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Décision de justice

Tribunal judiciaire du Mans, Saisies immobilières, 8 septembre 2026, n° 25/00016

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Parties (entreprises)

SIREN 542029848

Exposé du litige

EXPOSÉ

En vertu d’un acte reçu le 23 décembre 2011 par Maître [M] [R], Notaire à [Localité 2] (72), la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a, selon acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, fait délivrer à M. [V] [W] et Mme [N] [Y] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de Sarthe, le 07 Mars 2025, volume 2025 S numéro 9, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 65 022,71 € en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Commissaire de Justice le 6 mars 2025.

Par acte du 2 mai 2025, signifié selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner M. [V] [W] et Mme [Y] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 1er juillet 2025 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

 constater que la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est indiqué à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

 constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

 entendre valider la saisie dont s’agit,

 statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

 fixer le montant de sa créance, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d=exécution, à la somme de 63 786,52 € arrêtée au 10 septembre 2024 outre les intérêts postérieurs au taux de 4,35 % sur la somme de 54 128,99 € jusqu’à complet paiement,

 déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment :

1/ dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visites des immeubles, comme demandé ci-dessous ;

- désigner la SCP CDJ 72 - BOURCIER PIRON BODIN, Commissaires de Justice associés à [Localité 3], pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si besoin est ;

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

2/ dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

- dire qu’elle ne pourra être conclue que dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles des débiteurs,

- fixer le montant en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

- taxer les frais préalables de poursuites de l’avocat poursuivant,

- dire que conformément à l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des Dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués,

- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

- fixer la date d’audience à laquelle sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

***

Le commandement a été dénoncé par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025 au TRESOR PUBLIC - SIP [Localité 2], créancier inscrit.

Le 6 mai 2025, la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l’assignation délivrée au débiteur saisi, ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

A l’audience d’orientation du 1er juillet 2025, le Juge de l’Exécution a soulevé d’office le caractère éventuellement abusif de la clause contractuelle de déchéance du terme.

Après trois autres renvois, à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 juin 2026.

A cette date, M. [V] [W], et Mme [N] [Y], régulièrement représentés par leur Conseil, ont sollicité l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien saisi au prix de 35 000 €, exposant que les estimations immobilières actualisées ne vont pas au-delà de 38 000 € et qu’ils ont une offre d’achat à 37 000 €.

La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 1er juin 2026, aux termes desquelles elle conclut à l’absence de caractère abusif de la clause et à la fixation de sa créance selon décompte arrêté au 16 septembre 2025. Elle indique par ailleurs ne pas s’opposer à l’orientation en vente amiable, souhaitant néanmoins que le prix de l’immeuble soit fixé à 40 000 €.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la régularité formelle de la procédure de saisie immobilière

En application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 dudit code sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l'article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l’assignation, prévu par l’article R 322-10 du code susvisé.

L’état hypothécaire versé aux débats n’a révélé aucun autre créancier inscrit.

Le commandement a été dénoncé au créancier inscrit qui a été invité à prendre connaissance des conditions générales de vente, à déclarer sa créance et à comparaître à l’audience d’orientation.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE est bien titulaire d'un titre exécutoire, à savoir l’acte reçu le 23 décembre 2011 par Maître [M] [R], Notaire à [Localité 2], dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant deux prêts à savoir :
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☞ prêt à taux zéro N° 6712552 d’un montant de 6 390 € amortissable sur 276 mois moyennant des mensualités de 25,19 €, en ce inclus assurance, garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers publiée au Service de la Publicité Foncière,

☞ prêt PAS LIBERTÉ N° 6712553 d’un montant de 57 510 € au taux d’intérêts contractuels de 4,35 % amortissable sur 276 mois remboursable moyennant 144 mensualités de 337,33 €, assurance et intérêts inclus, et 132 mensualités de 403,32 €, assurance et intérêts inclus, garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle publiées au Service de la Publicité Foncière.

III/ Sur l’exigibilité et la liquidité de la créance et le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l’article L 111-6 du CPCE: “La créance est liquide lorsqu=elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation”. Il relève de l’office du Juge de vérifier l’existence, notamment en cas de prêt bancaire, du tableau d’amortissement, de l’indication d=un taux d=intérêt et des modalités de calcul desdits intérêts (anatocisme, par exemple), de la mention des accessoires...

S’agissant de l’exigibilité, ses conditions doivent figurer au titre (ou en annexe, si celle-ci est annexée en minute à la suite du titre) : nécessité d’=une mise en demeure, d’une lettre recommandée... Il appartient au juge de vérifier qu’elles ont été respectées, au regard du droit interne et européen.

L’exigence d=une créance liquide et exigible suppose donc que cette créance ne soit pas éteinte ou affectée d’irrégularité pour quelque raison que ce soit.

Il convient d’examiner la clause contractuelle de résiliation au titre de la défaillance de l’emprunteur à la lumière du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, et du décret N 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au présent litige, de la jurisprudence de la Cour de Cassation et de la CJUE.

L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 3 juillet 2010 au 1er juillet 2016, énonce que ADans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat....Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public@.

L’article R. 132-2 4 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable dans la présente espèce, dispose que“Dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1,sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable”.

La directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, a fait l=objet de nombreuses décisions.
RG n°25/00016

1 ) Sur l’obligation pour le Juge de soulever d’office le caractère abusif d’une clause

Le 26 janvier 2017, dans la décision Banco Primus, N C- 421/14, la Cour indique que AL’article 3, paragraphe 1, et l’article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que l’examen du caractère éventuellement abusif d’une clause d’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur implique de déterminer si celle-ci crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat. Cet examen doit être effectué au regard des règles nationales qui, en l’absence d’accord des parties, trouvent à s’appliquer, des moyens dont le consommateur dispose, en vertu de la réglementation nationale, pour faire cesser l’utilisation de ce type de clauses, de la nature des biens ou des services qui font l’objet du contrat en cause ainsi que de toutes les circonstances qui entourent la conclusion de celui-ci@... S’agissant de l=appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombe à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépend de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présente un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté est prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêt un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté déroge aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoit des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d=une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.+

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la Cour européenne a dit pour droit que l’arrêt susvisé devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Plus récemment s’agissant du contrôle d’une procédure d=exécution forcée sur une décision prononçant une injonction de payer revêtue de l’autorité de chose jugée (arrêt GETIN NOBLE BANK du 18 janvier 2024), la Cour a précisé que la situation d’inégalité entre le consommateur et le professionnel ne peut être compensée que par une intervention positive, extérieure aux seules parties au contrat et que les Etats membres ont l’obligation d’assurer l’effectivité des droits que les justiciables tirent du droit de l’Union ce qui implique une exigence de protection juridictionnelle effective qui s’applique notamment à la définition des modalités procédurales relatives aux actions en justice fondées sur de tels droits.

D’une façon générale, en se fondant sur le principe d’effectivité, la jurisprudence de Cour précise que les droits des justiciables découlant de la directive 93/13 constituent une exigence de protection juridictionnelle effective et qu’il appartient aux Etats membres de prévoir les moyens adéquats et efficaces afin de faire cesser l’utilisation de clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, au regard de l’intérêt public que constitue la protection des consommateurs qui se trouvent dans une situation d’infériorité à l=égard des professionnels.

En droit interne, il est désormais constant que le Juge de l’Exécution saisi d’une contestation relative à la créance est tenu, même en présence d=une décision revêtue de l=autorité de la chose jugée, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, sauf s’il apparaît qu’il a déjà été procédé à cet examen par la juridiction ayant rendu la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée (Civ. 2ème 13 avril 2023 - Avis Civ. 2ème du 11 juillet 2024).

RG n°25/00016

2 ) L’application de la notion de clause abusive aux clauses de déchéance du terme

S’agissant de l’application du caractère abusif aux clauses de déchéance du terme, la CJUE dans un arrêt du 8 décembre 2021 (CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST) a dit que les articles 3'1 et 4 de la directive 93/13 s’opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit de manière expresse et non équivoque que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l’objet d=une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat. Les critères dégagés par l’affaire BANCO PRIMUS ne sont pas cumulatifs ni alternatifs. Il s’agit d=un faisceau d’indices.

Le 9 novembre 2023, la CJUE, au visa des articles 6 '1 et 7 '1 de la directive 93/13 du Conseil du 5 avril 1993, rappelle que le droit européen s’oppose à une réglementation nationale en vertu de laquelle le contrôle juridictionnel du caractère abusif d’une clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de crédit à la consommation ne tient pas compte du caractère proportionné de la faculté laissée au professionnel d’exercer le droit qu’il tire de cette clause, au regard de critères liés notamment à l’importance du manquement du consommateur à ses obligations contractuelles tels le montant des échéances qui n’ont pas été honorées par rapport au montant total du crédit et à la durée du contrat, ainsi qu’à la possibilité que la mise en œuvre de cette clause conduise à ce que le professionnel puisse procéder au recouvrement des sommes dues au titre de ladite clause par la vente, en dehors de tout processus judiciaire, du logement familial du consommateur.

En droit interne, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d’une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère Civ. 3 juin 2015; 1ère Civ. 22 juin 2017; 1ère Civ. 8 avril 2021; 1ère Civ.19 janvier 2022).

Le 22 mars 2023, la Cour de cassation a précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 1ère 22 mars 2023) et le 29 mai 2024 que le régime des clauses abusives était pareillement applicable à une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler restée infructueuse pendant 15 jours (Civ. 1ère 29 mai 2024).

Enfin, la Cour de Cassation est venue préciser les effets du caractère non écrit des clauses abusives, en rappelant dans un arrêt du 3 octobre 2024 que la clause d’exigibilité immédiate stipulée au contrat de prêt et réputée non écrite comme étant abusive, ne peut produire d’effet et entraîner la déchéance du terme, peu important l’envoi par la banque d’une mise en demeure.

En application de ces dispositions législatives et de la jurisprudence susvisée, la présente juridiction a soulevé d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme incluse au contrat de prêt régularisé entre le créancier poursuivant, d’une part, et M. [V] [W] et Mme [N] [Y], d’autre part.

