principe et modalités convenues par les parties. Dès lors que les modalités de mise en oeuvre de la déchéance du terme sont stipulées exclusivement par l'article intitulé ‘Exigibilité du prêt” précité et réputé non écrit, la faculté pour le prêteur de prononcer la déchéance du terme n'existe plus. Il n'est fondé à procéder au recouvrement forcé que des seules échéances impayées et doit saisir le juge aux fins de résolution du contrat de prêt et de paiement des autres sommes restant dues. 

La déchéance du terme prononcée par le CIFD, par lettre recommandée du 07 mars 2023, résulte de son initiative unilatérale et ne résulte pas de l'exécution de dispositions conventionnelles. La déchéance du terme affecté au contrat de prêt, objet du litige, ne peut donc résulter de la lettre du 07 mars 2023.

Le défaut de validité de la déchéance du terme n'induit pas de plein droit la nullité pour défaut de créance exigible, du commandement de payer valant saisie délivré.

En effet, ce dernier produit effet pour le montant des échéances impayées par madame [N], tel que les parties le sollicitent par conclusions concordantes sur ce point, soit à la somme de 7.750,60 euros, soit le montant des échéances impayées à la date de la déchéance du terme du 07 mars 2023.
 
Par conséquent, le commandement de payer valant saisie signifié à madame [G] épouse [N] sera validé à hauteur de la somme de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 outre intérêts à compter de cette date.

Il résulte de ce qui précède que la procédure est régulière au regard des dispositions des articles L.311-2 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution , puisque reposant sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie et voir ordonner sa radiation, en ce que la procédure initiée est manifestement excessive au regard du montant de la créance, 

Selon les dispositions de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, “le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.”

En l’espèce, madame [N] fait valoir que le créancier poursuit la présente procédure de saisie immobilière pour la somme de 7.750,60 euros, ce qui apparaît disproportionné. En effet, elle justifie être associée avec son frère, d’une SCI dénommée CADS, et percevoir des revenus en vertu d’un bien donné en location. Elle justifie de ce que le bénéfice annuel de la SCI est de 30.616,57 euros et qu’ainsi, elle perçoit chaque année la somme de 15.308,28 euros. Elle indique que le créancier aurait pu procéder à une saisie-attribution sur ses comptes bancaires qui aurait pu se révéler fructueuse. 

En réplique, comme le souligne à juste titre le créancier poursuivant, madame [N] inverse la charge de la preuve, en ce qu’il résulte du droit positif qu’il appartient au débiteur qui poursuit la mainlevée d’une mesure d’exécution, d’établir qu’elle excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. (2ème civ 15 mai 2014 n°13-16.016)

Or, madame [N] fait valoir dans ses écritures que “les entrées sur ce compte varient entre 2.231,30 euros et 3.654,28 euros entre le 1er février 2024 et le 30 avril 2024.” Madame [N] n’apporte aucun autre élément à l’appui de sa demande.


Les éléments produits par madame [N] sont insuffisants à caractériser que le créancier poursuivant aurait pu intégralement recouvrer sa créance par la mise en oeuvre d’une autre mesure, et que dès lors la procédure de saisie immobilière serait excessive pour obtenir le paiement de la créance. Ce d’autant que d’une part, un précédent commandement de payer aux fins de saisie-vente lui avait été délivré le 02 mai 2023, sans qu’il soit suivi d’effet, et d’autre part, dans son courriel adressé à l’établissement bancaire le 27 mars 2023, madame [N] faisait elle-même référence à la vente de son bien (“ces documents sont importants pour comprendre la situation.. et régulariser la situation, avant la vente de mon bien”). 

Il s’ensuit que la demande reconventionnelle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie et voir ordonner sa radiation, en ce que la procédure initiée est manifestement excessive au regard du montant de la créance sera rejetée.


-sur la demande reconventionnelle tendant à voir octroyer à madame [N] des délais de paiement,

En application de l’article R.121-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution “le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce”. 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code Civil : “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. [...].”