En l=espèce, il convient donc de s=interroger sur les quatre critères dégagés par la CJUE :
- Le défaut de paiement d=une mensualité d=un prêt peut revêtir un caractère essentiel, s’agissant de l=objet même du contrat et revêtir un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt. M. [V] [W] et Mme [N] [Y] ont été défaillants dans le paiement de plusieurs échéances des prêts par eux souscrit à partir du 10 avril 2022 pour le prêt à taux zéro et du 10 juillet 2023 s’agissant du prêt PAS LIBERTÉ, sans qu’aucun versement n’intervienne avant la déchéance du terme. L’inexécution invoquée présentait donc une gravité suffisante pour prononcer une déchéance du terme le 10 septembre 2024.

- La clause de résiliation de plein droit étant prévue par le code civil, elle ne présente pas de caractère dérogatoire au droit commun.

- Aucun délai contractuel n’a cependant été laissé au consommateur pour remédier aux effets de cette exigibilité. C’est l=objet du débat. La clause litigieuse autorisait la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à prononcer la déchéance du terme à sa discrétion, et plus exactement Aà la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en capital, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception à défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre”.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que la déchéance du terme est intervenue le 10 septembre 2024, au visa de la clause contractuelle, après l’envoi à M. [V] [W] et Mme [N] [Y] d’une lettre de mise en demeure du 1er juillet 2024 les avisant de ce qu=il leur était laissé 30 jours pour régulariser la situation.

La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE en conclut donc que M. [V] [W], et Mme [N] [Y] ont eu un délai raisonnable pour s’acquitter de l’arriéré avant que ne soit prononcée la déchéance du terme.

Or, la clause contractuelle autorisait la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à exiger immédiatement les sommes dues au titre du prêt, en cas de défaut de paiement d’une échéance à date, sans préavis, peu importe que la mise en demeure mentionne un délai de 30 jours, du reste insuffisant pour permettre de régulariser les impayés, ou que la déchéance du terme soit intervenue 2 mois 1/2 après l’envoi de la lettre recommandée valant mise en demeure, la clause contractuelle laissant à la discrétion du prêteur le choix de la date à laquelle il peut prononcer l’exigibilité de sa créance, sans que l’emprunteur puisse par ailleurs lui opposer la moindre exception, y compris un paiement partiel, revêt nécessairement un caractère abusif, étant précisé si tant est qu’il en était besoin, que les juridictions européenne et nationale visent expressément la clause du contrat et non son application et qu’une clause est donc abusive en soi par la seule lecture du contrat, indépendamment du contexte et de sa mise en oeuvre.

Cette absence de délai de préavis d’une durée raisonnable laissé aux débiteurs est manifestement déraisonnable et crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, tel que rappelé par l’arrêt du 29 mai 2024 ci-dessus cité, mais également par l’arrêt de la CJUE du 8 mai 2025, en ce que les débiteurs se sont trouvés confrontés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de leur crédit, ne disposant plus du terme dont ils bénéficiaient afin d’échelonner les remboursements du capital prêté, la clause litigieuse les mettant dans l’impossibilité d’effectuer le règlement des sommes restant dues au titre du prêt, les intéressés n’ayant de fait aucun moyen d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt ou de remédier aux effets de celle-ci.

La clause est donc abusive et réputée non écrite. Elle ne peut produire aucun effet et entraîner la déchéance du terme, laquelle est donc irrégulière, étant souligné que Ale réputé non écrit@ est imprescriptible.

La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ne peut en conséquence se prévaloir de l’exigibilité du capital et de l’indemnité de résiliation, conformément aux dispositions de l’article L 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, mais uniquement des échéances échues et impayées, en ce inclus les intérêts et les primes d’assurance, le contrat étant censé avoir continué à vivre.
3 ) Sur le montant de la créance

En considération des éléments susvisés et en application de l’article R 322-18 du code des procédures civiles d=exécution, il y a lieu de fixer comme suit le montant de la créance de la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, notamment sur la base des décomptes produits, après application des règles relatives à la prescription :

- Prêt à taux zéro N° 6712552 

- Echéances échues et impayées du 10/04/2022 au 01/07/2025...... 508,89 €

Prêt PAS LIBERTÉ N° 6712553 

- Echéances échues et impayées du 10/04/2022 au 01/07/2025...... 11 726,01 €

TOTAL : 12 234,90 € (douze mille deux cent trente quatre euros et quatre vingt dix centimes) selon décomptes arrêtés au 1er juillet 2025, outre les mensualités échues et impayées jusqu’au jour du présent jugement et les intérêts qui courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix.

IV/ Sur l’orientation de la vente

La saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Les Consorts [W]/[Y] sollicitent l’autorisation de vendre leur bien amiablement.

Ils versent aux débats deux attestations de deux agences immobilières évaluant la valeur actuelle du bien saisi entre 38 000 € et 45 000 €, et font état de deux offres d’achat refusées par la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, les acquéreurs éventuels proposant d’acheter au prix de 30 000 €, 35 000 € et enfin d’une troisième offre d’achat de leur maison actuellement inhabitée au prix de 37 000 €.

Il sera fait droit à la demande d’autorisation de vente amiable de M. [V] [W] et de Mme [N] [Y], les pièces produites attestant de démarches sérieuses et actuelles pour vendre le bien amiablement et permettant de s’assurer que la vente amiable est envisagée dans des conditions qui n’apparaissent pas contraires aux conditions économiques du marché.

Compte tenu du procès-verbal de description de l'immeuble, des éléments d’évaluation produits par les parties saisies, des gros travaux à prévoir, le bien étant en outre dépourvu de chauffage et de compteur d’eau, il convient de fixer le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu à la somme de 35 000 € (TRENTE CINQ MILLE EUROS).

L’affaire sera rappelée à l'audience du mardi 12 janvier 2027 à 9 h 15 pour vérifier que la vente a eu lieu dans les conditions prévues par la présente décision.

Il sera rappelé qu'en application de l’article R.322-22 du code des procédures civiles d’exécution, M. [V] [W] et Mme [N] [Y] devront accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Ils devront rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin.

RG n°25/00016

Il sera également rappelé que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

En application de l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivants des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le Juge de l’Exécution taxe les frais de la vente judiciairement autorisée au regard de la demande qui lui est faite, par application de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que ne sont taxés par le Juge de l'Exécution que les frais de poursuite de la saisie immobilière devant être réglés par l’acquéreur.

Il convient ainsi de distinguer les frais nécessaires à la poursuite devant être réglés par l’adjudicataire, d’autres frais qui seraient susceptibles d’être mis à la charge du débiteur en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ou de rester à la charge du créancier poursuivant.

Pour être retenus, les frais doivent être dûment justifiés (article R 322-42 du CPCE) c’est-à-dire avoir été nécessaires à la poursuite et être étayés par des pièces justificatives.

La taxation des frais de poursuite est soumise aux dispositions des décrets 2016-230 du 26 février 2016 et de l’arrêté du 26 février 2016, 2017-862 du 9 mai 2017, des arrêtés des 6 juillet 2017 et 8 août 2019 (tarifs de postulation des avocats en matière de saisie immobilière, partage, licitation et sûretés judiciaires) et de l’arrêté du 28 février 2020 (tarif des Commissaires de Justice entré en vigueur au 1er janvier 2021 et applicable aux avocats lorsqu’ils accomplissent des actes y prévus - principe de communauté de barème en vertu de l’article L 444-1 alinéa 2 du code de commerce). S’agissant des frais exposés par les huissiers, pour les prestations accomplies depuis le 1er mai 2016 et avant le 1er janvier 2021, le tarif applicable est celui résultant des dispositions de la loi 2015-990 du 6 août 2015 et de son décret d’application 2016-230 du 26 février 2016.

S’agissant des frais de poursuite taxables, la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE verse aux débats l’état établi au 29 mai 2026 pour un montant total de 2 942,73 €.

Ainsi, au vu de l’état de frais produit accompagné des justificatifs requis correspondant aux diligences, frais et honoraires utiles et en application des dispositions sus visées, les frais de poursuite à la charge de l’acquéreur seront taxés conformément à l’état de frais, à la somme de 2 942,73 €.

M. [V] [W] et Mme [N] [Y] seront tenus aux dépens excédant les frais taxés par le Juge de l’Exécution, tels que les émoluments des Commissaires de Justice expressément mis à la charge des débiteurs par la réglementation en vigueur, étant précisé que ceux excédant les frais exposés dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière (frais postérieurs à la vente jusqu’à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la clause contractuelle de déchéance du terme présente un caractère abusif ;

DIT en conséquence que cette clause abusive est réputée non écrite et ne peut avoir produit aucune effet ;

DIT que la déchéance du terme est en conséquence irrégulière ;

DIT que le contrat s=est poursuivi et subsiste au jour du présent jugement ;

FIXE la créance de la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, partie poursuivante, aux seules échéances échues et impayées soit la somme totale de 12 234,90 € (DOUZE MILLE DEUX CENT TRENTE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) selon décomptes arrêtés au 1er juillet 2025, outre les mensualités échues et impayées jusqu’au jour du présent jugement et les intérêts qui courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix ;

AUTORISE M. [V] [W] et Mme [N] [Y] à vendre amiablement le bien immobilier saisi par la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, situé Commune de [Localité 2] (72) [Adresse 4], cadastré Section AM N° [Cadastre 1] pour une contenance de 2a 48 ca ;

FIXE le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 35 000 € (TRENTE CINQ MILLE EUROS) ; 

ORDONNE l’annexion du formulaire de consignation de la Caisse des Dépôts et Consignations au présent jugement ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

MARDI 12 JANVIER 2027 À 9H15

TAXE les frais de poursuite exposés à ce jour à la somme de 2 942,73 € (DEUX MILLE NEUF CENT QUARANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE TREIZE CENTIMES) ;

CONDAMNE M. [V] [W] et Mme [N] [Y] aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l’Exécution et DIT que les dépens excédant les frais taxés (frais postérieurs à la vente jusqu=à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
Minute n°26/ 
DOSSIER N° RG 25/00016 - N° Portalis DB2N-W-B7J-IQAE
Jugt d’autorisation vente amiable

Le 
- CE Me CONTE, Me DROUET
- copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2026



ENTRE :

LA S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, 
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 542 029 848, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Virginie CONTE membre de la SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats associés au barreau du MANS

Créancier poursuivant la vente, 


ET :

1°) Monsieur [V], [S] [W]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 1], 
2°) Madame [N] [Y]
née le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 2], 
demeurant ensemble [Adresse 2]

Représentés par Me Cécile DROUET, avocat au barreau du MANS

Parties saisies.