En l’espèce, madame [N] sollicite l’octroi de délais de grâce, en rappelant que dès le 25 janvier 2023, elle s’était rapprochée de l’établissement bancaire afin de faire état de ses difficultés financières et de sa volonté de mettre en place un échéancier pour régulariser sa situation. Elle note avoir toujours fait preuve de bonne foi. 

Elle verse aux débats son avis d’imposition établi en 2024 ; elle indique avoir mis en vente le bien objet de la présente procédure et rappelle les revenus qu’elle perçoit dans le cadre de la SCI constituée avec son frère.

En réplique, le créancier s’oppose à cette demande de délai de grâce et relève que depuis le premier incident de paiement, le 20 juillet 2021, madame [N] n’a pas régularisé la situation et a bénéficié de fait de délais de paiement.

Il n’est pas contestable que, si la bonne foi de madame [N] n’est pas remise en cause, les éléments versés aux débats par elle sont insuffisants pour rapporter la preuve de ce qu’elle pourra s’acquitter de la somme due, par un autre moyen que la vente dudit bien, aux termes de délais de paiement, dont elle d’ores et déjà bénéficié de fait depuis 2023 ( date de la déchéance du terme). 

Il s’ensuit que la demande de délais de paiement formulée par madame [N] sera rejetée.

-sur la demande reconventionelle tendant à voir réduire à 1 euro le montant de l’indemnité contractuelle de recouvrement de 7% appliquée par la CRCAM, 

Compte tenu de la solution adoptée précédemment sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, il n’y a pas lieu d’examiner la demande reconventionnelle formulée par madame [N] de ce chef, à titre infiniment subsidiaire. 
Sur la vente,

Aux termes de l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le juge de l’exécution détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. 

Pour solliciter la vente amiable du bien, madame [N] justifie d’un mandat de vente sans exclusivité signé le 20 décembre 2024, pour un prix de 162.500 euros (incluant la rémunération du mandataire à la charge du vendeur de 7.500 euros). Elle justifie également d’une offre d’achat en date du 27 décembre 2024 au prix de 152.240 euros, acceptée le 28 décembre 2024. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable dans la mesure où la vente est de nature à apurer la créance. Madame [N] sollicite une autorisation de procéder à la vente amiable du bien, objet de la présente procédure, au prix plancher de 130.000 euros, tandis que le créancier poursuivant évoque un prix plancher de 75.000 euros. 

Dans ces conditions, et en application de l’article R.322-15 du décret du 30 mai 2012, il y a lieu d’ordonner la vente amiable, l’esprit du texte étant de favoriser celle-ci. 

Pour autant, il sera rappelé que les frais préalables taxés ne peuvent pas être compris dans le prix de vente, qui doit s’entendre en dehors de tous frais de commission d’agence, de frais préalables taxés, d’émolument ou de frais mobiliers.., au risque que la vente ne puisse être déclarée conforme aux conditions du jugement.

Aux termes de l’article R.322-21 du même décret le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant les conditions particulières de la vente. Dans l’intérêt mutuel des parties, en considération de la lecture du cahier des conditions de vente et compte tenu de la conditions économiques du marché, il y a lieu de fixer à 120.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel le bien ne pourra être vendu (hors frais d’agence, frais taxés, émoluments, frais de mobiliers..), somme qui sera de nature à pouvoir désintéresser le créancier poursuivant.


Me [W] a produit son état de frais dont il a sollicité la taxation par le Juge de l’exécution en application des dispositions des articles R.322-212 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Celui-ci doit être taxé à la somme de 2 256,47 euros. 

Aux frais taxés s’ajoutent les émoluments de vente, à la charge également de l’acquéreur, sont calculés sur le prix de vente conformément à l’article A444-191 V du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-91 du même code (l’article A444-191 I du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-102 1° du même code).