3°) LE TRÉSOR PUBLIC, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Créancier inscrit
Non comparant ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution
Greffier : Claire CARREEL

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2026

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame CARREEL. 

RG n°25/00016


EXPOSÉ

En vertu d’un acte reçu le 23 décembre 2011 par Maître [M] [R], Notaire à [Localité 2] (72), la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a, selon acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, fait délivrer à M. [V] [W] et Mme [N] [Y] un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de Sarthe, le 07 Mars 2025, volume 2025 S numéro 9, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 65 022,71 € en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Commissaire de Justice le 6 mars 2025.

Par acte du 2 mai 2025, signifié selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner M. [V] [W] et Mme [Y] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 1er juillet 2025 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

 constater que la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est indiqué à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

 constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

 entendre valider la saisie dont s’agit,

 statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

 fixer le montant de sa créance, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d=exécution, à la somme de 63 786,52 € arrêtée au 10 septembre 2024 outre les intérêts postérieurs au taux de 4,35 % sur la somme de 54 128,99 € jusqu’à complet paiement,

 déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment :

1/ dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- fixer la date d’audience de vente et déterminer les modalités de visites des immeubles, comme demandé ci-dessous ;

- désigner la SCP CDJ 72 - BOURCIER PIRON BODIN, Commissaires de Justice associés à [Localité 3], pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si besoin est ;

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

2/ dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

- dire qu’elle ne pourra être conclue que dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles des débiteurs,

- fixer le montant en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

- taxer les frais préalables de poursuites de l’avocat poursuivant,

- dire que conformément à l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des Dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués,

- dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

- fixer la date d’audience à laquelle sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

***

Le commandement a été dénoncé par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025 au TRESOR PUBLIC - SIP [Localité 2], créancier inscrit.

Le 6 mai 2025, la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l’assignation délivrée au débiteur saisi, ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

A l’audience d’orientation du 1er juillet 2025, le Juge de l’Exécution a soulevé d’office le caractère éventuellement abusif de la clause contractuelle de déchéance du terme.

Après trois autres renvois, à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 2 juin 2026.

A cette date, M. [V] [W], et Mme [N] [Y], régulièrement représentés par leur Conseil, ont sollicité l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien saisi au prix de 35 000 €, exposant que les estimations immobilières actualisées ne vont pas au-delà de 38 000 € et qu’ils ont une offre d’achat à 37 000 €.

La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 1er juin 2026, aux termes desquelles elle conclut à l’absence de caractère abusif de la clause et à la fixation de sa créance selon décompte arrêté au 16 septembre 2025. Elle indique par ailleurs ne pas s’opposer à l’orientation en vente amiable, souhaitant néanmoins que le prix de l’immeuble soit fixé à 40 000 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la régularité formelle de la procédure de saisie immobilière

En application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 dudit code sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l'article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l’assignation, prévu par l’article R 322-10 du code susvisé.

L’état hypothécaire versé aux débats n’a révélé aucun autre créancier inscrit.

Le commandement a été dénoncé au créancier inscrit qui a été invité à prendre connaissance des conditions générales de vente, à déclarer sa créance et à comparaître à l’audience d’orientation.

La procédure est donc régulière.

II/ Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE est bien titulaire d'un titre exécutoire, à savoir l’acte reçu le 23 décembre 2011 par Maître [M] [R], Notaire à [Localité 2], dont il est produit une copie revêtue de la formule exécutoire, contenant deux prêts à savoir :
RG n°25/00016


☞ prêt à taux zéro N° 6712552 d’un montant de 6 390 € amortissable sur 276 mois moyennant des mensualités de 25,19 €, en ce inclus assurance, garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers publiée au Service de la Publicité Foncière,

☞ prêt PAS LIBERTÉ N° 6712553 d’un montant de 57 510 € au taux d’intérêts contractuels de 4,35 % amortissable sur 276 mois remboursable moyennant 144 mensualités de 337,33 €, assurance et intérêts inclus, et 132 mensualités de 403,32 €, assurance et intérêts inclus, garanti par une inscription de privilège du prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle publiées au Service de la Publicité Foncière.

III/ Sur l’exigibilité et la liquidité de la créance et le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l’article L 111-6 du CPCE: “La créance est liquide lorsqu=elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation”. Il relève de l’office du Juge de vérifier l’existence, notamment en cas de prêt bancaire, du tableau d’amortissement, de l’indication d=un taux d=intérêt et des modalités de calcul desdits intérêts (anatocisme, par exemple), de la mention des accessoires...

S’agissant de l’exigibilité, ses conditions doivent figurer au titre (ou en annexe, si celle-ci est annexée en minute à la suite du titre) : nécessité d’=une mise en demeure, d’une lettre recommandée... Il appartient au juge de vérifier qu’elles ont été respectées, au regard du droit interne et européen.

L’exigence d=une créance liquide et exigible suppose donc que cette créance ne soit pas éteinte ou affectée d’irrégularité pour quelque raison que ce soit.

Il convient d’examiner la clause contractuelle de résiliation au titre de la défaillance de l’emprunteur à la lumière du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, et du décret N 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au présent litige, de la jurisprudence de la Cour de Cassation et de la CJUE.

L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 3 juillet 2010 au 1er juillet 2016, énonce que ADans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat....Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d'ordre public@.

L’article R. 132-2 4 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable dans la présente espèce, dispose que“Dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1,sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable”.

La directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, a fait l=objet de nombreuses décisions.
RG n°25/00016

1 ) Sur l’obligation pour le Juge de soulever d’office le caractère abusif d’une clause

Le 26 janvier 2017, dans la décision Banco Primus, N C- 421/14, la Cour indique que AL’article 3, paragraphe 1, et l’article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que l’examen du caractère éventuellement abusif d’une clause d’un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur implique de déterminer si celle-ci crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat. Cet examen doit être effectué au regard des règles nationales qui, en l’absence d’accord des parties, trouvent à s’appliquer, des moyens dont le consommateur dispose, en vertu de la réglementation nationale, pour faire cesser l’utilisation de ce type de clauses, de la nature des biens ou des services qui font l’objet du contrat en cause ainsi que de toutes les circonstances qui entourent la conclusion de celui-ci@... S’agissant de l=appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombe à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépend de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présente un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté est prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêt un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté déroge aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoit des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d=une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.+

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la Cour européenne a dit pour droit que l’arrêt susvisé devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d'une clause contractuelle.

Plus récemment s’agissant du contrôle d’une procédure d=exécution forcée sur une décision prononçant une injonction de payer revêtue de l’autorité de chose jugée (arrêt GETIN NOBLE BANK du 18 janvier 2024), la Cour a précisé que la situation d’inégalité entre le consommateur et le professionnel ne peut être compensée que par une intervention positive, extérieure aux seules parties au contrat et que les Etats membres ont l’obligation d’assurer l’effectivité des droits que les justiciables tirent du droit de l’Union ce qui implique une exigence de protection juridictionnelle effective qui s’applique notamment à la définition des modalités procédurales relatives aux actions en justice fondées sur de tels droits.

D’une façon générale, en se fondant sur le principe d’effectivité, la jurisprudence de Cour précise que les droits des justiciables découlant de la directive 93/13 constituent une exigence de protection juridictionnelle effective et qu’il appartient aux Etats membres de prévoir les moyens adéquats et efficaces afin de faire cesser l’utilisation de clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, au regard de l’intérêt public que constitue la protection des consommateurs qui se trouvent dans une situation d’infériorité à l=égard des professionnels.

En droit interne, il est désormais constant que le Juge de l’Exécution saisi d’une contestation relative à la créance est tenu, même en présence d=une décision revêtue de l=autorité de la chose jugée, d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, sauf s’il apparaît qu’il a déjà été procédé à cet examen par la juridiction ayant rendu la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée (Civ. 2ème 13 avril 2023 - Avis Civ. 2ème du 11 juillet 2024).

RG n°25/00016

2 ) L’application de la notion de clause abusive aux clauses de déchéance du terme

S’agissant de l’application du caractère abusif aux clauses de déchéance du terme, la CJUE dans un arrêt du 8 décembre 2021 (CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE LOIRE ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST) a dit que les articles 3'1 et 4 de la directive 93/13 s’opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit de manière expresse et non équivoque que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l’objet d=une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat. Les critères dégagés par l’affaire BANCO PRIMUS ne sont pas cumulatifs ni alternatifs. Il s’agit d=un faisceau d’indices.

Le 9 novembre 2023, la CJUE, au visa des articles 6 '1 et 7 '1 de la directive 93/13 du Conseil du 5 avril 1993, rappelle que le droit européen s’oppose à une réglementation nationale en vertu de laquelle le contrôle juridictionnel du caractère abusif d’une clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de crédit à la consommation ne tient pas compte du caractère proportionné de la faculté laissée au professionnel d’exercer le droit qu’il tire de cette clause, au regard de critères liés notamment à l’importance du manquement du consommateur à ses obligations contractuelles tels le montant des échéances qui n’ont pas été honorées par rapport au montant total du crédit et à la durée du contrat, ainsi qu’à la possibilité que la mise en œuvre de cette clause conduise à ce que le professionnel puisse procéder au recouvrement des sommes dues au titre de ladite clause par la vente, en dehors de tout processus judiciaire, du logement familial du consommateur.

En droit interne, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d’une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (1ère Civ. 3 juin 2015; 1ère Civ. 22 juin 2017; 1ère Civ. 8 avril 2021; 1ère Civ.19 janvier 2022).

Le 22 mars 2023, la Cour de cassation a précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ. 1ère 22 mars 2023) et le 29 mai 2024 que le régime des clauses abusives était pareillement applicable à une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler restée infructueuse pendant 15 jours (Civ. 1ère 29 mai 2024).

Enfin, la Cour de Cassation est venue préciser les effets du caractère non écrit des clauses abusives, en rappelant dans un arrêt du 3 octobre 2024 que la clause d’exigibilité immédiate stipulée au contrat de prêt et réputée non écrite comme étant abusive, ne peut produire d’effet et entraîner la déchéance du terme, peu important l’envoi par la banque d’une mise en demeure.

En application de ces dispositions législatives et de la jurisprudence susvisée, la présente juridiction a soulevé d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme incluse au contrat de prêt régularisé entre le créancier poursuivant, d’une part, et M. [V] [W] et Mme [N] [Y], d’autre part.