Conformément à l’article R.322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, il convient de fixer au lundi 19 janvier 2026 à 9H00 (avec date butoire des quatre mois au 08 janvier 2026) l’audience de rappel de l’affaire.

Il est par ailleurs rappelé au débiteur qu'en vertu de l'article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, la vente doit impérativement être réalisée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois. Un délai supplémentaire ne pouvant lui être le cas échéant accordé qu'à la condition qu'il justifie d'un engagement écrit d'acquisition pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente.


Sur les autres demandes,

Madame [P] [N] sera condamnée aux dépens excédant les frais taxés.


Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties seront déboutées de leur demande de ce chef. 


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence ;

DEBOUTE madame [P] [G] épouse [N] de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer valant saisie immobilière du 27 mars 2024 à défaut de licitation partage préalable portant sur le lot n°4, et de sa demande subséquente de radiation dudit commandement ; 

CONSTATE que la clause insérée dans l’article intitulé “Exigibilité du prêt” en page 26-27 de l’offre de prêt immobilier mentionne “le remboursement du prêt pourra être exigé immédiatement et en totalité en cas de survenance de l’un ou l’autre des événements ci-après: en cas de non paiement des sommes exigibles [...] En cas de survenance d’un des cas de déchéance du terme ci-dessus visé, le prêteur manifestera son intention de se prévaloir de l’exigibilité immédiaire de la totalité de sa créance par lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux emprunteurs.” est abusive et DIT qu'elle est réputée non-écrite;
 
VALIDE le commandement de payer valant saisie à la somme de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit ;

DIT que la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence poursuit la procédure de saisie immobilière pour une créance liquide et exigible de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit ;

DEBOUTE madame [P] [G] épouse [N] de sa demande reconventionnelle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie et voir ordonner sa radiation, en ce que la procédure initiée est manifestement excessive au regard du montant de la créance ;

VALIDE la procédure de saisie;

FIXE la créance de la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 23 décembre 2022, en qualité de représentant -recouvreur du Fonds commun de titrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence , à la somme de 7.750,60 euros arrêtée au 07 mars 2023 correspondant au montant des échéances échues impayées à cette date, outre intérêts de droit, sans préjudice des autres frais dus, notamment des frais judiciaires et de ceux d'exécution ;

DEBOUTE madame [P] [G] épouse [N] de sa demande de délais de grâce;

AUTORISE la vente amiable du bien saisi; 

FIXE à 120.000,00 euros net vendeur, le prix en-deçà duquel le bien immobilier sis sur la commune de [Localité 2] - [Adresse 4], ne pourra être vendu; 
 
DIT qu’en application des dispositions de l’article L.322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, la consignation du prix de vente en cas de vente amiable doit être opérée à la Caisse des Dépôts et Consignation ; 

TAXE les frais de poursuites à la somme de 2 256,47 euros TTC ; 

RAPELLE qu’aux frais taxés, qui sont à la charge de l’acquéreur, s’ajoutent les émoluments de vente calculés sur le prix de vente conformément à l’article A444-191 V du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-91 du même code (l’article A444-191 I du Code de Commerce renvoyant à l’article A444-102 1° du même code); 

FIXE au lundi 19 janvier 2026 à 9H00 (avec date butoire des quatre mois au 08 janvier 2026) l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, aux fins de vérification de la réalisation de la vente amiable ;

DIT que durant ce délai, la procédure de saisie immobilière est suspendue ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les “dire et juger”, “constater” ; 

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples au présent dispositif ; 

CONDAMNE madame [P] [N] aux dépens excédant les frais taxés, en ce compris les émoluments en matière d’incident qui pourront être recouvrés dans le cadre de la distribution du prix.

ORDONNE la publication du présent jugement sous la forme d’une mention en marge du commandement de payer valant saisie en application des dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution.


Le présent jugement a été signé à Aix-en-Provence, le 08 septembre 2025 par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et par madame Anaïs GIRARDEAU, greffier, et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

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