En l=espèce, il convient donc de s=interroger sur les quatre critères dégagés par la CJUE :
- Le défaut de paiement d=une mensualité d=un prêt peut revêtir un caractère essentiel, s’agissant de l=objet même du contrat et revêtir un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt. M. [V] [W] et Mme [N] [Y] ont été défaillants dans le paiement de plusieurs échéances des prêts par eux souscrit à partir du 10 avril 2022 pour le prêt à taux zéro et du 10 juillet 2023 s’agissant du prêt PAS LIBERTÉ, sans qu’aucun versement n’intervienne avant la déchéance du terme. L’inexécution invoquée présentait donc une gravité suffisante pour prononcer une déchéance du terme le 10 septembre 2024.

- La clause de résiliation de plein droit étant prévue par le code civil, elle ne présente pas de caractère dérogatoire au droit commun.

- Aucun délai contractuel n’a cependant été laissé au consommateur pour remédier aux effets de cette exigibilité. C’est l=objet du débat. La clause litigieuse autorisait la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à prononcer la déchéance du terme à sa discrétion, et plus exactement Aà la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en capital, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception à défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre”.

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que la déchéance du terme est intervenue le 10 septembre 2024, au visa de la clause contractuelle, après l’envoi à M. [V] [W] et Mme [N] [Y] d’une lettre de mise en demeure du 1er juillet 2024 les avisant de ce qu=il leur était laissé 30 jours pour régulariser la situation.

La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE en conclut donc que M. [V] [W], et Mme [N] [Y] ont eu un délai raisonnable pour s’acquitter de l’arriéré avant que ne soit prononcée la déchéance du terme.

Or, la clause contractuelle autorisait la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à exiger immédiatement les sommes dues au titre du prêt, en cas de défaut de paiement d’une échéance à date, sans préavis, peu importe que la mise en demeure mentionne un délai de 30 jours, du reste insuffisant pour permettre de régulariser les impayés, ou que la déchéance du terme soit intervenue 2 mois 1/2 après l’envoi de la lettre recommandée valant mise en demeure, la clause contractuelle laissant à la discrétion du prêteur le choix de la date à laquelle il peut prononcer l’exigibilité de sa créance, sans que l’emprunteur puisse par ailleurs lui opposer la moindre exception, y compris un paiement partiel, revêt nécessairement un caractère abusif, étant précisé si tant est qu’il en était besoin, que les juridictions européenne et nationale visent expressément la clause du contrat et non son application et qu’une clause est donc abusive en soi par la seule lecture du contrat, indépendamment du contexte et de sa mise en oeuvre.

Cette absence de délai de préavis d’une durée raisonnable laissé aux débiteurs est manifestement déraisonnable et crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, tel que rappelé par l’arrêt du 29 mai 2024 ci-dessus cité, mais également par l’arrêt de la CJUE du 8 mai 2025, en ce que les débiteurs se sont trouvés confrontés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement de leur crédit, ne disposant plus du terme dont ils bénéficiaient afin d’échelonner les remboursements du capital prêté, la clause litigieuse les mettant dans l’impossibilité d’effectuer le règlement des sommes restant dues au titre du prêt, les intéressés n’ayant de fait aucun moyen d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt ou de remédier aux effets de celle-ci.

La clause est donc abusive et réputée non écrite. Elle ne peut produire aucun effet et entraîner la déchéance du terme, laquelle est donc irrégulière, étant souligné que Ale réputé non écrit@ est imprescriptible.

La S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ne peut en conséquence se prévaloir de l’exigibilité du capital et de l’indemnité de résiliation, conformément aux dispositions de l’article L 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, mais uniquement des échéances échues et impayées, en ce inclus les intérêts et les primes d’assurance, le contrat étant censé avoir continué à vivre.
3 ) Sur le montant de la créance

En considération des éléments susvisés et en application de l’article R 322-18 du code des procédures civiles d=exécution, il y a lieu de fixer comme suit le montant de la créance de la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, notamment sur la base des décomptes produits, après application des règles relatives à la prescription :

- Prêt à taux zéro N° 6712552 

- Echéances échues et impayées du 10/04/2022 au 01/07/2025...... 508,89 €

Prêt PAS LIBERTÉ N° 6712553 

- Echéances échues et impayées du 10/04/2022 au 01/07/2025...... 11 726,01 €

TOTAL : 12 234,90 € (douze mille deux cent trente quatre euros et quatre vingt dix centimes) selon décomptes arrêtés au 1er juillet 2025, outre les mensualités échues et impayées jusqu’au jour du présent jugement et les intérêts qui courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix.

IV/ Sur l’orientation de la vente

La saisie pratiquée porte sur des droits saisissables conformément aux dispositions de l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le Juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Les Consorts [W]/[Y] sollicitent l’autorisation de vendre leur bien amiablement.

Ils versent aux débats deux attestations de deux agences immobilières évaluant la valeur actuelle du bien saisi entre 38 000 € et 45 000 €, et font état de deux offres d’achat refusées par la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, les acquéreurs éventuels proposant d’acheter au prix de 30 000 €, 35 000 € et enfin d’une troisième offre d’achat de leur maison actuellement inhabitée au prix de 37 000 €.

Il sera fait droit à la demande d’autorisation de vente amiable de M. [V] [W] et de Mme [N] [Y], les pièces produites attestant de démarches sérieuses et actuelles pour vendre le bien amiablement et permettant de s’assurer que la vente amiable est envisagée dans des conditions qui n’apparaissent pas contraires aux conditions économiques du marché.

Compte tenu du procès-verbal de description de l'immeuble, des éléments d’évaluation produits par les parties saisies, des gros travaux à prévoir, le bien étant en outre dépourvu de chauffage et de compteur d’eau, il convient de fixer le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu à la somme de 35 000 € (TRENTE CINQ MILLE EUROS).

L’affaire sera rappelée à l'audience du mardi 12 janvier 2027 à 9 h 15 pour vérifier que la vente a eu lieu dans les conditions prévues par la présente décision.

Il sera rappelé qu'en application de l’article R.322-22 du code des procédures civiles d’exécution, M. [V] [W] et Mme [N] [Y] devront accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Ils devront rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin.

RG n°25/00016

Il sera également rappelé que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

En application de l’article R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivants des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le Juge de l’Exécution taxe les frais de la vente judiciairement autorisée au regard de la demande qui lui est faite, par application de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que ne sont taxés par le Juge de l'Exécution que les frais de poursuite de la saisie immobilière devant être réglés par l’acquéreur.

Il convient ainsi de distinguer les frais nécessaires à la poursuite devant être réglés par l’adjudicataire, d’autres frais qui seraient susceptibles d’être mis à la charge du débiteur en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ou de rester à la charge du créancier poursuivant.

Pour être retenus, les frais doivent être dûment justifiés (article R 322-42 du CPCE) c’est-à-dire avoir été nécessaires à la poursuite et être étayés par des pièces justificatives.

La taxation des frais de poursuite est soumise aux dispositions des décrets 2016-230 du 26 février 2016 et de l’arrêté du 26 février 2016, 2017-862 du 9 mai 2017, des arrêtés des 6 juillet 2017 et 8 août 2019 (tarifs de postulation des avocats en matière de saisie immobilière, partage, licitation et sûretés judiciaires) et de l’arrêté du 28 février 2020 (tarif des Commissaires de Justice entré en vigueur au 1er janvier 2021 et applicable aux avocats lorsqu’ils accomplissent des actes y prévus - principe de communauté de barème en vertu de l’article L 444-1 alinéa 2 du code de commerce). S’agissant des frais exposés par les huissiers, pour les prestations accomplies depuis le 1er mai 2016 et avant le 1er janvier 2021, le tarif applicable est celui résultant des dispositions de la loi 2015-990 du 6 août 2015 et de son décret d’application 2016-230 du 26 février 2016.

S’agissant des frais de poursuite taxables, la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE verse aux débats l’état établi au 29 mai 2026 pour un montant total de 2 942,73 €.

Ainsi, au vu de l’état de frais produit accompagné des justificatifs requis correspondant aux diligences, frais et honoraires utiles et en application des dispositions sus visées, les frais de poursuite à la charge de l’acquéreur seront taxés conformément à l’état de frais, à la somme de 2 942,73 €.

M. [V] [W] et Mme [N] [Y] seront tenus aux dépens excédant les frais taxés par le Juge de l’Exécution, tels que les émoluments des Commissaires de Justice expressément mis à la charge des débiteurs par la réglementation en vigueur, étant précisé que ceux excédant les frais exposés dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière (frais postérieurs à la vente jusqu’à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.






PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la clause contractuelle de déchéance du terme présente un caractère abusif ;

DIT en conséquence que cette clause abusive est réputée non écrite et ne peut avoir produit aucune effet ;

DIT que la déchéance du terme est en conséquence irrégulière ;

DIT que le contrat s=est poursuivi et subsiste au jour du présent jugement ;

FIXE la créance de la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, partie poursuivante, aux seules échéances échues et impayées soit la somme totale de 12 234,90 € (DOUZE MILLE DEUX CENT TRENTE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) selon décomptes arrêtés au 1er juillet 2025, outre les mensualités échues et impayées jusqu’au jour du présent jugement et les intérêts qui courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite de six mois à compter de la consignation du prix ;

AUTORISE M. [V] [W] et Mme [N] [Y] à vendre amiablement le bien immobilier saisi par la S.A. CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, situé Commune de [Localité 2] (72) [Adresse 4], cadastré Section AM N° [Cadastre 1] pour une contenance de 2a 48 ca ;

FIXE le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 35 000 € (TRENTE CINQ MILLE EUROS) ; 

ORDONNE l’annexion du formulaire de consignation de la Caisse des Dépôts et Consignations au présent jugement ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

MARDI 12 JANVIER 2027 À 9H15

TAXE les frais de poursuite exposés à ce jour à la somme de 2 942,73 € (DEUX MILLE NEUF CENT QUARANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE TREIZE CENTIMES) ;

CONDAMNE M. [V] [W] et Mme [N] [Y] aux dépens qui ne seraient pas compris dans les frais soumis à la taxation par le Juge de l’Exécution et DIT que les dépens excédant les frais taxés (frais postérieurs à la vente jusqu=à la distribution) seront employés en frais privilégiés de vente.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-09-08T20:47:17.745Z.